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諗sir您好！追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合，例如有得借就盡借，盡拖長年期去抗銀紙貶值，有幸參加了收息101，發覺班上坐滿了同路人。課後整理了notes，想請諗sir幫手分析下我應如何部署
本人37每月收入50k，男友穩定職業，不想將佢錢財訐算。而家持有下面3個物業, 全過SSD期
荃灣2房，自己名持有，2010買入400萬7成按,H+0.65%,30年，租出21000K，銀行欠250萬，市值約700萬，月供15k，公司租客。另美孚2房已補價居屋，從我投身社會一直供比母親的。現已供完租出去收10K ，市值約350萬，穩定租客。自住紅磡3房，2011買入樓花600萬現自住，3.15% , 40年，銀行欠380萬，月供15k。現市值約800萬。
還有現金HK$500k。基金月供5k，現值280k。一年內供滿
問題如下:
1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返，如果是，沽出哪個物業較好？或者租出紅磡3房，租返約1萬左右物業，由於一個人住所以無需3房，以租養租
2. 若加按或利用手上資金，已聽了收息堂的直債、年期3-5年雖然保本，但我想再買多一間樓，有感樓市將在2018年或之前完成調整。今年2016開始買直債未到2019都攞唔返。知道諗sir又唔建議買股收息，那除了債基…ETF外，仲有咩建議呢?
希望可以回覆，感謝您的寶貴時間, 謝謝!
ANSWER:
讀者一個人收入五萬，未有家庭買樓靠自己一個，未到四十已近完成一生三宅實在可喜! 近月樓市下滑，三宅業主應否減磅沽出樓房? 另雖讀者喜儲樓但有朝需將樓換成不同資產才是萬全之策。樓房不是全天侯適合投資的。尤其年老者應喜債惡樓。因買樓時可利用的高槓桿借貸，老年人用不著。先建議讀者將現金流產出提升至5萬為目標，即唔使做都有人出50000人工比佢。
ACTION 1: 提升借貸力
除了年歲、收入及現金水平都好影響筆者判定案件讀者應行怎樣的路。先講本案讀者借貸力實在用得太盡，雖手上三單位市值高達1400萬而平均欠款少於市價50%，惟個人收入只5萬，暫不計男友個份，那家庭借貸力算為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil
現時已近乎全用掉: (250+ 400)/647 = 100%
補回借貸力有一法，利用荃灣2房及紅磡3房的按揭結欠比率少於市價50%，可向銀行申請轉用途即令租約作下次借貸時的入息證明，提升個人借貸力。就以荃灣2房而言，15k租金當中70%即約10000元可計作新加的入息。加入後總借貸力為(50000+10000)/10000*2.59*50% = 7.77MIL。
ACTION 2: 逢3退1
借用湯博士的詞語，「逢3退1」適合本案讀者。留意有三間樓既人，才需考慮在中原城市指數由中期高位約146點跌至134點之際賣走其一物業。若你是無樓或一房業主，不要試圖捕捉高位再等低買回。你買股票可以咁樣，買股洗費少而你不用「住係股票入面」。買樓洗費高而樓更是必需品之一，請勿試圖估高位再放空去賺錢。
讀者要沽走的應為細單位居屋。未來資助房供應大增，加上買居屋最應利用其省回地價的優點。既然美孚樓已供完及將價都補埋，最應放走。賣走套回450萬，避免估計持有跑輸大市的樓房、同時提高讀者手上資金水平。
ACTION 3: 優先股
讀者問唔買直債、又擔心買股票收息波幅太高，那買優先債可是「債」同「股」之間的收息選擇? 不少人稱呼優先股為「債」同「股」的Hybrid(混合物)，實質上優先股可隨時買賣、持有人沒有公司投票權、同股票一樣有價格升跌，派息可以是固定的，好似下圖的美國天然氣公司之優先債派固定9%或LIBOR+771點子，如公司萬一倒閉持人有享有(直債>優先債>股票)的派息順位。
最近派息公告如下:
Targa Resources Partners LP announced today that the board of directors of its general partner has declared a monthly cash distribution of 18.75¢ per Series A Preferred Unit, or $2.25 per Series A Preferred Unit on an annualized basis, for November 2015. This cash distribution will be paid December 15, 2015 on all outstanding Series A Preferred Units to holders of record as of the close of business on November 30, 2015.
最近一次派息大增至$2.25，用18.10作價即年派息率為2.25/18.10 = 12.4%。宜緊追看油價如由低位回升，可財息兼收。當然筆者開得名免費比大家知既投資品，總是一些反面教材，例如上投資物面對波幅過高問題。較好而近功能的選擇會放在收息及ETF課。
在油價下穿$30之際亦有人對能源公司”Targa Resources Partners “不存期望，有見及此提出另一隻美國專買優先股的ETF，不需太用理會單一公司的升跌，最近一次派息年度率為9%，可隨時賣走。下圖ETF買左一堆優先股收息、減低單一公司倒閉的風險。詳細在3月ETF課再討論。
筆者旨在提供除ETF、直債及債基外其他收息選擇。香港太狹窄，小股民思維被控制到只知買股好，不知除了股票、窩輪外有其他更好的投資選擇。讀者將套出450萬分別投於債基方案收12-15%一年、另美國科技股ETF收息年9%、最後用上方優先股ETF收9%一年。平均已過10%一年，即每月$40000收入是達到了，而三者相關系數較低，大家應準備好了解上述投資物特性近接買貨機會!
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