點解樓咁貴都有人照買? #755

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您好!我已完成收息課程101，將會上買樓101，收息103。本人46歲，單身，剛加按自住樓，吐現220萬，分20年還，每月還11K，月薪60K，每月可儲金$45000，現有$80萬股票，現金$380萬。打算待時機出售。有以下計劃，唸Sir請指點:

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Plan A)在屯門、元朗買$400萬以下樓，3成首期，租給朋友，用$150萬買債券，餘下買債基。

Plan B)用$300萬買債券，餘下買債基，待時機再買樓。

由於工作時間長，日子不太好過，希望早日財務自由。請唸Sir指教。

打工仔上

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ANSWER:

係大家作出任何投資決定之前，請先了解自己的理財目標為何。讀者或許留意到買樓、買債是有用。所以自己有錢都想買些。惟此作法會令自己在跌市時心感不安，因全盤打算只彷效他人作法，最後見面前路上有些阻礙，因而棄車而轉向的人筆者見不少。若一早定立個較遠大的目標，自會從容面對前面的一些小障礙。

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讀者所想，明顯係「工作時間長，日子不太好過，希望早日財務自由」。當然呢個亦係大部份香港人之想法。想作此點，咪要令被動現金流產出數目至少等於你洗費、最好等於你人工，更要令此數目同通賬一齊上升。係銀紙濫發之下，基本上可假定中長期必然是通賬，通縮就算有都只係1~2年。

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讀者在儲蓄方面做得很好的，儲蓄率為75%。想先解為什麼要買樓? 因為樓一旦買入所收取租金係會同通賬一齊上升，在<樓換樓>已有提及，1978年至今香港樓價升幅能追上通賬，詳細數據在書本細述。另有日本、英國同期同類比較數據(source:各國政府統計處、Thmoson Reuters)。本文再加入近期圖表，展示由1999年至2014的住宅樓價升幅、租金升幅、及消費物價按年變幅。(下圖一、二、三)

資料: 香港政府統計處及差估處

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樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍

租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點)

消費物價指數(CPI): 見圖3，由1999年至2013年的按年CPI變動，到2013年完結累計升幅為約10%(1.10)

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結論一: 過往15年買樓黎供，基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子，係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!)

結論二: 過往15年租樓比人做收租佬，所收租金越買越多野，因15年租金升幅為60%，而CPI上升不足。當然，要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。

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上貼圖幾幅及作出結論，是想證明你想「唔使撈」，現金流產出最好靠租金或其他派出會隨通賬上升之投資物。可是香港有此特質的資產其實少得可憐，亦解釋左點解樓咁貴都有人照買?

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那讀者，每月人工為$60000，年被動收入需$720,000。在前幾篇文章已解釋，有三個(但不限於)方法去產出正現金流

A餐: 就咁買間樓收租，產出率為5.6%(此基本功在買樓001講解)

B餐: 買間樓再間房拆租，產出率提升至11.6%(買樓003)

C餐: 用債基冇年期。產出率高至15%。可惜每月收息額不隨香港通賬上升(收息101)

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用A餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/5.6%) = 12.85mil(一千二百萬餘)

用B餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/11.6%) = 6.2mil(六百萬餘)

用C餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/15%) = 4.8mil(四百八十萬)

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當然入市前要學好點對沖及關顧樓市及債市潛在風險。另使用筆者方法實有助縮短大家要達成「唔使撈」之年期。

至於讀者，應用所學知識去為自己拚出$60000月收入。

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諗sir: 暢銷書作者。出版社編輯。