細價樓爆煲的疑惑

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年2月11日

連續出了兩篇講細價樓爆煲文章，社會上迴響之大，實在始料不及，更難得有社會名人回應，我實在受寵若驚。恆隆陳啟宗先生表示，金管局監管樓宇借貸甚嚴，現在亦相當健康，睇唔到有爆煲情況出現，這點我絕對同意，但陳啟示先生似乎忽略了財務公司的四按危機，很多不受金管局監管的財務公司，擁有不少三、四按物業，而那些三、四按物業，基本上是等待財務公司沒收，變成銀主盤後出售，據估計，總數大約有一萬二千個，文章出街兩日，並沒有財務公司的人否定，這可證明我的推斷雖不中，亦不遠，如果細價樓出事，必定由四按物業這個缺口開始，而今次情況，與美國次按危機非常相似，就是有物業的人不斷加按，以貸養債，做成消費狂熱，然後爆煲，樓價一落千丈，至今仍然元氣未復，陳先生應該知道，如果樓市如陳先生所說，無超額借貸，是相當健康，我亦同意陳先生所說，樓市不會爆煲。

去年，全港評論員都說樓價會大跌，只有我和林一鳴唱反調，睇好樓市，今次我說樓市會在三至六個月會爆煲，林一鳴立刻撰文提醒我，非常多謝，他所說的五點理由我絕對同意，但這亦反映在過去半年樓市表現，樓價從去年中開始，已經有15%升幅，而且升勢沒有遏止跡象，我亦認為樓市如果沒有任何干擾情況下，升勢是會持續少則三個月，多則半年，便會掉頭回落，或者用爆煲是比較誇張，用見頂比較好，不過無論如何，我都是認為樓價會在下半年回落，明年供應增加，倘若美國加息，樓價會進一步下滑，不過，最多亦是比高峰時下跌兩成，說爆煲的確是嘩眾取寵，但大家都知道，文人多大話，文亮更加大話，要兩位回應實在罪過。但林一鳴兄認為到了5月10日，如果當日樓價大幅低於現在，就是沒有爆煲，林兄的說法，是誤解我說的爆煲是今日開始，可能是我文筆不順，令林兄誤會，非常抱歉。

有人問我如何防範，買咗樓又如何，其實，大家又毋需擔心，樓價仍然會上升一成，之後才回落兩成，就算今日買樓，最多是損失一成多樓價，如果未買樓就忍吓手，無謂要損失兩成樓價，待明年底，樓價跌定後才再作打算，那時候以白武士姿態入市，不但威風，而且可以以合理價錢買到優質物業，此為物業投資者的「忍」，比「等」更上一層樓，是值得的。

至於我講四按危機，只不過是大膽假設，小心求證，如今，全港有心人士都求證，如果發現我說的是虛言，樓市一定不會出現危機，但如果我所言非虛，大家就會小心一些，若非必要，一定不會入市，樓價便不會進一步上升，就沒有爆煲可能，結論是我是有輸冇贏，我不但願意接受這個事實，更但願如此。