2015年1月28日 星期三

強弩之末,其跌勢將鋭不可檔

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年1月28日

昨晚,明報周刊替我開了一個講座,我用「強弩之末」作為講座題目,這亦是我的物業投資者筆記系列之四的名字,前三本分別為「第十個人理論」,「逢三退一」,「玫瑰,玫瑰,我愛你」。我問過很多人「強弩之末」究竟點解,最叻都用羅貫中在三國演義中的說法,強弩之末,其勢不能穿魯縞,這個說法不能說是錯,如果是平射的箭,到最後,真的連薄薄的山東紗綢亦穿不過,但亦不能說是對,因為強弩用作攻城,根本很少直射,是會射向高空,直插入城內,造成破壞,何只能穿魯縞,甚至盔甲也可以穿透。大家又唔好怪羅貫中,他只是書生一名,又未上過戰場,講計謀策略,可以講到似層層,但講武打場面,始終離不開文人本色,有人話,自古文人多大話。其實,強弩之末,其跌勢將銳不可當。


在今年以前,不時有專家說樓市已經是強弩之末,意思是無力再上,他們話樓市無力,但樓市竟然可以上,又再上,今年,以現在走勢,專家們都不敢說樓市是強弩之末,不過,始終會有一日,樓市會到達強弩之末,我估計,今年上半年,樓市會有大約10至12%升幅,在第三季將會平穩,如果一如所料,樓市屆時是強弩之末,第四季將會下跌,由於樓市升幅並非太高,跌幅亦不會太大,大約有5至7%跌幅,明年由於供應量增加,跌勢將會持續,如果美國明年加息,就會加速樓市跌勢,即使如此,樓市與最高峰時比較,亦最多只有大約20%跌幅,回到中原指數大約120點,這是我的估計。


如果樓市如脫疆野馬,一直上升超過現時30至40%,去到中原指數180點,突然間美國加息,地產商瘋狂出貨,甚至連三年內買樓的人都不理會要付SSD而要將物業賣走,這時樓市真的是強弩之末,其跌勢將銳不可當,樓價會向下直插,但不會以中原指數120點為終點,很有可能會低過100點,而且時間不會用得太久,香港樓市及小業主將會受到重創,這亦是政府一直以來擔心的事,故此不斷出招,與及收緊按揭成數,希望樓價不會急速上升,當不利因素出現,樓價亦不會急跌,但很可惜,政府太遲意識到供應量不足是樓價上升主因,只用辣招壓抑樓市,但當巿民了解真相,辣招亦壓不住瘋湧而來購買力,現在樓價飆升就是這個原因,現在唯有希望香港人知道,政府是有決心增加供應量,同時亦要慎防美國隨時加息,樓市去到中原指數150點便是一個止步,就算下跌兩成,大家都承受得起,否則的話,樓價再飆升,到達強弩之末時候,香港地產將會受到重創,香港人亦將會受到重大損失。

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