54% 供樓負擔比率的謬誤

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BY PETER PAKER

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

筆者剛剛完成一個分析，這個分析是關於在中原指數 129.4點下，推算全港各大私人屋苑供樓負擔比率。不過，為讀者更了解供樓負擔比率，我想先講講政府計算私樓戶供樓負擔比率的謬誤。至於中原指數 129.4點下各大型屋苑之供樓負擔比率，將在下篇文章與各位討論。
根據圖1及圖1a的報導，現在的供樓負擔比率約54 – 55%，甚至根據政府經濟顧問所言，加息3厘後私樓戶的供樓負擔比率更會升至7成的危險水平。到底，樓市或者業主是否真的如顧問所言這般脆弱？
圖1a

文匯報2014-09-15
http://paper.wenweipo.com/ 2014/09/15/ME1409150004.htm
圖1b

港台新聞 2014-08-15
http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/ 20140815/ news_20140815_55_1030006.htm
我認為，這些報導及顧問意見存在嚴重的偏差，原因如下：
<1>
金管局于2011年6月及2013年2月起，分別實施加2厘的及加3厘的壓力測試，即是加息2厘或3厘後的按揭供款不得超過月入6 成（在購入首個住宅的情況下），且供款年期不得超過30年。如申請人已擁有另一正在供款的物業、正在還款中的私人貸款 / car loans / 稅貸 / 信用卡的分期供款，在今天的壓測要求下，所有已發生的供款加上申請中按揭之潛在供款，合共供款在現有利息水平下不得超過月入4成，加3厘息後的供款亦不得超過月入5成。
如果銀行及金管局嚴格執行上述壓測及去TU 進行核查，試問點會有可能出現54%及加息3厘後70%的供樓負擔比率呢？除非銀行及金管局監管不力。
如圖1b所述，政府經濟顧問話加息3厘後供樓負擔比率升至7成的說法，簡直陷金管局及銀行於不義，以及反映顧問本人並不熟悉香港物業市場的遊戲規則。
而金管局亦有公佈過去及2014年8月新批住宅按揭申請人之供樓負擔比率，最新數字僅約36%，如圖1c右圖藍色線。就供樓負擔比率，金管局與顧問當中存在重大差異，那一個較可信，讀者應了自行判斷。
圖1c

2014年10月27日金管局呈交立法會簡報會文件p.55
http://www.hkma.gov.hk/media/ chi/doc/about-the-hkma/ legislative-council-issues/20141103c1.pdf
<2>
根據“2011人口普查簡要報告第80 – 81頁”，私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為$7,500，租金：家庭收入比率中位數為25.7%，即租住私樓家庭的收入中位數約$29,183（$7,500 / 25.7%）。居於自置私樓的家庭住戶，其按揭供款中位數為$8,000，按揭：家庭收入比率中位數為20%，有按揭私樓自置的家庭住戶的家庭收入中位數為$40,000（$8,000 / 20%）。上述數據反映，同樣住私樓，有按揭的自置戶家庭每月收入比租戶家庭高出約 $10,000。
至於政府經濟顧問口中54%供樓負擔比率的數字，是用所有私樓家庭的收入中位數去計算，而這個私樓家庭月入中位數當中包括了收入較低的私樓租戶家庭。問題出現，政府現時公佈的供樓負擔比率，卻包括、混合了不用供樓、且收入較低的私樓租戶家庭收入去計算，試問這個54%的供樓負擔比率到底有何意義、有什麼代表性呢？
要找出真正的供樓負擔比率，從而推算樓市大跌的風險，必須使用正在供緊樓的家庭收入去比較，才有意義。否則，情況好似用夕張蜜瓜比荔枝、龍眼的甜度及口感，大佬，點比呀？
不論樓市健康與否，是平是貴，作為政府官員，也絕不能以粗疏及未經謹慎分析的數據去胡混市民視線，不管什麼情況，官員必須以真實的數據去向公眾披露，大眾亦有知道真實情況的權利。要反映實況，必須使用與現實相符的假設，否則，出來的推論根本亦沒有什麼意思吧！我想全港市民及業主應該都想知道真實情況。
至於中原指數 129.4點下各大型屋苑之供樓負擔比率，將在下篇文章與各位討論。