2014年樓市回顧

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仲達

2014年12月31日

2014年，出乎大多數專家的預料(金融界普遍認為本年度應大跌兩成至一半，地產界普遍認為持平)，中原城市領先指數CCL全年升逾一成(11.4%，由2013年12月29日的119.07升至2014年12月21日的132.69)，而且越是偏遠、越是原本寂寂無名的細價上車屋苑，樓價升幅越是厲害。簡列部分如下，可更一目瞭然：

 

區份	港島	九龍	新界東	新界西
屋苑排名(升幅%)
1	太古城(23.5)	星河明居(20.7)	御皇庭(23.7)	美景花園(31.2)
2	翰林軒(21.6)	新寶城(20.0)	沙田第一城(22.6)	藍天海岸(30.4)
3	聚賢居(20.9)	將軍澳中心(19.0)	花都廣場(22.0)	豫豐花園(29.4)

註：將軍澳區被中原劃入九龍區

閱畢此表，可得啟示如下：

1. 欲以行政手段煞停樓市，只能收一時之效(要樓市下跌更是天方夜譚)，這個道理，在額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)時已經屢次驗證，豈料政府執迷不悟，繼續推出終極辣招雙倍印花稅(DSD)，結果雖然將樓市冷卻一年多，卻在今年年中稍為合理化措施後，市場遏抑已久的購買力便如山洪暴發，爆升延續至今。

2. 今次的報復性上升，頗為全面，與外界認為只是細價樓爆升不同，事實上港島區龍頭屋苑太古城即使在高基數效應下仍然勇奪該區升幅冠軍，實在是意料之外。

3. 隨着香港發展重心西移，以及低基數效應，新界西升幅冠絕全港乃意料中事，縱使已大升，四大區份中，新界西平均呎價仍然最低，明年再次勇奪升幅最高區份，一點也不奇。

4. 要追落後，除了呎價，總價效應將會越趨明顯，所以現在連發展商都主動推出大量開放式及一房豪宅(抑或應稱為劏房？)應市。

可能有人會問，當市場一窩蜂提供細單位，會否倒頭來供過於求，不止不能升，還會下跌？這是一個理性預期，長遠來說的確如此，惟核心家庭細小化、遲婚甚至單身漸成主流，加上近年落成單位普遍僅約一萬伙，對比每年結婚數字約五六萬，即使只當一半人有能力及有需要購買私樓、供應缺口仍然太龐大，政府推出的十年建屋大計，有不少是用來填補這些既有的供應缺口，還未開始應付新增需求。如果閣下預期住宅、細單位供應將供過於求，樓價快將下跌，實在是杞人憂天。

一言蔽之：專家預測不可信，報復上升極驚人。

明天踏入2015年，在此預祝各位新年進步！