仲達言： 重拾升軌

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重拾升軌

仲達

2014年6月30日

中原城市領先指數CCL最新報121.16，比上周升了1.06%，打破了自去年12月初以來長期在120點以下徘徊的悶局，一口氣升穿了120及121點，超出了市場的預期，與歷史高位123.66僅差2%，大有破頂在望之勢，成為周末不少報章財經版的地產要聞。

例如，周末的蘋果日報作出如下報導：

「近期樓市有個怪現象，就是只要有樓睇，層樓就唔憂賣。利嘉閣鄧俊文稱，青衣藍澄灣1座高層實用485方呎B室，業主自住關係一直難約睇樓，直至本周五可睇樓後，即日7至8枱客睇樓，即日以405萬賣出。

中產屋苑也爆旺，鰂魚涌康怡花園24小時內連環4宗買賣。區內代理稱，缺盤嚴重，這4宗買賣有3宗「冇睇樓」，1宗連租約，反映買家已進入盲搶樓瘋狂地步，成交實用呎價11,205元至13,087元。另同區南豐新邨12座低層實用516方呎單位，用家不睇樓600萬元購入。」

這些都是旺市訊號，而旺市訊號，早已出現，絕非今天才見，像筆者於五月初，DSD微調之前已於<仲達言 - 反價重臨>指出：

「上周末，筆者的眼球被經濟日報的頭條新聞吸引，相信有不少看淡樓市者，會不願看見如此的市場動態，僅列出一些注目的標題如下：

頭條
二手升溫 將軍澳9天百宗成交
搶盤反價旺市訊號現 周末睇樓量3連升

內文
維景灣畔呎價，按月升7.6%
日出康城首都：怕失平盤，買家深夜趕簽約
麗港城：平盤一天即售出
新港城：優質戶反價沽貨
沙田第一城：呎價創屋苑新高

乍看上述標題，發覺麗港城的成交雖快，卻是平盤，不是利好消息吧？未必，該成交屬第14座的低層F室兩房單位(建築面積639方呎、實用面積517方呎)，屬面對屋苑一期商場之面壁樓兼對正商場排風口，排出來的油煙由快餐店至酒樓都有，據該區地產代理稱，第13至15座低層單位都屬受影響類別，部份住戶被迫長期不開窗否則成屋都有油煙味，亦曾有住戶難頂油煙味賣樓，因此這類單位普遍比同類單位平5-10%。

筆者翻查麗港城的成交紀錄，兩房單位普遍成交價介乎440萬元至500萬元，粗略推算平均價約470萬元，上述成交單位業主以450萬元放盤，僅一天後減價兩萬便以448萬元成交，比平均價僅低約4.7%，與一般低層兩房單位成交價相若------換言之，缺盤的程度，已經嚴重到買家莫視單位的衛生情況，無法以此再壓價，或者，若非缺盤，這類單位可能要降價至400萬元左右才有承接力，現在以448萬成交，根本是極速以高價成交！」

其時之一言蔽之為：「一言蔽之：反價重臨宜留神，旺市訊號莫輕視。」

豈料，之後一星期，政府立刻微調DSD以助換樓，希望市場釋放更多上車盤以紓緩上車盤因缺盤而爆升之局面，此政策又巧妙地令一手新盤較二手樓更受惠，故<仲達言 - 微調DSD之真正意圖>之一言蔽之為：「一言蔽之：益一手轉移視線，阻爆升真正意圖。」

然而，世事如棋局局新，一手新盤訂價貼市，引起大量超額認購，同時製造大批向隅客。購買力被吸引出來，不甘於繼續做無殼蝸牛者不在少數，導致多枱實客同搶一盤、深夜約業主簽約、業主從機場回來即被當場截住簽約等旺市才見的現象頻生，終於令CCL重拾升軌！

全港性反價潮，市場逐步由劈價、到市價、變成反價、甚至創出新高呎價成交，這個大勢，似是難以抗衡。傳媒訪問某些知名學者，他們好心地奉勸市民現在是小陽春，不久便會無以為繼，即使樓市再上升，政府又會出招打遏------現在樓市是否僅為小陽春，言之尚早。但政府要是再出招，購買力再度被遏抑，下次爆發的力度將會更大，更一發不可收拾；何況，現時的辣招、加上建築成本持續攀升，已令新界各區地價屢創多年新低，賣地收入慘不忍睹，與此同時，政府每年的開支不斷上升，如何是好？再出招是否明智，不言而喻。

正確的紓緩樓市上升壓力方式，是增加供應：那些既討厭樓價上升、反對地產霸權、又極力阻止新界東北發展計劃的反對派，到底知道自己有多麼矛盾嗎？

一言蔽之：購買力再度湧現，CCL重拾升軌。