今日地產新聞摘要 20150130

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2015年1月30日

【東方日報】指，又衰貪曾，前朝房策「幫人炒樓」。房屋委員會於九八年初推出租者置其屋計劃，原意是讓公屋租戶購買自住單位，令基層市民有機會「上車」，相關單位補地價後亦可於自由市場出售，但有學者指公屋的售價較私樓便宜，近年成為炒家狙擊目標，質疑政府變相「幫人炒樓」。

【文匯報】指，施永青：代客墊支非造市。地產代理監管局日前指有地產代理違規代客墊支，中原集團創辦人施永青昨表示，此舉只屬提高買家命中率，讓其可購入心儀單位，代客入票並無造市意圖，對樓價上升的影響甚微。

【星島日報】指，華明村呎價萬一膺全港公屋王。全城瘋搶細價樓，「呎價萬元戶」已不獨是私樓及居屋專美，雖然破頂潮早已蔓延至公屋市場，惟投資客亦加入搶購行列。

【明報】指，葵涌活化工廈，KC100意向呎租24元起。近期多個工廈活化項目相繼落成，並於市場上放售或放租，其中金寶集團持有的葵涌葵昌路商廈KC100，目前仍有8層寫字樓待租，意向呎租由24元起。

【成報】稱，代理料去年Q4私宅落成量3500伙。運輸及房屋局將新一份「私人住宅一手市場供應」將於今日公布，屆時除公布未來3至4年一手私人住宅供應外，亦會發表落成量資料。

【太陽報】報道，同區誕地王帶挈，觀塘舖嗌高65%放。觀塘鴻業街商業地王日前誕生，令區內業主對後市更看高一線，該區開源道63號福昌大廈地舖現以意向價6.6億元連約放售，相比三年前標售時意向價約4億元，高出約65%，意向呎價高達15.7萬元，若成功售出，將成為東九龍舖位呎價新高。

【信報】謂，新盤貨尾133伙紛提價散貨，深水埗菁盈雅軒狂加25%。二手樓市瘋搶樓潮重現，破頂成交不斷，刺激發展商賣樓亦變得更進取，甚至爆發加價狂潮。在過去3天共有9家發展商12個尾盤宣布加價，涉及133伙，加價單位最多為大埔嵐山I期的100伙，而深水埗菁盈雅軒加幅近25%為最勁。

【蘋果日報】說，「米奇則」單位索3,319萬，折實呎售1.86萬，貴絕青山公路。卓能集團（131）苦侯八年預售終於賣得的荃灣油柑頭新盤壹號九龍山頂，首批推出三十伙，平均呎價約一萬六千三百元，首十名買家可獲最高13.12%折扣。

【新報】稱，一手工廈買賣年減54%。工商物買賣明顯減慢，工廈現樓亦不例外，有代理行數據顯示，去年一手工廈買賣登記171宗，總值18.75億元，登記量按年下跌五成四，成交額微跌近4%。

劉雅瀚：供不應求將改變

文章日期：2015年1月29日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150129/pba01/01.txt

美國10年債息最低又跌回2厘以下水平，令市場預期美國聯儲局就算今年開始加息，也會極慢和幅度輕微。不過，過去3年一直發表看好香港樓市及地產股報告的交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚，卻認為由於今年港樓供不應求局面會改變，租金不再飈升甚至受壓，而就算不計美國今年可能加息，香港樓價今年也有可能調整10%。

早前公布的《施政報告》指出，「根據上月最新數據，未來3年至4年一手私人住宅業市場的供應量約為7.4萬個單位，是有紀錄以來的新高」。劉雅瀚表示，其實根據交銀的計算，今年公私營住宅落成量接近4萬伙，會高於約3萬個新增家庭數目，扭轉了過去數年整體住宅落成量低新增家庭數目的困局，且預期未來數年也是如此（圖1），即樓市供不應求的局面出現了改變。

劉雅瀚稱，今次樓市上升周期，與過往頗不相同。「比如1997年樓市高峰期，當時投資或投機者比例極高，所以對資金流、大圍經濟環境如股市升跌，以至利率升跌特別敏感。然而，今次主要是由用家推升樓市，他們置業與否，主要是看供與租的支出比較，最影響租金，則是住宅的落成量，所以分析樓市的方向，也要和以往作出改變。」

他指出，過去3年交銀國際一直看好香港樓市，便是基於私人和公營住宅的總落成量追不上家庭增長數目，而人一定要居住，供不應求便會刺激租金，之後會帶動樓價。

「不過，租金上升總有極限，一般分析員較多着重供樓負擔比率的影響，但今次樓市因由用家推動，便也應較看重租樓的負擔比率，而現時有關比率已升至約45%，屬偏高水平（圖2）。當然，租樓負擔未必不可以再升，但如再升一成或一成半，即租金佔家庭收入比例超過一半，則人們交租後可作消費及儲蓄便會變得緊絀，令有關比例進一步上升構成阻力。」

劉進一步解釋， 2010年時住宅落成量出現反彈，確見到租金升勢放緩，去年首季將軍澳及元朗兩個較大型樓盤3000多伙落成收樓，也見到劈租個案，當時樓價也受壓，但3月以後有關因素消退，樓價便開始急飈。「其實，令到去年下半年樓價和租金急升，頗重要原因是一些大型樓延後落成，令到租盤突變短缺，租金急升又造成人們預期往後租金會繼續上漲，唯有被迫以溢價高追買樓……我們原預期去年樓價租金會升，但估計只升約5%，最終卻遠遠升突，而延期落成樓盤將在今年陸續收樓，所以我們不看好3月以後的樓市。」

「天晉以後，灣仔喜匯也開始收樓，稍後又會有The AUSTIN和環宇海灣，都是動輒過千伙的大盤，且位處或接近市區，所以租盤供應會增加，從而對租金構成壓力。一旦大家對租金只升不跌的預期改變，樓價便也會回軟，我們估計因此今年樓價會有10%下調壓力，如美國加息，樓價更可能會跌20%。」

撰文：陸振球（明報投資及地產版主編）

今日地產新聞摘要 20150129

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2015年1月29日

【東方日報】指，地王效應，東九龍商廈看俏。觀塘鴻業街商業地前日以高達58.6億元批出，區內代理相信，在地王效應帶動下，東九龍區內指標商廈呎價勢必創新高，同區駿業街56號新近有單位以呎價約1.21萬元售出，涉資約2,077萬元。

【信報】謂，代客墊支投訴，去年增至11宗。去年一手市場明顯轉旺，地產代理監管局收到涉及一手的投訴個案亦按年增加27%，至56宗，其中涉及「代客墊支」的投訴，由2013年的兩宗增至去年的11宗。

【文匯報】指，樓價年升逾一成，負資產再絕跡。樓價持續上升，令負資產再度絕跡。金管局昨日公布新增負資產住宅按揭貸款個案由第三季的1宗跌至0宗，負資產個案事隔兩年後又再消失。

【星島日報】指，政府明確落閘不重推夾屋。樓價高企，即使中產家庭亦置業艱難，有意見要求政府重推夾屋。運房局局長張炳良昨回應稱，重申土地資源有限，政府會優先協助公屋申請者入住公屋，以及協助中低收入家庭自置居所，暫無打算重推夾屋。

【明報】指，物業投資私募基金舵手：小心港樓，歐日韓尋寶。自2005年至今籌得逾40億美元股本的私募基金基匯資本（GawCapital），曾伙拍其他基金購入中環盈置大廈、壹號廣場、汀蘭居式服務住宅等多個香港項目，其創辦人兼董事長吳繼煒認為，現在香港的投資物業市場回報偏低，加上內地經濟放緩等因素，現在不是入市好時機且應要小心，投資者更可趁機減磅。

【太陽報】報道，另類盤翻生，高20%仍拒賣。二手市場有價無盤，買家連過往乏人問津的事故單位都唔放過，照樣搶到爆，奧運站凱帆軒事故單位傳以逾500萬元低市價售出，毗鄰單位亦即以740萬元轉手，高於個別銀行估價約5%。

【成報】稱，房協:公屋雙重戶籍屬個別例子。申訴專員公署前天批評房署及房協處理雙重戶籍問題拖延調查及執法，有個案處理歷時八年，甚至有家庭佔用三個公屋單位。房協物業管理總監葉錦成昨日在電台節目上表示，有關個案屬個別例子，最近一年房協在公屋戶獲配新公屋後會主動刪除舊戶籍，目前已沒有雙重戶籍個案。

【蘋果日報】說，Swatch銅鑼灣舖不加租。本港舖位租金見頂，全港最貴租的銅鑼灣羅素街已跌落全球第二，街內由Swatch承租的舖位剛以原價續租，租金與三年前一樣。

【新報】稱，樓價欲跌無從？環球放水成主流，買家瘋搶細價樓。日前歐央行宣布推出撼動金融市場的量化寬鬆措施(QE)，瘋狂放水最少1.14萬億歐元(約逾10萬億港元)，超過市場預期。事實上，除美國剛「關水喉」外，其餘發達國家，如中國及日本等，均以寬鬆貨幣政策做主流。

樓市最深層次的矛盾

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Peter Paker

2015年1月29日

簡述

一直以來，我寫了很多關於樓市文章，去講樓市從目前整體借貸、供樓負擔水平是何等的健康及正常，以及從很多角度去分析了整體供應及需求。而過往我寫的文章一直只分析有能力入場的參與者，因為只有「真正能落場」的消費者及供應者才能影響價格，他們的行為一直是我分析及預測的重點，這點是從林一鳴先生幾年前的其中一篇講及“塘邊鶴”的文章學到。在幾星期前的周末，我在新聞報導看到一個年青人，他大學畢業數年，當議員助理月入萬多元，死慳死抵食麵包每月儲1/3人工，3年只儲到20萬，他認為遠遠不及買樓的首期及有排都上唔到車（但我認為他離目標不是太遠，因為有9成按揭）。從表面上去看，目前樓價好似、好像與普羅大眾的負擔能力脫軌，以及當中的差距越走越遠。至於這個差距會否使到樓價大跌，我之前的文章已談及很多，本篇文章不作討論。本篇文章亦沒有很多數據分析，但我會嘗試以我個人的觀點去解釋普羅大眾的可負擔水平與樓價的差距，以及從個人角度去想想如何收窄這差距，當中與亮劍兄的部分留言有十分相似的地方。

樓價與普羅大眾負擔能力的差距

如果我大聲講，供不應求是導致今天樓價上升的主因，解決供不應求的唯一方法就只有增加供應，去到今日我估理應無人反對，因為連政府自己都承認這個事實。但是根據以下幾張貼圖可見，近幾年尤其金融海嘯後，建築工人工資因短缺、年紀老邁而急升，生產力甚至下降，據我從事建築行業的朋友所述，建築工人的開支差不多佔總成本3成多至四成。建築材料的價格亦同時大幅上升。工人及材料價格上升以致建築成本大幅上升。在電視上看，經常亦有人說以建築面積計，現今住宅建築費普遍要3,000幾蚊 / 平方呎，甚至貴過地價。

去翻上述後生仔的例子，若然政府“係咁E”收翻$2,000 / 呎地價去收回地皮開發成本（e.g. 平整、路橋來去水電、電信前期建設，甚至幫補下政府家計），再加上$3,000 / 呎建築費，未計發展商利潤，把一個500建呎的單位以每呎$5,000賣給文章開始時那位接受訪問的後生仔。

樓價：$250萬（成本價，未計發展商利潤）

盡借9成按揭，首期$25萬，厘印費$3.75萬，賣大包免佣、免律師費、再免9成按揭保費（後生仔已儲$20萬，離目標唔係差好遠）

最長30年按揭，2.15%按息，每月供款$8,487，供款佔月入約57%。就算未加息，這位年輕人已如斯吃力。若未來好似2005 - 2007年，香港 Prime Rate累積加3厘至按息5.15%，月供將升至$12,286，供款佔後生仔月入約82%，交完管理費、差餉後（最好地契有999年期，一世唔使交地租），恐怕後生仔連家用及買麵包充飢都冇錢。

但是在上述的例子，全數合共免除該名後生仔約 $117.3萬元價款，如下：

• 2%新樓經紀佣金（$50,000，唔通叫施生、黃生D伙計白做）；
• 律師費（$7,000，已經好平，律師都要開飯）；
• 9成按揭保費（3.55% x $225萬借貸額 = $79,875）；
• 厘印費（$37,500）；
• 甚至連發展商利潤（未計最少10 - 15%的行政費，由投地至入伙要搞3 - 4年，4成毛利 x $250萬 = $100萬，非常合理，冇得賺搵你做呀）。

若然按正規矩去收錢，果層樓的樓價及使費起碼要收$367.3萬，才可支付所有合理成本及利潤。基本上，該名後生仔連地價加建築費都負擔不來，當中還未計及上述$117.3萬的不能避免的成本，甚至傢俬、電器支出都未計。若然上述的後生仔的個案在社會上是普遍及佔大多數的話，那麼我們的樓市在結構上真的存在一個永遠不能解決的矛盾。可能除父母外，到底誰有能力、願意肯不計成本去幫助這批連成本都負擔不到的後生仔上車，這倒是一個大難題。但是，若然俾唔起成本的人是大多數，就算香港政府財力何其雄厚（per capita 計），我相信她亦無能力於短期內、一次過滿足哂所有後生仔女、渴望上車人士的願望。

有人曾在我的留言區留言，認為樓價與建築費沒有必然的關係。但我是不能完全同意的，尤其在供不應求下的今天，因為今天我們極需要新供應去解決住屋短缺的問題。但若然普遍的需求者連成本都支付不起或者無法向供應者提供合理的利潤，又有誰會願意向他們提供合適的住屋呢？沒有新供應，又如何解決供不應求、以及由供不應求引起的高居住成本問題呢？因此，我認為在供不應求下，建築費一定是樓價的強力支持，當然我還要假設香港經濟情況沒有重大改變。

若然這個社會有批人連成本也負擔不來，就算政府不斷開發土地去增加土地供應都冇用，新建的房屋最後亦不能到這批人的手上，或者根本冇人願意為佢地起屋，除非政府願意補貼，但是，香港政府是否有能力於短期內、一次過滿足哂所有人的上車願望，不如大家想想吧，不要忘記政府還要供書教學、照顧老弱傷殘、孤兒寡婦、甚至持續老化的人口及其相關的安老、醫療開支，仲有商議中的全民退保等。

若然要解決現時住屋的困局，我們（不單只是政府一方的責任）必須同時要增加土地、工人供應，以及要將建造成本下降至可負擔的水平。否則，香港住屋問題基本是一個永恒的困局。此外，有一點還要注意，工人供應短缺及高工資倒還可以透過輸入外勞去解決（如可以解除政治及勞工團體的阻力），但是建築材料（沙、石、水泥、磚等）過去幾年價格升幅強勁（如上圖），香港在這材料方面的成本控制倒是十分無力及被動。

根據經濟日報的一份報導（好似係2014年的報導），香港在建築成本上比澳門及新加坡高出約3成，香港在建築成本控制上是否仍有下降的空間，倒值得大家思考。

總結

從上述種種跡象去看，高建築成本及增加土地供應基本是一個頗難解決的長期結構性問題，老實說，我並不知道這個結構性問題可以如何解決、以及什麼時候可以解決。與其等政府去解決一個唔知幾時可以解決的問題，自己何不主動出擊去想辦法為自己增值，去幫自己解決上車問題。既然連涯麵包死慳死抵都儲唔夠錢，是否想想要走另一條路、用另－個方法去解決自己的居住問題呢？

梁特首曾說過，房屋供不應求的情況應該接近尾聲。我認為「接近尾聲」可以理解為今年至未來2年內有足夠新落成。要準確計算本年及未來2年的落成量，我認為可以參考幾年前施工量數字，因為有足夠施工才有足夠的新單位落成，而下篇文章我會嘗試利用過去幾年的施工量去預測未來2 - 3年的落成量，或許這個分析對未來樓市供求及樓價有一定啓示。

今日地產新聞摘要 20150128

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2015年1月28日

【成報】稱，濫用資源房署房協溝通不足。截至去年9月底公屋輪候冊申請已超過26萬宗，申訴專員公署揭發有人濫用公屋資源。房委會資助房屋小組成員黃成智表示，雙重戶籍並非房署政策所容許，有關個案屬行政失當。

【文匯報】指，資策：歐日「放水」利「磚頭」。資本策略（0497）執行董事方文彬昨天在一個記者會上表示，歐洲及日本相繼推出量寬政策「放水」，「銀紙仍然會貶值，不少人仍會認為買磚頭較保值」。

【星島日報】指，領匯南豐出高價58億奪觀塘商業地王。政府銳意打造東九龍為未來核心商業重鎮，上周截標的觀塘鴻業街商業地皮爭奪戰，在昨日揭盅，並由首次投地的領匯夥拍南豐，以五十八億六千多萬元的高價，力壓其餘十家財團「志在必得」。

【明報】指，嘉華今年港推1818伙，4年最多。樓市氣氛熾熱，發展商趁市旺積極散貨。嘉華國際（0173）總經理（香港地產）溫偉明接受本報專訪時指出，集團部署今年內推出3個主要新盤，包括獨資的將軍澳嘉悅，與信置（0083）合作的將軍澳帝景灣，以及元朗西鐵朗屏站（北）項目，3盤共涉約1818伙。

【太陽報】報道，4球買第一城無得諗。樓價愈升愈癲，買家跨區買樓已經好平常，尤其細價樓供應最多嘅新界區就最多，沙田第一城兩房單位400萬元以下放盤啱啱被搶晒，已經宣布無晒放盤。

【東方日報】指，神秘財團3.7億擸葵涌商住地。葵涌興芳路商住地上周收到19份標書，包括遠展（00035）及佳明（01271）等多家中小型發展商投標。不過，結果由不知名的神秘財團「跑出」，以3.721億元奪得，每方呎樓面地價約6,701元，符合預期。

【信報】謂，新世界持90%吉祥大廈業權。新世界發展（00017）去年6月與母公司周大福企業聯手統一鰂魚涌吉祥大廈附近一帶項目的股權業權後，新世界昨天公布，斥資17.79億元向周大福企業收購多40%權益，把持有的吉祥大廈業權比例增加至90%。

【蘋果日報】說，九龍東變天，商廈呎價見1.6萬。政府大力推動發展九龍東，希望將其變身成為中環以外第二個核心商業區，近年區內不少發展商出售商業樓面，過去五年區內商廈買賣呎價狂升兩倍，呎價最貴升至一萬六千元，直逼金鐘區。

【新報】稱，市場情緒造好，一二手見支持。新一份《施政報告》出台後，本地房屋政策明朗化，適逢歐洲央行宣布量寬措施，進一步利好市場氣氛，除新盤保持貨如輪轉外，亦為二手樓市交投增添動力。

強弩之末，其跌勢將鋭不可檔

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年1月28日

昨晚，明報周刊替我開了一個講座，我用「強弩之末」作為講座題目，這亦是我的物業投資者筆記系列之四的名字，前三本分別為「第十個人理論」，「逢三退一」，「玫瑰，玫瑰，我愛你」。我問過很多人「強弩之末」究竟點解，最叻都用羅貫中在三國演義中的說法，強弩之末，其勢不能穿魯縞，這個說法不能說是錯，如果是平射的箭，到最後，真的連薄薄的山東紗綢亦穿不過，但亦不能說是對，因為強弩用作攻城，根本很少直射，是會射向高空，直插入城內，造成破壞，何只能穿魯縞，甚至盔甲也可以穿透。大家又唔好怪羅貫中，他只是書生一名，又未上過戰場，講計謀策略，可以講到似層層，但講武打場面，始終離不開文人本色，有人話，自古文人多大話。其實，強弩之末，其跌勢將銳不可當。

在今年以前，不時有專家說樓市已經是強弩之末，意思是無力再上，他們話樓市無力，但樓市竟然可以上，又再上，今年，以現在走勢，專家們都不敢說樓市是強弩之末，不過，始終會有一日，樓市會到達強弩之末，我估計，今年上半年，樓市會有大約10至12%升幅，在第三季將會平穩，如果一如所料，樓市屆時是強弩之末，第四季將會下跌，由於樓市升幅並非太高，跌幅亦不會太大，大約有5至7%跌幅，明年由於供應量增加，跌勢將會持續，如果美國明年加息，就會加速樓市跌勢，即使如此，樓市與最高峰時比較，亦最多只有大約20%跌幅，回到中原指數大約120點，這是我的估計。

如果樓市如脫疆野馬，一直上升超過現時30至40%，去到中原指數180點，突然間美國加息，地產商瘋狂出貨，甚至連三年內買樓的人都不理會要付SSD而要將物業賣走，這時樓市真的是強弩之末，其跌勢將銳不可當，樓價會向下直插，但不會以中原指數120點為終點，很有可能會低過100點，而且時間不會用得太久，香港樓市及小業主將會受到重創，這亦是政府一直以來擔心的事，故此不斷出招，與及收緊按揭成數，希望樓價不會急速上升，當不利因素出現，樓價亦不會急跌，但很可惜，政府太遲意識到供應量不足是樓價上升主因，只用辣招壓抑樓市，但當巿民了解真相，辣招亦壓不住瘋湧而來購買力，現在樓價飆升就是這個原因，現在唯有希望香港人知道，政府是有決心增加供應量，同時亦要慎防美國隨時加息，樓市去到中原指數150點便是一個止步，就算下跌兩成，大家都承受得起，否則的話，樓價再飆升，到達強弩之末時候，香港地產將會受到重創，香港人亦將會受到重大損失。

湯文亮：樓市明年先升後回

文章日期：2014年12月18日

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【明報專訊】今年初預測樓市會下跌可以說是分析的「主流」，其時紀惠集團行政總裁湯文亮逆市持相反意見，結果至年尾樓價以破頂收爐。湯文亮剛出新書《第10個人理論》，預測明年樓價會先升後回，全年計仍會錄得升幅，並指如作自住及負擔能力不成問題，仍可入市，但若是在現水平高價搶盤投資，則屬「魯莽」。

所謂「第10個人理論」，乃源於政經成就非凡的猶太人。他們有一個傳統，就是當大家或主流都相信或同意一件事情，最好有一個人持相反意見，往往可令大家得到警醒，從而減少犯錯機會。

錯比SARS價 現水平才似「超貴」

湯文亮說，去年底至今年初，10個分析者有9個看淡樓市，全年樓價偏偏不跌反升，反映「第10個人」的意見絕對重要，而最近發覺看好明年樓價再升的分析比例，與看淡樓價的比例，感覺上約一半對一半，他就覺得明年樓價會先升後調整。

「人們說現在樓價超貴，其實是將樓價與2003年樓價跌了七成時的超低水平作比較，其實若將視角延伸至20年前的1994年，持有住宅物業20年，連租金及樓價的總回報，平均每年複式增長也只是約7％，並不誇張。」

突發事情 才可能推冧樓價

湯又分析，現時利好香港樓市的因素，主要仍是供應未追上需求，日前公布的長遠房屋策略報告，僅建議未來10年增加多1萬個住宅單位至48萬個，而美國雖說會加息，但聯儲局政策極其反覆，市場仍未知何時才真箇加息，而在他的新書也指出：「一個租客，那會主動願意加租？美國負債嚴重，加息只會拖得就拖。」

「當然，樓市也不是沒有利淡因素，比如早前的佔中事件便令人憂心，好彩是佔中已結束。其實，要樓市大跌，一定出現一些『突然』的事情，比如政府突然可大增土地供應，又或美聯儲剛說不加息，卻在一個月後突然加息1厘，才會出現恐慌的出貨心理壓力。」

垃圾貨也搶高 見頂之日不遠

湯文亮為家族在香港投資物業接近40年，看盡樓市起落，總結出樓市見頂或見底前會出現的現象。「樓市見頂時，任何垃圾貨也可輕易出售，並賣得好價錢，比如明明是漏水的天台樓，又或半契物業，甚至凶宅也有人高價搶盤。至於樓市接近見底時，則是一些極優質物業，比如是一線區的最旺舖位，平常時買家出如何高價，業主都不肯出售，但如2003年SARS前後，一些這類極優質物業因業主欠債等原因，竟願意以市價、甚至低價放售，這時便應放瞻入市。」

「一些分析員會引用不同利淡因素，才推論樓價將明顯下跌，但卻往往缺少了一個最關鍵的因素，就是空置率會否大升，以現時鎖匙盤也缺的情况，住宅空置率也難以短期飈升，樓價又那會短期內大跌？」

投資趁低吸納時機已過

既然這樣，那現在是否應該高追入市？

「若是自用，而年輕人剛升職加薪，具有穩健負擔能力，那不妨買樓，因供樓部分等同交租，就算樓價先升後回，也不會吃虧。若是作投資，有能力的在過去4至5年，應早已趁低吸納，現在收租防守力極強，而若是現在才打算買樓投資，那不是『勇』，而是『魯莽』。」

明報記者 陸振球

【置業安居】樓價負擔言過其實（曾淵滄）

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E5%AE%89%E5%B1%85%E3%80%91%E6%A8%93%E5%83%B9%E8%B2%A0%E6%93%94%E8%A8%80%E9%81%8E%E5%85%B6%E5%AF%A6%EF%BC%88%E6%9B%BE%E6%B7%B5%E6%BB%84%EF%BC%89-032212576.html

美國研究機構Demograption近日公布國際樓價負擔能力報告，透過比較樓價的中位數與家庭入息中位數，計算全球數百個城市房地產置業的負擔比率。報告結果是香港人慘絕全球，樓價中位數是家庭收入中位數17倍，排第二的溫哥華也只有10.6倍，排第七的倫敦是8.5倍，只是香港一半，港人買樓的確難。

看到這個數字，馬上有一批人為民請命，說香港人不吃不喝，也要工作17年才能買樓。實際的情況是不是這樣？如果香港人真要不吃不喝做足17年才能買樓，如此高的樓價根本不可能出現。

逾半人口居資助房屋

這份研究報告最大的缺點，是沒有考慮香港有一半人口居住在政府資助的公屋與居屋，這個比例在全球可能僅次於新加坡。換言之，如果香港沒有公屋及居屋，樓價不可能如此高，因為地產商定價時必須考慮購買者的購買力。

香港樓價非常高，其中一個原因就是只有一半人口住在私樓。也就是說，家庭收入低於中位數的人，實際上並沒能力買樓，甚至是最便宜的私樓。也因此，香港樓價負擔指數要有其意義，就應以樓價中位數與總人口家庭收入1/4高點的收入作比較，亦即住私樓的一半人口的中位數。

劏細拆售迎合上車客

近日地產商賣樓價格不斷提高，不過，我們也許沒有留意到，地產商推出的新盤中，單位面積愈來愈小。地產商甚至不惜在建築期間，突然改變房屋結構，把原來600平方呎的住宅變成3個200平方呎的小單位，或是把原本300平方呎的小單位變成150平方呎的更小單位。

單位面積下降，呎價就可以提高，因為單位面積小了，平均呎價上升，但是總售價依然低於大單位，這是地產商針對買不起大單位的買家而定的新策略。不過，我們不大可能居住在少於100平方呎的住宅裏，因此，如果有一天，家庭收入處於全港中位數的家庭連100平方呎的單位也買不起時，樓價就不可能再升。

目前香港家庭收入中位數的收入大約是每月2萬元，大家可以計算一下，月入2萬元的家庭買得起甚麼價格的樓？當然，我們也不排除，月入2萬元的人，買樓是靠父母資助。今日買樓的年輕人，家中沒有多少兄弟姊妹，父母幫助買樓也是很正常的事。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

今日地產新聞摘要 20150127

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2015年1月27日

【文匯報】指，活化商廈廉租青年創業。協成行首個活化工廈項目「Genesis」昨日開幕。項目位於黃竹坑，協成行董事總經理方文雄透露，項目於3年內花費2億多元活化，總共24萬方呎樓面中，將撥出10%或2.4萬方呎支持年輕藝術家、創業家及其他非牟利機構，其中香港藝術發展局的「ADC藝術空間計劃」就負責以市值租金三分之一租出12樓全層約10,250方呎樓面。

【蘋果日報】說，學者倡收緊按揭。樓價持續乾升，細價樓買少見少，有市場人士早前建議將申請九成按揭的底線，由現時的四百萬元增至五百萬元，令小市民上車「容易啲」，生意為上的地產代理當然贊成，但有學者認為當下樓市實在太亢奮，反建議政府應進一步收緊按揭。

【星島日報】指，彩福三期合併地盤單位將增至950個。政府擬修改觀塘彩福第三期公屋計畫，合併東、西兩邊地盤，公屋單位將由原約八百個，增至九百五十個，大廈底部新增三層平台，除維持體育館等設施外，並會新增濕貨街市。

【明報】指，施永青﹕細單位投資價值不大。中原集團創辦人施永青昨出席中原酒會時表示，今年樓市有望先升後回。雖然樓市目前以細單位主導，惟預期該類單位未來供應量增加，加上樓市受加息及政治氣氛不明朗等因素下，未來細單位樓價或會回落。

【太陽報】報道，萬五私樓落成八年最勁。香港住屋需求一直有增無減，政府近年密密推地，終於到咗收成嘅時候。有代理老友選咗83個喺舊年落成嘅私人住宅項目統計，合共有15,428個單位，落成量創咗八年新高。

【成報】稱，去年工商舖買賣創11年新低。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2014年整體工商舖買賣登記錄6,704宗，較2013年的10,625宗下跌36.9%，結束連續5年錄得10,000宗高水平以上。14年的宗數創下11年的按年新低。

【信報】謂，興勝創建今年考慮投地。興勝創建（00896）項目董事周嘉峰表示，集團今年將繼續推售佐敦The Austine Place，又會考慮投地，包括九龍塘及新界地皮。樓價方面，他認為，細價物業去年升幅驚人，今年則看好豪宅市場，而歐洲推出量寬措施，對本港樓價影響有限。

【新報】稱，一手帶挈代理大豐收。在近十年的地產代理行業的生態中，新盤已逐漸成為地產代理的主要收入來源。不過，自從政府推出《一手住宅物業銷售條例》，無論是發展商或代理都需時適應，一手市場一度停滯不前，幸而，發展商隨即作出新一輪銷售部署，一手住宅物業成交終由去年年中開始全速發力。

今日地產新聞摘要 20150126

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2015年1月26日

【信報】謂，除了買樓，還是買樓。要數近期的房屋熱話，除了居屋白表申請再度破頂之外，便是人稱四叔的李兆基宣布計劃清拆石硤尾大坑西邨，重建估計售價百餘萬、建築面積300呎、約5000伙的「勤奮青年創業居所」。

【明報】指，東環累積套60億，加推215伙。市場缺少大型新盤出籠，焦點盡在新地（0016）東涌東環。東涌連續4個周六共售接近1150伙，佔項目單位總數1407伙約八成，套現約60億元，昨再加推215伙。

【太陽報】報道，屯門商住地，估四億算多。屯門係未來住宅供應嘅主要地區，今個禮拜五又有一幅屯門地皮截標。呢幅屯門第18區業旺路商住地，提供最大樓面約莫14.3萬方呎，由於項目規模較小，亦無限量條款，劉Sir相信市場反應會唔錯。

【成報】稱，特首指房屋計劃需社會支持。在剛公布的《施政報告》中，特首梁振英表示房屋是「重中之重」的題目，他昨日稱，若房屋問題得不到迅速改善和解決，問題只會惡化。而發展局局長陳茂波於其網誌稱，《施政報告》中提及的棕地規劃，包括洪水橋及元朗南的棕地，單是研究工作已需要3年，在短期土地供應上，當局須改劃包括「綠化地帶」在內的約150幅用地，回應市民迫切「上樓」的需求。

【文匯報】指，美聯：首月註冊量額齊勝去年。去年末樓市交投暢旺，反映前一個月市況的今年首月整體物業註冊量及金額，業界估計將會雙雙超越去年同期。

【星島日報】指，港島豪盤齊出擊同步收票鎖客。新一輪港島豪宅新盤搶客戰將展開，短期內將有三個新盤同步開售，發展商密鑼緊鼓部署收票爭客。料率先「打頭陣」的大坑雋琚至今已收約六十九票，迅錄超額認購；大潭紅山半島連日來亦錄大批換樓客參觀，並累收一百一十票，同錄超購。

【蘋果日報】說，嫌營商環境太政治化，「啲官大牌咗」，趙世曾港業務，比重擬減逾半。正當長和系進行世紀重組，惹來市場揣測在本港政經前景未明朗之下，中小型地產商的卓能集團（131）主席趙世曾昨日也直言目前營商環境太政治化，政府「唔買地產商怕」，集團在港業務將由以往佔九成降至最多三至四成。

【新報】稱，甲廈出現缺承接先兆？香港貴為國際金融中心，相關行業對本地物業大有影響，甲級寫字樓嘅買賣自然係核心商廈區指標。而近年中資公司的確有取代外資公司之勢，喺本有地租用寫字樓樓面，有充裕資金的甚至會買入單位。

今日地產新聞摘要 20150123

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2015年1月23日

【東方日報】指，嘉咸街收樓，八商戶拒遷抗不公。嘉咸街重建項目受影響的市集商戶三月底前要遷出，但有八家商戶擬拒絕搬遷，抗議不公平待遇。其中經營十多年的鈞樂茶餐廳東主稱，因為是租戶，去年四月才得悉需於今年三月底遷出，由於租金上升，即使獲賠償，也難於同區重新開業，要求市建局推遲遷出限期至少數月。

【信報】謂，資助市民置業非政府責任。房屋政策向來是梁振英自詡是「重中之重」的政策，不但關乎民生，更是本港長期存在且愈來愈嚴重的貧富懸殊深層次矛盾的根源。可是，今次《施政報告》只有不足十段談及房屋政策，涉及公屋、資助自置居所和私營房屋，而且相當簡陋粗疏。

【新報】稱，趙國雄：今年樓市續活躍，長實年內可推4000伙。樓價過去大半年升浪凌厲，雖然市場預期美國下半年將開始加息，不過歐洲、日本估計將相繼推行量化寬鬆放水，令市場出現變數。長實（0001）執行董事、置富產業信託（0778）主席趙國雄則相信，本港今年息口仍然低水，甚至有機會進一步調低，因此估計樓市將維持活躍。

【星島日報】指，綠表置居定價參考居屋機制。房委會策劃小組昨討論「綠表置居先導計畫」，身兼小組主席的運房局局長張炳良表示，委員期望計畫的定價和資格等機制，盡可能不偏離居屋太遠，保持不同計畫的連貫性。

【明報】指，藍天新城車位收500票，超額4倍。繼早前成功拆售東熹苑車位後，投資者林子峰將今日拆售藍田興田邨停車場「藍天新城」100個車位，為全港首個拆售的公屋停車場，項目至昨晚共收約500票，超額認購約4倍。

【太陽報】報道，息加1厘，屋租睇漲一成。本港私宅租金屢試新高，但樓價亦「嘭嘭聲」咁升，所以依家住宅租金回報唔係好高。高緯環球就認為，以依家平均租金回報率約2.58厘計，若果嚟緊加息1厘，咁就同無回報無分別，所以業主肯定會加租去抵銷加息成本。

【蘋果日報】說，觀塘商業地估值49億。今日中午再有兩幅官地截標，當中以觀塘商業地較受市場關注，皆因有起動九龍東及施政報告日前提出的「聰明城市」概念，市場估值最高近五十億元，測量師料標書數目不會超過十份。

【文匯報】指，樓控措施宜與時並進。私樓市場與資助房屋將會展開一場角力戰，究其原因，二手樓價去年上升近一成，私樓與資助房屋升勢大致上同步，近日不少報道指出居屋樓價升幅顯著，對比私樓甚至有過之而無不及。市場人士普遍歸究政府2013年中推出的「白居二」政策，間接將居屋樓價推高，影響市民置業計劃。

【成報】稱，去年二手私宅呎租升一成。受惠於本港經濟及住宅市場氣氛良好，私人住宅租金亦拾級而上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據該行新簽租約統計，去年12月份全港100個大型私人住宅屋苑的建築面積平均租金每平方呎錄得25.4元，與2013年12月的23元相比，全年租金上升10.4%，住宅租金連續六年上揚。

今日地產新聞摘要 20150121

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2015年1月21日

【東方日報】指，拆工廈劏房再拖到三月。施政報告提到劏房安全風險不容忽視，特別是工廈劏房；屋宇署隨即高調「配合」，指最快今年三月會安排承建商清拆荃灣沙咀道榮豐工業大廈兩個違規的劏房單位，該兩個單位合共分成廿一間劏房出租圖利，每間劏房月租約二千多元，但法庭早前僅判違反清拆令的業主罰款二萬多元，可謂九牛一毛，業主因此一直未有自行清拆劏房單位，租客繼續無奈每日與化學品同眠。

【信報】謂，國基會：港樓價難大瀉。儘管本港樓市熾熱，國際貨幣基金組織（IMF）研究部副主管米萊西法拉帝（GianMariaMilesi-Ferretti）認為，當美國加息，香港亦會跟隨，從而影響房屋需求，但美息料穩步上升，香港樓價跌幅未必如預期般大。

【成報】稱，張炳良：不評論政府改劃住宅用途。運輸及房屋局局長張炳良表示，在施政報告中提到，考慮借助私人機構力量協助加快增加資助房屋出售單位的建議，政府會參考外國及本地經驗，包括90年代的私人參建居屋及回歸後的混合發展試驗計劃，構思一個本地可行的方法，目前局方已有初步想法，正與其他部門商討。

【星島日報】指，申請新居屋突破十萬人。首批新居屋的認購反應空前踴躍，房委會累計接獲的申請表總數已突破十萬大關，競爭空前激烈。

【太陽報】報道，南豐一注獨贏康城6期。港鐵（00066）繼續貫徹佢哋開標高效率，前日才截標嘅將軍澳日出康城第六期項目，喺尋日公布由南豐集團投得，雖然佢哋之前曾經入股發展過第二期，但今次係南豐首次自己投得發展，係繼長實（00001）、新地（00016）同會德豐地產後，第4家投到日出康城項目嘅財團。

【明報】指，將軍澳緻藍天，最快新春後賣。將軍澳日出康城6期昨剛開標，市場即有消息傳出，長實（0001）日出康城緻藍天最快新春後開售。項目共提供1648伙，主打3房及4房單位，傳實用約700方呎起，最大戶型為實用約1200方呎的4房連雙套。

【蘋果日報】說，每伙三百萬翻新，仍有甩漏。大潭紅山半島五十個貨尾單位重新推售，當中二十二伙，每伙花約三百萬元翻新，另外二十八個單位籌備翻新中。

【新報】稱，土供具挑戰，私人參建利弊相當。本地上車需求持續殷切，隨着過去一年樓市氣氛回暖，公屋及居屋第二市場表現向好，而巿民對新鮮出爐的新居屋反應亦空前熱烈，反映巿場潛在龐大的上車需求。

【文匯報】指，將軍澳商場PopWalk明年初開幕。近年積極於將軍澳區拓展的新鴻基地產(0016)把將軍澳南66A、66B、66B1及至66C1合共24.2萬方呎樓面(即天晉系列基座)的商場取名為PopWalk。

今日地產新聞摘要 20150120

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2015年1月20日

【東方日報】指，最難買樓城市，香港五連霸。美國顧問公司Demographia日前公布二○一四年度《全球樓價負擔能力調查》，香港自二○一○年被納入該調查後，連續第五年「冧莊」，成為全球八十六個大城市中最難買樓之地，困難程度更打破該調查十一年來的最高紀錄。

【信報】謂，金管局收緊買樓收租按揭，增租金扣減率，打擊投資炒風。有銀行疑將猶如空殼公司的按揭借款客戶以營運公司名義處理，因而毋須遵守物業按揭的逆周期措施，金管局昨天發出通函提醒銀行要嚴守審慎監管措施。同時，金管局收緊借款人以投資物業的租金收入計入供款與入息比率，由原先最多可計入80%租金，收緊至60%或70%，視乎物業有否租約而定。

【成報】稱，公屋落成量大縮水。目前有20多萬戶家庭輪候公屋，但房委會本年度公屋落成量未達標，只建成9,900個單位，較預期的12,700個少兩成單位，落成延誤直接影響三年輪候上樓目標，對於有建議修訂目標年份，運輸及房屋局局長張炳良認為目標得來不易，不能隨便放棄。

【明報】指，康城收7標萬科組財團競投。港鐵（0066）首個可拆細單位發展項目，將軍澳日出康城6期昨日截標，受惠項目可拆細興建細單位，項目大收7份標書，內房萬科是次牽頭，伙拍世茂房地產（0813）主席許榮茂私人公司，以及英皇國際（0163）組成財團參戰，至於多家「大孖沙」亦組隊搶地。

【星島日報】指，新公屋售綠表研機制防炒賣。《施政報告》建議推行「綠表置居先導計畫」，即出售部分新建公屋予綠表住戶，當局已初定落實時間表，希望房委會可於今年首季能完成討論落實計畫選址和定價等的細節。

【文匯報】指，美聯：放寬規劃建地下城。《施政報告》中有關商業部分主要在如何增加土地供應，美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，雖然增加商廈樓面對市場有正面影響，但政府未涉及增加零售商舖的部分，亦未有講活化工廈的政策，認為應思考如何增加商舖供應，紓緩供應不足問題。

【蘋果日報】說，溱柏外牆現空心磚易剝落。新世界（017）元朗溱柏陸續入伙，上周末資深驗樓師「詹Sir」詹濟南驗收一個低層兩房半單位，發現單位外牆有五塊空心磚，日曬雨淋易剝落，隨時令街坊中頭獎。

【新報】稱，中環金鐘商廈價看漲20%。東九龍商廈樓價於過去一年被搶高，傳統核心商業區相對可追落後，加上寄望滬港通效應可持續，地產代理行預期核心商業區中環及金鐘商廈整體售價有兩成升幅，租金則上升一成半。

【太陽報】報道，禮頓山車位，賣408萬。車位做價升極唔停，好似跑馬地禮頓山舊年十一月有車位以400萬元創屋苑新高價賣出之後，最近又再破頂，有個1樓車位以408萬元賣咗，贏舊紀錄一個馬鼻咁多；而車位一向買賣唔多嘅何文田京士柏山，近期都有車位以300萬元賣出，亦創咗屋苑新高。

今日地產新聞摘要 20150119

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2015年1月19日

【星島日報】指，善心人捐地鋪，一元租助青年創業。港的地鋪租金一直高企，有志創業的青年即使有生意頭腦，亦難以應付租金開支。香港青年協會獲一名善心人無條件捐出佐敦上海街的七百方呎鋪位，支持年輕人創業計畫，今開始接受申請，讓有意經營飲食業務的青年，可以象徵式月租一元，於佐敦開設食肆，為期兩年。

【明報】指，卓能推吉隆坡住宅，入場費300萬。曾多番炮轟特區政府做事低效率的卓能（0131）主席趙世曾（圖中），集團旗下荃灣壹號九龍山頂雖獲批預售但仍按兵不動，但卻率先推出在馬來西亞吉隆坡發展、總投資額約10億港元的商住項目CecilCentralResidence。

【太陽報】報道，康城6期，大財團勢爭。今個禮拜相當旺場，再有多幅地皮截標，共有三個項目輪住截標，港鐵（00066）日出康城第六期項目於今日打頭陣。劉Sir知道項目每方呎補價金額約2,269元，比第五期高出21.1%，但由於地皮近海，市場認為會有5至6份標書，其中日出康城有項目嘅新地（00016）尋日話會獨資入標。

【東方日報】指，活化工廈鬥有「盈」。由起動九龍東，到施政報告提及的「聰明城市」，九龍東再成焦點，一四年工廈成交更異常火熱。代理數據顯示，截至去年十一月底止，整體成交額較一三年增近七成至92.3億元。

【成報】稱，居民反對大坑西變青年居屋。恒基兆業地產集團主席李兆基早前提出重建大坑西，以低價賣給在職及中低收入青年居住，大坑西昨晚舉行居民表決大會，大部分居民均反對重建該為「青年居屋」，並希望若要重建，政府可參與安置問題，確保他們不會「流離失所」。

【信報】謂，施政報告的房屋土地「謊」。梁振英上周三（14日）公布本年度《施政報告》。一如既往，梁振英表示解決住屋問題為施政的「重中之重」，並以最大篇幅交代房屋土地政策，看似他正多管齊下處理房屋問題。

【蘋果日報】說，東環加推204伙，加價2%。施政報告後首個周末日，一手樓市持續暢旺，過去兩日錄超過四百二十宗成交，比上周約三百八十五宗，按周升約9%，主要由於新地（016）東涌東環周末沽三百三十伙。

【新報】稱，農曆新年後樓市續有小陽春。近年來市場凝聚了大量購買力，反而有望造就農曆新年後的樓市「小陽春」出現。筆者預料，在新春後樓市會有「小陽春」的小旺市出現。由於新春是中國人的大節日，所以多數人在這個節日之前，都會集中精神處理公司及家庭的事務，如果真的要置業，多數也會延至新春過後再作處理，以免分神做錯決定。

【文匯報】指，車位買賣月升逾5成。據土地註冊處最新資料顯示，1月截至15日，整體物業註冊暫錄3,928宗，相比上月同期微升1.6%。當中，純車位註冊表現突出，本月至今已錄518宗，大升53.3%，與上月全月的680宗僅相差162宗，料本月數字將超越上月數字。

今日地產新聞摘要 20150116

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2015年1月16日

【東方日報】指，新居屋白表額擬佔過半。房屋委員會因應推出「平價居屋」售予綠表人士，以及今期居屋白表申請人反應熱烈，當局年底預售新一批居屋時，擬調整綠白表分配比例。

【成報】稱，四叔:樓價年底見頂。李兆基坦言，樓市前景麻麻地，隨著住宅供應持續增加，長遠樓價難以持續升勢，料今年底至明年將見頂，惟建費高昂，樓價下調空間有限。問及恆地為何一方面賣樓散貨，一方面又頻頻捐地時，他指出，公利益及個人慈善理念是分開的，希望大家公公道道。

【明報】指，中環空置舖，半年急增54％。受累於零售市道放緩，傳統消費區空置舖大增，高緯環球統計，至去年底四大傳統消費區共有452個空置舖，較半年前的348個增加104個或三成，其中中環現時有122個空置舖，對比半年前的79個急增54%，增幅為四大傳統消費區最多。

【信報】謂，大坑西重建，5000伙售在職青年，300呎，免首期，百萬上車。恒基地產（00012）主席李兆基大力推動捐地計劃，昨天他一次過宣布三個捐地方案，將惠及青年及退休人士，包括與保良局合作建1250個青年宿舍單位、重建大坑西新邨做5000間房屋，將單位以100萬元低價免首期售予在職年輕人。

【星島日報】指，觀塘「需求主導」項目出價創新高。本港樓價近期節節上升，令市建局的收購呎價亦掉頭回升。市建局昨日公布，即將向觀塘恒安街「需求主導」項目發出收購建議，將以每方呎實用面積近一萬一千六百九十五元展開收購，雖然只是歷來第二高的收購呎價，但已較觀塘重建第五區的第二次收購呎價還要高，反映市建局在同區的收購水平實際上已再創歷史新高。

【太陽報】報道，千四伙動工13月最多。政府為咗增加住宅單位供應，早幾年開始喺唔少批出嘅住宅地皮加入限呎、限量條款，呢批項目陸續踏入動工階段。睇番屋宇署最新數字，舊年十一月私宅動工量約1,461伙，按月大增近1.8倍，係前年十月以來近13個月最多。數字攀升，主要係長實（00001）喺一一年投得嘅本港首個限呎盤元朗安寧路住宅項目獲批動工，涉及1,129伙，單位可用面積大約288及409方呎。

【蘋果日報】說，惠譽滙豐唱淡樓價。施政報告預告樓市供應將續增，市場唱淡樓價之聲再起。評級機構惠譽發表報告指本港樓價已見頂，預測今年本港住宅樓價將「原地踏步」，出現零增長，中期下行風險遞增，大行滙豐亦估計目前香港樓市下行壓力大。

【新報】稱，太地白德利：樓價緩升。近年集中發展商業項目的太古地產，集團新上任行政總裁白德利昨表示，未來有多個計劃進行中，來年將重建太古坊內現有的3幢工業大廈，日後將建兩幢甲級寫字樓，以繼續進行太古坊的進一步改造。

【文匯報】指，高緯環球估核心舖租受壓。雖然環球經濟仍存在不穩因素，但本港求過於供的核心寫字樓市場仍備受追捧。高緯環球昨天預計，今年本港商廈租金將有不多於2%的溫和增幅。

今日地產新聞摘要 20150115

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2015年1月15日

【明報】指，交銀劉雅瀚﹕今年不加息，樓價也要跌。過去數年看淡樓市的分析員，不少今年開始轉軚看好。不過，過去3年一直發表看好香港樓市及地產股報告的交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚，卻在樓市破頂潮下反而看淡今年樓市，認為今年港樓供不應求局面會改變，租金不再飈升甚至受壓，而就算不計美國今年可能加息，香港樓價今年也有可能調整10％。

【東方日報】指，業界：助穩定樓市。新一份施政報告提到增加公、私營住宅土地供應，本港發展商普遍認為增加供應對樓市影響不大，其中新地副董事總經理雷霆表示，增加供應有助穩定樓市，但居屋及私樓市場客源有別，相信不會造成競爭。

【文匯報】指，特首：有需要或再「加辣」。行政長官梁振英昨晚出席施政報告電視論壇時表示，心急解決住屋問題，若市民認為有需要，加上得到立法會支持，政府不排除再推管理需求措施，壓抑私人樓價上升。

【成報】稱，新公屋售綠表人士助流轉。全新的綠表先導計劃，建議房委會選擇合適、且正在興建的公屋項目，出售給綠表人士，主要針對現行公屋租戶及已通過詳細審核並即將獲編配公屋的人士，其定價比傳統居屋低廉，他相信這計劃除可協助綠表人士自置居所外，也可藉此騰出公屋單位給正在輪候公屋的家庭。

【星島日報】指，漢國力壓九財團6.8億奪葵涌商貿地。今年首幅作商貿用途的葵涌健全街地昨日揭盅，由近二十年未有投得政府項目的漢國置業，擊敗其餘九家財團，以逾六億八千萬元奪得，樓面呎價約三千元，貼近市場估值下限。

【太陽報】報道，西環舖租升近三倍。港鐵西港島線上個月正式通車，成個區交通出現大改善。唔少新租戶及投資者喺通車之前已經搶先進駐呢區，單係舊年十月至依家，計落已經有至少10間新食肆進駐，而過去一年區內舖價同租金平均都升咗三成，主要街道舖租升幅就最明顯，好似人流最旺嘅卑路乍街有三個舖位，由燒臘茶餐廳以月租30萬元租咗，比舊租金勁升2.7倍。

【信報】謂，發展綠化地是必要之惡。《施政報告》出爐，社會焦點還是落在土地房屋供應的問題之上，當中較具爭議的是，政府觸碰到「檢討綠化地帶土地用途」這敏感議題。縱然一些社會人士認為，本港綠化地「一幅都不能碰」，彷彿「提出都是罪」，惟面對當前的土地供應挑戰，開發低保留價值的綠化地帶，的確是「必要之惡」。

【蘋果日報】說，四叔向保良局捐地，選址元朗馬田壆，建青年宿舍。正當市場關注政府正式參與由香港平民屋宇有限公司持有的石硤尾大坑西邨重建工作時，推動大坑西邨重建的關鍵人物、恒地（012）主席李兆基，今天下午將公佈個人最新捐地消息。

【新報】稱，新居屋熱爆，上車選擇仍多。久違了的新居屋申請剛在周一截止，售價介乎187萬至326萬元，吸引不少市民申請，但名額只有2,160個，在僧多粥少下，白表「中獎」機會極為難能可貴。即使抽到，亦要等到大概5月份才開始揀樓程序，買家可謂「等到頸都長」。

人民幣債基收息新方案#790

http://homebloggerhk.com/?p=28338

你好 諗sir,

本人剛上完收息101，103，得益不少。本人今年36，做小生意，但生意每況越下，希望有一安定收息收入，再考慮其他出路。

Asset:

有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。

另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬，都是些沒有什麼升跌的

生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬

Expense: （每年）

每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右

請問有何好建議？

1 我的情況應怎去求出路?

2 想買入直債？回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜？

3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的?

ANSWER:

本案讀者自己做生意，明白資金有500萬餘，算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢，問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期，有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因，一是胡亂投資，認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕，銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。

生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞，就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面，唔交稅即係無收入證明或至少係低收入，要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升，即你今日收10000租金，十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講，香港33年(1980-2013)租金升了454%，而樓價升7倍。租金升得較慢原因，借用PETER PAKER兄的觀點: 租，係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章，各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!

租，係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249

<<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊

	香港	日本	英國	新加坡
數據時期	1978-2011	1975-2010	1989-2012	1981-2012
總通賬	435%	79.4%	85.35%	77.2%
年平均通賬	13%	2.27%	3.71%	2.49%
樓價名義升幅	714%	67.43%	164.53%	348.56%
樓價減去通賬後的實質每年升幅	6.56%	1.48%	4.32%	4.9%

數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters

生意人如要利用樓房買賣去保存財富，在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做，那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限，加上在樓市當旺市時銀行更易借貸，用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產，擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買，生意人在跌市借錢很難，唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會，宜在開首買樓時作全盤考慮，此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由，建議用合適樓房間成套房，首期連裝修用130萬投入收$21000租金，而正現金流為$12000，130萬投放收$12000，即11.07%

人民幣近日「有野搞」，債基方案已可拓至人民幣。收息課程不時更新即市內容，見上圖有人在12 JAN2015 已開通方案，筆者在今天(13日)即時提出! 總借額是有QUOTA的，希望在今晚及下個月2月1 開始的BATCH19講解。年9%之人仔增至15%，那讀者有250萬人仔在手正合此事，剛好將回報提升了50%，成為13.5%一年。每月派RMB28125。債基方案比買樓，是債基方案派息未可跟隨通賬上升。至於直債不合常需要資金的生意人，不同情況要配不同投資物，正如執中藥都要先睇下你「寒熱低」。當然希望大家唔好係「發錢寒」個隻。

將套房加人仔債基實行，430港幣得值投入收$12000+28125(1.25) = HKD47156，每月發放。希望讀者做好收息之餘亦活用買樓，定能成就安定收入。

今日地產新聞摘要 20150114

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月14日

【明報】指，恒地3市區盤逾半迷你戶。樓價高企，令入場門檻相對較低的迷你單位更吃香。恒地（0012）即將推出的大坑雋琚，以及部署下半年推出的大角嘴利得街11至33號項目、土瓜灣馬頭角道50至56號項目，3盤合共提供的約819伙中，將有逾50％屬針對上車客及分支家庭的開放式及1房單位。

【太陽報】報道，新界舖當旺料漲租15%。今年核心區同新界區舖市走勢會好唔同，舊年核心區好多舖位租金都下跌，新界區舖位租金就上升。昨日DTZ戴德梁行同劉Sir講，呢個情況會繼續落去，今年核心區內一線街舖租金會跌5至10%，區內二、三線街舖更會跌10至15%。

【信報】謂，樓市料不添辣，地產股追落後，房策着眼供應，美或放慢加息。今日公布的《施政報告》，樓市「加辣」機會應不大，加上長和系重組「釋放價值」，引發大行紛紛唱好地產股，以及憧憬美國今年加息步伐緩慢，地產股連日發力追落後，刺激港股「五連升」，累漲730點（3.1%），創近4個月收市新高。

【蘋果日報】說，下一輪新居屋，啟德大熱，呎價料8,000，街坊擬申請。新居屋周一截止申請，逾5萬人爭2,160伙。已遞交表格的港人，要在「表海」中突圍殊不容易，失落的話，唯有下年度請早。據本報按建築進度所見，至少有五個新居屋可在未來加入新供應，當中以「食正」沙中綫的啟德為大熱，按市價七折呎價8,000元一定「走唔甩」，有同區街坊會考慮申請。

【文匯報】指，中原：天榮站下調補地價估值10%。港鐵天水圍輕鐵天榮站項目第三度推出招標，中原地產測量師黎堅輝表示，天榮站經過兩次流標，相信政府不會想項目再度流標，估計今次會調低補地價金額，以順利批出項目，預計項目再次流標的機會不大。

【星島日報】指，廣源村呎價1.05萬膺新界公屋王。新一份《施政報告》將於今日公布，房策將成為其中重點之際，中小型單位破頂潮蔓延，甚至捲至公屋屋苑，位於沙田廣源村一個開放式單位，放盤僅兩日，即獲區內上車客以呎價逾一萬零五百元承接，不但創屋苑新高紀錄，更為新界區首個呎價過萬的公屋戶，躍升為全港最貴公屋第三位。

【成報】稱，加推174伙東環，提價3%。新盤熱潮持續，各大發展商亦加快推盤步伐。新地（016）旗下焦點新盤東環，再加推174伙，輕微提價約3%。連同第4號價單共計330伙，將於本周六（17日）推售。

【東方日報】指，帝景灣最快本季登場。將軍澳新盤供應陸續有來，信置（00083）與嘉華國際（00173）合作的將軍澳南臨海新盤，昨正式命名為帝景灣，提供546伙，面積約350至1,200方呎，逾80%為兩房及三房戶，最快今季開售。

【新報】稱，新居屋反應熱烈第二市場受捧。剛於日前截止申請的新居屋，市場反應相當熱烈。截至12日下午5時，房委會累計收到41,000份申請表，超額認購18倍。值得留意，上述數字尚未悉數計算郵寄及屋邨辦事處收到的申請表，故數字料將進一步增加。

2015樓按息率走勢

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=59760

王美鳳

中原按揭董事總經理

筆者預期美國最快需於下半年時間才會啟動加息，加息步伐料相當溫和，亦未必需要立刻進入一個常規性加息周期，估計今年底美息仍處不足１厘水平。前文曾提及香港息率基本上跟隨美國走勢，但息率調整步伐未必完全同步，調整幅度亦不一定需要完全相同，可視乎本港資金流向變化及充裕狀況。本港對上一次加息及減息周期的調整幅度均少於美國，而香港上一次進入加息周期的時間足足較美國遲9個月。目前本港銀行體系結餘仍然處於超逾2,000億元之高度充裕水平，若然資金流向變化不大，港息便有條件遲於美國加息; 筆者估計本港最優惠利率(P)直至今年第3季仍會維持不變，換言之，P將由08年第4季起維持不變長達７年之久，若然Ｐ於今年底前出現調整，相信回升幅度亦僅於半厘之內。

至於銀行同業拆息(HIBOR)走勢，相信上半年大致平穩，雖然美國已結束量化寬鬆措施(QE)，但未有削減資產規模，而歐日繼續維持高度寬鬆的貨幣政策，估計美國加息前本港資金大量流出的機會不大，縱觀環球經濟環境，香港仍吸引資金流入或停泊，拆息(H)於上半年變化不會太大，但下半年呈現暗湧，若美國啟動加息，拆息(H)將隨美息走勢及資金流向變動而回升，若然資金流出規模較大，拆息(H)有機會早於最優惠利率(P)回升，而由於拆息(H)現仍處於異常低水平，與P之息差亦較歷史平均水平拉闊，故回升幅度有機會大於P。

以對上一次加息周期為例，美國於2004年6月底啟動加息，香港未有跟隨，及至2005年3月才正式展開加息周期，P開始進入升軌。但拆息(H)已早於加息周期前逐步回升，04年5月時之平均拆息為0.09厘，及至05年2月份時，平均拆息已升至1.27厘，當時本港未進入加息期，然而拆息已上升達1.18厘；而累計加息期內之升幅，P之升幅為2.75厘至3厘，而拆息(H)則高達4厘。

那麼，若然拆息(H)升速可能較快，升幅亦可能較大，H按用家豈不是受影響最大?根據金管局住宅按揭統計，Ｈ按由去年2月起成為按揭市場主流計劃，是自2011年後再度成為市場受歡迎按揭產品。14年11月份H按選用比例達84%，已是連續5個月穩企80%以上水平。去年至今H按再度流行，其中一個主因是銀行普遍將H按封頂息率降至與P按息看齊，大大降低H按的波動性，目前H按息約於1.93%水平，其封頂息率一般低至P-3.1%，即目前為2.15% (P: 5.25%)，換句話說，即使拆息(H)果真率先回升，P卻未有變動，H按息率亦只會上升約0.2%，與P按息一致，而不會大幅抽升，這是H按設有封頂息率之優勢，故受用家歡迎。

本港新造樓按息率方面，去年平均新批按息稍為回落，由2013年約2.2%降至2014年平均處於2%水平，下降0.2個百分點，主要原因是去年H按選用比例持續上升，而Ｈ按實際息率較P按為低，故令去年整體新批按息出現輕微跌幅。今年樓按競爭持續激烈，若沒有突變因素導致風險增加，相信銀行不會輕易上調新造按息，今年上半年新造按息大致上應變化不大，但隨着下半年息率走勢或出現調整，年底前本港按息便有機會掉頭回升，然而息率調整步伐及幅度將會相當溫和，預料今年整體上低息環境仍會持續，平均新造按息處於2.5%以內水平。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20150112

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

2015年1月12日

【星島日報】指，解決劏房增公屋還要靠配套。行政長官梁振英本星期三發表的《施政報告》，除了要紓緩「上車難」的問題，還要解決市民租屋和「上樓」的問題。「上車」主要是置業問題，租樓貴卻是直接關係到基層市民「有瓦遮頭」的基本居住需要。

【東方日報】指，居屋申請表陷阱重重。新居屋申請今晚七時截止，樂富房委會客務中心昨午人潮不絕，遞交申請表的人龍長達三百米，截至昨午已收到三萬三千六百份申請，超額十四點五倍，即平均約十五個申請爭一個單位。

【蘋果日報】說，恒地散貨，推30個月樓花盤，大坑雋琚最快本周出擊。今年伊始，發展商急步賣樓散貨。長達30個月樓花、要到2017年中始收樓的大坑單幢盤雋琚，昨上載樓書，最快本周展開推售，成為政府2013年中宣佈放寬發售樓花期限後最長樓花期新盤，反映發展商出貨意欲轉強。

【明報】指，「港人港樓」喜盈，貨尾最高加價7％。標榜港人港樓的房協兩大喜字樓盤，長沙灣喜盈、喜韻上月高開紅盤後，尚餘2伙貨尾及4伙攤訂單位未有售出。房協將於本周五重售該6伙貨尾，昨更新價單，最高折扣優惠除了由9%減至8%，其中5伙價格亦有所提升，最多加幅為喜盈的一個單位，加幅高逾7%。

【太陽報】報道，福榮街項目食住個「細」。舊年施政報告提出多項措施增加住宅土地供應，唔少地皮都透過增加發展密度、改劃，同埋加快推地程序，成功推出市場。新一年施政報告前夕，被催促推地嘅市區重建局，啱啱今日就有深水埗福榮街重建項目截收發展意向書，劉Sir知道呢個地盤發展規模有限，但就正好切合依家主打中小型單位嘅市道，測量師老友都預期會有唔少發展商有興趣遞交意向書，項目市場最高估值約2.49億元。

【信報】謂，荷蘭租住政策對香港的啟示。最近，長遠房屋策略督導委員會公布的最新進度文件，表明香港解決房屋問題的板斧，仍是主要集中在增加房屋供應，對民間團體一直倡議的租金管制和租金津貼隻字不提；運輸及房屋局副局長邱誠武也在報章撰文，以海外例子說明租金管制會減少市場的租盤供應，好心做壞事。

【成報】稱，新地Twelve Peaks豪宅突圍。去年天價豪宅傲璇、MOUNT PARKER RESIDENCES等均以流標收場，唯獨新地（016）旗下TwelvePeaks成功突圍。其12號屋實用面積3,771平方呎，繼7月首次推出流標後，8月中旬以總價約4.12億元，呎價10.95萬元沽出。

【新報】稱，長和重組與減慢買地。長實(0001)、和黃(0013)宣布重組，分拆出「長和」、「長地」兩間新公司，更將註冊地點改於開曼群島。雖然遷於海外註冊，李嘉誠指只為財務便利，對於此點，筆者亦同意觀點。但集團對港策略如何，從買地策略側面觀察，亦可略知一二，結論如何還讓看倌定奪。

【文匯報】指，2014年住宅註冊錄逾6.63萬宗增三成。香港置業高級執行董事伍創業表示，去年一、二手住宅註冊均錄升幅，故整體住宅註冊表現不俗。綜合土地註冊處資料顯示，2014年一、二手住宅註冊合共錄得66,360宗，相比2013年的51,770宗按年上升近3成(即28.2%)；而其註冊金額升幅更為突出，按年升約43.5%，共錄約4,310.2億元。

2015年樓市十大忠告（2）

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14342

汪敦敬

祥益地產總裁

繼續分享：
(5) 政府應在二手市場進行「供應管理」
梁振英政府雖撥亂反正了前任特首的錯誤房屋政策，但增加土地供應遠水難救近火，樓市急升已至社會的臨界點，我認為政府必須在二手市場進行「供應管理」，鼓勵擁有多層物業的小業主減持不動產的數量，香港有150多萬個家庭住在私樓及資助房屋，卻只123萬個家庭居於自置擁有的物業，即是說有空間憑供應管理去解決樓市問題！

(6) 中產氣憤難平
08年開始我不斷作出忠告「基層矛盾激化」、「政治鬥爭不絕」，擔憂多時的民間不滿終令佔中事件發生，但貧富懸殊不單在草根，最受不公對待的是沉默的中產包括中小企，政府要求他們適應及承擔最多的政策及新法例，而政黨提倡的勞工權益也同時令中小企受苦，而中產打工仔的加薪幅度也因為一些企業要滿足最低工資而偏重分配了去最基層，在政治持份者欺負下中產長期氣憤難平，社會暗藏隱憂。

(7) 發展商和政府合作提高
磨合多年我認為在2015年港府及財閥之間會醞釀出較協調的合作關係，令樓市中期供應大增，樓市的柔性需求在下半年戲劇性大減。

(8) 租金升幅跑輸買賣價
在之前滯脹的經濟勢頭下，市民收入會日益與資產價格距離拉遠，始終會去到一個水平，租金會上升緩慢甚至停滯，明年進入通縮年代的話，租金升勢會大幅落後買賣。

(9) 「公屋困局」已成型！
去年忠告「公屋困局」將出現，在購買力持續與資產價格愈來愈遠的情形之下，淪為公屋輪候冊人士的人愈來愈多，成為了香港未來的重大社會問題。

(10) 香港政治局勢結構性改變
佔中事件及政改方案之後，香港政治局勢由比例代表制將趨向為大多數代表制，而投票的選民人數亦會大增，令到政治形勢由原本的「參與人少，偏激爭取小眾支持」，變為「參與人多，溫和爭取大多數」！令房屋政策未來都會有一個較和諧及暢順的局面出現。
(完)

今日地產新聞摘要 20150109

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月9日

【明報】指，天榮站收21份意向，萬科首度參戰。曾兩度流標的港鐵（0066）天榮站上蓋項目昨截收意向，並大收21份意向書，較上兩次分別獲16份及19份為多。除了長實（0001）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）等大型發展商外，今次亦多了內房身影，如萬科更是首度就此項目遞交意向。

【太陽報】報道，公屋過3球，成新常態。香港依家可以話無平樓，公、居、夾屋樓價輪流創新高。啱啱就出現咗個夾屋王，鴨脷洲悅海華庭2座有個高層單位以518萬元賣咗，計落實用呎價去到12,275元，呎價創咗夾屋市場新高。

【東方日報】指，星鑽每呎開萬九，低市價。陸續有西區新盤趁港鐵西港島線通車，啟動推盤攻勢。中海（00688）及市建局合作的西營盤星鑽昨突擊開價，首推60伙的價單平均呎價22,591元，扣除買家可享最高售價12%總折扣優惠後，折實平均呎價約19,880元，略低於鄰近縉城峰二手市價，折實入場費約750萬元起。該盤昨起收票，最快下周公布銷售安排。

【蘋果日報】說，街坊轟開價貴得離譜。對於市建局打住解決市區老化問題，夥拍私人發展商拆第三街樓重建而成的星鑽，街坊多數斥責項目開價貴得離譜，屋苑每呎近4元的管理費亦不合理。

【星島日報】指，第一集團逾27億豪宅甲廈雙線發展。今年連環投地的第一集團，現時豪宅甲廈雙線發展，旗下三個項目包括九龍塘、淺水灣及長沙灣地標項目，總投資額逾二十七億。該集團董事霍偉良表示，集團鎖定發展獨立屋，其中九龍塘達之路項目，將會率先推售，其超豪主人房實用面積達一千三百方呎，可媲美一個洋房。

【信報】謂，公屋二手買賣登記價量破頂。搶樓潮由私樓擴散至公屋，令到去年二手公屋買賣價量齊升，全年錄得619宗登記，總值11.86億元，創15年有紀錄以來新高。

【新報】稱，富．盈門加推14伙。新盤銷售持續升溫，華懋集團旗下大埔富．盈門昨公布第三張價單，涉及最後14伙單位，售價介乎985.7萬元至3,798.2萬元，實用呎價由15,259元至19,365元，實用平均呎價約18,209元，最高優惠約19%至19.9%，銷售安排則尚待公布。

【文匯報】指，法巴：樓價升幅不多於5%。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈昨日表示，今年房屋供應雖然料達1.5萬伙，但僅能滿足本港新家庭需求，故對樓價構成支持，再加上預期今年港銀流動性較去年緊，估計全年本港樓價升幅不會大於5%。

【成報】稱，上年工業樓宇買賣創11年新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2014年工業樓宇買賣合約登記錄得2,782宗，總值252.38億元，較2013年的4,341宗及356.80億元下跌35.9%及29.3%。宗數更創自2003年2,613宗後的11年按年新低，是近10年來首次錄得3,000宗以下。

仲達： 2015年樓市預測

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達

2015年1月9日

此文刊登之時，已踏入2015年逾一星期，各傳媒已刊登各地產商、地產代理、測量師、銀行家、券商等對樓市的預測，惟亮點不多。至於筆者，由於屬價值投資派，並不熱衷做短期預測，但好些友人想筆者分享一下意見，故此還是隨俗作點預測。

要預測樓市，大致上可由幾方面着手：

住宅供應------不止明年，政府的長遠房屋策略之十年建屋大計，根本水份極高，乃典型的空城計，詳情可參考<仲達言 - 房策空城計>。唯一值得留意的是越來越多新盤會開細則，以求食盡細價樓在總價效應下呎價極高之賺幅。而政府、一鐵一局隨時會為更多地皮加入各式條款增加中小型單位供應，惟賣地至落成需時數年，與明年的落成量無關，供應仍然緊張。

按揭利息------幾乎全世界都預測今年下半年起美國會加息兩次，每次加25點子，到年底共加息半厘。基於這個預測，不少淡友欣喜若狂，認為樓市必定有可觀跌幅，甚有幸災樂禍的心態......慢着，本港的新造按息曾在2011年初由約1厘(其時主流H按的實際按息)急升至該年底約2.5厘，同期的中原城市領先指數CCL由88.38(2011年1月2日)升至95.47(2012年1月1日)，淡友的理論並不成立。雖然，淡友可以爭論2011年加的只是新造按息，正在供樓者並無影響，才不下跌，但是，經歷97金融風暴、金管局實施的多項按揭調控措施、壓力測試加上正面信貸資料庫，早已杜絕了濫借濫貸的情況，現在大部份供樓者的防守能力遠高於當年，如果只是加息半厘，還遠遠未達壓力測試的幅度(加3厘息)，何來崩潰？就算調整，相信也只是數個百份點，隨時5%都不足。

辣招------不論是額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)，抑或打擊面最廣的雙倍印花稅(DSD)，都只能遏抑需求數個月至一年多，準買家最終還是會入市；反而發展商因為要津貼買家各種辣招稅以作招徠，「唔係人咁品」地大幅壓低地價，結果辣招的最大受害者，原來是政府。如果你是高官，你會否進一步自殘？繼續加稅率，實際收到的總印花稅及地價大減，如何夠錢派福利？

政局------2014年初，筆者及不少友人都認為從經濟及住宅供求層面看，樓市是跌不了的，最大不穩定因素是政局不穩；豈料長達79天的佔領運動，曠日持久，對佔領區的零售商戶生意有若干打擊，卻對樓價無效，只是在初期有點呆滯，其後更穩步攀升。原來這麼大規模的違法運動、既妨礙經濟民生、又衝擊法治，都無法阻止準買家的入市決心，由此可見，「我要真置業」比「我要真普選」更重要(笑)。故此，即使最終出台的政改方案不理想，激起民憤，引致二次佔領，也難以使樓市出現顯着調整。

細心的讀者，會發現筆者沒有包括需求這一點，因為這點在上回仲達言已有提及：核心家庭細小化、遲婚甚至單身漸成主流，加上近年落成單位普遍僅約一萬伙，對比每年結婚數字約五六萬，即使只當一半人有能力及有需要購買私樓、供應缺口仍然太龐大，政府推出的十年建屋大計，有不少是用來填補這些既有的供應缺口，還未開始應付新增需求。

縱觀以上各點，可以預期，供不應求仍是主調，今年樓市上半年仍會穩步攀升(確實升幅太難估計，恕不提供)；下半年如果加息，樓市會進入牛皮局面，就算回調也不多，全年計應該有少許升幅。

一言蔽之：供不應求乃主調，執迷不悟乃淡友。

Peter Paker: 2015年住宅租市的預測

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

簡介

居於私人房屋的自置物業家庭之比例

十大屋苑呎租及其趨勢之分析

本年樓市的發展

Peter Paker

2015年1月9日

簡介

坊間評論員在分析樓市時，普遍會較少提及租賃市場的情況。但是，租金及租賃市場的變化其實可以提供很多市場對物業供應、需求的資訊。在開始詳細討論租金及租賃市場的變化前，我想講講一個關於租賃的原則：「租，係冇得炒」。這五個字當中包含了很多重要的含義。譬如：

• 由於租係冇得炒，是租戶用家與放租業主相議好的結果，一個係有真實需求的用家，一個是租盤的供應者，因此租金走向反映真正的供求情況。
• 點解租係冇得炒，因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來，2個月後 $12再分租出去，賺中間 $2差價，現實中這是完全無可能的。
• 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天（e.g. 賭場、2020奧運），但屋起出來嘅目的就係用來俾人住，當市場存在大量空置單位，租客有大量租盤選擇，且收租業主面對劇烈的租客競爭時，租金只會下跌，即使概念如何動聽，因為租…….係冇得炒。
• 反之，好似今日的香港，A - C類住宅空置率極低，上車屋苑鎖匙租盤極缺，且有龐大租客需求，租金自自然然會升，因為租…….係冇得炒。

因此，若能明白「租，係冇得炒」背後的含義，然後把租金、甚至空置的趨勢一拼分析，就能預測未來供求及租金情況。不過，可惜的是各大屋苑的租金數據亦不是太齊全，以致做不了大範圍的分析，但我會嘗試利用有限的的數據去分析，其中主要用的是中原十大屋苑的呎租趨勢及變化。

居於私人房屋的自置物業家庭之比例

在開始講租金及空置前，我想先討論在私人房屋内，居於其自置物業的家庭之比例。根據政府統計署的統計數字，在2014年8 - 10月期間，約66.3%的私樓住戶家庭是住在其自置物業內。即是說，約2/3 的私樓家庭是買樓自住的；而另外1/3的私樓家庭則是租住私樓的住戶，以及當中有好少部份由他人提供住宿（例如：僱主等）。

另外，我將1998年1月至2014年10月，關於居於自置物業內的私樓住戶家庭之比例畫出來，並與期間的CCL 比較，如圖1，當中發現一些很有趣的現象，如下：

圖1

統計署家庭住戶統計數字

http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?tableID=005&ID=0&productType=8

1998年初至2004年初

CCL由98年初的70點，下跌2004年初的40點，最低曾跌至2003年7月末的32.14，跌幅自己計吧。期間，居於自置私樓單位的家庭之比例，由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%。反映樓價下跌，居於自置私樓單位的家庭之比例則上升，但有一點必須留意，1998年至2003年這6年合共有170,084伙新落成單位，這6年平均每年有28,347伙新落成單位 （我想這是 CY夢寐以求的數字，哈哈哈…..）。

在這6年，合共有17萬伙新落成，這個居於自置私樓單位的家庭之比例由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%，反映當時買樓自住的需求是十分龐大，即使樓價仍處於大幅下跌中。

2004年初至2011年末

CCL由2004年初的40點升至2011年末的97點，2004年至2011年這8年合共有109,194伙落成（平均每年13,650伙），期間，居於自置私樓單位的家庭之比例由2004年初的72%，下跌至2007年中的約69% 附近，然後在69% - 70% 的範圍內徘徊多年至2011年末。

2012年初至2014年10月

CCL由2011年末的97點升至2014年10月末的130點，但居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%，下跌至2014年10月的約66%。樓價由2011年末至今持續上升，居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%下跌至2014年10月的約66%，但2012年1月至2014年10月期間約有30,000伙新落成單位，這70%跌至66%的趨勢反映有為數不少的自用業主將其自住單位出售，並然後在外租住單位，估計他們應是想「先食糊」或「向下炒」。而他們賣出自住樓後，大多應獲利甚豐且手持巨額現金，他們應是一批優質租客，唔怕佢地冇錢交租。或者，他們有朝一日發現樓市供不應求的事實，說不定之後會入市，變成未來的購買力。

這班賣出自住樓的人過去幾年，由於租盤盤源枯竭，他們不但要涯貴租、甚至經常被迫遷，更損失期間樓價的升幅，除非他們出租原本自住的細單位，並另外租入大單位自住。由於大單位租金升幅過去遠遠跑輸細單位，上述雙租安排可使到他們只貼多少少錢，便能租住更大的單位。

為何過去2-3年，居於自置私樓單位的家庭之比例會出現大跌？

政府於2011年6月末大幅收緊$600萬以上樓價的按揭成數（由過往最高可借7成減至5 - 6成，如圖2）及實施壓力測試，以及在2012年9月及2013年2月收緊壓力測試並推出 DSD，這些措施使到持有自住細單位的業主換上大單位的難度大大增加，即使自住細單位升幅較大。這些對大單位有需求的人士最後唯有出租其原來自住細單位，並租入租金升幅較慢的大單位，上述雙租安排一來一回就使到由原來的1個自住私樓家庭及1個私樓租住家庭，變成2個私樓租住家庭，因而拖低自住比率。

除「先食糊」或「向下炒」賣自住樓的人外，我認為「雙租」安排亦是導致過去2 - 3年，居於自置私樓單位家庭之比例出現明顯跌幅的其中一個主因。

筆者亦是受收緊按揭影響而換唔到約900萬的優質心儀大單位，因為首期$400萬、印花稅加佣金約$44萬（當時未有DSD）、以及預留$50 - 60萬裝修及電器，作為一個打工仔，話咁易拎到$520 - $530萬出來買件$900萬的單位。最後，我亦冇採用雙租安排，我選擇買多件位置較遠、size 較細、景觀不太開揚的3房單位（由於基數低，當然升幅亦不錯），同時卻保留原自住細單位收租。所以，這些收緊按揭措施如何影響雙租及換樓的決定，我是有很深刻體會。

總括而言，市場的租客比例近2年係明顯多左。但是去到2015年，由於大B類3房單位及C類單位開始出現短缺，或者上述的雙租安排有可能受影響，今年或許會出現很多人意想不到的變化。

圖2

十大屋苑呎租及其趨勢之分析

目前，只有中原地產會每個月提供某些屋苑的呎租呎數據，雖然只覆蓋港九新界的十個大型屋苑，如下：

圖3

		單位伙數
東區	太古城	12,700
東區	康怡花園	6,600
東區	杏花村	6,500	東區總存量：127,100伙
		25,800	這3個屋苑佔東區總存量：20.3%
南區	海怡半島	6,600	南區總存量：42,100伙
			海怡半島佔南區總存量：15.7%
觀塘區	匯景花園	4,100
觀塘區	麗港城	8,100	觀塘區總存量：47,500伙
		12,200	這2個屋苑佔觀塘區總存量：25.7%
九龍城區	黃埔花園	10,400	九龍城區總存量：101,500伙
			黃埔花園佔九龍城區總存量：10.2%
深水埗區	美孚新村	13,200	深水埗區總存量：73,600伙
			美孚新村佔深水埗區總存量：17.9%
沙田區	沙田第一城	10,600	沙田區總住宅量：76,800伙
			沙田第一城佔沙田區總住宅量：13.8%
元朗區	嘉湖山莊	15,900	元朗區總住宅量：70,900伙
			嘉湖山莊佔元朗區總住宅量：22.4%

從圖3看，中原這十大屋苑佔其區域的單位存量亦有一定的份量，及具一定的代表性。此外，這十個屋苑亦覆蓋港、九、新界，由上車盤、中產、甚至中上階層（不包括豪宅），以及不同單位大小的大型屋苑。圖4、圖6及圖8分別為2010年4月至2014年11月的十大屋苑建築呎租的趨勢圖。而圖5、圖7及圖9則為與去年同期比較的呎租變動比率。

圖4

圖5

圖6

圖7

圖8

圖9

從上述幾幅圖及過去的報章報導，大家亦得知新界呎租跑贏九龍及港島，細單位呎租跑贏大單位，上車盤呎租跑贏豪宅及中上屋苑，因此，我亦不重覆多講。

根據圖4 - 圖9的租金趨勢，在2014年有一點很重要的發現，就是太古城的建築呎租升幅跑贏其餘9個屋苑，2013年與2014年11月比較太古城建築呎租升左18%（$29.3 vs $34.6），暑假後的租金升幅仍然加快且沒有因暑假結束而放慢。但不要忘記，在這10大屋苑中，太古城是租金及售價入場費最高、平均單位面積最大、檔次最高的大型屋苑。據普遍大眾預期，這類港島區、中高檔次及大面積的單位怎可能出現租金升幅最快的現象？不是只有上車盤才能已最快速度加租的嗎？

在本文開始前，我列出了幾個關於「租，係冇得炒」的含義，太古城及C類單位租金升幅加快的唯一解釋就是開始「缺盤」。

太古城（約12,700伙）屬港島東區最大的屋苑，且大部份以C類中大型單位為主（實用753 – 1,076呎）。根據圖10，2011至2013年末C類單位空置率跌幅最為急速，由2011年的7.7%跌至2013年的4.5%，同時創1993年後的21年新低。其中存量佔約5成的B類單位，2013年空置率跌至3.6%，創1988年後的26年新低，短缺何其嚴重！

同時，港島的C - E類大單位比例約25.1%，較新界及九龍分别為17.7%及17.1%為高。太古城所屬的港島東區整體空置率由2012年末的4.5%大幅跌至2013年末的2.8%（如圖11）。2013年末C類空置率急跌、加上有較多中大型單位的東區空置率亦同時急跌，以及太古城這類中大型單位屋苑的租金在2014年升幅加快，上述這3點正意味著市場對中大單位過去1年有著不錯的吸納量，且目前可供使用的單位開始供不應求，太古城及這類中大型單位的缺盤情況開始漸漸明顯。

圖10

圖11

註：港島東區住宅存量全港最多。截至2013年末，港島4區合共有323,023伙私人住宅。

圖12列出，與去年同期比較之A - E類住宅租金指數的變動比例。雖然在2014年A類住宅租金指數升幅（綠色線）一直領先大市，但隨著時間過去，B - C類住宅租金指數升幅漸漸追貼A類，証明2014年期間B - C類住宅租金上升“速度”比A類更快。若然「租，係冇得炒」是正確的話， B類中型單位及C類中大型單位的需求上升速度比A類更快。此外，根據圖11，2002年A、B、C類住宅空置率相距頗大，但至2013年止，3者空置率的差距其實已收窄至所剩無幾。

圖12

計算方法：本月按年計的變動比率 = (本月指數 - 去年同月指數) / 去年同月指數

本年樓市的發展

從上述的種種證據顯示，住宅短缺的情況由過往的細單位為主，慢慢擴展至中型（較大的B類）、甚至中大型（C類）單位。再者，由2012年初起，居於自置私樓的家庭比例出現明顯下跌，即私樓租戶家庭比例上升。這樣，租客比例及數量增加，且面對租盤盤源不足，本年租盤的競爭會比過往更為劇烈。若然，供不應求是導致2014年下半年的租金、售價上升的主因。那麽，今年的租金、樓價可能會重複2014年的升勢。而與過往不同的是，2015年的升幅可能會更全面的覆蓋，由細單位擴至中大型單位。

這批中型、甚至中大型租戶大多應是中至高收入的人士，過往他們無須面對劇烈的租盤競爭，因為過往中大型空置單位相對充足。正如我之前其他文章所說，香港中、高收入人士收入增長是十分強勁。當這批具財力的住客面對缺盤時，他們或許會比上車客更狠的去搶盤，因為他有DD錢，從而使到中型、甚至中大型單位的租金升幅會加快。

另一方面，由於中大型單位缺盤的關係，可能一部份的中大型單位租戶可能負擔不起原有單位的租金，而被迫要向下流搬去一些遠D、細D、平D的單位。情況好似，一個租客之前住開太古城，由於太古城租金上升而被迫搬至 lump-sum 較細的康怡。但問題又出現，原本住開康怡的租客因多了一個來自上層更強的競爭對手，被迫離開康怡而搬去南豐新村或者華蘭花園等，一層一層往下壓。這樣已解釋，為何2012 - 2013年有約4,100伙私宅被清拆的情況下（2014年拆卸量搵唔到），劏房數量仍可以由2012年的67,000間升至2014年的86,000間。

但是，這些遠D、細D、平D的單位目前已缺盤、乾水至龜裂，從上層向下流的需求只會更加劇遠D、細D、平D等下一階層住宅的售價及租金升勢。

此外，更重要的一點，政府在前幾年開始推出限量、限呎盤，這會使到C類單位的落成量及比例會大幅下降，況且C類單位存量只有約134,500間（C類約總存量的12%，A - B類約總存量的80%），以及C類開始缺盤（C類空置量：6,076間）。由於香港經濟尚算不錯，接近全民，新增中高收入家庭有著高於平均數的增長，沒有1997年般的「借大左」且有頗豐厚的儲蓄，理應對換大D、住好D有著一定的需求（不論租或買），或許2 - 3年後，中大型單位真的有可能有機會跑上來都未定。

過去C類住宅的落成量及比例

2010 4,534間 （佔全年落成的33.8%）

2011 3,101間 （佔全年落成的32.8%）

2012 1,720間 （佔全年落成的16.9%）

2013 1,207間 （佔全年落成的14.6%）

今日地產新聞摘要 20150108

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月8日

【東方日報】指，未補價單位出租，兩年14宗。政府上月公布最新《長遠房屋策略》報告，公屋輪候冊人數屢創新高，多名立法會議員均要求政府善用公屋資源，避免有公屋單位長期空置，以加快配屋。署理運輸及房屋局局長邱誠武重申，部分空置單位因正進行裝修或等候分配，強調紀錄顯示公屋空置率不高，維持百分之二或以下。

【星島日報】指，追價潮帶動樓價月月破頂。全城追價「爭搶」住宅物業，帶領樓價愈升愈有；差估署昨公布，去年十一月份的住宅租售價雙雙再創新高，其中售價錄「八連升」，按月再升百分之一點四，令去年首十一個月，整體升幅就直逼百分之十二，同時，租金更一口氣連升九個月。

【明報】指，cMoneyHome創辦人：人工萬五仍可上車。人說，機會來時，最重要是快速抓住，不要畏首畏尾。黃美於2005年時還是一位年近30歲的普通打工女士，月薪不到1.5萬元，手頭只有約9萬元儲蓄，卻因認定樓市低潮已過而以九成按揭入市買樓，之後透過加按、換樓等財技，以及和朋友合作，現已是數層居屋及私樓的業主，物業市值以千萬元計。

【太陽報】報道，宏安奪大圍地專做細。多間中小型發展商入標競投嘅沙田大埔公路─大圍段住宅地，昨日由宏安（01222）以7.73億元擊敗7家財團奪得，每方呎樓面地價約莫5,221元，算係符合市場預期。

【蘋果日報】說，通利琴行第二代，回購2.5億豪宅。已有逾60年歷史的老字號樂器店通利琴行，自爆發家族成員糾紛後，涉及逾百億元家族物業出現變動。通利琴行於80至90年代先後購置多項豪宅，其中，中半山愛都大廈及淺水灣雙溪兩伙單位，近期分別由家族第二代成員有份的公司以2.47億元購入，不排除是家族內部轉讓。

【信報】謂，上月預售樓花2000伙批出。由卓能集團（00131）發展的荃灣汀九壹號九龍山頂，自2007年申請預售，因砍樹問題擾攘逾7年，上月終獲地政總署批出預售，涉及54伙，連同長實（00001）紅磡悅目等共5個樓盤獲批售樓，涉近2000伙，令去年全年獲批預售單位增至1.28萬伙，為2004年以後10年來新高。

【新報】稱，珠海「五州東方墅」售價87萬起。隨着廣珠澳大橋的發展，既拉近了香港與珠海的距離，珠海斗門的豪宅項目「五州東方墅」日前來港銷售40套洋房及10套別墅，入場費為87餘萬元人民幣起。

【文匯報】指，中環寫字樓，全球第二貴租。本港寸金尺土，物業租金之高一直名前全球前茅。世邦魏理仕昨公布的調查顯示，香港核心區寫字樓每呎每月租金高達163元，僅次於倫敦。

【成報】稱，上月工商舖買賣登記708宗，彈升50%。利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，雖然長達79天的「佔中」事件在12月中旬才正式落幕，惟事件步入明朗化後，買家入市心態轉趨積極，令12月份的工廈、商廈及店舖成交全線大幅回升。

無地無供應

http://homebloggerhk.com/?p=27804

佔中後政府出招搞房屋，公佈長遠房屋策略，最新估計香港未來十年要供應48萬個住宅單位，較去年長遠房屋策略督導委員會預測的47萬個位，多出1萬個，即是未來10年每年要額外供應1,000個單位，全數是供出售的資助房屋。

房屋局局長張炳良話未來公私營房屋供應維持在六四之比，即公營房屋供應可增至29萬個，當中包括公屋單位維持20萬個供應，仍符合「三年上樓」承諾。

過完一場佔中，了解到年青對買樓的需求很大，每年供應單位增加到48000個，增加1000個居屋之類的資助房屋單位出售。若然在房屋政策上主要就是出這些招數，頂多都是攞60分而矣，借用國父孫中山的名言，革命尚未成功，同志仍需努力。

我和官員、議員、發展商、長策會成員傾過，對未來土地供應的看法頗紛紜。發展商大多話政府按長策規劃推出這麼多土地，未來供應好多，所以他們不便宜不會去投地。但明白土地供應現況的議員、高官、甚至長策會的成員都話搵地難，不要說每年1000個單位到每年48000個單位，即使是47000個單位，都找不到地起樓。若然未來10年每年做到48000個單位會好夠，問題是做不做得到呢?

無地的關鍵，是過去十幾年，香港民主了很多，注重環保了很多，很多法例改了，在各個提供土地的環節，都增加了法律和政治關卡，很多人可以提出反對，一來把造地的時間大大延長，二來很多土地開發計劃就在這樣反對那樣反對下，胎死腹中或者拖遲咗。

在上屆政府，特首煲呔曾好像和發展商關係好好，所以造不出地，外界就理解為官商勾結。今屆梁特首和發展商關係麻麻，按理不用俾面，但還是造不出太多地來，政治和法律關卡的問題才突顯出來。

結論是只講增加規劃供應量無用，無地無供應，出的只是口術，不易見到實效。

有媒體話「CY派樓買民心」，現實是根本造不出很多新供應來，講來講去只是轉一兩幢公屋去出售，或者將石峽尾一幅細地重建出來賣，簡直是海洋中的兩滴水，真相是「CY無力派樓買民心」，都幾諷刺。

要樓價下跌，要增加供應，只有兩種可能。第一是等運到，這個樓市大升浪，和美、日、中、歐各地央行大印錢有關，不止香港樓價暴升，倫敦、紐約、多倫多、北京樓價都大升，金錢無限，資產有限，必然大升。到央行收水，利息大幅上升，或者出現爆煲潮時，樓價才下跌。

若然話等運到好被動，第二個可能是政府搵到一兩個突破口，集中增加大量土地供應，例如搵到立法會同意在維港以外大幅填海之類，不過這種長遠規劃，要10年之後才收效，不知政府有無興趣去做。

盧永雄

SOURCE:

http://www.bastillepost.com/hongkong/1-%E6%94%BF%E4%BA%8B/460175-%E7%84%A1%E5%9C%B0%E7%84%A1%E4%BE%9B%E6%87%89?r=w

諗SIR－買樓唔買樓好? #785

 

http://homebloggerhk.com/?p=28134

你好諗Sir, 小弟今年快將踏入三十而立之年. 三年前開公司創業,目前已儲有一筆錢. 父母雖然有一房公屋自住, 但年事已高, 作為獨子我一直希望可以早日一家三口搬入三房大屋同住互相照顧. 可惜12年自今越盼樓市升幅越高, 加上手上生意一直需要一定資金流營運, 直到最近才資金稍微鬆動, 唯獨樓價高企, 小弟一直很怕樓價大跌變咗大閘蟹, 還糾結于買 or 不買 自住樓的鬥爭中, 希望 諗Sir 可以開導一下 讓我想清楚未來的 買樓甚至投資方向. 目前小弟情況如下:

1, 父母自住兩人名下公屋, 小弟和朋友合租, 每月租金支出 1400+3500=5K4

2, 自有公司收入起落較大, 呢三年純利大概每年在 1mil 至 2mil, 預計未來年收入近似

3, 扣除公司營運資金, 可動用現金大概 2mil 作買樓用途.

4, 單身, 未有女朋友. 但買樓首選三房單位, 未來結婚也要和父母同住照顧兩老.

請問諗Sir, 小弟應該叫家父放棄公屋拿綠表購居屋嗎? 但家父快將70歲, 做按揭銀行是否比較難批? 可否加小弟名購買綠表居屋? 若不需加小弟名, 我打算買私樓做收租用途, 應該選擇什麼價位的貨色比較穩妥? 還是小弟直接購買三房私樓來得直接妥當?  若有其他方案請賜教, 十分期望回信.

ANSWER:

70歲人仕買樓借錢基本上唔批，一般係搵仔女做擔保。本案讀者賺到錢，最弊係生意人的收入未必受銀行承認，很多老闆都將公司或自己收入調節過低，令自己問銀行借錢時未能舉證。當然收入太高有交稅煩惱，那怎樣在交稅與買樓之間做取捨? 先要學懂影響借貸力的幾個因由，加上知道用公司名義借錢未可及九成，都係用個人名義上會較著數。不少老闆會定時開支票比自己「扮出糧」，惟銀行已洞悉此法門亦不會因幾張支票影印本就批出百萬借貸。讀者在而立之年是時候好去了解，一個人除了自己賺錢能力之外，更應作法提升自己問銀行借錢之能力。

將公屋交出是可以九成半上會綠表排居屋，仔女係同住親人而不是公屋戶主，所以新居屋都應用父母名稱而仔女只可做擔保。至於最基本的買居屋與否問題，筆者建議是讀者經濟有一定能力，30歲前起碼攪到百萬年薪亦算很不錯。在往後人生宜盡快滿足自己對錢既需要，將時間運用在比賺錢更有意義的工作上。有人稱此動作為達成財務自由，若讀者亦以此為目標，未補價的居屋無租值，不算是資產亦未能提供被動收入。除非大家肯定自己的人工往後只能少許上調、必須接受政府資助才能滿足自己居住需要、否則入手居屋只會令自己往後理財被縛手縛腳。

另一個問題係解決買樓定唔買樓既鬥爭。其實生意人真係唔使再諗，買番幾間樓萬一老黎起碼都有個兩舊磚頭揸手。筆者早年服務一班廠客、見佢地老有所依、全靠生意好時買兩間樓鎖死d錢。要知生意梗有高低點，最怕係他日霉運又要將賺到既錢放番落盤生意，財來財去一場空。若果筆者自己作法，可為自己重塑月入40000之借貸證明，借貸力即成40000/10000*2.59*50% = 5.2mil。九成上會，單名可最盡入手市值5.0mil的樓房，在新界東或西區都有此銀碼的三房供選擇。那萬一樓市下跌怎辦? 要知現時樓價連升4年，係因為貨幣貶值這長期因素。當然金融危機再臨，樓價或會好似2008年有跌20%的可能。惟貨幣貶值是長期影響因素、而金融危機往往只是過眼雲煙，留番百餘萬係身以防銀行要求call loan，提振自己持貨能力，長遠仍以資產膨脹去賺價此途最穩賺。

當然讀者如想再穩陣派，可以買三百餘萬的兩房細價樓、在最低工資上調，三百萬樓再跌價的空間有限。將單位出租而他日有需要可行「以租養租」、同父母租住三房。那既可滿足自己消費需求、又令自己投資不落後。再有錢淨將資金投放於債基方案、年收12-15%息，即每一百萬月收$12500。讀者有兩百萬在手，咁收息等於出多份糧比自己。生意人全心投資心力於事業、亦要不時為他日轉逆時作個打算，這才叫顧及萬全。

今日地產新聞摘要 20150107

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月7日

【星島日報】指，房會盈餘勢大減四年內須用儲備。政府目標未來十年興建二十九萬個公營房屋，開支數以千億元計。房委會最新預算今年四月底會有七百億元財政結餘，到五年後將減至二百三十六億元，創十五年新低。

【明報】指，金鐘廊重建商廈周五城規諮詢。城規會將於本周五聽取金鐘廊重建初步方案及建議發展計劃，計劃發展為1幢50層高綜合零售、甲廈及酒店項目，涉及樓面100萬方呎。

【信報】謂，加推中小住宅地皮促競爭。香港社會一直面對嚴重的房屋問題，要處理有關問題，必先從供應着手。近年政府推出不少中小型住宅用地，競投反應熱烈，不但促進市場競爭，亦為投資者和用家提供更多不同的選擇，政府未來推地，亦應繼續依循有關方向。

【成報】稱，去年一手平均註冊額重上千萬。根據土地註冊處資料顯示，2014年整體物業註冊共錄81,489宗，按年上升約一成半，惟此數字僅較2013年高，仍然創1996年以來有紀錄次低。

【蘋果日報】說，今年上車盤撐樓市。過去一年，細價樓認真「架勢」，升勢驚人。今年樓市雖然面對加息壓力，但置業需求強勁下，細價的上車盤依然被視為支撐今年樓市支柱。

【新報】稱，交投氣氛佳，樓市好開局。2015年樓股巿場似乎有個好開始；這邊廂港股首個交易日打響頭炮，恒指、國指高開高收，那邊廂今年首個周末，東涌新盤旺銷加推，二手巿場十大指標屋苑成交亦報升，整體樓巿交投氣氛不俗，承接去年回升之勢﹗

【文匯報】指，東環再添食，320伙周六賣，首推1房戶，入場費366萬。中細價盤受捧，新地昨日公布再以原價加推東涌東環170伙，平均呎價11,517元，最大折扣優惠維持10.5%，1房(實呎379方呎)折實入場費366.8萬元，此批連同日前公布的150伙，兩批合共320伙於本周六推售。

【東方日報】指，星鑽間隔多元，料短期出擊。港鐵西港島線通車，令該區樓市前景看俏，區內全新項目亦加快推售步伐。中海（00688）與市建局合作的西營盤星鑽，預計短期內推售。項目的單位間隔多元化，料吸引投資者及用家入市。

【太陽報】報道，九龍居屋家維邨封王。以往資金緊，又想買樓做業主，通常會選擇居屋。不過，呢兩年居屋個價同私樓一樣咁癲，舊年就出現好幾宗700萬元以上嘅二手居屋成交。原來紅磡家維邨唔聲唔聲喺舊年十二月都錄到一宗做價高達711萬元嘅買賣登記，取代旺角富榮花園，成為九龍最高售價嘅居屋王。

二零一五的通縮通漲

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_CHANTSANGTO&id=35361

陳增濤

2015年1月5日

每個時代有每個時代的芬芳和語言，而語言的內涵也各有特色。通縮和通漲這兩個專有名詞就像深夜談鬼一樣，這幾年來是投行經濟學家和媒體財經名筆揮之則來，來去無蹤的話題，到了二零一四年的年底，華爾街金融風暴就消逝了六個年頭了，如今依然是談論熱點。但如果突然之間有人問起，到底什麼是通漲，什麼是通縮呀？當然不被人笑是個笨蛋才怪呢。到底什麼是通漲，什麼是通縮呢，弄明白了嗎？

通漲不就是價格上升，通縮不就是價格下降，這麼簡單也不明白嗎？那如果這個笨蛋真是笨得可愛，打破砂鍋問到底，要弄明白這個“通”字，那這個“通”字又是什麼玩意呢？要傻乎乎的要問明白這個“通”字，不問還可，越問就越胡塗了，可能連投行的經濟學家一下子也張大口啞口無言呢？

我們這個時代的“通縮”之父必然是前美聯儲主席伯南克（B. Bernanke）先生。伯南克可說是生逢其時的表表者。二零零八年的華爾街金融風暴，在極短的幾天之內美國金融槓桿機制遭受到史無前例的衝擊。在研究院專門攻讀上世紀一九二九年開始大蕭條的伯南克當然要理，那次金融槓桿被華爾街股市的崩盤所摧毀的“通縮”可怕過程。金融槓桿是現代經濟的支柱，有信心才有投資和投機。投資創造就業創造繁榮，似乎只有正面效果。而投機呢，是投資和創新的推手。不過被“通漲”所推動的投機也有一個毛病，就是在投機的過程中出現前美聯儲主席格林斯潘（A.Greenspan）在一九九六年所說的“非理性亢奮（Irrational Exuberation）”。顯然這句話也非常的適用在格林斯潘身上，在格林斯潘領導的美聯儲也一起亢奮的情況下，美國的Dot.com投機狂潮在四年後才爆破，而為了拯救股市引發的“通縮”，其實更貼切的說為了保持實體經濟裡的“通”貨，也就是說流動性的不緊縮，美聯儲把基準率從百分之六降百分之一。這次降息啟動了一次大規模的“通”貨澎漲，推動了美國少見的房地產投機狂潮。二零零八年華爾街金融風暴接踵而來，不過是八年後的事。

所謂通縮通漲，並非是指物價的下降和上升，而是另有所指。物價的升降只不過是貨幣供給（Money Supply）的一個結果而已，通縮和通漲指的是通貨，也就是貨幣，貨幣供給的收縮和澎漲。近來媒體總是報導流動性很充份到處有水浸之患，指的是貨幣供給過多。但又說歐美，甚至中國卻通漲過低使到各國政府擔憂通縮，可說是貨幣供給過多並沒有推動一般物價上升。

物價平穩理應是件好事。首先上世紀二十年代德國深受惡性通貨澎漲之苦，魏瑪政府印鈔票導致納粹上臺；七十年代歐美在石油危機後老百姓也是歷盡物價上升煎熬，最後還是通過美聯儲的緊縮貨幣政策，壓制貨幣供給讓利率升到百分之二十才控制住物價的上升。今天是另一番世界，世界各國央行因物價上升乏力而恐懼貨幣供給不夠，石油供過於求令價格崩潰而引發通縮擔憂，因此拼命增加貨幣供給。似乎是重蹈覆轍走格林斯潘的老路。但面對當今世界的經濟局面，經濟學家似乎也束手無策。伯南克在二零零六年上任美聯儲主席依然在市場的現實面前重新啟動減息，更走上量化寬鬆的極端通貨澎漲政策。當今美聯儲主席耶倫（J.Yellen）也是一籌莫展，向通漲貨幣政策低頭。

那到底二零一五年是通縮還是通漲呢？這裡的通縮當然是指物價了。在當今世界工廠的中國產能過剩，大宗商品價格包括石油在內大幅下滑，貨幣戰爭煙硝四起之際，物價上升那可能有動力呢？ 就是因為長期的貨幣通漲推高了物價，尤其是資產的價格正高處不勝寒。各國央行都以救生為己任，自然是如果降低利息不生效，其他非常規金融工具也會登上舞臺。也就是貨幣供給的通漲。那到底這個貨幣通漲會不會戰勝那個物價通縮呢？似乎，各國政府都把希望繼續寄託在投機者的身上了。

今日地產新聞摘要 20150106

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月6日

【星島日報】指，指推高樓價立會籲停「白居二」。政府擬加推「白居二」計畫第二期二千五百個配額，容許白表人士免補價購買二手居屋。立法會房屋事務委員會昨通過無約束力動議，要求政府擱置「白居二」計畫，多位議員均批評「白居二」推高樓價，違反居屋作為房屋「旋轉門」的政策原意。

【明報】指，士丹利街商廈地盤8.6億易手。近月地盤易手個案有所增加，市場錄得中區商用地盤罕見易手個案。市場消息指出，中環士丹利街30至32號地盤最新以8.6億元沽出，每方呎樓面地價2.2萬元，原業主持貨約6年帳面獲利5.48億元或升值1.75倍。

【文匯報】指，全年一手交投額創新高。土地註冊處公布最新數據，總結去年一手交投量錄得約16,822宗，創7年新高，按年並急升68.5%，金額方面錄1,769億元，按年更大幅急升91.4%，創有紀錄最高。
【信報】謂，《長遠房屋策略》漠視基層住屋需要。去年12月16日，運輸及房屋局發表繼1998年、十六年後的《長遠房屋策略》（下稱《長策》），標示未來十年的房屋發展。局長張炳良也於之後兩天在報章發表鴻文，解釋《長策》內未有落實民間對空置稅、租務管制、租金津貼、過渡性房屋等的建議。

【蘋果日報】說，峻瀅近堆填區，呎價也破萬。新年伊始，樓價更癲。中原集團創辦人施永青昨表示，上半年樓價仍會「衝一浸」，惟呼籲投資者下半年要較為慎重。鄰近將軍澳堆填區的峻瀅，即錄首宗呎價破萬元成交。

【新報】稱，悅堤增優惠推12伙。香港興業(0480)愉景灣悅堤昨公布第四號價單，最高折扣率逾22%，價單折實呎價介乎11,868元至22,734元，優惠較項目首批時高約4%。於本周五(9日)以先到先得形式發售。新地(0016)東環第一期加推單位兩日累收約3,400票，超購逾21倍。

【成報】稱，十大屋苑去年成交升22%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2014年十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記合共錄得3,449宗，總值194.16億元，較2013年的2,823宗及147.98億元，分別上升22.2%及31.2%。

今日地產新聞摘要 20150105

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月5日

【信報】謂，按證總裁李令翔：樓價近見頂，美國加息迫近，住宅供應趨升。本港樓價迭創新高，但按揭證券公司總裁李令翔認為，目前樓價已相對接近頂峰，加上市場預期美國今年加息及本港住宅供應逐步增加，樓市或會緩步調整，惟不會「跳崖式」下跌。

【東方日報】指，上樓避貴租，凶宅也安居。最新一期特快公屋編配計劃的九個曾發生兇案的公屋單位，以將軍澳彩明苑彩貴閣「最邪」，該大廈除十一樓一個單位去年發生雙屍命案外，十年間最少有八名住客死於非命，如兇殺、跳樓等，但新入住凶宅及鄰近單位的租客坦言冇有怕。

【星島日報】指，新居屋「搶手」，收5410申請表。新居屋申請下周一截止，房委會昨日已收到超過五千四百份申請表格，超額認購一點五倍；當中白表佔逾五千份，更已超額逾五倍，房委會並派出逾十九萬份申請表格，當中逾十二萬份屬白表。

【太陽報】報道，天榮站入意向料踴躍。今個禮拜有兩個項目備受市場關注，分別係港鐵（00066）天水圍輕鐵天榮站上蓋住宅項目同埋政府嘅葵涌健全街商貿地，兩項目會喺今個禮拜四同五截收意向書及標書。

【蘋果日報】說，市區低於萬元租盤快絕迹。樓價上升，租金追隨。中原地產研究部預期，今年租金持續上揚，年內香港及九龍區月租低於1萬元的租盤將完全消失。

【新報】稱，沙田村屋驚現劏房。舊區或者基層巿民較多的區份，滋生劏房戶並不稀奇。不過若現在告訴你，沙田區現劏房戶，或已經大惑不解，更嚴重的是，區內村屋始見劏房戶。

【文匯報】指，外行領內行，物管難上難。物業管理可以說是「以人為本」的行業，面對人及處理人的事及問題特別多。包括處理不少行業常見的勞工短缺如前線人員（保安、清潔工等）人手不足問題、要切實解決法定最低工資實施後衍生的連鎖問題、配合政府實施垃圾徵費方案、負責執行物業管理公司及物業管理從業員自身面對較早前已在立法會完成二讀的《物業管理服務條例草案》。

【成報】稱，上月工商舖量價齊升逾5成。根據香港置業工商舖資料研究部及土地註冊處數據顯示，12月工商舖物業錄得728宗買賣登記，按月低位急升53%；而期內大宗成交活躍，推升註冊金額按月同步急增53%至約84.24億元。

樓市短打: 一五年租金仍看漲

https://hk.finance.yahoo.com/photos/%E6%A8%93%E5%B8%82%E7%9F%AD%E6%89%93-%E4%BA%94%E5%B9%B4%E7%A7%9F%E9%87%91%E4%BB%8D%E7%9C%8B%E6%BC%B2-photo-220000757.html

 

資本壹週

撰文：鄭配珈 圖片：攝影組 美術：Ricky

二手屋苑放盤短絀，租盤亦不例外，令租賃成交量保持橫行。不過，由於求過於供，所以成交量雖然減少，租金卻不斷上升，更連續五個月刷新歷史新高。代理預計，租賃淡季過去後，租盤的需求會再次上升，故租金仍有機會緩緩向上。

雖然二○一四年二手成交表現較一手差，連租賃市場亦不能倖免，十一月二手住宅租賃量佔整體成交量約百分之五十五，近六個月一直於此水平徘徊。二手租賃量佔整體成交量比去年同期下跌，但在剛性需求推動下，住宅租金保持穩步上揚，並繼續創租金新高記錄。據利嘉閣地產研究部資料，十一月全港五十個指標屋苑的加權平均實用呎租報三十一元九角，比十月的三十一元七角七仙升百分之零點四，成功締造「八連漲」的強勢外，租金水平連續五個月刷新歷史新高記錄。

至於租賃成交宗數方面，由於臨近聖誕節假期，受節日氣氛和外遊意慾的影響，市民搬屋租樓的意欲較低，加上租盤短缺情況未見改善，客源盤源疏落下，拖累同期五十指標屋苑僅錄租賃成交八百七十一宗，比十月少百分之十二。當中以九龍區指標屋苑租金上月漲幅較大，該區二十一個指標屋苑的加權平均實用呎租報三十五元二仙，按月漲百分之一點三。

新界區二十一個指標屋苑的加權平均實用呎租，則按月微升百分之零點一至二十七元五角七仙，居於次位。當中愉景新城及YOHO Town租金急漲百分之三點六及百分之三點一。而港島區由於較大的單位租金稍微下調，太古城、杏花及康怡花園租金比十月下調分別百分之二、百分之一點四及百分之一點二。十一月該區八個指標屋苑的平均加權實用呎價，按月跌零點六報三十七元四角四仙。

回顧十一月各區租賃交投，港島、九龍及新界三區屋苑租賃交投全線報跌。其中新界區二十一個指標屋苑僅錄三百七十五宗租賃個案，比十月減百分之十六，跌幅最大；至於港島區八個指標屋苑亦僅錄一百六十四宗租賃成交，按月減百分之十二；九龍區二十一個指標屋苑則累錄三百三十二案租賃個案，比十月少百分之八。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，「佔中」事件淡化有利租務市場回復正常水平，但臨近聖誕節假期，受節日氣氛和外遊等因素的影響下，市民對租樓搬屋的意欲推遲。展望假期過後，租盤客會陸續增加。另外，外資公司對屋苑的租賃需求持續，但房屋津貼料減少，所以預計屋苑租金緩步上升。

消費回升 2015可看好

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=59649

統計處的數字顯示：11月香港零售銷貨總值達413億，按年升4.1%。這個成績比很多人想像中都好。

原先，很多人都以為：11月份佔中運動還如火如荼，幾個主要購物區都被佔領，生意怎會不受影響？加上在佔中發生前，本港的零售市場已有走下坡的傾向，所以大多數人都以為，佔中勢必令零售業雪上加霜。

不過，我並不認同佔中對零售業沒有造成負面影響的說法。這種推論有違常識。事實上，我接觸過不少在佔領區有店舖的零售商，他們都蒙受了實質的損失。統計數字顯示零售額不跌反升，可能是反映零售業本應表現得比現時更好，所以才有能力抵銷了佔中的負面影響。

此外，佔中對零售業的影響主要是地區性的，對港人本身消費能力尚未造成嚴重的破壞。因此，想消費的人去不成傳統的購物區，唯有轉往其他地區消費。

我家鄰近又一城，星期日常因菲傭放假而光顧又一城的食肆，但在佔中期間，不但經常找不到座位，連入停車場也要排長龍。我估計，又一城的商戶，可能成了旺角及尖沙咀被佔領的得益者。而對香港的零售業來說，則是失之東隅，收之桑榆。

11月零售額的分類數字顯示：並非所有類別的零售額都見上升。其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類別就跌了2%。這可能與內地豪客喜歡選擇香港以外的地方消費有關。他們負擔得起機票，自然不想來香港被視作蝗蟲。

幸好，其他類別的零售額大都上升，抵銷了奢侈品銷售額的回落，其中耐用消費品的升幅最多，高達14.3%。這些耐用消費品，包括汽車與家具等，不可能是「水貨」，主要應源自港人的內部需求。

內需增加可以有這樣的解讀，一是港人仍有消費能力；另一是港人仍有心情消費。

香港的失業率低，只有3.2%。社會上是「事求人」。一般人都不愁找不到工作，轉工跳槽的風險不大。在這種情況下，即使公司整體的加薪幅度不高，但那些有討價還價能力的員工，仍有機會爭取特殊待遇。有了特殊待遇，自然有更高的消費能力。

佔中期間，有人說中央訂的框架過緊，令港人對香港的民主前景非常失望，擔心有人會因此而移民。另一方面，亦有人說，佔中破壞了香港的法治，令人擔心香港的營商環境會惡化。現在看來，持這種看法的人都並非主流，否則人們哪有心情消費？

因此，我相信，佔中對香港的衝擊顯然不少，但大多數香港人仍認為，香港的根基並沒有因此而動搖。所以大家仍可如常消費，繼續設法改善自己的生活。如果這個基調不變的話，2015年仍將是一個好年。美國經濟的持續復甦，與北京的救市策略，都可以讓香港分多一杯羹。我們對2015年不用過度悲觀。

(轉載自2015年1月2日am730C觀點)

我對今年樓市的10個忠告

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14338

 

每週樓市評論

汪敦敬

祥益地產總裁

每年我也會對未來樓市撰寫十個忠告給讀者參考，一向絕大部份也與之後的市場變化吻合，今年繼續：
(1) 環球經濟大局改朝換代
美國衰弱，中國興起本是大勢所趨，今天美國已不能再以印鈔去無限期解困，環球對美元的需求本來日低，但美國卻千方百計去「參與」各國的亂局令美元受避險的資金追捧，而另一方面人民幣卻需求愈來愈大，中國已可憑發行量去增加國力，長期的人民幣「單邊升勢」時代已結束，「美元長跌、人幣長升」的階段也轉變，匯率市場已「水無常形」，投資地產要再次改變過去的觀念。

(2) 提防通縮
我08年已提出「貶值風險仍是最大」，在2010年我已發出忠告認為樓市會因為長期的量化貨幣引致價升量跌後，再正式進入的長期滯脹(stagflation)局面，2013年我認為滯脹最後階段是經濟大衰退，事實上，在滯脹大局下最近出現了局部通縮(如商品市場)，「世上沒有免費午餐」，量化貨幣總要有還債的時候，終極亂局最後也會出現。

(3) 樓價先升後跌
去年初在社會一片認為樓市會跌三至五成下，我大膽評價當時是「假跌市」！並認為樓價將「先跌後升」，最後不出所料。
今年我卻認為「先升後跌」，滯脹的後期是「極滯極脹」，之後就是調整。但我必須提醒各位，中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化的副作用，未來的調整期來臨，樓價不會大跌，甚至結可以是「升得比較少」！
個人認為樓價調整會在下半年出現，但跌完仍高於執筆的今天。

(4) 進入風險策略年代
筆者一直強調「買不買樓也充滿風險」，未來匯率大趨勢既已改變，買不買有沒有風險已不在乎有否落注，而是在乎風險管理策略是否完善。而每個人的本錢、虛實和前因也有異，所以千萬別人云亦云！不應睇位！置業應量力而為！也應懂得妥協市場必要時退而求其次穩健為上。
(待續)

今日地產新聞摘要 20150102

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年1月2日

【東方日報】指，東環收萬四票，新例後次高。今年首個開售大型新盤，新地（00016）東涌東環昨截票，市場料累積錄近1.4萬張票，超額認購約45倍，凍資近14億元，票數僅次於去年開售的荃灣環宇海灣，成為一手新例後第二高票王，項目將於明天發售首批300伙。

【星島日報】指，大圍細地今截標估值逾5.2億。政府推地步伐持續，新年首幅住宅地皮，大圍大埔公路今日截標，有最近在區內增加土儲的發展商表示對項目有興趣，市場人士預料，由於項目投資規模不大，加上近來投地氣氛踴躍，料會吸引不少發展商入標，不過由於項目位處斜坡，料財團在出價會較為保守，最新估值樓面呎價約三千五百至四千元，項目估值最逾五億二千萬元。

【太陽報】報道，東九甲廈旺，76%歸新盤。政府自從推出「起動九龍東」之後，觀塘同九龍灣區一手甲廈供應量明顯增加，吸引唔少企業機構進駐。二○一四年兩區錄得合共約92宗商廈買賣成交，成交金額多達119.5億元，當中一手甲廈項目成交金額佔約90.9億元，佔整體成交金額比例達76%。

【蘋果日報】說，3,700伙新盤料今季推。2015年首季有望推售的新盤最少有9個，涉逾3,700伙一手住宅單位，當中將屆現樓的長實（001）將軍澳新盤緻藍天，涉1,648伙，佔本季供應近半。另集團高層早前指，同系紅鸞道項目紅磡維港．星岸及利工街項目悅目均有望於今年首季獲批預售。

【新報】稱，維港峰銷售勝預期，擬加推16伙。踏入新一年，新盤銷售延續去年的熾熱氣氛，英皇國際(0163)旗下西營盤維港峰第三批13伙加推單位昨日開售，項目連日來接獲不少買家查詢，累沽69伙，銷情理想，英皇國際執行董事張炳強表示，正積極考慮項目餘下16伙標準單位將以第4號價單形式加推。

【文匯報】指，本港不急於加息。美國結束2014年度最後一次議息會議，聯儲局一改以往維持長時間低息的言論，似為2015年加息鋪路。筆者相信，下半年將存在加息隱憂，加上收緊按揭措施限制，預料2015年全年按揭貸款僅平穩發展，欠缺雙位數增長動力。

【明報】指，上月一手註冊1659宗，月增近五成。去年一手新盤交投暢旺，一手私樓註冊量及成交金額齊創新高。據美聯物業研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年12月首30日，一手私樓註冊量合共錄約1659宗，按月大幅升約47.9%，連續7個月錄得逾千宗水平，打破09年4月至9月的半年紀錄。

【成報】稱，永得利廣場意向月租18萬。葵涌區去年錄得多個工廈全幢成交紀錄，刺激市場交投氣氛，有業主趁機將手中大單位放盤。現時有葵涌永得利廣場二期高層單位放租，面積9,584平方呎，為罕有近萬呎大面積放盤，每月叫租約18.2萬元，折算意向呎租約19元。

【信報】謂，領匯賤賣資產明益炒家。領匯去年5月和9月先後放售旗下商場，投資者林子峰以23億元購入其中六個，包括車位近2600個。5月買入的三個領匯商場連車位，分別為筲箕灣東熹苑、香港仔華貴邨和藍田興田邨商場，斥資約8億元。

樓市陷入兩難局面

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年1月2日

年初，照例都要講今年樓市走勢如何，我認為樓市陷入一個兩難局面，進退兩難，買賣兩難都可以講得通，但學術水平不足夠，於是我用李商隱一首無題的詩，第一句「相見時難別亦難」，在香港，自從政府推出三種辣招之後，買樓難，賣樓亦難，樓市買賣兩難，做成成交量不足，慢慢地就會變成買賣兩閒，而成交量不足就是樓市隱憂，或者會有很多人不同意，他們認為就算成交量不足，但業主借貸比率低，租務不俗，對樓價有支持，就算唔升，都唔會下跌，沒有隱憂，說我只不過是危言聳聽，評論樓市已經走火入魔，今次慘，好人當賊辦。

今年樓市的預測並不是「相見時難別亦難」，這是大家都知道現時樓市現象，這是一個「因」，而「果」就是同一首詩下一句「春風無力百花殘」，如果成交量少，樓市就會下跌，所以，我認為今年樓價升跌，關鍵就是成交量，而成交量郤被辣招鎖死，樓價在年初乾升，成交量則進一步萎縮，年中以後，樓價就會先橫行，後向下調整，即是是如此，樓價整年計算，依然有幾個%升幅，屬先升後回格，如果樓市在回落後，成交量依然不足，樓市會一直向下，直至有心置業自住，或者投資的人入市，成交量增加，樓價才會止跌回穩，我講到好似好大件事，其實，樓價只是在窄幅上落，無論怎樣評論，估升講跌，都雖不中，亦不遠，有可能今年是樓市評論員豐收年，因為每一位都是贏家，我反而會是輸家，因為我畫蛇添足，如果跟大隊預測樓市升跌，我都不會輸，但我預測樓市走勢，就算樓價在年尾真的是升幾個%，但是先跌後升，我依然是預測錯誤，是輸家。

如果成交量增加，樓市是否一定上升，我相信這又不能一概而論，若果因為有物業的人受到恐嚇，情願付SSD都要賣走手上物業，就算令到成交量增加，樓價都會向下，在過去一,兩年，不少代理人士實牙實齒說樓價會下跌三至五成，如果小業主恐慌，低一,兩成賣走他們的物業，又有什麼出奇，而且他們還很開心，既望樓價繼續下跌，所以，那些小業主亦會加入唱淡行列，不過，在過去兩年，樓價不跌反升，亦很少小業主付SSD賣走他們的物業，證明樓價是唱唔落，除非有實則壞消息，而令小業主情願付SSD都要賣物業，這樣，就算成交量增加樓市都會大跌，不過，而真正令樓市下跌的理由就是那些壞消息，而非成交量大增。

2014年樓市回顧

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仲達

2014年12月31日

2014年，出乎大多數專家的預料(金融界普遍認為本年度應大跌兩成至一半，地產界普遍認為持平)，中原城市領先指數CCL全年升逾一成(11.4%，由2013年12月29日的119.07升至2014年12月21日的132.69)，而且越是偏遠、越是原本寂寂無名的細價上車屋苑，樓價升幅越是厲害。簡列部分如下，可更一目瞭然：

 

區份	港島	九龍	新界東	新界西
屋苑排名(升幅%)
1	太古城(23.5)	星河明居(20.7)	御皇庭(23.7)	美景花園(31.2)
2	翰林軒(21.6)	新寶城(20.0)	沙田第一城(22.6)	藍天海岸(30.4)
3	聚賢居(20.9)	將軍澳中心(19.0)	花都廣場(22.0)	豫豐花園(29.4)

註：將軍澳區被中原劃入九龍區

閱畢此表，可得啟示如下：

1. 欲以行政手段煞停樓市，只能收一時之效(要樓市下跌更是天方夜譚)，這個道理，在額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)時已經屢次驗證，豈料政府執迷不悟，繼續推出終極辣招雙倍印花稅(DSD)，結果雖然將樓市冷卻一年多，卻在今年年中稍為合理化措施後，市場遏抑已久的購買力便如山洪暴發，爆升延續至今。

2. 今次的報復性上升，頗為全面，與外界認為只是細價樓爆升不同，事實上港島區龍頭屋苑太古城即使在高基數效應下仍然勇奪該區升幅冠軍，實在是意料之外。

3. 隨着香港發展重心西移，以及低基數效應，新界西升幅冠絕全港乃意料中事，縱使已大升，四大區份中，新界西平均呎價仍然最低，明年再次勇奪升幅最高區份，一點也不奇。

4. 要追落後，除了呎價，總價效應將會越趨明顯，所以現在連發展商都主動推出大量開放式及一房豪宅(抑或應稱為劏房？)應市。

可能有人會問，當市場一窩蜂提供細單位，會否倒頭來供過於求，不止不能升，還會下跌？這是一個理性預期，長遠來說的確如此，惟核心家庭細小化、遲婚甚至單身漸成主流，加上近年落成單位普遍僅約一萬伙，對比每年結婚數字約五六萬，即使只當一半人有能力及有需要購買私樓、供應缺口仍然太龐大，政府推出的十年建屋大計，有不少是用來填補這些既有的供應缺口，還未開始應付新增需求。如果閣下預期住宅、細單位供應將供過於求，樓價快將下跌，實在是杞人憂天。

一言蔽之：專家預測不可信，報復上升極驚人。

明天踏入2015年，在此預祝各位新年進步！

今日地產新聞摘要 20141231

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2014年12月31日

【明報】指，樓市官商角力，市民成輸家，辣招推出4年，樓價反升五成。政府自2010年起推出辣招為樓市降溫，最終仍未能如願。過去4年，中原樓價指數CCL由87.55急升至132.69點，升幅逾五成。即使現屆政府積極增加供應量，卻因為民望低迷而令改劃及收地等過程舉步維艱，反觀發展商過去數年密密吸地，土儲充足，有足夠「籌碼」與政府大玩角力遊戲。

【東方日報】指，賣地進帳510億，年挫16%。政府積極增土地供應，今年雖批出33幅政府住宅、商業及酒店地，總成交額510.31億元，幅數較去年多一幅，但收益卻跌16.1%，原因是欠缺大型地皮，地價低於5億元的迷你地佔9幅，部分地皮地價滑落亦拖累收入下跌。

【信報】謂，倡代理申報一手盤收票數目。土地監察成員周二約見地監局，副主席李智明表示，早前有報道指一手樓盤的「入票」數字有不少水份，土地監察建議應研究要求地產代理須申報遞交的「入票」數字，當中有多少是準買家的「入票」，有多少是代理自己及相關人士的「入票」。

【星島日報】指，首日申請九成白表大學生也抽居屋。新一期居屋昨起接受申請，截至昨傍晚房委會樂富居屋客務中心共收到五百七十份申請表格，白表佔逾九成，達出售單位數目兩成六。昨早七時許，中心未開門已有人輪候遞交申請表，不少年輕人、學生等親身交表。

【太陽報】報道，新盤買家，大小通吃。聖誕同新年係傳統零售旺季，今年就連豪宅買家入市嘅意欲都推高埋，信置（00083）大埔逸瓏灣II最新標售嘅10伙已全數沽清，套現逾3.697億元，當中天池大宅以逾8,505萬元賣出，更有本地客以近1.9億元掃入6伙。

【成報】稱，公屋第二市場量價齊創新高。港府近期推售全新居屋，搶佔市場焦點，令公屋第二市場交投回軟，惟按年方面表現仍搶眼。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年首11個月的公屋第二市場買賣成交暫時錄得392宗，總值6.66億元，較2013年全年總和的283宗及4.51億元，分別上升38.5%及47.7%。

【蘋果日報】說，合和灣仔規劃過關。合和（054）灣仔王國規劃工作獲政府開綠燈。據規劃署文件顯示，位於灣仔合和中心前方的皇后大道東155至167號，擬議作商業發展項目，總樓面面積近9萬方呎，料明年中完成拆卸，獲規劃署表明不反對，意味合和在該區的規劃工作成功踏出第一步。

【新報】稱，租金升幅放緩，回報略降。東涌壓軸大盤以貼二手價登場，於聖誕假期開放示範單位吸客，與此同時，市場矚目的新一輪居屋亦趕及年尾應市，正式啟動銷售程序，新建居屋2,160個單位出售，並以市價7折發售，力吸引上車客源，購買力持續出籠，如此「一公一私」新供應除成為2014年樓市年度壓軸焦點外，亦將近期的上車熱潮延續至新一年。

【文匯報】指，大圍地估值6.7億。大圍大埔公路大圍段將於本周五截標，該地盤面積約70,504方呎，最高可建樓面約148,059方呎，不設限量條款。