強弩之末，其跌勢將鋭不可檔

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年1月28日

昨晚，明報周刊替我開了一個講座，我用「強弩之末」作為講座題目，這亦是我的物業投資者筆記系列之四的名字，前三本分別為「第十個人理論」，「逢三退一」，「玫瑰，玫瑰，我愛你」。我問過很多人「強弩之末」究竟點解，最叻都用羅貫中在三國演義中的說法，強弩之末，其勢不能穿魯縞，這個說法不能說是錯，如果是平射的箭，到最後，真的連薄薄的山東紗綢亦穿不過，但亦不能說是對，因為強弩用作攻城，根本很少直射，是會射向高空，直插入城內，造成破壞，何只能穿魯縞，甚至盔甲也可以穿透。大家又唔好怪羅貫中，他只是書生一名，又未上過戰場，講計謀策略，可以講到似層層，但講武打場面，始終離不開文人本色，有人話，自古文人多大話。其實，強弩之末，其跌勢將銳不可當。

在今年以前，不時有專家說樓市已經是強弩之末，意思是無力再上，他們話樓市無力，但樓市竟然可以上，又再上，今年，以現在走勢，專家們都不敢說樓市是強弩之末，不過，始終會有一日，樓市會到達強弩之末，我估計，今年上半年，樓市會有大約10至12%升幅，在第三季將會平穩，如果一如所料，樓市屆時是強弩之末，第四季將會下跌，由於樓市升幅並非太高，跌幅亦不會太大，大約有5至7%跌幅，明年由於供應量增加，跌勢將會持續，如果美國明年加息，就會加速樓市跌勢，即使如此，樓市與最高峰時比較，亦最多只有大約20%跌幅，回到中原指數大約120點，這是我的估計。

如果樓市如脫疆野馬，一直上升超過現時30至40%，去到中原指數180點，突然間美國加息，地產商瘋狂出貨，甚至連三年內買樓的人都不理會要付SSD而要將物業賣走，這時樓市真的是強弩之末，其跌勢將銳不可當，樓價會向下直插，但不會以中原指數120點為終點，很有可能會低過100點，而且時間不會用得太久，香港樓市及小業主將會受到重創，這亦是政府一直以來擔心的事，故此不斷出招，與及收緊按揭成數，希望樓價不會急速上升，當不利因素出現，樓價亦不會急跌，但很可惜，政府太遲意識到供應量不足是樓價上升主因，只用辣招壓抑樓市，但當巿民了解真相，辣招亦壓不住瘋湧而來購買力，現在樓價飆升就是這個原因，現在唯有希望香港人知道，政府是有決心增加供應量，同時亦要慎防美國隨時加息，樓市去到中原指數150點便是一個止步，就算下跌兩成，大家都承受得起，否則的話，樓價再飆升，到達強弩之末時候，香港地產將會受到重創，香港人亦將會受到重大損失。