蘇民峰：買樓看「將來」

文章日期：2016年3月11日
http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20160311/pba01/001.txt


新春以來，投資市場可謂極為動盪。筆者最教請教堪輿學家兼往績卓越的物業投資者蘇民峰，他說從堪輿角度出發，每12年為一個循環。1997、98年，2003、04年，2010、11年，2015、16年都是交界運，不止今年與去年有動盪，每逢交界運都有動盪。用羊年計，1991年、2003年都是羊年，發生波斯灣戰爭，2015年與2016年交界正是水火交界，2010年至2015年屬火，2016年至2021年屬水，所以一定出現混亂。看回歷史上這麼多的循環，基本上都是準的了。
 
對於樓市，蘇指投資物業永遠都是一個好的方向，因為始終資產隨?人口增多，一定會升值，所以看樓還需看回當地人口是在增長還是收縮。香港的地運將延續到2024，當然有時太過動盪需要忍忍手。「2003年SARS時，我成日叫人買樓，那時50萬一層，5萬元首期，但他們卻說『睇不通後市，不敢買』。後來樓市升了，又說買不起，我就沒話講了。」
 
那蘇師傅對投資物業有沒有什麼投資原則？「我完全看租金升值潛力，如果沒有租金升值潛力，我會完全沒有意欲買樓，所以我買，是買將來不是買現在，看不到將來就無法買到對的資產。」他認為，最近租金真的跌得快到你唔信。大型屋苑的情?都算好，不是大型屋苑的物業租金直接由三萬減到兩萬，所以最近不敢輕言入市。
 
蘇回憶第一次買樓是1990年，55萬元一層樓買來自住，當時200方呎左右實用面積的樓有兩房一廳，並且廁所廚房齊備，房小到只能擺張?。「後來發現住不到這麼細的樓，所以年尾賣出，從55萬元升到了90萬元。之後轉到165萬元的樓，經過數次，由200呎轉到2000呎。當時55萬那層樓是五萬首期，每月供五千，租金恰好也是五千，所以當然要買。雖然那時利息是貴，但回報是不錯的。」
 
撰文：陸振球
明報投資及地產版主編