今日地產新聞摘要 20141128

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2014年11月28日

【東方日報】指，團體倡興建平價「乙類居屋」。新一批居屋下月底預售，部分居屋單位被質疑定價較高，工聯會本月中向特首梁振英提交施政報告建議時，提出興建樓價低於居屋的「乙類居屋」，以供無法租住公屋又無力負擔購買居屋及私樓的市民購買，認為可參考大澳天利苑項目的定價。

【蘋果日報】說，消委會晤地建會欠成果。備受市場關注的消委會與地建會「高峯會」昨日早上召開，結果雙方只是於會後在傳媒面前握手影張相就火速「散水」，前者只發出一份簡短新聞稿，聲稱「會面氣氛坦誠良好」，但發展商態度似乎是「意見接受，行為照舊」，暗戰味濃。

【新報】稱，做好壓力測試，供樓萬無一失。今年本港樓價升勢持續，首9個月累積升幅約6%，升幅已超越去年全年的2.7%，根據金管局公布最新數據顯示，2014年第三季新增負資產住宅按揭貸款個案僅錄得1宗，涉及金額只有200萬元，與第二季的30宗及1.29億元比較，分別減少97%及98%，可以用近乎絕迹來形容。

【文匯報】指，佣金回贈街招，港置斥「絕無此事」。房協長沙灣新盤喜盈為全速去貨，消息指房協向代理提供的佣金高見3%，相對一般新盤徘徊約2.5%為高。惟昨日網上流傳一張街招，赫然發現港置一名代理提出回佣2.9%，意味若促成交易，只收樓價0.1%作佣金，引來全城嘩然，港置其後發出嚴正聲明，稱「絕無此事」，並已報警求助，及將事件向地監局備案及跟進。

【星島日報】指，房協兩盤接連推一房入場費468萬。一手樓市氣氛熾熱，將於短期內連推兩盤的房協，亦正式加入爭客行列，率先打頭陣的一個長沙灣「港人港樓」，昨首推六十伙，平均呎價一萬二千八百六十三元，發展商提供最高達百分之九的折扣優惠搶灘，折實後更低於同區二手價，一房單位入場費僅四百六十八萬元。

【明報】指，樂聲電子3.95億沽北角酒店。樂聲電子（0213）公布，與房地產基金GCPF聯合售出銅鑼灣威非路道21號酒店，作價3.95億元，平均呎價1.33萬元。物業樓高35層，總樓面2.97萬方呎，以54間房計，每間731萬元。資料顯示，樂聲電子於2006年收購北角威非路道21號物業，總代價7800萬元，後重建成酒店。

【太陽報】報道，將軍澳貨多價仲癲。將軍澳區一直係住宅供應重災區，不過，由於呢區近十年相繼有多個新盤落成，加上有交通配套，吸引咗唔少外區人士搬入，需求量相當大，所以今年二手樓價都無話因為一手供應多而跑輸大市。

【成報】稱，本港二手平均註冊額首逾500萬。二手樓市近月受到多方負面因素影響，市況膠瞂。惟若計及今年全年至今，二手住宅註冊量已超過去年全年。跟據美聯資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至11月26日為止，本年迄今全港二手住宅註冊量錄約44,775宗登記，較去年全年41,784宗高出約7.2%左右，而平均每宗金額達508.9萬元，為紀錄以來首次升穿500萬元水平。打破去年平均498萬元的高位紀錄，並按年上升約2.3%。

【信報】謂，前建德學校地寬限料過關。地政總署上月就上水前建德公立學校用地，向城規會申請放寬發展限制，將地積比率放寬兩成，總樓面約3.31萬方呎，提供43伙。規劃署認為，新方案對空氣流通和景觀等影響有限，不予反對。

今日地產新聞摘要 20141127

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2014年11月27日

【東方日報】指，會地插旗奪康城5期。每方呎補地價創同區近十年新低的將軍澳日出康城第五期，由會德豐地產擊敗其餘五家財團奪得，為該集團首度進軍日出康城。發展商睇好中小型單位需求，故項目亦會主攻該類單位，包括一、兩房細單位，總投資額約90億元。

【星島日報】指，未來五年公屋供應不足。當局銳意增加公營房屋供應，但最新公布的數字顯示，效果並未如理想，在多個建屋項目均要延後落成之下，房委會在未來五個年度只有七萬七千一百個新公屋單位落成，遠低於長策會建議每年應平均興建二萬個單位的「指標」。

【明報】指，赴日存人幣，再借日圓買樓。有人形容，日本最近加碼量寬，令到日圓急挫，滬港通及相應撤銷港人每日兌換人民幣2萬元的上限，乃是人民幣加快國際化的部署，就如中日以至全球的貨幣戰爭。世紀21中華創辦人楊官華認為，香港人如能認識有關的國際金融大形勢，其實可透過財技購入日本的物業，大增獲利能力。

【文匯報】指，發展局：42地改建住宅。增加住宅供應為穩定樓價方法之一，港府近期積極改劃土地為住宅用途。發展局局長陳茂波昨天書面答覆議員提問，指截至今年11月中，在已物色的152幅具房屋發展潛力用地當中，有42幅已經開始進行法定改劃程序作住宅用途，預計共可提供約37,800伙。

【蘋果日報】說，喜盈廚房劏出超細貯物室。房協長沙灣第二個「港人港樓」喜盈昨開放單位面積最大的清水房予傳媒參觀，實用667方呎，標榜實而不華，劏則卻毫不貼心，繼明明劏到兩房卻間一房的399方呎單位後，記者現場直擊這三房戶，廚房內竟劏出10方呎貯物室，僅夠容納一人，完全是畫蛇添足的設計。

【新報】稱，年底前新盤洶湧貼市價推。踏入11月底，不少買家和業主已開始籌備12月、1月長假期旅遊安排。眾所周知，聖誕和新年是地產業的傳統淡季，加上新居屋將在年底前推出，有見及此，不少發展商亦籌謀趕在年底前、甚至聖誕假期前率先推售單位，當中細價樓情況相信更甚。

【太陽報】報道，恒和頭炮樓花拆散賣。市場再有銀座式商廈推出拆售，尋日恒和珠寶集團（00513）執行董事陳慧琪同劉SIR講，佢哋喺上環嘅恒和中心銀座式商廈有機會喺下月以樓花形式拆售。呢幢商廈係佢哋喺本港首度以集團名義發展嘅物業，呎價料達3.3萬元，全層入場費約5,000萬元，依家核心區同類型物業平均呎價介乎2.8萬至4萬元。

【成報】稱，永安廣場高層戶呎租37元。尖沙咀商廈市場一向有價有市，加上預期本港經濟前景向好，不少外資或國企來港開辦事處，積極物色優質商廈單位，尖沙咀傳統商業區正迎合企業需要。

【信報】謂，消委會晤地建會商賣樓手法。消委會本月中發表一手住宅物業銷售研究報告，炮轟發展商賣樓手法，引起強烈回響，消委會今天將與地產建設商會會面，就報告內容交換意見，加強溝通。

今日地產新聞摘要 20141126

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2014年11月26日

【星島日報】指，減輕住屋支出智經倡推青年宿舍。民間智庫智經研究中心昨發表有關青年向上流的研究報告，發現本港青少年向上流動的空間愈趨狹窄，其中一個首要原因是本港工作人口的收入遠遠追不上樓價升幅，今年儲蓄置業首期平均需時十四點四年，遠超二十年前的八點八年。

【明報】指，花旗﹕84%市民沒興趣置業。花旗銀行早前進行有關市民置業意向的調查，發現近七成市民認為現非入市時機，較上季上升12個百分點。惟近季住宅成交宗數卻節節上升，今年第3季二手更錄逾6500宗，較上季升25%，反映市民有高追上車的情况。

【東方日報】指，頻繁北上工作，公屋戶遭迫遷。公屋政策被指有欠公平，單身住戶被迫辭職領綜援！有單身公屋住戶因工作關係需經常離港，卻被房署以濫用公屋為由終止租約。面對單位即將被收回，事主大感無奈，直指多人家庭即使有人長期離港，亦不會被取消戶籍，質疑政策針對單身人士，變相鼓勵居民申領綜援以免喪失居住資格。

【信報】謂，泛海藍地項目料觸礁。泛海國際（00129）年初向城規會提交屯門藍地住宅項目的新發展方案申請，將平均單位面積由2007年批准的961方呎，縮小46%，至約517方呎，單位數目則增加83%，至132伙。

【文匯報】指，新盤四人戶變出60票，銷監關注。紅磡何文田山畔發展商永泰及南豐昨日公布銷售安排，每人可遞交最多兩份購樓登記，每個登記最多可買3伙，因不設家庭組合登記人數上限，假設一個三人家庭各自遞交兩份登記，再以組合形式認購，最多可「發水」至36票，四人家庭則最多60票。

【太陽報】報道，市區居屋一房過4球。房委會將會喺出年加推2,500個「白居二」配額，之但係市場嘅免補價盤源真係好少，求過於供情況下，有代理老友覺得隨時「火上加油」再谷起樓價。

【成報】稱，二手註冊料創兩年新高。二手市道在多方不穩定因素影響之下，近月成交情況亦於低位徘徊。惟以半年比較，本年下半年至今之二手住宅註冊表現突出。據土地註冊處最新資料顯示，本年下半年至今，二手註冊暫錄23,037宗，已超越上半年的21,324宗，升幅約8%。

【蘋果日報】說，白居二樓價跑輸私樓，天水圍天盛苑升值15%，嘉湖飆37%。房委會明年再推白居二免補地價認購居屋計劃。去年首批一推，令綠表居屋業主獅子開大口，惟昔日癲價，今日已變成市價。當日中籤者仍可在癲價居屋與私樓之間二選一，但嘉湖山莊兩房年半已升36.8%，上車難上加難。

【新報】稱，辣招4周年，樓市何去？踏入11月下旬，額外印花稅（SSD）已屆4周年，在「3D辣招」三管齊下，二手巿道仍於低位徘徊，過去4年平均每個月二手登記量僅5,000多宗，相對SSD辣招生效前4年平均每月8,706宗大跌逾四成，措施影響力可見一斑。

今日地產新聞摘要 20141124

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2014年11月24日

【明報】指，冠君減租兩成半，工銀呎租76元續租花旗廣場。近年中區甲廈租金漸見回落，租用全層逾萬方呎的大型甲廈樓面連錄減價續租，由冠君產業信託（2778）持有位於中環花園道的花旗銀行廣場（圖）兩層樓面，2011年起以呎租102元租予工銀國際，惟最新以呎租76元續租，續約呎租跌穿100元水平，減租幅度達25.5%。

【信報】謂，南豐今年賣樓超標，套現逾60億，蔡宏興︰明年重頭戲聶歌信山項目。今年一手主導樓市，多家發展商未到年終先報喜，南豐集團亦預告今年賣樓收益已超標，暫套現逾60億，超越去年成績；而明年估計將有4盤2500伙推售，在超級豪宅山頂聶歌信山項目帶動下，銷售成績肯定更勝今年。

【蘋果日報】說，日出康城5期，入標反應料不俗。長期被發展局迫交數的港鐵（066），系內將軍澳日出康城5期今日截標。由於補地價金額每呎不足2,000元，估計吸引中小型財團出手，入標反應料比4期的三份多出最少一倍，可近雙位數。

【東方日報】指，舊邨待重建，車場難「變身」。審計署曾於一○年跟進三十八個舊型公共屋邨的停車場，在一一年審計報告中，指舊型公共屋邨的停車場供應超過實際需求，建議把過剩的停車場設施改作其他用途，至今房委會轄下仍有「老邨」的停車場空置，未有改建。有區議員卻指，如觀塘彩虹邨因屋邨老化正待重建，改建車場的可能性已不大。

【星島日報】指，投資客重投鐵路沿線新盤。近來有不少鐵路沿線新盤魚貫登場，除了繼續吸引用家入市，亦為投資客帶來新機遇，投資客比例明顯上升，其中由南豐及永泰合作發展的何文田山畔，由於項目鄰近將來落成的何文田站，故示範單位開放以來一直吸引不少投資客參觀。

【太陽報】報道，PARKSIDE賣104伙迅速加推。剛過去的周六、日，一手市場熱鬧，令過去兩日一手市場錄約270宗成交，其中會德豐地產昨開售將軍澳THEPARKSIDE新一批共138伙，單日售104伙，發展商隨即公布5號價單，涉81伙，定價平均每呎14,361元，折實平均呎價12,186元。

【成報】稱，業主應加強參與反圍標。民政事務局局長曾德成昨日發表網誌，表示民政事務總署就修改《建築物管理條例》展開12個星期公眾諮詢，提出方案建議業主在決定進行大廈大型維修工程時，要提高門檻，第一個方案是當討論通過進行大型維修工程時，將會議的法定人數，由佔業主總數一成，提高至兩成或更高百分比。

【新報】稱，拆細地皮再限量，變相增供應。近年來，港府無疑積極物色地皮興建房屋，以解決住屋短缺的問題，但因主觀和客觀的因素，面對着不少困難，難以找出土地建設大量房屋滿足居住需求。儘管使出拆細地皮的招數，變相增加單位供應量，仍然敵不過市場的龐大購買力，尤以中小型單位最為搶手。

【文匯報】指，區議員反對山頂盧吉道27號起酒店。二級歷史建築山頂盧吉道27號，去年9月獲批准作文物酒店，最近業主回應地區人士的反對聲音，將客房數目由17間減少至12間。然而，地區人士對於修訂後的計劃依然不滿，有區議員表明將會向中西區區議會提交討論文件連動議，反對盧吉道酒店新發展計劃，並發動過千個反對意見向城規會施壓。

佔中後樓價 仍然看漲

每週樓市評論
  汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14322

每次我演講評論樓市的時候，我都會強調，影響樓價起跌的最主要因素是貨幣！當量化貨幣引起幣值下跌的時候，樓價就不能不升了！所以最近美元上升，我態度是如履薄冰，因為根據我之前給聽眾及讀者的邏輯，美元升應該帶來樓價下跌才對！但是我又覺得美國的表現詭異，所以我做了不少研究和分析，在此向各位報告和分享！

首先，我們要明白量化貨幣雖然會令到價格下跌，但是這個不是絕對性的！一個國家的貨幣就有如一間上市公司的股票一樣，基本上發行愈多，就會令價格下跌才對，但是如果發行者令需求增加大於供應量的話，價格一樣可以上升！

美國用印銀紙去搶掠別個國家的財富，這個道理大家已明白了，但是更邪惡的是97後的金融海嘯，金融風暴的爆破，卻令美國大大得益！美元可以在印多了的情形之下，因為金融災難，反而美元成為資金避難所，價格上升，美元進入上升潮，令到港元也進入了多年的上升周期，於是樓價連跌6年，直至美元止升回跌，香港樓價才回升！

97金融海嘯後，美國再用量化去搶掠，但是各國已經不願意再任人魚肉了，於是環球的量化貨幣潮出現！而且各國亦開始用C to C（國家對國家）的直接兌換方式去架空美元，美元在需求更少的情況之下，面對各國的資金量化！結果就是美國的強勢走向完蛋！

美元現在的強勢是假強勢，是借助9月歐元的弱勢「扮勁」！本來各國也想溫水煮蛙，樂見大而弱的美國逐步衰退！不過香港佔中事件後，中國顯然加快了前進！10月10日，中國機構分別宣佈GDP在未來兩年為7.5%及7%的時候，等於送美國一程，美元由「扮升」變為「真正貴」！而等候多時的日本，亦趁這良機亦宣佈量化貨幣，美國如果繼續扮勁，出口將受重創！用邏輯想一想，出口弱，貨幣被淡化的美國前路如何？

美元不能真正上升，香港樓價不會正式下落！

今日地產新聞摘要 20141121

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2014年11月21日

【蘋果日報】說，關焯照籲政府不宜再減辣。政府今年5月提出建議放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，經濟學者關焯照昨日在一個公開場合表示，當時曾電郵給運輸及房屋局局長張炳良，反對這項措施。其後獲張炳良回覆，他亦擔心這項建議，會令市民誤以為政府減辣。結果好心做壞事，過去半年樓價真的不跌反升。

【信報】謂，一手例戒急修。消委會發表一手住宅物業銷售報告，炮轟一手住宅物業銷售監管局，並建議修改一手住宅銷售條例。任何法例沒有可能是完美的，在生效之後再作修改，以補救有關法例的漏洞也是經常出現的。但現時立法與行政兩者的關係緊張，行政部門非不得已，都不想提出任何修例建議。

【東方日報】指，屋署提覆核阻禮拜堂改建。香港基督教循道衛理聯合教會，計劃將灣仔皇后大道東與堅尼地道交界的國際禮拜堂，由三層改建至廿五層大樓，於○九年向屋宇署提交圖則，但被建築事務監督否決。教會其後向建築上訴審裁小組上訴獲判得直，可修改圖則後再提交。

【新報】稱，新居屋的利與弊。政府首批新居屋單位將於年底前推出，房委會公布最快今年12月底開始接受申請預售，涉及2,160個單位預計明年3月及5月分別進行攪珠及揀樓，筆者相信可令上車客受惠。有市場人士憂慮，一旦美國明年啟動加息，適逢首批新居屋2016年入伙，夾息口上升之勢，新居屋業主的供款負擔將會大幅增加。

【文匯報】指，滬港通效應，甲廈指數向好。滬港通開通已一周，消息對甲級寫字樓市道的利好逐漸醞釀，由業界編制的指數顯示，10月甲廈租售價格升勢持續，當中港島指標甲廈平均呎價達2.39萬元，繼續刷新紀錄。業界人士預計，股市表現利好之下，未來會繼續吸引更多資金流入區內甲級商廈市場。

【星島日報】指，房協喜盈上載樓書兩周內推售。於年底前新盤推售活動持續，發展商部署加快推售步伐，當中，位於長沙灣喜盈近日取得售樓同意書後，昨突上載樓書，市場消息指，該項目最快下周開放示範單位，部署於兩周內開售。

【明報】指，NEWAY太子爺1億購汀九屋地。隨著新地（0016）以高價出售青山公路海瀧珀及汀九星岸後，帶動該區屋地水漲船高。土地註冊處資料顯示，NEWAY卡拉OK太子爺薛世恒，上月底便以1.09億元購入毗鄰汀九星岸的桂廬屋地，若未來進行重建，每方呎樓面地價約7163元。

【太陽報】報道，屋苑租金個個月新高。過往暑假租務旺季過咗之後，租務交投同租金喺需求無咁強勁之下，慣常都會落番少少，但係今年樓市租價齊升，租金升勢嚟到年尾都仲未停。

【成報】稱，玖瓏山周六售，倚南下月推。新盤熱潮再來襲，本周主力項目嘉里（683）玖瓏山，定於周六發售的187伙已錄得超額認購。另邊廂，發展商有見市道暢旺，迫不及待再推新盤。恒地（012）旗下鴨脷洲大街68號項目正式命名為倚南，最快兩周內上樓書，預計下月中旬推售，發展商指，定價將參考港鐵沿箎項目以及港島海景物業。

點解樓咁貴都有人照買? #755

http://homebloggerhk.com/?p=27386

您好!我已完成收息課程101，將會上買樓101，收息103。本人46歲，單身，剛加按自住樓，吐現220萬，分20年還，每月還11K，月薪60K，每月可儲金$45000，現有$80萬股票，現金$380萬。打算待時機出售。有以下計劃，唸Sir請指點:

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Plan A)在屯門、元朗買$400萬以下樓，3成首期，租給朋友，用$150萬買債券，餘下買債基。

Plan B)用$300萬買債券，餘下買債基，待時機再買樓。

由於工作時間長，日子不太好過，希望早日財務自由。請唸Sir指教。

打工仔上

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ANSWER:

係大家作出任何投資決定之前，請先了解自己的理財目標為何。讀者或許留意到買樓、買債是有用。所以自己有錢都想買些。惟此作法會令自己在跌市時心感不安，因全盤打算只彷效他人作法，最後見面前路上有些阻礙，因而棄車而轉向的人筆者見不少。若一早定立個較遠大的目標，自會從容面對前面的一些小障礙。

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讀者所想，明顯係「工作時間長，日子不太好過，希望早日財務自由」。當然呢個亦係大部份香港人之想法。想作此點，咪要令被動現金流產出數目至少等於你洗費、最好等於你人工，更要令此數目同通賬一齊上升。係銀紙濫發之下，基本上可假定中長期必然是通賬，通縮就算有都只係1~2年。

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讀者在儲蓄方面做得很好的，儲蓄率為75%。想先解為什麼要買樓? 因為樓一旦買入所收取租金係會同通賬一齊上升，在<樓換樓>已有提及，1978年至今香港樓價升幅能追上通賬，詳細數據在書本細述。另有日本、英國同期同類比較數據(source:各國政府統計處、Thmoson Reuters)。本文再加入近期圖表，展示由1999年至2014的住宅樓價升幅、租金升幅、及消費物價按年變幅。(下圖一、二、三)

資料: 香港政府統計處及差估處

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樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍

租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點)

消費物價指數(CPI): 見圖3，由1999年至2013年的按年CPI變動，到2013年完結累計升幅為約10%(1.10)

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結論一: 過往15年買樓黎供，基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子，係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!)

結論二: 過往15年租樓比人做收租佬，所收租金越買越多野，因15年租金升幅為60%，而CPI上升不足。當然，要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。

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上貼圖幾幅及作出結論，是想證明你想「唔使撈」，現金流產出最好靠租金或其他派出會隨通賬上升之投資物。可是香港有此特質的資產其實少得可憐，亦解釋左點解樓咁貴都有人照買?

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那讀者，每月人工為$60000，年被動收入需$720,000。在前幾篇文章已解釋，有三個(但不限於)方法去產出正現金流

A餐: 就咁買間樓收租，產出率為5.6%(此基本功在買樓001講解)

B餐: 買間樓再間房拆租，產出率提升至11.6%(買樓003)

C餐: 用債基冇年期。產出率高至15%。可惜每月收息額不隨香港通賬上升(收息101)

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用A餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/5.6%) = 12.85mil(一千二百萬餘)

用B餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/11.6%) = 6.2mil(六百萬餘)

用C餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/15%) = 4.8mil(四百八十萬)

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當然入市前要學好點對沖及關顧樓市及債市潛在風險。另使用筆者方法實有助縮短大家要達成「唔使撈」之年期。

至於讀者，應用所學知識去為自己拚出$60000月收入。

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諗sir: 暢銷書作者。出版社編輯。

今日地產新聞摘要 20141120

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2014年11月20日

【東方日報】指，公務員排公屋，倍增至六千。樓價高企，港人住屋需求殷切，港府設有公務員公共房屋配額計劃，每年提供一千個租住公屋單位及五百個居屋第二市場計劃的綠表申請配額，協助不合資格享有政府福利的基層公務員或紀律人員解決居住問題。

【蘋果日報】說，全球舖租榜銅鑼灣失守No.1，每呎1,778元跌7%，紐約爬頭摘冠。國際物業顧問高緯環球昨日公佈《Main Street Across the World》（全球主要商舖地段調查）排名，香港銅鑼灣舖租扣除本年通脹率按年跌6.8%，平均每月呎租約1,778港元，過去兩年榮奪全球最貴舖租地段之名，今年終於失守，被美國紐約第五大道上段搶去冠軍寶座。

【明報】指，黃良昇：今次升市，用家帶動，中原分區樓價指數反映。十多年前，當人們談論樓市升或跌時，只能參考由差餉物業估價署每季發布的樓價指數，存在嚴重滯後問題。之後，兩大龍頭代理中原和美聯分別推出根據公司成交計算的樓價指數，最快可以每周公布，讓公眾可以更快掌握市况變化，進行作更理性的決策，而差估署也「受壓」改為每月公布樓價指數。

【文匯報】指，新批按揭額迫2100億。今年新盤銷情熾熱，帶動市場按揭需求。經絡按揭轉介指出，今年首三季累計新批出按揭貸款額達2,018億元，較去年同期升三成，較早前預計2,010億元超額完成，料今年全年金額迫近2,100億元。

【星島日報】指，紅磡豪盤開價每呎27087元搶灘。新一輪新盤爭客戰如箭在弦，並由市區豪宅掀起序幕，紅磡一個新盤經連日軟銷，於昨日開價，首批五十伙，以每方呎定價二萬七千零八十七元搶灘，主打一房戶，入場價八百六十四萬多元，發展商同時重手提供較高折扣連辣稅津貼優惠，以網羅換樓及投資者等一眾客源，買家最多節省達樓價約一成半至一成九。

【太陽報】報道，兩住宅地下月齊招標。地政總署公布，本季賣地計劃的葵涌興芳路及九龍筆架山龍翔道兩幅住宅地，同於下月十九日招標，其中葵涌住宅地佔地約8,719方呎，以6倍地積比率計，總樓面約5.23萬方呎，估值最高約2.88億元，明年一月二十三日截標。

【成報】稱，本月二手註冊料不足4000宗。近多個月來市場焦點集中於新盤市場，導致二手市道氣氛略冷。據土地註冊處最新資料顯示，本月二手註冊暫錄2,255宗，相比上月同期的2,585宗跌約13%，料全月或回落至不足4,000宗水平（見圖），屆時為本年4月後首見。

【新報】稱，滬港通開車，樓股新世代。萬眾期待的「滬港通」於11月17日正式通車。同時，為配合滬港通的實施，已實施多年，每日限兌2萬元人民幣的限制亦同時撤銷。而在此消息公布後的短短數日內，各人民幣投資產品已雨後春筍般湧現，足見投資市場反應快速及瞬息萬變。有市場人士憂慮，「滬港通」可能會造成「南水北調」。

【信報】謂，新加坡兩樓盤周末展銷。新加坡聯合工業公司將於本周六、日推出Mon Jervois（夢雅軒）及Von Shenton（珊頓．雲尚）兩個樓盤在港進行展銷，銷售代理中原地產營業董事許大衛表示，Mon Jervois入場費130多萬坡元（約800多萬港元）；Von Shenton位於新加坡金融區中心，售價140多萬坡元起。

今日地產新聞摘要 20141119

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2014年11月19日

【東方日報】指，會地山頂盤市值300億。會德豐地產近年售樓成績節節上升，年內暫錄售樓金額約158億元，再創歷來新高。集團明年部署開售四大住宅新盤，山頂聶歌信山道超級豪宅項目市值料逾200多億至300億元，目標年中先推洋房打頭陣；將軍澳唐賢街33號項目料下季申請預售及第四季登場，提供分層及洋房。同系區內THEPARKSIDE今日發售102伙，昨截票共錄1,709個登記。

【文匯報】指，純官批一手例太嚴。消費者委員會日前就一手樓銷售制度批評，引起地產業界關注。新世界發展（0017）主席鄭家純昨日認為，目前對新盤銷售的監管太嚴苛，不少細節消費者未必關注。

【星島日報】指，高力料明年舖租趺幅度高達6%。高力國際預期，明年舖位租金下趺約百分之六，寫字樓租金將平穩，並以東九龍灣最有潛力。

【明報】指，英皇新地同區快推新盤。西環石塘嘴及堅尼地城一帶近期推出的新盤浚峯、EIGHT SOUTH LANE及南里壹號，雖然折實呎價均高見2萬元，但同樣取得理想銷情，除反映市區迷你戶吸引分支家庭和投資客外，代理業界認為港鐵（0066）連接上環與西環的西港島線通車在即，亦是帶動西環新盤熱賣的原因。

【蘋果日報】說，旺角舖50年升值逾千倍。舖位升值潛力驚人，旺角弼街65號地下A舖，剛以1.35億元易手，舖位50年內升值超過1,300倍。上址約640方呎，以成交價計，呎價約21萬元，舖位現以20萬元租予小食店，回報約1.8厘。原業主於1964年以10萬元購入，其後於2011年轉讓予遺囑執行人，舖位期內升值1,349倍。

【新報】稱，憧憬滬港通提振樓市。巿場期待已久的「滬港通」日前正式開鑼，作為中國金融及經濟改革重要一步棋，措施對人民幣國際化及資本巿場開放具標誌性意義，同時有助鞏固本港金融中心地位，長遠對兩地股巿發揮正面作用。巿場憧憬措施有利資金流動，倘股巿表現活躍，亦有助提振樓巿氣氛，相信對後巿具一定支持作用。

【太陽報】報道，加冕臺呎租嗌過百。樓價上升，推動今年租金都有升無跌，亦都扭轉過往新盤入伙要鬥平出租嘅局面。好似入咗伙個幾月嘅西半山NO.1加冕臺，啱啱有個高層單位以月租約2.6萬元租出，實用呎租約84.7元，創項目新高。

【成報】稱，玖瓏山187伙，主攻換樓客。一手新盤搶佔市場焦點多時，銷情亦不斷報捷。由嘉里（683）、信置（083）及萬泰合作發展的沙田玖瓏山，開盤10日累售383伙，首兩批僅餘14伙待沽，套現逾40億元。嘉里發展有限公司執行董事朱葉培表示，計入最新加推的187伙，集團累積推出項目約6成單位，由於看好項目升值潛力，日後會採取惜售策略，暫未定第四張價單推出時間。

【信報】謂，寧晉中心頂層傳2億易手。市場消息指出，觀塘寧晉中心36樓全層，面積近1.82萬方呎，以每方呎約1.1萬元易手，總作價約2億元，惟消息有待證實。資料顯示，該層樓面由飲食集團皇上皇集團主席謝炳順持有，他上月底已以約1.76億元，沽出35樓部分樓面。

諗sir： 三十而立。儲錢不如儲現金流

 

http://homebloggerhk.com/?p=27360

 

一個人要生存就要有野食、或者間唔中睇下戲去旅行咁，明白而家香港人的「生存條件」已不能和廿年前相比了。

公屋仔出發之前，好應該為自己先定下生存條件。佢現時月入$30000，月儲$10000，即每月洗費$20000。當然公屋仔係要結婚的，所以將洗費乘2都不為過份。可能你心諗:「阿老婆自己唔識搵錢咩? 咁你要睇睇自己想做一個幾有承擔既男人。」

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要為自己提供$40000被動收入，關鍵係儲到錢、同找一個高產出效能的資產作提供正現金流。即係你想飲鮮橙計都要先買橙、同搵黎勁既榨汁機。點去「買橙」在上篇已提到、今篇主要講一講大家有咩「榨汁機」可以用。惟有一點可提，就係世間有「賭場」，有運氣或能力可你一個橙投入換返三個的，不過你要肯定自己係聰明及贏面高既一位，絕不易事。勉強投入1個換1.3都或者可以，長期成功1換2跟本太貪心、或你應該係「偉人」。筆者會形容此為「賺價」行為、在<收息論>一書有詳解，本文不解賺價投資物，主解「賺息」投資物。

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賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有，所以予的回報比「賭場」低。另外留意借出的物品都要有番咁上下先有人借，唔通你借條毛比人去收錢咩? 所以大家唔該係年少時比心機累積資本、到中年有收成再借錢比人、在港可通行的借出再賺息法門作幾個建議:

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三百餘萬香港樓。七成上會。月供$8500	投入96萬不裝修	月收租$13000	效率 =5.6%
三百餘萬買樓再間套。七成上會。月供$8500	投入120萬連裝修	月收租$21000	效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5%
債基	投入100萬	每月收$12500(不提供算式。只從本BLOG讀者實行後留文所誌數字)	效率 = 12500*12/1000000 = 15%
DOUBLE保險方案	投入31萬	5年後利潤約為30萬。忽略通賬因素，每月收益為約300000/12*5 = $5000	效率 = 5000*12/310000 = 19.3%
直債	投入美金8萬	2020年之前每年收益為10.4%。不提供算式。即年收益為USD8320	效率 = 10.4%(有保本保證)
日本樓	不詳	不詳	買細單位，8-10%回報為現市場共識。有兌匯風險

 

可見買保險係最高效率的，呢個答案可真令人大為震驚! 你知香港保險滲透率已不在日本、台灣之下，近年更有人做了101保單多了不快經歷。當然做保險幾可肯定有年期限制，對於年青人不太合，惟如你手上已有樓兩間、或決志一定要係5年後先買樓既話，保險到可考慮一下。

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那退而求其次係買樓或債基方案、亦分別係買樓003及收息101同學至愛。本篇行文已千字、下篇再談。

今日地產新聞摘要 20141118

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2014年11月18日

【東方日報】指，逆按揭保障退而無憂。人人都希望安享晚年，但臨老發覺強積金及積蓄只能勉強應付退休後開支，需節衣縮食。本港銀行於二○一一年開始提供名為安老按揭的逆按揭計劃，讓55歲或以上人士利用自住物業作抵押品，向銀行申請貸款增收入。

【星島日報】指，西環大樓今拍賣全城矚目。受惠拓展西港島鐵路效應，財團紛於西區積極參與收購舊樓項目，其中由恒基收購多年的皇后大道西之西環大樓，於今日進行強拍，項目推出底價二十九億五千七百萬元，為強拍推出以來歷來最高底價拍賣，規模媲美政府土地競投，令市場人士矚目。

【明報】指，英皇擬年底推西環維港峰。近日發展商密密推盤，去年4月一手住宅新例生效後一直未有推盤動作的英皇國際（0163），亦擬加入戰團。適逢港鐵（0066）西港島線最快可於下月底正式通車，英皇乘勢推出旗下西環干諾道西單幢新盤維港峰；項目共涉125伙，最快本月內上載樓書及於年底前開售，以項目明年第3季入伙計，估計樓花期8至10個月，現時已開始拆棚。

【蘋果日報】說，高齡居屋按揭年期偏短。居屋租金回報率拍得住私樓，加上新居屋年尾開售，不論用家或投資者都對同類「磚頭」關注度大大提升，但若是白居二或綠表買家，即使「幸運地」找到平價盤，都一定要注意高齡居屋按揭年期偏短的問題。

【信報】謂，投資者大手入票購現時點舖。資深投資者林子峰持有的油麻地現時點約2.4萬方呎商舖，其中1及2樓共122個舖位，計劃本周五拆售，現時已收票逾百張，當中有1名投資者大手入票6張，涉資30萬元。

【太陽報】報道，羅便臣道1號銀主盤增。本港經濟前景仍然係陰晴不定，搞到愈來愈多豪宅銀主盤湧出嚟。港島半山羅便臣道1號，繼之前有個三層複式單位拍咗幾次都未賣到之後，最近又一次過多咗兩個銀主盤，叫價約4,100萬元同6,500萬元。由於呢幢物業以用家主導，所以放盤量一向唔多，依家淨係銀主盤都有3個算係相當罕有，亦係區內暫時最多銀主盤嘅物業。

【成報】稱，房委會明年上調停車場收費。房委會明年上調停車場收費，包括停車場月租、私家車泊車位時租、及私家車「日泊」和「24小時泊」，其中私家車及輕型貨車泊車位月租收費均將上調4%；至於電單車及輕型貨車泊車位現行時租收費維持不變。

【新報】稱，樓價與經濟息息相關。從「佔中」人士的聲音當中，有些是針對樓價高，年輕人置業困難。有部份香港人置業心切，卻漠視了造就樓價向上發展的客觀條件因素。能夠發展成為國際大都會，對城市本身以至整個地區、國家都有重大的經濟貢獻，並能提供成熟的國際金融服務。而且香港的稅制、法制健全，房屋質素良好，造就了理想的居住環境，只是香港地少人多，房屋供不應求，令物業價值更為矜貴。

【文匯報】指，逸瓏灣創新界洋房新高。新界區洋房豪宅再現新高價。信和等於大埔逸瓏灣II剛以1.667億元沽出6號獨立屋，該獨立屋實用面積3,649平方呎，平均呎價45,697元，折實售價及呎價均創項目及區內洋房新高。

今日地產新聞摘要 20141117

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2014年11月17日

【東方日報】指，少報租金收益，上年度逾5.5億。本港樓價上升，帶動租金創新高，不少投資者將物業放租，但有不少業主向稅務局瞞報或少報租金收入。稅局近年嚴打業主少報租金收益，上年度「加碼」查核逾十四萬宗懷疑少報租金個案，較前年度大幅增加兩成，揭發少報的租金收入逾五億五千萬元，成功向相關業主追回六千六百多萬元物業稅連罰款，不但令庫房進帳不菲，更創○六/○七年度加強查核少報租金以來的新高。

【明報】指，億京今年搶地僅次新地，工廈王145億發展兩地。政府今年繼續加強推地，吸引中小型發展商及私人投資者積極入標，當中「表表者」要數買賣工廈聞名的「工廈王」億京，今年斥資約65億元購入荃灣楊屋道及大埔白石角兩地皮，投地總金額僅次於龍頭發展商新地（0016），「出手」超前其餘四大發展商之餘，兩項目總投資額更高達145億元。

【蘋果日報】說，星河明居業主，向會德豐抗議。一直飽受管理處僭建事件困擾的鑽石山星河明居小業主，昨「踩場」到屋苑發展商會德豐地產（020）旗下將軍澳新盤售樓處外抗議，要求發展商賠償及提醒買家「發展商的真面目」。

【新報】稱，落成量新高的假象。今年已將近尾聲，政府施政的「成績表」亦相繼公布，樓價亦屢創新高，年輕一輩置業難是常識吧。梁班子施政時明言要市民「個個有屋住」，所以政府定下本年的落成量要達一萬七千多伙的目標，而屋宇署於上周亦公布最新落成量的「成績表」，指9月份有二千多伙的私樓落成，比8月高出逾5倍，看似獲不俗的成績，但想深一層，成績表公布時，已為本年第三季。

【文匯報】指，商廈天堂，街舖地獄。醞釀大半年的「滬港通」今天正式開通，消息引發漣漪效應，帶動工商舖物業市場。市場人士預期，「滬港通」將吸引大批內地資金湧進本港，推動寫字樓買賣及租賃需求。不過，爆發逾月的政治運動亦為利好消息對沖，工廈及街舖交投淡靜，成交價及租金亦面臨壓力。

【星島日報】指，市區新盤部署推。多個新盤上周銷情報捷，部分全新項目亦部署接力登場，紅磡何文田灣畔將於今日首度開放示範單位，另一新盤西環干諾道西一百八十號，亦醞釀推售。

【太陽報】報道，元朗二線盤，火速煲起。新界西樓價近年發力追落後，元朗同屯門區唔少屋苑紛錄破頂高價成交，升勢亦已蔓延到區內二線屋苑。近排部分樓齡高近三十年嘅舊樓，連環錄得實用呎價破萬元成交。

【成報】稱，玖瓏山加推187伙周六揀樓。玖瓏山是次加推的第3批單位，包括1至4房戶型，折實呎價約1.1萬至1.8萬元。發展商同步上載銷售安排，即日起接受登記，本周五（21日）截票，定於周六以抽籤形式開售。銷售安排顯示，是次抽籤與第2輪推售類似，亦分為A及B兩組，其中，A組客為購買相鄰單位的準買家，每人最多可認購2對相鄰單位，即4個指明住宅物業。

【信報】謂，補地價仲裁的估值日期。政府於10月24日公布補地價仲裁先導計劃實施框架，並即時起試行兩年。發展局局長其後撰文（「局長隨筆」）對實施框架作扼要說明。政府就推行計劃邁出重要的第一步。計劃能否有效吸引發展商進行仲裁，還要看實施的細節及市場反應。現行的補地價制度以政府作為地主收取修訂官契「前」和「後」的相關價格差額為基礎。

「八十後」盧志威為何不買樓？

文章日期：2014年11月14日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20141114/pba01/01.txt

「八十後」盧志威，畢業出來工作後一直家人同住，事業順利，已儲得數百萬元而即將結婚，將要搬出來組織二人世界。會有何打算？他雖早有足夠資金買樓，卻沒有置業的打算，而是計劃將投資組合中約200萬元撥出來買入高息債，實行用收到的債息租樓住，因覺得這樣更靈活，更有利尋找或等待其他投資機會，賺取更高的回報。

從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧志威說，他十七歲已開始炒股，之後入讀理工大學的工商管理學位，在學期間認識了知名基金經理黃國英，獲其賞識而幫他兼職做分析工作，及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司，成為該公司第一位非後勤員工，除了負責分析工作，及後更獲分派一定金額「操盤」。

「其實我算是好彩，畢業正式出來工作是2008年，已過了雷曼事件，正值全球股市低位，之後邊做邊學，並開始獨立操盤，也令自己的投資日趨成熟。」

他說，將會短期內結婚，自然要搬出來住，雖有能力，但不打算買樓。「對我來說，樓主要作居住用途，租樓也可以，要投資有其他方法和工具，我的計劃是將擁有的投資金額，撥出約200萬元買高息債或相關工具，提供的現金流便足以租樓住。」

盧志威指出，現在一些內房債如雅居樂（3383）的孳息接近11厘，他便有興趣吸納，再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險，平均派息一定遠高於住宅平均2厘多的租金回報率，這樣既不用供樓，也足可抵消租樓支出，餘下的資金便可更靈活作投資。

「買樓與否，除了自用，肯定有投資成分，如此便一定要計算值博率，以現時的樓價水平，再升空間肯定有限，並不適合大手落注。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋，盧志威說從沒此意，「一來申請公屋，便等如將注碼放在升值有限的工具，二來自己在讀書時的兼職收入，一早已高於申請公屋的收入上限，除非打算瞞騙政府，這又何必呢」。

盧志威的個案，或可反映一些年輕人指沒辦法買樓，便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野，處處是投資機會，最重要是肯學習，多看世界，自己最近賺得最多的一筆投資，便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤，對一般人而言可能從未聽過有這種工具，但多看多發掘，機會多的是。」

事實上，慮志威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》，書名中的「他」，是指已賺得大筆金錢的富豪，而書中指出，這批富豪可分為八大範疇，當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一，證明買樓並不是致富的唯一出路。

那致富的八大範疇是什麼？「一是自己做老闆，即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄，當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富，當名人或明星。五是用別人的錢賺錢，比如做基金經理。六是做發明家，用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富，其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票，利用複式增值效應。」

沒有研究，便沒有發言權。盧志威雖然不打算買樓自住或投資，卻也有深入研究物業市場，並在新書特闢一章專論樓市。

書中述及，靠投資物業發達，尤其是要做大富豪，一定曾利用極高的槓桿，而買樓最有趣的地方，便是可以只付首期，然後透過按揭，如樓價急速上升的話，利潤可以極其驚人。

不過，運用槓桿是「雙刃劍」，順風順水可以快速致富，但當一旦市况逆轉而樓價大跌，又不能及時出貨，便會變成負資產。盧在書中指出，因香港樓市而令身家大上大落的表表者，當數有「神童輝」稱號的羅兆輝，由一名普通經紀，短時間內因炒賣物業而獲得數以億元，甚至十億元以上的身家，但貪勝不知輸，九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避，最終要破產甚至潦倒得客死異鄉，無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。

盧在新書中又指出，其實香港現時樓價已偏高，因現時就算月入3萬元，大約每月只可供1.2萬元的樓價，這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過，根據政府數據，每月就業收入有3萬元以上人口，只有58.7萬人，即是說只有8.2%的人口，能負擔獨自在新市鎮置業（不靠父母或另一半的資助）……當買樓成為只有8.2%人可以獨自負擔的事，更別說香港人到底要預備多少錢才能退休？這個社會真的能安定繁榮？」

撰文：陸振球（明報地產版主管）

我的评语： 难道香港的楼只是供香港人买的吗？这基金经理也太天真了。

高樓價礙年輕人獨立

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=58867

一般而言，華人的家庭觀念比西方人強，喜歡五代同堂，一家人住在一起，互相照應。香港人比較西化，子女結婚後，大都搬出去住，流行小家庭模式。

其實，這並非西化問題。大家庭是農業社會的產物，老長輩不分家，不把部分土地分給下一代去耕種，新一代根本沒法獨立生活。再者，收穫期間，勞動力需求集中，大家庭是一種優勢。但現代化與城市化之後，個人獨立生存的能力大升，年輕人找到工作後，就可以不依賴家庭。此之所以，中國在改革開放後，在城市裡一樣變成小家庭化。華人的文化也會因經濟發展而改變，並非西化。

戶均人口減少，令一個城市在總人口不增加的情況下，房屋需求也會增加。近年香港就出現這種情況。踏入21世紀之後，香港的人口增長放緩，但住屋需求卻依然強勁，令政府估計錯誤，很多新家庭要被迫住劏房。

其實，住在劏房裡的，主要是單身人士，他們搬離父母，主要是因為原來的居所太細，不適宜多個成年人一起生活，所以寧願搬出去住劏房，可以自由一些。

過去，西方人的子女一讀完書，有獨立工作能力後，就會搬出去住，不管是否準備結婚。不過，近年這個趨勢正在逆轉，選擇與父母一起生活的年輕人已愈來愈多。2000年時，美國平均每戶的成年人口為1.75人，至2012年每戶的成年人口增加至1.83人，顯示跟父母同住的成年子女正在增加。

一個家庭正常起碼有兩個成年人，但離婚率增加，令很多家庭都變成單親家庭，所以變成每戶只有1.7個成年人。現在離婚率未見降低，但每戶的成年人數卻在增加，相信是因為留在家裡不搬出去住的成年的子女正在增加。

出現這種情況的原因，是住房的開支愈來愈高，年輕人根本負擔不起。如果勉強搬出去住的話，生活質素就得大幅下降，年輕人計過數之後，覺得還是留在家裡更著數。

由此可見，高樓價高租金的情況並非香港獨有，西方的大城市也正出現類似的情況。社會的生產力上升，令很多人都有條件累積財富，而投資房地產往往是一般人最樂於採用的儲存財富模式。房地產的英文是Real Estate，直譯是真正的財產。其他的財產大都只是一張財產證明書，這類財產大部分都控制在別人手裡，很沒有保障，所以很難怪有錢人都喜歡投資地產。當資金都傾向流去房地產市場的時候，樓價焉能不高？此之所以，我相信年輕人搬出去住的，會愈來愈困難，選擇與父母同住的人會愈來愈多。

隨著互聯網的發展，愈來愈多的人已生活在虛擬世界裡，只要可以上網，他們就可以「躲進小樓成一統，管他春夏與秋冬」。做隱閉青年，他們一樣可以自得其樂，所以搬不搬出去住也不成問題。不過，這可以為社會帶來更嚴重的後果，值得大家關注。

(轉載自2014年11月14日am730C觀點)

54% 供樓負擔比率的謬誤

————————————–

BY PETER PAKER

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

筆者剛剛完成一個分析，這個分析是關於在中原指數 129.4點下，推算全港各大私人屋苑供樓負擔比率。不過，為讀者更了解供樓負擔比率，我想先講講政府計算私樓戶供樓負擔比率的謬誤。至於中原指數 129.4點下各大型屋苑之供樓負擔比率，將在下篇文章與各位討論。
根據圖1及圖1a的報導，現在的供樓負擔比率約54 – 55%，甚至根據政府經濟顧問所言，加息3厘後私樓戶的供樓負擔比率更會升至7成的危險水平。到底，樓市或者業主是否真的如顧問所言這般脆弱？
圖1a

文匯報2014-09-15
http://paper.wenweipo.com/ 2014/09/15/ME1409150004.htm
圖1b

港台新聞 2014-08-15
http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/ 20140815/ news_20140815_55_1030006.htm
我認為，這些報導及顧問意見存在嚴重的偏差，原因如下：
<1>
金管局于2011年6月及2013年2月起，分別實施加2厘的及加3厘的壓力測試，即是加息2厘或3厘後的按揭供款不得超過月入6 成（在購入首個住宅的情況下），且供款年期不得超過30年。如申請人已擁有另一正在供款的物業、正在還款中的私人貸款 / car loans / 稅貸 / 信用卡的分期供款，在今天的壓測要求下，所有已發生的供款加上申請中按揭之潛在供款，合共供款在現有利息水平下不得超過月入4成，加3厘息後的供款亦不得超過月入5成。
如果銀行及金管局嚴格執行上述壓測及去TU 進行核查，試問點會有可能出現54%及加息3厘後70%的供樓負擔比率呢？除非銀行及金管局監管不力。
如圖1b所述，政府經濟顧問話加息3厘後供樓負擔比率升至7成的說法，簡直陷金管局及銀行於不義，以及反映顧問本人並不熟悉香港物業市場的遊戲規則。
而金管局亦有公佈過去及2014年8月新批住宅按揭申請人之供樓負擔比率，最新數字僅約36%，如圖1c右圖藍色線。就供樓負擔比率，金管局與顧問當中存在重大差異，那一個較可信，讀者應了自行判斷。
圖1c

2014年10月27日金管局呈交立法會簡報會文件p.55
http://www.hkma.gov.hk/media/ chi/doc/about-the-hkma/ legislative-council-issues/20141103c1.pdf
<2>
根據“2011人口普查簡要報告第80 – 81頁”，私人住宅租戶家庭之租金支出中位數為$7,500，租金：家庭收入比率中位數為25.7%，即租住私樓家庭的收入中位數約$29,183（$7,500 / 25.7%）。居於自置私樓的家庭住戶，其按揭供款中位數為$8,000，按揭：家庭收入比率中位數為20%，有按揭私樓自置的家庭住戶的家庭收入中位數為$40,000（$8,000 / 20%）。上述數據反映，同樣住私樓，有按揭的自置戶家庭每月收入比租戶家庭高出約 $10,000。
至於政府經濟顧問口中54%供樓負擔比率的數字，是用所有私樓家庭的收入中位數去計算，而這個私樓家庭月入中位數當中包括了收入較低的私樓租戶家庭。問題出現，政府現時公佈的供樓負擔比率，卻包括、混合了不用供樓、且收入較低的私樓租戶家庭收入去計算，試問這個54%的供樓負擔比率到底有何意義、有什麼代表性呢？
要找出真正的供樓負擔比率，從而推算樓市大跌的風險，必須使用正在供緊樓的家庭收入去比較，才有意義。否則，情況好似用夕張蜜瓜比荔枝、龍眼的甜度及口感，大佬，點比呀？
不論樓市健康與否，是平是貴，作為政府官員，也絕不能以粗疏及未經謹慎分析的數據去胡混市民視線，不管什麼情況，官員必須以真實的數據去向公眾披露，大眾亦有知道真實情況的權利。要反映實況，必須使用與現實相符的假設，否則，出來的推論根本亦沒有什麼意思吧！我想全港市民及業主應該都想知道真實情況。
至於中原指數 129.4點下各大型屋苑之供樓負擔比率，將在下篇文章與各位討論。

消委會炮轟紙老虎

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仲達

2014年11月14日

老虎者，兇猛之獸也，傳統上是中國的百獸之王，而非獅子。獅子本來不屬中土動物，所以成語有謂龍精虎猛、虎虎生威、狐假虎威，而不是龍精獅猛、獅獅生威、狐假獅威。

紙老虎者，看似兇猛，實際上虛有其表。此詞語由來已久，早於水滸傳已出現：

武大郎捉姦，西門慶慌作一團，潘金蓮不禁大怒道：「見個紙虎，也嚇一交！」

今天要談的紙老虎，是一手住宅物業銷售監管局(下稱銷監局)，這個按<一手住宅物業銷售條例>成立的監管機構，自去年4月29日條例生效至今，仍未進行任何檢控，但同期一手新盤超額認購收票多倍，已有地產代理代客墊支入票的表證，卻未聞任何檢控，實有未盡本份之嫌。本周二，消費者委員會發表<一手樓銷售研究報告>，檢討條例生效至今的弊端、業界的陋習，批評銷監局零檢控未盡其職，並作出建議，僅列如下：
業界陋習/違規：
1.    售樓書過重，令準買家卻步，亦無列明管理費
2.    發展商唧牙膏式賣樓、價單中部份單位不作出售、之後修改價單提價，有誤導買家之嫌
3.    發展商的部份樓盤只給予買家3分鐘揀選心儀單位，否則作放棄論
4.    地產代理代客墊支本票，只需準買家錄卡抵押
5.    發展商容許同一買家入多張本票、一組買家以多種組合形式入票，製造高倍數超額認購以助促銷
消委會建議：
1.    要求發展商同步發售價單上所有單位，並提前公布價單，由開售前3日提早至7日
2.    冷靜期由5日延長到7至14日，沒收金額減至樓價1至3%
3.    延長單位保養期，由6個月延長到12至24個月
4.    銷監局、地監局增加放蛇巡查，並大幅增加代客墊支罰款
5.    加強檢視樓盤廣告
6.    抽籤和揀樓在不同日子舉行，準買家毋須立即作決定
7.    售樓書列出管理費，示範單位應設於地盤附近，讓準買家了解樓盤附近的環境
8.    銷監局在售樓處設立櫃台，解答準買家查詢

消委會指出的業界陋習甚多，卻不一定是違規，如售樓書過重，事實上是法例規定發展商必須詳列樓盤的各項資料，並非發展商之本意，反而現行條例規定不准披露管理費，極為荒謬，始終每月的管理費支出不輕，更因最低工資、通脹等因素易加難減，準買家確實有需要得知管理費多少作衡量準則之一。

發展商唧牙膏式賣樓，容許一人多票、一組多票等製造高倍數超額認購------這個手法雖早被詬病，卻是條例下容許的合法銷售手法，消委會不能以道德角度要求發展商改變之，要改則只能修例。揀樓時限方面，準買家要在3方鐘內下一個人生的重大決定，的確甚為倉促，惟現行條例並無規管，同樣地，要改則只能修例。

地產代理代客墊支本票，的確是違規，不過是違反地產代理監管局(下稱地監局)的<地產代理條例>，這方面銷監局需要與地監局多作溝通及合作進行檢控。
至於消委會的建議，筆者的看法如下：
1.    要求發展商同步發售價單上所有單位，並提前公布價單，由開售前3日提早至7日------銷監局早已澄清發展商無需同步發售價單上所有單位，可因應市況自行調節，是否要修例？未必，現在新盤百花齊放，發展商面對日益增加的推盤壓力，唧牙膏式賣樓逐步減少，情況已有改善；將公布價單由開售前3日提早至7日，並非必需，3日已算足夠的時間讓有心的買家研究，提早至7日，看似更多時間，實際上延長再次推售單位的空檔期，減低售樓效率。
2.    冷靜期由5日延長到7至14日，沒收金額減至樓價1至3%------冷靜期延長對買家有好處，新加坡的冷靜期長達三周，本港亦可適度延長；惟重點其實是沒收金額，現行條例規定5%，確實頗高，非豪宅之私樓，普遍售價由近三百萬(超細開放式折實價)至若一千萬(四房一套或雙套)，5%沒收金額約15萬至50萬，對於大多數打工仔而言，幾十萬的血汗錢，來之不易；參考國際標準，由澳洲墨爾本的0.2%至新加坡的1.25%，均大幅低於本港之5%，實有修例大幅減低之需要。
3.    延長單位保養期，由6個月延長到12至24個月------買樓動輒數百萬，保養期越長當然越保障買家，亦能迫使發展商在建樓時期做好質素監控，減少保養期之執修，實屬好事。
4.    銷監局、地監局增加放蛇巡查，並大幅增加代客墊支罰款------防止代客墊支能防止大型地產代理行以本傷人(減少中小型地產代理行客人中籤之機會)，對業界整體發展有幫助，現行條例代客墊支罰款為違規代理罰款5,000元，代理行罰款60,000元，如果增加，應該代理行之罰款大幅增加，代理本身則稍作增加，畢竟條例精神是防止大型地產代理行以本傷人。
5.    加強檢視樓盤廣告------其實現時樓盤廣告已無「香港正中心」等難以定義、頗為誤導的字句，傳媒日日監察，也不見相關違規。
6.    抽籤和揀樓在不同日子舉行，準買家毋須立即作決定------這個筆者倒是甚為反對，打工仔為了參加抽籤往往要請年假，抽籤未必一次即中，可能已需請幾天假抽幾次籤，再另行擇日揀樓，只會更擾民。
7.    售樓書列出管理費，示範單位應設於地盤附近，讓準買家了解樓盤附近的環境------售樓書列出管理費是迫切需要修例之處，示範單位卻未必需要設於地盤附近，例如市區重建的新盤，附近根本無可供設立示範單位的場地，是解決不了的技術問題。準買家想親身參觀地盤，現時不少發展商及地產代理已安排專車接送。
8.    銷監局在售樓處設立櫃台，解答準買家查詢------全港新盤眾多，有些更是已失市場焦點卻仍運作的售樓處，如果安排銷監局職員在人煙稀少的售樓處，屬浪費資源；如果安排銷監局職員在車水馬龍的售樓處，難以一一解答各準買家的提問，使售樓效率大減，這個技術問題同樣難以解決。

由此可見，一手新例生效初期，市場只聚焦於實用面積的採用，乃目光狹窄。雖然銷監局的存在是為了保障買家的利益，不應只聚焦於懲罰發展商及地產代理；惟現時一手新例生效超過一年，業界應明白適應期早已完結，由現在起發現違規，實有檢控之必要，以免銷監局淪為紙老虎。

一言蔽之：銷監局宅心仁厚，零檢控淪紙老虎。

今日地產新聞摘要 20141114

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2014年11月14日

【明報】指，地建反擊消委，無高壓逼買樓，信置﹕限三分鐘非一貫賣樓方式。地產建設商會（下稱地建會）昨日就延長冷靜期、減低沒收訂金及擠牙膏式賣樓等銷售手法，高調反擊消委會日前發表的一手樓銷售研究報告，強調發展商是跟足法例售樓。

【成報】稱，首9月私樓落成量累錄12184伙。一手新盤近日銷情甚旺，發展商接連推盤應市，往往可快速獲得承接，對一手項目推出市場的速度亦提出較高要求。根據屋宇署昨日發表最新數據，9月份全港私人住宅單位落成量錄約2,527伙，較8月份386伙按月大升5.55倍。

【星島日報】指，福利放售高逸華軒意向價26億。一手盤銷售氣氛持續，有老牌家族續大手放售旗下物業。消息指出，由何世柱家族旗下福利集團持有，位於西環高逸華軒之一籃子約二百六十個單位，新近於市場低調放售，意向價約二十六億元，若項目未能於短期內沽售，業主或於明年初改以拆售方式推出。

【東方日報】指，三度補地價，青松觀提覆核。屯門青松觀五年前向政府補地價逾四千九百萬元，獲批在青松觀旁一幅土地興建一座六層高的多用途大樓。大樓原定於去年四月啟用，但因工程延誤至今仍未完成。地政總署曾先後三度就工程延誤向青松觀再徵收補地價費用共五百六十三萬元，青松觀指該幅地非商業用途，政府不應再因工程延誤而額外要求補地價，故就事件入稟提出司法覆核。

【信報】謂，西九部分建築物增高料過關。西九文化局計劃增加西九文化區的發展密度，有關建議今天將提交城規會審議，建議內容主要涉及將可建樓面增加約15%，部分地盤的建築物高度也因而要相應提高。

【蘋果日報】說，何文田地王獲批則。屋宇署上月批出10份住宅及商住項目圖則，當中嘉里（683）去年投得的何文田逾百億地王，獲批建9幢住宅。嘉里以約116.9億元投得的常樂街與常盛街交界地皮，獲批在一層低層地下及一層地庫上，建9幢23層高住宅大廈，逾114萬方呎樓面，提供約1,500伙。

【太陽報】報道，北區樓年飆達28%威晒。新界區樓價今年發威，地產代理嘅新界東分區樓價指數上個星期終於去到136.02點，首次超越港島分區指數。睇番新界東樓價指數入面25個成分屋苑之中，依家有14個實用呎價已經升破1萬元，比去年底多咗一倍。

【文匯報】指，季內樓市聚焦新盤。根據經絡按揭轉介數據顯示，10月透過經絡的新申請住宅按揭宗數先跌後回穩，樓市短暫受「佔中」行動影響，回升初段以一手市場彈升幅度較二手顯著，期後隨業主擴闊議價空間吸客，二手成交速度加快，最終二手按揭表現較一手按揭優勝，但整體新申請住宅按揭宗數較9月減少一成半。

【新報】稱，規管一手銷售未竟全功。消費者委員會近日推出了「一手樓銷售報告」，認為現在銷售樓花的效果仍不理想，尤其是「發水票」的問題，可謂路人皆見之！賣一個地盤是數以百計的成交的，收票往往發水多倍，如此大型的不當行為，但一手銷售條例推出後至今，竟然沒有人被成功檢控，的確引來公眾的質疑，無論是銷監局或地監局的立場，都要加倍努力。

今日地產新聞摘要 20141113

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2014年11月13日

【東方日報】指，領匯拆售公屋資產，議員質疑引發炒風。領匯早前拆售九個公共屋邨商場及停車場資產，立法會議員麥美娟提出口頭質詢，質疑如屋邨屬租者置其屋，分拆出售做法或引發炒賣，要求政府確保居民可繼續獲提供適合設施。

【蘋果日報】說，銷監局：修例言之尚早。消委會日前狠批銷監局監管不力，後者昨日突開記招作回應，局方專員馮建業強調，每星期都有將調查個案交予律政司，並透露調查個案類型中，主要圍繞樓書、廣告、失實陳述及虛假資料等，但以個案進入司法程序為由，不便透露實際的立案調查及檢控數字，自嘲「交咗好多都唔等於做咗好多嘢」。

【新報】稱，新居屋評價毀譽參半。近期不少發展商加緊步伐，趕在新居屋推出前推售新盤單位，當中尤以細單位的推售節奏更為明快。新供應陸續浮面，在開價上已明顯有所反映，有發展商亦開宗明義謂「平買平賣，貨如輪轉」，某程度上已反映發展商對後市的取態。

【文匯報】指，長實維港．星岸明年搶閘賣。今年本港住宅賣樓收入已逾210億元的長實集團，開始為明年推盤大計作準備。集團於紅磡紅鸞道住宅項目正式命名為「維港．星岸」，長實地產投資董事郭子威昨表示，項目正待批出預售樓花同意書，料最快於明年首季推出，主打3房戶及4房戶，最細單位實用面積近千呎，並提供9幢3層高洋房，為紅磡首個洋房項目。

【星島日報】指，官令女租霸清欠租還房。觀塘康寧閣男業主以月租二千五百元，將單位其中一間房出租，定下「租客只許在廚房煎兩隻蛋」及「每星期只可用洗衣機一次」等條款。女租客九月起沒交租，業主入稟土地審裁處追租並要求收樓。

【明報】指，沈建光：內房只會「分化」，難崩潰，一線城市需求勁，放鬆限購樓價勢飈。分析內地樓市要具有透徹的宏觀視野。瑞穗證券亞洲公司董事總經理及首席經濟學家沈建光博士，曾在歐洲央行及國際貨幣基金組織（IMF）等機構長期研究中國經濟，指雖然統計顯示中國樓價出現拐點，但遠未形成出現崩潰的局面，並認為只要中國經濟能跨過轉型的陣痛和風險，長遠可提升至發達國家水平，經濟、股市和樓市都可長線看好。

【太陽報】報道，10中資落戶，偷步租甲廈。上個月本港商廈市場受佔中影響而陷於僵局，不過，滬港通開通，業主即時大勇，放盤或放租態度強硬咗，部分更暫時封盤觀望後市。劉Sir收到風，早前已有唔少內地金融機構或證券公司搶先嚟香港開業或趁機擴張，近月就至少有10宗甲級商廈由內地金融機構或證券公司租咗。

【成報】稱，恒邦商業中心呎價逾1.2萬，創新高。佐敦區日後將成西九龍核心區域，多條鐵路貫穿交匯，當中更以高鐵西九龍站最受矚目，佐敦區發展潛力強勁，不論發展商、投資者或用家，均對其區域前景充滿信心。新近於上海街恒邦商業中心珍珠細單位剛告易手，涉資約270萬元，折合呎價約12,108元，創該廈紀錄新高。

【信報】謂，新盤樓按比例，中原︰信置57%最低。市場普遍預期明年下半年美國將加息，屆時本港樓宇按揭利率亦可能跟隨調高，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，部分新盤提供各種延期付款辦法，買家甚至可以在入伙收樓後一段時間才申辦按揭，若遇上加息或樓價波動，將帶來額外風險。

今日地產新聞摘要 20141112

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2014年11月12日

【東方日報】指，法例保發展商多於消費者。本港樓價高企，市民置業難，但即使有錢買樓，所得保障也遜於外地。消委會指出，本地相關法例較世界各地嚴苛，但重點保障發展商，對消費者保障不足，以本港取消臨時買賣合約要沒收樓價百分之五金額來說，遠高於新加坡的百分之一點二五，以及澳洲墨爾本的百分之零點二。消委會建議調低沒收金額至樓價百分之一至三。

【信報】謂，消委轟唧牙膏式賣樓，倡降殺訂額，單位同步售。《一手住宅物業銷售條例》去年4月底實施至今超過1年半，消委會就有關條例實施進行檢討，研究報告炮轟新盤至今仍存在不良銷售手法，形容一手條例未臻完善，一些根深柢固問題依然存在，如發展商以「唧牙膏」形式開售單位、地產代理代客墊支入票等。

【文匯報】指，地建會反駁：不能「一鋪過」推售。消委會昨公布一手住宅物業銷售研究報告，對「發水票」，發展商以「唧牙膏」式銷售手法，感到失望。地產建設商會執委會主席梁志堅昨回應稱，不同意消委會的報告，並反駁指，發展商銷售新盤的部署是依足法例，且因為要視乎市場吸納情況，不能一次過推售全部單位，他又說每次加推相隔的時間不長。

【新報】稱，吳崇武︰好戲在後頭。換樓客主導巿場，巿場資金流向中高價物業，貴重項目焦點被搶去。華懋集團發展的九龍塘雲門，開售反應一般，項目暫未錄有登記。集團售樓部經理吳崇武坦言，項目暫未錄有登記，並解釋可能是因為買家多數有身份，不想又登記又抽籤，或希望之後先到先得才買。

【星島日報】指，大廈維修標書倡須75%票通過。針對舊樓大型維修和翻新工程的糾紛愈多，民政事務總署決展開檢討，建議大廈法團日後通過大型維修工程決議時，出席會議的法定人數佔業主總人數，須由一成增至兩成，而通過決議的投票百分比，須由五成提高至七成半，藉此提高工程招標透明度，杜絕圍標情況。

【明報】指，新居屋遇加息3厘，半數白表客難負擔。首批2160個新居屋單位將於今年12月底預售樓花。房委會資助房屋小組昨通過新居屋定價及白表入息和資產限額。資助房屋小組主席黃遠輝表示，房屋署曾做供款壓力測試，若按揭利率增加3厘，有半數單位符合負擔能力標準，亦即意味約有近半符合限額的白表申請者，是無法負擔單位售價。

【太陽報】報道，五盤鬥推，周六互撼。五大新盤共逾400伙本周末搶客，長實大埔嵐山第I期配合周六起開放現樓，周六原價加推38伙發售，嘉里建設等沙田玖瓏山昨發出次輪銷售安排，同日起發售加推的173伙。

【成報】稱，瑞士嘉盛：聯儲局或於明年次季加息。瑞士嘉盛銀行(J.SafraSarasin)私人客戶首席投資總監PhilippE.Bärtschi指出，美國失業率自2010年高峰後已大幅回落，相信明年仍會繼續下跌，消費者信心亦因此有所改善。美國經濟數據普遍向好，他認為聯儲局將於明年第二季加息，幅度則會較為溫和，並會根據失業率、通脹、美元走勢等因素作調整。

【蘋果日報】說，葵涌工業用地，下月中招標。政府14年來首推的工業用地，將於下月招標。地政總署昨公佈，將公開招標出售在葵涌勝耀街、永基路與葵福路交界的工業用地。

今日地產新聞摘要 20141111

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2014年11月11日

【東方日報】指，兩嫗誓保佛堂，控村代表吞地。兩名婆婆在卅八年前在上水坑頭村買地自資興建佛堂，惟二人現已年紀老邁，近年更開始擔心離開人世後，佛堂便成「無主孤魂」，無人打理。為求佛堂香火得以延續，兩年前兩嫗決定把佛堂連地皮送贈同村的村公所，但因不懂英語，要求相熟的村代表協助辦理。村代表帶兩嫗到律師樓簽下轉讓文件後，佛堂業權卻轉到村代表名下。兩嫗事後發現，遂委託律師昨日入稟高院要求取回業權，並要求法庭頒令村代表所獲的業權是無效。

【信報】謂，深井紗廠宿舍翻新作廉租屋。社會企業「要有光」今年中向城規會申請，將政府持有的深井前九龍紗廠眷屬宿舍大樓活化並翻新，以提供45個平均面積約522方呎單位，以廉價出租予有需要的單親人士居住。

【星島日報】指，房署憂「息魔」，居屋戶無力供樓。房屋署下月底推售逾二千一百個新居屋單位，售價介乎一百八十七萬至三百二十六萬。房署昨透露內部加息測試，顯示一旦加息三厘，只有入息上限四萬六的家庭才可負擔逾半居屋單位供款，換言之，有近半數新居屋買家將無力供樓，有房委會委員擔心新居屋定價過高，勢將造成恐慌。

【蘋果日報】說，合和灣仔舊樓明年完成拆卸。合和（054）近年積極擴大其灣仔王國版圖。其中剛完成收購的皇后大道東155至169號項目，預計明年中完成拆卸，將重建成一幢總樓面近9萬方呎的商廈。

【太陽報】報道，投資者夠勇掃36億舖。佔中持續超過一個月，但有投資者就未受影響，繼續入市。尋日資深投資者林子峰同劉Sir講，佔中後已經用咗超過24億元入市掃貨，完全冇驚過大市受佔中拖累，今年連同其他夾份投資項目，已經累積用咗約36億元入市。佢最近就用咗2.55億元買咗油麻地現時點商場地下至二樓，諗住拆售122個舖位。

【文匯報】指，匯賢49億購長和重慶物業。匯賢產業信託(87001)昨日宣佈，已就收購重慶大都會廣場與長實(0001)及和記黃埔(0013)之附屬公司簽訂買賣協議，作價39.1億元（人民幣，下同）（折合約49.5億港元），較8月底的評估價值折讓4.7%。

【明報】指，PARKSIDE周六盡推售188伙。新盤供應不絕的將軍澳成一手戰場。會德豐（0020）將軍澳THEPARKSIDE於上周連環公布兩批單位價單後，昨公布銷售安排，本周六「曬冷」盡賣可售單位共188伙。

【成報】稱，特首：大家都想「有其屋」。社會開始有聲音認為，「佔領」行動的發生與青少年的問題未被正視不無關係。行政長官梁振英昨天在其網誌上寫道，年輕人的一個重要訴求就是「有其屋」，強調這個聲音「政府是清楚聽到的」，期望未來幾年各類住宅樓宇的短缺能逐步解決，為市民圓置業夢。

【新報】稱，負面政治影響漸淡化。「佔中」活動已維持超過一個月的時間，何時結束仍屬未知之數，然而活動對樓市的影響正逐漸被市場淡化。在較早前，不少人都認為「佔中」會對樓市帶來重大衝擊，事實上，「佔中」某程度上癱瘓了本港的零售業及交通，對香港經濟無疑有負面影響，政治不穩的因素亦會驅使業主和買家減慢動作。

結束QE≠進入加息周期

施永青

中原集團創始人
兼董事

美國聯儲局結束長達6年的QE措施後，有評論認為，美國將進入加息周期。不過我認為出現這種情況的機會甚微。

QE的主要功能是救美國那些Too big to fail的大企業，以及用通脹的威脅來防止通縮。這兩點雖然做到了，但市場上卻資金泛濫；沒法流入實體經濟，導至聯儲局再QE也沒有用，所以只好結束。

由於市場上尚有大量資金沒有出路，利息怎有條件加上去？加息只會令資金更加沒法借出去。要消化這些QE後剩餘的資金，必須靠經濟增長，但美國經濟數據卻時好時壞，動力似乎不太足夠。相信還需要一段較長的時間，才能有足夠的需求把利息搶上去。

再者，美元已是國際貨幣，要預測美元利率，不能單看美國經濟，還得看國際經濟。現時歐洲與日本的經濟情況不但沒有改善，還有惡化的趨勢。在這種情勢下，很難吸引企業家去做新的投資，所以對資金需求不大，沒有條件加息。

現時，世上賺錢的公司，手上現金都很多，不用借錢。而不賺錢的公司，又不敢隨便去借錢做生意。整體而言，做生意的利潤很低，企業根本負擔不起太高的利息。因此，為了避免高息壓垮企業，聯儲局維持低息的機會很高。

在資本主義社會，如果企業的處境不妙，個人的情況也好不到哪裡去。美國的失業率雖有下降(聯儲局原先說失業率跌破6.5%就會加息)，但聯儲局明白，這個數字未能反映美國的真正就業情況，所以改變初衷，不再只看失業率了。

真正的情況是，美國的總就業人口沒有回升，只是積極找工作的人少了。由於統計上不積極找工作的人不算失業，才令統計數字好看一點罷了。現實是工資水平長期停滯不前，打工一族根本沒有消費能力。

QE只是令有錢人再有能力去購買資產，卻沒法令窮人去增加消費。這種情況導至資產價格上升，但消費物價指數卻停滯不前，有人甚至擔心會出現通縮。聯儲局原本說要待通脹升破2.5%後才加息，現時美國的通脹率，尚在2%與2.2%之間徘徊，未見有突破跡象。

近日，國際原油價格暴跌，這對美國的通脹會有很大的遏抑作用，令通脹在短期裡很難上升。聯儲局不會在這樣的情況下加息。我們從債券市場上的利率走勢，就可以看到：投資者大都預期美國尚未有條件進入加息周期。即是說：聯儲局沒有條件接連多次加息，每加一次都會非常審慎；加完之後會觀察一段較長的時間才會加第二次。亦因為低息的環境還有機會持續，投資者的情緒並沒有因QE結束，而變審慎。此之所以，香港的樓價並未因佔中事件而受到太大的拖累。

(轉載自2014年11月7日am730C觀點)

如何以資產水平申請按揭?

王美鳳

中原按揭董事總經理

 

借款人申請按揭貸款過程中，銀行需衡量借款人的供款能力，一般來說，銀行會要求借款人提供基本入息証明如稅單、糧單、薪金入帳銀行紀錄等，若果入息是屬於每月固定類別，一般只需提供最近3個月証明，若然入息是屬於非固定浮動類別，則需要提供最少6個月証明；銀行會根據債務供款佔入息比率的上限規定作出評估。

除了上述，銀行還有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的資產水平進行評估。這種以資產水平基礎申請按揭的方式在市場上並不普及，大約只佔整體按揭申請之5%，除了是因為申請人本身需要擁有充裕的資產，審批要求很高之外，根據金管局現行措施，以資產水平基礎申請住宅物業，可獲銀行批出之按揭成數不高，最高僅為4成，若屬於第二套房或以上之按揭貸款，按揭成數降至3成。再者，礙於風險較高或計算方式較複雜之緣故，市場上亦非所有銀行均會接納以此方式評估供款能力。

接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算，銀行之間的計算方法亦有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值，但對於股票或基金類別，有些銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有部份銀行僅接納其市值之50%，至於物業或車位類別，大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值。

若以樓房物業價值作為資產值申請按揭，需特別弄清資產「淨值」的計算方法，而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。如有關物業尚有未清還之按揭貸款，而銀行只可計算物業價值之一半作為資產值，便等於需將物業估值之50%扣減按揭餘額，假設借款人擁有一個現時估值500萬元之物業，尚有按揭餘額100萬元，可納入計算的資產值便為150萬元 (500萬元X 50% - 100萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額方可得出資產淨額。不過，有部份銀行對於計算資產水平方面較保守一些，例如按上述例子，有個別銀行會將已扣除的按揭額再撥入債務計算，即是將上述已扣減按揭額的150萬元資產值再減去100萬元按揭債務，那麼資產淨值便只剩下50萬元了。留意若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。

以借款人購買一個價值600萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值最少需達1,200萬元；若有關物業資產仍尚有未清還之按揭，假設按揭餘額是200萬元，有關物業資產估值便最少需達1,600萬元 (1,600萬元X 50% - 200萬元 = 600萬元)，才符合基本審批要求，而有關按揭成數最高達4成，即可獲批之按揭金額最高為240萬元。

這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且潛在交叉銷售機會高的優質客戶。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20141110

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2014年11月10日

【東方日報】指，上車盤驚現租平過供。超低息環境及供款年期延長，有能力買樓人士趨增，帶動近年樓價有升無跌。由於租金升幅未能追及，令「供平過租」情況有崩潰的危機，新界上車盤已重現「租平過供」現象。

【文匯報】指，東九龍：未動工先炒高。港府大力發展東九龍，除開發安達臣石礦場、發展東九CBD及興建郵輪碼頭外，未來亦計劃增添東九龍線，由新蒲崗橫越人口密集的觀塘北申延至將軍澳。觀乎東九龍北一帶，資助房屋為數不少，在鐵路概念推動樓價下，資金有限的置業人士上車路似乎進一步拉遠。

【明報】指，叙福樓﹕佔領區店生意跌四成，地舖租太貴，轉租商場。佔中啟動不經不覺近1個半月，部分酒樓食肆生意已遭打擊。曾叱咤90年代飲食界的叙福樓，旗下食肆有5間分店位於「佔領區」，生意額受損最多一間更急挫四成，惟集團無懼佔中，年底將陸續加開6間分店。

【太陽報】報道，碎契樓原來好搶手。近年好多財務公司都積極搶生意，唔少仲講到唔使樓契做抵押，就算半邊業主都可以自行申請按揭貸款，但當經濟環境有波動嘅時候，市場就多咗好多呢類單位攞出嚟拍賣。劉Sir粗略計過，今年到依家經拍賣場賣出嘅碎契或者無契樓，約莫有35個，比舊年全年多咗67%。

【成報】稱，首10月住宅註冊按年升近3成。據土地註冊處資料顯示，本年10月份之一、二手住宅註冊合共錄6,357宗，相比9月份的6,146宗上升約3%，不過相比起本年7月8千多宗的高位仍然有段距離。

【星島日報】指，基匯資本吳繼泰：基金投資趨審慎。政府近年推出雙辣招及大幅增加住宅供應，以圖壓抑樓市升勢。於全球多國投資物業的私募基金基匯資本認為，本港政策逐漸不利外資基金投資，自從去年新辣招後，已未有再於本港入市，並加快在東南亞等地發掘新機會。

【信報】謂，蚊型盤曉悅擬加推。上車盤一直是新盤及二手的焦點。恒地（00012）長沙灣曉悅挾入場費僅269萬元、平絕市區新盤作招徠，收票情況理想，恒地營業（一）部總經理林達民表示，截至昨午三時半，曉悅累收632票，以周六發售38伙計，超額15.6倍，估計周五截止登記前，可超額逾20倍。

【新報】稱，全球經濟失色，美國或延加息。美國聯儲局上周議息後決定結束買債，並指出在一段長時間內維持低息。筆者對聯儲局所言，不感到意外，但因全球經濟衰疲不堪，並持續時日不短，預期美國的加息日期將會押後到2016年初。本港置業人士繼續享受到更長的超低息按揭供款優惠期！

【蘋果日報】說，尚悅奇則盤開齋，超細房僅27呎，無法擺放6呎床。奇則盤也成搶手貨。元朗尚悅一個兩房騎呢盤，實用354方呎，其中一間超細睡房僅27呎，與全屋窗台一樣大，細到床都擺不落。

結束QE≠進入加息周期

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=58757

美國聯儲局結束長達6年的QE措施後，有評論認為，美國將進入加息周期。不過我認為出現這種情況的機會甚微。

QE的主要功能是救美國那些Too big to fail的大企業，以及用通脹的威脅來防止通縮。這兩點雖然做到了，但市場上卻資金泛濫；沒法流入實體經濟，導至聯儲局再QE也沒有用，所以只好結束。

由於市場上尚有大量資金沒有出路，利息怎有條件加上去？加息只會令資金更加沒法借出去。要消化這些QE後剩餘的資金，必須靠經濟增長，但美國經濟數據卻時好時壞，動力似乎不太足夠。相信還需要一段較長的時間，才能有足夠的需求把利息搶上去。

再者，美元已是國際貨幣，要預測美元利率，不能單看美國經濟，還得看國際經濟。現時歐洲與日本的經濟情況不但沒有改善，還有惡化的趨勢。在這種情勢下，很難吸引企業家去做新的投資，所以對資金需求不大，沒有條件加息。

現時，世上賺錢的公司，手上現金都很多，不用借錢。而不賺錢的公司，又不敢隨便去借錢做生意。整體而言，做生意的利潤很低，企業根本負擔不起太高的利息。因此，為了避免高息壓垮企業，聯儲局維持低息的機會很高。

在資本主義社會，如果企業的處境不妙，個人的情況也好不到哪裡去。美國的失業率雖有下降(聯儲局原先說失業率跌破6.5%就會加息)，但聯儲局明白，這個數字未能反映美國的真正就業情況，所以改變初衷，不再只看失業率了。

真正的情況是，美國的總就業人口沒有回升，只是積極找工作的人少了。由於統計上不積極找工作的人不算失業，才令統計數字好看一點罷了。現實是工資水平長期停滯不前，打工一族根本沒有消費能力。

QE只是令有錢人再有能力去購買資產，卻沒法令窮人去增加消費。這種情況導至資產價格上升，但消費物價指數卻停滯不前，有人甚至擔心會出現通縮。聯儲局原本說要待通脹升破2.5%後才加息，現時美國的通脹率，尚在2%與2.2%之間徘徊，未見有突破跡象。

近日，國際原油價格暴跌，這對美國的通脹會有很大的遏抑作用，令通脹在短期裡很難上升。聯儲局不會在這樣的情況下加息。我們從債券市場上的利率走勢，就可以看到：投資者大都預期美國尚未有條件進入加息周期。即是說：聯儲局沒有條件接連多次加息，每加一次都會非常審慎；加完之後會觀察一段較長的時間才會加第二次。亦因為低息的環境還有機會持續，投資者的情緒並沒有因QE結束，而變審慎。此之所以，香港的樓價並未因佔中事件而受到太大的拖累。

(轉載自2014年11月7日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20141107

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2014年11月7日

【東方日報】指，天水圍：舉報濫用公屋，房署冷待。市民舉報濫用公屋，竟遭房署職員冷待。天水圍天晴邨居民黃小姐發現有人疑濫用公屋單位，遂應房署呼籲舉報，「兩年前佢哋（戶主）已經搬咗出九龍，間唔時佢啲朋友會嚟住，我去投訴，個職員竟然話『有租交就得』，咁即係縱容濫用公屋啦！」黃不滿房署變相縱容濫用公屋，對輪候人士不公平。

【新報】稱，新世界西貢項目申預售，涉680伙，廿月樓花期。發展商入紙申請預售樓花步伐放慢，地政總署公布上月預售樓花同意書資料，唯一新申請涉新世界(0017)清水灣道663號項目，命名為THECLEARWATERBAY，將提供680伙住宅，待批樓花期20個月。

【文匯報】指，負資產近乎絕跡。今年本港樓價升勢持續，首九個月累積升幅約6%，升幅已超越去年全年的2.7%。根據金管局公布最新數據顯示，第三季新增負資產住宅按揭貸款個案僅錄得1宗，涉及金額只有200萬元，與第二季的30宗及1.29億元比較，分別減少97%及98%，可以用近乎絕跡來形容。

【太陽報】報道，MPR特色戶招標呎嗌5萬。豪宅新盤受追捧，太古地產（01972）旗下鰂魚涌MOUNTPARKERRESIDENCES〈MPR〉昨公布以招標形式發售頂層A及E室2個特色單位，指引價分別1.8億與1.45億元，呎價均高逾5萬元，將挑戰港島東呎價新高。

【星島日報】指，新批售樓花578伙按月減少80%。新盤供應持續，地政總署昨最新公布，上月批售樓花總數共五百七十八伙，按月減少約八成，同期，新增申請預售樓花僅錄一項，令待批樓盤項目達二十三個，待售單位數字增至六千五百五十五伙，按月略增百分之一。

【明報】指，貴絕九龍，君臨天下車位高見300萬。恒隆地產（0101）繼早前推出九龍站君臨天下貨尾後，該公司將於下周六發售147個車位，做價由260萬至最貴的300萬元，創九龍區最貴一手車位，比恒地（0012）下周發售的長沙灣曉悅一個開放式單位還要貴。

【成報】稱，10月寫字樓買賣錄108億。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年10月份寫字樓買賣合約登記錄得192宗，較9月份的203宗微跌5.4%；金額方面，10月份錄得107.98億元，創自2011年1月份198.57億元後逾三年半的按月新高。

【信報】謂，首10月公屋買賣價量齊升。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，據土地註冊處數據，今年首10個月錄得517宗二手公屋買賣登記，較去年全年的481宗高7.5%；成交金額9.78億元，較去年全年8.42億元高16.2%。

【蘋果日報】說，PARKSIDE折實471萬入場。將軍澳新盤大戰如箭在弦，會德豐（020）THEPARKSIDE昨貼市開價，發展商揚言「平買」（地）、「平賣」（單位），首推120伙，定價549.2萬至1,019.3萬元，呎價13,456元，發展商提供最高15.25%折扣優惠，折實最平471萬元入場。

驚濤駭浪下的樓市孤舟

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14314

每週樓市評論 

汪敦敬

祥益地產總裁

2014-11-06

人民日報多番指責有外部勢力影響香港的佔中活動，美國政府當然作出否認(雖然美國有機構承認贊助佔中活動)，但不同的黑材料相繼被揭露，而不同學者也發表了美國以顛覆其他國家的手法透過佔中影響香港的看法，加上，10月21日香港特首梁振英已表示掌握證據顯示佔中是存在外部勢力影響，我認為到了這個階段，香港人是應該改變用更宏觀的角度和理據去重新判斷佔中活動的，而不應該再困在「香港人鬥香港人」的狹窄框架中。
筆者是樓市評論員，所以政治上的理據不是我的工作，本篇我是想用市場的基礎角度去看中美的嚴重衝突和矛盾，然後再分享這些鉅變如何影響我們的生活和樓市，以下有很多理論都是我自己的看法及觀點，一少部分我已多次曾在這專欄發表，所以不是受最近坊間的美國陰謀論影響的。

10月10日，美國貨幣基金組織IMF宣佈中國在本年內成為全世界最大的經濟體，我們只要用簡單市場學去看，就可以知道美國的霸權時代到這一刻已經敲起了警鐘，表面去看中國的和平崛起，早晚會成為最大的霸主，這本是平常事，但對於數十年來長期以印鈔續命（即不斷量化貨幣）的美國來說，最大市場佔有地位被取代會令美國失去「印鈔霸權」，當一個長期以債度日的惡爺失去了收取保護費的權勢的時刻，結果可能將會是「粉身碎骨」。
美國到現在來說，也是長期赤字的最大負債國，只是控制了國際金融，所以需要錢的時候，「開印刷機就可以」，一個國家量化貨幣和一間上市公司發行股票的原理一樣，只要能令到市場上「需求的比發行的更多」，印多了的銀紙不會因為供應增加而貶值甚至是升值；也因此數十年來很多國家的政變及戰爭都與美國有關，無論如何這些動亂令到美元的需求在量化貨幣下仍然奇貨可居。

自從1971年，美國取消了金本位後，美元就可以根據需求來量化，很多奇怪的事情亦在之後發生了，金價下跌，金價大跌令到黃金變為不可靠的投資工具，於是，美元需求更大！幾乎沒有人會將70年代的國際股災與美元掛上關係，但我認為美元在大幅量化後，自然會產生了金融市場的泡沫，而不少國家的貨幣相信亦在這段時間爭相量化，量化本來令到大通脹來臨，最後，為了收拾局面便用加息去控制，香港曾經高息至20厘以上，現在太多人過份擔心的所謂加息週期，其實都是當時留下的陰影！對！我們只是活在陰影中！

除了活在陰影中外，我們還活在美國的魔咒之下，美國於1971年取消金本位到現在，香港樓價上升了50倍以上，美國發行的國債的增長亦是相若倍數，顯然銀紙印多了數十倍，香港人要知道兩件事，美國吸我們的血比我們納稅給自己政府的更加多，另外，樓價可以跌嗎！就在這魔咒之下，甚麼經濟因素也變得非常渺少了。

過去一樣，未來的道理亦沒有不同：「一天只要量化貨幣，一天樓價便是上升！」

香港人要明白西方給我們的社會其實並不公平，而且充滿剝削。

在歷史的巨輪之下，每一個強者的時代都會過去，美國在這個年頭的而且確非常恐懼，因為中國的經濟強勢，同時是帶來了人民幣的年代來臨，中國為了脫離美元的控制，中國無依賴美式的國際平台去兌換人民幣，而是直接與個別國家兌換人民幣，我叫中國這種貨幣策略為C to C（country to country），這個政策由多年的低調轉為今年的非常進取，除了之前的歐洲、新加坡、匈牙利、阿爾巴尼亞、印尼、冰島、日本外，今年更一口氣與新西蘭、阿根廷、斯里蘭卡、韓國、俄羅斯建立點對點直接兌換基制，這令美元的流通量在國際上不斷大減，沒有了發行量，美國的負債如何找數？

美國的惡夢不止於此，中國將發展三大高鐵策略，包括(一)中亞高鐵(二)歐亞高鐵(三)泛亞高鐵，未來世界的資源物流及財富分配都會變相由這個系統來分配，美國將被邊緣化，以美國的實力本來這些考驗是承受得起的，但是失去貨幣上剝削別人的能力及價格上的話事權，對美國是災難性的。

顯然美國同中國的利益衝突是絕對性的，在市民的感受來說，美國是絕對有動機搞亂香港的，所以作為中國人（或者香港選民），我們是不想我們信任的議員在瓜田李下去接受有利益衝突國家的捐款或者任何資助的，我們不需要為美國的行為舉證，但筆者作為一個專業的地產代理，深深明白不可接受有利益衝突一方的好處，尊貴的立法會議員好應該莊敬自重、潔身自愛！

認定美國的弱勢，投資房地產就知道如何決定了，佔中，雖極可能重創香港經濟，但是不等於樓價會下跌，如果以三年為一個投資循環的話，樓價會在虛弱的美國貨幣貶值下（或者虛假的美國貨幣升值後），樓價終歸都會再創高峰的！如果大家同意我這個看法，未來一年的樓市動盪期，一樣可以量力而為去買樓，不過，買了後預了可能會遇上跌兩成的機會，我雖然不認為這個機會會出現，但必須要有這個心態才可穩坐釣魚船，笑看風雲變了。

今日地產新聞摘要 20141106

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年11月6日

【東方日報】指，地產老手警告，港樓價冧4成。德銀發表研究報告，引述資深地產界人士王文彥表示，樓市下行周期臨近，本港樓價由高位至谷底下跌幅度或達40%。近期發展商以優惠及回贈「變相減價」賣樓，亦反映發展商看淡樓市的前景。

【蘋果日報】說，呎價$3,552奪白石角地，擊敗大孖沙，3個月內，億京64億掃兩地。供應重鎮之一的大埔白石角，政府重推年初曾經「撻Q」流標的科進路地皮，最終爆冷由億京發展以25.4288億元投得，每方呎樓面地價3,552元，較毗鄰鷹君（041）地皮略高7.6%，地價「力保不失」未有再創新低。年約六旬的余卓兒是億京集團的創辦人，當年做大廈消防工程起家，後來轉型做發展商，頭炮發展住宅觸礁，後來轉攻工商物業，開拓了「藍海」。七十年代，余卓兒與父親成立迅達，專做商廈的消防工程，中環盈置大廈即舊恒生銀行大廈就是由迅達做消防工程。不過從事該行業經常遭承辦商壓價，90年代余卓兒聯同工程及建築界拍檔合作做發展商，1994年創辦億京發展。1998年在深水埗發展住宅，惟反應一般，遂轉型做工廈，沒料卻選對了屬於自己的路。過去十多年，主力發展工商物業，經典「一額汗」之作，莫過於九龍灣宏光道1號，前身星島大廈，2005年億京斥3.7億元向星島集團購入，2008年年中部署開售，怎料同年9月金融海嘯席捲，弄得劈價，最平單位呎價僅3,750元，較意向呎價6,000元平近四成。幸好海嘯走得快，2010年成交呎價回升至6,000元，估計項目套現約30億元，目前該廈呎價已過萬元。
近年億京食住起動東九龍個勢，頻頻發展東九工商物業，現手持3個商廈預計明年首季發售，樓面逾百萬呎。除了工商物業，集團撈埋住宅，今年中以約39億元奪荃灣楊屋道商住用地。

【星島日報】指，曉悅入場價304萬雲門每呎3.8萬推。新盤大戰將於九龍區拉開戰幔，昨有兩個一手盤同步開價，將於短期內分途出擊。其中長沙灣上車盤曉悅，首批五十伙開價，平均呎價一萬七千零八十七元，發展商提供接近一成二的優惠搶灘，最平開放式入場戶定價三百零四萬多元，折實後僅二百六十九萬多元，為市區罕有一手上車盤。

【明報】指，八十後「交易經理」盧志威：買債收息租樓住，更靈活。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧志威，他雖早有足夠資金買樓，卻另有打算，計劃將投資組合中約200萬元撥出來買入高息債，實行用收到的債息租樓住，理由是覺得這樣更靈活，更有利尋找或等待其他投資機會，賺取更高的回報。

【太陽報】報道，港島甲廈十月冰封。上季港島區7個指標甲級商廈受滬港通帶動，交投有回升迹象，期間買賣交投量及成交金額按季同樣大升約兩倍。不過，十月份佔中事件爆發，該批商廈加埋都只係錄到1宗成交，幾乎全部「食蛋」。

【信報】謂，觀塘九龍東商用地下月招標。地政總署公布，將於12月5日推出觀塘東九龍內地段第6512號商業用地招標，地皮位於鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界，地盤面積約7.37萬方呎，可建總樓面88.39萬方呎，明年1月23日截標。

【成報】稱，上月二手居屋買賣創七個月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年10月份的二手居屋買賣合約登記錄得511宗，總值17.40億元，較9月的600宗及20.01億元，分別下跌14.8%及13.0%。10月份宗數是創今年3月之457宗後的七個月新低，而金額創今年4月15.50億元後的六個月新低。

【文匯報】指，玖瓏山定息按拉客。美國結束買債，預期明年息口走勢向上，沙田玖瓏山發展商嘉里建設、信置及萬泰集團昨公布首度夥拍經絡按揭轉介引入定息按揭，貸款額可高達85%或最高800萬元。

【新報】稱，中價樓醞釀再展升浪。距離2015年尚不足2個月，二手市場出現兩極化，有細價樓業主「爛屋」博大霧，把握缺盤時機放售物業，造價往往高於市價，部份還創下新高紀錄。另一邊廂，有豪宅業主為了盡早沽出物業，一改先高後低開價方式，貼市價作招徠，叫價不再強硬，有地產代理爆料，近日二線豪宅市場上，更接連出現低於銀行估價的成交。

樓價雖升 港人愈住愈大

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2014年11月5日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20141105/pba01/01.txt

樓價不斷攀升，港人買樓似愈見困難，那居住環境是否愈來愈惡劣？根據《本土不敗——全球化下的香港出路》一書的統計，原來香港居住在私人住宅的市民，其人均居住面積由1985年64.6方呎，增至1995和2000年的86.1和93.7方呎，到了2011年再增至97.7方呎。

若一併計入公屋和居屋，全港市民的人均居住面積，更由1985年的107.3方呎，升至1995和2000年的116.7和131.3方呎，到了2011年則升至141.3方呎。

該書作者之一，香港科技大學經濟系客席副教授徐家健解釋，住屋是經濟學中的「一般物品」（normal goods），收入愈高則需求也愈高，單位會愈買愈大，按美國經驗，人們收入每增加10%，居住需求便會增加5%。雖然年輕人近年收入不前，但過去20年香港人整體實質人均收入增加了80%，則人們買大40%面積的居住單位，便屬合理和可以理解。

他表示，很多時若經過較深入的計算和統計，會發覺實際的情况和想像大有不同，上述港人居住的平均面積在增加，便與很多時傳媒宣揚的港人居住環境愈來愈差有頗大分別。

徐又認為，「現今網絡世界資訊愈來愈流通，看似人們應可更深入和客觀的了解世界，但看來不像。比如佔中事件，支持佔中的會上網或透過facebook看相關資訊，但往往只到訪同聲同氣的群組，於是乎只看到和自己觀點相同的群組，而反佔中一樣，只在自己熟識的群組交換意見，最終雙方只會不斷加強『埋堆』的意見，別人的意見都聽不下。其實在其他經濟範疇也一樣，大家會發覺如樓市的討論區，看好的會只看支持自己意見的群組，看淡的也只看到壓倒性的利淡觀點，如此不單無助參考，反而只會強化自己的錯誤看法，最終不利投資」。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20141106

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=34099

2014年11月5日

【東方日報】指，曉悅助上車，研推九成按。新盤魚貫開售，恒地（00012）昨極速派發長沙灣曉悅的樓書，今日或明日有機會公布首張價單，至少涉及50伙，全屬開放式及一房戶，發展商預告考慮提供合共達樓價90%的一、二按計劃，買家最少只需售價一成便可入市，全力搶攻上車客，最快下周開售。

【信報】謂，港樓贏星，遜英加澳紐。港樓近年價格及其走勢一枝獨秀不是新聞，但其實在過往30年裏，港樓升值回報相比外國市場的也相當不俗，例如無論市況衰或旺，皆遠勝常被拿來作比較新加坡，反而英國、加拿大、澳洲及紐西蘭等有時會超越香港。

【文匯報】指，銅鑼灣街舖劈租25%。本港零售市道吹淡風，兼逢「佔中」行動爆發逾月，「佔領區」商舖營業首當其衝，繼早前有連鎖珠寶零售商部署遷舖後，新近亦有希慎道的街舖業主主動減租達25%搶租客；同時，市場亦反映有金鐘寫字樓租戶向業主提出減租要求。

【星島日報】指，鋪王醫生趕母走收樓官司開審。與父母關係決裂的藍田「鋪王醫生」林傳龍，多次與父對簿公堂，早前再入稟控告七旬母親，指她所住藍田匯景花園物業實由他購入，母只為掛名業主，要求將她「趕出」單位，昨日開審。

【明報】指，新世界逾20億購麗港城商場。繼投得港鐵大圍站上蓋項目，以及逾16億元購入觀塘工廈活化項目KOHO後，新世界（0017）剛再以逾20億元向里昂基金購入藍田麗港城商場作長線收租，以總樓面約16.36萬方呎計，呎價約1.2萬元。

【太陽報】報道，美麗臺申強拍值30億。恒地（00012）近年都幾積極進行舊樓併購，佢哋或有關公司啱啱向土地審裁處就西半山美麗臺大型重建發展，入稟申請強制拍賣。劉Sir知道呢個項目有番咁上下規模，項目佔地約莫5.2萬方呎，估值超過29.95億元，問鼎歷來最大宗嘅強拍個案。

【蘋果日報】說，將軍澳建居屋，議員憂車位不足。新居屋將接受申請，引起市場對居屋供應的關注，西貢區議會昨日討論到將軍澳第65C2區，興建1,200伙居屋的議案，區議員大多原則上同意發展居屋，但質疑政府未有詳細交代停車場的車位數目或比例，擔心區內車位不足問題進一步惡化。

【成報】稱，全年一手金額暫錄1470億，創歷史新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，整體樓宇買賣合約登記，10月份錄得7,967宗及686.1億元，較9月份的7,996宗及537.97億元微跌0.36%及上升27.5%。當中10月錄得的金額為繼2012年11月的697.3億元後，創下近兩年按月新高。

【新報】稱，後QE時代，樓市何從？美國聯儲局宣布結束買債，意味巿場正邁向加息周期，自當局啓動QE退場後，全球金融巿場大幅波動，息口一旦調升，本港資產巿場難免受壓，若然加息步伐急勁，將影響樓價走向。

今日地產新聞摘要 20141104

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2014年11月4日

【明報】指，香港興業7億活化中國染廠。繼南豐早前向城規會申請把荃灣南豐紗廠活化改建後，香港興業（0480）亦公布，明年中將翻修中國染廠大廈，由工廈活化改裝為商廈，工程費用涉7.27億元。

【信報】謂，屯門地改劃逾2000反對。城規會5月就屯門分區計劃大綱圖作出多項修訂，建議將區內十多幅土地改劃作住宅用途，全接獲居民或發展商等反對，最終收到逾2000份反對意見，城規會周五將討論有關的改動，惟規劃署在土地資源珍貴和相關用地適合作住宅發展等大前提下，一律不建議城規會採納任何反對意見。

【新報】稱，亞洲投資者擬增持「磚頭」。高力國際發表2015年全球投資者信心調查，從調查結果中，了解到過去一年內多數亞洲投資者仍憂慮市場流動性，令個別市場出現銷售交易量下滑，投資者亦針對內部報酬率(IRRs)15%以上的物業投資。61%受訪者表示會以投資商業中心區寫字樓為主，亦連續第三年成為最受歡迎的投資類別。

【太陽報】報道，居屋綠表客投奔私樓。未揀樓嘅白居二所剩無幾，新居屋啱啱開咗價，預計第二市場公、居屋需求陸續減少。睇番房委會資料，上個月公屋及居屋第二市場成交，按月再少逾32%，已連跌五個月。

【成報】稱，10月樓花按揭驟增134%創歷史次高。一手樓市未受近月政局即其他負面消息影響，發展商推盤態度積極之餘，銷量亦不俗，進而帶動樓花按揭登記表現造好。根據土地註冊處最新數據顯示，2014年10月份銀行樓花按揭登記共976宗，較9月份大幅增加1.34倍，創63個月新高外，亦是自2005年有紀錄以來的第二高。

【星島日報】指，玖瓏山收票現參觀人流。豪宅新盤爭客戰率先於新界東展開，以低市價搶灘的沙田九肚玖瓏山，市傳有收票表格流出，意味項目已開始接受收票，惟每人最多限購兩伙。市場消息指，該盤首日已收逾三百票，較可售的二百一十伙迅即錄輕微超額認購登記。

【蘋果日報】說，嘉薈軒雙屍案樓下撻租。灣仔嘉薈軒發生「雙屍案」，轟動全城，據市場消息指，該「凶宅」樓下單位，建築面積555方呎，實用面積420方呎，市傳兩周前原有新租客簽約以月租2.98萬元承租，實用呎租71元，惟租客疑驚聞樓上有兇案發生，選擇撻租。

【東方日報】指，新地12商場生意報捷。商場消費力持續強勁，新地（00016）旗下位於尖沙咀、觀塘、大埔、上水、元朗等共12個商場，今年首三季平均每方呎錄得約1,000元消費額，為首次達千元大關。另聖誕檔期將至，該集團的觀塘apm商場將投入2,300萬元作宣傳推廣，創該商場歷年新高。

【文匯報】指，將軍澳大戰，天晉增優惠搶閘。踏入11月將軍澳三大新盤包括天晉IIIB、THEPARKSIDE及緻藍天合共2,565伙大混戰，率先打頭炮將軍澳天晉IIIB未有放慢推盤攻勢，昨公布原價加推81伙，除保留原有折扣，更新增優惠，天晉系列的買家選購今批價單中指定單位，可額外獲樓價1%現金回贈，涉及25間，主要為2房戶，此81伙將於本周五傍晚發售。

今日地產新聞摘要 20141104

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2014年11月3日

【明報】指，星資食肆亞坤，平租銅鑼灣巨舖，7500呎佔中期間開業，首次通宵營業。隨着自由行威力大減，本港舖租略見回落，有外資趁機來港「發圍」。有70年歷史、來自新加坡的亞坤（YaKunCoffee＆Toast），早前就趁業主減價，以每月近25萬元租用銅鑼灣謝斐道一個樓上舖，更不惜在佔中期間開業。

【星島日報】指，豐泰朱惠德：將主打兩豪盤。於亞太區有多項投資的私募基金豐泰地產投資，近年在港轉趨活躍，該集團董事總經理朱惠德表示，集團明年將主力推售九龍區兩個豪宅項目，涉及逾一百五十伙，並以兩房戶主打，主力吸家庭及換樓客。

【信報】謂，逆權管有規則改革。法律改革委員會自2006年起就「逆權管有」之課題進行研究，並於2012年年底展開諮詢工作。逾8年時間之努力反映在上月發表之報告書，當中包括8項主要建議。其中關於在港設有註冊業權制度時，單憑逆權管有不應足以令註冊產業的業權終絕，最為市場關注。

【蘋果日報】說，新居屋谷起購買力，部份轉投私樓，細價樓料再掀熱潮。近年樓價衝天飛，連帶房委會年底接受申請的新居屋，呎價亦創下歷史新高發售，市場指「天價居屋」勢刺激細價樓上車意欲進一步升溫。

【文匯報】指，美國退市，新盤熱略放緩。受美國聯儲局停止買債消息影響，新盤即日沽清不復見。新地副董事總經理雷霆昨日於記者會表示，將軍澳天晉IIIB首批價單在上周六開售後已沽84伙，佔全部108伙約80%。

【東方日報】指，新盤十月吸金逾160億。新盤接踵登場刺激交投保持暢旺，繼十月全港新盤共錄逾1,300宗成交及吸金160餘億元後，本月首兩日再錄逾百宗新盤成交。

【太陽報】報道，景秀里限量估值兩極。近年屯門成為住宅地皮供應重點地區之一，其中屯門第4區景秀里限量地將於本周五截標，項目規模唔細，可以提供到至少735個住宅單位。由於沒有商業樓面，相信地價無上次同區仁政街咁高，但勝在交通配套唔錯，市場預期截標反應唔會太差，估計成交價介乎約7.61億至14.27億元。

【成報】稱，代理料本年整體物業註冊逾7萬宗。據土地註冊處資料顯示，本年至今整體物業註冊（包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位）已錄67,064宗，已超越去年首10個月的不足6萬宗，按年升約12.8%。而本年還有兩月註冊日，故預期勢必超越去年全年的70,503宗，屆時整體物業註冊數字將錄按年升幅。

【新報】稱，港樓跑贏眾多投資工具。2014年對於投資者而言，並非一個順遂的年份，眾多熱門投資工具，普遍投資回報很低，甚至蝕大本。惟獨香港住宅樓市，今年首三季表現穩步向上，升幅超過7%，傲視同儕。

回歸後香港未能適應29/10/2014

 

施永青

中原集團創始人
兼董事

昨文介紹塔爾科特．帕森斯的社會結構功能範式——AGIL︰adaptation(適應)、Goal Attainment(達標)、Integration(整合)、Latency(維式)；由於篇幅關係，只籠統地接觸一下，今後會逐一結合香港的情況加以闡述。

回歸後，香港社會明顯出現不適應的情況，原因與上述四大功能的失調有密切的關係，今天先談經濟發展方面的情況。

帕森斯認為︰一個社會要長期生存並保持平衡，必須能在經濟發展上適應環境的變遷，善於利用周邊的資源，為社會的成員提供所需的商品與服務。

香港人向來以適應能力強而聞名，但回歸後卻適應能力大減，甚至有抗拒適應的跡象。原因是今次主權回歸，基本上是由外力造成的，而港人自發的內因不足，強摘的瓜不會甜。

香港人很多都是從內地來的難民，他們為了逃避中共政權才來到香港，怎會歡迎再度納入中共的管治。鄧小平深知港人的這種心態，才在策略上作出退卻，容許香港先行一國兩制，試圖平息香港人的抗拒情緒。

回歸後，中共容許香港可以繼續行資本主義，私有產權亦受到法律的保障，所以民心基本上得以穩定下來。急於移民的人漸少，已移民的亦逐漸重回香港生活。然而，香港人心中的憂慮——中共最終會以他們的一套治港，總是沒法放得下。社會上總有批人，以疑共、恐共、仇共的心態，對待中央政府與特區政府的政策；一些專與政府對着幹的言行，常被輿論視作有助於維護港人原有的生活方式與傳統價值。這種強烈的抗拒情緒，嚴重影響了港人客觀地觀察環境的能力，對時空轉變的適應能力因而下降。

改革開放後，中國的製造業發展神速，香港的製造業沒有條件與內地競爭，只好轉而發展服務業，主要是金融服務與專業服務，而服務的對象亦由歐美國家變成中國大陸。然而，香港就有一些人對這種轉變感到不舒服，甚至有所抗拒。

他們不想香港的上市公司中大陸公司愈來愈多；不想香港的金融政策遷就內地的需要。他們甚至認為應該恢復製造業，以減少對金融業的依賴。

他們怕內地人來港購物多了，商舖會不願做港人生意；港人不但買不到樓，連奶粉也買不到。他們認為做大陸生意的人會賣港媚共。不可信賴。

他們反對建高鐵，反對新界東北發展，反對機場擴建，原因都是因為擔心政府在配合大陸的需要，而非港人的需要。

然而，香港的服務業要發展，怎能不去配合內地的需要？其他國家都搶着想做大陸生意。香港卻因抗共情緒而沒法利用自己的有利環境。這樣發展下去，香港社會的適應能力會下降，經濟增長能力會下降，年輕人向上流動的機會亦會減少，他們將很容易就成了反建制力量的生力軍。

(轉載自2014年10月29日am730C觀點)

回歸後香港未能適應29/10/2014

 

施永青

中原集團創始人
兼董事

昨文介紹塔爾科特．帕森斯的社會結構功能範式——AGIL︰adaptation(適應)、Goal Attainment(達標)、Integration(整合)、Latency(維式)；由於篇幅關係，只籠統地接觸一下，今後會逐一結合香港的情況加以闡述。

回歸後，香港社會明顯出現不適應的情況，原因與上述四大功能的失調有密切的關係，今天先談經濟發展方面的情況。

帕森斯認為︰一個社會要長期生存並保持平衡，必須能在經濟發展上適應環境的變遷，善於利用周邊的資源，為社會的成員提供所需的商品與服務。

香港人向來以適應能力強而聞名，但回歸後卻適應能力大減，甚至有抗拒適應的跡象。原因是今次主權回歸，基本上是由外力造成的，而港人自發的內因不足，強摘的瓜不會甜。

香港人很多都是從內地來的難民，他們為了逃避中共政權才來到香港，怎會歡迎再度納入中共的管治。鄧小平深知港人的這種心態，才在策略上作出退卻，容許香港先行一國兩制，試圖平息香港人的抗拒情緒。

回歸後，中共容許香港可以繼續行資本主義，私有產權亦受到法律的保障，所以民心基本上得以穩定下來。急於移民的人漸少，已移民的亦逐漸重回香港生活。然而，香港人心中的憂慮——中共最終會以他們的一套治港，總是沒法放得下。社會上總有批人，以疑共、恐共、仇共的心態，對待中央政府與特區政府的政策；一些專與政府對着幹的言行，常被輿論視作有助於維護港人原有的生活方式與傳統價值。這種強烈的抗拒情緒，嚴重影響了港人客觀地觀察環境的能力，對時空轉變的適應能力因而下降。

改革開放後，中國的製造業發展神速，香港的製造業沒有條件與內地競爭，只好轉而發展服務業，主要是金融服務與專業服務，而服務的對象亦由歐美國家變成中國大陸。然而，香港就有一些人對這種轉變感到不舒服，甚至有所抗拒。

他們不想香港的上市公司中大陸公司愈來愈多；不想香港的金融政策遷就內地的需要。他們甚至認為應該恢復製造業，以減少對金融業的依賴。

他們怕內地人來港購物多了，商舖會不願做港人生意；港人不但買不到樓，連奶粉也買不到。他們認為做大陸生意的人會賣港媚共。不可信賴。

他們反對建高鐵，反對新界東北發展，反對機場擴建，原因都是因為擔心政府在配合大陸的需要，而非港人的需要。

然而，香港的服務業要發展，怎能不去配合內地的需要？其他國家都搶着想做大陸生意。香港卻因抗共情緒而沒法利用自己的有利環境。這樣發展下去，香港社會的適應能力會下降，經濟增長能力會下降，年輕人向上流動的機會亦會減少，他們將很容易就成了反建制力量的生力軍。

(轉載自2014年10月29日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20141101

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2014年11月1日

【東方日報】指，市建兩項目，勁收52意向。市區重建局兩個深水埗海壇街項目截意向反應旺爆，共接52份意向書，其中海壇街及桂林街項目收25份意向書，而海壇街229A至G號迷你項目收27份，數目均創○四年三月以來最多。大部分財團「大小通吃」連入兩份意向書，包括長實（00001）、新地（00016）及萬科置業（香港）等，兩項目估值約27.79億元。

【信報】謂，2160新居屋年底供申請，荃灣最貴，維持市價七成，綠白表六四比。政府在2011年宣布復建居屋，首批全新居屋終在今年底登場，合共提供2160伙，折實售價最平為沙田美柏苑，只需187.35萬元。不過，市場期望的調高折扣率和增加白表申請人配額等則全部落空。

【明報】指，恒地英皇道舊樓批強拍。恒地（0012）早前申請強拍鰂魚涌英皇道852至854號舊樓，土地審裁處昨頒令准許強拍，項目底價1.69億元。據了解，發展商計劃把上址與早前成功收購的金馬大廈合併重建，估計重建總樓面將達約168,640方呎。

【太陽報】報道，供應趨升惹內資爭港地。政府早前公布「私人住宅一手市場供應統計數字」，本年第三季落成量錄4,700伙，相比第二季的4,600伙，上升之外更創一○年第一季後的新高。而因過去兩季落成量偏高，兩季均逾4,500伙，也推高本年首三季之落成量。

【文匯報】指，景秀里住宅地估值7.1億。理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，下周五截標的屯門第4區景秀里住宅用地，觀乎市況放緩，而且區內供應充足，相信成交價難望造成驚喜，估值預料為約7.1億元，平均每方呎樓面地價約為1,600元。

【星島日報】指，雲門突上樓書首批下周開售。豪宅新盤大戰同時於九龍區展開，由華懋發展的九龍塘義德道雲門，昨獲批滿意紙後，火速突上載樓書，發展商表示，預計下周二或周三可公布價單，最快可於周六開售，料首批涉及三十伙。

【成報】稱，樓價指數止跌，微升0.01%。中原城市領先指數CCL報129.39點，按周上升0.01%，止跌回穩。受新界東CCLMass拖累，中原城市大型屋苑領先指數CCLMass報130.04點，按周下跌0.05%，但跌幅收窄。

【蘋果日報】說，君臨渠位滲水，企缸嚴重淤塞，瓷磚「捧蛋」，總評僅50分。恒隆（101）豪宅貨尾尖沙嘴君臨天下，除賣樓時入票水份重之外，業主收樓後的單位水份一樣重，不過是淤塞「去唔到水」的那種。

【新報】稱，逸瓏灣II提價加推70伙。當市場靜待大埔白石角科進路住宅地開標時，由區內地主信置(0083)獨資發展的大埔逸瓏灣II期昨日加推70伙應市，當中部份單位輕微提價1%到2%。新一張價單所列單位售價1,093.6萬元到7,525.3萬元，呎價由14,466元至36,925元，而累計最高折扣率維持19.25%不變。

今日地產新聞摘要 20141031

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2014年10月31日

【文匯報】指，年底推居屋，樓市添喜訊。繼今年7月雙倍印花稅(DSD)鬆綁，雙辣招亦於10月底滿兩周年，買家對樓市重拾信心，本地用家對買家印花稅(BSD)及加強版額外印花稅(SSD)雙辣招的影響力慢慢消化，尤其升級換樓客，在DSD鬆綁後的入市比例逐步上升。

【信報】謂，離佔領區遠，銀碼細商舖受捧，馬寶道「劏場」售逾90舖。佔領運動未有解決迹象，市場普遍憂慮對舖位租售價造成打擊，但未有影響投資者拆售非核心地區商場的計劃。磁帶大王陳秉志等持有的北角馬寶道28號M28商場昨日拆售，成為佔中後首個開售的劏場。

【蘋果日報】說，千萬買環宇，兩間房望墳場，大廳向海有臭味，示範單位禁開窗。長實（001）荃灣環宇海灣今年5月底發售首批單位，歷時5個月，暫時賣剩不足百伙，樓盤上周起將「賣剩蔗」開放現樓予客人參觀，記者以客人現場直擊，親身體驗被網民挖苦「F1賽道」有幾嘈，以及樓盤南方的荃灣華人永遠墳場有幾近，結果完全表露無遺。

【星島日報】指，玖瓏山下周開價先推二百伙。年底豪宅新盤大戰一觸即發，發展商紛加快推盤以爭客。日前火速上載樓書的豪盤沙田九肚玖瓏山，料最快可於下周開價，以爭取下月內推售，料首批最少涉及二百伙，並以兩房及三房為主。

【東方日報】指，恒生：港加息料遲大半年。金管局稱，由於聯儲局加息時間表及步伐不確定，市場未來或因應經濟和勞工市場數據的變化而調整加息預期，或導致市場波動增加，影響包括香港以至新興市場資金流向。

【明報】指，收租王倫志炎離世，近期沽貨套逾億。茂盛控股（0022）主席、一代「收租王」倫志炎（人稱倫伯）昨日離世，享年81歲。業界指他買貨一直採取長線投資策略，估計持貨達數百個、坐擁身家數十億，惟近一年半間一改「有入少出」的策略，連環沽出17個收租單位套現，估計套現逾1億元。

【太陽報】報道，Mall界生意，天與地。零售市道持續疲弱，太古地產（01972）公布嘅本年第三季度營運數據，佢哋旗下金鐘太古廣場及太古城中心商場零售銷售額由升轉跌。首三季分別按年下跌1.1%及3.4%，去年同期則同錄得上升，而東涌東薈城名店倉僅錄得6%升幅。

【成報】稱，銅鑼灣糖街千呎舖下月截標。銅鑼灣零售業發展蓬勃，加上多幢銀座式商廈銷情理想，帶動投資氣氛熾熱；而且區內有不少收購項目正在進行，勢必鞏固銅鑼灣零售業龍頭地位，核心地段的舖位價值持續企穩。

【新報】稱，未達底價，14物業全流拍。日前忠誠拍賣行一連拍賣14項物業，當中更有3項物業本身底價已較原業主購入價低，可能促成蝕讓成交。包括大埔比華利山別墅中最大宗的銀主盤，以底價1.17億元開售，低於原業主一手購入價約15%。可惜最終所有項目皆未達業主最低價，全數流拍收場。