仲達： 2015年樓市預測

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仲達

2015年1月9日

此文刊登之時，已踏入2015年逾一星期，各傳媒已刊登各地產商、地產代理、測量師、銀行家、券商等對樓市的預測，惟亮點不多。至於筆者，由於屬價值投資派，並不熱衷做短期預測，但好些友人想筆者分享一下意見，故此還是隨俗作點預測。

要預測樓市，大致上可由幾方面着手：

住宅供應------不止明年，政府的長遠房屋策略之十年建屋大計，根本水份極高，乃典型的空城計，詳情可參考<仲達言 - 房策空城計>。唯一值得留意的是越來越多新盤會開細則，以求食盡細價樓在總價效應下呎價極高之賺幅。而政府、一鐵一局隨時會為更多地皮加入各式條款增加中小型單位供應，惟賣地至落成需時數年，與明年的落成量無關，供應仍然緊張。

按揭利息------幾乎全世界都預測今年下半年起美國會加息兩次，每次加25點子，到年底共加息半厘。基於這個預測，不少淡友欣喜若狂，認為樓市必定有可觀跌幅，甚有幸災樂禍的心態......慢着，本港的新造按息曾在2011年初由約1厘(其時主流H按的實際按息)急升至該年底約2.5厘，同期的中原城市領先指數CCL由88.38(2011年1月2日)升至95.47(2012年1月1日)，淡友的理論並不成立。雖然，淡友可以爭論2011年加的只是新造按息，正在供樓者並無影響，才不下跌，但是，經歷97金融風暴、金管局實施的多項按揭調控措施、壓力測試加上正面信貸資料庫，早已杜絕了濫借濫貸的情況，現在大部份供樓者的防守能力遠高於當年，如果只是加息半厘，還遠遠未達壓力測試的幅度(加3厘息)，何來崩潰？就算調整，相信也只是數個百份點，隨時5%都不足。

辣招------不論是額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)，抑或打擊面最廣的雙倍印花稅(DSD)，都只能遏抑需求數個月至一年多，準買家最終還是會入市；反而發展商因為要津貼買家各種辣招稅以作招徠，「唔係人咁品」地大幅壓低地價，結果辣招的最大受害者，原來是政府。如果你是高官，你會否進一步自殘？繼續加稅率，實際收到的總印花稅及地價大減，如何夠錢派福利？

政局------2014年初，筆者及不少友人都認為從經濟及住宅供求層面看，樓市是跌不了的，最大不穩定因素是政局不穩；豈料長達79天的佔領運動，曠日持久，對佔領區的零售商戶生意有若干打擊，卻對樓價無效，只是在初期有點呆滯，其後更穩步攀升。原來這麼大規模的違法運動、既妨礙經濟民生、又衝擊法治，都無法阻止準買家的入市決心，由此可見，「我要真置業」比「我要真普選」更重要(笑)。故此，即使最終出台的政改方案不理想，激起民憤，引致二次佔領，也難以使樓市出現顯着調整。

細心的讀者，會發現筆者沒有包括需求這一點，因為這點在上回仲達言已有提及：核心家庭細小化、遲婚甚至單身漸成主流，加上近年落成單位普遍僅約一萬伙，對比每年結婚數字約五六萬，即使只當一半人有能力及有需要購買私樓、供應缺口仍然太龐大，政府推出的十年建屋大計，有不少是用來填補這些既有的供應缺口，還未開始應付新增需求。

縱觀以上各點，可以預期，供不應求仍是主調，今年樓市上半年仍會穩步攀升(確實升幅太難估計，恕不提供)；下半年如果加息，樓市會進入牛皮局面，就算回調也不多，全年計應該有少許升幅。

一言蔽之：供不應求乃主調，執迷不悟乃淡友。