伯老退市會否歷史重演？

文章日期：2014年1月30日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140130/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

明日便是馬年，也是聯儲局主席伯南克在位的最後一天，到了2月1日，即年初二馬年開年的一天，新一任聯儲局主席耶倫便會履新，對全球的經濟及投資形勢，會有何影響？

近數十年，每逢聯儲局換主席不久，都會出現金融動盪，如伯南克上任後，便出現金融海嘯，而昨天伯老在主持最後一次貨幣政策會議後，宣布第二度削減買債規模，令美國啟動退市變得更確定，觸發美股和港股急挫，會否令正在調整的香港樓市進一步添壓，大家不宜掉以輕心。

有說當年出現金融海嘯，乃因伯南克前任格林斯潘維持低息過久，到離任前才開始加息，及至伯南克再延續加息步伐，終於出事，猶幸伯南克乃研究1929年美股大跌後出現大蕭條的專家，及後推出貨幣量化寬鬆（QE）等創新措施，美國才不致重現大蕭條。

然而，數輪QE亦將美息推至接近零的歷史新低，現在伯南克又如格林斯潘一樣，在退出舞台前啟動退市，會否又會「歷史重演」？

伯南克的功與過，將來歷史自有評論。而現任美國總統奧巴馬，卻急急為自己作出正面的評價。

奧巴馬周二晚發表任內第五份國情咨文，開首便列舉出任內一系列經濟成果，包括成功令失業率降至近5年新低，樓市反彈，製造業職位自1990年代以來首次出現增長，政府預算赤字亦大幅減少超過一半。

奧巴馬續稱，美國在近10年來首次超越中國，成為全球商業領袖眼中最佳的投資地點，因此他相信今年美國將取得重大進展，「經過5年艱苦堅持的努力，美國已較全球任何一個國家更好地為21世紀作部署」。奧巴馬又稱，希望與中國及歐洲合作，透過建立出口伙伴關係創造就業。美方需要建立推動貿易的機構，保障本土工人與環境，並為美國產品開拓新市場。

政治新聞網站Politico指出，美國被視為全球最佳投資地點之說，相信是基於國際顧問公司科爾尼（A.T. Kearney）去年一份外商直接投資信心調查報告。該報告指出，奧巴馬任內推動了美國能源革命，頁岩氣開發突破令美國能源價格大幅下調，製造業成本大減，推動行業高速增長。報告認為，美國經濟復蘇動力加上技術人才、供應鏈配套等堅實基礎，重新吸引投資者青睞。相比之下，中國在環球經濟危機中面對出口脆弱問題，政府正加緊催谷內銷市場，促使經濟由投資主導轉型至消費主導，2012年中國消費佔GDP的比率於首次超過投資，但其經濟高速增長仍對投資者有一定吸引力。

美國是否已超越中國，成為全球的最佳投資地區，筆者未敢斷言。不過美國股市表現過去數年確是遠勝中港的股市，而美國樓價過去一年升了十多個巴仙，也遠遠好過香港去年的樓市。

筆者認為，過去靠投資香港「磚頭」致富的人，也是時候放開眼界，才容易更上一層樓。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

陳永傑: 英國住宅 獲海外買家熱捧

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=53113

陳永傑

中原地產亞太區住宅部總裁

英國是歐洲的重要金融中心，儘管有些英國國民紛紛批評當地樓價高昂，但海外的買家卻爭相入市。預計未來三至五年，英國樓市可以繼續看好。

英國倫敦住宅樓價近年明顯走高，有些無力置業的人士，唯有租樓，甚至要居住於「閣仔」以至「棺材房」之類的房間，連站立也有一定難度，十分「委屈」。

雖然英國人認為該國的住宅樓價挺貴，在外國投資者而言，卻非如此，不覺得高不可攀。

據英國的調查報告顯示，去年9月份樓價升上五年新高，按月上升0..9%，按年則升5%。而平均樓價大約200萬港元，是2008年6月以來新高。去到12月份樓價稍稍回落，但仍按年約升7.5%。由此看來，英國樓市應是大漲小回格局。

如果一個300方呎的本港住宅樓價回落到100萬港元，而香港政治經濟亦無甚突變，相信會有不少市民會飛身撲入去買樓。在英國倫敦樓價無疑是比較該國其他城市昂貴，並非每個人都買得起，不過，有些著名城市的確只是大概100萬元，本土市民仍嫌貴，對於不少外來投資者而言，就是非常有吸引力的筍盤。

好像曼徹斯特也是英國著名的城市，樓價大約是倫敦四分之一，部份住宅物業的價格，入場費大約100萬港元。對於一些英國本土居民來說，100萬港元也可說是一個大金額，但對於香港、中國以至亞洲投資者而言，並不是甚麼天文數字。曼徹斯特的小型住宅樓價，許多外國人都負擔得起。

而且這些住宅單位，有精緻的裝修，更有一些簡單的傢俬，住客只要拖個旅行喼進去，經已可以居住。這類住宅，不但可以自住，也非常適合收租投資。

英國倫敦是歐洲的金融中心，適合金融業人士居住之外，其他英國城市，也有不少小學、中學以至大學教育學院，每年都有許多外國人到英國讀書，形成一批基本的住宅租客。由於英國鼓勵外國人到當地投資物業，而一些英國的發展商也非常靈活，會親身到來香港與買家簽約，省卻買方的舟車勞頓，服務週到。

再者，英國城市的道路和名稱，都與香港相似，非常有親切感，買家更容易適應。加上香港以前是英國的殖民地，香港以往所用的法律及稅務制度等等，沿出於英國，英國物業的買賣手續與香港極為相似，本港以至亞洲區買家，易於適應，不怕隔山買牛。

由於英國是歐洲區內經濟比較好的國家，在金融海嘯後復元是前列份子，而且制度完善，所以，吸引到中國以及亞洲的商業機構前往投資生意。無論是前途以至錢途的潛質甚佳，預計三至五年，投資於英國物業，依然值得看好。

今日地產新聞摘要 20140130

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2014年1月30日

【明報】指，「長勝將軍」黎永滔﹕港樓價太高，投資外國。擁有逾150億元物業、人稱「長勝將軍」的資深舖位投資者黎永滔，買舖一直講求時機（timing），他直言無論是香港商舖或住宅物業，現階段都不是入市的好時機，主要因為過去幾年物業價格升至不合理水平。

【星島日報】指，補地價仲裁「釋出」萬伙住宅。為鼓勵發展商申請補地價，加快土地供應，特首在《施政報告》提出的補地價仲裁先導計畫，將於年中公布細節。

【成報】稱，陳茂波：去年一手樓價跌逾1成。發展局局長陳茂波昨日表示，去年多間發展商提供售樓優惠，致使一手樓樓價下調逾10%。他預計，在政府銳意增加土地供應的政策之下，展望未來樓市會比較平穩。

【信報】謂，賣殼個案漸增，稅局加緊抽查。港府近年推出的雙辣招方案至今仍未通過，但已陸續有新進展，繼政府將於本月中就買家印花稅（BSD）的草案提交立法會三讀外，與雙倍印花稅（DSD）有關的草案也進入逐條審議階段。對於近年不時有透過股權轉讓（俗稱「賣殼」）轉讓物業的個案，政府強調將多作抽查。

【東方日報】指，港商用物業，陷負需求。皇家特許測量師學會（RICS）發表去年第四季全球商業地產市場調查報告，其中RICS租戶市場情緒指數進一步跌至-15的負淨值區，而香港商用物業需求處於負淨值區，主因政府樓市措施為投資者帶來憂慮。一份代理報告亦顯示，去年全年港島區指標商廈買賣登記金額較一二年跌56.9%，並創十年新低。

【太陽報】報道，工廈改酒店到「水尾」。近排內地個人遊嚟港消費嘅勢頭，已經無先前咁洶湧，全幢工廈改建酒店嘅熱潮都慢慢褪減。劉Sir知道，舊年城規會批出嘅全幢工廈改裝酒店申請，啱啱好五隻手指數得晒，比起前年分別勁減58.3%。有測量師老友認為，嚟緊同類申請同獲批個案仲會逐步遞減。

【蘋果日報】說，負資產個案，上季升逾3倍。本港去年第四季負資產個案再度大增，較第三季的6宗大幅增加逾3倍至26宗。金管局表示，有關個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款，其按揭成數一般較高。據悉部份銀行為員工提供高達十成按揭，即可免首期買樓。

【新報】稱，逾四成人睇淡房屋政策。特首梁振英月中發表任內第二份《施政報告》，視房屋、扶貧政策為「重中之重」，承諾於未來10年興建47萬個住宅單位，在扶貧方面實施「低收入在職家庭津貼」和將關愛基金扶貧項目恆常化。有調查發現，受訪者普遍對房屋政策缺乏信心，而對扶貧措施的反應則較佳。

【文匯報】指，蛇年二手註冊跌五成，18年新低。今日為蛇年的最後一天，回望過去一年，本港樓市的確有如大蛇一般移動緩慢，二手交投量冰封，一手則靠發展商以價換量。不過，樓價指數只是在120點的歷史高位窄幅波動，由蛇年初的約121點微跌至歲晚的約118點，跌幅僅為2%左右。

今日地產新聞摘要 20140129

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2014年1月29日

【東方日報】指，張炳良認建屋達標挑戰大。政府宣布未來十年的建屋量達四十七萬個住宅單位，涉及要更改綠化地帶及「政府、機構或社區」用地建屋，容易激起地區人士反對，有立法會議員質疑政府難以達到新的建屋目標。運輸及房屋局局長張炳良承認要達致建屋目標挑戰非常大，必須取得社會整體及地區人士支持，政府會盡力將增建房屋對社區帶來的影響減至最低。

【信報】謂，滙證料今年樓價跌15%。滙豐證券預料今年本港樓價跌15%，惟已較外資大行美銀美林及摩通等預期下跌20%至30%為佳。市場人士揣測美國削減買債規模步伐將加快，引發多個新興國家出現「走資潮」，香港市場亦難以倖免。本港樓價躍升多年積累不少泡沫，資金撤走隨時對樓市造成衝擊。

【太陽報】報道，津巴布韋入稟追討豪宅業權。非洲南部國家津巴布韋共和國的政府昨入稟香港高院，控告一間本港註冊的公司及大埔龍成堡一間獨立屋豪宅的註冊業主，要求法庭頒令宣布津國政府是該間佔地逾四千七百平方呎連私家泳池獨立屋的真正屋主，並要求對方將該獨立屋的業權歸還津國政府。外界一直盛傳，該獨立屋其實是津巴布韋總統穆加貝於多年前，為來港讀大學的女兒所購置之居所。

【蘋果日報】說，無後悔遲發展地產。與呂志和同期出道的「80後」本港富豪：長和系李嘉誠、新世界（017）鄭裕彤、恒基地產（012）李兆基，都是靠做地產致富。60年代呂志和站在地產發展與建築材料的分岔路，最後選上後者，錯失香港地產黃金年代。「我唔係regret（抱憾），我心高興，認為咁樣處理得啱嘅」。

【星島日報】指，郭氏兄弟大和解。新鴻基地產（016）的家族紛爭，昨日出現戲劇性轉變，家族達成大和解，大哥郭炳湘重新被納入可均分家族持股權益，但會辭任新地非執行董事一職。

【成報】稱，三官地招標，估值14.78億。政府繼續加強土地供應。地政總署昨日公布，2幅分別位於筲箕灣及沙田住宅地及1幅長沙灣商業地，將於2月21日起招標，並於4月4日截標。其中位於筲箕灣的住宅地皮位於填海區，享開揚海景，較受矚目。市場對其樓面呎價估值介乎7,000至8,000元。

【文匯報】指，恒地年推6盤，涉2400伙。去年賣樓逾160億元目標的恒基地產代理，今年乘勝追擊，恒基地產營業(一)部總經理林達民昨表示，恒基地產代理今年將推出8個項目（連同合資及代理項目），涉及2,766伙，總實用面積達165萬方呎，銷售目標為160億元。他指出，將會以貼近市場價格推盤，但亦要考慮該盤的質素與二手樓的差距有多少。

【新報】稱，居二成交升逾8%，創3年高。受白表居屋熱潮帶動，去年居屋第二巿場交投暢旺，錄得1,753宗成交，按年升8.6%，創3年新高，涉資49.55億元，按年上漲31%，創16年新高。

汪敦敬：剖析樓價起跌的因素 2014-01-28

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/22676

正當人們只迷醉在「樓價下跌四至五成」美夢的時候，政府已巧妙地重新格式化房地產市場，在影響樓價的幾個部分做了精妙的功夫，為了不想令一些讀者盲目去等待樓價的下跌，筆者將影響樓價的四個部分嘗試作解釋及分享，希望更多人了解市場的結構：

(1)市場活動：香港政府出的連番辣招正是抑壓市場有資產者的活動，透過低溫化令樓價升幅減少和減慢！

(2)發展商的營商模式：在曾蔭權當特首的年代，亦是發展商豐厚利潤的年代，財團的縱深影響力甚至擴展到大部分日常的生活所需，曾幾何時發展商被負面評價為地產霸權，當梁振英上台後，現在算是讓政府搶回了主導權，透過增加供應及施政上的「軟硬兼施」，發展商經營模式是有機會由「大嚿肉」的厚利年代進入薄利多銷年代，如果發展商能改變過去囤地、揸價、過度速銷、賺到盡的原則，而轉為貨如輪轉去爭取合理的營利的話，這個是市民之福，亦會是長遠令樓價減少暴升的最有效方法。

(3)地價：要樓價結構性下跌，不能不看地價，這角度看香港政府才是最大壟斷和既得利益者，但正因此想地價下跌？難矣！任何人當政亦不容易改變或放棄這政府自身的最大利益，何況在施政上，減地價並不等於可以降低到樓價，而且，每次政府減地價都會有政黨批評政府向發展商利益輸送，也即是說在政治上，沒有地價大減的條件，地價不減請問樓價可結構性下跌嗎？

(4)建築成本：在環球量化貨幣下，建築成本會急升是必然的現象，未來因為增加供應的關係，人力的成本只會更貴。

總結，第一點的影響其實已經反映在市場中，第二點發展商微調價格將會在未來三至五個月影響市場，但不久就會面對成本的臨界點而停止減價，第三點改變不大，第四點卻會令價格有上升壓力，這就是筆者認為樓價在今年先跌後升的原因了。

現在很多人都在疑惑中，心中都希望等待樓價平一點才入市買，「買或不買也樓有風險」，買或不買樓也令人不安。

香港還在一大轉變，就是日益走向大都會，香港未來市場大了，但勞動人口卻因為人口老化而日益減少，邏輯上工資是會日益增加的，如果未來二十年的加薪幅度是要遠高於過去二十年的話，樓價又會如何？

特首剛公佈的施政報告顯示了未來十年的供應充足，建築地盤自然地多了，本來勞動短缺的情況將更加嚴重，工資會如何？

如果工資高了，建築成本又如何？

建築成本增加了，樓價會升還是會跌？

供應多了，不是會抑壓樓價嗎？但起多了樓又會令工資和建築成本上升，這邏輯怎樣計算？

關鍵是「等」的時間！現在很多人等樓價平一些才入市，但等得愈久，貨幣貶值也愈高。當貶值率高於樓價微調幅度時，等的人就是輸了。有年輕人問我，可否設一條公式，以幫助判斷等樓價平的機會成本(Opportunity Cost)的話，我笑說：「世事那有公式？」，如果要定一個邏輯在現在參考，可以說是：X =樓價微調幅度–貨幣貶值，如果X是正數，才符合入市的原則！

從這些角度去看，大家會發現有一些疑問，就是環球各國政府的通脹率都是與現實的有差異，建築成本和我們日常物品的物價都是以幾年價格50%至倍增上升的！而因為各國都一起量化貨幣的關係，我們不可以由匯率看到實質的貶值率。

但是縱使以上數字是不明確也好，以上邏輯仍然是有效用的，就是「等」輸面大，如果即時量力而為入市大膽還價贏面高，你會發覺無論公式內的值是多少也好，準買家若即時還價10%，也可以令X是正數，原來爭取一時贏面最高，等待愈久輸面愈大；當然，另一個十分重要的就是量力而為，善投資者不會呆等機會，量力而為是主動的，大膽還價亦是主動的，你肯去試就有機會，命運掌握在自己手裏！

以上的邏輯公式只是遊戲文章，看官無須太認真，筆者認真想傳遞的訊息其實是希望大家深思等的風險，我是同意短期內樓價會下調的，但等的風險普遍受到忽略，因此希望作善意的提醒而已。

今日地產新聞摘要 20140128

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28286

2014年1月28日

【明報】指，今年私樓落成1.6萬伙，8年新高。由於去年多個大型私樓項目滯後完工，令期內私樓落成量遠低於預期，惟由於相關單位將延至今年落成；中原地產發表報告指出，今年私樓落成量估計將會高達15,894個，除創出8年新高紀錄外，更較2013年錄得的8251伙落成量增加超過九成。

【文匯報】指，看淡樓市，英皇上半年無新盤。面對政府連番推出「辣招」影響，英皇國際執行董事張炳強昨日表示，看淡樓價上半年表現，當中二手樓市因重稅令換樓鏈鎖成而停滯不前，一手交投亦續萎縮，除非發展商增加優惠，又指，英皇上半年不會推售新盤。

【東方日報】指，補地價仲裁應早落實。發展局局長陳茂波日前邀請一些商界人士和學者出席飯局，席間話題談到特首施政報告中提出將引入的「補地價仲裁先導計劃」，大家都認為這個新措施對釋放市場土地資源很有幫助，應早予落實。

【星島日報】指，群盤連環推「賀年」優惠。多個新盤同時提供新春優惠，冀於農曆新年假期間吸引買家入市，包括觀塘觀月．樺、大埔海鑽．天賦海灣、深水寓．捌等，發展商均推出「大利是」優惠招徠。

【太陽報】報道，用途爭議大掃管笏地收回不建屋。政府擬將屯門十五幅綠化及社區用地改為發展住宅遇阻滯！屯門區議會轄下屯門區發展及規劃工作小組昨討論有關計劃，但一幅位於掃管笏的土地，因用途爭議性大，當局昨決定收回；其餘三至四幅土地，因放寬地積比率及高度限制，須先進行地區諮詢才交回屯門區議會討論。

【信報】謂，去年非港人買樓每月不足百宗。港府去年2月推出雙倍印花稅（DSD）連同2012年推出的多項辣招，成功遏止樓市投機活動，買家也以本地客為主導。

【成報】稱，二手私宅轉售獲利比創18年新高。2013年全年已知業主買入價的二手私宅買賣登記錄得25,367宗，當中錄得帳麵獲利的有24,868宗，獲利宗數比例達98.0%。轉售獲利比例較12年的97.0%上升1個百分點，創1996年有紀錄以來的18年新高。

【蘋果日報】說，同是恒地樓，收樓質素天與地，迎海執漏少過尚悅。涉及單位總數928伙的馬鞍山迎海1期近日正式交樓，該盤和元朗尚悅同樣由恒地（012）及新世界（017）合作發展，但收樓質素卻差天共地。資深驗樓師詹濟南日前為迎海1期一個兩房半單位驗樓，發現瑕疵少，整體評分91分，獲評「A」級，業主安樂收貨。

【新報】稱，羅守輝逾4億售元朗工廈。老牌地產家族裕泰興成員、尖東廣場置業羅守輝，4年內至少4度出售元朗工廈物業，今趟交易涉橋頭圍橋旺街15號，以逾4億將上述地皮售予億京發展，賺幅約八成。

今日地產新聞摘要 20140127

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2014年1月27日

【明報】指，盧吉道27號神秘買家曝光。擁有近百年歷史的山頂大宅「盧吉道27號」，前年售出後，新買家打算改建為酒店，並獲城規會批准，但這計劃惹來社區關注組織的不滿，而「盧吉道27號」新業主是一間BVI（英屬處女群島）離岸公司，外界欲向新業主反映意見，也近乎聯絡無門。

【成報】稱，陳茂波網誌談大嶼山發展。發展局局長陳茂波昨日於網誌上，發表一篇以「大嶼山新機遇」為題的文章。內容指為了應付未來的人口增長，並推動經濟持續發展和改善生活質素，需要土地供應配合。

【信報】謂，為租管注入新思維。「長遠房屋策略諮詢」於去年12月初結束，筆者曾出席多場諮詢，期間雖有各種意見，但許多基層團體均提出須要設立租務管制，這成為當中最為清楚而強烈的聲音。

【星島日報】指，今年預測1.58萬伙勢達標。政府大力推出建屋土地，但運房局新公布之私宅落成量及施工量，一三年按年紛告下跌，由於不少項目推延至今年落成，市場料今年落成量勢上升，較差估署早前預期今年落成量一萬五千八百多伙將可達標。

【太陽報】報道，代理削分行吉舖湧到。銅鑼灣一線街舖吉舖愈來愈多，民生消費為主嘅二線街跑馬地，依家街舖交吉情況就更加嚴重。其中該區嘅「主街」成和道，近排吉舖明顯增加，連同接連的「橫街」，合共有約20個吉舖，業主都肯減租吸客。

【文匯報】指，二手豪宅註冊，跌幅遠超大市。據土地註冊處最新資料顯示，二手註冊暫錄2,200宗（截至本月23日止；數字主要反映12月底、1月初市況），較上月同期2,161宗微升2%。港置高級執行董事伍創業預期，全月數字將不足3,000宗，將成連續4個月二手註冊不足3,000宗。

【蘋果日報】說，星灣本月吸金50億稱王。年近歲晚，剛過去的周末及日一手市場由貨尾撐場，僅錄零星成交。統計過去一個月，儘管新盤大激鬥，仍賣出逾1,200伙，一眾發展商合共套現近百億元，其中恒地（012）馬鞍山迎海．星灣單月累售逾750伙，套現約50億元，暫為今年新盤吸金王。

【東方日報】指，新盤僅10餘宗，七個月最少。農曆新年前最後一個周六、日，市民忙於辦年貨，一手成交轉趨淡靜，市場估計兩日僅錄得約10餘宗成交，為約七個月以來最少，其中以信置（00083）等的灣仔囍滙表現最好，第一及第二期兩日合共售出5伙，而第一期明日發售的28伙將於今晚截止認購登記。

【新報】稱，大舖拆細招租，為增客源。「蚊型舖」經營困難，但過大的舖亦難以承租，由一個買家或租客「食晒」巨舖殊不容易，若果遲遲未有承接，一般而言業主會分間出租。前星展銀行舖樓面逾3,000方呎，業主當然想全層放租甚至放售，但承接力有限下，「拆細」是常見的做法，以加強承接力。

今日地產新聞摘要 20140124

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2014年1月24日

【明報】指，高緯：去年逾億成交，跌45％。多重辣招大額交投明顯減少，高緯環球指出，去年逾1億元住宅及工商投資物業成交額約673億元，按年跌43%，成交量跌45%至206宗。惟去年第四季大額交投回穩，錄52宗註冊量，涉資216億元，金額按季大升2.79倍，季內成交包括太古（1972）購入魚涌大昌行商業中心，以及和黃（0013）沽出多幢白加道28號洋房。該行預料，今年上半年大額成交維持穩定，分層商廈價格全年則料約有7%跌幅。

【蘋果日報】說，陳啟宗罕有測市，唱淡今年樓價，恒隆推盤「睇市做人」。近年甚少直接預測樓價走勢的恒隆地產（101）董事長陳啟宗，昨罕有地坦言對本港今年樓市不樂觀，「跌幾多唔敢講，但唔代表冇賣樓機會，只係冇咁旺。」恒隆去年賣出272個住宅單位，今年將「睇市做人」伺機加推，包括跑馬地藍塘道豪宅。

【信報】謂，代理違規墊支入飛，地監局調查。新盤熱賣，地產代理監管局（下稱地監局）關注「水票」問題，重申地產代理墊支入飛屬違規行為，局方會加強執法，日前發現1宗違規個案。近月多個新盤開售，市場認購反應熱烈，發展商傾向以抽籤形式發售單位，並接受準買家以一客入數票。為了提高中籤率，有地產代理代客墊支入票。

【東方日報】指，高官僭建多，屋署一味拖。申訴專員公署主動調查屋宇署一套因「貪曾」前特首曾蔭權爵士、前政務司司長唐英年、高官和立法會議員涉及僭建而設立的特別處理程序，揭露大部分個案執法有延誤。有屬於優先取締的個案確立僭建物後半年，屋宇署仍未發出勸喻信，更甚有個案的勸喻信期限屆滿一年，當局一直未發出清拆令，當局解釋有關僭建物類別需較長時間處理，但公署批評部門的執法效率難以合乎公眾期望，或會影響部門威信。

【新報】稱，5年提供21.5萬單位，152幅地擬改用途建屋。政府向立法會提交文件，交代已物色152幅土地，透過更改用途及增加發展密度，在未來5年共提供超過21.5萬個單位。這些新增住宅地主要在新界區，其中元朗最多，有4.2萬個單位，其次是屯門和大埔，分別有3.26萬個和2.76萬個單位。

【星島日報】指，皇后山改建屋耶穌會轉戰鹽田仔。原擬作私立大學發展的皇后山用地正式宣告改建公營房屋，地皮西面約十三公頃土地可改建一萬個公屋及居屋單位，容納三萬人口，地皮東面約六點四公頃土地則會研究發展私人住宅及國際學校。

【太陽報】報道，兩萬一呎瘋狂嗎？最近有句流行語叫「中產最痛」，是行政會議召集人林煥光的「新作」，此君慨嘆現今樓價高企，他身為高級打工仔，也覺得現時樓市瘋狂，灣仔區的新樓，實用呎價高達兩萬元，他認為是遠遠超過合理水平。

【文匯報】指，三級制增住用地積比。為增加本港房屋土地供應，港府昨日向立法會提交文件，建議按三級制適當上調市區主要地區，及新市鎮用地的最高住用地積比。文件指出，上調地積比不等於向相關規劃原則作妥協，個別房屋用地可發展更多樓面面積，亦不一定會增加實際人口，經修訂規劃參數會在日後所有規劃研究及檢討中採用。

【成報】稱，白石角及西貢住宅地估值51.3億。兩幅分別位於新界大埔白石角及西貢的住宅地皮，將於今天起公開招標，並於3月7日截標。其中白石角臨海地皮，市場估值高達逾50億元，被稱為臨海地王。另一塊西貢地皮位於傳統豪宅區，市場估值約為1.2億元。

2014投資風水指數

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140123/pba01/01.txt

外資券商里昂昨日公布一年一度的「風水指數」，指馬年因為屬甲午木馬年，2014年的玄空飛星圖與1969年恒指誕生那一年如出一轍，加上木火相疊，而木利火，火能夠燒旺市場氣氛，所以里昂稱今年恒指簡直係「憤怒的公牛」，有望衝擊28,105點，其中2至3月、5至7月會最旺，下半年則開始回落。

不過，里昂指木克土、房地產屬土，樓市就更加唔掂得，估今年樓價跌10%，明年再跌5%，尤其是西北至東南方位的物業全部處於凶位，元朗、朗屏及上環、堅尼地城有機會馬失前蹄，指這些地區的業主要特別小心。

《明報》記者翻查記錄，里昂風水指數推出20年來，準確度只是一半一半。不過，筆者認識的一位風水建築師蔣匡文，近年預測成績卻相當不俗，早前便邀請了他作為「馬年樓市與風水」講座的講者之一。

蔣匡文在講座中指出，以天干地支計，馬年（以立春後計）屬每60年才出現一次的甲午年。「甲」代表兵甲、盔甲，又或威武，即是今年易起爭執、干戈。120年前的甲午年，便爆發了中日甲午戰爭，而現在則有中日釣魚台的對峙，「容易擦槍而未必走火，但也會對局勢造成緊張，令投資市場出現波動」。

蔣又指出，甲屬木，午屬火，本來木生火，火生土，利股市樓市，但納音屬金，金又克火，同樣木火也克金，則馬年入秋以後至明年初，便可能形勢逆轉，不論股樓的投資者都要懂得在適當時候走位。

「明年的二黑在東，現在華東一帶已見禽流感，再東便是東海，也有釣魚台的紛擾。同時，五黃在西北，因此如新疆可能會有亂子，以至英國歐洲，經濟縱復蘇，亦未必有大好表現。另外，雖然財星在北方，但今年也是三煞所在，北方也有麻煩事，反而中國南方有旺星，而香港位處華南，會相對較為平安」。

蔣說，今年以陽曆計，股樓在年初至年中仍會有虛火支撐，而股市在4和6月或會有震盪。

他擔心，10月入秋以後，開始金克火，之後到明年初，股市有較大機會一路向下，「我的觀察是，香港股市和樓市關係密切，過往數年，恒指就算跌穿2萬點，很快便回升，所以樓市也少有調整，但10月以後若港股跌穿2萬而半年內不能升回此水平，跌勢便形成，樓市也會慢慢下跌」。

至於較長期的預測，他表示，要留意2019至2020年，一來這是冥王星、天王星及海王星三個星體圍繞太陽500年一次大周期循環所在，也與新中國十年一亂的周期重疊，屆時中國可能出現政經衝擊，香港的股樓也可能要尋底，之後中國會重拾升軌，至2040年則全球大震盪。

雖然蔣看淡馬年入秋後的股樓，但認為如沒必要，不要隨便賣了自住的物業，因見盡太多人「落車容易上車難」，但如是買樓投資，便要加倍小心。

對於中國樓市，蔣匡文認為有兩大考慮因素，一是中國現時仍只有一半人口居住在城市，相信城鎮化會持續，就算未能達到如西方發達國家的城鎮人口比例可高達八成，也應可升至七成，在此水平以前，中國樓市需求仍強烈，但愈接近此一水平，便愈要小心。

另外，中國人口現有總數約13億，估計人口總數會在16億左右見頂，同樣當人口比如增加至15億而愈接近16億時，內地樓市便要愈小心，「正如日本人口見頂後，現每年總人口都在減少，其樓市便也乏善足陳」。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

湯文亮：現在是不是買新樓的好時機

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月1月23日

有老友請我喫飯，原來是有代價，席中他的兒子問我，現在是不是買新樓的好時機，我反問他是否已經買了新樓，當時我心想，如果他的答案是已經買了，我的答案當然是好時機，如果他的答案是在考慮當中，我的答案就會變成若果他現在要買樓，買新樓的確比買二手樓為佳，除非，二手樓的折讓很大，否則，就唔應該考慮買二手樓。

有一些人很奇怪，美其名他是問你意見，但若果有人給他們意見的時候，他們又立刻變成專家，叫包頂頸專家，我朋友的兒子亦不例外，我說買新樓，他又立刻說新樓實用率不佳，現在又出現空心牆，又乜又物，這餐飯，俗語說由背脊骨落，於是我唯有答，如果不是必須，就應該租樓住，睇定才買，我朋友搭口說，他的兒子就是睇得太定，在08年賣走了自住物業之後，已經錯過了09、10，⋯⋯等買樓好時機，現在他有興趣再買，所以問一問我的意見，而且，他的兒子有心回購以前出售的物業，當時我心想，咁大件事。

我問朋友的兒子，他打算用多少錢回購以前的物業，如果沒有鄧成波的胸襟，倒不如買新樓好了，波叔以超過雙倍價錢購回他在三年前出售的物業，售價不菲，要給對方賺三億，沒有過人胸襟，如何能夠做到，我自問做唔到，我亦相信有很多人做唔到，所以，他們唯有壓迫政府出招，一定要樓價跌下來，好讓他們再重新置業，官員們出招前從不考慮這個因素，只說很多人仍未上車，如果他們了解的話，就不會胡亂出招，但是他們死不認錯，做小市民的又如何。

話雖如此，現在買新樓的確比二手樓優勝，並不是地產商良心發現，而是他們視新樓盤為貨物，在指定的時間內他們一定會賣樓，就算賺少一些，甚至蝕本他們都會賣，就好似春節時亦有揮春寫「貨如輪轉」，現在地產商給予買家的優惠的確不少，如果一定要買樓，可以值得考慮，況且，整個樓盤有幾百人一齊買，要輸大家一齊輸，唔會俾人笑，至於二手樓，那些業主待他們的物業好似親生仔，除非他們等錢使，否則就不會賤賣他們的物業，不過，若果他們等錢使，就有可能會大幅減價，但現在離他們大幅減價的日子尚遠，有心的人唯有等，直至那些二手樓的業主說，賣仔莫摸頭，摸親眼淚流，到那時候就可以出撃，不過就唔知道是幾時。

今日地產新聞摘要 20140123

2014年1月23日

【明報】指，《佔領資產》作者岑皓軒教路﹕買樓收租，劈炮唔撈。香港是一個多元化的社會，既有政治人物發起「佔中」以爭取理想中的普選，也有人宣揚應透過「佔領資產」，以能早日「劈炮唔撈」，仍可享有豐盛的生活。

【蘋果日報】說，學者撐計劃，有助上車。「白居二」熱情不再，預期政府不再加碼。儘管去年首批2,500白居二名額，只有逾820人（即32%）落實買樓，但有學者認為，該計劃有存在需要，可惠及不同層面的市民，尤其是買唔起私樓，但又不符合資格申請公屋的「夾心階層」。

【信報】謂，張炳良料大手注資房委會。政府大力增加公營房屋供應，尤其2018年後公屋和居屋的供應量陸續增加，對房委會的財政壓力，令各方關注政府是否有注資的需要。運輸及房屋局局長張炳良首度指出，現時可開始就未來的開支初步作估算，預期無可避免需要由政府注資，並估計「規模一定相當大」。

【東方日報】指，港人港地項目明年推。政府多番強調大力拓展九龍東大計，不少發展商均看好區內發展潛力。中海（00688）去年早着先鞭奪得啟德發展區的兩幅港人港地，明年料可推出發售，集團現正積極研究區內三幅將於下月截標的地皮，並率先透露已為項目畫則及將會入標參與競投，若成功投得地皮，可與本身發展中項目產生協同效應。

【新報】稱，若樓價大跌，損經濟害中產，張炳良：辣招馴服樓市。運輸及房屋局局長張炳良形容，政府兩輪樓市「辣招」後，已將樓市「馴服」，但長遠樓價仍然受供求因素影響。對於有意見建議公屋輪候引入學歷扣分制，他指如單以學歷考慮，爭議性較大，政府未有定論。

【星島日報】指，新盤年內紛「加密」推售。一手市場如雨後春筍，發展商紛忙於本年推盤大計，冀能爭奪客源。多家發展商昨先後公布推盤計畫，其中會德豐預計本年將推出四個項目，預計出售單位涉逾千伙。

【太陽報】報道，靠樓上舖乙廈跑出。依家整體甲級商廈買賣淡靜，可作樓上舖用途嘅乙級商廈，反而可以喺逆市獲市場高價承接。單喺今個月，尖沙咀同佐敦先後有3幢乙級商廈錄呎價創新高成交。其中，尖沙咀萬事昌廣場有個高層戶啱啱以約1,287萬元賣出，呎價9,900元。

【成報】稱，14年工商舖料錄6500宗。自政府去年推出打擊整體樓市的加辣招（DSD），工商舖成交量應聲放緩。據土地註冊處資料顯示，2013年整體工商舖共錄得10,627宗，涉及金額約1,452億元，較2012年分別下調41%及23%。

【文匯報】指，50指標屋苑去年樓價漲1.4%。受累政府全方位「加辣」抑壓，二手樓價自此從高位輾轉向下，惟幸樓價調整幅度不大，綜觀全年樓價依然錄得些微升幅。綜合利嘉閣地產研究部數據，截至2013年12月底，全港50個指標屋苑加權平均成交呎價（按建築面積計算）報7,655元，雖然較去年2月份高位的7,942元下跌3.6%；不過，樓價現水平對比2012年底的7,549元仍然高出1.4%，幸保不失。

收租仍可以抗通脹嗎？

文章日期：2014年1月22日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140122/pba01/01.txt

《明報》報道，政府統計處昨日公布，本港去年12月整體通脹率按年上升4.3%，與11月持平；剔除所有政府一次過紓困措施的影響，基本通脹率為3.9%，較11月的4%稍低，主要是由於新鮮蔬菜價格升幅收窄所致。全年計，本港2013年整體通脹率為4.3%，基本通脹率4%，與政府的預測目標一致。

從細項指數分析，去年12月的電力、燃氣及水升幅最大，按年增7.3%，其次是住屋，按年上升5.9%，其中細項的私人房屋租金更按年升6.8%；至於外出用膳及雜項服務則分別升4.7%和4.6%；另一方面，耐用物品價格按年跌3.8%。

政府發言人表示，上月基本通脹率輕微回落至3.9%，主要是由於基本食品價格以及私人房屋租金項目的升幅放緩所致。對於今年初的物價走勢，發言人認為，輸入通脹仍然保持輕微，加上去年新訂住宅租約租金升幅放緩的影響將浮現，應在短期內有助減少通脹的上行風險。

筆者想指出，香港最近公布的通脹數據，反映若是買樓收租，過去一年平均少於3厘的租金回報，不足以對抗全年約4.3%的通脹率或3.9%的核心通脹。

當然，去年樓價也升了逾2%，但根據中原樓價指數，樓價也開始回落，並剛跌至52周的新低。即是說，若未來樓價續跌，或只是不升，而香港通脹又保持在現時相若水平，靠收租抗通脹便未必靠得住。

另外，也要注意兩大代理行（中原和美聯）公布的租金統計，去年私人住宅租金升幅只有1.3%至1.9%，也出現明顯放緩，而其實在去年第4季，住宅租金已見輕微回落。差餉物業估價計算的租金表現較頑強，原因是其計算除包括新簽租約外，也包括現有可能在一至兩年前簽訂的租約，所以縱使租金平穩或微升，可能只是部分舊租約的租金出現落後的升幅而已。

若今年租金不升，又或租金轉而下跌，則唯有樓價有較明顯調整，才令買樓收租可以重新對抗通脹。

中原指數進入一浪低於一浪

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 14時前

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/中原指數進入-浪低於-浪-015429175.html

股票市場時常會聽到一句說話：「有智慧不如乘勢。」那麼甚麼是勢？

比如杜氏理論將升勢視為牛市，跌勢視為熊市；艾略特波浪理論更將升跌浪大分為「五上三落」，甚至更將每個浪再作細分：

但對於大多數人來說，這樣數浪很複雜，筆者判斷升勢和跌勢，只是簡單的兩句：「一浪高於一浪，就是升勢；一浪低於一浪，就是跌勢。」

所謂一浪高於一浪，就是一個高點比一個高點高的同時，一個低點比一個低點高，跌勢就是相反。過去十年的中原指數，就是典型的一浪高於一浪：

大家可以看到，即使是金融海嘯，也沒有跌破前浪底，仍然是一浪高於一浪，而在進入2013年之後，當中原指數在去年3月見123.66點後，至今仍未能突破前高位。若從上圖看，中原指數要跌穿2012年12月114.38點，才算是正式跌破前浪底，進入跌勢。

不過，若將近期的走勢放大，會發覺經過上周一跌，已經跌破了2013年的最低位，進入短期的一浪低於一浪，意味著2013年的橫行區域正式跌破。

中原指數有大約3個星期的時差，上星期的指數，是反映3個星期之前的市況，這段時間正是發展商開始連環推出新盤，至今推出的都是細項目或貨尾為主。

而由於去年發展商賣樓落後於進度，很多早已批出樓花的樓盤，現在都未推出。例如長實荃灣西站七期環宇有1,776個單位，大埔鳳園嵐山有1,350個單位，將軍澳日出康城3期有1,648個單位，新地元朗爾巒有780伙，新地東涌55A區項目有2,020個單位，都有機會在上半年內發售。

現時已開始多二手市場減價的報導，將會陸續反映在指數之上，而基於由今年開始新供應再次進入上升期，2014年的樓市不容樂觀。

今日地產新聞摘要 20140122

2014年1月22日

【東方日報】指，前面兩靚地殺出更吸引。政府為短期增大土地供應量，近期已在公布賣地計劃時，在賣地表額外「加插」地皮。天水圍輕鐵天榮站上蓋原是區內罕有大型供應，但天水圍第112區及115區兩幅毗鄰濕地公園的大型住宅地突然殺出，加入賣地表內，兩地合共提供約2,200個單位，並且即時安排在本季推售，成為天榮站競爭對手，攤薄財團的注意力。

【蘋果日報】說，全家15年薪水全奉獻才甩包袱，港人供樓全球最苦。香港成為全球樓價最難負擔地區。最新國際樓價負擔能力報告顯示，本港樓價中位數為家庭入息中位數的14.9倍，即全家要14.9年不吃不喝才可以供甩層樓，數字亦為連續四年稱冠。

【文匯報】指，發展商億呎土儲大豐收。特首新一份施政報告中，提到將大部分香港地區的地積比率提高兩成。業界預料，大型發展商最受惠，連同農地計算在內，恒地、新地、新世界及長實已合計持有逾1億方呎的新界土儲，雖然並非全部土地受惠，但肯定為數不少獲得鬆綁。在此情況下，相信不少發展商將重新檢視旗下項目是否符合放寬密度要求，並重新向城規會申請規劃許可，以獲得最大發展樓面。

【星島日報】指，代理商會：九成中小行虧損。樓市辣招影響力持續，有中小型地產代理商會昨指出，去年近九成中小代理錄虧損一段時間，且情況至今仍持續，並指去年底錄得一至兩成地產經紀因市況淡而不續代理牌；另外，亦有大行指出，由於市淡去年經營亦困難。

【信報】謂，貧窮線．貧窮戶所享公屋資助的價值。去年9月傳媒報道政府向扶貧委員會呈交的一份研究報告發現，若把公共房屋資助算作家庭收入一部分，香港的窮人數目將由129萬減至69萬，減幅近半。研究報告把公共房屋化為資助形式的方法，是先估計公屋單位市值，減去公屋租戶所繳租金後，餘額即作為租戶獲得的「福利」價值。

【明報】指，去年租金僅升1.3%，4年新低。儘管多個大型新盤陸續入伙令租金受壓，但中原研究部的統計顯示，上月全港85個大型私宅的建築面積平均租金每平方呎為23元，與11月持平。不過，若與2012年12月的22.7元相比，全年租金上升僅升1.3%，按年變幅為4年以來新低，反映租金有見頂象。

【成報】稱，流標與否視乎底價。曾於去年2月流標的港鐵（066）輕鐵天榮站上蓋項目，在修改補地價等制度重推後，於昨日下午2時截標。項目早前接獲19份意向書，惟昨日僅獲3份標書，遠遜於預期。入標結果引起市場擔心項目或再次遭遇滑鐵盧，有業內人士認為，今次項目流標與否要視乎政府同港鐵共同定出的底價。綜合測量師意見，項目估值介乎20億至24.65億元之間。

【新報】稱，去年紀錄次低，今年將倍升至1.8萬伙，私樓落成量料創10年高。去年私人住宅落成量僅8,251伙，較對上一年減少約19%，為有紀錄以來第二低，亦僅為預期落成量約13,551伙的約六成。全年33個落成新項目當中，單是元朗尚悅及將軍澳峻瀅兩個項目總和已佔落成量逾半，分別有2,580伙與1,777伙，佔全年落成量約三成一及兩成一，其餘均為小型項目。

【太陽報】報道，代理谷開單利是加倍。蛇年樓市交投「勁縮」，新一年將至，各大地產代理行都希望擺脫霉運，振奮員工士氣，紛紛將開單利是加倍獎賞員工。其中剛晉升為美聯物業（01200）住宅部行政總裁嘅布少明同劉Sir講，公司啱啱決定咗，向初一至初三成功喺新盤開單嘅員工派發最高三千元開單利是，可以話係歷來最多。中原地產亦話準備咗一百萬元嚟派開單利是，利是金額更較去年倍增。

租金橫行 12月份平均呎租錄23.0元

http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=52932

   2013年全年租金微升1.3%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據中原地產新簽租約統計，2013年12月份全港85個大型私人住宅屋苑的建築面積平均租金每平方呎錄得23.0元，與11月的租金持平，沒有變幅。12月聖誕節傳統租務淡季，租金平穩橫行，未有出現下跌跡象。顯示市民對中小型住屋需求強大，支持租金高位企穩。但租賃季節性淡市持續，加上大型新盤入伙，租盤供應增加，預料新春前租金繼續受壓調整。估計新春後租務旺市，租金可望回升。

按年方面，2013年12月份私人住宅建築面積平均呎租錄23.0元，與2012年12月的22.7元相比，全年租金上升1.3%。回顧2013年，去年首季租金微升0.9%，第二季樓市氣氛轉弱租金下調2.2%，第三季暑假租賃旺季租金上升3.1%，第四季聖誕節淡市租金回軟0.4%。首季與第四季及第二季與第三季的租金升跌幅互相抵銷，令2013年全年租金微升1.3%，反映租金走勢平穩。

十大藍籌屋苑方面，2013年沙田第一城的建築面積呎租升幅最多，全年累積上升7.7%。匯景花園的租金按年上升6.4%，排名第二位。嘉湖山莊及海怡半島的呎租，分別上升2.3%及1.3%。相反，美孚新村、麗港城、太古城、黃埔花園、杏花村及康怡花園的租金錄得下調，分別按年下跌0.5%、1.4%、2.9%、3.8%、4.4%及7.2%。

市場分析員：羅家寧

中原地產研究部

2014年1月21日

今日地產新聞摘要 20140121

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年1月21日

【文匯報】指，仲裁機制增公信力。政府於施政報告中提出為補地價訂立仲裁機制以加快土地供應。長實集團執行董事趙國雄表示，為補地價訂立仲裁機制能夠增加公信力，令補地價可以公開、公平及提高透明度，避免市民對發展商及政府就補地價政策有所誤解。

【蘋果日報】說，驗樓師揭空心磚特別多，尚悅瓷磚零分，同短樁樓一樣差。今年最大型入伙新盤，由恒地（012）及新世界（017）合作、總數2,580伙的元朗尚悅終於交樓。不過，有業主收樓收到一肚火，發現單位問題多多。

【東方日報】指，地產名分析員接恐嚇信。地產分析界知名人士王震宇，近日疑屢遭帶侮辱成分的信件和短訊滋擾，他覺得內容有恐嚇成分，前晚決定報警。警方將案件列作刑事恐嚇案處理。王震宇昨日接受查詢時表示，任何有關私人的事件均不便回應。

【新報】稱，屯門東及啟德，加密建屋，增地積比，多萬單位。發展局局長陳茂波昨日表示，啟德新發展區和屯門東發展區將會提高地積比率，預料可以增加逾10,000個單位，當中啟德發展區可以增加容納二千多人。《施政報告》提出未來10年47萬建屋量，早前表示會身搵地的陳茂波昨日出席電台節目時表示，除會調整啟德發展區規劃外，屯門東地皮亦會加密，令可建單位由1,000個增至8,000個。

【星島日報】指，油塘兩地改住宅周五闖城規。政府決心增加房屋供應，位於油塘兩幅社區用地，規劃署堅持「去馬」改建住宅，其中鯉魚門徑計畫作私人住宅用途的地皮，接獲三百多宗的全屬反對意見，另一幅位於高超道地皮，擬改作公營房屋，亦接獲二百多宗意見，當中九成屬反對；不過，規劃署指出合適改劃住宅土地難求，堅持有關項目改劃住宅用途，於本周五通過城規會「過關」機會甚大，可望為市場提約千伙新供應。

【信報】謂，移民新港有遠景，中產供樓要幫忙。梁振英這次大刀闊斧，啟動「低收入在職家庭津貼」的預期開銷，令人動容，人們不是沒有長貧難顧、後勁難繼甚至是計劃中途棄戈曳甲的憂慮；然而，針對社會訴求的長遠打算，畢竟是很久沒有看到的事，所以此議一經提出，於嘩然反應之中，充滿振奮氣息；梁班子究竟能否貫徹始終、以底於成，那是後話，但這種有創意、貼民情的大膽創議，令政府的「頹勢」止跌，已是不爭的事實。

【太陽報】報道，私宅落成今年爆升。私人住宅落成量唔理想，近年政府已密密手增供應補救，並預期會大豐收。有代理指出，舊年全年私宅落成只得8,251伙，係有紀錄以來次低。不過，有部分新盤落成期延到今年，加上好似長實（00001）將軍澳嘅緻藍天同新地（00016）嘅屯門瓏門二期呢啲大盤，都會相繼今年落成，估計全年落成量可大幅推高到1.8萬伙，比舊年升1.18倍，勢創○四年後新高。

【明報】指，金朝陽擬新春後拆售葵涌工廈。工廈細單位受市場追捧，消息稱，金朝陽（0878）旗下葵涌青山公路301至305號工廈樓花，部署將於農曆新年後拆售，項目樓高約20層，每層約6000方呎，預料每層將分間為12至15個細單位，每伙約400餘至500餘方呎。

【成報】稱，油麻地全幢商住物業意向1.8億。自由行計劃實行多年，大幅帶動本港旅遊住宿物業的需求，位於油尖旺等傳統消費區的物業近年來即屢獲投資者垂青。油麻地近日有全棟商住物業以連租約形式招標放售，樓高8層，意向價約1.8億元，截標日期為2月28日。

樓價指數一年新低的解讀

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2014年1月20日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140120/pba01/01.txt

反映本港樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），上周五公布最新數字117.71點，創下52周、亦即接近一年以來的新低紀錄，更跌穿2013年2月雙倍印花稅（DSD）推出後曾見的118.51點低位。

如何解讀CCL的最新變化？筆者認為，假設指數可真實反映樓市的整體走勢，則其創出一年新低，便等同說過去一年任何時間入市買樓，到最新的一刻，都是要輸錢，這對已入市的業主，實在不是良好的感覺。當然，你可以說縱使樓價微跌或打和，買了樓仍有租收，但若非一筆過付清樓價，則扣除了按揭息口、差餉及管理費後，租金收入也只是「得個桔」。而這還未計算如是買樓非自住，要付出的各種辣招稅。

你可以說，CCL最多只能反映整體樓價表現，總有一些物業是跑贏大市，過去一年仍錄得升幅。不過，相同道理，有屋苑樓價過去一年跌幅少於大市，又或仍逆市反升之餘，亦會有樓價跌得多於指數，有統計顯示，將軍澳和東涌的一些單位，自去年高位的樓價跌幅已達一成甚至更多。

自政府推出辣招以來，有分析指有關政策一方面遏抑了市民買樓的需求，但同時也令已買了樓的業主不想賣樓，兩種力量較量之下，樓價可升亦可跌，而初期辣招似乎反而促升了樓價。當去年初政府再「加辣」以後，樓價更再升了兩三個月才見頂，而到了現在樓價又回落至加辣前水平，則是否反映辣招利淡樓市的作用，已漸漸蓋過了利好的力量？又或是市場出現了新的變化，比如美國啟動退市，或美國長期利率在近兩年相對高位徘徊，也漸增對樓價的壓力？

當然，現時CCL仍只是較高位回落了約5%多一點，不過，如有衝動想用高槓桿買樓發達，還是小心一點的好。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140120

2014年1月20日

【明報】指，郭炳江：補價仲裁是「突破」。特首梁振英在施政報告提出設立補地價仲裁先導計劃，冀加快補地價流程，增加私人住宅供應，新鴻基地產（0016）主席兼董事總經理郭炳江形容，新補地價機制是突破做法，政府和商界因此達成補地價協議的機會大增，他相信若仲裁機制最終成功落實，將為香港新增最少4000、5000個住宅單位。

【信報】謂，陳茂波：新市鎮地積比可倍增。《施政報告》提出未來10年供應47萬個住宅單位的目標，並且透過提升部分區域發展密度方式增加供應，提升比率由20%至100%不等，發展局局長陳茂波在網誌中提及，以啟德發展區及屯門東用地為例，提升地積比後分別可增加6850個及約7000個單位；此外，獲提升100%發展密度的新市鎮。

【東方日報】指，仲裁縱有機制，補價未必暢順。施政報告沿着現屆政府致力增加土地供應的大方向，建議引入補地價仲裁先導計劃，一旦港府及地產商就補地價金額出現明顯分歧，雙方僵持不下，就由獨立第三方作出仲裁，為補地價爭拗畫上句號，希望藉此加快市場達成補地價協議，及鼓勵地產商申請補地價，改變原有土地用途，加快住屋供應。

【文匯報】指，過去鐵路只推四成未達標。政府本財年(2013-14)大增官地供應至1.37萬伙，按年激增67%，乍一看以為年度達2萬伙目標無難度，但其實補地價、鐵路項目等全部「肥佬」。鐵路項目本應有5,700個供應，不過，至今「準時」推出只得約四成(2,220個)。補地價項目供應預測3,500個，佔供應目標的17.5%，可惜至今可能只有不足1,000伙。

【新報】稱，近半年輕單身或不合格 23萬人，張炳良：公屋輪候冊有水份。現時公屋輪候冊上約有23萬人，運輸及房屋局局長張炳良認為，輪候冊上的申請數字存在「水份」，因當中近一半屬非長者的單身人士，他們最終可能不符合上樓資格，故當局將研究，是否定期向輪候冊上的單身人士進行入息與資產審查，並會考慮調整計分制。他又指出，今次《施政報告》訂出了樓市大方向，並已評估對樓價的影響。

【星島日報】指，啟德體育館「增高」15米。為了增加住宅供應，近日發表的《施政報告》正式提出調高啟德發展區密度兩成，擬建於區內的住宅高度料會逐步放寬。據了解，新發展區內需要「增高」的，還有建於體育園區的多用途體育館，當局有意在明年招標前，向城規會申請放寬其高度限制，由原來的五十五米增加至七十米，以確保有足夠空間容納建議的體育設施，令建於體育館附近的部分低層單位，失去無敵海景。

【蘋果日報】說，東大嶼效應，東涌樓反價。上周三施政報告提出，研究開發大嶼山東部，打造「東大嶼都會」，又指該區具極高「橋頭經濟」價值。早前被同區一手打殘的東涌二手業主即刻翻生，睇好前景，紛紛封盤、反價，個別業主甚至賣樓變放租，睇長線，博高回報，是今年施政報告房屋及基建政策下罕有受惠的地區樓市。

【太陽報】報道，旺角舖租因減得加。千禧年開始，旺角西洋菜南街部分時間開始劃做行人專用區，條街旺晒。不過，噪音等問題近年惹唔少人反感，區議會去年同意縮減行人專用區開放時間，而運輸署上個禮拜就公布新措施今日起實施，條街嘅商戶當然拍爛手掌歡迎，佢哋估計生意額最少會多一成，有兩個地舖業主已開始提價預租，加幅多達一倍。

【成報】稱，天榮站項目明截標，估值24.56億。港鐵（066）部署多時、終於去年底重推的輕鐵天水圍天榮站上蓋項目，將於明日（21日）截標。項目早前收獲19份意向書，反應熱烈。有測量師指出，由於項目是次入標方法做出多重改進，預計發展商入標意欲會較以往增強。市場對項目估值較為一致，預計每呎樓面地價約為2,500元，地皮估值約24.56億元。

今日地產新聞摘要 20140117

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28028

2014年1月17日

【明報】指，南生圍發展覆核，城規會勝訴。賭王傅老榕家族與恒基地產合組財團，1990年代起擬在南生圍發展低密度住宅項目，惟城規會一直指發展商未能滿足27項條件，拒絕批出規劃許可。城市規劃上訴委員會審議後，下令城規會覆核，但城規會認為無權覆核，提出司法覆核，昨獲判勝訴。

【東方日報】指，斥貪曾遲遲不復建居屋。特首梁振英在上任後首兩份施政報告提出多招「搶地」建屋，昨日有市民致電電台表示支持，並狠批上屆的「貪曾」曾蔭權政府遲遲不復建居屋，但亦有市民擔心建屋政策過急，基建及社區配套未能配合。長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝昨於電台承認，前朝政府推出復建居屋政策遲於市場預期，即使現時每年平均建屋目標為四萬七千個，未來數年根本不可能達至此數，政府需加大力度追趕此目標。

【蘋果日報】說，港府未來大增供應，嚇窒業主，居屋公屋掀減價潮。政府企硬不撤回樓市辣招，特首梁振英任內第二份施政報告提出大幅興建公營房屋，其中居屋供應更由每年5,000個大幅增加至8,000個，增幅六成。消息即時震散本已疲弱的二手樓市，居屋及公屋首當其衝，天水圍有居屋劈價一成走貨。

【成報】稱，梁否認採高地價政策。本港樓價高企，市民難買樓「上車」，特首梁振英昨出席施政報告答問大會時，否認政府正推行高地價政策，重申會開發土地建屋；而工程成本不斷上升，他承諾會審視工程並節省成本。

【信報】謂，補地價仲裁有助房屋供應。特首前天發表的《施政報告》，重點之一是盡快增加房屋供應，當中公布的「補地價仲裁先導計劃」，在業界引起熱烈反應，意見多為正面。

【新報】稱，村民及家庭成員估計逾萬人，古洞發展凍結登記。政府發展新界東北，加快土地供應，勢在必行。地政總署昨日就早前刊憲的粉嶺北和古洞北新發展區分區計劃大綱草圖所涵蓋的地區，進行凍結登記，該署預計登記工作至少數日才能完成。若構建物及佔用人現時未有登記，日後申索清拆或搬遷賠償將不獲考慮。古洞北發展關注組主席李肇華稱，今日會向地政總署了解具體安排。

【星島日報】指，《施政》後山頂豪宅盤即加價。政府剛公布的《施政報告》中，房屋政策的重點在穩定新樓供應，但對稀缺的豪宅物業卻影響較微，有山頂超豪宅洋房新盤，旋即在昨傍晚突擊加價，平均加幅逾百分之二點五，成為《施政報告》公布後，首個加價的新樓盤。

【太陽報】報道，星灣錄千八票內資買DIVA。施政報告未有對樓市加辣，新盤認購反應保持踴躍，恒地等馬鞍山迎海．星灣周日將加推202伙發售，發展商昨起接受新入票及轉登記買家認購，截至昨晚約八時半已錄約1,800張入票。另明日發售首批重推31伙的紅磡昇御門，昨截止認購料錄逾400張入票。

【文匯報】指，西灣河舊樓招標，估值億二。市區舊樓發展潛力大，仲量聯行受委託推出西灣河的筲箕灣道180號及182號物業公開招標，目前地盤面積約2,165方呎，日後可以8倍發展，即重建後樓面達17,320方呎，由於項目可以翻新或重建，附近亦有合併潛力，相信會吸引發展商及投資者留意。

今日地產新聞摘要 20140116

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年1月16日

【東方日報】指，住宅土地供應，難百分百保證。如果沒有麵粉，又怎造得出麵包！如要增加住宅供應，必須從增加土地供應入手。在新一份施政報告中，繼續從短、中、長期三個方向尋找土地，但有關章節，則被放在較後位置，不像去年般優先，相信是政府認為上一份施政報告已提出具體策略，未來只要落實執行，不難達成目標。

【新報】稱，10年47萬單位，新目標，新界東北遷拆勢在必行。《施政報告》提出政府採納了長遠房屋策略督導委員會建議，訂出未來10年是47萬的建屋目標，其中公屋每年兩萬個，居屋每年8,000個，較去年的承諾增加36%。消息人士指出，新界東北及洪水橋是本港中長期土地供應的重要計劃，認為「不遷不拆」只是一個訴求，並非一個選擇，形容政府對計劃是勢在必行。

【成報】稱，旺角佐敦兩用地，建千個青年宿位。協助青年人上樓的青年宿舍計劃，將增添兩個分別位於旺角及佐敦的住宅項目，連同先前提出的上環與大埔青年宿舍用地，四個項目預計可提供約1,000個青年宿位，預計其中三個項目會於2016至2017年間落成。

【文匯報】指，辣招有成效不撤招。行政長官梁振英昨日發表施政報告時指出，政府將全力增加短、中、長期土地及房屋供應，過去1年社會認識到樓價與租金飆升的主要成因是供應不足，對港府提出的增加土地供應辦法逐漸凝聚共識。他認為，在政府雙管齊下增加供應，並同時遏抑外來需求、投資需求與投機需求下，壓抑樓價的「辣招」初見成效。

【太陽報】報道，引入補價仲裁 業界支持。政府為減省審批地契條款等土地行政程序的時間，提出引入「補地價仲裁先導計劃」，以加快達成補地價協議，有測量師認為，仲裁機制對加快審批未必有太大幫助，但在補價金額處理上會較公允。

【信報】謂，放寬住宅地積比兩成。政府最新提出，把非市區的「發展密度分區」的最高住宅地積比率放寬兩成，例如啟德地積比率由5倍擴大至6倍，私人擁有的土地原則上也可受惠。

【蘋果日報】說，外資高價奪兩地，擊敗地頭蟲，觀塘火炭地賣39億。施政報告重點發掘九龍東商業潛力，觀塘商業地靚價出售。在政府無減調控樓市，本地發展商趨於保守下，上周截標的兩幅土地，終出現「地頭蟲不敵過江龍」場面，本地發展商被外資基金全面擊潰，觀塘及火炭地各由新加坡豐樹產業，和美資AGAcquisition以高價搶佔。

【明報】指，馬年入秋後，股樓要小心。蛇年將盡，蛇年樓市在政府推出加辣招後，如蛇進入冬眠一樣，不僅成交大為萎縮，樓價也只窄幅波動。踏入馬年，樓市表現又會如何？《明報》日前舉辦了「馬年樓市與風水」研討會，分別請來香港大學風水建築博士論文得獎者、清華大學客席教授兼建築師蔣匡文博士，以及萊坊大中華研究及諮詢主管林浩文，以不同角度探討香港樓市。二人都認為，今年下半年，香港樓價壓力會較大，投資者宜小心。

【星島日報】指，迎海四句鐘即沽清176伙。新盤市場持續旺勢，其中緊接《施政報告》公布後、在昨天展開第二輪銷售的馬鞍山迎海．星灣，再度即日「清袋」，開售的一百七十六伙，約首四小時便沽清，延續紅盤氣勢，發展商並趁勢即晚加推第三批單位，共涉約二百零二伙，原先優惠將維持，並安排於周日開售。

脫苦海：施政報告 只是報告

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 4時前

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/施政報告-只是報告-084815259.html

特首梁振英剛剛出爐的施政報告，就土地房屋的議題每多舊瓶新酒，了無新意，卻提及了一個本欄曾提出的概念。

報告提出計劃是既要有三五年的計劃，也要有30年的計劃，辦法是不斷開發新土地，但對於中短期的計劃，其實都是那幾項：

• 約80幅面積共超過150公頃的「綠化地帶」及「政府、機構或社區」（GIC）等土地，可在未來5年推出供興建約89000個單位
• 約150幅土地須改作住宅用途並預計在未來5年推出，以供興建約21萬個公私營單位
• 對啓德新發展區及屯門東進行了初步技術評估，建議可適度增加新增房屋用地的地積比率及可供興建單位數目
• 放寬薄扶林南面華富邨一帶的限制，增加約11900個公屋及居屋單位
• 新界東北新發展區提供約6萬個單位，其中六成為公屋及居屋
• 洪水橋新發展區，可以容納175000新增人口
• 東涌新市鎮擴展，提供約53000個住宅單位
• 北區和元朗四幅土地，最早可於2020年作房屋發展之用
• 啓德發展區，預計可增加約43萬平方米樓面面積作寫字樓用途，另提供約6800個住宅單位
• 今年初開展《發展新界北部地區初步可行性研究》（包括粉嶺高爾夫球會）
• 大嶼山北面水域的累計性環境影響評估，東大嶼都會進行中部水域人工島的策略性研究，以及大嶼山欣澳填海計劃的規劃及工程研究
• 沙田污水處理廠遷往岩洞，西貢污水處理廠、深井污水處理廠和鑽石山食水及海水配水庫搬遷往岩洞的可行性研究，共可騰出約34公頃的土地供發展
• 揀選了四個具策略性的地區，即尖沙咀西、銅鑼灣、跑馬地以及金鐘╱灣仔，籌備先導研究，以識別全港具潛力發展地下空間的地區，以增加市區內可用空間和優化市區的連接性
• 錦田南西鐵錦上路站和八鄉車廠上發展住宅已進行規劃，可提供約8700個單位；周邊約110公頃土地的土地用途檢討亦即將完成。

以上這些都是抄自施政報告內文，有留意香港土地房屋發展的話，都或多或少聽過這些計劃，只是遠水平能救近火，這些項目都不是三至五年內可以變為實質的供應，甚至可以講如果特首能夠連任，都未必會是任期之內可以兌現的事情。
而能夠在其任期之內發生的事情，都是過去兩三年每月連續賣地推出市場的數十幅土地，以及現時在賣地表內的土地，正如筆者向來所講，不可以期望朝種樹晚鋸板晚，分析未來的樓市，還是集中於現行土地的建築進度。
施政報告也有篇幅講述建築業的發展，正如之前發展局局長陳茂波在網址上講，包括設計與施工的方法、科技的應用，以及積極處理人手不足的問題。但相信要短期內解決問題，都是要向輸入技術勞工著手，不過可以預期都是畫餅充飢。
還是說回更長遠的規劃，筆者之前的「城市結構大重組」系列，就是討論香港各區如何動大手術以利發展，其中的大嶼山篇（http://is.gd/FXzQZi）提出發展大嶼山東岸，與施政報告中全新提出的「東大嶼都會」在概念上有一點相近。

其實這個方案，早在1984年的一份政府刊物已經提出，分別是當年尚未落實新機場的選址，而現在機場早已落戶大嶼山北岸，再加上其他各個填海的計劃，再找新的研究地點，大嶼山東部水域及鄰近地區，是一個行能性。
而由於大嶼山東岸相對上比較接近港島北岸已發展區，再加上接近西隧口和連接三號幹線，把擴展的方向放在這裏亦是情理之內。而政府也在「優化土地供應策略」諮詢中，提出發展中部水域的人工島（http://is.gd/maAant）。

至於有言論認為在這裡填海會影嚮到迪尼士樂園，事實上更接近的愉景灣也有高樓大廈的發展，而東京迪士尼對面也有大量的工廠和貨倉，甚至港口設施，所以謠傳迪士尼會禁止香港在這裏發展，明顯與既存事實不符。

今日地產新聞摘要 20140115

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27973

2014年1月15日

【新報】稱，《施政報告》今揭盅，聚焦房屋，重建華富，增地積比率。行政長官梁振英今早將到立法會發表任內第二份《施政報告》，連日來社會均有聲音希望梁振英在報告中，提出解決房屋問題的新方案。據本報獲悉，梁振英會推出多項措施，以確保有足夠土地供應，應付未來10年興建47萬個住宅單位的需求，其中包括重建港島華富，以及把市區住宅用地的地積比率提高兩成。

【星島日報】指，《施政報告》前二手呈拉鋸。特首《施政報告》今天出台，儘管市場預期政府在樓市上墨不多，但市場氣氛明顯受其影響而回落，昨日二手屋苑睇樓量較往常平日，錄得跌幅逾一成，業界指出，目前買賣雙方態度觀望，若《施政報告》內容平淡，難以扭轉現時淡市環境，料市場短期內成交持續低迷。

【明報】指，涉冒下屬申貸款，警長：因合資買屋。警署警長涉替忘記出庭作供的下屬警員「講好說話」，令對方免受紀律處分，並以此作脅，向警員索取8萬元貸款；又涉冒充警員簽署，以對方名義申請210萬元按揭貸款，案件昨續審。辯方稱，警員欲與被告合資買村屋，故才由他申請按揭貸款，但警員否認。

【信報】謂，劉雅瀚：勿忽略住宅租務需求。過去一年樓市持續淡靜，直至去年底一手市場推盤量逐漸增加，惟二手則未見明顯轉活。交銀國際認為，本港樓價直到2017年仍將在高位平穩發展。當中，以中小型物業的抗跌力較強。市場更不應忽略住宅的租務需求，租金每年料可升約5%。

【蘋果日報】說，波叔出擊，回購銅鑼灣巨舖，六億搶舖，兩年最大額。就快飲新抱茶的舖王鄧成波踏入2014年即刻大手出擊，以6億元回購銅鑼灣泰港大廈地庫、地舖及1至3樓，成為今年首宗大額舖位成交，涉及稅款達5,100萬元，夠買新盤馬鞍山迎海10伙。

【文匯報】指，商廈價跌租升。今年商廈買賣登記可望回升10%至約2040宗，整體商廈售價將會下跌5%至10%，核心區甲廈售價將按年下跌5%，而非核心商業區內的商廈售價則有10%的跌幅。整體商廈租金可有10%之內的升幅，甲廈租金約有5的升幅；預期今年乙廈租金可望上升10%。

【東方日報】指，「長者住安心」計劃，助私樓業主改裝。本港人口老化，居家安老的安全性更形重要。房屋協會與測量師學會建築測量組昨起推行「長者住安心」計劃，首次協助居住私樓的長者改裝家居，配合身體狀況，便利居家生活，並以港島東及深水埗為試點，免費安排職業治療師及測量師評估長者的身體狀況及家居環境，提供符合安全及《建築物條例》的建議，名額暫設一百戶。

【太陽報】報道，新盤搶灘半月套63億。發展商爭相推盤搶飲今年樓市頭啖湯，綜合一手銷售資訊網及發展商公布資料，今年首兩星期錄約900宗一手成交，涉及金額逾63億元。當中，以新地屯門瓏門II佔約595伙及近30億元最多。恒地等馬鞍山迎海．星灣今發售加推176伙。

【成報】稱，囍滙1期或春節前售。恆地（012）及新世界（017）合作發展之馬鞍山迎海．星灣，將於今日開售次批176伙項目累錄逾6,000張入票，超購33倍，凍資逾9億元。信和（083）及合和（054）等合作發展的囍滙1期亦快加入新盤戰團。項目於前日上載樓書，信和方麵亦於昨日透露，首批單位將依新例，推出不少於50伙。

汪敦敬：跌市迷信

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/22382

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

當所有人認為以為樓價會上升時，真的會如願以償嗎？未必。每一次樓市暴跌來臨前，也是最多人看好的時候，但結果事與願違；在03年沙士時期，樓市是最少人看好的時候，結果卻原來是最佳的入市時候。今天，太多人看樓市下跌了，購買力大量被積聚，物價及建築上升幅度比樓價微調幅度更大，這種人為下跌實在嗎？

很多人認為樓價的起跌在於其高與低，但甚麼是高位，甚麼是低位？事實卻往往是高處未算高、低處也未算低！高低在乎比較嗎？恐怕人人也只在乎感覺。

97後的金融風暴，樓價跌了六成卻仍然要再跌，準買家在當時也仍然嫌樓價貴。因此，樓價是否會跌不在乎高低，也不在乎比較，更不應以感覺去判斷。起碼在歷史上，用以上原則去判斷，不準確的次數比準確多很多！

水無常形。我認為樓價起跌是一場博奕，是業主和準買家的能耐博奕，優勝劣敗。97年後的金融風暴，普遍業主正因為過度按揭、經濟欠佳及美元的升值，走進了敗局。當時的買家愈等樓價及租金愈平，業主兵敗如山倒，樓價自然長跌長有。

今天很多人認為樓價會大跌，但現在是業主敗勢的時候嗎？恐怕不是。我見到的是有資產者愈來愈強，看官未必想聽這個現實，但是我手寫我心，我必須要反映。

現在很多人接受的，是香港的樓市辣招實際是一籃子的宏觀調控政策，所謂宏調本質是「低新陳代謝」的，它是抑制過熱的市場活動，「人不瘋狂怎滅亡」？所以宏調的框架下不會出現資本主義的財富轉移。即是說，不容易出現投資者「雞毛鴨血」，而令準買家可「執死雞」的局面。

在一次旅行中，我遇到我的客戶何先生，多謝他的讚賞和支持，但是令我最大得益是和他交流得到的啟示。他兩年前通過我經營的地產代理公司買了屯門錦華花園，樓價到現在大概升了兩成，他在這兩年把物業作收租之用，兩年後的今日他除了「財息兼收」外，更也再儲了一筆積蓄想再買樓，但因為政府出辣招的關係，阻止了他置業而要將機會讓給他人，於是乎他改為將積蓄去買了一個自用的車位。大家想想何先生的故事，他兩年前置業到了今日，他的資產、財富比兩年前多，因為少了付原本租車位的開支，生活支出可能比兩年前更少，這啟示到有資產者的日益強勢，這場業主和買家的博奕勝算極大機會在業主方！

環球量化貨幣令到物價尤其是樓價上升，是眾人所知的道理；自從在2010年政府推出「額外印花稅」以後，住宅市場已幾乎沒有短線炒家存在，這個亦是一個事實。但是，看到不少人評論樓市仍然不乏咬牙切齒批鬥炒家的情況，為甚麼？

因為有人評論樓價會跌四至五成，「民心所向」大家也祈求樓價下跌。於是有人唱好樓市就會被人責罵，也因此，大家不敢講真話！

筆者近期亦有發表看好樓市的言論，難免一些人認為是地產代理想做生意所以唱好樓市，但其實在代理人來說樓價跌才有生意做，唱跌樓市才可能是為生意著想！

「白居二」在6月推出時，因為反應曾經熱烈，於是政府要挨罵。其實縱使樓價升也是正常，因為樓市辣招正正是凍結有資產者的市場活動能力，讓無產者有更多的入市機會！如白表人士入市頻繁，自然會在樓價上反映。這本來是很有邏輯的事，何況高峰過後市場一樣會冷靜，結果市場在冷靜後到了12月，「白居二」又給傳媒踐踏認為是不濟的政策！其實白居二政策行得愈平靜愈好，基本上，愈多中籤者放棄對真正餘下要買樓的白表人士更有利。

剛從台灣回來，看到台灣有人評論樓市「憎人富貴」的現象，稱為「狹心病」或者「黑心病」，看來香港言論自由比台灣更不濟，因為無人敢對「等待執死雞的人」批評。說穿了部分等平價的人，內心何嘗不是祈求業主們「雞毛鴨血」來給自己從中取利的機會？我認為樓市的風險只有一個，就是是否量力而為，能量力而為應早入市。做人應安分守己實際去追求。

樓市應是自由市場的活動結果，現在卻成為民粹主義的政治角力舞台。

今日地產新聞摘要 20140114

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年1月14日

【星島日報】指，市民盼《施政報告》首重房屋。行政長官梁振英明天公布任內第二份《施政報告》。港大民意研究計畫就《施政報告》期望進行的民調顯示，最多受訪者認為，特首梁振英應把施政重點放在房屋問題上，其次是醫療政策和經濟發展，但對比去年同期調查，市民認為政制發展問題的重要性，錄得明顯升幅。政府消息人士指，因長遠房屋策略督導委員會已有一系列建議，《施政報告》在土地房屋問題上不會有新措施推出。

【蘋果日報】說，標普唱淡港樓價，料跌一成。國際評級機構標普發表研究報告指，香港政府今年將繼續實施樓市辣招，在供應量少，且市場預期按揭利率上升的情況下，預計香港整體樓價下跌一成。不過，香港經濟基調良好，樓市對外來投資者仍然具有相當吸引力。

【信報】謂，湯文亮倡工商舖買賣撤DSD。去年政府針對工商舖市場推出雙倍印花稅（DSD），工商舖交投大幅下跌，紀惠集團行政總裁湯文亮認為，部分措施扼殺了整個市場，建議政府工商舖部分撤銷DSD，改為參考住宅市場加入SSD，以收打擊炒家之效。湯文亮指出，目前在辣招下，工商舖買賣需要另外繳付8.2%稅，故此賣貨不會收到好價，而現時租務情況不錯（以面積逾2萬方呎的甲級商廈為例，現時每方呎可收租金約50元，回報3厘），故旗下物業多作長線收租。

【文匯報】指，炒風絕，辣招宜微調。新一份施政報告明日公布，備受辣招困擾的地產界人士預期，政府不會撤銷樓市辣招，但仍期望可以作出微調，如持物業3年可豁免交SSD稅的時限，可以由3年縮減至2年或1年，SSD、BSD應用範疇亦可以作出修訂，香港永久居民應不受影響。

【東方日報】指，三年上樓已成空，安居樂業仍是夢。房屋問題，又是老大難的房屋問題，有關注基層團體走上街頭，批評當局未能兌現三年公屋上樓的承諾，擬協助市民向房屋署追討經濟損失。

【太陽報】報道，呃未婚申公屋綜援婦候懲。綜援婦人三年前入紙申請公屋時虛報自己未婚，房屋委員會經調查後去年揭發她其實於○六年已婚。三十三歲無業被告林守潔昨於觀塘法院承認一項經宣誓後作虛假陳述罪，求情時聲稱因內地丈夫嫌棄她要照顧與她前男友所生的兒子，早在○八年已將她們兩母子拋棄，至今下落未明，她感到十分侮辱，才在申請公屋時故意當丈夫「唔存在」，裁判官准她保釋至今年三月十日，等候背景及驗尿報告始判刑。

【新報】稱，翠華搶租駱克道富臨舖。核心旺區食肆舖租金升幅驚人，由富臨集團租用的銅鑼灣駱克道485號地下及1至3樓，剛獲翠華(1314)以月租122萬元搶租，較舊租金高出近53%。另外，消息人士透露，資深投資者林子峰剛以1.48億元購入元朗又新街37至51號地下連1樓，面積約11,522方呎。現址海天花園酒家，每月租金25.76萬元。

【明報】指，囍匯1期搶攻，呎價料超2期，昨上載樓書，年底落成。新盤推售攻勢浪接浪，信置（0083）及合和（0054）等合作、去年11月已獲批預售的灣仔囍匯1期，昨晚上載樓書，市場估計發展商會乘囍匯2期熱賣餘威，於春節前搶攻市場，短期內將公布開價，成為繼天后DIVA、西營盤高士台後，今年第3個港島新盤。

【成報】稱，迎海．星灣周三售176伙。恒地（012）旗下的迎海．星灣，擬於本周三（15號）開售次輪176伙，其中首次推出2伙4房間隔特色單位，恒地表示，若市場反應理想，不排除於當日加價加推第三批單位，並最快於下周日（19號）開售。發展商透露，截至昨晚8點，項目已收票逾6,000張，超額認購逾33倍，凍結資金逾9億元。

今日地產新聞摘要 20140113

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2014年1月13日

【東方日報】指，蟻民無蝸居之地，貪曾無地盡其利。成日都話香港地少人多起樓難，搞到蝸居一族叫苦連天，實情係點嘅呢？冇錯，香港只有區區一千平方公里面積，比起其他國家同地區簡直係「地圖上嘅一粒鼻屎」，之不過咁喎，如果一千平方公里運用得宜，仍然可以大興土木起到好多樓。問題嘅癥結就在於，有冇浪費土地？有冇地盡其利？

【新報】稱，施政報告期望調查，房屋問題最迫切解決。多項有關市民對施政報告期望的調查均顯示，房屋是本港最迫切待解決的問題，認為施政報告應重點回應房屋問題，更有希望政府盡快訂立租金管制，保障基層住屋，及制定全面扶貧政策。香港青年聯會早前就市民對施政報告的期望，以電話訪問六百多名青年，發現四成青年認為施政報告應重點回應房屋問題，其次是政制發展和社會福利問題，分別佔一成四和一成二。

【蘋果日報】說，長實大埔新盤現三大奇則，嵐山單位對望冇私隱。破壞蝴蝶園，建奇則嵐山。被環保團體批評破壞環境的大埔鳳園嵐山，其中1期已獲批預售樓花同意書，成為長實（001）馬年頭炮新盤。記者現場直擊項目地盤，座落於蝴蝶保育區前方的8座大廈已拆棚封頂，肉眼更可見三個奇則，最離譜是同座兩個單位的主人房竟然互望，村民一見為此驚嘆：「咁如果唔裝窗簾，咪冇晒私隱！」

【文匯報】指，辣招一年，樓市回正軌。業界預測今次施政報告的房策內容欠驚喜，實在有跡可尋。事實上，今日的樓市與去年初已有明顯不同，除樓價受到控制外，土地供應亦已回復至正常水平。翻查資料，本港已維持3年每年近2萬伙的土地供應，業界的研究報告亦預測，今年推盤量可望按年回升36%至1.7萬伙，土地供應不足情況可說已經扭轉，不少分析更預料今年樓價會跌10-15%。

【信報】謂，樓市辣招百害無利？送舊迎新，傳媒例必回顧前瞻香港的樓市走勢。自2012年底政府接連推出辣招，香港地產的相關行業一直叫苦連天，樓市似乎完全變成政策市。

【星島日報】指，發展商：依銷監指引免違規。銷監局早前提出建議，不鼓勵發展商提供項目平均價及折實價等，於過去周末有新盤開售的發展商，表現均相當謹慎，並指會依足指引公布項目相關資料，以免出現誤導情況。

【太陽報】報道，賣利是封獨霸短約舖。舊年十月中嗰陣開始，銅鑼灣零售核心區已經有吉舖提早搵短租，不過，市場反應就麻麻。到依家為止，波斯富街六個吉舖中，暫時只有3個以短約租出，而租客清一色係賣利是封等賀年物品商戶。估計每個舖月租約13至22萬元，比起長約市值租金低約六至七成。

【明報】指，一手周末沽430伙，升逾倍。剛過去的周六港島及新界四盤齊發，令本周末一手成交量大增，兩日沽約430伙，較上周末大升1.16倍，為上月初兩日急沽逾580伙後，近一個多月來新盤成交最旺的周末。

【成報】稱，住宅摩貨去年僅錄20宗。自2010年政府開始推行打壓樓市措施，私人住宅摩售數字嚴重萎縮，連續三年不斷創新低，短炒活動近乎絕迹。

今日地產新聞摘要 20140110

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2014年1月10日

【東方日報】指，港府恐被削辣招控制權。港府早前推出多項「辣招」成功冷卻樓市，並且不排除因應最新外圍市況及本地樓市走勢，隨時「加辣」或「減辣」。以自由黨及經民聯為首的一眾工商及地產界議員，爭取港府撤銷辣招草案或減辣不成，決定改為支持由民主黨提出的修訂，規定政府必須經立法會投票通過，才可調整買家印花稅（BSD）的稅率，變相削弱港府加辣或減辣的權力和速度。政府消息指此舉將嚴重削弱辣招的效果，可能令樓市重現炒風，絕不可取。

【明報】指，長實新地早先鞭低價吸客。踏入2014年，長實（0001）天后DIVA開價便較毗鄰之恒地（0012）維低約兩成，新地（0016）紅磡昇御門亦新增優惠，最高可達七五折，業界預計，由於今年各大發展商將積極推盤，故兩大龍頭發展商早先鞭，以低價及優惠搶先吸客。另現時辣稅最高價值樓價23.5%，有業內人士料，相信至少在今年上半年，發展商都會以兩成折讓作為最基本的標準。

【蘋果日報】說，辣招拖累地產大孖沙。政府辣招令去年樓市「冰封」，拖累多位地產富豪身家縮水。2014年福布斯香港50大富豪中，有21人主力經營地產業務，仍可反映香港「地產霸權」主導，但較去年之23人略減，地產富豪身家總值佔50大富豪比例為60%，明顯低於去年的66%，可見地產富豪霸權地位被削弱，其中有11位地產富豪資產較去年下跌，超過地產富豪榜的半數。

【文匯報】指，萊坊：住宅價租今年齊跌。政府辣招影響下，萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文預測今年住宅租金和樓格均會下跌。豪宅租金或會錄得5%至10%跌幅；住宅銷售方面，預計一般住宅價格今年將下跌10%至15%，豪宅價格則抗跌力較強，預料全年只會輕微回落5至10%。

【太陽報】報道，二手避辣「賣殼」有排旺。政府前年底開始，為遏止炒樓同減少外地買家入市需求，所以推出買家印花稅同雙倍印花稅，但點知反令「賣殼」成交增加。好似一向受內地客熱捧嘅奧運站及九龍站二手屋苑，區內代理話，兩區去年十二月「賣殼」成交佔整體比例超過30%，單月涉及稅款逾8,000萬元。有學者就憂慮，此類交易增加，將會係逃稅漏洞先兆。

【新報】稱，樓價起跌的博弈遊戲。很多人認為樓價的起跌在於其高與低，但甚麼是高位？甚麼是低位？事實卻往往是高處未算高、低處也未算低！高低在乎比較嗎？恐怕人人也只在乎感覺！1997年的金融風暴後，樓價跌了六成卻仍然要再跌！準買家在當時也仍然嫌樓價貴！因此，樓價是否會跌不在乎高低，也不在乎比較，更不應以感覺去判斷！

【星島日報】指，白加道28號解封限量推一伙。自去年底暫停推售的山頂超豪洋房項目白加道28號，昨天更新銷售安排，定於本周日（十二日）限量推售項目之七號屋，定價六億九千萬元，呎價逾十萬元。倘獲承接將成一手新例後新盤呎價次高。

【成報】稱，通過510中轉屋戶遷置安排。房屋委員會決定2016年初清拆元朗的朗邊中轉房屋，以在該處興建公共房屋。房委會轄下的商業樓宇小組委員會及資助房屋小組委員會昨日通過對510個受影響住戶，提供適切遷置安排。發言人表示清拆日期訂於2016年1月。

【信報】謂，永泰年內攻港滬盤，主打高山道，陳玉成︰豪宅價見底，料升逾5%。一向專注豪宅項目發展的永泰地產（369），今年在港滬兩地均有全新項目推出，本港主打紅磡高山道項目【表】，整個項目提供逾170伙，惟發展商亦別具心思，集以往樓盤建築特色於一身，亦為項目加入服務式住宅元素。近月多個豪宅新盤銷售反應理想，現呈現「V」形反彈，該集團認為，豪宅價已「見底」，今年升幅料5%至10%。

政府辣招下短期樓市趨平靜

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14165

汪敦敬

祥益地產總裁

當97年香港樓市高峰的時候，每年成交曾高達22,960宗，當時政府順民意推出八萬五政策，仍被不少人責備為未盡全力。

但到了02年，當政府宣佈退出市場及取消八萬五政策的時候，人們卻把八萬五政策視為魔咒。善變的是時局？還是人性？
去到07年，當美國開始進行減息以挽救自己經濟的時候，當時香港特首曾蔭權先生的施政報告也宣佈香港快將進入大都會的年代，到了那時，其實是應該增加土地供應的，但當時的香港人仍然在八萬五的陰影之下，不敢去增加土地供應，配合勾地政策，香港土地供應已遠遠追不上轉變中的時局，一直拖到梁振英特首上任才真正去面對土地供應的問題，但一切已太遲了！說人性善變，要變的時刻卻舉步為艱。
以上的事情，我們看到兩個被人忽略了的事實，第一，在市場的範疇中，公眾的看法及感受是往往與真理背道而馳的！可以用靠不住來形容，另一個事實，就是人們都忽略了美元價格的變動趨勢對樓市的深遠影響！美元的上升期同時是樓市的下跌期，1998年至到2003年樓市為何歷史性拾級而下？港元追隨美元升值才是最強韌的下跌力量，惡性的美元上升週期，就是通縮！同樣，美元的下跌期也等於樓市的上升期，08年金融海嘯開始直到現在都是美元的下跌期！而惡性的美元下跌週期，就是滯脹！也即是說，近20年的美元起跌期其實都是惡性的，這種惡性除了代表了美國力量的霸道外，也顯示了美國體制的積弱！
不要對強者迷信，恐龍雖強大，但在糧食缺少下仍要倒下，美國貨幣體系雖強橫，也正正是美國國勢的催命符，我們將見證的重要故事開始就發生在1971年！

1971年，美國宣佈取消以金本位發鈔，即是說，由那時開始印鈔票是不需要實質與資產掛勾，而事實上，有限的地球資源不可能再滿足到人類的無限慾望，有限的黃金亦不可以應付日益膨脹的經濟體積，所以本來取消金本位是合理的，只是由那天起，真正的貨幣戰爭其實已經開始！

因為金本位的取消，於是貨幣的價格就不與任何資產掛勾，只以供求和國際聲望去決定，因此，Winner get all！那刻的最強國貨幣便成為了霸主，從此強者更強！壟斷市場！無論你喜不喜歡也好，最強國的貨幣最可靠！在動盪時刻也更搶手！於是美國不單只可以大印銀紙，也特別喜歡做國際警察，掌握了動盪時刻，也掌握了貨幣需求！

我們不如看一看一些數字，就知道我們在美元下「被控制」了多少，70年代的一安士黃金是35美元，但到了近年最高升至1747元，執筆當日是1231美元左右了，數十年間同是一安士，價格竟升了近35至50倍，這可能不是一個很好的參考，試用樓價去看，港島區1965年的平均呎價是51元，到了1971年是150元，與現在的10,424元左右，現在比1971年多了69倍的！數十年來的不斷加印銀紙才是買樓發達背後最重要原因，無按揭的樓宇是「硬資產」，在貨幣貶值及動盪的過程中，「硬資產」成為了資金避難所！很多人賺錢不知為何？也很多人自命不凡，卻在止賺離場後抱憾終生，就是計算漏了最重要的貨幣貶值！

強！總有個結束的時候，近20年美國遇上經濟週期，卻進一步利用印鈔去刺激經濟來抵銷原本經濟不景的經濟萎縮，濫用變為放縱，到了2011年，美國債務已經超過美國的總體經濟規模(GDP)，高達15兆640億元，就是整個美國經濟一年所生產的商品和服務的總價，也即是假設平均每年的經濟增長是5%，犧牲經濟增長用來還債也要20年才可以還清，但這可能嗎？美國每年要還的債大概有4萬億美元，但收入卻只2萬億美元左右，其中的差額就是赤字，以現在的國民收入連付利息都成困難了，如果美國節省開支，或者增稅，國民用於消費的錢就會減少，一樣會傷害到經濟甚至引起動亂。

美國如繼續連息口也還不起的話，總有付不起錢的那天，那時候還指望著美國還錢的銀行、投資者、外國政府也沒錢收，債務鏈的一環違約，全盤都會崩潰，投資者拿不出錢，公司就沒錢發工資，銀行拿不出錢，人們貸不到款，甚至連存款都取不出來，面對的是全球經濟崩潰，這局面還沒有發生過，沒人知道這會有多可怕？持續多久？和怎樣走出崩潰！

美國的做法，令很多國家也不甘心財富被剝削，但美國已經泥足深陷，不能自拔，很多出名的經濟學家也能道出美國經濟的死亡，卻未見過有人提出挽救的方法，卻其實答案竟在中國！

面對世紀的金融浩劫（或搶劫）！中國以宏觀調控將地產市場格式化為「硬資產市場」，即是大幅減低按揭，並增加無借貸的比率，香港的樓市辣招其實也是異曲同工的效用，從歷史上的兩次貨幣戰爭中，學習到的結論是當一個主流貨幣失勢的時候，擁有愈多硬資產和硬實力的國家是最能化危為機，中國是一個擁有最多礦產的國家之一，加上房地產市場的低按揭，再加上銀行上的資金充盈，在未來多變的局勢中的而且確是準備得最好的一個國家。

而面對美國對人民幣的升值要求，中國竟可大幅增加普遍工人的人工，以高通脹抵銷人民幣的升值帶來的副作用，而且將計就計令中國幾年間成為最大的消費族群，當美國沾沾自喜認為中國國民購買力向境外流失之際，其實各國也因此歡迎與人民幣兌換，人民幣佔世界貿易金融貨幣的百分比，突然在這兩三年作三級跳的增長，由2012年1月佔全球1.89%上升至今年10月的8.66 %！人民幣愈來愈受歡迎，並成為了一種公認可以大幅升值的貨幣，如此，喜歡用人民幣兌換的人就愈來愈多，中國正享受美國成長期的印鈔利益！只是在這零和遊戲的市場中，多了人買人民幣一定程度就等於少了人買美元，美元在日益需求減少下，如果趕不切經濟復甦，面對的是國勢江河日下！
截稿當日剛巧各國聯手打壓虛擬貨幣比特幣(Bitcoin)，虛擬貨幣為何會流行於市場中？一定程度亦可以顯示到主流貨幣的令人失望！
中國大國崛起相信大家都等待多時了，只是很多小市民仍然希望樓價大跌，只是，增加工資既是中國的治國之道，而宏調也有鞏固大市令借貸愈來愈低的結果，夢想樓價能大跌未免不設實際。

事實上，樓價長遠來說上升風險比下跌的風險更大，所以政府以樓市辣招、收緊按揭及重新分配發展集團的利益秩序，得來未來三個月至半年的人為靜市，更加應該好好掌握了。

今日地產新聞摘要 20130109

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2014年1月9日

【明報】指，開元張一鳴﹕小心摸頂；威格斯何繼光﹕北望神州，探討辣招下樓市形勢。香港財務策劃師學會最近在周年會議上舉辦地產論壇，邀得開元集團資產管理行政總裁張一鳴、威格斯集團董事總經理何繼光，以及《明報》地產版主管陸振球，一起分析樓市最新形勢及探討如何作出部署。

【東方日報】指，恒生追殺幾百萬按揭夢熊未找數。前全國政協委員兼上市公司東方明珠石油前副主席劉夢熊，近期除被涉嫌串謀詐騙及妨礙司法公正兩宗刑案纏身外，日前更捲入懷疑桃色錢債糾紛。一名曾聲稱與劉夢熊有一段情的女子，八年前以三千萬元購入跑馬地禮頓山一豪宅單位，但因欠繳按揭還款，前日被銀行入稟追債，訴狀更揭發原來劉夢熊為該女子擔任按揭擔保人，因此他亦同遭銀行追討。劉夢熊昨在被問到與該女子關係時，未有正面回應。

【蘋果日報】說，住宅租金連升八個月。樓市牛皮，準買家選擇租樓觀望，帶動本港住宅租金持續上升。根據差餉物業估價署最新公佈的數據顯示，11月份整體租金指數按月升0.38%，為連續8個月上升，累計升幅3.55%。其中，細單位租金累升4.5%，但大單位租金卻累跌1.51%，跑輸大市。

【新報】稱，陳茂波揚言從嚴處理，領匯擅增商場出租面積。領匯轄下包括赤柱廣場在內的3個商場，在未得到地政總署批准下改建，增加商業樓面面積而涉嫌違反地契，發展局局長陳茂波表示，已責成地政總署嚴謹把關。他指政府會嚴正跟進事件，地政總署正在處理中，不會因為領匯的身份而從寬處理。

【星島日報】指，地監局高層紛「跳船」，業界感突然。地產代理監管局部分高層先後「跳船」離任，繼上任僅一年多的行政總裁伍華強後，擔任該局執行總監黃維豐，亦於今月初因個人理由離職。有業界商會代表直言，對於該局先後有兩名高層離職感到突然，關心局方未來安排等。

【成報】稱，法巴料今年本港樓價跌5至10%。受到「辣招」影響，本港去年樓市淡靜。法國巴黎銀行昨發表地產展望報告，預計本港今年住宅樓價會回落5%至10%；而中環的甲級寫字樓租金會回升。內地樓市因麵對結構性調整，一二線城市和三四線城市，樓價會個別發展，一線城市樓價會上升一成左右；而三四線城市的樓市則已出現泡沫，樓價或會下降。

【文匯報】指，屯門15地改用途建住宅，11幅供8000私宅，或納來年賣地表。政府致力開拓土地資源，最近將目標瞄向新界北一帶的綠化及社區用地，繼早前建議將大埔8幅地皮改作住宅發展後，昨日再大舉將屯門15幅綠化及社區用地改發展住宅，並適度提高地積比率，其中11幅私人住宅地可提供8,000伙，連同早前大埔的地皮，合共18幅用地共約12,190伙至12,620伙私宅單位可望加入來年賣地計劃內。

【太陽報】報道，工商5老手鎖定獵物。自從美國聯儲局開始話退市，加息周期進入倒數階段，但本港唔少資深投資者話今年仍然會入市。其中喺近年動輒豪擲億元入市嘅廖偉麟（Jeffrey）話，佢哋今年會更勇，目標吸納甲級寫字樓同埋商場，諗住投入資金45億元，比起舊年多一成八。而「舖王」鄧成波（波叔）仍然至愛全幢工廈，會再大手吸納。

【信報】謂，冀施政報告助紓建築業人才荒。近年政府大力推動基建，加上不少私營項目和房屋發展計劃相繼上馬，令建築業進入「黃金十年」，但也突顯行業人才荒情況極為嚴峻。南豐發展董事總經理蔡宏興期望，行政長官梁振英下周公布的《施政報告》可帶來新的方向，助行業解決人手不足的困境。

今日地產新聞摘要 20140108

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2014年1月8日

【明報】指，戴德梁行料今年豪宅價跌一成。受美國退市消息及樓市辣招影響，續有物業顧問看淡後市。戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻預期，今年中價樓（價值500萬至1200萬元）樓價或跌5％至10％，豪宅（價值1200萬元以上）價格可能跌10%。

【文匯報】指，工商舖聖誕月買賣倒升。工商舖買賣登記在聖誕月淡季逆市報升，利嘉閣（工商舖）地產資料所得，全港去年12月錄502宗工商舖物業買賣登記﹙主要反映2至4星期前市況﹚，按月增加22%，創近4個月新高。

【東方日報】指，萬伙准預售年減逾11%。政府致力增加土地及樓宇供應為樓市降溫，但去年獲地政總署批出預售樓花同意書的單位僅10,884伙，按年少約11.1%。去年新入紙申請預售樓花的單位亦僅6,937伙，按年急跌約58.5%，並創七年新低。

【信報】謂，豪宅市場國際化，供應量減價難跌。政府先後推出買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）等調控樓市，衝擊本港整體樓市，當中以豪宅市場所受到的打擊最大。不過，信置（083）未有對此感到擔心，反而認為本港豪宅市場已經趨向國際化，故仍然看好豪宅市場的未來前景。

【新報】稱，長實嘉里跟從銷監指引。雖然發展商及銷監局都表示已適應新例，但早前銷監局公開表示發展商部份銷售手法不值得鼓勵，包括以平均折實價宣傳及公布意向查詢後，有發展商即變得慎言，甚至不敢公布入票數字。不過，銷監局回覆指賣方開價後便可公布查詢、登記以及入票數字。自銷監局列出不建議的銷售安排後，發展商都小心翼翼，並異口同聲表示會按指示行事，但亦有發展商轉趨謹慎，直言日後推盤會步步為營。

【星島日報】指，上月三項目獲批涉2338伙。政府加快批出住宅預售樓花，上月共有三項目獲批預售，涉及二千三百三十八伙，令待批項目涉單位跌至七千六百多伙，按月少兩成三。

【太陽報】報道，工廈補價降億京慳半億。雙倍印花稅措施冷卻商用物業炒風，東九龍商廈樓價顯著回落，就連工轉商補地價都平咗。億京發展嘅觀塘創業街15至17號工廈項目，早排傾唔掂向地政總署上訴，近排終於傾掂數，達成工轉商補價協議，涉及金額約11.2億元。

【蘋果日報】說，恒地7.5億底價，購何文田舊樓。恒地（012）繼去年成功在強拍場合收購舊樓作儲備後，昨日以底價約7.5億元投得何文田勝利道舊樓業權。此幅恒地「囊中地」，為勝利道7、7A、7B、7C、7D、7E、7F及7G號，地盤面積約為9,870方呎，現規劃為「住宅（甲類）」用途。

【成報】稱，4新盤爭相鬥快推售。新年伊始，一手樓市百花齊放，其中準備首輪開售的一眾新盤持續軟銷兼之添食不斷，恆地（012）迎海‧星灣截至昨日已收4,800張飛，發展商昨日表示，或最快於本周六上載第2張價單；同時，嘉裏（683）旗下西半山高士台昨晚加推20伙，入場費1,880萬元，或同首批50伙一齊於本周六開售。

今日地產新聞摘要 20140107

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2014年1月7日

【星島日報】指，政府擬取消未成年豁免BSD。為堵截內地人借助「雙非童」來港買樓，逃避買家印花稅（BSD）的漏洞，政府決定採納新民黨兼行會成員葉劉淑儀建議，所有未成年的香港永久居民置業都須繳交買家印花稅，變相加辣。有議員批評政府新修訂同令港人未成年子女無豁免，是「一棍打沉成船人」。

【明報】指，施永青倡推限建首置樓地。中原地產創辦人施永青昨天出席東亞銀行論壇指出，現時香港的樓價，難升亦難跌，因辣招只打壓需求，未增加供應。他建議港府規劃土地供應時，即可將部分新批土地列明專給首次置業人士，解決夾心階層需求。

【蘋果日報】說，折實價賣新盤，銷監局轟誤導，附帶條件多，買家未必盡享。新盤引入大堆優惠促銷，然後以折實價宣傳。最誇例子是個別樓盤折實價竟較原價平近三成。市建局有份發展的灣仔囍滙2期也曾以同樣手法賣樓。發展商這種宣傳招數已引來一手住宅物業銷售監管局批評，指折實價附帶條件多，容易構成誤導。

【信報】謂，土地供應是房策成敗關鍵。「長遠房屋策略諮詢文件」（下稱「文件」）坦言香港的「房屋問題」源於土地供應不足，令樓價飆升不停，價格脫離打工仔的負擔能力，政府有需要介入。這也就是供應主導的理據。然而，問題的關鍵是，政府應如何介入？政府掌握土地供應，從土地供應入手是很合理的想法。

【東方日報】指，大埔八地建萬單位。貪曾前特首曾蔭權爵士留下的「蘇州屎」愈揭愈多。港府一口氣將大埔八幅土地全部改劃為住宅用途，當中包括曾蔭權年代發展六大產業，原本預留興建私家醫院的九公頃土地，將「還原」興建最多五千四百個單位，連同其餘七幅新改房屋用地，區內未來可增建約一萬個住宅單位。

【新報】稱，銷售監管局接29宗投訴，售樓書多技術犯錯。一手住宅物業銷售監管局專員馮建業表示，自一手住宅物業銷售條例去年4月實施以來，幾乎每個項目在初次提供的每本售樓說明書，均有技術錯誤。他又透露，當局正調查大埔天賦海灣以園林圖片作銷售的做法。

【太陽報】報道，黃大仙公屋爭住睇。第二批白居二又「嚟料」，但依家居屋個價已經升咗唔小，相比未補價公屋買賣盤仲有百幾萬放盤，即刻變晒搶手貨。其中坐落東南九龍一帶嘅黃大仙鳳德邨、竹園北邨同黃大仙下邨，喺呢幾日睇樓量佔同區成個免補價市場四成，比上次白居二推出初時多咗至少30個百分點，依家區內公屋只約120萬元就可以上車。

【文匯報】指，DIVA加推12伙，實呎24606元。農曆新年前4個新盤約500伙於本周末爭相搶客下，傳收約100票的北角DIVA，發展商長實昨以原價加推12伙，平均實用面積呎價24,606元，折實25%優惠後平均實呎價18,454元。

【成報】稱，兩官地周五截標，估值31億。兩幅分別位於新界火炭及觀塘的官地將於本周五（1月10日）截標。兩地皆設有高度限制。其中位於觀塘地指定作商業用途，發展商另須作去污工程，測量師對其估值分歧較大，介乎30億至39.62億元。綜合市場估值，兩地料可為庫房帶來介乎約31.3億至41.31億元之收入。

今日地產新聞摘要 20140106

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2014年1月6日

【文匯報】指，加辣減辣，因時制宜調整。回望過去一年在辣招包圍下的樓市，政府打壓炒家買樓意慾收到一定成效，市場成交急挫四成。除地產代理的生計大受打擊外，於其他相關環節如裝修、傢俬電器、五金、搬屋、律師及銀行等，甚至庫房的物業交易稅收，亦受到不同程度影響。

【新報】稱，大行看淡港樓，利嘉閣估漲半成，摩通睇跌三成，全城最熊。辣招出台後，去年樓市交投頓異常慘淡，但樓價直至新一年仍未見顯著回落。據悉，各大行已率先大吹淡風，其中以摩根大通看法最淡，指今年樓價將大跌兩至三成。經絡按揭指，不擔心香港按息會大幅調升，認為即使加息，幅度亦輕微。辣招方面，交銀國際有地產分析師憂心，一手盤反應熱烈，加上樓價始終下跌有限，或會促使政府決心再加辣。

【信報】謂，梁振英得罪的是中小企。梁振英跟商界「不和」的傳聞，近幾個月愈傳愈升溫，導火線主要是樓市辣招，令房地產相關行業苦不堪言；而工商界又借各種場合表達對政府政策的不滿，令人覺得CY與商界已經「冇偈傾」。

【明報】指，三盤齊超購，星灣收2400票最旺。屯門瓏門2期熱賣之際，另外3個正收票的新盤也相繼錄得超額認購（見表），其中又以恒地（0012）、新世界（0017）合作的馬鞍山迎海．星灣表現最佳，該盤發展商指項目過去兩日開放示範單位，吸引約2.6萬人次參觀，至昨晚為止，兩日已錄約2400個認購登記，超額近13倍，凍資約3.6億元。

【蘋果日報】說，居屋樓價年升20%勝私樓。政府自從2012年中公佈白表買家可於居屋第二市場免地價購買二手居屋和公屋後，這類物業的樓價應聲勁彈，表現跑贏大市。其中居屋過去一年樓價升幅更達20.9%，而中原城市領先指數CCL期間升幅不足4%。

【東方日報】指，白居二着急搶盤睇樓。在2,500個第二批白居二潛在購買力快將「殺到」，面對如此龐大競爭，部分首批中籤者近日爭取機會搶盤。有首批白居二買家為免夜長夢多，更委託代理漏夜送訂上番禺。

【星島日報】指，去 年 新 盤 註 冊 錄 9800 宗 減 23%。於政府頻出招壓抑樓價急升下，一三年錄得樓宇交易量偏低，土地註冊處新公布數字顯示，去年全年樓宇成交量為七萬零五百零三宗，按年少三成九，同期，住宅佔全年交冊量為五萬零六百多宗，按年少三成八。

【太陽報】報道，按揭生意悲觀，銀行減H息催谷。踏入一四年銀行對按揭業務仍然不表樂觀，有大型銀行按揭部主管稱，今年樓市持續淡靜加上樓價難升，預期銀行的按揭貸款組合將會萎縮。銀行積極推廣拆息（H）按揭，抵抗按揭組合萎縮壓力，據了解，中銀香港（02388）近期向個別新盤客戶提供低至H加1.7厘按息，看齊中小型銀行。

【成報】稱，昨日188伙一舉沽清，瓏門2期原價推盡貨尾。新年一手樓市不負眾望，開年新盤銷情不俗兼多盤齊開，加入搶客戰團。新地（012）旗下瓏門2期昨日推售的188伙再次一舉沽清，發展商隨即將全盤僅餘的188伙盡數原價推出，平均呎價10,937元，並公布將於本周四（1月9日）推售其中8伙特色戶。

今日地產新聞摘要 20140103

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2014年1月3日

【文匯報】指，施永青：一手樓價料跌20%。中原集團創辦人施永青對於今年一手樓市道並不樂觀，他昨出席新城電台節目時指，辣招影響下，買賣兩閒，地產商去年銷售未能達標，估計今年一手樓價格將有15%至20%下調，因新盤訂價須貼近二手樓市，並減價以抵銷辣稅支出。

【蘋果日報】說，憂供應增，發展商趕出貨。新年伊始，樓市承接去年底由一手市場主導外，接二連三有新盤低市價開售，對新一年樓價無形添上壓力。向來要「賺到盡」的地產商，面對政府揚言加快土地供應「誓言」，願意放棄進取態度，以平過或貼近二手價開賣首批單位，營造抵買氣氛，求貨如輪轉免滯銷，加快資金回籠再投地。

【成報】稱，美國「退市」會拖累香港樓市嗎？去月12月，美國聯儲局宣布從2014年1月開始縮減購債規模，將每月採購850億美元資產的開放式量化寬鬆（QE）縮減100億美元，國債和抵押貸款支持債券（MBS）的採購額各縮減50億美元。有人擔心，美聯儲「退市」會拖累香港樓市。中原地產董事施永青發表文章稱，美國「退市」對香港樓市影響有限。

【明報】指，白石角地打頭陣，本季招標料值50億。政府持續加快推地，地政總署昨公布，大埔白石角科進路及西貢碧沙路與清水灣道交界2幅地皮，將於本月24日至3月7日招標，為本季推出的12幅地皮「打頭陣」，兩地均不設限量條款，估值共逾51億元。

【信報】謂，增設適當配套，全力發展西北旅遊。在早前「洪水橋願景系列」的文章裏，我們曾指出洪水橋新發展區應定位為本港中環以外的第二個經濟中心，除了提供大量土地，幫助解決香港房屋短缺的問題之外，更可提供建構新的工商業發展基地，帶動香港西北鄰近地區的發展。要真正幫助洪水橋和鄰近地區發展，首先要充分利用當地的條件，發展當地的產業，創造當地的就業機會，搞活當地的經濟。

【東方日報】指，白居一效應谷唔起。白居二措施雖為去年公、居屋第二市場帶來大批潛在購買力，但在樓價高企下，激活市場情況未如理想。政府資料顯示，去年暫錄約2,010宗第二市場買賣，按年僅增約198宗，升幅遠低於去年中新增可投入市場的2,500名首批白居二購買力。而數字與前年未推出有關措施時相比，升幅僅多出約2個百分點。

【新報】稱，迎海‧星灣周六開示範單位，長實DIVA首批75折，實呎萬七，平過維峯。長實於今年首個工作天公布北角DIVA的價單，首批50個單位，平均呎價22,514元，扣除最高樓價折扣25%後平均呎價16,866元。現時同區新盤僅有去年11月開售的維峯，首批呎價約2.6萬元，扣除折扣後呎價則約2.1萬元。DIVA折實後較毗連的新盤維峯呎價低近兩成，不過長實形容較早前同區推出的新樓盤亦稍有折讓。

【星島日報】指，高士台變速今開價搶客。踏入新一年，多個新盤爭相在今年首月開售，西半山現樓豪宅新盤高士台，亦加快銷售步伐，發展商將於今天開價，並開放示範單位予公眾參觀，最快於下周推售；首批不少於五十伙，將以兩至三房打頭陣，令近日迅即燃起的新盤開售熱潮進一步升溫。

【太陽報】報道，莊士敦道舖租升逾1.4倍。紀惠集團行政總裁湯文亮表示，該集團去年三月重新招租的灣仔莊士敦道35至45號地下其中5個舖位，已悉數租出，平均呎租約130元。

陳力生：保留現金候「大風」出擊

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140102/pba01/01.txt
  文章日期：2014年1月2日

陸振球（明報地產版主管）

認識一些朋友，只有手頭有閒錢，便會「囉囉攣」的渾身不自在，非要將所有資本進行投資不可。早前便曾有朋友來電，說因看不通樓市，卻又有本金再買樓而「不開心」，這令筆者想起恒生銀行（0011）零售銀行及財富管理業務主管陳力生早前接受《明報》訪問時表示，他總會保持一定比率的現金，認為倘市場有變動有機會，便可隨時出擊，「咬它一啖」；只因他深信：「大風之下，必可拾到一些樹葉。」

陳力生指其投資組合講求均衡，股票、債券、基金、物業樣樣齊，而說到樓市， 他稱在2002年底上環帝后華庭開售時，他把握機會以每呎3000元的低價買入一個單位收租，資料顯示帝后華庭現時二手呎價達1.1萬元以上，即陳力生買樓11年，帳面已賺近3倍，「當時我覺得樓價跌了，大家仍要住的，所以我買了收租，計過條數怎樣都計得掂，我就買了」。

對於現時是否適宜入市買樓，陳說自己沒有「水晶球」，「你可以見到在供應方面政府下了很多工夫，再加上辣招，令成交減少。當有一些似乎抵買的新盤推出來，又引起大批買家的興趣，樓市正在找一個平衡點。因為銀碼大，買樓始終要衡量自己的能力」。

他說對上一次買樓已是5、6年前的事，即是金融海嘯前後，那又是一個好入市時機。他的理論是，「大風之下，一定會有些樹葉可以執」。

另外，《明報》將在本周六（1月4日）舉辦「2014投資攻略第一擊」研討會，除了由筆者分析來年樓市最新形勢外，同時邀得近一年提供股票貼士「命中率」極高的經濟學者關焯照主講「2014經濟與股市明星板塊」，以及由東盛金業市場行政執行總監盧楚仁分析黃金市場的投資機會，同時由GMO CLICK環球通副總裁陳建豪分析明年最值得留意的外幣投資。有興趣讀者可登入以下網址報名：http://mpfinance.com/jan04.htm

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

汪敦敬：2014年我對樓市的十大忠告

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/22130

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

 

忠告1：滯脹持續

2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變，所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已，市場資金其實仍惡性增加，購買力卻滯後追不及，形成近年「價升量跌」的新常態，但在多次樓市辣招下，市場的價格似被抑壓靜止，但「值」及持份者能耐卻在提升中，建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個，變為上月的64個，可見上車門檻其實不斷上升中。如此樓市下跌空間有限，上升潛力反而暗地裏日益強大。

忠告2：樓價先跌後升

去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」，結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》，加上發展商和新一任特首政府磨合的關係，嚴重影響了銷售的進程，於是人為地令待售一手樓盤累積，製造了樓花削價潮出現，在量化貨幣的資產升值壓力下，樓價竟「反引力」要向下調整。這調整不可能長久，只可維持三個月至半年的「假跌市」時期，之後市場價格會穩定再穩步上揚，而過程中因為過去十多年不同項目的升跌均歷程不同，因此來年的減價及回升幅度也有別！

忠告3：公屋被過份依賴

08年開始忠告的「基層矛盾激化」，公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位，而不斷增加的白表人士不少的購買力也未必追得上通脹及增加的建築成本，難免部分也成為公屋輪候註冊人士！香港將進入依賴公屋的困局！

忠告4：新界西升值將最大

港珠澳大橋效應市民已開始感受到，中港融合也是大勢所趨，以基建帶來的升值應以新界西最大，在此我應再忠告一次。

忠告5：租金牛皮

租金趨勢是樓價的最重要根據，08年開始多次忠告租金上升樓價因此易升難跌，執筆時租金「大升趨勢完結，大跌趨勢難成」，從此角度看「樓價大跌有限」了。

忠告6：貨幣戰爭，似緊仍鬆

三年前我已忠告例如釣魚台的「邊境衝突既深且遠」，但到了今年軍事磨擦比之前更加大增，筆者認為主戰場已在貨幣戰場中，這仗沒有煙硝的世界大戰，被美國量化貨幣令資產及財富蒸發受傷害的人其實比第一、二次世界的人更多，我08年已提出「貶值風險仍是最大」，到現在也沒有變。美國所謂的退市，其實為仍然的低息期做勢，希望利用一刻經濟數據的較穩定而製造憧憬，美元現在跌中求升，以慢（復甦）扮快！其實我們仍在銀紙貶值的浪潮中。

忠告7：辣招持續，微調有放有收

2010年我們忠告預警政府極大機會出手干預樓市，令香港樓市「突然死亡」，同年11月政府推出額外印花稅，2011年我們忠告「政策影響樓市加深」，並認為「政府將會推出更多措施及政策去主導市場及抵禦衝擊」，同年6月政府出辣招大幅收緊銀行按揭；去年2013年我們更忠告政府會再為樓市出招！結果「從價印花稅」推出；我認為2014年政府仍會為樓市出招，樓市辣招屬宏觀調控，在政治上宏調亦不會打壓用家上車的，只有繼續抑止投資活動，因此當樓價在辣招下仍繼續向上時，政府會再出招，只是其規模將減少，修正之前政策的漏洞，亦會放鬆給用家更充分的入市機會。

忠告8：政治鬥爭不絕

去年我忠告「香港重新格式化」，顯示香港內部的鬥爭不單只在政治理念上，而也在與既得利益者間。此亂局亦會令樓市的變數和秩序也異常混亂。

忠告9：中產怨氣加深

市場壟斷，草根鬥爭得到改善，但是中產及中小企商人所得才是更少，壓力最大！欠政府照顧及資助，未來中產會怨氣加深，令經濟局面更亂。

忠告10：無產者風險最高

08年我們已提「不投資風險高過投資」，到了今天環球量化貨幣更加嚴重！無資產者恐怕愈輸愈多，樓價的現實恐怕是愈等愈漲！

今日地產新聞摘要 20140102

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2014年1月2日

【明報】指，第一代地產分析員卓百德﹕租金回報低，增樓市風險。新盤市場當道，發展商為求追數、散貨，不惜提供各項稅務優惠，甚至以「跳樓價」吸引買家入市，令不少受辣招影響而沉寂多時的炒家重返市場掃貨。研究亞太區樓市逾30年、可說是香港第一代星級地產分析員的PortwoodCapital董事總經理卓百德（PeterChurchouse）認為，未來息口趨升和供應增多，相信是為發展商帶來散貨壓力的主因。

【新報】稱，「公屋房」擬全部收回。公屋單位短缺，政府希望收回全部俗稱「公屋房」的長者一型住屋房間，估計可以改裝為最少1,100個普通公屋單位。但由於住客堅持不肯搬出，這類大部份已丟空的「公屋房」，至今仍未能收回。房委由上世紀80年代起，在30條公共屋推出這類長者一型住屋，但因長者不喜歡共用廁所和廚房，因此反應欠佳。

【星島日報】指，補地價大縮水 樓市停升。為求增加住宅供應，發展局上月宣布在本季以近乎「晒冷」方式推地，但向來被視為另一住宅供應來源的不同土地交易申請，卻一直「落後」，透過發展商補地價所供應的住宅單位，暫時僅及年均水平的兩成四，倘若情況持續，或會影響每年提供二萬單位的目標。

【東方日報】指，商廈新供應五區發圍。未來幾年商廈新增供應唔似幾年前咁，淨係集中觀塘同九龍灣。睇番代理資料，今年至一六年期間，嚟自黃竹坑、新蒲崗、紅磡、沙田及荃灣五區，預計總共有11個商廈項目落成，總樓面約315萬方呎，佔期內總供應量35%，所佔比例係呢啲地區有紀錄以來最高。

【太陽報】報道，二手買賣料紀錄新低。去年截至十二月三十日，暫錄41,803宗二手住宅買賣登記，總值約2,241.33億元，料全年僅約41,933宗，並創九六年有紀錄以來新低，每月平均值不足3,500宗，料物業成交總值約2,248.28億元，數值亦屬近七年最小。

【蘋果日報】說，星灣低開，區內買賣死寂，馬鞍山二手，隨時跌價一成。恒地（012）、新世界（017）及培新集團合作的馬鞍山迎海．星灣以貼市價開價後，昨日吸引大批準買家到現場實地視察。記者直擊，普遍買家認為樓盤環境好，有市民更以「似愉景灣」來形容該區，指定價合理。因應新盤低開，同區二手即陷死寂狀態，有業主更先行減價沽貨。

【信報】謂，發展商爭響新盤頭炮。在新地（016）繼續力谷屯門瓏門II之際，多個全新項目亦正密鑼緊鼓部署開盤，爭相成為2014年全新盤頭炮。落禾沙迎海．星灣先聲奪人，在除夕夜發出首批價單。

【成報】稱，瓏門II即時加價加推188伙。新地（016）旗下瓏門2期於元旦賣樓，熱銷勢頭亦由去歲蔓延至新年，於昨早9時半開售的195伙於下午2時許即極速售罄，風頭一時無兩，為新年一手盤打響「頭炮」。承接火熱銷情，發展商乘勢於傍晚添食188伙，提價約0.5%至1%，該批單位擬於1月5日出售。

【文匯報】指，新地商場客流，除夕元旦升18%。受惠於除夕元旦假期，新地地產代理租務總經理馮秀炎表示，旗下12個商場其間（2013年12月28日至2014年1月1日共5天）總人流達688萬人次，營業額1.37億元，分別較去年同期上升18%及20%。