湯文亮: 三間樓投資法之勿以樓小而不為

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML&id=30804

2014年6月6日

我自少在澳門長大，跟傳老榕三奶學藝，而大家都知道，傳老榕是開賭為生，但在澳門，賭業屬正常生意，到今日，賭業在澳門更加變成上門襯家生意。有人認為，開賭的人屬撈偏門，什麼偷、呃、拐、騙的事都做得出，其實，開賭的人知道很多賭錢的人不但輸了身家性命，更連累家人，所以，他們平時都做很多善事，三奶對於我們的教誨就是「莫以善少而不為」。
小女大學畢業已經幾年，昨天她們舊同學聚會，竟然有師姐對她說，跟足我的三間樓投資法，在畢業後不出十年，已經坐擁三個物業，市值大約千五萬，欠債約六百萬，而每月租金收入大概夠供樓，打工收入純粹是賺錢買花戴。反觀她同學，有多少仍然徬徬徨徨，還未上車，或者會有很多人很奇怪，究竟怎樣可以做到。
人常說，人無辛苦力，那得世間財，但實施三間樓投資法，除辛苦外，更加要懂得如何由一間變兩間，兩間變三間，不過最緊要的都是買第一個物業，因為當時能力不可能負擔一個又大，地點又適中物業，所以，應該持有勿以樓小而不為態度。據我了解，小女的學姐在大約2005年買第一間樓，在屯門區，只需百多萬元，而且是那些裝修佬的物業，當時，有一些裝修判頭會買入一些舊單位，翻新裝修後賣出街，買入的業主便不需要再做裝修，而又可以在銀行做足九成按揭，她買入之後住了一會便租給人，她自己跟屋企住，每月租金可以供樓，不知不覺，幾年之後已經供甩了不少按揭。

2009年，環球金融海嘯完結，樓價亦比2005年的時候上升了不少，政府亦開始推出打擊樓市措施，官員們強調，如果政府出招，樓價會在短期內下跌三成，不少在2005年或稍前的置業人士，見所買樓宇有大約超過樓價一半以上升幅，若果以他們的投資額則以倍數計，不少初次買樓及只得一個物業自住的人認為樓價已經升了不少，加上那麼多專家說樓市下跌，見有龐大利潤便沽售了唯一物業，小女的同學初時亦打算這樣做，但從一本雜誌睇到我講三間樓投資法，不但沒有賣樓，更加向銀行加按再買入一個售後租回的物業，當時的業主現在仍然是租客，雖然對政府經常口出怨言，但交租就非常準時，而且經常問小女同學肯唔肯賣返層樓俾佢，答案當然是不，唔可以，冇打算，其實那人不知道，他是一個好租客，現在怎會有人賣走一個有好租客的物業。

在2012年，SSD已經出台，絕大多數專家都認為樓價會大跌，小女同學又適逢其會，接觸我講樓市之「呃雨嚟落」現象，而當時她早已升職加薪，銀行亦以這些客戶為目標，遊說她買物業，當年，樓價升了23％，本來應該是在40至45歲才能完成的三間樓投資法，小女學姐不足三十歲便完成，就算政府不撤招，估計她在五年內便可以買第四個物業，我問小女，她的學姐如何分配她的三個物業，小女說，一層自住，兩層收租，而自住的是最初買入的一層，最細最遠，我問點解唔住層最好，最大又是市區物業，小女竟然答，學姐話，賣花姑娘插竹葉，咦，原來我還未夠資格稱做物業投資者。