消委會炮轟紙老虎

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仲達

2014年11月14日

老虎者，兇猛之獸也，傳統上是中國的百獸之王，而非獅子。獅子本來不屬中土動物，所以成語有謂龍精虎猛、虎虎生威、狐假虎威，而不是龍精獅猛、獅獅生威、狐假獅威。

紙老虎者，看似兇猛，實際上虛有其表。此詞語由來已久，早於水滸傳已出現：

武大郎捉姦，西門慶慌作一團，潘金蓮不禁大怒道：「見個紙虎，也嚇一交！」

今天要談的紙老虎，是一手住宅物業銷售監管局(下稱銷監局)，這個按<一手住宅物業銷售條例>成立的監管機構，自去年4月29日條例生效至今，仍未進行任何檢控，但同期一手新盤超額認購收票多倍，已有地產代理代客墊支入票的表證，卻未聞任何檢控，實有未盡本份之嫌。本周二，消費者委員會發表<一手樓銷售研究報告>，檢討條例生效至今的弊端、業界的陋習，批評銷監局零檢控未盡其職，並作出建議，僅列如下：
業界陋習/違規：
1.    售樓書過重，令準買家卻步，亦無列明管理費
2.    發展商唧牙膏式賣樓、價單中部份單位不作出售、之後修改價單提價，有誤導買家之嫌
3.    發展商的部份樓盤只給予買家3分鐘揀選心儀單位，否則作放棄論
4.    地產代理代客墊支本票，只需準買家錄卡抵押
5.    發展商容許同一買家入多張本票、一組買家以多種組合形式入票，製造高倍數超額認購以助促銷
消委會建議：
1.    要求發展商同步發售價單上所有單位，並提前公布價單，由開售前3日提早至7日
2.    冷靜期由5日延長到7至14日，沒收金額減至樓價1至3%
3.    延長單位保養期，由6個月延長到12至24個月
4.    銷監局、地監局增加放蛇巡查，並大幅增加代客墊支罰款
5.    加強檢視樓盤廣告
6.    抽籤和揀樓在不同日子舉行，準買家毋須立即作決定
7.    售樓書列出管理費，示範單位應設於地盤附近，讓準買家了解樓盤附近的環境
8.    銷監局在售樓處設立櫃台，解答準買家查詢

消委會指出的業界陋習甚多，卻不一定是違規，如售樓書過重，事實上是法例規定發展商必須詳列樓盤的各項資料，並非發展商之本意，反而現行條例規定不准披露管理費，極為荒謬，始終每月的管理費支出不輕，更因最低工資、通脹等因素易加難減，準買家確實有需要得知管理費多少作衡量準則之一。

發展商唧牙膏式賣樓，容許一人多票、一組多票等製造高倍數超額認購------這個手法雖早被詬病，卻是條例下容許的合法銷售手法，消委會不能以道德角度要求發展商改變之，要改則只能修例。揀樓時限方面，準買家要在3方鐘內下一個人生的重大決定，的確甚為倉促，惟現行條例並無規管，同樣地，要改則只能修例。

地產代理代客墊支本票，的確是違規，不過是違反地產代理監管局(下稱地監局)的<地產代理條例>，這方面銷監局需要與地監局多作溝通及合作進行檢控。
至於消委會的建議，筆者的看法如下：
1.    要求發展商同步發售價單上所有單位，並提前公布價單，由開售前3日提早至7日------銷監局早已澄清發展商無需同步發售價單上所有單位，可因應市況自行調節，是否要修例？未必，現在新盤百花齊放，發展商面對日益增加的推盤壓力，唧牙膏式賣樓逐步減少，情況已有改善；將公布價單由開售前3日提早至7日，並非必需，3日已算足夠的時間讓有心的買家研究，提早至7日，看似更多時間，實際上延長再次推售單位的空檔期，減低售樓效率。
2.    冷靜期由5日延長到7至14日，沒收金額減至樓價1至3%------冷靜期延長對買家有好處，新加坡的冷靜期長達三周，本港亦可適度延長；惟重點其實是沒收金額，現行條例規定5%，確實頗高，非豪宅之私樓，普遍售價由近三百萬(超細開放式折實價)至若一千萬(四房一套或雙套)，5%沒收金額約15萬至50萬，對於大多數打工仔而言，幾十萬的血汗錢，來之不易；參考國際標準，由澳洲墨爾本的0.2%至新加坡的1.25%，均大幅低於本港之5%，實有修例大幅減低之需要。
3.    延長單位保養期，由6個月延長到12至24個月------買樓動輒數百萬，保養期越長當然越保障買家，亦能迫使發展商在建樓時期做好質素監控，減少保養期之執修，實屬好事。
4.    銷監局、地監局增加放蛇巡查，並大幅增加代客墊支罰款------防止代客墊支能防止大型地產代理行以本傷人(減少中小型地產代理行客人中籤之機會)，對業界整體發展有幫助，現行條例代客墊支罰款為違規代理罰款5,000元，代理行罰款60,000元，如果增加，應該代理行之罰款大幅增加，代理本身則稍作增加，畢竟條例精神是防止大型地產代理行以本傷人。
5.    加強檢視樓盤廣告------其實現時樓盤廣告已無「香港正中心」等難以定義、頗為誤導的字句，傳媒日日監察，也不見相關違規。
6.    抽籤和揀樓在不同日子舉行，準買家毋須立即作決定------這個筆者倒是甚為反對，打工仔為了參加抽籤往往要請年假，抽籤未必一次即中，可能已需請幾天假抽幾次籤，再另行擇日揀樓，只會更擾民。
7.    售樓書列出管理費，示範單位應設於地盤附近，讓準買家了解樓盤附近的環境------售樓書列出管理費是迫切需要修例之處，示範單位卻未必需要設於地盤附近，例如市區重建的新盤，附近根本無可供設立示範單位的場地，是解決不了的技術問題。準買家想親身參觀地盤，現時不少發展商及地產代理已安排專車接送。
8.    銷監局在售樓處設立櫃台，解答準買家查詢------全港新盤眾多，有些更是已失市場焦點卻仍運作的售樓處，如果安排銷監局職員在人煙稀少的售樓處，屬浪費資源；如果安排銷監局職員在車水馬龍的售樓處，難以一一解答各準買家的提問，使售樓效率大減，這個技術問題同樣難以解決。

由此可見，一手新例生效初期，市場只聚焦於實用面積的採用，乃目光狹窄。雖然銷監局的存在是為了保障買家的利益，不應只聚焦於懲罰發展商及地產代理；惟現時一手新例生效超過一年，業界應明白適應期早已完結，由現在起發現違規，實有檢控之必要，以免銷監局淪為紙老虎。

一言蔽之：銷監局宅心仁厚，零檢控淪紙老虎。