收租仍可以抗通脹嗎？

文章日期：2014年1月22日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140122/pba01/01.txt

《明報》報道，政府統計處昨日公布，本港去年12月整體通脹率按年上升4.3%，與11月持平；剔除所有政府一次過紓困措施的影響，基本通脹率為3.9%，較11月的4%稍低，主要是由於新鮮蔬菜價格升幅收窄所致。全年計，本港2013年整體通脹率為4.3%，基本通脹率4%，與政府的預測目標一致。

從細項指數分析，去年12月的電力、燃氣及水升幅最大，按年增7.3%，其次是住屋，按年上升5.9%，其中細項的私人房屋租金更按年升6.8%；至於外出用膳及雜項服務則分別升4.7%和4.6%；另一方面，耐用物品價格按年跌3.8%。

政府發言人表示，上月基本通脹率輕微回落至3.9%，主要是由於基本食品價格以及私人房屋租金項目的升幅放緩所致。對於今年初的物價走勢，發言人認為，輸入通脹仍然保持輕微，加上去年新訂住宅租約租金升幅放緩的影響將浮現，應在短期內有助減少通脹的上行風險。

筆者想指出，香港最近公布的通脹數據，反映若是買樓收租，過去一年平均少於3厘的租金回報，不足以對抗全年約4.3%的通脹率或3.9%的核心通脹。

當然，去年樓價也升了逾2%，但根據中原樓價指數，樓價也開始回落，並剛跌至52周的新低。即是說，若未來樓價續跌，或只是不升，而香港通脹又保持在現時相若水平，靠收租抗通脹便未必靠得住。

另外，也要注意兩大代理行（中原和美聯）公布的租金統計，去年私人住宅租金升幅只有1.3%至1.9%，也出現明顯放緩，而其實在去年第4季，住宅租金已見輕微回落。差餉物業估價計算的租金表現較頑強，原因是其計算除包括新簽租約外，也包括現有可能在一至兩年前簽訂的租約，所以縱使租金平穩或微升，可能只是部分舊租約的租金出現落後的升幅而已。

若今年租金不升，又或租金轉而下跌，則唯有樓價有較明顯調整，才令買樓收租可以重新對抗通脹。