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汪敦敬
祥益地產總裁
當97年香港樓市高峰的時候，每年成交曾高達22,960宗，當時政府順民意推出八萬五政策，仍被不少人責備為未盡全力。
但到了02年，當政府宣佈退出市場及取消八萬五政策的時候，人們卻把八萬五政策視為魔咒。善變的是時局？還是人性？
去到07年，當美國開始進行減息以挽救自己經濟的時候，當時香港特首曾蔭權先生的施政報告也宣佈香港快將進入大都會的年代，到了那時，其實是應該增加土地供應的，但當時的香港人仍然在八萬五的陰影之下，不敢去增加土地供應，配合勾地政策，香港土地供應已遠遠追不上轉變中的時局，一直拖到梁振英特首上任才真正去面對土地供應的問題，但一切已太遲了！說人性善變，要變的時刻卻舉步為艱。
以上的事情，我們看到兩個被人忽略了的事實，第一，在市場的範疇中，公眾的看法及感受是往往與真理背道而馳的！可以用靠不住來形容，另一個事實，就是人們都忽略了美元價格的變動趨勢對樓市的深遠影響！美元的上升期同時是樓市的下跌期，1998年至到2003年樓市為何歷史性拾級而下？港元追隨美元升值才是最強韌的下跌力量，惡性的美元上升週期，就是通縮！同樣，美元的下跌期也等於樓市的上升期，08年金融海嘯開始直到現在都是美元的下跌期！而惡性的美元下跌週期，就是滯脹！也即是說，近20年的美元起跌期其實都是惡性的，這種惡性除了代表了美國力量的霸道外，也顯示了美國體制的積弱！
不要對強者迷信，恐龍雖強大，但在糧食缺少下仍要倒下，美國貨幣體系雖強橫，也正正是美國國勢的催命符，我們將見證的重要故事開始就發生在1971年！
1971年，美國宣佈取消以金本位發鈔，即是說，由那時開始印鈔票是不需要實質與資產掛勾，而事實上，有限的地球資源不可能再滿足到人類的無限慾望，有限的黃金亦不可以應付日益膨脹的經濟體積，所以本來取消金本位是合理的，只是由那天起，真正的貨幣戰爭其實已經開始！
因為金本位的取消，於是貨幣的價格就不與任何資產掛勾，只以供求和國際聲望去決定，因此，Winner get all！那刻的最強國貨幣便成為了霸主，從此強者更強！壟斷市場！無論你喜不喜歡也好，最強國的貨幣最可靠！在動盪時刻也更搶手！於是美國不單只可以大印銀紙，也特別喜歡做國際警察，掌握了動盪時刻，也掌握了貨幣需求！
我們不如看一看一些數字，就知道我們在美元下「被控制」了多少，70年代的一安士黃金是35美元，但到了近年最高升至1747元，執筆當日是1231美元左右了，數十年間同是一安士，價格竟升了近35至50倍，這可能不是一個很好的參考，試用樓價去看，港島區1965年的平均呎價是51元，到了1971年是150元，與現在的10,424元左右，現在比1971年多了69倍的！數十年來的不斷加印銀紙才是買樓發達背後最重要原因，無按揭的樓宇是「硬資產」，在貨幣貶值及動盪的過程中，「硬資產」成為了資金避難所！很多人賺錢不知為何？也很多人自命不凡，卻在止賺離場後抱憾終生，就是計算漏了最重要的貨幣貶值！
強！總有個結束的時候，近20年美國遇上經濟週期，卻進一步利用印鈔去刺激經濟來抵銷原本經濟不景的經濟萎縮，濫用變為放縱，到了2011年，美國債務已經超過美國的總體經濟規模(GDP)，高達15兆640億元，就是整個美國經濟一年所生產的商品和服務的總價，也即是假設平均每年的經濟增長是5%，犧牲經濟增長用來還債也要20年才可以還清，但這可能嗎？美國每年要還的債大概有4萬億美元，但收入卻只2萬億美元左右，其中的差額就是赤字，以現在的國民收入連付利息都成困難了，如果美國節省開支，或者增稅，國民用於消費的錢就會減少，一樣會傷害到經濟甚至引起動亂。
美國如繼續連息口也還不起的話，總有付不起錢的那天，那時候還指望著美國還錢的銀行、投資者、外國政府也沒錢收，債務鏈的一環違約，全盤都會崩潰，投資者拿不出錢，公司就沒錢發工資，銀行拿不出錢，人們貸不到款，甚至連存款都取不出來，面對的是全球經濟崩潰，這局面還沒有發生過，沒人知道這會有多可怕？持續多久？和怎樣走出崩潰！
美國的做法，令很多國家也不甘心財富被剝削，但美國已經泥足深陷，不能自拔，很多出名的經濟學家也能道出美國經濟的死亡，卻未見過有人提出挽救的方法，卻其實答案竟在中國！
面對世紀的金融浩劫（或搶劫）！中國以宏觀調控將地產市場格式化為「硬資產市場」，即是大幅減低按揭，並增加無借貸的比率，香港的樓市辣招其實也是異曲同工的效用，從歷史上的兩次貨幣戰爭中，學習到的結論是當一個主流貨幣失勢的時候，擁有愈多硬資產和硬實力的國家是最能化危為機，中國是一個擁有最多礦產的國家之一，加上房地產市場的低按揭，再加上銀行上的資金充盈，在未來多變的局勢中的而且確是準備得最好的一個國家。
而面對美國對人民幣的升值要求，中國竟可大幅增加普遍工人的人工，以高通脹抵銷人民幣的升值帶來的副作用，而且將計就計令中國幾年間成為最大的消費族群，當美國沾沾自喜認為中國國民購買力向境外流失之際，其實各國也因此歡迎與人民幣兌換，人民幣佔世界貿易金融貨幣的百分比，突然在這兩三年作三級跳的增長，由2012年1月佔全球1.89%上升至今年10月的8.66 %！人民幣愈來愈受歡迎，並成為了一種公認可以大幅升值的貨幣，如此，喜歡用人民幣兌換的人就愈來愈多，中國正享受美國成長期的印鈔利益！只是在這零和遊戲的市場中，多了人買人民幣一定程度就等於少了人買美元，美元在日益需求減少下，如果趕不切經濟復甦，面對的是國勢江河日下！
截稿當日剛巧各國聯手打壓虛擬貨幣比特幣(Bitcoin)，虛擬貨幣為何會流行於市場中？一定程度亦可以顯示到主流貨幣的令人失望！
中國大國崛起相信大家都等待多時了，只是很多小市民仍然希望樓價大跌，只是，增加工資既是中國的治國之道，而宏調也有鞏固大市令借貸愈來愈低的結果，夢想樓價能大跌未免不設實際。
事實上，樓價長遠來說上升風險比下跌的風險更大，所以政府以樓市辣招、收緊按揭及重新分配發展集團的利益秩序，得來未來三個月至半年的人為靜市，更加應該好好掌握了。
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