今日地產新聞摘要 20150930

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2015年9月30日

【東方日報】指，單身劏房戶，申公屋要等17.5年。現時本港非長者單身人士輪候公屋數目逾十四萬人，但根據專為非長者單身人士而設的配額及計分制，每年只有約二千個公屋配額編配予該類人士，「上樓」夢遙遙無期。

【信報】謂，談談加息以外。自從QE以來，美國聯邦儲備局對於息率的取向，皆是全球市場關注焦點，近年更變成差不多是唯一最受注視的事項，所謂成也QE，敗也QE。漸漸地，全球投資者多少都要睇中央銀行家的面色，包括其一舉一動及言辭，尤其是FED的官員。

【蘋果日報】說，世茂平價奪九龍豪宅地，呎價僅1.1萬，較附近地王少近半。內房商又出手，70億元執平地。昨開標的深水埗大窩坪延坪道豪宅地，由中資世茂房地產（813）僅以70.2億元獨資奪得，樓面呎價僅約1.11萬元，較半年多前嘉里（683）奪得的龍翔道地皮平近半，為首幅獨資發展的住宅地皮；同區二手方面，暫未因地皮平賣而有太大反應。

【成報】稱，梁振英重申無意樓市「減辣」。特首梁振英昨早表示，經過政府過去三年不斷努力增加土地供應，現時新樓供應較之前已有大幅度增加，如有報道表示未來一個季度私人樓宇新盤供應量相當大，但他指出，特區政府認為現時住屋問題仍然嚴重，大部分家庭包括年輕人仍然未能負擔現在的樓價，故特區政府不會「減辣」，仍會繼續增加土地供應，在需求方面壓抑炒賣需求、投資需求和香港以外人士在香港買樓的需求。

【明報】指，一手豪宅內地買家比例7年新低。隨着內地股市大幅調整，內地資金流入本港豪宅市場銳減，一手豪宅內地買家佔宗數比例跌至七年按季新低。中原研究部資料顯示，今年第2季一手豪宅已知內地個人買家佔宗數比例16.1%，按季跌3.5個百分點；佔金額比例為20.2%，按季跌2.8個百分點。

【太陽報】報道，羅素街全層失守億元。核心區樓上舖成交價同樣受零售寒冬拖累，劉Sir知道，早前遭單一投資者撻訂、由里昂證券旗下基金或有關公司持有嘅銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心6樓及7樓兩層全層，其中曾經兩度遭撻訂嘅7樓全層，新近以9,700萬元賣出，相比今年五月成交價1.16億元，低咗約16.4%。

【文匯報】指，商舖註冊量近12年新低。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月市場錄得1,437宗商舖註冊，較去年同期下跌4%，數值創近12年按年同期新低紀錄。至於涉及總值約188.11億元，按年同期下跌6%，金額屬近8年按年同期最少。

【星島日報】指，康城八期今截標大財團表態角逐。政府推地步伐持續，港鐵亦配合推出旗下項目，其中，將軍澳日出康城八期將於今日截標。項目之前共接獲二十一份意向書，昨日多個大財團紛表態將參與角逐，其中，在同區擁有項目的新地及會德豐，表示計畫入標競逐。

【晴報】稱，二綫屋苑放盤減價求售。二手市場在成交動力不足下，不少放盤紛紛減價求客，又以二綫屋苑提高減價速度。其中上水龍豐花園有333呎單位，放盤僅1日，業主即減價28.2萬，並即時獲租客以386.8萬承接。

月入三萬的香港人#954

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Hello 諗sir,

本人38歲，月入33,000，

儲蓄: (股票+現金) = 450,000

每月可儲: $20,000, 沒有負債

如果現在想買新樓自住, 想請教以下問題:

1. 如果買一棟450萬新樓, 買家提供二按, 是否可以負擔? (因為我是新手, 不知道他們的優惠是如何計), 又免30個月免息免供是否優惠?

2. 因為銀行批360萬, 可否借足90% + 發展商的二按?

3. 你認為我應否儲多一年錢, 本金多些時先去買新樓? 如果要增加現金流, 買股票是否可行?

多謝你的意見.

answer:

讀者未有提，假設為單身。38歲半百萬在手3萬銀月入、都算一個典型的香港男士。正所謂呢刻餓唔死、但遠望前景睇唔到什麼好風光個隻。當然筆者不能幫讀者代答、只是為大眾港男之心態演繹。既然施老闆話佢人生第一次買樓係36歲，咁讀者而家拖到38歲，想趁發展商「幫」你借埋二按上會，買返一樓在手是否可行?

要知發展商提供的二按，是要符合一定的條件才能獲低息借貸，唯買新樓一簽已是必買必賣，繳付訂金後才「包借」的條件比想像中苛刻，到時要賠訂之餘更要補差價，50萬積蓄隨時「沒頂」。咁樣講到買樓好似太兇險，惟業權交易一事大家仍應努力去學習箇中細節，因樓房是在港穩定而又最有把握令人致富的法門，缺點係慢，最起碼都投放10年才有所成。若不想等那要考考自己有冇眼光買股賺錢、不過筆者在銀行工作一段時間，見到買股贏錢既人太少。

尤其資本少的，無坐貨能力、入場都是被宰殺多。有讀者問收息課程是否適合初學者? 客觀地介紹課程扼要 :  其中一部份會交待筆者建議之投資概念、解說香港人的投資心態為何被銀行及經紀扭曲、及講解有那些法門才是真正助人累富的。但說明一朝致富無可能、知自己位置而作出改善、用樓的良好抵押品因素加上債券保存勝果之功能、再依時在股票市場進取，究竟時機及資金分配應在何份額、這一一都在面授時講解。

筆者今年初在博文已叫大家留意新樓條款，在「應否買新樓收租?#799」提及:  呢個新盤即供可獲提供二按。息口都合理的，H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。不少人簽約後先發覺文件未符財務機構標準，但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約，係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。 咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate)，即約年息5%是也。用咁高息口去償還二按，計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。

當然，每間新樓的條款都唔一樣。但而家用15萬就可以上車做招徠的、不其然令筆者想到專搵樓市新手蝦佢唔識唔問最尾被死焗供樓上會的故事。另外留意新樓呎價同二手樓在同區呎價貼近、但地點就肯定係二手樓多在已發展區域。經紀能「補飛」的、就係sell新樓周圍有基建、有發展潛力。係正確不過唔知買家幾時等到。30個月免息免供是否優惠? 最緊要其實睇30個月之後你間樓比而家平5%/10%定係另有睇法。現在長期樓花湧現、再一次重申: 樓市唔升唔代表佢跌，可以在+/- 10%之內橫行。就當上落夠20%，而家中原樓市指數跌20%都仲有120點、都係不少人未能負擔之價格。

至於讀者借唔借到錢? 這要看讀者本身職業、所提供文件才能決定。另外留意佢唔應該問借唔借到、係應該問「能否用低息借到錢買樓」。樓市新手遇上老練經紀加發展商、只好說少事多磨、筆者無謂阻人發達。

今日地產新聞摘要 20150929

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2015年9月29日

【東方日報】指，新盤降溫，量價倒跌。受七月爆發股災衝擊，第三季樓市大吹淡風，即使上半年表現出眾的新盤市場，第三季市況亦突然逆轉，無論交投量及金額均較去年同期倒跌。

【信報】謂，曾俊華︰必要時調整樓市政策。樓市前景不明朗，個別二手業主近期願意低市價沽貨，而美國加息在即，財政司司長曾俊華表示，外圍經濟情況和本港住宅供應增加，都可能令樓價有所調整，政府在有需要時會作出政策調整，並且要在干預與不干預之間尋找平衡。

【蘋果日報】說，何文田赤柱靚地料下季賣。發展局料最快今日公佈新一季（10至12月）賣地計劃，綜合市場預測，預計可以有6至8幅住宅地皮可以推出，料官地住宅供應量最高可達4,500伙，但相信政府不會盡推，隨時要為賣地表中具改劃風險的地皮填數。

【太陽報】報道，康城8期，料不足十標。港鐵（00066）將軍澳日出康城第八期發展項目將會喺聽日截標，呢個項目位處臨海，補地價金額超過29.5億元，計番每方呎補價約莫2,830元，係日出康城純住宅發展項目中最高呎價嘅一期。

【香港商報】稱，香港樓市大跌，唯一前提條件。眾所周知，1998年亞洲金融風暴至2003年爆發期間，是香港樓市最黑暗的五年，2003年最低谷時樓價較高峰期曾跌去七成，近四十萬香港投資者成為了負資產，可以說，香港社會對樓市暴跌有著慘痛的教訓。

【文匯報】指，環海東岸新貨沽逾百伙，九建：「世界盤」國慶銷售加快。多個新盤趁中秋節檔期出盤，九龍建業（0034）昨日第三輪推售紅磡環海．東岸，一共涉及222伙，售樓處早上9時半已見人龍，反應熱烈，亦見多宗大手買賣個案。

【星島日報】指，明德山峻巒下季連環登場。新地貫徹「月月有樓賣」的銷售策略，短期內有多個新盤待推，其中西營盤明德山即將於下月登場，而元朗「頭炮」峻巒亦部署於第四季內推，兩盤合共可提供一千一百九十三伙，多元化戶型繼續搶吸市場客源。

【明報】指，張炳強﹕開放式戶市場反應一般，英皇3年推百億貨，部分轉1房則。過去10年斥資至少逾35億元、透過不同途徑吸納土儲的英皇國際（0163），將進入賣樓收成期。英皇執行董事張炳強接受本報專訪時透露，集團7個新盤將於未來3年陸續登場，總市值料逾100億元。

【晴報】稱，美孚新邨中層戶592萬易手。受到長假期外遊因素影響，加上細價新盤仍搶佔客源，二手市場在濃厚觀望氣氛下，缺乏交投動力；10大屋苑上周末錄8宗成交，按周跌近三成，其中美孚新邨錄得2宗成交，表現已算不俗。

深圳人口年青利樓市

文章日期：2015年9月24日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150924/pba01/001.txt

常說香港樓價高企，其實一河之隔的深圳，近年樓價也是屢創新高，原因為何?自2004年開始駐深圳發展鐵路及地產項目的港鐵（0066）珠三角區域房地總經理梁秉堅，過去11年一直見證着當地樓價隨着經濟起飛。雖然深圳股市近月從高位跌近五成，惟他相信，深圳經濟底子厚，居民收入增長可觀，當地股市波動無礙樓市中、長期升勢。

梁秉堅於2004年是第一批獲港鐵委派北上負責管理項目的港人，期間每個工作日由香港到深圳上班，放工後再回港，初期主要工作是與市政府磋商興建龍華線。結果該由港鐵擁有30年經營權、由福田口岸通往清湖的鐵路線於2011年通車後，港鐵於2012年再經過「招拍掛」取得其中該線龍勝站的上蓋項目「天頌」。

梁秉堅最近接受《明報》訪問時表示，「我在深圳工作11年，看到在深圳的朋友及同事財富增長很快。以我所認識的，打工的年年加人工，做生意的亦很成功，幾乎人人買車買樓。由於深圳居民整體財富隨著當地經濟發展與日俱增，對房地產的需求亦愈來愈強。」

他解釋，深圳是一個十分年輕的城市，人口平均年齡只有33歲；而且當地經濟由民企而非國企主導，創造力及適應力強，故經濟結構亦多元化。另外，不少深圳人敢於創業，不少創業者業務已踏入收成期，累積大量財富，故買樓能力強勁。以天頌買家為例，不少屬證券、金融及高科技公司從業員，亦有民企老闆。

另外，梁秉堅指深圳市政府財政健全，不需要靠賣地收入支持政府支出，而且舊區重建新增土地亦需時，限制土地供應；在住宅強勁需求推動下，導致市場供不應求，本身已支持樓價中、長線看好。去年9月開始，政府逐步放寬調控深圳樓市的措施，釋放置業需求，更令當地樓價過去一年出現井噴式爆升。

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編

補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

http://homebloggerhk.com/38388/

諗sir 你好

我家庭總收入大約8萬，有一供滿的樓自住，現金大約80萬

40歲，做工程，另老婆係教書，收入比較穩定。

聯名自住樓估計有450萬，應否按左層樓去買另一間屋作收租之用?

本人比較細膽，怕現在高位買樓市下跌。

希望諗sir 解答，謝謝

庸才上

ANSWER:

兩個概念讀者要細察:

1. 加按後如樓價下跌及成為負資產，若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目

2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理，持有樓房便獲益較少

兩個投資心理讀者要留意:

1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值，一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世，在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。

2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況，會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)

執行方法:

與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力)，呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課，拎唔到「兔仔」。

唔係大隻講，計佢30歲時，

- 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係)

- 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。

- 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。

- 守到2011年頭，樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD

所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄，唔知讀者係咪負擔重要養3個細路，否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。

講返而家，先將聯名樓行筆者授方案一拆二，按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓，40歲既佢已錯失黃金十年，又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失，佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。

*註: 筆者無意抵毀彿門學說，如例子運用失宜請見諒

有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書，都多數是分析數據，或教授一些基本概念，實際上如何操作，往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後，獲益良多，引導我的思維走向正確的方向。」

文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

中六合彩(1143萬)之後既部署#953

http://homebloggerhk.com/38452/

 

諗sir, 您好： 我及丈夫都是52歲，沒有子女。

我及丈夫都是是自僱人仕，每月收入不穩定，大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。

我及丈夫每月開支：$25,000 (不包括還供樓貸款) 。

我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000

物業

1. 青衣居屋 : 父母聯名，市值$3M (2房)，沒有按揭但未補地價，補地價後約值$2M，父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名，市值$9.45M (3房)，未償還貸款$2.35M，每月按揭還款$10,700至 2035年，利率: H+0.7 ，出租每月租金$29,000。

3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名，市值$7M (1房)，未償還貸款$2.67M，每月按揭還款$12,200至 2035年，利率: H+0.7; 自住。

目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。

方案 :

A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站，而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值，故考慮繼續持有。

B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ，謝謝 !

ANSWER:

睇完讀者既個案，真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極，夾埋先搵4萬，但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工，即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得，讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!

當然凡事無完美，讀者無仔女，往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪，羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢，加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位，無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%，而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你，會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎?

*E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕，現多為香港50-70歲的一群

由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變，所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬，要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700

建議將聯名樓加按至六成，由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後，覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% - 2.67MIL = 153萬，留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還，最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還，月供420/259*10000 = $16200，供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既，咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。

153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出，債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流，計及已得的$18300，共15125+18300 = $33425/月，唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%，即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點)，那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。

最後一點想提出，讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。

脫苦海：新增供應過於依賴批地

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON

脫苦海

2015年9月15日

發展局長陳茂波在其官方網誌撰文，認為經過特區政府幾年增加土地供應工作後，私人住宅物業巿場起了一些根本性變化，並列出以下數據：

• 在6月底，預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位，較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%

• 一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地，亦可額外提供11, 300個單位
• 私樓落成量方面，差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個，較過去十年的平均數高約七成

• 過去三年（2012-14年）的平均動工量也較再對上五年（2007-11年）的平均動工量大幅增加約58%。

若果從以上引述的數據，似乎私人物業的供應量真的顯著增加，可是事實所謂「供應」，是要從不同的層次去理解。所謂「未來三至四年的潛在一手樓供應量」，是由數個數據計算出來的，包括：
(甲)    已落成樓宇但仍未售出的單位數目
(乙)    建築中的單位數
減去：已預售單位數目
(丙)    已批出土地並可隨時動工的項目

以上數據，可以在運輸及房屋局取得：http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing  /private/pshpm/

其實這個數據的構成，並不是實際上落成了多少個單位，亦不是未來必定會落成的單位，只可以當作是未來三至四年「可供出售」的單位，當中有不少是潛在的樓花供應，由於2013年6月起延長樓花預售期由20個月增至30個月，所以即使是已批出而動工的土地，也一字之轉變成「已批出可動工土地」。

莫講政府批出的土地，要一段時間才會動工，就算已動工也要數年時間才落成，雖然樓花可在落成期之前30個月出售，但一來可能長期不獲批准預售，像一號九龍半山那樣，亦可以是發展商得到預售紙卻不出售，所以(丙)是一個大變數。可是當大家看到數年來實際的數字變化，會發現最大的增加其實是來自這個數：

(甲)數即貨尾近年漸漸減少，5,000個當中不少是某發展商的某樓盤，大致上發展商已少有囤積貨尾。建築中單位明顯增加，但同時已預售的數量也增加，不過最大的變化是來自(丙)，即是已批出而未動工的土地，由當年一年都賣不到幾塊地，到現時一個月隨時都賣幾塊地，數十塊地連同多個鐵路上蓋批出，才會出現這種升幅。現時的推地速度，快將無以為繼，數個新發展區都遇上不同的阻力，恐怕供應增多只是眼前之事。

今日地產新聞摘要 20150926

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年9月26日

【東方日報】指，金管再響警：樓市風險增。樓市有轉勢迹象，金管局預警樓市過熱的用語明顯較前嚴厲。金管局昨發布《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指，香港「物業市場估值偏高，與經濟基本因素並不一致，而下行風險已逐步增加。」至於家庭負債佔本地生產總值（GDP）的比例，在第二季末達66%新高水平，按季再升0.3個百分點。

【信報】謂，蓮香樓傳人再捲爭產訴訟。曾捲入爭產案的中環老牌食肆蓮香樓，又再牽涉新的訴訟。已故第二代傳人顏志人的「三奶」韓怡，日前入稟高等法院，聲稱自己擁有顏名下、位於司徒拔道玫瑰新邨一個物業的35%業權，現要求法庭頒令，身為顏志人遺產管理人的三女顏瞻華及長女顏信華，必須將單位連車位出售，並歸還屬於她的部分售後利益。

【明報】指，陳偉業申兩軍營改劃住宅。為增加房屋供應，近日有立法會議員向城規會申請把九龍兩個軍營改劃為住宅用途。據申請文件顯示，兩地盤面積共近230萬方呎，若以7.5倍地積比率計，估計可提供約1.2萬個住宅單位。

【成報】稱，獨居者輪候達10年，控公屋配額脫離現實。三名公屋申請者昨日入稟法院，就公屋配額及計分制提出司法覆核。三名入稟人士目前獨居，輪候公屋4至10年。他們提出的訴訟，主要針對房委會今年2月修訂非長者單身人士配額及計分制，認為脫離現實，會令50歲以下人士喪失入住公屋的權利和機會。

【太陽報】報道，「正貨」標籤助規範私貸轉介。金管局要求銀行全面審視有合作關係的中介公司，包括該中介公司之背景及營運手法，並要求銀行去信給中介公司，強調中介公司必須沒有涉及任何不當行為，包括安排貸款時收取過高的費用等，如銀行方面發現有不當行為則會中止合作關係。

【蘋果日報】說，沙士後最差，羅素街舖租冧五成，積家撤退，Colourmix進駐。全港舖租最貴地段銅鑼灣羅素街地舖租金再現大冧價，由瑞士名錶積家（Jaeger-LeCoultre）租用的羅素街18號地舖，剛以約85萬元租予本地化妝品店Colourmix，呎租跌穿1,000元大關，僅逾940元，與三年前舊租相比暴跌逾五成，成為沙士後全港核心零售區租金跌幅最大的舖位。

【文匯報】指，本季物業註冊料失守2萬。年內迄今整體物業註冊宗數已突破6萬宗，比起去年首9個月59,487宗略高。不過，隨着本季股市顯著調整，物業市場交投亦告放緩，美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至9月23日為止，第三季迄今整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他）註冊量合共僅錄16,675宗，暫時較去年第二季21,055宗下跌20.8%，並較去年同期25,298宗更大減34.1%。

【星島日報】指，藹寧園申請預售。南豐旗下項目亦部署推售，其中柴灣藹寧園重建項目剛申請預售，料明年推出；而山頂項目MountNicholson正申請入伙紙，最快下月推售。

今日地產新聞摘要 20150925

2015年9月25日

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=40383

【東方日報】指，新盤中秋比併，環海下周推222伙。中秋節長假搶客新盤陣容擴大，九建（00034）昨公布，加推紅磡環海‧東岸222伙於下周一進行第三輪銷售，截至昨日傍晚已錄逾300張入票。

【明報】指，買賣註冊料跌穿2萬宗，見近6季近低。受股災陰霾籠罩下，本港物業市場的交投亦顯著放緩。綜合美聯研究部及土地註冊處顯示，截至9月23日為止，第3季的物業註冊僅錄約1.67萬宗，為今年首次跌穿2萬宗水平，見近6季新低。

【太陽報】報道，工廈有星味，呎售達萬蚊。近年拆細賣嘅工廈樓花好受市場歡迎，尤其葵涌區有唔少。老友代理同劉Sir講，由嘉利地產發展嘅葵涌業成街樓花工廈星星中心，尋日做到一宗呎價1萬元嘅成交，除咗創下該工廈新高，仲係新界區工廈呎價新高，同時亦啱啱有一個韓籍買家買入一個中層單位，仲話想將個單位打造到好似熱爆韓劇主角「都敏俊」嘅專屬書房。

【信報】謂，地建會倡洪水橋發展增密度。政府就元朗洪水橋新發展區進行的第三階段公眾參與已在本月中結束，地產建設商會在限期前提交建議書。地建會指出，政府方案未能充分利用區內的土地，建議提高部分用地的發展密度，並增加可建屋的土地，以令區內可建的單位數目額外增加1.5萬伙，使新增公私營單位調高至約7.51萬伙，增加約25%。

【文匯報】指，下半年樓價未需看淡。上周美國宣佈暫不加息，維持0%至0.25%的基準利率不變，反映聯儲局對全球經濟復甦及通脹表現仍有保留，即使年內加息，料步伐循序漸進。根據經絡按揭轉介問卷調查結果顯示，市民對息口走勢的關注度較去年有所增加，但整體仍有六成受訪市民認為加息無礙入市。

【星島日報】指，會德豐黃光耀：推六盤市值逾百億。發展商密密籌備開盤大計，近年吸納土儲大豐收的會德豐，加快推售步伐，部署在未來九個月連環推出六個新盤吸客，市值逾一百億元，共提供約二千四百多伙，涉及種類更甚為多元化，盡攬不同客源。

【蘋果日報】說，環海．東岸撻定增至12宗。新盤撻定潮仍然未結束，截至本月24日新盤累積撻定宗數經已高達37宗。當中撻定宗數最多的九建（034）紅磡劏房之城環海．東岸，昨日再新增1宗個案，料買家損手逾19萬元。

【成報】稱，市建局海壇街項目招意向。市建局深水埗海壇街205至211A號地盤昨起招收意向書，該項目是首輪需求主導先導計劃的其中一個重建項目，地盤面積約4,553平方呎，地積比率約9倍，可建樓面面積約4.09萬平方呎，其中商業樓面面積約6,824平方呎。

【晴報】稱，聯儲局加息，如拉牛上樹。美國聯儲局9月未能加息，市場下一個懸念是10月加還是12月加，抑或最終今年都加不成？何時啟動加息固然重要，但同樣重要的是今次加息周期的步伐究竟有多快及多大？因為若明瞭其步伐，或許對加息毋須過於擔憂。

今日地產新聞摘要 20150923

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2015年9月23日

【東方日報】指，新盤360伙中秋搶客。中秋節長假再掀新盤激戰，一連三日長假料有多達360伙蜂擁推售搶客。長實地產（01113）紅磡維港‧星岸第5座星海譽，昨公布首推34伙，價單平均呎價26,174元，折實平均呎價22,117元，較項目第1、2座做價低逾一成，昨起收票及周六開售。

【明報】指，離島洋房掀戰幔，太古招標WHITESANDS推24幢，最細屋指引呎價2.48萬。儘管9月新盤乍現小撻訂潮，但離島豪宅掀起新戰幔。繼信置（0083）大嶼山長沙BOTANICABAY，早前成功售出6幢洋房後，太古地產（1972）旗下位處同區嶼南道、已屆現樓的WHITESANDS，一口氣推出24幢實用1954至2598方呎的「屋仔」招標，以最細一款屋型指引價4850萬元計，實呎2.48萬元，與BOTANICABAY售出大部分洋房的呎價相若。

【太陽報】報道，樓上舖搶手，租金逆漲5成。核心區街舖租金近月一直滑落，但係樓上舖租金走勢就逆市升。劉Sir打探到銅鑼灣怡和街一個一樓舖位，早排原由茶餐廳以每月約13萬元承租，但早前換咗租客，租金反而升到去約莫20萬元，升幅超過五成。

【香港商報】稱，港六成人指加息無阻入樓市。環球經濟走勢不明朗，「逼使」美國聯儲局再押後加息日期，變相為本港樓市帶來短暫的喘息機會。據調查顯示，六成受訪者認為，即使年內加息25至50點子，亦無阻其入市的決定。另外，只有兩成半人預期今年樓價會上升，遠低於去年同類調查的六成二比率。

【文匯報】指，相隔23年，麗新再奪港島地。港島區地皮匱乏，早前市建局推出筲箕灣西灣河街項目招標，吸引多達16個財團入標，反應熱烈。地皮昨日揭盅，由麗新發展中標，公司高級副總裁潘銳民表示，公司對上一個港島區住宅項目已為1992年發展的筲箕灣廣場，睽違將超過23年後重回港島區，今次項目將興建144個小型單位，總投資額約10億元。

【信報】謂，真係唔升都買?有時會聽到有人說，就算買了樓之後價格不升也無所謂，當作儲蓄又好保本也罷了，只要不跌便可。有這樣的投資心理準備甚至本錢（並非人人都可以無所謂，例如借了七八成一按二按貸款的就未必可如此瀟灑），固然可喜可賀，然而純從投資項目角度看，博得過就是博得過，博唔過就是博唔過。

【蘋果日報】說，經絡調查：三成人料樓價跌。官、商、學者近期皆指利淡樓市因素明顯，樓市將會出現調整，終於令港人意識到樓價有下行風險。經絡按揭轉介調查顯示，約28%港人認為今年樓市會下跌，佔比較去年同期的3%大幅增加。

【星島日報】指，中環街市簡約活化成本大減至六億。幾經波折的活化中環街市計畫，終有定案。市建局董事局昨日正式通過簡約版活化中環街市，預算成本由原來十五億元銳減至六億元，維持一千平方米公共休憩空間，但商業面積則只有一萬平方米，較原來「漂浮綠洲」方案足足減少三分之一。

【成報】稱，市建局擬助公務員合作社樓宇重建。市區重建局董事會決定，應政府邀請為「公務員合作社樓宇」提供中介服務專項輪候安排，幫助集合業權聯合出售作重建，但市建局不會投資有關的重建項目，預計會在明年第一季接受申請，同時最多處理兩個項目。

【晴報】稱，豪宅續現減價易手潮。二手市場減價潮持續，其中豪宅盤陸續出現多個減價易手成交個案。其中九龍塘畢架山一號有一個990呎的三房單位，買家在放盤一周後減價逾200萬後，最終連車位以1,999萬成交，造價略低於市價。

今日地產新聞摘要 20150922

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2015年9月22日

【星島日報】指，山頂TWELVEPEAKS膺亞洲豪宅榜首。本港豪宅再次揚威國際，由世界經理人集團、《世界企業家》雜誌、世界地產研究院及《總裁》雜誌聯合編制的二○一五年亞洲十大超級豪宅排行榜昨日揭盅，以居住環境及造價等作為評分準則，選出亞洲十個最優秀的豪宅，其中香港山頂豪宅TWELVEPEAKS繼上年後再次奪冠，而第二位是北京泰禾中國院子，至於山頂普樂道十號則排第三位。

【明報】指，新地將軍澳搞露天車場，低市價租金四成搶客。雖然近期新盤屢錄撻訂，但車位市場無論租售都仍然向上。將軍澳是近年新盤供應重鎮，惟區內車位長期供不應求，縱使露天停車場車位租務亦有價有市。近期新地（0016）看準此商機，透過旗下公司向政府短租空地來營運停車場，上月中旬啟用的調景嶺翠善街威信停車場便是最佳例子。

【東方日報】指，白田商場重建，促舖換舖賠償。石硤尾白田邨分階段重建，房委會兩個小組委員會昨通過白田邨重建計劃第十期的安排，白田商場和毗鄰的社區會堂將以二○一八年四月為目標清拆日期，當局將向商場內三十個合資格商戶發放特惠津貼。

【信報】謂，新界三地料仍建住宅。城規會本周將連開兩次會議，分別審議修訂掃管笏和馬鞍山大綱圖收到的反對意見，涉及將掃管笏和馬鞍山共3幅土地改作住宅發展，其中包括2幅賣地表用地。規劃署建議城規會毋須就收到的反對意見修訂大綱圖，料城規會很大機會「維持原判」，保留三地作住宅發展，而2幅賣地表用地亦可望短期內推出市場。

【蘋果日報】說，領展五商場招標放售。領展（823）公佈，擬透過招標出售旗下5個項目，以粉嶺嘉福邨商場涉及樓面最大，共5.9萬方呎；預期出售項目最少為該基金套現逾12億元。

【香港商報】稱，舖租高企，零售商苦捱。自今年3月以來，受內地訪港旅客下降和消費模式轉變，及歐、亞多國貨幣貶值影響，本港零售業遭受前所未有低潮，多個零售集中區域的商舖交吉率及空置時間大幅上升，連一向在租金上比較硬氣的奢侈品零售企業亦捱不住貴租而加入減租退租潮。

【文匯報】指，市況淡靜，太古城2房焗減55萬。各區屋苑交投持續淡靜，大半個月過去，裵魚涌藍籌屋苑太古城仍然只得5宗成交，不少屬於減價個案。其中，恒天閣高層E室剛易手，實用面積584方呎，2房間隔，望內園景，業主叫價1,050萬元，放盤約1個多月，見近期二手市況轉靜，最終願減55萬元以995萬元將單位易手，減幅約5.2%，實用呎價17,038元。

【太陽報】報道，二手鬥平，穿銀行估價。銀行估值一向為二手業主放盤叫價指標，但面對淡市，業主棄守「估價底線」，改以買家出價為承接點。九龍指標屋苑紅磡黃埔花園有套三房戶，銀行網上估值約912萬元，傳業主減至775萬元沽貨，低估價約15%。

【成報】稱，新地東環II加推83伙。聯儲局暫緩加息，發展商推盤信心增，已售出全盤八成半單位的新地（016）東涌東環II，盡推最後83伙價單，有單位加價4%。東環第1及2期上周六（19日）第三輪148伙售罄，發展商加推東環II最後83伙。

【晴報】稱，指標屋苑8月租金升幅放緩。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，今年八月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報33.56元，較七月份的33.42元平均再漲0.4％，連升17個月，雖然租金水平再度突破歷史新高，惟單月升幅已放緩不少。

今日地產新聞摘要 20150921

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2015年9月21日

【東方日報】指，轉角訊號增強，上車量力而為。本港樓市正式轉入轉角市，股市大瀉令樓市氣氛轉淡，屋苑交投大幅萎縮，租金下跌，撻訂個案湧現，甚至出現劈價蝕讓潮，業主開始接受現實，希望在加息周期前出貨，導致二手盤源供應大反彈，樓市下跌警號響起，不過除非經濟在短時間急劇惡化，否則並未有充足證據顯示樓市接近爆煲邊緣。

【信報】謂，無牌代理撈客，巧遇地監放蛇。地產代理競爭激烈；加上近月二手市場淡靜，代理紛主攻新盤市場，更有人鋌而走險，委派未持有地產代理牌照的「無牌代理」幫忙撈客。九龍建業（00034）紅磡環海．東岸的售樓處外，昨天便有「無牌代理」撈客，結果遇上地產代理監管局「放蛇」，該局表示，將立案調查跟進。

【星島日報】指，新盤兩日沽逾180伙東環加推首提價。剛過去周末兩天在未有大盤推出下，新盤成交宗數較上周大跌超過一半，綜合市場資料顯示，新盤共錄約一百八十一宗成交，其中於周六推售的東涌東環II全數獲認購，成為最多成交的項目，發展商旋即加推，並首度提價百分之一至二，將視乎市場反應再決定推售時間。

【明報】指，長樓花細價盤，成撻訂重災區，買家實力較弱，市况波動易腳軟。自7月股災以來，股市起伏不定，樓市亦受影響。縱觀近日全港各大新盤，據本報統計，本月截至18日為止，共錄33宗撻訂。

【太陽報】報道，九龍地王料下季打孖上。就到九月尾，政府又係時候公布新一個季度嘅賣地計劃，劉Sir估計，下季應該有最多6幅住宅地可以推出嚟賣，當中會有市區住宅地王，估值合共超過224億元。

【成報】稱，東涌擬建5萬單位。發展局局長陳茂波昨日發表網誌指出，計劃在年底提交大嶼山發展工作報告，建議東涌發展綜合房屋、低密度房屋及商業區，將可提供約4.94萬個新增房屋單位，可容納約14.4萬人，預料最早可於2023年遷入。

【蘋果日報】說，凶宅難造按揭，宜一筆過付款。凶宅往往是市價七折，價錢吸引，惟風險多，淡市下若就凶宅向銀行承造按揭，往往都食閉門羹，相反旺市，部份進取的中小型銀行為爭生意，不排除願意借貸，惟若單位太凶猛，始終都耍手擰頭。

【文匯報】指，6地5300伙涉覆核，供地存變數。本財年即將踏入下半年度，由於之前「努力跑數」，下半財年政府可說較輕鬆，只需向市場「泵地」約6,000伙至7,000伙已可達標，而目前於賣地表內的土地共有22幅，提供逾1.2萬伙，達標情況看似樂觀。

【香港商報】稱，中國因素增美加息復雜性。日前美國聯儲局宣布暫不加息，符合市場預期，令美國是否加息的問題繼續拖下去，並繼續成為全球經濟及市場前景的主要不明朗因素之一。有兩個問題尤為值得深討：一是這種不明朗因素已拖了好一段時間，還要持續多久？二是從美國的基本因素看應否加息？

【晴報】稱，美國延加息買家觀望二手減價。上周末10大屋苑二手成交仍是低位徘徊，據不同代理資料顯示，成交介乎2宗至11宗不等，但成交數字仍偏低。市場人士預期，在加息前景未明，加上新盤持續推出下，二手將繼續低位徘徊。

今日地產新聞摘要 20150917

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2015年9月17日

【太陽報】報道，中資貴26%搶贏屯門地。本港吹起「樓市轉角」風，但地皮做價仍創新高，內地房企繼續高價搶地，屯門青山灣段臨海住宅地皮由保利置業（00119）以17.3億元投得，平均每方呎樓面地價高達15,095元，貴絕新界西北區，今次係該集團繼投得啟德新發展區地皮後，再次高價投地。

【東方日報】指，SSD交易68宗跌近兩成。稅務局資料顯示，八月份住宅物業交易中，印花稅署確定68宗須繳付額外印花稅（SSD）交易，涉額3,113萬元，分別按月減少19%及8.3%，至於涉買家印花稅（BSD）交易錄139宗，按月減46.5%並創紀錄新低，涉及稅款按月減約34%至約4億元。

【信報】謂，陳德霖︰美國今年勢加息。美國本月會否加息，周五（18日）凌晨將有分曉，金管局總裁陳德霖表示，若美國今次不加息，年內加息機會很高（儲局於10月及12月有議息會議），美國利率正常化的過程將影響全球資金流及資產市場，預期本港亦會有資金流走，但暫時難預測港元資金減低多少才會觸發利率上升。

【蘋果日報】說，凶宅大王睇淡後市，賣樓套現。樓市吹淡風，多年來甚少沽貨的「凶宅大王」伍冠流都睇淡後市，最近主動減價出售部份住宅單位。

【文匯報】指，世邦：核心區舖租跌3年。本港零售業數據轉差，世邦魏理仕發表最新香港零售業專題報告指，香港零售業「黃金十年」已經結束，上半年中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角四個核心零售區舖租已跌6%，為2003年後最大跌幅，銅鑼灣更跌約12%。該行預測下半年跌幅會擴大，全年跌約10%至15%，回到2011年水平。

【星島日報】指，大窩坪百億地王矚目財團入標趨審慎。備受市場矚目的石硤尾大窩坪住宅地明日截標，由於該地位處斜坡，加上需就地皮周圍進行評估及維修，有發展商直言地皮發展條件複雜，會增加建築成本，因此須清楚計算風險評估；不過，綜合業界估計，項目發展成本較高，加上投資規模大，財團入標會較為審慎，但在近期地價頻創新高下，亦有機會接近百億地價。

【明報】指，港鐵珠三角掌舵人梁秉堅：A股調整，無礙深圳樓市升勢。雖然近月內地股市持續尋底，惟深圳樓價卻屢創新高。自2004年開始駐深圳發展鐵路及地產項目的港鐵（0066）珠三角區域房地總經理梁秉堅，過去11年一直見證着當地樓價隨着經濟起飛。

【成報】稱，城規會明議新田購物城申請。城規會將於明天（18日）審議位於新田的臨時邊境購物城發展計劃申請。規劃署的文件指出，諮詢期間收到16份反對意見，主要涉及交通及噪音等問題，另有195份支持意見，認為邊境對購物設施的需求高。

【晴報】稱，嘉湖3房造價跌穿400萬。二手成交持續疲弱，業主陸續擴大議價空間，天水圍嘉湖山莊3房單位造價更跌穿400萬，業主減價46萬後，以392萬，創近期3房戶成交價新低。

【香港商報】稱，東湧映灣園入場門檻較低。東湧雖屬較遲發展的市鎮，惟區內配套絕不「輸蝕」其他地區，加上偏離市區的關係，物業造價相對低水，因而備受不少上車客及外籍人士追捧。要數區內較具知名度的屋苑就非「映灣園」莫屬，目前屋苑最平入場單位為520萬元，折合實用呎價不足1萬元。

樓市有危機但未必即時爆破16/9/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=63860

施永青

中原集團創始人
兼董事

近日，「樓市見頂」的說法成了傳媒熱話。有論者甚至言之鑿鑿，說樓市已經見頂，連往後會跌幾多也可以推算出來。不過，以我在地產代理行的經驗來看，要判斷樓市是否有危機還可以，但要預測危機何時爆發則幾乎不可能。即使樓市已經見頂，亦要等一段時間之後才能確認。

本欄早前已多次提醒讀者，對樓市不利的因素已逐步增加，而利好因素卻在減少，樓市已危機四伏。然而，本欄並不認為樓市有即時爆破的機會。

現時對樓市不利的因素很多，包括：(i)樓市已與用家的購買力脫節；(ii)利息有機會見底回升；(iii)股市已先行見頂；(iv)經濟已開始下行；(v)政治環境不利；(vi)供應開始增加等。在在都顯示樓市已有大量理由可以下跌。

然而，以上六點，除了第(i)與第(vi)點外，其餘皆存在著變數，不能太過肯定。

譬如，美國即使加息，亦不一定進入加息周期，加一兩次後就可能會停，世界可能還會有一段很長的低息時期。至於股市是否已先行見頂，現時尚未確定，遑論樓市是否一定跟隨。此外，中國的經濟下行，只是增長放緩，並非進入衰退，我們可能會分少一杯羹，但不至於變成拖累香港。

本來，我最擔心的是政治爭拗可能導致社會不穩，但後來我發覺，即使在佔中期間，市場的投資情緒依然穩定。其他投資者好像都沒有我那麼擔心。

我認為現時樓價不會立即見頂的原因是：(i)大部分小業主都沒有按揭，即使銀行加息，也不會造成多大壓力。(ii)私人樓宇的落成量短期內依然無法提升用(今年只有13,000個左右，比政府目標——每年20,000個，還差35%)。在這種形勢下，租金尚有機會上升。只要租金不跌，業主就有持貨的信心。(iii)政府的辣招已把炒家清場，沒有他們在興風作浪，樓市就不容易狂升或暴跌。所以今次樓市即使見頂，也不會像97那次出現插水式的暴跌。這會令到要確認樓市見頂更加困難。

而最令樓市不容易見頂的，是中國政府正使用寬鬆的貨幣政策去舒緩經濟的下行壓力。相信今後還會進一步減息降準。我預期，內地市場今後依然會資金充裕，其中一部分會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引，投入實體又風險高，買股票又屢戰皆北；因此，一定會有相當一部分的資金進入樓市。只要資金流入樓市的速度，快過樓宇的建設速度，每呎樓宇分到的資金就會比以前增加，樓價就易升難跌。

再者，在政府的辣招下，業主都認為賣樓會吃虧，所以都不願意放盤，令市場上的供應不足。現時市場上嚴重缺盤，導致交投疏落，但價格卻高踞不下。樓價不容易在這種環境下見頂回落。

(轉載自2015年9月16日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20150916

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2015年9月16日

【東方日報】指，發展大嶼阻力多，空令歲月易蹉跎。港府銳意發展大嶼山，計劃提供住宅及商業設施的同時，亦有意將大嶼山發展為新的旅遊及休閒熱點。顧問公司為發展大嶼山旅遊業定出規劃大綱，建議引入六大主題，設立十一個樞紐區，並興建鐵路連接市區及新界，雄心不可謂不大，藍圖不可謂不美，問題是受制於政治現實，要將藍圖變成現實殊非易事。

【星島日報】指，冠華大廈申轉商業增設食肆商店樓面。活化工廈政策接近尾聲，不少業主均趕「尾班車」申請活化改裝工廈，其中冠華鏡廠許氏家族成員向城規會申請，就公司設於沙田的總部冠華大廈變身，改作商業用途，並增設食肆、商店及訓練中心樓面，而辦公室總部會繼續保留。

【太陽報】報道，廖偉麟賣車位，涉近億。市區車位供應量極少，同住宅唔同，車位仍然有上升空間。近排劉Sir收到風，紀惠集團副主席廖偉麟終決定拆售鰂魚涌英皇道御皇臺49個車位，該批車位喺幾個月前向陽光房託（00435）連同舖位買入，呢批車位入場費約莫190萬元，涉資近1億元，最快月尾開賣，另由於區內幾乎「冇車位賣」，所以可能係同區最貴嘅車位。

【信報】謂，中信里昂：樓價兩年跌15%。本港樓市轉淡，大行相繼預測下半年住宅樓價將會下跌，摩根士丹利早前發表報告，預期今年底樓價將較9月初回落5%。中信里昂證券地產研究部主管王艷相信樓市將調整，未來兩年樓價最多可跌15%，並認為各項負面因素已經齊集，「唔明點解要買樓」。

【蘋果日報】說，小欖地改建住宅，區議員轟逼走村民。規劃署署長凌嘉勤昨日出席屯門區議會會議，被區議員炮轟將小欖新村綠化地改劃住宅，變相逼走村民，漠視民意。凌嘉勤回應指，無可能每一個地區意見都採納，對於小欖新村問題，他認為仍有時間作出商議。

【文匯報】指，預測轉角後，高位跌四成？環球股市震盪，觸發骨牌效應，連升多年的本港樓市近日似乎出現「轉角市」，新盤撻訂開始增加，二手屋苑亦出現叫價大幅回落及甚至「蝕入肉」的現象，交投更跌至歷史最差時期，「樓泡爆破」可能一觸即發。

【晴報】稱，按揭證券公司，推補價易貸款保險計劃。香港按揭證券有限公司昨日與8家銀行攜手推出補價易貸款保險計劃（補價易），協助50歲或以上的香港資助房屋業主補地價。按揭證券公司總裁李令翔表示，計劃為有意在公開市場出售或出租其資助房屋的業主，提供多一個融資方案以補地價，從而解除其物業的轉讓限制。

【明報】指，比墅皇宮屋9300萬開拍。豪宅市場再吹起冷風，有業主不惜減價蝕讓求沽貨。由內地背景公司持有的大埔比華利山別墅雙號「皇宮屋」，下周將以9300萬元開價拍賣，較本月初拍賣開價1.05億元減1200萬元或11%。

【成報】稱，環海．東岸連錄11宗撻訂。九建（034）旗下發展的紅磡新盤環海‧東岸，本月初進行首輪開售後，昨日據一手住宅物業銷售資訊網成交紀錄冊顯示，連錄11宗撻訂，涉及成交金額約5,098萬元。發展商向買家收取樓價5%作訂金，即撻訂單位已被殺定約255萬元。

今日地產新聞摘要 20150915

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2015年9月15日

【東方日報】指，筲箕灣申建插針樓料過關。筲箕灣東大街6號超迷你地盤今年初申請發展「插針樓」，地盤被東寶大廈以「U型」包圍，面積僅592方呎，將建7層高單幢商住樓，僅提供5伙。

【星島日報】指，嘉里朱葉培：掃管笏滿名山打頭陣。直至一七年賣樓計畫已排滿，且形容採取隨行就市，不同項目各有各精采特點的嘉里建設，其發展執行董事朱葉培指出，擁有知名度的玖瓏山以現樓形式推出，而全新盤則以掃管笏滿名山打頭陣，希望下月獲批售樓及第四季應市，緊接還有何文田地王項目及跑馬地山光道樓盤。

【明報】指，峻瀅II撻訂貨加價，周五重售。近日一手新盤頻錄撻訂個案，長實地產（1113）將軍澳峻瀅II繼日前錄得5連撻後，發展商昨隨即將該5伙單位加價約1%至3%，並於本周五起重售。

【太陽報】報道，投資者變陣攻樓上舖。拆售潮再現，有投資者看好元朗樓上舖市場，資深投資者林子峰同劉Sir講，近日以約2.38億元購入元朗大馬路豪景商業大廈九成業權，初步有意將商廈拆售做樓上舖。

【香港商報】稱，應否加息，華爾街分歧十年最大。聯儲局將在結束為期兩日的會議後，於17日(本港時間周五淩晨2時)公布利率決議。過去30年，聯儲局兩度因為市場動蕩而扭轉緊縮周期。目前，全球貨幣貶值、市場大幅波動和大宗商品價格崩盤均將聯儲局困於類似的兩難處境之中。

【信報】謂，美聯料甲廈租售價僅升6%。近月市場雖然不乏大額甲廈成交，但近期股市波動亦令甲廈租售價受壓，美聯工商舖預期，今年甲廈租售價升幅僅得約6%至7%，較今年初該行估計的20%大幅收窄。

【蘋果日報】說，黃埔劈價百萬，低市價一成易手。二手樓交投陷冰封，其中紅磡黃埔花園經歷本月近半月「白果期」後，業主連環劈價將冰山劈開，昨單日連環兩宗劈價成交，造價比市價平近百萬元。

【文匯報】指，夾屋悅海華庭接連破頂。二手轉弱下，鴨婣洲夾屋悅海華庭連錄新高價成交，其中第1座高層B室，實用面積427方呎，剛以590萬元易手，呎價13,817元，打破屋苑今年5月造出的呎價13,396元紀錄，成為全港呎價最貴夾屋王。

【成報】稱，藍塘道推兩伙洋房，周五招標。久未推全新項目的恒隆地產（101），旗下跑馬地藍塘道23-39上載銷售安排，推出兩伙包括27號A室及B室作招標發售，招標期由本周五（18日）至下周二（22日）。

【晴報】稱，里昂分析師料旺區舖租跌30％。里昂高級研究分析師高頌妍於出席論壇時指，本港零售業受到滙率影響嚴重，令不少旅客轉而前往日韓等地，加上本地政治因素，令本地零售業失去吸引力。

活在香港的求生術#944

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諗sir,

你好！本人31歲，單身，在內地工作，月入RMB45,000(約HKD55,000)，有借貸，所以每月還款HKD1萬(至2017年1月)，現每月可以存款最多HKD2萬。由於早年揮霍，股市失利，只有基金加基金約30萬，儲蓄亦只有10萬。完全沒有方向，如果不靠父母幫助，如何有效地增加現金存款？有適合的投資方法？希望諗sir可以教路，盡快買到樓。

迷茫上

answer:

相信讀者財務情況反映了不少港人、三十之前有錢就洗，淨低就炒股。最尾發現「洗錢好過炒股」絕不為奇。因發覺食飯同睇戲至少係「洗左」係自己身上，買股如倒錢落海。其中亦有些人得出「投資無用既結論」，只花錢而淪為月光族。

做法過了火

有時在尖沙咀教室遇上些同學頗不修邊幅的，同意人不可以貌取，惟發現呢類同學很專心在股票投資，外表觀感少去打理。他們均覺得「投資是唯一出路」、專心鑽研。筆者看法是他們做法過了火，成幅身家拎去買股票希望一朝發達。其實股市專收叻仔，打工要贏只需同全公司幾百人鬥、炒股票要同全世界幾億人鬥。較好處理手法是，25歲前全輸無所謂，25之後每月儲起既錢一半存活期、一半作投資。勿讓投資失利打算個人買樓結婚之部署。

至於另一討論是:「人係唔係一定要買樓!?」先表達同意前輩曹仁超所言，收租對整個經濟是最沒幫助的行業。亦想指出中國歷朝崩壞之前、土地價值都會飛漲。什麼貨幣貶值同買唔到樓、其實在中國每朝皆現。今時在港經歷的不是新鮮事，只是每時代發展之循環當中之一節。自2010年起的辣招對阻止富豪作土地兼併有減慢之效，令炒賣土地的情況實有所舒緩。但若你相信事情蘊釀萬一過了拐點之後便無法停止，香港的地價長遠而言仍會在高水平、要生存在城市不好創作、只好買地(樓)。這樣看很悲觀，但亦是實情。所以正因如此、坊間出現了不少講移民既書。由於筆者在此範疇不熟悉，所以只好說說要留係度既話點去投資。

1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的

正所謂大富由天、小富由儉。對社會好又想搵錢一定係創業，但若你一心只想(又或被迫)做個打工仔、你的理財目標最好先架置在「每月唔返工都有糧出」過位置。敢講1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的，因為$30000*12*30 = 10,080,000。即你搵三萬銀一個月，成世唔食唔住都只可用30年儲到一千萬多少少。當然如你打工搵十萬銀一個月又另作別話，小眾討論，不妨另發電郵予筆者。要「唔返工都有糧出」，要有兩個朋友: 1.本金  2.回報

400萬係邊度黎先!?

若你的本金係400萬，而回報有7%一年，即一年收280,000，每月唔返工都有$23,333。

講到呢度當然會諗:「xxx, 400萬係邊度黎先!?」

明白一個人儲好難，所以，你應該搵多兩個租客同你儲。你認為每日睇下你隻股票升定跌易掌握定係問你個租客收租有把握? 好明顯筆者選後者，然後用原本睇股票既時間去同家人相處，又或同班中佬踢下波，試圖找回人真正應有的生活。至於一年7%之回報，在面授時再談，已是保守假設，當然要超22%一年亦先說是不可能。

或者你又再諗:「我有x首期呀?」其實，首次買樓只要付樓價一成作首期、次者兩成。當然用途基本上係自住。不過既然而家車都可同朋友共用，只要你稍有知識一定知點去規避風險。另外什麼收租煩又驚租霸，其實只要你見慣了，來來去去又咪係個幾個問題。筆者可傳授經驗、又或看倌可選擇自行去累積。很多時只要你用心去開展了事情，會發覺成件事無你想像中咁艱難。

講返買股票，後生同中年都應買，不過緊記係輔助而不是主要。即萬一輸股票、不會影響你到目的地的時間。贏就行快一點。不少人很熟練買股票落盤，但想問問各位買股前有冇睇清楚在港上市的規則呢? 踢波打聯賽都要先講明踢幾多分鐘同贏波有幾分啦，大家買左咁耐股票都唔睇下上市守則、亦不為股票之估值方法作了解，咪就方便左有些上市公司主席亂搬龍門去搵你銀攞。本篇不談方法、先講想法。希望幫到筆者自己同各位。

今日地產新聞摘要 20150914

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2015年9月14日

【文匯報】指，陳茂波：一手平過二手，置業需防風險。受到外圍經濟波動影響，市民上車需衡量風險。發展局局長陳茂波昨日在網誌「再談土地供應和私人住宅樓巿」及出席活動時表示，預計未來3至4年可提供8.3萬伙新盤，創歷史新高。

【星島日報】指，小蠔灣車廠上蓋建逾萬單位。大嶼山發展是港府規劃重心之一，發展局局長陳茂波表示，正研究小蠔灣車廠上蓋建屋，政府初步認為，可以在車廠上蓋興建平台，再理順交通基建，相信可供應逾一萬個住宅單位。

【明報】指，置安心綠悠雅苑3連撻，殺訂104萬，房協：或再有單位取消交易。2013年初發售時曾「爭崩頭」，房協「置安心」項目的青衣綠悠雅苑，驚現3宗撻訂；涉及單位分佈在第2、3座，以成交價介乎337萬至363萬元、而相關買家遭沒收訂金10％計，推算遭殺訂總額逾104萬元。

【信報】謂，張一鳴：加息樓價影響微。美國聯儲局將於後天起一連兩天議息，本港時間周五（18日）凌晨有結果，市場關注美國當局會否加息。分析員對加息影響看法兩極，有外資分析員斷言本地樓價必定下跌；但前滙豐證券地產研究部主管、現任開元產業信託（01275）行政總裁張一鳴卻唱反調，相信加息幅度細，對本港樓價影響微。

【蘋果日報】說，延坪道項目周五截標，呎價料9,000元。將於周五（18日）截標的深水埗大窩坪延坪道項目，一直被視為潛力地王，但有測量師認為，中標發展商要為項目後方逾220萬方呎山坡進行岩土勘察及防護，維修保養成本難以估計，故估計地皮樓面呎價僅約9,000元，比鄰近嘉里（683）筆架山龍翔道地皮（樓面呎價約2.05萬元）低逾一半。

【香港商報】稱，九龍東商廈尺價4年升1.6倍。九龍東商廈的平均尺租，仍處於「價廉物美」水平，但對比過去四年，區內樓價已累積驚人升幅。以觀塘區為例，翻查中原工商舖資料顯示，2011年該區的平均尺價僅約4622元，計劃推出後，區內商廈旋即展開長達4年多的升勢，今年7月已飆至約12029元，升幅達1.6倍，尺價直逼尖沙咀的商廈水平，反映計劃令區內商廈的升值潛力得到釋放。

【太陽報】報道，九成按揭加半厘難捱。美國議息在即，儘管未來本港按揭增加半厘，供樓人士每月供款只增約5.8%，但對於首期「掹掹緊」，供款佔入息比率接近警戒線的買家，則要計清楚以免「甩轆」。

【東方日報】指，二手癱瘓，黃埔未發市。經濟不穩令本港樓市增添隱憂，十大屋苑本月交投銳減，紅磡黃埔花園罕有在本月首十三日未聞成交，荔枝角美孚新邨成交按月急插七成至僅3宗。

【成報】稱，九成工廈劏房戶冀獲批「上樓」。「關注基層住屋聯席」於今年6月及7月期間，於各區進行工廈劏房租戶的問卷調查，共收回80份有效問卷，調查發現一人至四人住戶的呎數中位數介乎100呎至200呎，整體工廈劏房居住面積中位數為150平方呎。

【晴報】稱，東環II加推172伙，折實397萬起。新地東涌東環II加推172伙。新地代理助理總經理胡致遠說，是次加推單位，標準單位佔166伙，涵蓋1房至3房間隔，另有6伙特色戶，包括4伙一樓連平台單位，2伙30樓連平台單位。

今日地產新聞摘要 20150911

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2015年9月11日

【東方日報】指，環海‧東岸優惠吸白居二客。上車盤競爭激烈，有發展商推出優惠搶攻白居二客源。九龍建業（00034）的紅磡環海‧東岸昨引入「白居易」優惠，向月底前購入新推單位的白居二申請人士，每戶贈送一萬元電器禮券，該盤料日內首度加推一ａ座單位，料最快下周發售。

【信報】謂，首7月萬伙動工，11年最多。發展商近年積極賣樓，同時亦加緊就已購入的土地申請圖則和開展工程，屋宇署數據顯示，今年首7個月動工的單位合共1萬伙，按年增加1.95倍，並且是近11年最多。

【香港商報】稱，新地部署建港鐵上蓋地產王國。近年新地(016)的投地計劃甚為積極，單以年初至今計算，就先後購入了5幅地皮，當中最受矚目，莫過於早前以93億天價收歸旗下的西鐵元朗站項目，動作無疑是為了鞏固集團區內大業主的地位。

【文匯報】指，曉譽傳加佣10%促銷，代理讓利買家，恒地變相減價。近月多個新盤推售，市場爆發「搶客戰」，發展商各出奇謀吸客。市場昨日盛傳，恒地就加佣安排與代理開會，一口氣再增西營盤曉譽10%佣金促銷，連同原本的基本佣金4.5%，即前後代理佣金高達14.5%。

【星島日報】指，青衣商住地招標市值逾20億。政府頻頻推地增建屋供應，地政總署昨公布，位於青衣細山路商住地皮將於下周招標，且吸引部分中小型財團率先表興趣。

【明報】指，英皇壽臣山獲批建20幢洋房。雖然受股災及加息因素影響，近期市况回落，但部分發展商仍銳意打造豪宅項目。其中英皇（0163）牽頭發展的壽臣山道西、黃竹坑徑交界地，獲屋宇署批建20幢3層高洋房，總住宅樓面達87,672方呎，平均每個單位面積約4383方呎。

【太陽報】報道，租市轉淡，靠劈求客。二手住宅買賣市場頻現撻訂、劈價，租市亦終於失守，細價樓甚至豪宅租金都現急跌情況，屯門星堤1幢洋房獲「優質客」承租，業主劈租15%至月租8.5萬元租出，較兩年前舊租約低逾5%。

【蘋果日報】說，中間道建18層商廈。恒地（012）去年以新高價投得的尖沙嘴中間道商業地王項目，獲屋宇署批建18層高的商廈，涉及樓面34萬方呎。

【成報】稱，新界東北村民IFC抗議恒基收地。30多名反對新界東北發展計劃的村民和人士，昨早到中環國際金融中心向恒基地產抗議，批評恒地在新界東北囤積最多土地，而集團向政府提出換地申請，令很多非原居民被迫遷，而示威者在國金二期商場通往寫字樓的出入口外抗議並高喊口號，企圖阻止恒地職員上班，要求與恒地主席李兆基對話，保安多次勸喻他們離開不果，事件擾攘六個小時，示威者才散去。

【晴報】稱，90％私樓業主，感維修圍標嚴重。民建聯上月25日至本月7日訪問了1,169名私樓業主，65.1％受訪者居住的大廈曾經或正準備進行大維修，當中33％認為大廈無法使他們清楚了解維修內容，至於大維修價格是否物有所值，近半人認為只是一般。

今日地產新聞摘要 20150910

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2015年9月10日

【星島日報】指，需求主導重建項目收77申請創新高。市建局第四輪「需求主導」重建項目昨截止申請，申請地盤面積由原來最少四百米增至七百米，令申請門檻增高，但當局仍收到創新高的七十七份申請，較第三輪的增長達五成。

【明報】指，世邦魏理仕RichardBarkham：人幣跌，無阻內地人掃海外物業。人民銀行於上月11日宣布完善人民幣中間價機制至今剛好一個月，期內人民幣匯價貶值約3%，中港股市大幅波動，環球資產市場亦風起雲湧。世邦魏理仕執行董事兼全球首席經濟學家RichardBarkham接受專訪時表示，全球甲級寫字樓租金回報率吸引，加上內地機構投資者對構建多元化資產組合的需求遠勝於匯率波動的擔憂，故他相信，是次人民幣適度貶值，不會減慢內地資金對海外商業物業投資步伐。

【太陽報】報道，回報倍增工廈鬥活化。政府早排話本港工廈空置率下降，活化工廈政策將會喺明年三月底完成歷史任務。喺政策實施至今五年以來，東九龍及西九龍工廈最受市場青睞，由於活化改建成本遠低於重建成本，兩區新商廈供應絕大部分都來自工廈活化。

【東方日報】指，興田公屋車位96萬貴絕。股市波動、樓市動盪，資金缺乏出路下，轉投車位市場。近日各區車位頻錄破頂或短炒成交，早前拆售車位的藍田公屋興田邨，剛錄96萬元成交個案，公屋車位價撲近「一球」，料創全港新高。

【信報】謂，財團6667萬購洪水橋多幅農地。政府就元朗洪水橋新發展區進行的第三階段公眾諮詢，將於下周截止，有財團加快在區內的發展部署，新近與持有洪水橋區內多批農地一半業權的業主，完成收購交易，涉資約6667萬元。市場估計買家為新地（00016）或有關人士。

【蘋果日報】說，世銀：儲局暫不宜加息。正當市場揣測聯儲局下周會否啟動加息之際，世界銀行首席經濟學家巴蘇（KaushikBasu）、諾貝爾經濟學獎得主克魯明亦認為儲局現時不宜加息，是繼國基會總裁、美國前財長薩默斯後，再有財金界重量級人馬作出同類預警。

【香港商報】稱，昔日「全球最貴租」羅素街舖頭撻訂。銅鑼灣羅素街一直是「全球最貴租地段」的有力競爭者，惟在零售業及股市不景下，近月該地段承租力明顯大不如前。有消息指出，羅素街8號，繼早前地舖出現劈價承租後，樓上舖近日亦錄撻訂個案。

【文匯報】指，豪宅註冊量超去年總和。美聯物業資料研究部昨日綜合土地註冊處資料指出，今年首8個月逾1,000萬元的二手住宅註冊量錄3,131宗，已超越去年全年的3,046宗，亦較2013年全年2,584宗為高，暫創3年新高。

【成報】稱，維港‧星岸銷售達標，下周封盤。長實地產（1113）旗下維港‧星岸累售近100伙，套現逾23億元，發展商指，由於銷售成績達標，項目於下周二（15日）起封盤，並於當日起收回3%折扣。

【晴報】稱，IslandResidence170伙料下月開售。會德豐地產昨日公布筲箕灣IslandResidence的銷售安排，集團常務董事黃光耀表示，項目正籌備樓書及示範單位，料最快月底上載樓書，有機會下月開售。

樣樣嘢都會跌，仲有乜嘢好投資?#939

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引用陸羽仁9月4日的文章:

(QUOTE)

有個美女問我而家呢啲市道，好似樣樣嘢都會跌，仲有乜嘢好投資?

我話有間印度銀行做定期年息有1.9厘。美女聽完無厘反應， 我唔知佢係唔信印度銀行，定係嫌只得1.9厘。我接著話， 如果你怕印度銀行唔穩陣，香港有存款保險，你存款50萬以下， 政府會擔保，銀行執咗你都可以攞番錢。

美女仍然無反應，我就知佢嫌1.9厘少。我話呢1.9厘，你存50萬以下，等如一個「無風險利息」，其他比它高的回報，無論係利息高啲，或者股價升幅可能高啲，都包含了風險， 要受得風險至好做。

舉個例，內銀股如工行(1398)現價4.44元，息率7.3厘。工行這種價錢，從數字上來說，可以話相當平。 但跌到這些價錢，等如投資者估計未來工行、 建行盈利有大幅下跌的空間。 由於投資者好擔心，所以內銀咁平都無人敢買。所以你唔想收1厘幾存款息，起碼想收7厘幾息，走去買內銀， 應該知道自己在冒風險，要食得起，才好買。

(UNQUOTE)

ANSWER:

陸sir道出了不少港人有錢在手既投情況，做定期息太低，買股票風險高。加上多年買股輸多贏少、而家連做人仔定存都要輸錢，一年利息4%已在近日貶值潮中被蒸發，心想:「你係咪想逼到我埋牆角!?我只係想收下利息清茶淡飯啫! 」

其實自有紙幣出現，貨幣之內含值可隨升隨跌。一個消極而跟大隊的買人仔投資策略，未可為投資人在不費心神下保全財富。既然人人都愛財，你唔諗唔學自然有人諗計將你既錢提走。 今次就係中國政府將打工仔辛苦搵黎既人仔轉比失業既人用，用降低幣值去為經濟走好提供誘因。在賬面上你存入10萬人仔依然係10萬、但兌返港幣就輸左唔少。你做既定期問內地銀行佢同你講係保本、但而家實情係輸錢。所以呢，要拎走你口袋既錢有好多方法、長久而安心去理財賺息、需建基於對投資概念的認知，有經驗同智慧自能消除恐懼。

綜觀全局，香港人太愛急財。當然你又問:「我想收息、自然就唔急於發達啦!」弊就弊在係香港從事投資行業既人太心急，由朝到晚提供的理財資訊環繞傭金高而風險大既產品。風險大自己令客戶更大機會賺錢、誘使促成下一單生意。在輸錢總由客戶自己負責的情況下、銷售人員力推風險高而傭金高的理財產品是必然的。相反債基、ETF、保險、這些有用的理財工具在港任何媒體都絕少提及。好似筆者提受財經雜誌訪問、一般都係節錄講股講樓個段刊出、而ETF同債券的就收埋。這或因怕得罪落廣告既券商有關。要知係香港做書做雜誌係唔會賺錢、令傳媒現多淪為金主喉舌。大家買份八蚊報紙或廿雞雜誌、唔會睇到咩好野。

講返美女，若嫌棄1.9%年息太低、不妨考慮直債。當然先講明，有年期、至少兩至三年、但到期保本。實在筆者係搵唔到收息物係年期短至半年、又高息、而又保本的。呢個你要打返去鐘聯辦問騙徒先有提供。一些對投資市場不認識、或(可以係同時)貪心者先會作出此類想法。一個較合理的選擇係用創興直債或和黃直債、

創興銀行/4.044%/2020

和黃/6.335%/2049

當然，貫徹筆者「平野無好野」既想法，在免費文章提及的投資物都係次選。或有些缺憾。直債之風法、風險、及如何產出保本10%之方案在面授時詳細解說。但點都好，美女是有零波幅而更高息之選擇的。就算真係要未到期贖回、損失亦規範在輕微。

ETF亦可造出不俗回報，見下圖的ETF每月派息、GOOGLE FINANCE已顯示年息為9.77%、而跌幅近幾月為由7%(由24蚊跌到22)。先強調ETF唔係零波幅而9.7%息，近幾個月都要同股市一齊跌，但7%可接受。中國銀行近幾個月係由$5.4跌至$3.3，跌幅為39%，用股票黎收息、真係一個好做法嗎? 還是股票經紀要開飯、上市公司需有人買進他們印製的「公仔紙」、才在傳媒翻天覆地吹噓股票的好處? 令股票按兩個BUTTON就買到? 當然除ETF、直債外、保險都可以好有用收息、惟不是各位在starbuck聽保險經紀講的那種。另外市跌亦可透過ETF去對沖其中風險、可惜香港地ETF搞極都唔起。連又一城比新加坡基金買左、隻ETF都唔係返香港上市。

最尾係債基，不少人對年12-15%又沒年期而每月派息的投資物有興趣、更是十萬銀港紙可入場。對於其操作方法及風險、實在需到收息課上堂才會告知、一篇文無可能可作傳授。筆者10月10日及17日有收息投資課程(BATCH 25)，可參考連結http://homebloggerhk.com/?p=7194

報名。撰文千字，今日至此。

今日地產新聞摘要 20150907

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2015年9月7日

【東方日報】指，樓市兇險，住宅估價冰封。整體經濟前景不明朗，加上近月港股出現「陰乾市」，樓市難獨善其身，銀行估價亦趨保守。據本報追蹤的20個主要屋苑單位，中銀（02388）本月全數單位估價按月未見調整，當中有8伙、即佔40%出現連續兩個月或以上「唔郁」，東涌海堤灣畔及荔枝角美孚新邨單位更連續三個月估價維持810萬與975萬元。

【蘋果日報】說，唱淡樓價或大跌39%。過去10多年香港經濟增長動力總離不開旅遊零售、地產及出入口貿易，隨着經濟開始轉差，樓價亦難免會受拖累。瑞銀幫本地經濟把脈的報告內，其中「黑天情景」估計本地樓價明年可能較2014年底跌39%。

【明報】指，利好消息不斷，做價屢創新高，新界西北樓，成淡市奇葩。近月新界西北樓市接連傳出喜信，先有新地（0016）以逾93億元高價奪得西鐵元朗站，繼有賭王何鴻燊「四太」梁安琪旗下私人投資公司尚嘉控股，以天價5.48億元投得元朗牛潭尾住宅地，帶動區內樓價節節向上，配合元朗最大型商場YOHOMALL形點開幕，業主叫價更見心雄，區內指標屋苑近期均相繼錄得破頂成交，做價及呎價更連環打破新界西北住宅單位紀錄。

【太陽報】報道，筲箕灣重建，碼細必爭。市區重建局筲箕灣西灣河街項目，同埋屯門青山公路住宅地將喺今個禮拜截標，聽日率先截標嘅西灣河街重建項目，喺七月就收到史上最多嘅38份意向書，仲全數獲邀入標。

【成報】稱，租金指數升74.5%，市民呼籲管制。香港社區組織協會指租金高企，基層市民未能負擔昂貴租金，部分基層市民只能負擔面積細小的褬房，惟褬房近年租金亦隨大市急升，每每升幅為原來租金的一半，有租戶在深水埗區，以3,000元才可租到60平方呎的褬房，租金壓力使她感到具無比精神壓力，希望政府管制租金。

【晴報】稱，居屋未補價加按照借，財仔罰4萬。現時全港約有25萬個未補地價的居屋單位，坊間部分財務公司會為這些業主提供借貸服務。房署稱，近日有一名居屋業主及一間財務公司因此被檢控，財務公司被裁定罪名成立罰款四萬元，針對業主的訴訟程序仍在進行中。

【香港商報】稱，環海套14億，東環II原價加推。陰霾濃罩環球股市，買家卻仍願入市。本港剛過去周末(5日至6日)一手銷情暢旺，九建(034)上周六開賣的紅磡「環海東岸」兩日累售325夥，套現14億元。雖然首批單位尚未悉售，九建卻已預告「短期」會加推單位。

【文匯報】指，股牛轉熊，樓市交投即挫。回顧股市走勢，自4月牛氣衝天，及至6月由牛轉熊，恒指反覆向下，二手交投亦應聲下跌。據土地註冊處最新資料顯示，8月整體物業註冊量合共錄5,197宗，按月急挫約29.2%，創17個月新低；涉及金額則挫31.2%至380.89億元，創16個月新低。

【星島日報】指，賣地條款預留樓面藝發局奇招謀地。土地短缺嚴重，藝術家也欠缺創作空間，藝術發展局破天荒與發展商合作，提早在政府賣地階段為藝術家預留空間。

【信報】謂，空置約10個月，旺角舖勁減租出。核心舖位租金回落，有租戶趁機擴充業務，以低價承租。旺角西洋菜南街一個空置多時的地舖，獲近年擴充急速的南韓化妝品連鎖店Holika Holika以月租36萬元承租，較該舖位的舊租金下挫約34.5%。

今日地產新聞摘要 20150904

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2015年9月4日

【東方日報】指，供應爆燈掀劈租潮。入伙新盤大軍壓境，約19個新盤蜂擁部署年底前交樓，共涉7,869伙，當中約65%位處市區。多個市區中小型新盤率先交樓，長沙灣丰滙已有逾三成業主劈租搶客，個別成交呎租低市價逾一成。業界料市區租盤競爭急升，短期租金具5至10%下調壓力。

【文匯報】指，定息按揭「零的突破」。雖然本港樓價升勢持續，不過7月希臘就國際債權人的紓困方案舉行公投遭否決，環球市況不穩，本港股市亦受拖累，恒指急劇調整，令資金流動性增加，按揭市場出現變化，促使定息按揭使用比例有「零的突破」。

【星島日報】指，環海截收2400票明開售。上車戶成本月新盤市場焦點，其中主打開放式單位的紅磡環海．東岸銷售進入最後直路，於昨日截票，發展商表示，項目截至晚上十時，已點算累收逾二千四百票，錄超額認購逾五倍。

【明報】指，一手註冊金額20年新高。雖然8月份一手私樓註冊量及金額分別跌穿千宗及百億元，但在發展商密集式推售新盤下，加上提供各項優惠，令今年首8個月累積錄得的一手私宅買賣註冊金額，成為自1996年有紀錄以來的同期最高。

【太陽報】報道，發展商起樓新趨「細」。樓價喺咁升，上車客焗買迷你單位，發展商見細碼盤好賣，自然起多啲應市。劉sir拎咗屋宇署資料計數，發現原來由今年頭六個月，動工私宅8,887伙單位，平均建築面積得708方呎，同去年同期比縮超過兩成；期間9個動工項目單位平均建築面積唔夠500方呎，涉及超過1,400伙，按年激增近倍。

【信報】謂，劈租燒到商場，新世界率先減。本港零售市道持續疲弱，部分國際品牌零售商提早結束租約，租金一度貴絕全球的銅鑼灣羅素街，業主自動減租，而減租潮更由地舖蔓延至商場。新世界發展（00017）主席鄭家純昨日表示，近期本港零售市道差，旗下的商場在續租時會減租，成為首個商場業主主動公開向客戶減租。

【蘋果日報】說，3,500伙供應短期登場。發展商無懼股災，新盤排隊出場，短期料逾3,500伙應市，其中元朗成為一手供應重鎮，事關長實（1113）世宙以及新地（016）GrandYoho第1期合計已2,243伙，佔逾6成。

【成報】稱，英皇國際13億購入中區商廈。英皇國際（0163）昨日宣布，以13億港元購入位於中環德輔道中39及41號之永傑中心。該物業樓高16層（包括1層地庫），當中地庫、地下至一樓共3層為商舖，二樓至十七樓（不設四、十三及十四樓）共13層為寫字樓，總建築面積約39,027平方呎，地盤面積約2,576平方呎。

【晴報】稱，業主減價低水盤湧現。樓市前景續添陰霾，不少業主寧願減價放盤，令市場開始出現低水成交，其中嘉湖山莊更有單位造價創今年新低，而8月二手住宅買賣登記更創下4個月新低。

【香港商報】稱，滑坡邊上的香港樓市。環海東岸的發展商是九龍建業(034)，老板柯為湘素有「澳門李嘉誠」之稱，做生意很有一手，環海東岸的拿地與推售足可管窺。柯老板花了幾年的時間統一了樓盤所在環字街的業權，為系內香港最大的地盤。

今日地產新聞摘要 20150902

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2015年9月2日

【東方日報】指，工廈天台巨型僭建備受詬病。「通常僭建都係啲細細間嘅屋，但佢個天台就勁大間，仲裝咗成排窗。」李小姐早前途經觀塘偉業街時，發現有工業大廈的天台有大規模僭建，認為區內不少大廈均有僭建問題，促當局加強執法，「政府話就話要打擊僭建，但係就好似得個講字，你行出街抬頭望仲係見到好多僭建。」

【信報】謂，樓價跌五成可博入市。近日有分析認為本港樓價有機會下跌五成，純從個人利益出發，承他貴言，因除笨有精，仍持有的資產固然價值下跌，但持有的cash亦同時變得更具購買力，以往100元一件，現在可買兩件。

【蘋果日報】說，金管局緊盯新盤按揭。紅磡「劏房之城」環海．東岸以低價及最高九成半按揭吸引市場注意，亦吸引監管機構目光。據不願具名的銀行按揭部主管透露，金管局昨日提醒銀行要遵照3月所出的監管指引，未點名批評任何銀行，但估計與紅磡新盤有關。

【文匯報】指，恒地東北換地全速推展。恒地早前向政府申請於新界東北發展區內「原址換地」，地皮位於粉嶺北馬屎埔內，今年中獲地政總署批准進一步處理後，恒地一方立即馬不停蹄，近日再向城規會申請於地盤旁邊先興建「高架行人天橋」，連接馬適道及日後擬建的公共交通交匯處，另附一個細小面積的商店及服務行業用途建築申請，涉及商業樓面2,080方呎。

【星島日報】指，屋苑紛錄擴議幅海怡映灣低市價3%沽。一手盤加快吸客，令二手市場大幅分薄客源，屋苑睇樓及成交量回落，新錄得多宗低市價成交個案，包括鴨脷洲海怡半島及東涌映灣園，擴議價幅度後錄低市價百之三沽出。

【明報】指，紅山推29幢洋房，廉過3年前。由華懋、信置（0083）及丹楓控股（0271）合作發展的大潭紅山半島樓齡已屆近24年，其中洋房部分，事隔3年再度重售。發展商昨公布B區29間洋房價單，其中松柏徑140號洋房，折實呎價約3.08萬元，較3年前售出的松柏徑132號實呎約3.25萬元低約5%。

【太陽報】報道，山景邨超平，首期四萬。近排股市波動，唔少準買家吼實市場有無平盤。好似早前有個被譽為全港最平放盤嘅屯門公屋山景邨單位，喺第二市場叫價95萬元，就為部分綠表合資格準買家帶嚟希望。

【香港商報】稱，羅素街8號街舖削42%承租。香港再有一線街舖見退租，英皇國際(163)昨公布，旗下位於銅鑼灣羅素街8號舖位將於10月後退租。喜來登旺舖代理則表示，該舖位已由卓悅(653)承租，每月租金160萬元，較之前的租金大削42%，每尺租金降至約940元。

【成報】稱，世宙最快月內開售，涉1129伙。長實地產（1113）旗下元朗大型項目，命名為世宙（YUCCIESQUARE），合共提供1,129伙。執行董事趙國雄表示，正待批預售樓花同意書，最快本月內開售。

【晴報】稱，環海‧東岸原價再推110伙。九龍建業旗下紅磡環海‧東岸昨日宣布再加推第3張價單，共涉110伙。九建市務及銷售部總經理楊聰永指，加推單位集中中高層戶，同樣集中開放式及1房戶，故價錢較早兩批高，重申屬原價加推。

2015樓市第四季展望#936

http://homebloggerhk.com/?p=37419

諗SIR，你好。

本人31歲，月入$19,000 , 老公31，月入$54,000 ，老公單名擁屯門碼頭24年齡物業，三房，物業估價$6.68 m（買3.98m），按揭35 年，每月供約$12,000，已供4年。現有儲蓄1m，只是放在按揭掛鈎戶口收息，2.5厘。另有股票，ibond約值$200,000。每月扣除家用，按鍻及其他生活開支，可儲45,000。短期內有生小朋友的打算。

我們現打算添置第二層物業，但不知現時是否好時機。本人屬意碼頭區，但那裡樓齡普遍較高，不知是否合適，亦不知會否受惠於港珠澳大橋。還是買元朗或洪水橋的新樓會較為好? 免卻維修及裝修的使費?

另外想請問諗SIR長遠我們應該如何計劃，達成有三層樓在手的目標?

謝謝你的解答。

ANSWER:

踏入九月首日，剛收到昨日公佈的數據，發覺大超預期。只待九月尾確實，或能確認樓市下一輪升浪! 但用今日的資料至少能肯定，樓市不是如報章所說的弱不禁風。

知道生果報用大興花園劈價兩成為題、豪宅2000萬劈價20%云云，各區亦顯現不少減價放盤。但請留意有記錄的大減價成交只屬少數(按土地註冊處: 2015/7月全港交易數為5393宗)、而業主減價掛盤更是可隨掛隨撤，就像港交所的競價時段一樣，毫無代表性。紙媒不時以網上新聞作報紙內容、或在報導時以跨張字眼作吸引手法，最後只會自絕後路。而看倌經過近月的股市大幅波動之後，最好是遠離群眾作個人思考。個別傳媒對樓市大吹淡風之事，不要太放在心上。在數據支持加上壞消息出籠不少之後，第四季樓市看法向好一面上調。

另，估計出現市場兩極化行為，豪宅定位規律將奢侈品化，而劏房類及一千萬之下的住宅的價變幅可以同豪宅近乎零掛勾。你可以見有成交話西半山豪宅減價30%出售、而你屋苑呎價郁都唔郁既情況。相信香港已不少人認同「某些屋苑」係唔屬於香港人的，如九龍站、奧運站….某些屋苑云云。同沙士或再之前比同意香港樓市的參與者已不同往時。豪宅的業主用投資物心態作決定，議價空間較大，加上唔住太平山可以搬返去九肚山、好多選擇。更要注意係中原城市指數沒包含精品類的單位成交、亦唔包新盤，結論是如中原真係有個「豪宅指數」，應已跌左好耐。而家係每當市場氣氛差，先有人quote返下跌成交出黎。

相反400-1000萬市價的「中庸之選」以本地用家為主，若市場氣氛不佳、細價樓的業主或會棄樓而投劏房，惟見2009年至今業主賺價極深(中原指數2009約77點而現時2015約145點)，大規模劈價出現之可能性不大。2012年至今在上文已提及成交比之前少近30%，在高位買貨之業主很少，這種種市場結構之不同、大家要留意。

筆者所用的數據分析已有5年實證，只要相關數據有上升之勢、中原城市指數必在隨後數月跟隨走高，屢試不爽。見圖5號箭咀，交待2014年尾香港樓市再升一事，在2014年4月已能證實。今次在2015一片淡風之下數字再「力排眾議」彈出! 筆者都好期待在9月與同學一齊在課堂證實數字說的話。

至於讀者只一樓在手，其實犯不著過份捕捉樓市升跌去作入市決定。應看自己能力為首要、看往後市況為次要。1997年就係大把人睇升、而妄顧自己實力不足之事而借盡入市，最尾無人可憐。相反唔大貪既人只用自己半份銀彈入貨，能順利過渡「沙士」之餘而家間樓都供甩哂! 修成正果! 讀者家庭借貸力為(54000+19000)/10000*50%*2.59 = 9.45MIL。4年前借左3.98MIL而家估計爭3.5MIL，即借貸力已用3.5/9.45 = 37%。再買上去定會令借貸力使用超半，有違「樓市必勝法」規定旺市保留一半借貸力之原則。加上手上資金只100萬，「兵力」略為不足。

當然讀者月儲45000，未有小朋友前儲蓄率達45000/73000 = 61%，已做好理財第一步。下步要懂用點財技，行一拆二將現居按爆八成，套6.68*80% – 3.5 = 184萬出黎，令家庭儲蓄加埋IBOND暴增至184+100+20 = 300萬，此為極關鍵的一著。呢300萬收息及幾年後再買樓買得好，40歲定必比人過得輕鬆。就當佢他日找到跑贏屋苑或入手套房作收租樓，比首期100萬，由33歲至40歲供7年，到時除自住樓外收租樓已供了近一半! 加上200萬現金用債基收息12-15%，月入增加20000-25000，己等於太太人工有突。到時有樓收租又有多份糧，全憑讀者是否在31歲懂得理財法門，用時間慢慢穩陣為自己累富。

至於元朗區是好是壞，已在本BLOG其他文章交待，不重複。而18區睇好睇淡全透析不在網上公開展示。

今日地產新聞摘要 20150901

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2015年9月1日

【東方日報】指，新批按揭貸款縮8.8％。股市動盪影響樓市氣氛，動搖買家入市信心。金管局昨日公布七月住宅按揭統計調查，新批出的按揭貸款額按月減少8.8%，至272億港元；新申請貸款個案更按月減少13.5%，至10,139宗，而七月香港貸款年率化更萎縮7.1%。

【信報】謂，業界料舖租年底再降15%。本港零售市道進一步轉弱，商戶難捱貴租，近月相繼錄得國際品牌或連鎖店退租或頂租個案；地產業界估計，今年底前舖租仍有10%至15%下跌空間，中環及銅鑼灣區情況最嚴峻，而業主大幅減租、租客退租及頂租的情況將逐步蔓延。

【香港商報】稱，豪宅式劏房的啟示。的確，這是「豪宅式劏房」，不是「劏房式豪宅」--「豪宅式」是形容詞，「劏房」才是本體。近來，香港流行這種「豪宅式劏房」新盤，最廉宜都要至少300萬元，即是月供逾萬元，差不多是公屋的十倍。

【文匯報】指，紀惠：加息最影響上車人士。紀惠集團旗下跑馬地文麗樓昨日正式招租，單位實呎租金49.3元起，月租約1.85萬元至2.85萬元。集團執行董事湯振傑昨日談及樓市時稱，個人與其父親湯文亮「細價樓爆煲論」看法一致之餘，同時不看好一線街舖，因之前租金搶得太貴。

【星島日報】指，東環接5000票今截收環海原價加推。新盤大戰持續熱烈，東涌東環II收票多天，市場指累收逾五千票，將於今天截票。

【明報】指，海鑽洋房增15％回贈促銷，最多涉逾千萬，股災後新盤罕見。中港股市波動，除部分二手業主「腳軟」蝕讓出貨外，個別發展商開始大增優惠吸客。信置（0083）等合作發展的大埔白石角海鑽．天賦海灣（下稱海鑽），昨日加推洋房部分，發展商就新增15%買家印花稅回贈（與現金回贈相若）。

【太陽報】報道，新盤八個月吸金千億。股海翻波令部分新盤推售步伐都略為減慢，睇番八月全港新盤夾埋只錄逾930伙成交，連續兩個月交投少過千宗，總結今年頭八個月新盤交投就啱啱突破1萬宗，吸金逾千億元，成績同舊年同期差唔多。

【晴報】稱，二手陷低谷，減價放盤漸增。由於市場再度憧憬美國9月加息，加上近日股市波動加劇，令部分業主睇淡樓市前景，令二手樓市出現不少減價盤；而在新盤搶客的情況下，10大屋苑8月成交成創下兩年新低。

【蘋果日報】說，貼近平台花園，大興筍價戶欠私隱。屯門大興花園日前有兩房單位以335萬元易手，低市價近兩成。記者直擊單位貼近平台公園，私隱度不足，料成低價的其中一個原因。