仲達： 魅力荃城

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仲達

2014年6月9日

荃灣，是惹火的地方。

繼荃灣西站五區灣畔地皮、六區地皮相繼以高於市場預期之地價推出引來全城哄動後(筆者其時亦曾撰文數篇論述，如逐鹿淺灣系列)，近日荃灣西站七區之項目環宇海灣之首批單位收票數量，竟達13,000張，超額21倍，創去年一手新例推行以來新高，大幅拋離第二位之迎海．星灣(8,000張)約六成，更打入史上新盤收票紀錄榜第五位(頭四位為灝景灣一期、東港城、珀麗灣一期、海逸豪園綠庭軒)……雖然，有不少人眼紅，又質疑地產代理墊支入票使收票量嚴重「發水」，惟第二批單位之收票量近7,000張，也屬極高水平，要記着，銷監局及地監局已高度關注此盤銷售情況，多番放蛇嚴打墊支入票。

究竟這個新盤有何魅力，可以吸引大量換樓客，重啟換樓鏈？

有人認為是政府微調雙倍印花稅DSD明益一手樓所致，筆者對此頗有保留，事實上，比環宇海灣首批單位早一天開售，套用一句業界術語：「截擊」環宇海灣的旺角麥花臣匯，收票同樣超額，惟首批單位推出102伙，只能成功售出46伙，比起環宇海灣首批591伙單位幾乎全數於首日售罄(首日589伙、翌日2伙)，有明顯分別。

即是說，環宇海灣的定價十分吸引？

以定價而論，首批單位定價由實用呎價九千多至一萬四千多，即使計及最高15.75%折扣，折實呎價範圍由七千中至一萬二千左右，比起同區的萬景峯及御凱低，卻與楊屋道三寶(又稱工廠三寶：爵悅庭、立坊、樂悠居)差不多，主要優勢是比上述屋苑更近荃灣西鐵站及海濱長廊，卻同時承受樓景、墳景、公路景及噪音的影響，被某些傳媒大肆批評……而呎價比萬景峯及御凱低，反映的是後兩者更近荃灣市中心、又有大型商場及鄰近更多社區設施之差別------客觀而論，環宇海灣的定價屬中間落墨，談不上十分吸引，部份傳媒以劈價形容，有違事實。

那麼，到底為何環宇海灣可以熱賣？

歸根究底，是舊區的潛在換樓客源非常多：荃灣已有五年未有新盤，餓盤已久，只要新盤不是以高溢價推盤，呎價合理，就會蜂擁而至。另外，深入分析呎價，會發現除了兩房單位呎價稍高外，三房及四房單位的呎價比附近的二手屋苑低，對換樓客來說仍是值得購入。更宏觀點看，荃灣雖屬新界市鎮，但與港九市區相距不遠，通勤時間尚短，又有不少舊區的街坊小店及食肆可供選擇，比某些只有商場的新市鎮，更討人歡心。

環宇海灣的每呎成本，據稱不足五千元，能以現時的呎價推盤，已獲利甚豐；此時，筆者想起2012年中長實以每方呎樓面呎價僅4309元投得荃灣西站五區灣畔地皮，連同發展成本每呎可能僅約七八千元，想必為另一獲利極豐之項目------超人的眼光，就是非同凡響。

一言蔽之：魅力荃城沒法擋，更建鼎盛無得輸。