2016樓市走勢預測#1032

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香港樓市在2015年9月見頂，至今下跌達4個月。本文引用部份筆者於1月20日在NOW財經台<名家給力場 >受訪之內容，為大家解構2016樓市走勢。
*下video: 本文部份內容的video版本。全內容及圖見下方文章
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現時每月二手樓市成交宗數在4000-6000宗，比2014年平均成交在6000-10000的宗數水平少。更遠比2010年之前每月約20000宗的少。意指高位接貨既業主相對數目少，另外就當2013年先買樓既人，跌到今日都仲有10%水位，加上若當時九成上會，即係今日價(134點)再跌20%先至負資產。係咁既情況下業主要拋售樓宇之誘因不大。
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下圖土地註冊處所示數字亦符合此說，可見自15年9月跌市以來，樓市成交金額進一步萎縮，見上年2014年12月成交金額有43億，而2015年同月只29億。自中原城市指數由2015年9月開始由146點下跌，2015年10,11,12月的成交都比2015年9月之前少。出現跌市成交跌的現象，此況下要出現雪崩式下跌不太可能。筆者預計2016年上半年會陰乾式下跌。
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另一件事，今時買樓借錢的人所做槓桿不高。 根據金管局既按揭統計結果，2015年11月新取用按揭貸15.6億。而假設10月買樓既人會係11月成交取用貸款，土地註冊處數據顯示2015年10月樓市成交金額為22.5億，即成交左22.5億，借走為15.6億，即全港按揭平均借貸成數為15.6/22.5 = 69%，平均買家為7成上會，那樓價唔跌三成變唔到負資產。此情況同97年比，當年同一比率高達100%以上，筆者看法今時樓市水平仍屬健康。只出現有秩序式既下跌。2015年9月至2016年1月4個月中原城市指數共跌7.5%
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回望1997年，當時樓市下跌回望係由貨幣市場混亂所引起，由泰國引伸至香港。當時97年10月見頂後一個月樓市即跌10%，一年後1998年10月中原城市指數由100點跌至45點，跌幅50%以上。今日與往時相比下跌步伐相對慢，引起樓市大跌的條件今日不復見，政府確用極多政策管制樓市買賣、不濫借、無摸貨。至於預期跌幅，可見跌至120點。見下圖中原城市指數在2013年6月至2014年7月型成一個橫行區，指數在120-122點窄幅上落。此將成為今時下跌樓市之一大支持位。因:
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1. 投資人永遠規避損失，寧願賺少一點無妨。正因如此，2013-14年買樓的業主當今時賣樓都傾向放盤係返佢地入貨價，即120點個位
2. 2013-14年買樓的業主至今已過3年SSD、或已過兩年賣樓只需付較少的SSD。佢地放盤的誘因較大，而賣價因原因1多以120點做底線
3.上次97年的高位，即中原城市指數=100點，在本浪上升時成為了阻力位。見中原城市指數於2011年4月橫行至11月才能突破向上。證明樓市都是人的買賣行為，阻力/支持位有預告性。
4. 賣樓者或因股市輸錢而帶動，上次金融海嘯股市由23000水平跌至10676點低位，而中原城市指數只由72點跌至58點，跌幅20%。未見因股市可大大推低樓市。

預期2016年下半年樓市會走好，年尾美國大選，在美國過去11個大選年當中，美股有8次上升。始終股市走好有利當家者(民主黨)選情。而係耶倫的預期只放在一年加1.375%之下，任何的不加息會議記錄都有助利好股市向上，香港是外向經濟，美國投資氣氛好可消除今時影響香港樓市的外圍因素。
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建議棄細樓換大樓
另一點要留意，細價樓升幅已在上年開始走強弱。如樓市投資者建議棄細樓換大樓。理據在明天文章再談。