諗sir: 現在買第二層樓是否安全?

http://homebloggerhk.com/?p=23621

本人在兩個月前留意你的blog ,發現非常有用，會報讀有關課程，現有以以下問題，本人45歲，月入$25000 , 太太40 月入$25000 ，本人單名擁北區火車站24年齡物業，租$9700 ，物業估價$3.2 m（買1.07m），按揭（0.3 m) 7-8 年，每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學（3歳和5歲），所以兩年前出市區租樓（現月租$14000），每月沒有儲蓄或兩三千（因沒有父母免稅額)，太太想今年9月不工作照顧小朋友，現金大約80 萬，股票大約50 萬，因之前沒有加按想法，所以錯失兩年2層樓升值機會，現有以下想法

1）短期在沙田火車站附近買第二個自往物業
2）在屯門用太太名再買第二個物業主租出，繼續租市區，但由於現在樓價很實在很貴，280 萬至350樓，一是實用太細（300 以下) 或二是遠離市區，租金又貴，所以很多人都不能付擔，我上一個租客就是早年放樓，然後租樓，最終上年破產，還有之前放樓的業主，97買第二層樓，在樓價急跌下，最終將第一層樓低價賣給我，所以在高樓價買第二層始終擔心，還有，現在好似經濟好，失業率低，但我發現多個一個朋友的公司開始出現裁員或業務向下。

ANSWER:

要解答此案的重點是: 「現在買第二層樓對我可能好安全、不過對我個朋友未必係。」咁睇下呢位讀者財政狀況如何?

家庭收入(25000+25000)=50000，借貸力為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil。已借按揭為30萬，即已用借貸力為30/647 = 4.6%。現正租緊樓、讀者單名擁上水物業，租出收$9700所以收正現金流9700-3800 = $5900。太太想九月開始唔做野、現金加股票130萬。學佢咁講、之前唔識加按，所以錯失了一次機會、而家返手做會否瀨野?

投資八成八是講計數、識計知風險便贏面大增。至於淨低那12%係講感應、或有人用藝術去形容。筆者自己都唔敢講自己投資係去到藝術層面，你知諗sir都係懶底、每月收夠數就去陪下屋企人、再唔係坐低睇下書或聽下恐怖在線既地產鬼故都好。投資12%既藝術都係留比索羅斯同巴菲特。至於讀者層上水中心、賣比你個業主焗賣蝕錢、上手個租客住到破產、勸讀者都係咪搬入去住。細心一想佢上水租客賣樓之後、如果有預留5-6年租金、佢又點會破產呢? 定係該位人仕投資無道、輸哂賣樓套現既錢? 至於97年賣樓比你既業主、如果唔係借得太盡，佢又點解要焗賣? 這好比2007年在私銀大做既I KILL YOU LATER(Accumulator) – 正名係累計式股票認購期權，如果你唔貪心借錢買貨、最worse都係成張Accumulator接哂港交所股票、二百幾三百蚊接、不過接貨係唔使死! 最多做蟹、而且帳面數輸哂都係一半(計現港交所$140而接貨價當年平均$280吧)。真正比人kill左的，係班貪心要用一控四既盲毛，同時遇上被call loan又要接貨既壓力、唯有焗斬。

讀者已用借貸力係好少、太太更是9月就唔做野，好快手襯太太有野做時利用佢將消失的借貸力。將上水樓套現至五成、套有3.2*50% – 0.3 = 130萬。夾埋自己手上現金、去市區用BUDGET四百萬買間二手樓住吧! 套出130萬再加埋讀者自己130現金加股票，比五成首期買間400萬市值既樓夠數仲有突。到時讀者控有兩間樓、每間樓結欠只為現市價一半，手頭上仲有成60萬現金，那讀者資不抵債被銀行CALL LOAN的情況是: 香港樓市急跌六成。

計及香港97年至今、最急是一年跌四成、當年炒到咁癩再抽高向下踩都只係跌四成! 最尾由高位跌七成係由97-03累計的、足足六年，只要你有些少儲錢能力再加上六成防守力就算就黎一次都捱得過。比筆者自己有跌五成既防守力已好足夠、李生都話比到五成首期買期算合格! 君見現時係香港有人好似九七年咁、每日摸貨唔返工嗎? 買樓排隊有冇得炒籌? 永遠都係、阻礙你成功的只有你自己、唔係人地。另外如果想襯市跌到最低先買既人一係佢好有錢、無需要理財。或是係一個樓市花生友、只睇唔落手。

再進一步讀者太太實可九成上會、將慳返唔比首期的錢投入渣打銀行永續債、2016年前四厘幾YTM、2016年後可會被EARLY CALL 或用約(4.2%+GILTS率)再收五年息。點都好即係債券息口高過樓按利息。當然對於債券的買賣及保本/不保本性、要有更深入之了解。攪得好讀者新買400萬樓用太太單名只付一成首期、省目四成首期160萬收息可由7-16%不等(即$9333-$21666一個月息)，點做要看清各位情況再配合。寫到此真的覺得和讀者有點相逄恨晚、如果早三年計劃根本老婆份糧今日有定冇都無所謂。