仲達言： 重拾升軌

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重拾升軌

仲達

2014年6月30日

中原城市領先指數CCL最新報121.16，比上周升了1.06%，打破了自去年12月初以來長期在120點以下徘徊的悶局，一口氣升穿了120及121點，超出了市場的預期，與歷史高位123.66僅差2%，大有破頂在望之勢，成為周末不少報章財經版的地產要聞。

例如，周末的蘋果日報作出如下報導：

「近期樓市有個怪現象，就是只要有樓睇，層樓就唔憂賣。利嘉閣鄧俊文稱，青衣藍澄灣1座高層實用485方呎B室，業主自住關係一直難約睇樓，直至本周五可睇樓後，即日7至8枱客睇樓，即日以405萬賣出。

中產屋苑也爆旺，鰂魚涌康怡花園24小時內連環4宗買賣。區內代理稱，缺盤嚴重，這4宗買賣有3宗「冇睇樓」，1宗連租約，反映買家已進入盲搶樓瘋狂地步，成交實用呎價11,205元至13,087元。另同區南豐新邨12座低層實用516方呎單位，用家不睇樓600萬元購入。」

這些都是旺市訊號，而旺市訊號，早已出現，絕非今天才見，像筆者於五月初，DSD微調之前已於<仲達言 - 反價重臨>指出：

「上周末，筆者的眼球被經濟日報的頭條新聞吸引，相信有不少看淡樓市者，會不願看見如此的市場動態，僅列出一些注目的標題如下：

頭條
二手升溫 將軍澳9天百宗成交
搶盤反價旺市訊號現 周末睇樓量3連升

內文
維景灣畔呎價，按月升7.6%
日出康城首都：怕失平盤，買家深夜趕簽約
麗港城：平盤一天即售出
新港城：優質戶反價沽貨
沙田第一城：呎價創屋苑新高

乍看上述標題，發覺麗港城的成交雖快，卻是平盤，不是利好消息吧？未必，該成交屬第14座的低層F室兩房單位(建築面積639方呎、實用面積517方呎)，屬面對屋苑一期商場之面壁樓兼對正商場排風口，排出來的油煙由快餐店至酒樓都有，據該區地產代理稱，第13至15座低層單位都屬受影響類別，部份住戶被迫長期不開窗否則成屋都有油煙味，亦曾有住戶難頂油煙味賣樓，因此這類單位普遍比同類單位平5-10%。

筆者翻查麗港城的成交紀錄，兩房單位普遍成交價介乎440萬元至500萬元，粗略推算平均價約470萬元，上述成交單位業主以450萬元放盤，僅一天後減價兩萬便以448萬元成交，比平均價僅低約4.7%，與一般低層兩房單位成交價相若------換言之，缺盤的程度，已經嚴重到買家莫視單位的衛生情況，無法以此再壓價，或者，若非缺盤，這類單位可能要降價至400萬元左右才有承接力，現在以448萬成交，根本是極速以高價成交！」

其時之一言蔽之為：「一言蔽之：反價重臨宜留神，旺市訊號莫輕視。」

豈料，之後一星期，政府立刻微調DSD以助換樓，希望市場釋放更多上車盤以紓緩上車盤因缺盤而爆升之局面，此政策又巧妙地令一手新盤較二手樓更受惠，故<仲達言 - 微調DSD之真正意圖>之一言蔽之為：「一言蔽之：益一手轉移視線，阻爆升真正意圖。」

然而，世事如棋局局新，一手新盤訂價貼市，引起大量超額認購，同時製造大批向隅客。購買力被吸引出來，不甘於繼續做無殼蝸牛者不在少數，導致多枱實客同搶一盤、深夜約業主簽約、業主從機場回來即被當場截住簽約等旺市才見的現象頻生，終於令CCL重拾升軌！

全港性反價潮，市場逐步由劈價、到市價、變成反價、甚至創出新高呎價成交，這個大勢，似是難以抗衡。傳媒訪問某些知名學者，他們好心地奉勸市民現在是小陽春，不久便會無以為繼，即使樓市再上升，政府又會出招打遏------現在樓市是否僅為小陽春，言之尚早。但政府要是再出招，購買力再度被遏抑，下次爆發的力度將會更大，更一發不可收拾；何況，現時的辣招、加上建築成本持續攀升，已令新界各區地價屢創多年新低，賣地收入慘不忍睹，與此同時，政府每年的開支不斷上升，如何是好？再出招是否明智，不言而喻。

正確的紓緩樓市上升壓力方式，是增加供應：那些既討厭樓價上升、反對地產霸權、又極力阻止新界東北發展計劃的反對派，到底知道自己有多麼矛盾嗎？

一言蔽之：購買力再度湧現，CCL重拾升軌。

今日地產新聞摘要0 20140630

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2014年6月30日

【明報】指，一手半年賣6542伙，大增五成，五大發展商吸金逾515億。今年上半年新盤市場持續熾熱。綜合市場資料顯示，今年1至6月錄得的一手私樓買賣註冊宗數，預料約6542宗及涉資619億元，比去年同期僅錄4424宗及涉資397億元，分別升48％和56％，創近4年來同期半年新高。

【蘋果日報】說，唱淡港樓市，料秋季跌價。本港樓市出現小陽春，瑞信亞洲區首席經濟師陶冬堅信，香港樓市未跌夠，現時只是調整初段，估計秋季起，樓價將顯著下滑，惟他不肯猜測跌幅。陶冬又指出，美國加息和內地樓市，仍是本港樓市面對的兩大不明朗因素。

【成報】稱，財爺：減辣或令樓市再亢奮。財政司司長曾俊華於網誌撰文指出，過去數年，由於利息持續處於超低水平，加上供應緊張，商住物業出現非理性亢奮，物業價格大幅飆升，泡沫風險急速增加。經過金管局6輪收緊按揭條件、政府3輪需求管理措施，才勉強改變市場對樓價只升不跌的預期，物業市場的非理性亢奮才稍為緩和下來。

【文匯報】指，新盤旺銷，樓市料保持平穩。今年上半年樓市交投先靜後活躍，尤其是政府於5月於立法會上建議將DSD換樓付稅期限延長至成交時才支付，加上發展商要交業績續以低於二手價推盤，令一手樓交投於5月及6月明顯回升。業界預期，全港下半年將有14,600個住宅單位可供銷售，料今年下半年樓市只會保持平穩，今年住宅樓價全年將跌5%。

【星島日報】指，發展局：四大發展商沒壟斷住宅市場。港府過去兩年積極推地，但社會有聲音憂慮住宅市場被大型發展商壟斷，令單位無法順利供應市場。發展局統計顯示，政府過去兩年推出五十九幅住宅地皮，當中九幅為四大發展商中的三家投得，可建單位三千八百多個，僅佔總數近一萬九千個單位的兩成，其他三十多家發展商投得的地皮，共可建一萬二千多個單位，而內地發展商的投得的土地則可建二千一百個單位。

【東方日報】指，GRANDAUSTIN累售421戶套82億。新世界（00017）及會德豐地產合作的西南九龍新盤GRANDAUSTIN，昨開售新一批共149伙，在首一小時售出50伙，截至下午四時售出131伙，項目過去三輪銷售暫售421個單位，開售九日套現近82億元，為新例後套現速度最快新盤。

【新報】稱，港零售業放緩，樓市添憂。今年4月份香港零售總值只有388億元，大幅下挫9.8%，但港府依舊企硬，拒絕採取挽救樓市的行動，隨時使到本港經濟失血過多。與此同時，中國人民銀行使出「定向降準」招數搶救經濟，避免硬着陸，港府實在值得向內地學習。

【太陽報】報道，天水圍地價，勁削近半。天水圍第112及115區兩幅大型限量住宅地，將會喺星期五截標，呢兩幅地係上個財政年度最後兩幅供應。不過，呢幾個月新界地價真係跌得幾快，劉Sir知道呢兩幅天水圍限量地估值亦一落千丈。

【信報】謂，長實嵐山千伙下月推。6月新盤銷情熱爆，承接火熱氣勢，發展商計劃7月乘勝追擊，繼逾千伙的大型新盤荃灣環宇海灣銷情報捷後，長實（001）旋即預告開賣大埔嵐山1期，將成為下半年首個矚目大盤，該盤單位總數有1071伙，發展商表示主力推3房戶吸換樓客。

今日地產新聞摘要 20140627

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2014年6月27日

【明報】指，信和突推逸瓏灣II，首批200伙，呎價11554元，與I期相若。儘管馬鞍山馬錦街地皮以區內地價10年新低批出，但信置（0083）與嘉華（0173）合作的大埔逸瓏灣I，昨天次輪銷售推出的170伙，依然售出127伙令樓盤累售增至330伙、套現逾35億元；信置趁勢昨晚突然以平均實呎14,308元，推出獨資發展的逸瓏灣II首批200伙，將於下周一發售。

【蘋果日報】說，宏安馬鞍山地建380伙。宏安（1222）聯同資深投資者楊奮彬旗下的錦華實業，合作投得馬鞍山馬錦街地皮。宏安昨表示，與錦華實業分別持有項目六成及四成權益，總投資額約16億元，料建380個單位，預計將於2017年初作銷售，同年底落成。

【成報】稱，陳茂波：拆遷不可能賠二百萬。反對新界東北發展人士要求「不遷不拆」，上水鄉事委員會則向政府「叫價」，要求政府向寮屋戶和沒有業權的村民，每戶撥500平方呎土地建屋，並提高拆遷賠償金額，由60萬元增至200萬元。

【新報】稱，政治爭拗引起的市場代價。樓市辣招推出這3年，不容否認對短期炒風，甚至投資的熾熱也成功產生了冷卻作用，到了今天，短炒近乎絕迹，連買樓收租這長遠投資也大幅減少。根據本公司客戶服務的問卷統計，買樓收租只佔整體成交量5至10%左右徘徊！而地產霸權的壟斷因為遊戲規則的改變也大減，工商舖亦在辣招下價格走勢日益回復正常，連舊區的收樓落釘亦受到很大牽制。

【信報】謂，美聯股東會變批鬥會，Apex要查數，太子女反指為搵錢。在去年10月藉大手掃入美聯集團（1200）股權，一躍成為第二大股東的Apex基金，一直炮轟主席黃建業對公司管治不力，雙方由之前的隔空互相數不是，至昨日終於在股東會上兵戎相見，火藥味濃。Apex營運總監繆宏邦更突然在會上提交要求召開特別股東大會的信件，聲言要「查數」，而美聯副主席黃靜怡亦不甘示弱。

【星島日報】指，屋苑議價稍增，低價賣地效應。馬鞍山地限量以低價批出後，令同區二手市場議幅增，個別單位議價空間擴闊至百分之三至五。

【太陽報】報道，貝沙連開12單搶晒鏡。今個月多個豪宅新盤蜂擁而出，搞到唔少區域嘅二手豪宅市場都靜晒，但係有啲低水屋苑就仍然成功突圍。好似做開港島南貝沙灣嘅代理老友同劉Sir講，今個月到依家個盤已經有12宗成交，按月多咗50%。

【文匯報】指，AUSTIN累收逾500票。會德豐及新世界於柯士甸站GRANDAUSTIN第三輪149伙昨日開始接受登記，消息指，累收逾500票。該盤於明日下午2時截票，當天抽籤安排揀樓次序，周日早上推售。

【東方日報】指，駱克道地舖減租4.8%。內地個人遊消費力大減，預料對銅鑼灣及尖沙咀等旅遊熱點地區的商舖租金造成影響，近期舖位更錄「凍租」個案。其中駱克道517號地舖獲服裝店以月租60萬元承接，較前租金減少約4.8%。

今日地產新聞摘要 20140626

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2014年6月26日

【明報】指，星展吳淑燕﹕內房可審慎樂觀，心理拐點出現，存貨量仍受控。去年獲《華爾街日報》選為香港最佳分析師的星展唯高達證券研究部主管吳淑燕認為，內地樓市確已出現心理拐點，但隨內地政府開始放寬樓市調控，加上主要城市的實質存貨量並不太高，她個人對內地樓市是slightlypositive（審慎樂觀）。

【信報】謂，鍾楚義︰樓價地價皆見底。近日樓市升溫，資本策略（497）執行主席鍾楚義認為，樓價及地價已經見底，豪宅不排除會再創新高價。集團除最快9至10月會發售沙田九肚山住宅項目外，亦會積極出售商業物業。

【東方日報】指，東北發展安置，拆寮屋難賠平房。新界東北發展爭議不絕，發展局局長陳茂波昨晚到粉嶺祥華社區會堂與村民見面，多名寮屋居民不滿拆屋只安置上公屋，還要審查入息和資產，但陳茂波坦言，寮屋無業權，難以平房作補償。反對新界東北發展的人士則不滿陳茂波沒有答應邀請，於明日到政府總部外與市民公開辯論，憤而離場抗議。

【新報】稱，新盤續超購，炒風趨熾熱。當市場在一片唱好聲中，無論一、二手均取得不俗的成交量時，道出了對後市的看法。市場換樓客及用家突然釋放出購買力，以銷情來看，釋放出來的力量也不少，這與發展商積極推盤及政府放寬雙倍印花稅換樓期有着很大關聯性，有不少準買家都想問樓價續漲不需要休息一下嗎？

【星島日報】指，舊契地「房屋」增高，地署：須補地價。針對有「房屋」發展限制的市區舊契地，過去一直毋須補地價即可重建增高，但因應九龍城最新一宗法院判決，地政總署昨日正式更新相關作業備考，表明日後相關舊契項目申請重建增高，發展商必需要改契和補地價。

【太陽報】報道，商廈交投恐歷來最靜。自從政府將雙倍印花稅制納入埋工商舖物業範圍後，商廈買賣就每況愈下，上半年登記料475宗。有地產代理老友就預期，今年下半年商廈成交量亦難超越500宗關口；早兩年升得唔錯嘅樓價，今年升勢將會大幅放緩，下半年估計整體樓價只係升約5%以內。非核心商業區內的商廈售價因樓面需求減少，有機會跌5至8%。

【蘋果日報】說，豪客減，還原做民生舖。二線舖租冧價？查實講緊「非一線舖」，即是身處核心零售區、食自由行條水的內街二線舖位。近年這類舖租吊高到一線價錢，以為無人接？事實又唔係喎，畢竟100蚊一碗車仔麵不是夢，難怪業主加到天價，仍有租客承接，始終羊毛出在羊身上。

【成報】稱，宏安7億摘馬錦街住宅地。地政總署昨日公布，上周五截標的馬鞍山馬錦街住宅地以7.038億批予宏安集團，相當於樓面呎價3515元，低於市場估值下限，並創同區地皮呎價10年新低。

【文匯報】指，美聯工商舖：「政策市」難大變。自去年政府加強調控，令工商舖交投量大幅萎縮，美聯工商舖（0459）行政總裁黃漢成形容，今年物業市道屬「政策市」，投資者入市審慎並非由於無資金，而是諱於政策因素，故預料下半年交投表現與上半年無大分別。

今日地產新聞摘要 20140624

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2014年6月24日

【明報】指，住宅租金升1.3％，近10月最大。快將進入傳統租務旺季，租金重新展現升勢。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，以該公司統計計算，上月份全港85個大型私人住宅屋苑的建築面積平均租金每方呎錄得22.9元，較4月份的22.6上升1.3%，為2013年7月以後10個月以來最大升幅。

【蘋果日報】說，辣招嚇窒收租客，盤源大減。政府為調控火熱樓市，以重稅壓抑買樓意欲，導致炒家及部份長線投資者消失，市場以用家主導。人人買樓自用，將單位出租的情況較旺市時大減，租盤告急，租客求租盤，無得揀兼難免捱貴租，政府一心用辣招撲熄樓市大火，卻緣木求魚，打亂市場機制，反推高租金。

【新報】稱，樓市瘋漲，破頂恐屬虛火，學者抱觀望態度，小心黑天鵝效應。早前港府為了壓抑樓市炒風，推出「3D辣招」，原意是令樓價有所下調，不過事與願違。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為近日接連錄高價成交的主因是羊群心理，一窩蜂而起的旺市假象。經濟學者關焯照認為破頂成交實屬情緒主導，以非理性的態度入市。

【星島日報】指，科學園突叫停工業園二手買賣。科學園轄下的三個工業園，近日突然叫停二手買賣，消息指出，若買賣雙方有意進駐或遷離工業園，日後只能透過科學園進行。業界人士表示，此舉將限制現有的工業園業主，未能通過二手市場買賣賺取利潤。

【太陽報】報道，西九商廈冧租8%失色。環球經濟穩定，企業對寫字樓嘅需求增加，租用成本自然上升。代理行一份最新數據顯示，全球寫字樓租用成本喺過去一年上升咗約2.3%。喺咁多個市場入面，香港中環就繼續排喺第二，平均每呎約157.2元，僅次英國倫敦韋斯滕德嘅180.2元水平；而香港西九龍嘅表現就差少少，租用成本按年跌咗8%，令到排名跌咗一級至全球第六位，呎租約104.5元左右。

【信報】謂，收租王永倫季內連沽12物業。過去兩個月二手市場量、價兩旺，收租大王永倫集團趁勢沽貨，單計第二季，暫已售出12項住宅物業，總套現超過8000萬元。集團最新沽出柴灣杏花邨一個中層單位，造價較兩個月前售出的較高層單位還要高4%。

【成報】稱，環宇套現逾百億逸瓏合推170伙。上周末兩日幾大新盤主導樓市，合共提供逾600伙應市，搶佔大量購買力。其中長實（001）旗下荃灣環宇海灣第四輪銷售，推出175伙，周末兩日售出近70伙，令項目累售數字破1,500伙，佔整個項目1,717伙的87%，套現金額料已逾100億元。

【文匯報】指，黃建業重整美聯增競爭力。本周四股東大會前夕，美聯集團（1200）第三大股東APEX上周再度開腔發炮。美聯集團主席及非執行董事黃建業昨接受傳媒訪問時指，APEX只是一班地產經紀，並非真正機構性基金，其說法是子虛烏有，不會回應。

【東方日報】指，三房樓價，兩闖癲峰。購買力全面釋放，當兩房戶售價推高後，業主貴賣貴買下，連三房戶樓價亦被迫上「癲」峰，粉嶺牽晴間呎價一日內兩度破頂。

今日地產新聞摘要 20140625

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2014年6月25日

【蘋果日報】說，大坑西邨居民，遞請願信促重建。四叔擬捐地，政府表明未有任何有關石硤尾大坑西邨的可行重建方案在手。房屋署物業管理總經理（西九龍及港島）呂廣輝昨日於深水埗區議會表示，就大坑西邨的發展，政府於年前曾與平民屋宇有限公司探討過有關問題，但當下未有任何可行之重建方案。

【成報】稱，陳茂波今晤村民，稱不能「不遷不拆」。發展局局長陳茂波今日下午6時半到粉嶺，就新界東北發展與當地的村民、鄉民、農戶及團體見面。陳茂波表示，絕無可能承諾「不遷不拆」，建議村民除了這個條件外，其他的地方大家可以冷靜下來商量一下。上水鄉委會主席侯志強表示，今天亦會到場擔任喜賓亦會向陳茂波反映發展的需要及提出合理的賠償方案。

【文匯報】指，萊坊：今年樓價將跌5%。全港下半年將有14,600個住宅單位可供銷售，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預測，住宅市場將出現兩極化局面，由於新盤供應集中在新界區，特別在大埔及將軍澳，這些地區的新盤將有銷售壓力，預料新界區錄得顯著跌幅，而港島區樓價則因供應少而保持硬淨。該行預計，住宅樓價在今年全年將跌5%。

【新報】稱，暑假租旺，全年攀升乏力。踏入暑假，又是租賃旺季之時。據美聯「租金走勢圖」資料顯示，今年5月份以建築面積計算的私樓平均呎租錄約23.78元，按月回升約0.8%。事實上，過去數年租金上行，自2009年以來錄5連升，但隨着今明兩年落成量上升，年內多個新盤排隊入伙，令租盤湧現，投資者為免丟空單位過長影響回報，往往會調低叫租，對同區租金帶來壓力，而今年首季租金已錄0.3%跌幅。

【明報】指，印度船王家族3.6億購新地元朗15舖。過往活躍於商廈市場的印度船王Chellaram家族，罕有殺入新界區購買舖位。土地註冊處資料顯示，新地（0016）發展的元朗牡丹街15至23號康德閣地下一籃子15間舖，近日由印度船王家族成員，斥資3.628億元購入，面積共約7420方呎，呎價約4.89萬元，屬市價水平。

【星島日報】指，白表「295爭1」，天利苑「超購」116倍。大澳天利苑剩餘居屋昨日截止申請，截至昨日下午，房委會共收到一萬零七十九份申請，超額認購一百一十六倍，綠表僅有五十六份申請，中籤機會相當高。由於今次計畫出售僅八十六個單位，白表申請者配額只有三十四個，須面對「二百九十五爭一」局面。

【太陽報】報道，豪宅盤交鋒，鬥到山頂。豪宅新盤最近一窩蜂咁湧出嚟，新地（00016）積極部署開售嘅山頂洋房新盤TwelvePeaks，今日啟動推廣加入戰團。同時，永義國際（01218）嘅何文田雋瓏最快日內開放現樓同開價。至於新世界（00017）等西南九龍GRANDAUSTIN今日推售85伙，尋日截止認購錄1,950個登記。另外，信置（00083）等大埔逸瓏灣I明售170伙就暫錄約1,400張入票。

【信報】謂，協成行精品酒店冀吸年輕客。協成行旗下中環精品酒店MaderaHollywood最快年底投入服務，由家族第三代方添輝主理，酒店將注入新元素，同時藉社交媒體推廣，希望引入年輕客源。協成行在去年購入的荷李活道53至55號全幢物業，及後集團改裝為精品酒店MaderaHollywood，負責該酒店的協成行助理項目經理方添輝表示，酒店將提供38個客房，可以服務式住宅概念作月租，但酒店半數房間將作日租之用。

今日地產新聞摘要 20140620

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2014年6月20日

【明報】指，GRANDAUSTIN累收2900票，超額13倍。兩大全新豪宅對戰明日正式展開。綜合市場消息，新世界（0017）及會德豐（0020）柯士甸站GRANDAUSTIN累積接獲逾2900票，以本票每張30萬元計，凍資逾8.7億元；如以樓盤明日發售209伙計即超額約13倍。

【蘋果日報】說，地監局處理代客墊支投訴。新盤大戰又再上演，代理為求開單不惜鋌而走險的個案屢見不鮮。地產代理監管局今年1月至5月已累積共29宗代理在銷售一手樓時涉嫌違規或投訴個案，包括代客墊支。地監局發言人表示，全部個案仍在跟進中，為確保調查公平公正，不宜披露詳情。

【東方日報】指，英皇張炳強：樓價易跌難升。因物業發展收入入帳出現真空期，英皇國際（00163）截至三月底止年度純利下跌逾69%，集團執行董事張炳強指出，旗下位於港島干諾道西項目將以現樓形式於第四季發售，由於屬全海景優質物業，故對銷售有信心。

【太陽報】報道，收地受阻橫洲公屋縮水。政府覓地建屋再受阻，因應收地出現困難，房屋署元朗橫洲大型公營房屋計劃大縮水，由原擬興建一萬七千個單位，勁縮至只有四千個單位，容納人口由原本五萬人減至約一萬二千三百多人，項目預計約於二○二五年完成。

【星島日報】指，阻新界東北發展，反助高樓價。立法會財務委員會，今天再議新界東北新發展區的前期工程撥款，無論是大樓內小部分議員的拉布，或者大樓外的示威，預計都只能稍為拖延，而不能阻止議案最終獲得通過。如果撤回撥款申請，取消計畫，市民捱貴樓、公屋排長龍的情況更不易消除。

【文匯報】指，西鐵八鄉項目料建6060伙。規劃署近日再向元朗區議會呈交有關錦田南一帶的發展細節，首度披露發展區內兩幅西鐵地盤的總綱發展藍圖。其中八鄉車廠地盤規模極為龐大，可建43幢不超過26層高住宅大廈，提供6,060個單位，屬近5年鐵路項目中最大型。

【信報】謂，房委會面對的財政困局。房委會坐擁的土地價值何止數千億，若把部分屋邨地皮公開發售，收入必可應付當年的建屋支出；又或是採用混合發展方式，與私人發展商合作，把地皮收益用作公屋的建築費。這些方案過去在房委會獨立年代一定可行，如今房委會已「公營化」，若由政府出面與發展商談判合作，極易引來「官商勾結、利益輸送」的指控。

【成報】稱，Q2二手註冊料創5季新高。據土地註冊處最新資料顯示，本年第二季至今（截至6月18日）整體物業註冊暫錄16,571宗，已超越第一季全季的13,988宗，按季上升約18%，次季二手註冊暫錄11,504宗，相比第一季全季的7,800宗大幅上升約47%，港置高級執行董事伍創業預計，二手註冊全季逾13,500宗，將創5季新高。

【新報】稱，天匯頂層貴絕亞洲，每呎叫價逾11萬。美國議息結果令加息步伐或再延後，「四叔」隨即搶飲頭啖湯，上載西半山超豪盤天匯新一批24伙的價單，涉及單位平均呎價61,230元。當中叫價最的46樓A室呎價達112,784元，扣除最高約23%的優惠回贈後，仍索價每平方呎86,212元。

今日地產新聞摘要 20140619

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2014年6月19日

【明報】指，中大商學院講師李兆波﹕磚頭提供穩定現金流，合養老。香港沒有全民退休保障，市民想老有所養，便要及早投資。中文大學商學院高級講師李兆波，在早前的國際房地及財經博覽會上演講，指在芸芸投資工具之中，「磚頭」除了可作自住外，因具長遠升值潛力和可以提供穩定的現金流，較適合作部署退休的投資工具。

【星島日報】指，土瓜灣項目收購呎價逾萬元。市建局昨日宣布以每方呎實用面積一萬零七十八元，收購土瓜灣道項目近一百三十個業權。有業主代表稱，近期樓市有所下調，喜見市建局的收購價仍未跌穿一萬元的「心理關口」，估計業主會普遍接受。

【新報】稱，地主拍賣農地「試水溫」。為加快連接新界東北發展區及深圳的蓮塘/香園圍跨境口岸工程上馬，農地炒風近年備受注目，「買地起棚架等收錢」隨處可見，不少地主伺機拍賣「試水溫」，新近有一批打鼓嶺涉銀主農地，不屬相連地，最終流拍收場，打破點石成金美夢。

【文匯報】指，一二手註冊半年料2.8萬宗。上半年新盤市場表現向好，同時帶動二手成交略為回緩。政府數據顯示，本港上半年一、二手住宅註冊量，較去年下半年分別稍增3.6%和1.7%。業界認為近期大型新盤熱賣，協同效應將繼續醞釀，估計本年上半年一、二手註冊宗數將達約2.8萬宗，屆時住宅註冊連續下跌3個半年度後首次回升。

蘋果日報】說，傳汪明荃入票GrandAustin。新盤爆發搶客混戰，其中將於本周六同日硬撼的三大焦點盤，消息指暫時共收到約3,800張票，凍資逾9.5億元。會德豐（020）與新世界（017）合作的尖沙嘴GrandAustin，昨傳出藝人汪明荃也入票認購。

【太陽報】報道，政府新租樓面增88%。產業署去年透過檢討使用辦公室的機制，鼓勵各決策局及部門定期檢討中短期內所需的辦公地方，而去年新租及續租辦公室樓面分別逾29.8萬與77.7萬方呎，按年分別增加88%與34.5%，由於去年政府需額外辦公室用地，因此期內租用的樓面較一二年增加逾14.7萬方呎。

【成報】稱，港置工商籲放寬活化工廈政策。政府擬於2016年3月煞停活化工廈政策，市場對此意見不一。港置至尊工商董事陳偉志指出，活化工廈政策實施後，不僅使業主及租戶受惠，又能減低工廈空置率，他呼籲政府能延長活化工廈政策，不宜將政策一刀切或提早結束。

【信報】謂，一手樓半年按揭勁增六成。上半年新盤熱賣，帶動新批一手住宅按揭貸款額按年急升60%，至341億元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，全年新批一手住宅按揭貸款額料達680億元，創2003年有紀錄以來新高。

今日地產新聞摘要 20140618

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2014年6月18日

【明報】指，會德豐東九地，3年賺40億，東座54億售花旗，創商廈成交紀錄。港府近年銳意打造九龍東為全新商業核心區，吸引銀行、保險公司陸續進駐該地區。會德豐地產（0020）宣布，與美國花旗集團達成買賣協議，以54.25億元作價，沽出旗下觀塘海濱道83號、預計明年底落成的OneBayEast東座全幢，創本港最大宗銀碼全幢甲級商廈成交，亦是花旗集團首度在港購入商廈。

【文匯報】指，施永青：樓市好轉「一時現象」。最近樓市有好轉跡象，一二手價量都有所回升，中原地產創辦人之一施永青對此形容為「只是一時的現象」，因為在外圍利淡因素、辣招影響下，大市向下調整的方向不會改變，最近一二手銷情好轉，主要是積累的購買力入市，加上早前雙倍印花稅修訂換樓期限，令不少換樓人士放心買樓。對於坊間認為樓市「已見底」的說法，他直言：「言之尚早」。

【信報】謂，市建局蝕23億，重建恐拖慢。樓價高企，惟市區重建局在截至今年3月底年度，業績卻5年來首度「見紅」，錄得23億元營運虧損。市建局表示，主要受3大因素夾擊，包括部分項目收樓受阻，無法如期推出招標、建築費倍增以及發展商出價審慎，影響項目要加大撥備。有市建局非執行董事坦言，這情況恐會拖慢市區重建步伐。

【新報】稱，辣招不辣，樓價大反彈？國際貨幣基金組織(IMF)發表全球樓市監察報告，指過去一年52個國家及地區當中，33個國家樓價上升，全球樓價按年升3.1%，而香港樓價去年第四季按年升逾一成，增幅排行僅次於榜首菲律賓，令本地樓價走勢再度成為巿場焦點。

【東方日報】指，長實32.8億售商廈項目。長實（00001）再出售香港資產！消息人士透露，長實旗下在建中的黃竹坑香葉道41號商廈項目，成功以約32.8億元易手，每方呎樓面呎價高逾1萬元。

【太陽報】報道，內地生跨境搶公屋。市場未見內地學生大規模搶租，但其實佢哋已經「做緊嘢」。有代理話，粉嶺公屋華明邨有低層三房戶，獲幾個即將嚟港嘅內地學生，透過師兄師姐用月租1.12萬元搶租，個單位月租一年升超過16%，月租隨時創新界北公屋新高。

【蘋果日報】說，4新盤逾600伙，周六互撼。昨午大埔逸瓏灣I突擊加推110伙，並宣布於周六開售的全數單位已公布價格單位，而荃灣西環宇海灣及柯士甸站GRANDAUSTIN亦分別於正午及傍晚時份公布銷售安排，再加上修訂價單並推售38伙餘貨的奧運站浪澄灣，令本周六將有624伙一手住宅單位開賣火併。

【成報】稱，5月村屋買賣量價創新高。今年5月新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得202宗，總值7.13億元，較4月的166宗及5.24億元，分別上升21.7%及36.1%。村屋宗數創2013年2月230宗後的15個月新高，而金額則創2012年11月7.60億元後的18個月新高。

今日地產新聞摘要 20140617

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2014年6月17日

【蘋果日報】說，殺入香港後花園，每呎2.4萬元豪購，內地客1億掃村屋。儘管近期豪宅爆發一輪蝕讓潮，惟仍有內地豪客趁淡市靜靜殺入香港後花園，一擲近1億元購入西貢相思灣路兩幢村屋，呎價雖未能打破四年前，區內輋徑篤雙號村屋每方呎3.22萬元的「天價」紀錄，惟成交銀碼卻創下歷來村屋買賣新高。

【成報】稱，空置基心小學擬建公屋750單位，容納2000人，2019落成。政府早前擬將黃大仙聖公會基心小學空置用地，改建成巨型插針式公屋，但項目被批評「太巨型」惹來反彈，房委會遂減少公屋層數，供應單位仍維持在750個，預計可容納約2,000人，預計2019年落成。

【信報】謂，白居二購買證快到期，盤源缺，嘉隆苑綠表售476萬創新高。私人住宅樓價回升，刺激買家爭相入市，連居屋第二市場（下稱「綠表」）也出現搶樓潮。據房委會記錄顯示，5月份居屋綠表成交合共315宗，按月飆升30%。

【東方日報】指，從房委會財政壓力說起。最近房委會舉行了例會，會上有委員發言表示擔心未來公屋增加建屋量，會令房委會的財政壓力大增，也對居屋可以補貼公屋的興建不表樂觀，現時房委會面對龐大的建屋量，在財政上的確不容忽視，也凸顯了公屋政策上的公共資源運用，將會是一個極具爭議的課題。

【新報】稱，蔡伯能暫無意拆場，要睇地區，成功屬個別例子。資深投資者蔡伯能：「今日拆唔代表聽日拆，聽日唔拆代表後日拆」。巿場盛傳蔡氏有意拆售旗下鰂魚涌英皇道萬利廣場一籃子舖位，據悉月租金超過60萬元。消息人士透露，鰂魚涌英皇道993號萬利廣場內的一籃子舖位，涉及總樓面面積25,639平方呎，現由投資者蔡伯能持有並有意拆售，惟未有進一步具體拆售計劃及意向價。

【星島日報】指，49%人料新盤加快推未帶動樓市。近期多個一手項目均順利「開紅盤」，加上多個新盤快將開售，令一手市場氣氛轉熾熱。

【太陽報】報道，GRANDAUSTIN加推70伙。兩大豪宅新盤收票情況理想，會德豐地產夥拍新世界發展（00017）的西南九龍GRANDAUSTIN，市場消息表示，項目累收逾1,100張，凍結資金逾3.3億元，項目昨加推70伙，定價計平均呎價27,658元，若以最高售價19.5%折扣計，折實平均呎價約22,265元，而信置（00083）等的大埔逸瓏灣I亦收逾700票。

【明報】指，金朝陽打造MIDTOWN為「名人飯堂」。面對自由行旅客消費放緩，而傳統旺區銅鑼灣食肆之多可謂五步一樓、十步一閣，要在區內突圍而出，就需有獨特賣點。金朝陽（0878）執行董事陳慧苓接受專訪時強調，集團新近落成的銅鑼灣MIDTOWN，希望藉打造為「名人飯堂」而成區內新地標。

【文匯報】指，中巴舊車廠補10.7億建甲廈。地政總署公布最新補地價情況，披露太古地產及中華汽車聯營公司Hareton旗下的黃竹坑道地盤，受惠工廈活化政策，批出工廈用途轉商廈的換地補地價，涉及10.7億元。根據中華汽車早前公布，Hareton會按計劃發展此地盤為一辦公樓作長期投資，預計將興建一幢28層高之甲級辦公樓。新地旗下沙田小瀝源工廈建酒店，亦批補價約3.52億元。

銀行如何衡量物業估值

王美鳳

中原按揭董事總經理

 

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=56367

在按揭貸款過程中，銀行需對借款人的財務狀況及還款能力作出評估，此方面本欄前文已提及；而銀行審批按揭需考慮的另一個範疇，就是如何衡量用作抵押的按揭物業。樓宇按揭以物業作為還款擔保及抵押品，當中按揭契約付予銀行權力，萬一借款人無法償還貸款，銀行將可行使權力收回物業變賣抵債，故此銀行在批出按揭金額前，先要確定樓宇當前市值及狀況，本文先談及樓宇估值方面。

銀行處理按揭申請時，一般會找估價行替物業評估價值，如買家已簽妥合約，一般只需衡量有關價值是否達致成交價格，即所謂「估足價」，如價值低於成交價，便屬於估價不足，若出現估價不足，借款人未必可獲銀行批出足夠貸款支付樓價尾數，又或需要多付首期資金，因為銀行會以估價及成交價之低者為準，再根據可承造之按揭成數計算按揭金額。例如單位的成交價是480萬，買家欲申請7成按揭，但銀行估值僅450萬，銀行便會以450萬計算7成按揭額，買家需支付的基本首期便由144萬增加至165萬。故此，若然買家沒有把握心儀單位估足價，於買入單位前宜先找銀行作口頭估價，以免出現估價不足而大失預算。

實質上，銀行物業估價或會基於不同因素下出現參差，第一，銀行之間採用多間不同估價行，估價行衡量樓價的準則亦不盡相同，故此銀行之間的估價或有差距；第二，今年二手樓市成交量持續偏軟，買賣拉鋸局面未有突破，有些屋苑單位既出現減價成交，亦出現歷史高位成交，而整體又欠缺足夠成交個案反映市值，導致物業估價較明顯出現參差幅度；第三，有些時候，銀行對叙造樓按的取態亦間接影響其採納之物業估值，例如銀行希望積極爭取按揭客戶，在競爭之下，可能會較傾向選用估值較高的估價行，若然銀行樓按取態轉為保守，則或許會多找數間公司之估價作比較，並以最低者為準。故此，若然所找銀行未能為心儀單位估足價，買家可嘗試再找其他銀行估價作比較。目前銀行樓按取態積極，若向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%-5%以內。

比較法是較常採用的物業估價方法，又稱為市場法，主要是以區內較接近估價日期之相類單位成交價作為比較，所以成交較活躍之指標性大型屋苑估價較易貼近市場走勢。很多時候，估價行還需要再加以當前樓價水平估算單位市值，尤其是成交量較少、流轉率低的屋苑或物業類別如村屋、唐樓及單幢樓等，未必有貼市的成交價作為參考指標；而事實上，部份銀行對於村屋及唐樓等之非主流物業類別會較為保守。雖然現時不少銀行已可為村屋及唐樓提供口頭估價，但由於村屋及唐樓有較大可能性涉及潛在問題，例如村屋是否有潛建物、有否車路直達、唐樓是否有合格消防設備或有否建構性問題等，最終銀行或需到達村屋或唐樓單位作實地視察方可正式確定估值及批出按揭。

不過，在現行按揭措施下，即使物業估足價，還需視乎不同樓價及物業類別等以確定可向銀行申請之按揭成數，目前僅限於700萬以下自用住宅物業方可承造7成按揭，但由於設有按揭額上限420萬，基本上600萬以上物業已不獲批足7成按揭。至於非住宅物業如工商舖或獨立車位，按揭成數已降至不可超過4成。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

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汪敦敬：樓市走向奢侈品化

每週樓市評論 

  汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14248

最近傳媒報章又「突然」一片唱好樓市，和之前一面倒唱淡樓市是相映成趣，這卻令很多人也無所適從，不少評論家更臨時轉軚令人啼笑皆非，筆者一向也評論今年樓市是先跌後升的，而多個月前，已不斷撰寫文章表示二手市場樓盤量愈來愈少，樓價是充滿著向上的壓力的！既然到了今日，已經印證了筆者的看法，我也在此再分享一些概念，我認為樓市正走向「奢侈品化」！

一個青花陶瓷可在拍賣會上以過億元成交，這些非日用品的高價格市場相信是奢侈品的表表者了，但如果我們了解一下奢侈品市場的結構就明白到，我們的房地產這重要民生正走向奢侈品化，但我強調這個局面不是政府造成的，是美元的量化貨幣引起的惡毒結果。

香港楼市符合了奢侈品市場的四個特性，包括(1)買家少：樓市辣招令到買家大幅減少，無入市的買家可能不會贏，卻也不會輸，財富聚積！實力亦可凝聚！遊戲規則改變令到成交少，可以入市的買家可能是合乎樓市遊戲規則容許入市的買家，亦可能是經濟三角形中最頂層的消費群！當如果樓市繼續上升的時候，富者可能因此愈富！(2)賣家有HOLDING POWER：樓市辣招令有資產者的再投資的風險和成本增加的時候，二手市場就會少人放盤，少人賣樓也少人再投資，既然無再投資，風險也會隨著時間因此愈來愈低了，業主的HOLDING POWER也愈來愈強了。(3)市場以低成交量作為運作常態：既然買家又少，業主又有HOLDING POWER，市場在互有實力的情形之下，成交就會自然少，於是市場低成交量就變為了常態！(4)因為市場只需要很少成交便可運作，所以只需要最有購買力的買家去運作：當少成交量進入常態後，就算樓市長期少成交量，樓價也不會容易下跌。

要深層次解決樓市問題的確是要政府能很大量地推出土地，只是香港人並不團結啊！

今日地產新聞摘要 20140616

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

 

2014年6月16日

【蘋果日報】說，馬鞍山地估值降一成。大埔白石角地皮低價批出後，同區新盤又低價開售，市場關注新界區地皮價值會否持續下調。本周五截標的馬鞍山馬錦街地皮，除了受整體新界區市況氣氛差影響外，早前同區的白石地皮成交價亦屬偏低，令市場對馬錦街地皮的最低估值調低至6.6億元，較之前估價再低逾一成。

【信報】謂，港樓價跌2.3%，全球排名挫至37。本港近年先後推出多項辣招，成功令樓價不再上揚，有調查指本港截至3月底的過去一年內，樓價跌幅約2.27%，排名由去年同期的第1位，跌至第37位。至於全球升幅最顯著的地區則為杜拜，按年升幅達31.57%。

【文匯報】指，大孖沙全年零買地，樓市小陽春恐虛火。本港樓市最近出現一個畸形現象，這邊廂新盤熱銷，大批用家換樓客湧入市場買樓，但那邊廂發展商卻對投地興趣缺乏，地價屢創新低。有學者直指，所謂新盤「小陽春」，其實夾雜了多項買樓優惠，樓價其實有跌無升，反而發展商減少投地，反映對後市並不看好，市民入市須小心「摸頂」。

【東方日報】指，拓土建屋頻碰壁，開發大嶼徒自欺。新界東北發展計劃陷入僵局，港府另闢戰線，眼光瞄準了大嶼山。發展局局長陳茂波近日披露大嶼山開發四大策略性定位，藍圖美則美矣，先生之志可謂大矣，但會不會又是畫餅充飢？開發大嶼山醞釀討論了多年，早前施政報告正式提出建設「東大嶼都會」的構想，並成立大嶼山發展諮詢委員會，研究具體發展策略。

【新報】稱，美難加息，供樓食盡低息期。國聯邦儲備局的「收水」行動應不會停下來，再進一步就是加息，但據一些經濟專家分析，美國即使加息，幅度也是溫和的。本港買樓人士的供樓壓力，應不會太大。現年60歲的前聯儲局主席伯南克表示，預期在他有生之年，不能見到聯邦基金利率重返長期平均水平，即是大約4厘的水平。目前美國息率介乎0-0.25%之間，顯示他覺得利率無力大升。

【明報】指，海瀧珀呎價5.5萬，創新界新高，青龍頭價媲美南區，4幢洋房沽3幢。信置（0083）日前雖然低價開售大埔逸瓏灣I，但對昨日開售的新地（0016）青龍頭海瀧珀未有影響，昨日開售四幢洋房，其中三幢已即日沽清，成交價由1.15億至1.6億元不等，呎價介乎4.65萬元至5.58萬元，發展商單日已套現逾4.1億元，其中1號大屋以1.6億元沽出，呎價高見55880元，刷新新界區洋房呎價紀錄。

【成報】稱，「港人港樓」喜雅租金回報率逾4厘。本港首個「港人港樓」深水埗喜雅首批單位剛過SSD兩年刑期，屋苑除去買賣放盤湧現之外，租務氣氛亦不俗，市場最新錄得即睇即租喜雅一兩房戶，月租1.6萬元，業主投資回報逾4厘。

【太陽報】報道，二手破頂盤，七成超估價。樓市減辣，全城搶盤谷起樓價。本報統計所得，三月份至今二手市場最少錄逾40宗創同類、甚至屋苑呎價新高個案，當中佔約70%個案做價較估價高，差幅約2%至近16%，不少更為新界細價盤。

脫苦海： 隔山買紙

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon

有週刊以日本置業為題，質疑到日本置業的穩妥性。自去年日圓匯價下跌，投資日本物業耐不耐成為網上話題，除了有博客及Facebook定期介紹外，更有一些日本物業中介公司來香港招商，甚至有一些日本置業的專著出版。

或許是過去數年香港樓價節節上升，令到市民有樓價上升預期，既然在香港未能置業，就不如想想到外地置業，除了日本外，國內、東南亞，甚至遠到歐洲美國澳洲都有來港賣樓，可見已成為一門產業。

如按照週刊內容所述，類似的置業方式就未免另類，首先是就算飛到當地，也無法親到物業，由於這些都是連約盤，買家只能到屋外或Google Map「瀏覽」。而由於港人不能到日本開立戶口，所以就不能在當地做按揭，只能通過中國銀行駐當地分行辦理。

而付款的方法，並不像香港交予律師樓辦理，而是直接付款給中介公司，由中介公司到當地辦理，買家會得回一份日文的房產證明。

對於一項睇不到，看不明的事物，卻又有人真金白銀去參與，甚至有人牽頭集資成立類似Reits的基金去購買一籃子的日本物業，都有很多人萬萬聲投資，自然有其吸引之處。

投資日本樓經常被提及的賣點，是入場金額不像香港買樓那麼高，數十萬都可以買到物業，而租金回報據稱有十厘左右。當然，背後隱藏的暗示(hidden agenda)是租金回報高，又可以搏升值，可是在日本置業，外匯風險和稅制。

雖然過去一兩年日本樓價都有明顯上升，可是比對於同期日圓匯價下跌超過兩成，所謂升值也是乾歡喜。至於租金回報以及升值回報，也要被當地政府抽重稅。

如果購買的流程真的一如週刊所述，那就真是連隔山買牛都不及，牛起碼行埋去可以看得到，模得到。如果買樓真是無得睇，只是得回一張房產證，倒不如學四叔話，去買地產股，又或者像領匯那樣的房產基金(Reits)，起碼拿著年報，到旗下物業參觀，都不是在門口望一望就算。

汪敦敬：樓市宏觀調控 四個階段

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14246

 
汪敦敬

祥益地產總裁

世事難料，近年國際金融大局遊戲規則急轉彎，不少朋友在有異於過去的市場秩序下吃了不少虧，幾年前筆者提出貨幣政策與樓市的關係，很多人都不明所以，到了今日，大家也看得懂了，所以我打算在此分享我對宏觀調控的看法，因為隨著金融海嘯的發生，其實連歐美各國也融入了不少社會主義的行政方式，金融和政策上也紛紛以宏觀調控的概念去限制放縱的投資活動，當然，香港近年推出的樓市辣招其實也是宏觀調控的框架。
根據維基百科的解釋：「宏觀調控（簡稱宏調）是政府實施的政策措施以調節市場經濟的運行。在市場經濟中，商品和服務的供應及需求是受價格規律及自由市場機制所影響。市場經濟帶來經濟增長，但會引發通貨膨脹，而高潮後所跟隨的衰退卻使經濟停滯甚至倒退，這種周期波動對社會資源及生產力都構成嚴重影響。所以宏觀調控是着重以整體社會的經濟運作，透過人為調節供應與需求。」看以上的解釋就明白到宏觀調控其實在概念上是配合到現在國際的大形勢的。

以下我想說我認為在樓市中宏觀調控的四個階段和進化。
(1) 全面性的收緊
傳統宏觀調控給人的感覺都是「收水」，收緊市場的銀根令到投資活動不可以過份活躍，這種做法雖然可以成功鞏固到市場、避免到泡沫的發生，但是卻不可以改變到社會的財富分配及貧富懸殊，因為有錢人的在宏調之下財富更鞏固，對製造社會的財富轉移長遠並不兼顧到。
(2) 選擇性收緊，拔尖規管，資助補底
金融海嘯之後，宏觀調控少計也已經在中國運作了二十多年，所以開始更進步進行選擇性收緊，針對有資產者以限購令等措施作規限，另外再計劃建設以千萬計的保障房以助草根置業，以補充宏調欠缺的新陳代謝、財富轉移功能。
(3) 剛性購買力累積，最後傾瀉釋放
一個原本澎漲的市場若受到選擇性的抑壓，其中沒有抑制的部份(無產者上車群眾)便會在聚積後始終會有傾瀉的結果。在去年尾及本年初時，內地樓市曾出現小陽春，這正是剛性購買力聚積的結果，但是，這正是宏調後期的迴光返照而已。
(4) 終極調整，返璞歸真
很多人認為，樓市在宏調下，被抑制的樓市板塊將會下跌，沒有抑制的樓市板塊(如上車樓盤)會表現較出色，卻其實，正因為被抑制的樓市板塊購買力受壓住，市場根本沒有機會下跌，沒有人下注自然沒有贏和輸了，反而在供應不斷增加後，沒有受抑壓的樓市板塊雖然初期表現較出色，但在供應增加後，沒有抑壓的購買力反而有機會表現出後力不繼，到了這時樓市才是真正下跌尋底，市場於是在宏調下返璞歸真，也得做到自由經濟的循環作用了。

今日地產新聞摘要 20140613

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年6月13日

【明報】指，地監局新CEO﹕首5月一手投訴升五成。一手市場多盤齊發，部分「惹火」新盤出現大量「水分票」及代客墊支問題，惹來地產代理監管局（下稱地監局）的關注。新任行政總裁韓婉萍接受訪問時表示，今年首五個月，地監局共接獲158宗投訴，較去年同期209宗跌24%，當中有21宗涉及一手違規個案，按年升五成，相信是與一手新例實施後當局加緊巡查有關。

【蘋果日報】說，食正減辣，換樓客料追捧。會德豐就去年底傾銷尖沙嘴The Austin後，已即時申請第二期Grand Austin的售樓同意書，除因為當時向隅客數字已反映，對富有高鐵概念的豪宅樓盤興趣濃外；月前政府修訂把DSD換樓期限延長，亦有利一手樓，今趟食正消息按去年計劃推新盤，預期可收到同樣效果。

【信報】謂，IMF警告港樓市現泡沫。環球樓價近年屢創新高，國際貨幣基金組織（IMF）警告，現時不少國家及地區的樓價已遠高於歷史平均水平，且有持續上升之勢，其中香港樓價按年增約10.3%，全球升幅第二大，僅次於菲律賓。國基會認為樓價高企已成為經濟穩定的最大威脅，呼籲各國採取行動，防止樓市泡沫爆破。

【東方日報】指，「雙重」住戶八年房協房委懶理。本港房屋資源寶貴，輪候冊上的市民達廿四萬，不少人慨嘆上樓遙遙無期，但有人被揭發竟同時佔用房屋委員會及房屋協會兩個公營房屋機構轄下單位長達八年，變相獲雙重房屋資助，公共資源遭濫用，暫時已知有七宗類似個案，惟當局並無積極跟進，因此，申訴專員公署決定主動出擊調查。

【新報】稱，「港人港樓」價被搶高。房屋政策繼續是市民的關注重點，不過改善市民住屋不能只靠口講，對於政府如何化解市民置業難題，打擊以渾水摸魚方式炒樓，似乎仍未見效。港人港地是今屆政府的一個重大政策，主要針對非港人的買房行為，房協於2012年中推售的深水埗新盤「喜雅」，當時標榜只向港人發售，買家揀樓前要登記身份證，但不設二手轉售限制。

【星島日報】指，做好前期工夫免驚險收樓。市區重建局在深水收樓出現驚險場面，一位業主爬出窗外作跳樓狀負隅頑抗，最後市建局出動幾個保安壯漢把他抬到街上，當街與業主家人糾纏一番。事件主要有兩點惹人議論：一是補償，二是手法。

【太陽報】報道，GRANDAUSTIN低開3成。新盤再現低價搶客，會德豐地產及新世界（00017）等合作的西南九龍GRANDAUSTIN昨突擊開價，首張價單139伙，平均呎價約26,244元，買家享最高售價19.5%折扣，折實平均呎價約21,192元，比1期做價為低，較九龍站主要二手屋苑市價更低逾30%，折實最低入場呎價約17,526元，料打擊同區二手豪宅屋苑。

【成報】稱，上月二手夾屋成交創4個月新高。二手樓市成交近月重歸熾熱，今年5月二手夾屋買賣合約登記錄得14宗，總值6,045.8萬元，較4月的7宗及2,944.6萬元，分別上升1倍及1.05倍。5月的登記是繼今年1月的14宗及6,428.0萬元之後，創四個月新高。

【文匯報】指，呂志和：新盤因辣招減價逾10%。嘉華國際(0173)昨舉行股東會，主席呂志和在會後表示，近期在辣招影響下，樓價亦見回落，多個新盤減價逾10%開推。嘉華旗下將軍澳66D1區項目擬於年尾開售，呂志和坦承，在同區即將有多個大型新盤推售，旗下項目一定會受壓，但強調會因應市場調節售價。

今日地產新聞摘要 20140612

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2014年6月12日

【明報】指，標普符蓓﹕小心細內房商債務違約，賣樓套現追不上債務增速。內地樓市交投急劇萎縮，而四月份內地百個城市綜合樓價更兩年來首度下跌，市場擔心一些內地發展商會出現資金壓力，甚至會有債務違約風險，從而衝擊內地以至香港的金融體系。信貸評級機構標準普爾亞太區企業評級資深董事符蓓日前在該公司舉辦的網絡研討會上指出，內地樓市和發展商確實出現資金緊張情，估計會有更多的小型發展商出現違約。

【蘋果日報】說，將軍澳新供應，半年逾3,100伙。將軍澳南市中心共有11幅限量土地，估計可建單位多達7,000個；加上日出康城3至5期項目，合共提供近5,000伙，逾1.2萬伙新供應將於未來兩、三年排山倒海而來。在供應不斷的情況下，料發展商會以貼市價及提供大量優惠推盤，對區內二手樓價構成壓力。

【信報】謂，陳茂波︰無迫切推港人港地。發展局局長陳茂波昨日在立法會上指出，由於政府推出的需求管理措施已有效大幅減少非本地買家對住宅單位的需求，現時無迫切需要在其他用地實施「港人港地」措施。

【文匯報】指，保供應急推大埔流標地，呎價或穿3000新低。大埔白石角科進路地皮年初流標，引起市場嘩然。本報獲得獨家消息，接近政府中人表示，該幅流標土地將納入今年度賣地計劃內，並安排下季(7月至9月)「翻叮」。由於毗鄰科研路地皮上月剛以極低地價成交，測量師對科進路地皮亦不感樂觀，甚至預測每呎樓面地價不足3,000元，估值僅21億元，造價有機會再創新低。

【東方日報】指，前講師也劏房發「港漂」財。本港大學宿位僧多粥少，連帶研究生宿位也奇缺，有大學要「五人爭一宿」。由於內地研究生數目急增，這批無處容身的「港漂」學生，成為劏房及床位的新客源。最近有前大學講師亦分一杯羹，將石硤尾兩單位改裝成十多間劏房，專門租予內地女研究生；同區亦有只招待「女港漂」的床位出租，業主更刻意以簡體字作宣傳，因租金比區內租值低逾一成，床位長期爆滿。

【新報】稱，樓股市場「水」到渠成。早前金融市場傳來重大消息：歐洲央行宣布新5招救市，包括減息至0.15厘之新低，將存款利率降至負0.1厘，又不排除進行大規模量化寬鬆（QE）等，冀大開水喉以拯救歐元區經濟免陷入通縮。與此同時，中國央行早前亦接連宣布，加強降低個別銀行存款準備金率力度，向市場釋放資金，變相亦是另一種「泵水」政策。

【星島日報】指，樓換樓住大澳助子女上車。大澳天利苑八十五個居屋單位昨正式接受申請，房署首日收到近一百份申請，即錄得「超額認購」。大澳居屋交通不便，然而在六十四萬至八十九萬元的低樓價下，不少市區上班族亦加入申請大軍，亦有為子女遞表的家長稱，除會提供金錢援助出首期和供款，更會「身體力行」搬進天利苑單位，騰空市區現址讓子女居住，方便在市區工作。

【太陽報】報道，新盤排隊下半年交鋒。新盤市場嚟緊下半年百花齊放，勢掀起一場新盤大混戰。好似新地（00016）尋日就公布咗荃灣西海瀧珀4座洋房嘅銷售安排，嚟緊星期日會正式銷售。下個月就輪到山頂TwelvePeaks公布價單，唔排除以招標形式出售。部分發展商就認為下半年多新盤推出唔會有壓力，反而可以帶旺氣氛，又可以畀買家有更多選擇。

【成報】稱，上月二手公屋買賣額錄1.19億創新高。2014年5月份二手公屋買賣合約登記錄得62宗，總值1.19億元，較4月的42宗及7,347.7萬元，分別大幅上升47.6%及62.4%。今年5月的金額突破2013年7月的1.03億元舊紀錄，是創2000年9月有紀錄以來近14年歷史新高，而5月宗數是創2013年7月之64宗後的十個月新高。

諗sir: 現在買第二層樓是否安全?

http://homebloggerhk.com/?p=23621

本人在兩個月前留意你的blog ,發現非常有用，會報讀有關課程，現有以以下問題，本人45歲，月入$25000 , 太太40 月入$25000 ，本人單名擁北區火車站24年齡物業，租$9700 ，物業估價$3.2 m（買1.07m），按揭（0.3 m) 7-8 年，每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學（3歳和5歲），所以兩年前出市區租樓（現月租$14000），每月沒有儲蓄或兩三千（因沒有父母免稅額)，太太想今年9月不工作照顧小朋友，現金大約80 萬，股票大約50 萬，因之前沒有加按想法，所以錯失兩年2層樓升值機會，現有以下想法

1）短期在沙田火車站附近買第二個自往物業
2）在屯門用太太名再買第二個物業主租出，繼續租市區，但由於現在樓價很實在很貴，280 萬至350樓，一是實用太細（300 以下) 或二是遠離市區，租金又貴，所以很多人都不能付擔，我上一個租客就是早年放樓，然後租樓，最終上年破產，還有之前放樓的業主，97買第二層樓，在樓價急跌下，最終將第一層樓低價賣給我，所以在高樓價買第二層始終擔心，還有，現在好似經濟好，失業率低，但我發現多個一個朋友的公司開始出現裁員或業務向下。

ANSWER:

要解答此案的重點是: 「現在買第二層樓對我可能好安全、不過對我個朋友未必係。」咁睇下呢位讀者財政狀況如何?

家庭收入(25000+25000)=50000，借貸力為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil。已借按揭為30萬，即已用借貸力為30/647 = 4.6%。現正租緊樓、讀者單名擁上水物業，租出收$9700所以收正現金流9700-3800 = $5900。太太想九月開始唔做野、現金加股票130萬。學佢咁講、之前唔識加按，所以錯失了一次機會、而家返手做會否瀨野?

投資八成八是講計數、識計知風險便贏面大增。至於淨低那12%係講感應、或有人用藝術去形容。筆者自己都唔敢講自己投資係去到藝術層面，你知諗sir都係懶底、每月收夠數就去陪下屋企人、再唔係坐低睇下書或聽下恐怖在線既地產鬼故都好。投資12%既藝術都係留比索羅斯同巴菲特。至於讀者層上水中心、賣比你個業主焗賣蝕錢、上手個租客住到破產、勸讀者都係咪搬入去住。細心一想佢上水租客賣樓之後、如果有預留5-6年租金、佢又點會破產呢? 定係該位人仕投資無道、輸哂賣樓套現既錢? 至於97年賣樓比你既業主、如果唔係借得太盡，佢又點解要焗賣? 這好比2007年在私銀大做既I KILL YOU LATER(Accumulator) – 正名係累計式股票認購期權，如果你唔貪心借錢買貨、最worse都係成張Accumulator接哂港交所股票、二百幾三百蚊接、不過接貨係唔使死! 最多做蟹、而且帳面數輸哂都係一半(計現港交所$140而接貨價當年平均$280吧)。真正比人kill左的，係班貪心要用一控四既盲毛，同時遇上被call loan又要接貨既壓力、唯有焗斬。

讀者已用借貸力係好少、太太更是9月就唔做野，好快手襯太太有野做時利用佢將消失的借貸力。將上水樓套現至五成、套有3.2*50% – 0.3 = 130萬。夾埋自己手上現金、去市區用BUDGET四百萬買間二手樓住吧! 套出130萬再加埋讀者自己130現金加股票，比五成首期買間400萬市值既樓夠數仲有突。到時讀者控有兩間樓、每間樓結欠只為現市價一半，手頭上仲有成60萬現金，那讀者資不抵債被銀行CALL LOAN的情況是: 香港樓市急跌六成。

計及香港97年至今、最急是一年跌四成、當年炒到咁癩再抽高向下踩都只係跌四成! 最尾由高位跌七成係由97-03累計的、足足六年，只要你有些少儲錢能力再加上六成防守力就算就黎一次都捱得過。比筆者自己有跌五成既防守力已好足夠、李生都話比到五成首期買期算合格! 君見現時係香港有人好似九七年咁、每日摸貨唔返工嗎? 買樓排隊有冇得炒籌? 永遠都係、阻礙你成功的只有你自己、唔係人地。另外如果想襯市跌到最低先買既人一係佢好有錢、無需要理財。或是係一個樓市花生友、只睇唔落手。

再進一步讀者太太實可九成上會、將慳返唔比首期的錢投入渣打銀行永續債、2016年前四厘幾YTM、2016年後可會被EARLY CALL 或用約(4.2%+GILTS率)再收五年息。點都好即係債券息口高過樓按利息。當然對於債券的買賣及保本/不保本性、要有更深入之了解。攪得好讀者新買400萬樓用太太單名只付一成首期、省目四成首期160萬收息可由7-16%不等(即$9333-$21666一個月息)，點做要看清各位情況再配合。寫到此真的覺得和讀者有點相逄恨晚、如果早三年計劃根本老婆份糧今日有定冇都無所謂。

今日地產新聞摘要 20140611

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2014年6月11日

【明報】指，逸瓏灣獲批預售，料撼GRANDAUSTIN。信置（0083）部署重推大角嘴奧朗‧御之際，同系與嘉華（0173）合作的大埔白石角低密度項目逸瓏灣（圖）第1、2期，剛獲批出預售樓花同意書，並於昨晚上載樓書，最快今日向傳媒開放設於奧海城2期商場的示範單位。

【蘋果日報】說，大坑西邨或重建，居民有撐有反。人稱「四叔」的恒地（012）主席李兆基，日前表示有意捐出石硤尾市區地興建居屋，外界普遍估計為樓齡近半百年的大坑西邨。惟邨內有居民反映，有部份並非經常住客的租戶，只希望可繼續獲得平租，與希望改善居住環境的街坊立場有矛盾，邨內對項目重建明顯未有共識。

【東方日報】指，趙苑申改劃，城規會勢否決。東方報業集團去年底報道，薄扶林豪宅趙苑一間獨立屋雖已坐擁無敵海景，但仍霸佔屋後官地，僭建私家花園，闢建「海天一色」泳池，業主還向城市規劃委員會申請更改土地用途，企圖將霸地行為「合法化」。城規會後日開會審議有關申請，規劃署表明反對，指綠化地帶不應供申請人作私人享樂之用，意味城規會很大機會否決申請。

【新報】稱，梁志堅料地價不會大跌。會德豐（0020）副主席兼執行董事梁志堅昨在股東周年大會後表示，雖然近日大埔白石角地皮以低於市場預期的價格批出，但相信未來政府推出地皮的價格不會顯著下跌，因為地價主要視乎地點，交通不便的地區的地價最終會回順。

【成報】稱，上月逾千萬豪宅錄526宗買賣，近5個月最多。綜合土地註冊處最新資料，上月全港共錄526宗價值1,000萬元或以上的住宅買賣登記，較4月之451宗增加17%，連升兩月外，更屬近5個月最高；同期成交額則按月增加3%至約112.53億元，增幅稍遜。

【文匯報】指，會德豐賣樓目標維持100億。港府對樓市調控的辣招未減，會德豐(0020)主席吳宗權昨於股東大會上表示，集團預計未來2年至3年香港樓市會持續有辣招的情況，已做好適當的評估，今年賣樓目標維持去年100億元，包括柯士甸站住宅項目GRANDAUSTIN及觀塘寫字樓項目ONEBAYEAST。同時，集團於年初已清還債務，做好美國加息預算，未來14個至15個月再無債務到期。

【星島日報】指，稅局：BSD交易急跌86%。稅務局公布，今年五月錄得買家印花稅（BSD）的住宅交易，合共有二百九十三宗，按月大跌逾八成六，創自今年三月徵收該稅款以來的新低，合計涉及五億六千多萬元BSD稅款。另外，上月涉及額外印花稅（SSD）交易共六十四宗，較四月減少一宗，涉及稅額一千六百八十萬元，平均每宗涉稅約二十六萬二千多元。

【太陽報】報道，細價樓爆搶手快有。政府推出雙倍印花稅後，無論商業抑或住宅，細價物業都係買家搶購目標。資深投資者林子峰嘅深水埗SoHoWEST西九龍商務中心80個服務式寫字樓，售價30餘萬起，尋日唔使一個鐘就賣晒，套現約1.5億元。

【信報】謂，首季全球樓價升0.6%，本港排第28。萊坊最新一份《全球樓價指數》報告指出，今年首季全球樓價升0.6%，較去年第4季的1.2%放緩，其中本港的樓價指數在首季跌0.4%，按年計算仍有2.8%升幅。

今日地產新聞摘要 20140610

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2014年6月10日

【蘋果日報】說，四叔擬捐地起居屋，石硤尾大坑西邨機會高，將建5,000伙。曾說過「懂聚財，亦要懂散財」的恒基地產主席（012）李兆基（四叔），繼早前打算捐出7幅地皮後，昨又披露有意捐出位於石硤尾的市區地，用作興建約4,000至5,000伙居屋。

【成報】稱，優先處理寬敞戶7600宗。房委會去年年中全面放寬公屋寬敞戶計算標準，並於去年10月起生效。房委會表示，目前需要處理的寬敞戶個案約近3萬個，當中「優先處理寬敞戶」個案約佔7,600宗，未來3年將會集中處理。

【東方日報】指，元朗地起資助房屋計劃觸礁。恒基地產主席李兆基捐地供房屋協會興建售價約百萬元的資助房屋計劃觸礁。「四叔」李兆基昨表示，元朗馬田壆地皮將改與非牟利機構合作，希望可建成提供一千個單位的青年宿舍。據悉，由於李兆基認為捐地建資助房屋計劃未必有助青年人上車，因此決定將地皮交予其他機構興建青年宿舍。房屋協會主席鄔滿海對計劃最終告吹感「小小失望」，但稱尊重李兆基的決定。

【新報】稱，未來5年改劃地稱冠。大埔屬未來供應重鎮，除了是今年賣地計劃內的供應龍頭，據發展局年初提交的資料，未來亦將有超過20幅土地計劃改劃住宅用途，供應排山倒海。今年的賣地表中，有7幅屬大埔區地皮，更幅幅均為大型地皮，涉及土地面積及樓面供應均為各區之冠。不過，大埔區供應多，並非只是今年的事。

【星島日報】指，GRANDAUSTIN快開價。多個新盤正醞釀推售，剛已上載樓書的尖沙嘴柯士甸站GRANDAUSTIN，銷售工作進入大直路，最快可望本月中開價。
【太陽報】報道，豪宅追落後肯減即走。買家趁樓市氣氛轉好，近期猛追落後，好似港島南貝沙灣，一般每月只係得幾宗成交。不過，今個月表現大勇，劉Sir聽區內代理老友講，暫時已經有約7宗成交，逼近上個月全月約8宗水平。

【信報】謂，美聯月底股東會，Apex揚言炮轟管理層。美聯集團（1200）月底舉行的股東大會，勢成兩大股東戰場，基金Apex重申屆時將會到場向集團作出質詢，又指只要待股價合適，便會提出全面收購。Apex營運總監繆宏邦昨表示，本月底必定會出席美聯股東大會，屆時將向管理層提出質詢，包括集團在虧損的情況下，主席黃建業家族成員仍舊支取高薪的問題，集團又向公司董事租用物業。

【明報】指，奧朗最快今重推，首批50伙。市場預計柯士甸站焦點豪宅GRANDAUSTIN最快周四開放示範單位前，信置（0083）及市建局合作、現餘100個貨尾待售的大角嘴奧朗‧御（下稱奧朗），日內亦公布首推50伙的價格及對外開放示範單位，以搶佔客源。

仲達： 魅力荃城

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達

2014年6月9日

荃灣，是惹火的地方。

繼荃灣西站五區灣畔地皮、六區地皮相繼以高於市場預期之地價推出引來全城哄動後(筆者其時亦曾撰文數篇論述，如逐鹿淺灣系列)，近日荃灣西站七區之項目環宇海灣之首批單位收票數量，竟達13,000張，超額21倍，創去年一手新例推行以來新高，大幅拋離第二位之迎海．星灣(8,000張)約六成，更打入史上新盤收票紀錄榜第五位(頭四位為灝景灣一期、東港城、珀麗灣一期、海逸豪園綠庭軒)……雖然，有不少人眼紅，又質疑地產代理墊支入票使收票量嚴重「發水」，惟第二批單位之收票量近7,000張，也屬極高水平，要記着，銷監局及地監局已高度關注此盤銷售情況，多番放蛇嚴打墊支入票。

究竟這個新盤有何魅力，可以吸引大量換樓客，重啟換樓鏈？

有人認為是政府微調雙倍印花稅DSD明益一手樓所致，筆者對此頗有保留，事實上，比環宇海灣首批單位早一天開售，套用一句業界術語：「截擊」環宇海灣的旺角麥花臣匯，收票同樣超額，惟首批單位推出102伙，只能成功售出46伙，比起環宇海灣首批591伙單位幾乎全數於首日售罄(首日589伙、翌日2伙)，有明顯分別。

即是說，環宇海灣的定價十分吸引？

以定價而論，首批單位定價由實用呎價九千多至一萬四千多，即使計及最高15.75%折扣，折實呎價範圍由七千中至一萬二千左右，比起同區的萬景峯及御凱低，卻與楊屋道三寶(又稱工廠三寶：爵悅庭、立坊、樂悠居)差不多，主要優勢是比上述屋苑更近荃灣西鐵站及海濱長廊，卻同時承受樓景、墳景、公路景及噪音的影響，被某些傳媒大肆批評……而呎價比萬景峯及御凱低，反映的是後兩者更近荃灣市中心、又有大型商場及鄰近更多社區設施之差別------客觀而論，環宇海灣的定價屬中間落墨，談不上十分吸引，部份傳媒以劈價形容，有違事實。

那麼，到底為何環宇海灣可以熱賣？

歸根究底，是舊區的潛在換樓客源非常多：荃灣已有五年未有新盤，餓盤已久，只要新盤不是以高溢價推盤，呎價合理，就會蜂擁而至。另外，深入分析呎價，會發現除了兩房單位呎價稍高外，三房及四房單位的呎價比附近的二手屋苑低，對換樓客來說仍是值得購入。更宏觀點看，荃灣雖屬新界市鎮，但與港九市區相距不遠，通勤時間尚短，又有不少舊區的街坊小店及食肆可供選擇，比某些只有商場的新市鎮，更討人歡心。

環宇海灣的每呎成本，據稱不足五千元，能以現時的呎價推盤，已獲利甚豐；此時，筆者想起2012年中長實以每方呎樓面呎價僅4309元投得荃灣西站五區灣畔地皮，連同發展成本每呎可能僅約七八千元，想必為另一獲利極豐之項目------超人的眼光，就是非同凡響。

一言蔽之：魅力荃城沒法擋，更建鼎盛無得輸。

今日地產新聞摘要 20140609

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2014年6月9日

【明報】指，四專家：樓價年底料跌一成，樓市轉向趨勢確認。港府消息早前曾向《明報》獨家披露，自2012年底推出辣招至今，一手「實質樓價」已回落兩至三成；本報近日專訪4名業界人士和學者，他們均認為在「政策市」人為干擾市場下，樓市轉角之勢已確定，預料樓價至年底前將再下挫5％至10％，發展商下半年仍會沿用變相劈價方式散貨；惟由於實際按息仍處低位，加上新供應不足，對樓價仍起支撐作用，除非出現如金融風暴、金融海嘯等突發性大型「經濟災難」，否則樓價大瀉機會不大。

【太陽報】報道，新盤積極趕出貨樓市恐外強中乾。本港樓市並未有如預期般作出明顯調整，近兩個月樓市更重現興旺景象，發展商積極減價出貨，新盤供應大增下銷情理想，樓市迅速升溫，加上二手交投增加，小陽春氣氛濃烈容易令人產生錯覺，以為樓市已出現復甦訊號，實情未必如此。

【成報】稱，5月一手住宅高位回落27%。綜合土地註冊處數據顯示，5月一手住宅買賣登記僅錄815宗，較4月的1,114宗減少27%，單月登記量更屬今年次低，而期內物業成交總值僅達84.49億元，按月下跌23%。此外，一手住宅買賣佔整體住宅買賣登記比率，則由4月的22.1%，按月急降7.5個百分點至5月的14.6%。

【文匯報】指，長實今年累售1500伙，套110億。長實今年賣樓進度全速前進，公司執行董事趙國雄稱，今年以來香港物業銷售累售已達1,500伙，套現約110億元。公司香港全年銷售目標維持300億元不變，目標發售3,500至4,000伙，有信心最終達標。至於系內荃灣環宇海灣，目前已累售逾千伙，上周六再加推237伙，會再與夥伴商討是否加推。

【東方日報】指，前補習天王劏商廈分租。住宅市場近年飽受辣招困擾，部分投資者轉投商廈市場。面對現時營商模式逐漸轉變，前補習天王吳賢德（ArthurKho）將住宅的劏房概念，應用到寫字樓身上，旗下柴灣東貿廣場27樓全層樓面，分拆逾40個工作室，並與跨國集團合作，透過品牌效應提升租值。

【新報】稱，帝琴灣西面擬建422單位。據規劃署一份向城規會呈交的文件顯示，政府覓地選址落在烏溪沙西沙路，淨發展地盤面積約6.24萬平方呎，日後可發展樓面達22.6萬平方呎，計劃發展中小型項目，提供約422伙。測量師估計項目約值11.3億元，每呎地價約5,000元，若順利改劃，則可望加入來年賣地計劃。

【星島日報】指，悅堤頻錄外籍客自住換樓。愉景灣屬大型低密度高尚住宅地區，由於該區鄰近香港國際機場，且人口不如市區稠密，一直受不少外籍人士青睞，即使昨區內新盤悅堤開售，同樣不乏外籍客入市，打算購入單位作自住用，當中有外籍買家一直居於同區，是次買入新單位換樓。

【信報】謂，受惠旺季，入伙盤市價承租，年底6000單位壓境，租金難免下調。樓市快將踏入傳統租務旺季，市場對租盤需求強勁，令第3季入伙的新盤亦受惠，毋須劈租求客，其中將軍澳天晉II首宗租務成交更是以市價呎租31.8元成交。不過，業界人士指出，第4季因有近6000單位入伙，加上屬租務淡季，預料入伙盤將面對較大減租壓力。

【蘋果日報】說，大圍站項目料劈價兩成。近期備受政府施壓的港鐵（066），不能再以「龜速」批地。消息人士透露，曾於兩年前流標，可提供約2,900伙的大圍站上蓋項目，計劃盡快於短期推出，趕及下一季重新招標。

湯文亮: 三間樓投資法之勿以樓小而不為

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML&id=30804

2014年6月6日

我自少在澳門長大，跟傳老榕三奶學藝，而大家都知道，傳老榕是開賭為生，但在澳門，賭業屬正常生意，到今日，賭業在澳門更加變成上門襯家生意。有人認為，開賭的人屬撈偏門，什麼偷、呃、拐、騙的事都做得出，其實，開賭的人知道很多賭錢的人不但輸了身家性命，更連累家人，所以，他們平時都做很多善事，三奶對於我們的教誨就是「莫以善少而不為」。
小女大學畢業已經幾年，昨天她們舊同學聚會，竟然有師姐對她說，跟足我的三間樓投資法，在畢業後不出十年，已經坐擁三個物業，市值大約千五萬，欠債約六百萬，而每月租金收入大概夠供樓，打工收入純粹是賺錢買花戴。反觀她同學，有多少仍然徬徬徨徨，還未上車，或者會有很多人很奇怪，究竟怎樣可以做到。
人常說，人無辛苦力，那得世間財，但實施三間樓投資法，除辛苦外，更加要懂得如何由一間變兩間，兩間變三間，不過最緊要的都是買第一個物業，因為當時能力不可能負擔一個又大，地點又適中物業，所以，應該持有勿以樓小而不為態度。據我了解，小女的學姐在大約2005年買第一間樓，在屯門區，只需百多萬元，而且是那些裝修佬的物業，當時，有一些裝修判頭會買入一些舊單位，翻新裝修後賣出街，買入的業主便不需要再做裝修，而又可以在銀行做足九成按揭，她買入之後住了一會便租給人，她自己跟屋企住，每月租金可以供樓，不知不覺，幾年之後已經供甩了不少按揭。

2009年，環球金融海嘯完結，樓價亦比2005年的時候上升了不少，政府亦開始推出打擊樓市措施，官員們強調，如果政府出招，樓價會在短期內下跌三成，不少在2005年或稍前的置業人士，見所買樓宇有大約超過樓價一半以上升幅，若果以他們的投資額則以倍數計，不少初次買樓及只得一個物業自住的人認為樓價已經升了不少，加上那麼多專家說樓市下跌，見有龐大利潤便沽售了唯一物業，小女的同學初時亦打算這樣做，但從一本雜誌睇到我講三間樓投資法，不但沒有賣樓，更加向銀行加按再買入一個售後租回的物業，當時的業主現在仍然是租客，雖然對政府經常口出怨言，但交租就非常準時，而且經常問小女同學肯唔肯賣返層樓俾佢，答案當然是不，唔可以，冇打算，其實那人不知道，他是一個好租客，現在怎會有人賣走一個有好租客的物業。

在2012年，SSD已經出台，絕大多數專家都認為樓價會大跌，小女同學又適逢其會，接觸我講樓市之「呃雨嚟落」現象，而當時她早已升職加薪，銀行亦以這些客戶為目標，遊說她買物業，當年，樓價升了23％，本來應該是在40至45歲才能完成的三間樓投資法，小女學姐不足三十歲便完成，就算政府不撤招，估計她在五年內便可以買第四個物業，我問小女，她的學姐如何分配她的三個物業，小女說，一層自住，兩層收租，而自住的是最初買入的一層，最細最遠，我問點解唔住層最好，最大又是市區物業，小女竟然答，學姐話，賣花姑娘插竹葉，咦，原來我還未夠資格稱做物業投資者。

今日地產新聞摘要 20140606

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2014年6月6日

【成報】稱，皇后山建1.1萬公營房屋。政府因應社會對公營房屋的殷切需求，計劃把粉嶺前皇后山軍營部分用地轉作房屋發展用途，並諮詢區議員的意見，當局預計可提供約1萬多個單位，大約容納3萬多人。

【信報】謂，陳茂波否認綠化地檢討「鬼鬼祟祟」。發展局局長陳茂波表示，儘管現在樓價穩定下來，並有輕微調整，但本港房屋問題並未解決，所以政府要持續提供土地；由於市區大幅用地不多，新界則有較多，來源包括研究把部分綠化地改作住宅用途。他強調，有關綠化用地檢討在很多場合已多次提及，在政府文件中也有交代，反駁被批評檢討工作「鬼鬼祟祟」的說法。

【東方日報】指，農地僭建官懶理，無殼蝸牛誰可憐。港產官僚執法不嚴，巡查不力，搞到僭建物遍地開花，大家早已見怪不怪，估唔到家陣居然發展到出現「僭建村」，問你服未！唔係功夫茶亂噏o架。呢，元朗公庵路附近有一列兩層磚屋，舊年以低於市價一半嘅價錢吸客，結果反應熱烈，其門如市。

【新報】稱，製造高價成交的樓市財技。港府數年前眼見樓價飛漲到一個用家難以負擔的地步，於是接連出招打擊炒風，當中針對住宅的措施尤其猛烈，但難敵縱橫樓市數十載的資深投資者。今日先行拆解一批擅長有活躍於大型屋苑及豪宅的投資高手所用的出貨奇招。

【星島日報】指，環宇截收，勁吸6900票。新盤推售氣氛升溫，本周末將會展開新一輪新盤開售戰，其中將於明天發售第二批單位的荃灣環宇海灣，綜合市場消息指，項目於昨午截收買家登記，共收逾六千九百票，超額逾十三倍；發展商表示，若市場反應理想，不排除會再加推，惟會於周六次輪銷售後再作決定。

【明報】指，灣仔地高價批，囍匯加推33伙。合和（0054）斥2.33億、每方呎樓面地價逾1.6萬元，投得灣仔捷船街蚊型地後，與信置（0083）合作的同區新盤囍匯，乘勢加推及加價；當中第1期以平均實呎2.51萬元新推33伙，仍維持向買家提供最多17.5%折扣。

【蘋果日報】說，波斯富街舖4.88億放售。由富商劉軍兩年前以約11.42億元買入的銅鑼灣波斯富街寶榮大廈前泉章居舊址舖位，去年將樓上兩層租予先施百貨後，地舖約2,000方呎一直丟空至今，原本有藥房出價月租110萬元，惟不合業主心水價，現分拆出售叫價4.88億元，呎價24.4萬元。

【太陽報】報道，銅鑼灣舖爆劈租潮。近排個人遊旅客減少，行過銅鑼灣同尖沙咀等核心購物區都會發覺少咗人，若果政府再削減內地人嚟香港嘅配額，一線舖租金定必成為重災區，其中銅鑼灣區唔少舖位租金已見頂回落，其中波斯富街1個單號地舖連閣樓，新成交租金跌咗27%；部分代理已經話今年一線區舖租一定跌，預計跌幅會由月初估計嘅5至8%，擴大到10至15%。

【文匯報】指，樓市小陽春，還看世界盃。將軍澳大型樓盤延期至4月入伙，業主陸續上會，並於5月註冊數據逐步反映，因此帶動5月現樓按揭註冊量急升逾三成，表現造好，暫時未見「五窮」現象，與此同時，發展商積極推出新盤優惠吸客，在剛過去的端午節假期，新盤熱賣令樓市呈現小陽春景象。

今日地產新聞摘要 20140605

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2014年6月5日

【蘋果日報】說，辣招影響，私樓業主惜售。儘管樓市持續吹淡風，住屋需求卻有增無減，政府施加辣招打壓樓市，令業主不貿然放售私樓，盤源驟減下，購買力「被迫」轉投公屋，令公屋造價易升難落。

【信報】謂，大澳居屋筍盤85伙速派2200表。房委會將推出86個居屋單位發售，其中85伙來自「山旮旯」的大澳天利苑，單位樓價「100萬元有找」，同等價錢僅可購得市區一個車位，故昨天首日派表已吸引大批市民到房委會辦事處索取申請表，不少人直言價錢極吸引，房委會即日派出2200份表格，反應熱烈。

【太陽報】報道，減辣效應換樓潮起動。政府減辣後，二手交投旺番唔少，連業主住緊嘅單位，都好少理，有價就賣，博換樓。馬鞍山屋苑今個月已有22宗買賣，90%成交都係業主自己住緊嘅單位；將軍澳二手交投愈升愈有，今個月首四日都錄得30宗，超過66%係自住單位；荔枝角美孚新邨6宗買賣全屬自住單位，反映換樓潮殺到。

【文匯報】指，地監關注代理「爆粗」罵員工。地產代理今年繼續「搵食艱難」，惟地監局昨日公布截至上月底的代理人數竟然逆市微升0.19%至35,443人，相信與代理行增聘人手處理一手買賣有關。不過，僧多粥少，代理於工作時容易「躁底」，昨日網路上便流傳一段代理主管以粗言穢語訓示員工的短片，並引起地監局關注，重申從業員不應做出影響行業形象行為。

【東方日報】指，買樓要抵辣，買股要識揀。股票及住宅物業是港人兩項熱門投資工具，在資產組合中少不免有其一，甚至兩者皆有。雖然兩項資產的投資價值毋庸置疑，但何時是最佳出入時機，永遠難有定論。人稱四叔的恒地主席李兆基，昨天再次提到，如果現在有一千萬元，買本地地產股好過買樓。

【新報】稱，內地生多要訂3年租約。內地生租住單位時，亦會有各種考慮因素，當中包括要求3年租約，與一般租約一年生約一年死約有所分別。據區內代理表示，對於內地生而言，租住香港的單位有一定要求，首先他們必須在港完成餘下的3年課程，因此基本上會要求業主訂3年租約，與一般租約一年生約一年死約有所分別。

【星島日報】指，合和「天價」2.3億搶蚊型地。政府全力推地，位於灣仔捷船街的「蚊型」住宅地，招標結果在昨日揭盅，由灣仔地膽合和力壓其餘九家財團，以「天價」奪得，但因地皮規模迷你，成交價二億三千三百萬元，樓面呎價高達一萬六千多元，今次合和「大雞食細米」，出價一舉創同區地皮呎價新高，較市場估值上限高三成三，相對去年底同區一幅小型地皮，呎價亦飆升近三成。

【成報】稱，恆香總店舖位引法律爭議。創立90多年的恆香老餅家近年可謂風波不絕，繼股東內部紛爭，恆香歷史最悠久、位於元朗大馬路的老舖的買賣合約再引起法律爭議，恆香的關連公司，恆香合記投資有限公司入稟高院，控告恆香老餅家總店的新舊「話事人」，包括餅家第二代接班人鄭氏兄弟，以及新買下總店的手套製造商詹氏三兄弟作出失實陳述，要求法庭頒令詹氏三兄弟名下的公司只是以信託形式，替恆香合記持有元朗總店舖位。

今日地產新聞摘要 20140604

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2014年6月4日

【明報】指，5月現樓按揭破6000宗，13個月新高。近期二手交投量從谷底反彈，銀行按揭宗數亦止跌回升。中原研究部及土地註冊處資料顯示，5月份全月銀行現樓按揭宗數共6417宗，除比去年同期增加7.4%外，更加較4月錄得4644宗大升38.2%，結束連續6個月處於6000宗以下水平，創出13個月的新高紀錄。

【蘋果日報】說，辣招損生意，「被市場擊敗」，貴租難頂，代理棄旗艦舖。辣招衝擊下，地產代理生意驟減，瘋狂貴價搶租光景不再。本港主要大型代理行幾近全面停止擴張，龍頭行之一的中原地產，其位於沙田市中心重鎮的1,600方呎旗艦舖，在去年政府「加辣」後棄租，據悉業主大幅加租達1.4倍，本報直擊該舖現址，發現該舖大閘仍緊緊拉上，據知舖位已丟空8個月。

【成報】稱，上月整體物業註冊創14月新高。據土地註冊處資料顯示，5月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、工商舖、純車位及其他物業）註冊宗數合共約6,781宗，較4月6,012宗增加約12.8%。宗數自今年2月低位3,987宗開始回升，並創自去年3月後14個月新高。

【新報】稱，富豪系不排除夥鷹君合作，料明年初推元朗丹桂村盤。鷹君(0041)早前以「爆冷」姿態奪得白石角科研路地皮，同家族富豪系主席羅旭瑞表示，集團不排除與鷹君合作發展地產項目，但現時暫無有關計劃。

【星島日報】指，環宇添食連環加推應市。六月伊始，發展商連環加速銷售部署，當中，荃灣大型焦點項目環宇海灣，昨日再次宣布加推，共涉一百九十一伙，部分三房戶略加價百分之一至二，並定於本周六進行第二輪銷售，合共推出其中四百六十八伙，綜合市場消息，樓盤昨單日收票逾一千張，連日累收二千三百張。

【太陽報】報道，港島租盤未入伙照搶。近期租務市場再度轉旺，好似仲未入伙嘅鰂魚涌新盤MOUNTPARKERRESIDENCES（下稱MPR），最近已錄到兩宗預租個案，有極低層戶以月租6.5萬元租出，實用呎租52.2元。灣仔滙星壹號最近呎租破頂，有高層單位呎租達70元，媲美豪宅價。

【信報】謂，大澳天利苑85伙售64至89萬。房委會推出大澳天利苑和天水圍天頌苑共86個單位，前者售價64萬至89萬元，房委會表示，單位翻新後質素已等同居屋，又指未來新居屋設計簡約，天利苑廚厠設備等同未來居屋樣辦。

【文匯報】指，一太代理南灣道屋，馬化騰傳入標。早前傳出何世柱家族旗下福利集團，有意放售旗下6項貴重物業，其中包括市傳騰訊（0700）主席馬化騰入標的淺水灣南灣道35號屋，第一太平戴維斯昨日公布，福利集團已經委託該行獨家代理該6項物業的出售事宜。市場估計，該6項物業市值約40億元。

【東方日報】指，上海街舊樓強拍價億一。土地審裁處昨日批出今年第六宗舊樓強拍申請，其中前年入稟申請強拍的佐敦上海街五十八及六十號，獲頒令准以底價一點一八四億元強制拍賣。

今日地產新聞摘要 20140603

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2014年6月3日

【明報】指，端午節新盤沽666伙，5年最旺。受惠上周六長實（0001）荃灣環宇海灣（下稱環宇）591伙售罄，加上其他新盤銷情亦受帶動，綜合一手銷售網及市場消息，剛過去的周六至周一（三日）端午節長假期，新盤市場共售約666伙，除遠較去年端午節同期沽2伙(單日)為高外，亦是創自2009年銀湖‧天峰開售的端午節假期(兩日)所賣出約900伙後，最近5年以來、新盤交投最旺的端午節假期。

【文匯報】指，新盤帶動，樓市14月最旺。荃灣環宇海灣低價推售見效，帶動市場出現一輪新盤推售潮，加上政府放寬換樓期限的「雙劍合璧」之下，令樓市出現小陽春。綜合土地註冊處數據，5月首29天全港暫錄6,433宗樓宇買賣登記，較4月同期增加14%。

【東方日報】指，汀角路綠化地，鬼祟改劃住宅。港府被揭鬼祟擴大改劃綠化地帶規模。有環保團體指，大埔「蝴蝶天堂」鳳園旁的綠化地有土沉香等珍貴樹種，港府卻申請改劃為住宅，有違今年施政報告稱在「沒有植被、荒廢或已平整」的綠化地帶建屋的說法。

【新報】稱，新界地頻轉用途，多作低密度發展。新界是未來土地供應倉，除進行當中涉新界北部，如洪水橋、錦田八鄉的規劃研究外，另多項原本作政府或其他用途的大型土地，包括近月以低價售出的前白石難民營地皮等，相繼擬作住宅發展。不過，這些大型土地當中，不少均作低密度發展，地積比僅約1倍至1.5倍上下，即可提供樓面亦僅與地皮面積相若。

【星島日報】指，內房調整需時，中央不急救市。內地樓市步入向下調整的周期，掀起房地產企業「爆煲潮」連鎖效應之憂，一些投資者擔心會衝擊金融市場、地方財政和經濟增長，因而渴望中央放寬銀根「救市」。不過，除非中央認為危機大至出現難以承受的風險，否則短期內全面降低存款準備金率，向市場「放水」的機會不大。

【太陽報】報道，甲廈求客爆劈租潮。港島中區甲級寫字樓租賃成交愈嚟愈少，上環信德中心東翼、金鐘力寶中心，同埋灣仔會展廣場辦公大樓等唔少業主為咗「破冰」，都會連環劈租吸客，累積減幅由約9至20%都有。其中，信德中心東翼有個低層單位，業主放咗租超過半年，加埋四度減租，累積減幅約20%，最新意向呎租只約36元，返番去幢物業約兩年前成交租金水平。

【信報】謂，車位豁免DSD，只限泊一車。政府近月就雙倍印花稅（DSD）提出修訂，容許在特定情況下購買車位可豁免繳付DSD。財經事務及庫務局進一步提交文件解釋，豁免DSD時以車位獲批的用途為準，大廈公契列明一個車位擬同時停泊超過一輛車，有關車位將不獲豁免DSD。局方指出，稅務局一貫考慮車位的批准用途，而非車位的實際用途，如買賣文件等顯示是一個車位以及用作停泊一輛汽車，該車位將在特定條款下可獲豁免DSD。

【蘋果日報】說，近九成屋苑估價反彈，減辣效應，第一城升5%最勁。久吹淡風的樓市，在政府減辣刺激下，二手樓交投回升，缺盤情況令部份屋苑樓價再度被「挾升」，銀行亦紛轉軚調高估值。本報追蹤全港20個指標屋苑，近九成、即17個屋苑單位估值被調高，當中以沙田第一城按月反彈5.3%最勁。

【成報】稱，永得利廣場全層戶意向價9874萬。隨着活化工廈政策及起動東九龍發展，工廈物業價格上升，投資者或用家均轉投新界西物色心水單位。美聯工商營業董事李誌華表示，葵涌永得利廣場2期一個麵積22,543平方呎的全層大單位，現正放售，意向呎價約4,380元，意向價約9,874萬元。