今日地產新聞摘要 20150227

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月27日

【東方日報】指，居屋補價貸款吸引年長業主放租。房屋協會主席鄔滿海相信，預算案提出的補價貸款擔保計劃有助居屋流轉，吸引年長業主把單位出租；房協有一萬個住宅發售計劃單位、一萬二千個夾屋單位，同樣適用於計劃，前者僅一千四百個單位已補價，後者則有二千二百個單位已補價。他又形容，房協今年是豐收期，分別有兩個市區重建項目入伙及預售，資助出售房屋項目綠悠雅苑年中交樓，丹拿山長者屋則於第三、四季出租，稍後接受申請。

【信報】謂，細價樓有需求難大跌。本港細價樓樓價急升，年輕人置業陷兩難，既怕泡沫爆破，又怕愈遲愈難上車，長和系主席李嘉誠昨天首度針對細價樓評論，認為按現時樓市市況，毋須過分憂慮細價樓樓價下跌的風險，相信長遠而言細價樓仍有需求，由於本港薪酬水平將持續增加，有能力的年輕人應置業，但須量力而為。

【星島日報】指，市民不滿居屋，「貸保計畫」。為了加快居屋流轉，財政司司長曾俊華在《預算案》中提出「補價貸款擔保計畫」，他昨出席電台聯播節目時，首輪三名來電聽眾都不約而同批評新計畫，不滿政府將資源撥給既得利益者，同時會逼升租金。

【明報】指，黃竹坑商貿地料值19億。除住宅地皮外，政府近年亦大力推出商業及酒店地，但據昨日公布的2015/16年度賣地計劃所見，下年度並未有「地王級」項目可供推出，較為矚目要數黃竹坑業勤街與黃竹坑道交界商貿地，業界人士估計，項目每方呎樓面可達6800元。

【成報】稱，公屋入息及資產限額或調高。房屋委員會建議調整公屋入息及資產限額，按住戶開支總額變動，平均增加5.8%及約7%。例如2人家庭加幅為7.8%，新建議入息限額是16140元；4人家庭新入息限額則為25250元，加幅5.6%。

【蘋果日報】說，政府來年推地水份多，1.9萬伙目標恐脫腳，29住宅地，15幅未改劃。發展局局長陳茂波以未改劃地皮充數，一萬九千伙供應目標隨時脫腳！發展局昨公佈下個財年（二○一五/一六年）賣地計劃，陳茂波指來自官地的二十九幅住宅地涉一萬六千伙，半數約七千九百伙仍未完成改劃，佔官地供應量近半，等同半個嘉湖山莊。

【新報】稱，廖偉強:無招勝有招，《財案》不加辣。次預算案未提加辣，利嘉閣地產總裁廖偉強認為是好消息，屬「無招勝有招」，料發展商推盤步伐持續強勢，但不會因不加辣上調樓價升幅展望。

【文匯報】指，延長按揭還款年期利與弊。去年按揭貸款表現全線造好，與此同時，樓價升幅擴大，帶動平均按揭貸款額及按揭還款年期雙雙重上歷史次高。

【太陽報】報道，啟德酒店地首出場。新賣地計劃出爐，多年嚟都係「曬太陽」嘅前啟德機場跑道南端「酒店帶」終於有眉目。首幅啟德酒店地將會喺一五及一六年度嘅下半年推出，但喺旁邊開咗不足兩年嘅郵輪碼頭相信要再等吓先有配套支持，呢幅地皮市場估值約20.1億元。

唔買樓投資仲有咩好? #820

http://homebloggerhk.com/?p=30030

 

諗Sir,

你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學，一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有，但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。

1.  現金, 古票, 基金: $8.1M
2.  保險cash value: $1.4M
3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿)
4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000

現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝
1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢，所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做?
2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好?
3. 我們希望退休。是否可行?

太魯閣上

ANSWER:

相比本案讀者為較接近退休年齡人仕，應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休，答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000，現金流只得24000，還有一段路要行。

相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉，讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按，不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*$@….」是的，其實大家只要學懂怎去看得更闊，買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目，低廉成本的借錢機會即隨時奉上。

講車位一定要講近期hit到爆既湯博士，佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股，收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手，買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係，另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況，攬咁多野去選個好車位，倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭，抵押成數不高。至於住宅，如用純投資角度，而家就咁買間樓黎放租難提供好回報，要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群，買樓仍然是屬積極考慮之地方。

那不買樓，有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例，放800萬係私銀入手4條債，有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本，那:

800萬收息為年7%，即560,000

800萬可借回60%，息口1.2%，即每年要比息57,600

此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7%

仲要到期保本。所以有錢在手，買賣樓房去投資是為不需要。

讀者應加按樓房，儲夠800萬行上述方案，即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800，加埋原本已有的24000正現金流，個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎，每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息，或考慮採用債基方案，提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買，要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故，不少人自己去問一般都唔會有人肯答。

政府又想好心做壞事

脫苦海‧梁隼

《脫苦海‧梁隼》地產博客，著有多本暢銷地產專書

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON

2015年2月26日

一元復始，萬象更新，我梁隼在此欄先向眾網友讀者拜年，祝大家心想事成，身體健康。

財政司司長在年初七人日公佈財政預算案，內容也算得上是份大禮物，當中以薪俸稅、個人利得稅及公司利得稅獲最高退稅兩萬元最闊綽，因為坊間普遍估計最高退稅一萬至萬五元。

另外一眾業主都關注財爺會否出招調控樓市，一如財爺事先張揚，財政預算案中只係強調增加供應，已經講了很多年，大家早已習慣，另外仲有一個看似創新但實際又係炒冷飯的東西，說的是建議透過按揭證劵公司借款俾未補地價居屋業主，只要一日唔賣樓或業主仍然健在就可以無需還本，鼓勵居屋業主補地價可以出租單位增加供應。

按揭證劵公司在2010年已經有一個「補價貸款擔保計劃」，不過當時係要還本金的，而且貸款額有上限的，本身層樓的按揭加補價貸款加埋唔可以超過市值樓價的90%，聽落一點都唔吸引，所以財爺今趟只可以話係改良版，而不是創新招。

政府此舉目的當然想透過鼓勵居屋業主補地價，間接增加市場供應，不過又真係好間接，仲會有好多副作用，最直接想到的就係好多未補地價居屋都係自住的，即係話業主借錢補地價後可以提供一個單位出來放租，但同時又要在市場上找另一個單位居住，一來一回即是沒有增加過。

另外就係誘因不大，雖然話借左唔駛還本，但利息都總要找的，即是說，居屋業主借錢補地價後把單位出租，就算要俾市值租，都因為多了一筆利息開支而令到實際收益下跌，與此同時本身個硬件又唔配收比市價貴的租金，計計下似乎無著數。

而政府去年的白居二計劃，已令未補地價的居屋價值比已補地價的居屋差距收窄，例如一個市價七折發售的白居二單位，自由市場賣緊一萬元一呎，居二市場可能賣緊八千至九千一呎，既然如此，又何需刻意去補地價去一個合理但有折讓的市場?

最危險的是，未補地價的居屋係唔可以加按的，現在政府叫按保公司借錢俾居屋業主補地價，是否想製造多幾個N按單位，加速樓市爆煲呢?

想增加供應，都係花多點心思去物色新土地吧。

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月26日

【東方日報】指，借額動輒百萬，業界潑冷水。數以十萬計的居屋有機會透過新的補價貸款擔保計劃「鬆綁」出租，但多個地產代理均對計劃撥冷水，直指居屋業主以自住為主，認為計劃受歡迎程度有限，加上現時樓價高企，用以補價的貸款動輒逾百萬元，估計僅得不足百分之一居屋業主會有興趣參與計劃，政府希望增加居屋租盤從而減低住宅租金水平的「如意算盤」未必能打響。

【星島日報】指，居屋「逆按揭」，助補地價放租。本港樓市熾熱，租金昂貴，令小市民百上加斤。為加強資助房屋在市場上的流轉，財政司司長曾俊華發表最新一份預算案時指，按揭證券公司將會研究推出新的補價貸款擔保計畫，協助有關業主向房委會或房協繳付補價。

【明報】指，紀惠湯振玲﹕三大因素看淡舖市，內地經濟放緩、打貪、網購興起。紀惠集團行政總裁湯文亮發表「細價樓最快3個月爆煲」的說法後，惹起市場熱議。其實，紀惠最大投資集中在商用物業，包括在旺區擁有數百個收租舖位，對舖市和零售業更是「專家中的專家」。

【信報】謂，預算案無招，樓市照燒。踏入2015年，住宅樓價進一步爆升，不足兩個月飆近3.6%，市場擔心政府將再出招打壓，但財政司司長曾俊華昨天宣讀新一份《財政預算案》時，未有「加辣」，大出市場意料。因不明朗因素暫消除，樓市料再度升溫，但政府發言人強調，若有需要將立即出招。

【新報】稱，《財案》紓樓市供不應求困局。回顧剛過去的農曆新年檔期，由於新年向來是樓市傳統淡季，不少業主及準買家均忙於四出拜年，又或外遊度歲，往往暫緩置業計劃，即使放盤叫價亦較為「硬淨」，故港置10大屋苑於農曆新年4日長假期內並未錄得成交，先吞一隻「金蛋」。

【文匯報】指，新地元朗3新盤涉2600伙。新鴻基地產今年部署開售元朗區3個新盤，合共提供逾2,600伙，新地代理業務部總經理張卓秀敏昨表示，集團對新界西北區具有信心，今年其部門計劃開售元朗YOHO第3期的第1期、峻巒發展項目1A期至1C期及東頭德業街住宅項目，提供逾2,600伙，前兩者已申請售樓同意書中。

【太陽報】報道，新盤見無招加推鬥提價。財政預算案未有再出招，市場普遍解讀為無消息即係好消息，發展商即部署加價同加速推盤。南豐昨日下晝就率先大規模加推東涌昇薈160伙嘅價單，仲加咗價約3.28%，價單平均呎價約12,196元，扣咗最多折扣後，折實平均呎價約9,659元。九建（00034）昨日都預告，旺角MacPhersonResidence部分單位會喺周內會加價約5%。

【蘋果日報】說，赤柱環角徑洋房，下月初開售。培新集團赤柱新盤環角徑七至十一號洋房項目下月初將開放予公眾參觀及開售，集團業務經理吳美綺稱不排除以招標形式推盤。目前項目尚餘兩幢洋房待售，當中九號屋將連傢俬出售。

【成報】稱，財爺評樓市：供應失衡置業當心。財政司司長曾俊華昨日評論樓市措施，認為目前樓市供應失衡，政府亦有努力增加供應回應市場，未來3至4年會有7萬多個單位供應，政府會密切留意市場，有需要時會毫不猶豫地推出措施，但沒有透露具體內容。

美利率正常化的政治考量

文章日期：2015年2月25日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150225/pba01/01.txt

美國聯儲局主席耶倫昨在美國參議院銀行委員會就半年度貨幣政策報告作證時說，目前加息前瞻指引中的「耐心」措辭意味着聯儲局在未來至少兩次議息會議上都不會宣布加息，但聯儲局將在認為經濟形勢好到適合啟動加息之前對這一措辭進行修改。她表示，即使修改措辭也不意味着聯儲局會馬上加息。

那到底美國會何時加息，對香港樓市又會有何影響？曾多次致函本欄，提出「十年房產變磚頭」的一位讀者，再來文探討其對通縮、美息走向等對香港物業市場影響的看法，值得一讀：

[回顧]

本人自2013年初《十年房產變磚頭》與明報地產版交流，不知不覺已過了二年，並已表達了四篇意見。

2013年第一篇意見主旨是美元會扭轉過去20-30年的弱勢，成為強勢貨幣，為文至今，美元對各貨幣已升值10%-20%，心領神會的讀者應有斬獲。當時篇中所提的去脹/通縮一詞，在二年後的今天，已成報章常用語，在這時候為讀者再作詳細解釋，應有更切身體驗，亦是今天所要表達的主要意見。

2014年初第二篇意見主旨是範式轉移，並提出樓市會有一個反彈窗口，時間可在一至二年間，讀者應好好把握，以免「蘇州過後」。

2014年第三篇意見主旨是失業率已見底，並會以先慢後急的步伐回升。目前失業率已從低位回升，雖然步伐緩慢，但重點是零售、酒店、飲食業黃金期已過。港人目前雖仍有工作，但今明年會見失業率以較快步伐上升，本人出身寒微，苦讀向上，對低下層的生活特性了解，如果閣下是從事建築、飲食、零售行業，要以守為攻，盡快還清債務，為一個轉向的勞工市場做好準備。

2014年末第四篇意見主旨是香港人情感上喜歡也好，不喜歡也好，政治現實上，香港與中央的利益已綑綁在一起。中央要為未來十年地區衝突中，把大國牽扯進去的可能性做好準備，戰爭是立體的，在草擬中的國安法會包括金融、資訊等，當然亦會以某種方式應用於香港。政客只會空談口號，冷靜的投資者應問：世界上哪一個地方沒有國安法或類似法例；而不是問：香港要否國安法。歷史的發展是不以人——無論是中央或香港——的喜怒哀樂而改變軌跡的。

[通縮]

本篇先談的是通縮及為何各央行視之為洪水猛獸，通縮最可怕的地方是通過資產負債表的萎縮導致各行業發展停頓，從而使失業率高居不下。從企業角度看，今天舉債一百萬，最好是通脹，明年債務實質減少數個百分點（通過明義收入流增長/資產價格上漲體現）；最痛苦是通縮，每年債務實質增加數個百分點（通過明義收入流萎縮/資產價格下跌體現）。通縮環境中舉債的是傻瓜，信貸不振，資產負債表必然萎縮，又如何能創造就業呢？問題是：香港是否已進入通縮？

大船要轉方向時，必有蛛絲馬迹可尋，在香港這會是怎呢？這要分兩方面講：可貿易貨品（tradable goods）及非貿易服務（non-tradable services）。在可貿易貨品方面，閣下可參考按月零售的平減指數，該指數自2014年初起，轉變已由正轉負，意即各位買東西愈買愈平，大部分港人可能仍未知已進入通縮超過一年。

本人兩年前講人民幣貶值，大家當時可能不以為然，但到了今天，國際上吹人民幣貶值的言論此起彼落，中國要走好匯率及增長的平衡，殊不簡單。對香港而言，人民幣不須貶值，只要走穩，已代表輸入通縮會變得明顯，因為港元跟隨美元，對各大貨幣已大幅上揚。試想想美元要走完加息周期，即2017年後，才有機會減低上升速度，香港起碼要再頂多數年的輸入通縮，幾年後的情況殊不樂觀。

歐洲及日本等國可通過貨幣貶值去轉縮為脹，香港可以點？大家望望2001-02年間美元強勢與本地通縮的關係便知答案。樓宇按揭初段每年只還本數個百分點，在通縮情況下，等如供死會，一世都還唔晒。樓宇是槓桿式資產投資，通脹是最佳朋友而通縮是最大敵人，各位買樓「保值」的讀者應該想想，數年後當通縮成為通用語時，閣下的槓桿及資產分別會如何表現呢？

在非貿易服務方面，主要看租金及人工，租金不用本人多講，各旺區的情況，路人皆見；人工方面，隨著失業率見底回升，加薪幅度（如有的話）會受很大限制，今年的最低工資增長同期望的幅度有明顯落差，閣下認為原因為何呢？香港人會因日圓貶值而去日本旅行，歐美遊客會否因港元隨美元升值而轉投其他地方呢？以上問題，看官應該心中有數吧。租金及人工皆屬衍生需求，外需弱，又如何支持衍生需求呢？

[利率]

本人曾經講過，利率的決定並非如央行想你相信，由經濟數據決定，今日本人畫公仔畫出腸，講講利率升跌背後的政治考量。以歐洲為例，希臘財長固之然是博弈論的教授，但德國的默克爾（或準確點說，背後的科爾）亦是博弈論數十年的實行者。歐洲央行在希臘大選結果在望時推出QE，美其名說是抗通縮，實則是為希退（grexit）做好準備。簡單點說，就是建立緩衝區，將希退的影響隔斷在歐元區以外。在這種準備下，央行等於是對希臘說：此處不留人。希退（如果發生）更可給西班牙及意大利看看退出歐元區的下場：整個銀行體系崩潰，並在沒有信貸情況下，經濟倒退以十年計。本人並不認為希退會發生，但亦為希臘新政府的未來擔心，因新政府把民眾的希望實在吹得太大。

歐洲的通縮已不是今天才發生，但央行偏在希臘大選結果在望時推出QE，司馬昭之心，路人皆見，而用通縮做借口，擺明抽經濟學的水。以上例子證明利率的決定，政治是主菜，經濟只是配菜，現在讓我們轉到大西洋的彼岸，看看美國為何要加息。

首先要正名，加息（rate hike）一般指的是貨幣政策由中性（neutral stance）轉為緊縮（tightened stance），但這並不符合美國現狀: 由寬鬆（easy stance）轉至中性，嚴格來說，這應稱為利率正常化（interest rate normalization）。正名後大家想想，在兩年後美國總統大選時如利率仍未正常化，等於是說經濟經過民主黨數年經營後仍未復元，這實在是狠狠的摑了奧巴馬一記耳光。當然耶倫並非奧巴馬首選，奈何奧巴馬民望低落，被迫妥協，但首肯耶倫做主席，必有附帶條件，是什麼，各位讀者自行領會吧！

在去年12月會議記錄中有一組文字：一段時間（for a considerable time）被刪掉，據耶倫在記招中解釋，一段時間指的是六個月。意即聯儲局已不承諾自去年12月起計，最少六個月不會加息。當然以聯儲局玩弄文字的手法，會加入如耐性（patience）等做字眼做掩眼法，不過如聯儲局真的這麼有「耐性」，又何以把「一段時間」刪走呢？相信原因只一個，加息周期一般需時一至兩年，從總統大選倒計，今年執行利率正常化，已是最後限期！

撰文：陸振球（明報投資及地產版主編）

美聯料加辣機會微 上半年樓價看升10%

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=36320

(東方) 2015年2月25日

美聯布少明（左）預料，上半年樓價仍有一成升幅。右為劉嘉輝。

中小型單位樓價頻頻破頂，市場關注今日公布的財政預算案會否再加辣，有代理認為，再加辣機會不大，因現時求過於供，除非有「好辣」的招數，否則上半年細價物業樓價仍有5至10%升幅；同時強調供應才是調控樓市最主要的武器，而且下半年踏入加息周期，料樓價會有單位數跌幅。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，○九年政府首次出招至今，樓價升幅達88%，令首置門檻增加，相信整體上半年樓價仍有10%升幅，今年500萬元或以下物業比率有機會跌至五成新低，預期下半年進入加息周期，樓價有望回軟，倘政府收緊細價樓按揭，恐進一步令首置客上車首期大幅增加，且令盤源更短缺，惟剛性需求仍在，除非有「好辣」的招數，否則上半年細價樓仍會維持5至10%升幅。

倘出招反會續乾升

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，在求過於供下，為細價樓價造就「乾升」條件，再加辣機會不大，再出招樓價反而會繼續「乾升」。他指出，出招後樓價的升幅已可抵銷辣招稅項，加上○九年一月至一二年十月期內錄得約364,052宗二手買賣，已不受額外印花稅（SSD）影響，倘若業主看淡後市或隨時沽貨套利，二手放盤量將增加。

劉嘉輝預計，新財政年度一手供應量有機會突破2萬伙，估計下半年會分兩次加息，每次加25點子，料加幅50點子。他強調，供應是調控樓市的最主要武器，再配合加息的因素，估計下半年樓價回軟，相信有單位數下調幅度，料全年樓價波幅在5%以內。

星加坡將會出售海外資產

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年2月25日

星加坡公佈財政預算案比香港早兩日，出乎意料之外，2015年星加坡的預算案竟然出現赤字，在退無可退的情況下，唯有向有錢人徵稅，向基層增加福利。一向以來，星加坡基層都非常以他們自己的國家為傲，開口埋口都會說：「My Country」，反而有錢人就將星加坡比作同林鳥，大難臨頭各自飛。今次星加坡向有錢人開刀，不但令人大跌眼鏡，而且將會損失一批優秀人材。我相信大家，包括我在內都唔明白以星加坡現時的世界排名，不但什麼項目也贏香港，而且，不少是排行第一，是一個宜居，宜投資，什麼都宜的城市，在國運沖天的時候，點解會出現赤字，這實在令人費解。

一個國家或者地區在面臨困境的時候，最少還有兩招可用，倒數第二就是開徵銷售稅，倒數第一就是開賭，星加坡已經早已開徵銷售銳，近年又開賭，但以星加坡淳樸民風，開賭其實絕對不適宜，有所謂“黃，賭，毒”三位同體，雖然黃色事業在星加坡是合法，但毒品是絕對不能，所以，星加坡賭業並未取得預期效果，但影響星加坡人心理質素，其禍害是長遠恆久。星加坡政府現在應該感覺得到。

星加坡政府做錯了一件事，就是沒有趁星加坡在世界各項排名高企時候推出高地價政策，反而將那些開發費用非常高昂土地，以非常低廉的價錢售給國人。星加坡政府此舉，遠在香港就得到不少讚美聲音。不過，星加坡市民就有不同想法，他們知道自己家無恆產，所住的單位如果放在香港當然是天價，但在星加坡就唔值錢，所以，星加坡人反而非常羨慕香港人，但是他們不會說出來。

今次的赤字預算其實是揭了星加坡底牌，在過去七年，星加坡不斷整理市容，的確得到不少讚美聲音，但亦用去了不少儲備，在這個情況下，應該將合資格的市民逐步推離政府的照顧，推行高地價政策令那些人對前景有所祈望。星加坡政府反其道而行，將更多的市民納入在政府的照顧範圍內，現在，縱使有銷售稅，有賭業，但仍然出現赤字預算。不過，星加坡有一樣優勢，就是藏富於外，星架坡政府在海外有不少資產及投資，在必要時就會出售那些資產，當然包括香港的物業，唔好以為我順口開河，紀惠在六,七年前就買下了大約二十億港元屬於星架坡政府的香港物業。我估計，在不久將來，星加坡政府就會採取同樣行動，不過，在今時今日，就算星加坡政府完全出售在香港的物業，對香港的影響亦不會很大，亦不會帶來衝擊，在向有錢人加稅，出售海外資產後，星加坡政府還有甚麼計策維持國內的龐大福利，照顧接近九成國民的基層，我相信這是一個非常頭痛問題，我們拭目以待，睇睇李顯龍將軍有什麼辦法。

樓市出更：住宅租金回報創新低

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

(太陽) 2015年2月24日

上月本港百大屋苑平均實用呎租維持於33元水平。（資料圖片）

太古城

十大屋苑實用呎租統計

樓價升唔停，不過，租金就受季節性影響，所以上個月百大屋苑平均實用呎租只維持喺33元，屬於高位橫行，由於過去一年租金升勢跑輸畀樓價，搞到租金回報率跌到約3.79厘嘅新低水平。
中原研究部黃良昇同劉Sir講，根據佢哋公司新簽嘅租約統計，一月份全港百大私人屋苑平均實用呎租33元，同舊年十二月一樣，應該係受到季節性租賃淡季影響，令到私人住宅租金追唔上，不過仍然屬於高位橫行，相信過咗新春長假之後，租金會平穩向上升番。
太古城漲2.3%標青
睇番十大屋苑，上個月以鰂魚涌太古城嘅呎租升幅最好，一月份平均實用呎租有40.7元，單月升咗2.3%；其次係同區康怡花園同柴灣杏花邨，一月份實用呎租分別係36元同36.8元，按月升咗1.4%同1.1%。同期有啲屋苑呎租回落咗，好似紅磡黃埔花園平均實用呎租按月跌2.3%，去到得番34.6元。
萬元樓下不足一成
該行趙鴻運話，太古城新春期間買賣停滯，租賃成交亦一樣減慢咗，今個月到依家暫時得28宗租賃成交，平均實用呎租約40.7元，相信今個月計，未必會去到上個月有49宗嘅水平。
市場最近有個紫樺閣高層G室，實用面積1,015方呎，享有全海景，以月租4.3萬元租出，實用呎租約42.4元。
美聯劉嘉輝亦都話，根據佢哋公司嘅百大屋苑，舊年全年租金升咗約7%，明顯跑輸比樓價，令到租金回報率都回落到新低水平。
喺未扣除管理費、差餉同其他費用情況下，一月份租金回報率跌到得番約3.79厘。而上個月，月租萬元或以下嘅租務個案佔比例就只係得9.2%，至於月租10,001至15,000元嘅個案就佔約28.2%，比例係最多。
另外，中原陳廸豪話，沙田第一城今個月暫時錄到約14宗租務成交，依家租盤有約124個。而屋苑喺年初四都錄到一宗租賃成交，個單位係37座高層C室，實用面積304方呎，兩房間隔，以月租1.15萬元租出，實用呎租約37.8元，比市價略高約5%。
劉Sir

東方:招候命 擬收緊細價樓按揭

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=36285

2015年2月22日

樓價不斷上升，市民要找廉價上車盤愈來愈難。（何天成攝）

市民點睇 陳先生與女友：「有錢炒樓嘅人，即使收緊按揭條件都繼續有錢炒。相反新措施或有反效果，阻礙剛好儲夠錢嘅市民買樓，拖慢審批。起多啲居屋最實際。」

卓先生（公務員）：「依家嘅樓價一般打工仔都買唔起，相信收緊按揭條件對壓抑樓價有效用，政府亦應該咁做，之前推出嘅雙倍印花稅都有用。」

政府隨時出招打擊細價樓炒風！當局過去兩年多先後推出印花稅雙辣招遏止樓市炒風，但隨着各國央行齊齊大印銀紙，本港樓價去年中重拾升勢，細價樓近期升幅更癲，中基層市民要「上車」置業難上加難，樓市泡沫化及爆煲的風險也相應大增。消息指港府正做好準備隨時再出招，但為免過分影響真正用家，不傾向加細價樓印花稅，而是由金融管理局收緊細價樓按揭條件，令炒家更難以小博大，但具體做法未定。財政司司長曾俊華昨日也稱關心中小型單位樓價近期升幅較大，有需要時會推出措施穩定市場。不過，地產代理及學者均對收緊按揭條件的成效存疑，憂加劇社會矛盾。

有人居屋按上按 借錢炒樓

細價樓樓價急升，中基層更難置業，個別業主及炒家更趁此「瘋潮」，將現有物業、包括未補地價居屋不斷加按，借錢為家人置業或炒賣單位，一旦細價樓泡沫爆破，將對有關家庭以至整個銀行體系構成極大風險。消息指，港府去年底起已注意到細價樓樓價升幅明顯高於中價樓和豪宅，原因之一是雙辣招已成功壓抑中、高樓價升幅，炒家轉攻較不受辣招影響的細價樓。今年初，港府意識到細價樓泡沫已形成，開始認真研究應否及如何出招。

現時首次置業購買二百萬元或以下住宅，印花稅僅一百元、三百萬元物業亦只須繳交樓價百分之一點五，即四萬五千元印花稅；若買家非首次置業，即多購一個單位出租或其他用途，二百萬及三百萬元物業的雙倍印花稅亦僅三萬元至九萬元，只要樓價升數個百分點已回本。但據悉，港府暫不傾向以調高細價樓印花稅打擊炒風，主因是買賣細價樓仍以用家居多，呎價「破頂」個案僅少數，如一刀切加印花稅將殃及無辜。

此外，調整印花稅須經立法會通過，現屆議會任期只餘一年多，泛民又發起不合作運動，加上工商地產界議員也會配合阻撓，立法存在很大不明朗因素，更恐引發市場動盪。

提高供款力測準 保障市民

消息指，更可行和有效、並具彈性和操作性較高的選擇，是由金管局收緊銀行對細價樓的按揭條件。現時細價樓的按揭較寬鬆，如首次置業，四百萬元以下住宅可透過按揭證券保險借足九成、四百五十萬至六百萬元單位可借八成、六百萬元以上最多只能借七成，並以假設按揭利率上升三個百分點作為對準買家供款能力的測試標準，對第二套單位或非住宅物業的限制則較緊。

消息續說，只要金管局略為收緊有關限制的樓價門檻，或調高對準買家供款能力的測試準則，即能大大提高細價樓炒賣成本，「就算杜絕唔到炒風，最少以前夠錢炒十間，依家剩係炒到五間。」此舉又可確保只有足夠實力支付最少三成首期的用家能入市，以免將來美國加息或細樓價「瘋潮」爆煲後，會出現大批負資產及斷供個案，影響經濟民生及銀行體系健康。

記者王國基

羊年大耳窿! 收息年回報58.8% #815

http://homebloggerhk.com/?p=29727

諗sir:

你好!

本人和丈夫皆為40餘歲，有一自住物業，原持有另一收租物業，去年中由於見樓價己升了不少，且打算送女兒往外國升學，便把它賣掉，得款約800萬(賺幅為約1.5倍)，其中1/3己轉為人民幣做了定期，另1/3由親人進行股票投資，後來才得知諗sir的blog, 便於去年11月上你的收息101及103班，由於對債基認識不多，所以只小試牛刀，投入1M買了債基，現銀行己批出第二轉錢再買，加上本人手上仍有1.2M可作投資，加起有約2M，但由於先前買入的債基價格己下跌約3-5%,，之前上堂時聽諗SIR講過買ETF可對沖債基的風險，所以不知是否應將一部份錢買入EFT呢, 還是全數繼續買債基?

懇請諗SIR抽空回覆，謝謝!

心急人上

ANSWER:

由於本案同學有800萬資金係手，亦持有一樓在手，將資金投入去私人銀行去享有保本兼高息之策是個好方法。比對運用低入場門檻之債基方案，私銀予之直債投資法門有幾個不同:

	債基	直債	保險	股票掛勾再融
年期	無年期	一般為1-5年期	年期為5年或更長	3個月到2年
回報	由報約10-15%p.a	回報6-20%不等	回報14-25%	回報20-50%p.a.
風險1	波幅1-10%(海嘯年可年達30%)	到期保本	到期保本	波幅10-50%
風險2	遇上海嘯或有機會被call loan	很少機會被call loan	不會call loan	Call loan 機會50/50

以上幾個投資產品運用了債券、保險及期權之不同投資物，知所由來，定必更易知其升跌循環。係樓市進後入階段的時候，有多「幾把刀」係身去應對低息環境，保住每月份糧的購買力更為容易。

有人話，樓價低咪就係因為息低囉，其實未然。見上圖17息口在97年之前上升，樓價又升。息口維持在高水平，樓價照升。在2005年息口較低又緩慢上升時，樓價亦升。將香港同業拆息同中原城市指數比較，找不出有什麼關連性。有實力既，宜做足準備在跌市時入貨。未有能者，先拆解自己係懶定係大洗攬到自己儲唔到錢，係羊年重新出發!

近日比亞廸股價上升，很多早幾個月做落的股票掛勾被提早贖回了，不少朋友大嘆點解佢張掛勾「過唔到年」。無他的，12月18日此股33蚊開跌至25蚊收市，個日筆者身邊有朋友開左條船做三個月掛比亞廸年息29.9%，到而家剛好一個月，可以開始每日贖回，點知呢幾日個價就升升升，升穿$24就被CALL退回本金，一個坐住係度年收50厘息既機會就咁無左! 如果捱得過年三十，即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你話世間美好既事物，維持係咪好短暫呢? 有心人都識計數，知道聰明錢係邊，即刻係過年前認輸找數。

點都好，朋友只出150萬入手面值300萬的1211掛勾，比收市日唔再跌某個水平就唔使接貨，融資成本只1.2%，那300萬收29.9%年息，即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本，每月付息$1500。冇錯，係只每個月千五蚊。那上個月150萬(因300萬面值只出一半)淨袋75000-1500=$73500，月息為4.9%，年息為58.8%(簡單平息計)，直逼大耳窿收數水平!

那如果看倌未能開私銀戶口，點算? 都有得玩，不過要4%融資成本，利息支出為$5000/月，那月收75000-5000 = $70000，年息為46.6%，不少人都覺得值得為呢46%年息而付4%成本，何況成張野玩哂都係三個月? 當然此方法風險較高。本案讀者在收息課程已習股票掛勾投資及客觀地了解其風險，有資產可由此處出發是也!

至於直債，由於借貸成本在2%或之下，吸納些直債而將其50%借出，到期保本而回報為(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%，在早兩天的文章解說了。此法回報係低左，不過冇用股票及到期可保本。至於債基，已在不少文章提及，新一年定必提供更多收息方法予大家。

今日地產新聞摘要 20150218

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月18日

【東方日報】指，煥然壹居擬發售，定價高於居屋。施政報告提出市區重建局協助出售資助房屋，市建局昨召開董事會商討發展方向，有董事會成員在會後表示，原作「樓換樓」計劃的啟德煥然壹居項目即近落成，可改作出售資助房屋，由於該大廈的質素貼近私樓，售價應高於居屋，即定價於市價七折或以上，申請人的入息上限亦應高於居屋，並須設立轉售限制，以防炒賣。

【明報】指，奧運站一號銀海一個相連單位，最新由於本月中亦分別由STI PIP2 LIMITED及馮姓人士以私人名義，借出5000萬及4000萬元的二按及三按，未計一按，按揭金額已達9000萬元，比物業市值約4000多萬元高出一倍。

另外也報道，香港興業斥1.28億，購屯門325車位。近月車位成搶手貨，就連發展商亦於二手市場吸納車位。其中香港興業（0480）或相關人士，就以1.28億元一口氣購入屯門中央廣場325個車位；而著名導演杜琪峯太太黃寶玲，亦以約2000萬元購入觀塘華寶中心13個車位。

【太陽報】報道，郭炳湘：低息利好樓市。郭氏家族郭炳湘昨日表示，本港樓市要看世界及內地經濟表現，現時美國及歐洲銀行維持量寬，內地貨幣政策亦寬鬆。他預計不單止今年、甚至明年一段時間利息仍會偏低，對本港樓市是好的。

【信報】謂，赤柱步雲軒撤增建申請。財團上月向城規會申請放寬赤柱東頭灣道2號步雲軒的地積比率33%，至1倍水平，令項目在3座4層高住宅以外，可增建1座8層高住宅，惟每伙實用面積僅540方呎，涉及12伙。

【蘋果日報】說，內地富豪錢峰雷抵押山頂大屋，馬雲老友向財仔按樓借4億。全港最貴洋房也按畀「財仔」！與阿里巴巴創辦人馬雲份屬老友、綽號「錢多多」的內地大慈善家錢峰雷，上年豪擲近七億元向和黃（013）購入山頂白加道28號的其中一間洋房，但購入只約一年便按畀財仔做抵押品，換取高達四億元按揭貸款，可能是一手新例後最大宗豪宅「財仔」借貸。

【成報】稱，一月店舖登記回落5成。根據土地註冊處最新資料顯示，1月份全港共錄153宗店舖物業買賣登記，較去年12月份的305宗下挫近50%。而全月只錄得3宗逾億元的店舖買賣成交，令1月份店舖成交總值縮減到16.73億元，較12月份的30.74億元銳減46%，出現價量齊跌現象。

【新報】稱，羊年樓市轉勢？年中乃關鍵。歷年豪宅乃傳統樓巿火車頭，惟在樓巿需求被辣招扭曲下，細價樓樓價拾級而上，中小型單位幾乎於每天報章地產版佔一席位，時值歲晚，私樓破頂個案以外，綠表居屋王、公屋王繼續接力，「愈細愈搶手」的潮流下，各方言論沸沸揚揚，羊年樓市泡沫乍現？

【文匯報】指，馬年新盤當旺，羊年料續強勢。馬年進入倒數階段，回顧過去一年，發展商積極推盤，令全年新盤成交急增。

【星島日報】指，港置：樓宇註冊料達八千。香港置業高級執行董事伍創業表示，今月暫截至十六日為止，整體物業買賣註冊宗數暫錄四千七百八十宗，相比上月同期上升約百分之八點一。

今日地產新聞摘要 20150217

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月17日

【明報】指，經絡﹕三按以上宗數比例不足2％。紀惠集團行政總裁湯文亮一番「細價樓最快於3個月內爆煲」言論，惹來滿城風雨，他更推算現時市場上約有逾萬個4按盤，並將成爆煲缺口。然而經絡按揭綜合土地註冊處數據，見今年1月涉及3按或以上的宗數只有118宗，佔市場7260宗約1.6%，宗數遠低於湯之所言。

【太陽報】報道，私宅落成萬八伙在望。政府積極賣地建屋增供應，嚟緊要供應達標「其實唔難」，有代理估計出年私宅落成量可以逼近1.8萬伙，到時就會創出十二年嚟新高。劉Sir都知，唔少大型項目都陸續獲批圖則，好似新地（00016）嘅前北角邨東面部分住宅項目，就獲屋宇署批建9幢分層住宅，總樓面超過90萬方呎。

【信報】謂，指細價樓升勢趨正常。本港樓價持續攀升，細單位瘋狂漲價，市區居屋呎價亦屢創新高，恒基地產（00012）主席李兆基昨天為今年樓市把脈，指細單位「始終適合市場，不會有（大）跌幅」。至於細價樓升勢，他預期隨着供應增加，一至兩年後將回落至「與普通樓一樣（升幅）」，未來升幅與整體樓市保持平行走勢。

【星島日報】指，住宅落成15719伙創八年新高。屋宇署昨公布，去年十二月住宅落成量二千五百七十七伙，按月增約兩倍，而去年住宅落成量一萬五千七百一十九伙，為近八年以來新高，按年增約九成，同月住宅動工量三百一十五伙，按月減七成八。

【新報】稱，布少明：短期內樓市難爆煲，多按問題不嚴重。近日有不少專家都對本港樓市爆煲發表言論，部份矛頭直指財務公司，認為細價樓目前存在「多按」危機，樓市進一步熾熱下，快將「爆煲」的說法。

【文匯報】指，上車時難租亦難，市區斗室1萬難求。最近瀏覽網上各大地產新聞的討論區、社交平台，幾乎人人都在討論高樓價問題，兩派陣營互相「對壘」。

【成報】稱，大埔工廈低層戶意向月租10萬。大埔區內多幢工廈物業空置率長期偏低，既有業主自置物業外，亦有不少公司承租作貨倉及物流中心，承租率高企。區內剛告翻新不久的太平工業中心1座，配套及大廈管理理想，屢受用家歡迎，新近有業主應市場需求，將手中工廈低層戶面向市場招租，意向月租近10萬元，較舊租金7萬元上升逾四成。

【東方日報】指，居屋綠表呎價破萬。本港樓市再刷新紀錄，第二市場居屋呎價亦升穿萬元。鄰近深灣遊艇會及未來南港島線車站的黃竹坑居屋雅濤閣，錄得一個高層全海景單位獲外區公屋綠表客以約600萬元購入，追平筲箕灣居屋東濤苑保持兩年多的第二市場售價紀錄，但實用呎價高逾1.04萬元，為公、居屋第二市場呎價歷史性首穿一萬元，成為第二市場居屋的呎價王。

【蘋果日報】說，華懋將軍澳圖則獲批。近年頻賣地的將軍澳南土地，由不同發展商投得發展權，其中以區內近五年最平地價、首奪區內土地的華懋擬發展68B1區地盤為一個設有十一幢商住樓宇的項目，其中更包括五幢洋房。

今日地產新聞摘要 20150213

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月13日

【信報】謂，黎漢群倡檢討綠白表分配比例。皇家特許測量師學會香港區住宅專業委員會主席黎漢群表示，政府應視乎白表申請者的住屋需求龐大而調整居屋綠白表認購比例。她表示，政府可考慮把白表申請人分類，例如有長者同住的家庭、同住人數較多的家庭等，可優先考慮分配單位，增加有較逼切住屋需求的家庭成功認購的機會。

【星島日報】指，公屋或免租一月兩萬富戶「無份」。財政司司長曾俊華在月底發表的新一份《財政預算案》，會繼續向七十多萬戶公屋居民免租一個月，但約兩萬個富戶則會剔除，不會受惠免租。

【太陽報】報道，恒地冀售樓再超200億。眨下眼農曆新年就快到，呢排各大發展商爭相趕住出嚟總結去年賣樓佳績，順便預先「晒冷」講吓羊年賣樓大計。尋日恒地（00012）透露，恒基物業代理營業（一）部舊年賣咗約2,640伙，金額超過218億元，連埋營業（二）部計，公司全年售樓金額又破頂，超越○七年所錄220幾億元最高紀錄，今年售樓金額勢再破200億元。

【成報】稱，張炳良︰不輕率允許未補地價居屋分租。立法會昨繼續辯論《施政報告》致謝議案，席間討論土地、房屋、交通、扶貧及退休保障等議題，運輸及房屋局局長張炳良強調綠表置居先導計劃正研究細節，強調定價雖較低，但不會「賤賣」公屋，或輕率容許分租未補地價居屋。

【明報】指，紅山半島加推25伙，部分加價3％。臨近農曆新年，大部分發展商都提早「收爐」，但華懋等昨日再加推大潭紅山半島25個單位，扣除最多5.75%至6.25%優惠後，折實實呎20984元，部分細單位加價約3%。

【東方日報】指，流浪者心聲：快快上到樓。本港露宿者問題嚴重，但政府提供的宿位有限，不少生活艱難人士只好做露宿者流落街頭，獲得公屋成為露宿者集體願望。

【蘋果日報】說，將軍澳「九按」戶減價沽。向財務公司借爆按揭會否引致樓市爆煲，引起市場熱話。消息稱，將軍澳有個細單位業主去年瘋狂加按，合共向銀行及財務公司承造九次按揭，近期減價沽貨，套現償債。

【新報】稱，悅目擬每人限購1伙。新春臨近，發展商放慢推盤步伐。長實(0001)旗下紅磡悅目為該集團羊年新盤項目，銷署部署未有怠慢，集團營業經理楊桂玲表示，悅目樓書將於農曆新年前上載，並考慮一人限購一伙。

【文匯報】指，優化按揭措施，強化風險管理。市場普遍預期今年樓價仍有上升動力，就此金管局總裁陳德霖明言，一旦樓市再升溫，當局「仍有空間」再遏樓市，惹來市場多番揣測。

今日地產新聞摘要 20150212

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月12日

【星島日報】指，財爺：樓市再升溫適時推措施。立法會由昨日起，一連三日辯論《施政報告》致謝議案，財政司司長曾俊華總結時表示，樓市去年再次升溫，樓價升一成三，政府會密切留意樓市，適時推出措施。

【明報】指，信置今年推5港盤，涉1179伙。人行「放水」行動持續，本港發展商積極「散貨」。今年信置（0083）計劃於本港推售5盤，涉約1179伙。

【東方日報】指，議員暗批樓價狂飆，罪源貪曾。立法會昨日起一連三日辯論新年度施政報告致謝動議，身兼鄉議局主席的立法會議員劉皇發表示，現屆政府在過去兩年多仍未解決房屋問題，樓價高得匪夷所思，市民對房屋渴求到「恐慌」地步，他直言問題需「追本溯源」，暗批「貪曾」前特首曾蔭權爵士政府錯判形勢、缺乏憂患意識，未有限制外地人來港置業，對此是難辭其咎。

【文匯報】指，發展商「睇死」供地難大增。正當市場一面倒對高樓價喝倒彩，有投資者更「預言」細價樓3個月內會「爆煲」，發展商卻並未受動搖，最近多幅土地招標都出現「搶爆」場面，高價成交紀錄不絕於耳。

【信報】謂，信興高價購葵涌工業地。政府自2000年後，近15年來再推出工業用地，該幅位於葵涌的地皮最終由信興集團以4.489億元投得，高出市場預期上限29%，信興計劃將地皮與毗鄰的信興中心合併重建。業界認為市場對物流倉存物業有需求，建議政府增加工業地的供應。

【蘋果日報】說，湯文亮促監管財仔。日前轉軚睇淡的紀惠集團行政總裁湯文亮引起睇市風波，他指「爆煲」之說只希望告誡細價樓買家量力而為，亦要求政府對財務公司借出的按揭多作監察，以免樓市崩潰。

【新報】稱，小心細價樓！樓價又破頂！根據差餉物業估價署截至去年12月數據指出，私宅售價指數按年升約13.3%至277.6點，連升6年再創新高。另一方面，日前內地央行出乎意料宣布，下調存款準備金率0.5個百分點，意味着新一波「放水潮」即將殺到。

【太陽報】報道，旺舖求長客叫租劈5成。舊年本港零售額按年下跌，係十一年以來首次下跌，零售氣氛咁差，旺區一線街罕見有大批吉舖同短租舖，臨近新春短租舖即將約滿，唔少業主開始腳軟，主動調低長租叫價，旺角一個面向西洋菜南街的山東街地舖，自舊年起以120萬元放長租，依家再劈到62萬元，減幅高達48%，叫租只較舊租高2萬元。

【成報】稱，嘉里23.9億奪筆架山豪宅地。地政總署昨日公布，一幅位於筆架山龍翔道住宅地以23.898億元批予嘉里建設（683），折合每方呎樓面地價約20,534元，較早前估值上限高出逾3成，亦刷新九龍市區樓面呎價新高。

今日地產新聞摘要 20150211

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月11日

【太陽報】報道，銀主盤趨增，恐辣埋居屋。市民搶盤上車，令銀主成交增加。市場資料顯示過去數月錄逾20宗同類成交，料為近年少見，現時銀主盤雖維持約60個，但放盤是「出一個、賣一個」，故實際盤源正增加，而銀主盤更蔓延至未補價居屋。

【明報】指，林一鳴反駁湯文亮：5大因素支持，細價樓難跌。紀惠集團行政總裁湯文亮日前於網上撰文，預言「細價樓會在3個月內爆煲」，引發市場關注。不過，資深地產分析員林一鳴昨日在個人Facebook反駁湯文亮看法。他指出，政府早年連番推出辣招遏市，鎖死二手市場盤源之餘，亦遏抑上車需求。

【東方日報】指，租務管制。特區政府採取多次辣招對付樓市，結果樓價還是屢創新高，抑止不了，主要原因是香港樓市已不是單單的自用，而是包含很濃厚的投資和投機因素。

【星島日報】指，逾3.3萬伙住宅推售創十年新高紀錄。政府積極推地，發展商推盤意欲亦見高漲，綜合市場研究顯示，今年將有八十三個新盤可供推售，涉逾三萬三千七百多伙，創十年新高紀錄；業內人士指出，近期多個主打上車客的新盤頻頻報捷，因此今年中小型單位將繼續主導樓市，新盤成交量更有望連升三年，增至一萬八千伙水平。

【成報】稱，大坑西重建，居民八訴求。大坑西八座互委會前日聯同立法會議員梁美芬及深水區議員韋海英，與「平民屋宇有限公司」董事李兆基代表孫國林會面，梁美芬席間表示，問卷調查結果顯示大坑西居民大多贊成重建，且不反對興建青年居所，認為大坑西重建後會有5,000伙，足讓1,300戶居民全數原安置。

【信報】謂，淺談本港樓價。今期以問答方式粗略講解對本地樓市的看法，如下︰1）價格升或跌？不知道，但猜度跌的機會大些，若以個人保守投資傾向出發，更希望樓市下調，因跌市是保守投資者「發圍」的機會。

【蘋果日報】說，MPR賣1.8億，貴絕港島東。豪宅升溫，太古地產（1972）旗下鰂魚涌MountParkerResidences（MPR）早前曾經流標的二十二樓A室，據成交紀錄冊顯示，昨日以一億八千萬元連兩個車位售出，面積三千五百零四方呎，呎價五萬一千三百七十萬元，造價貴絕港島東。

【新報】稱，全球量寬必利樓市？回顧過去甲午年，股樓造好，即將踏入羊年，繼多國加碼QE出台以保經濟競爭力，人行亦宣布降低存款準備金率，「放水」潮一觸即發，新一輪全球量寬對實體經濟的效用尚有待觀察，惟環球資金氾濫，一定程度為大巿氣氛注入正面支持，而樓巿經歷過去數年的升浪，能否與過往一樣直接受惠？

【文匯報】指，恒基韓家輝：全年擬推千伙。農曆新年快到，恒基地產營業(二)部總經理韓家輝昨日表示，今年其部門會推出約1,000伙住宅單位，主打細單位，全新項目包括於下半年推出的馬頭角道及大角咀利得街兩個住宅項目。

細價樓爆煲的疑惑

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年2月11日

連續出了兩篇講細價樓爆煲文章，社會上迴響之大，實在始料不及，更難得有社會名人回應，我實在受寵若驚。恆隆陳啟宗先生表示，金管局監管樓宇借貸甚嚴，現在亦相當健康，睇唔到有爆煲情況出現，這點我絕對同意，但陳啟示先生似乎忽略了財務公司的四按危機，很多不受金管局監管的財務公司，擁有不少三、四按物業，而那些三、四按物業，基本上是等待財務公司沒收，變成銀主盤後出售，據估計，總數大約有一萬二千個，文章出街兩日，並沒有財務公司的人否定，這可證明我的推斷雖不中，亦不遠，如果細價樓出事，必定由四按物業這個缺口開始，而今次情況，與美國次按危機非常相似，就是有物業的人不斷加按，以貸養債，做成消費狂熱，然後爆煲，樓價一落千丈，至今仍然元氣未復，陳先生應該知道，如果樓市如陳先生所說，無超額借貸，是相當健康，我亦同意陳先生所說，樓市不會爆煲。

去年，全港評論員都說樓價會大跌，只有我和林一鳴唱反調，睇好樓市，今次我說樓市會在三至六個月會爆煲，林一鳴立刻撰文提醒我，非常多謝，他所說的五點理由我絕對同意，但這亦反映在過去半年樓市表現，樓價從去年中開始，已經有15%升幅，而且升勢沒有遏止跡象，我亦認為樓市如果沒有任何干擾情況下，升勢是會持續少則三個月，多則半年，便會掉頭回落，或者用爆煲是比較誇張，用見頂比較好，不過無論如何，我都是認為樓價會在下半年回落，明年供應增加，倘若美國加息，樓價會進一步下滑，不過，最多亦是比高峰時下跌兩成，說爆煲的確是嘩眾取寵，但大家都知道，文人多大話，文亮更加大話，要兩位回應實在罪過。但林一鳴兄認為到了5月10日，如果當日樓價大幅低於現在，就是沒有爆煲，林兄的說法，是誤解我說的爆煲是今日開始，可能是我文筆不順，令林兄誤會，非常抱歉。

有人問我如何防範，買咗樓又如何，其實，大家又毋需擔心，樓價仍然會上升一成，之後才回落兩成，就算今日買樓，最多是損失一成多樓價，如果未買樓就忍吓手，無謂要損失兩成樓價，待明年底，樓價跌定後才再作打算，那時候以白武士姿態入市，不但威風，而且可以以合理價錢買到優質物業，此為物業投資者的「忍」，比「等」更上一層樓，是值得的。

至於我講四按危機，只不過是大膽假設，小心求證，如今，全港有心人士都求證，如果發現我說的是虛言，樓市一定不會出現危機，但如果我所言非虛，大家就會小心一些，若非必要，一定不會入市，樓價便不會進一步上升，就沒有爆煲可能，結論是我是有輸冇贏，我不但願意接受這個事實，更但願如此。

今日地產新聞摘要 20150210

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月10日

【明報】指，湯文亮﹕細價樓3個月爆煲。近日樓價不斷急升，向來是樓市「大好友」的紀惠集團行政總裁湯文亮突然轉軚睇淡，昨日於其網誌指細價樓將於3個月內「爆煲」。

【東方日報】指，四按息幾十厘超高危。有業界推測現時全港最少有逾萬個「四按」物業，香港信貸（01273）執行董事兼行政總裁謝培道指出，客戶根本難負擔「三按」及「四按」利息，因可能達三、四十厘，認為做法對財務公司及客戶風險均很大。

【信報】謂，法理人情尚未平衡，居屋分租暫勿放行。樓價持續上升，幾乎每個月皆創新高，房屋是香港人談不完的永恒話題。為了減輕居住問題的沉重壓力，最新的話題是有人建議，容許未補地價的居屋單位分租給綠表家庭，即是那些在公屋輪候冊上未獲分配單位的申請者。

【太陽報】報道，新地奪天榮站落重本。經歷過兩次流標嘅港鐵（00066）天水圍輕鐵天榮站上蓋發展終順利批出咗，新地（00016）擊敗其他3家投標財團奪得，係集團繼舊年以逾41億元連奪兩幅大型限量地之後，再次勇奪同區大型發展。

【蘋果日報】說，樓市燶味增，需要時出招。繼金管局總裁陳德霖發預警，指樓市若持續熾熱會有空間出招後，按揭證券公司總裁李令翔接受訪問時，亦發出強硬訊號，表示兩年前上任已講過樓市風險高，聞到「燶味」。

【新報】稱，美國難加息，供港樓受惠。美元過去一年表現強勢，但因匯價高企，打擊了美國出口業務，部份美國大企業業績大受影響，造成美股上周大幅下挫。在這種環境之下，美國聯邦儲備局原本打算在今年年中加息，有更大機會押後，本港樓市將會得到更長的低息優惠期。

【文匯報】指，本港第二貴，白加道31號D屋易手，大劉山頂買金屋，呎價12.65萬。山頂豪宅頻現天價成交。華人置業（0127）大股東劉鑾雄上月底以4.2億元向理文造紙（2314）主席李文俊購入山頂白加道31號D屋，實呎價126,544元，創下本港洋房成交呎價次高紀錄。

【星島日報】指，康城加建細戶過關，1.1萬伙分段推。港鐵將軍澳日出康城早前申請改畫，並於上周五於城規會闖關成功，港鐵昨日回應指，歡迎城規會有關決定，並表示新地旗下的第四期項目，將可加建六百個單位至二千二百伙，而該區未來供應仍有一萬一千三百個，並計畫會分六至七期推出。

【成報】稱，1月樓花按揭985宗，創五年半新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年1月份登記私人住宅樓花按揭合約985宗，數字創五年半按月新高。

細價樓會不會在三個月內爆煲 20150210

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年2月10日

昨日出了一篇文“細價樓將會在三個月內爆煲”，很大迴響，手機Apps響不停，與老友食飯又被人窒，今日，東方，蘋果，經濟，星島都出大版。未來準備了一篇文“誰是最大租霸”都唔出住，今日，寫一篇續篇，究竟細價樓會不會在三個月內爆煲。

老實說，我關注財務公司按揭已經很久，除了政府遲遲不出手外，又沒有評論員提及，他們只懂得用美國加息來恐嚇。所以，樓市始終壓不下去，如果任由樓市飆升，最後出事，政府及金管局就責無旁貸。其實，金管局的權力只是能夠管制與銀行有關的財務公司。如果附屬銀行，根本連二按也不能借。所以，樓市飆升，爆煲都不關金管局的事。因為，那些財務公司的數據都非常健康，我講的是OFC(Out of control)財務公司。

最近幾年增長最急的財務公司都是領取放債人牌照，不受金管局監管。是受警務處監管。但警務處不會監管那些財務公司有沒有違反金管局規定。只是監管有沒有犯法行為。利息上限是年息60%，但超過年息48%就要上報。基本上，沒有財務公司違規。但這些財務公司嚴重影響物業市場，推高細價樓，很可惜，無人能夠察覺。我只是按著良心責任而發表，我明知俾人插，但良心好過一點比較重要。

樓價一直上升，那些向財務公司借錢的人便好似沒有問題，就算無錢還，大不了是加按，或者轉按。而財務公司就希望那些客戶轉按，除了可以多收利息外，更可以收行政費。其實，很多財務公司會將客戶互相轉讓，這樣他們會得到最大的利益。樓價上升，什麼問題也沒有。倘若樓價下跌，又會如何。

唔好以為那些財務公司唔知道是非常危險，所以，最近已經沒有財務公司肯接受轉按。那些沒有能力還錢的債仔被財務公司收樓，物業變成銀主盤。這些銀主盤將會陸續登場，現在，樓價仍然做好，那些財務公司在拍賣之後仍然可以收回債項，稍後，就會很多銀主盤出現，樓價亦會下跌，財務公司未必可以收回全數。所以，現在不少財務公司己經部署追數行動，我大膽預言細價樓最快三個月，最遲六個月爆煲。在文章出了以後，社會迴響極大，今日高官的工作就是檢討有關財務公司借貸，樓市在財務公司收歛及追數的情況下，樓市上升之勢將會停止。是否大幅下跌就要視乎追數行動有幾激烈。欲知後事，明天繼續。

細價樓將會在三個月內爆煲 20150210

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年2月9日

政府穩定樓市措施可以說是成功了三分之二，中型住宅單位及豪宅樓價穩定之餘，更有下調跡象，唯獨是細價樓狂飆，雖然說措施迫令市民偏向購買細價樓，但亦不至於令細價樓樓價狂飆，一定會有一些因素被人忽略，或者有人刻意隱瞞，而官員們對於細價樓狂飆可以說是一籌莫展，唯一可以做就是推出租管，希望可以壓抑細價樓租金而令樓價不會急升，不過，租金管制不但是最後一著，如果稍為處理失當，這個政府在佔中後所得到的民望將會失去，所以，官員在任何場合都否定會推出租管，但我認為越否定，租管亦將會變成事實，有點此地無銀三百両味道，故此我認為，如果推出租管，應該集中在細價樓，與及以五年為限期，不過，在推出租管之前，應該管制財務公司，這個提議不但被網友媽到飛起，更加令我和一些資深網友unfriend， 的確始料不及，同時有網友話，他身邊買細價樓的朋友資金是來自他們的父母，不是財務公司，我有點懷疑，於是問一些做財務公司的朋友，他們同意買細價樓的資金不是來自小業主，而是他們的父母，不過，他們父母的資金大多數來自財務公司，做父母的將手上物業向財務公司申請二按，將資金交給他們的兒女買樓，因為在現行法例，是很難向銀行借錢買樓，於是，我又打電話給另一位朋友問財務公司增長速度，答案是雨後春筍。

雨後春筍，我相信大家未見過，財務公司增長速度大家亦未必知道，在2009年，全港只有300間財務公司，今日有1,200間，不但數目增長速度驚人，而每一間財務公司所涉及借貸亦同樣驚人，而那些借貸已非二按那麼簡單，而是三按，四按。那些細價樓業主，從第一日向財務公司申請二按開始，根本無力清還，不過，樓價急升，他們可以將物業轉按，以貸養債，從數據來看，根本沒有欠款不還，而事實上，他們越借越多，連經營財務公司的人都感覺到已經到達了臨界點，最近有一個銀主物業被發現經已四按，雖然，拍賣後所得款項不但能夠還清欠款，業主亦可以得回些少本金，但一葉知秋，現在，最基本的就是每一間財務公司最少都有十個四按物業，即是市場上最少有12,000個四按物業，這是一個火藥庫，莫講話樓價下跌，就算平穩都會引發危機，我認為快則三個月，慢則六個月，這個危機一定會爆發，結果當然是樓價下跌，如果政府管制財務公司，這個危機會立刻出現，大家驚唔驚。

如果政府不了解實情，官員們在情急之下昂然推出租管，樓價會即時借勢向下，所有小業主都會怪責政府，與及我這個曾經提出租管的人，不過，我是說，如果在出租管之前，一定要先管制財務公司，可能我文筆不順，網友唔明白我的意思。但無論是否管制財務公司，是否出租管，樓市在三月個內必定轉勢，政府現時只要學物業投資者，「等」便可以得到想要結果，想快一些，管制財務公司，在這之前，千祈唔好出租管。

今日地產新聞摘要 20150209

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月9日

【東方日報】指，公屋轉讓限制存漏洞。近年樓價升幅驚人，公屋樓價同時起飛，難怪吸引「一手」公屋業主，須付辣招稅及補地價，仍要沽貨賺錢離場，而是次公屋轉手短期獲利個案，正好反映現時租者置其屋計劃（租置計劃）雖設五年轉讓限制，仍存有不足的地方。

【信報】謂，張炳良︰分租居屋須修例。私人住宅單位無論售價和租金都連月飛漲，尤其細單位價格升勢更跑贏大市，近日坊間有建議要求政府容許未補地價的居屋單位可作分租，有「居屋之父」之稱的房協主席鄔滿海也認為值得考慮。

【星島日報】指，陳茂波籲勿阻增加建屋土地。現屆政府一直銳意增加土地供應，但發展局局長陳茂波昨日直指，社會上有小部分人士或團體，對政府增加土地房屋供應的措施不以為然，故意阻撓，更特別指早獲城規會批准的西鐵元朗站項目仍然是「好事多磨」，促請反對者以急切等候「上樓」、「上車」的市民為念。

【明報】指，嵐山25伙迷你戶3小時售罄。細價樓即使再「蚊型」，樓價高企之下，仍然有價有市。長實（0001）昨「散賣」大埔鳳園嵐山I、II期的25伙開放式戶，雖然普遍定價較早前提價兩成，部份單位加幅更高達三成，但開售前夕仍大收近800張認購入票，意味每31組買家爭購一伙，市場消息指，開售後不足3小時即全數沽清。

【文匯報】指，業界：樓價年中或見頂。運房局剛公布，未來3至4年一手私宅供應量7.4萬伙，4.9萬伙屬中小型單位，佔供應量約66%。事實上，近日多位社會賢達都已對樓市作出警告，恒地「四叔」李兆基、施永青等都曾經說，現時樓市升至細價樓，已至「水尾」，日後供應增加，細價樓價格升幅有限。

【太陽報】報道，內房擸港地，成新常態。呢幾年內地房企密密手掃本港地皮，每逢政府地皮截標幾乎都見到佢哋嘅蹤影，過去一年，內房唔經唔覺已經掃咗5幅地皮，涉及金額約91億元，相信重建後總市值高達222億元。

【成報】稱，改劃土地用途曾遭團體阻撓。本屆政府視房屋問題乃「重中之重」，當中以「改劃土地用途」增加短期土地供應，發展局局長陳茂波稱供應可謂「粒粒皆辛苦」，遇上不少地區阻力，部分人甚至以申請司法覆核阻攔，呼籲反對者以急切等候「上樓」、「上車」的市民為念，給大家一條路走走。

【蘋果日報】說，第一集團五金廠變發展商。九龍東商業區近十年起飛，新晉發展商第一集團就是在十年前開始炒賣觀塘工廈發迹。第一集團原本是生產小型五金製品的廠家，總部於柴灣，於二○○四年底將部份資金用作投資物業，斥資約二億元狂掃包括鴨脷洲海怡半島在內多個藍籌屋苑逾四十個單位，但賺頭蝕尾。

【新報】稱，龍鼓灘村屋叫價最多飆53%。屯門龍鼓灘一帶村屋較巿區低水，主要受制交通不便，以及路段有較多泥頭車駛過，令區內村屋樓格一直落後大巿。不過，近期村屋物業受換樓客追捧，在資金充裕下，該地段樓價於短短一個月，飆升最多五成三。

今日地產新聞摘要 20150206

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月6日

【明報】指，差估署樓指去年漲13％，細價樓跑贏。去年細價樓走勢凌厲，樓價升幅跑贏大市。差餉物業估價署（下稱差估署）最新數字，去年12月整體私樓樓價指數報277.6點，按年升13.2%，升幅遠遠拋離2013年全年約7.7%，其中細單位樓價指數更報303.2點，全年升14.9%，跑贏整體樓價升幅。

【星島日報】指，高風險劏房未除須加強規管。荃灣二陂坊一場奪命火，再度引起社會關注全港逾八萬戶劏房和板間房住客的居住環境和安全問題。現場閣樓約四百方呎地方，間隔成八個單位供八伙人租住。

【東方日報】指，天台僭建滲臭水，層戶跌灰送飯。有旺角舊樓頂層住戶發現天花滲水帶有異味，疑與天台僭建物有關，兩年來多番向滲水辦求助無果。記者發現多個頂層住戶同樣飽受滲水問題困擾，多年來一直投訴無門。

【信報】謂，天榮站收4標，反應兩年佳。曾兩度流標的港鐵（00066）天水圍天榮站上蓋項目昨天第三度截標，最終收到4份標書，屬於2013年首度截標以來反應最佳的一次，除大型發展商外，近月投地態度積極的遠東發展（00035），亦以獨資形式參與。

【太陽報】報道，3盤過千伙趁旺申預售。小陽春效應下新盤銷情火熱，就算新春將至，發展商部署推盤步伐都未見減慢。地政總署最新資料見到，上個月又有3個新盤入紙申請預售樓花，加埋約1,143伙，創半年新高。

【蘋果日報】說，壹號九龍首日捧蛋，「米奇則」無人吼，業界：樓盤定價。卓能集團（131）新盤壹號九龍山頂一期開售首批三十伙，零成交收場，集團副主席趙式芝指銷情屬意料之內，因豪宅物業去貨較慢，未有計劃減價。同區麗城花園同日再錄破頂成交。

【新報】稱，悅目最快下周上載樓書。春將至，長實(0001)羊年頭炮項目紅磡悅目已積極進行銷售部署，日內已向代理簽發宣傳委託。項目樓書最快於下周上載，有機會於新春假期後提速公布價單及開放示位，料首批單位將逾50伙。

【文匯報】指，負資產多寡取決加息步伐。根據金管局公布最新數據顯示，2014年第4季新增負資產住宅按揭貸款個案由第3季的1宗跌至0宗，負資產個案事隔兩年後最終又再消失。踏入2015年，上車盤持續受到追捧，格價屢創新高，換樓市場物業成交亦見活躍，反映本港市民置業需求不絕，預期上半年樓價仍然高企。

【成報】稱，1月二手居屋成交額創六月新高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年1月份的二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得572宗，總值20.76億元，較2014年12月的481宗及16.98億元，分別上升18.9%及22.3%。宗數是創2014年9月600宗後的四個月新高，而金額是創2014年7月22.09億元後的六個月新高。

細價樓買家的財力

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

Peter Paker

2015年2月5日

近幾個星期，網站就未來樓價趨勢有很多正、反兩面的討論，尤其近期上車盤、細價樓主導升市。其中一個爭論點，就是關於這批上車盤買家的實力。若然他們財力、實力脆弱的話，急速上升的上車盤樓價可能會過度透支買家的財力，從而使到這批買家無法應付突如其來的逆境，例如加息、增加供應、失業等。到底這批買家的實力又如何呢？而這篇文章將會從不同角度去分析上車客的財力。

細價樓買家的財力分析

其實有幾個方法去窺探上車客、細價樓的財力情況，如下：

＜1＞ 當月新提取按保貸款的比例與樓價指數的趨勢

圖1

按保比例在歷史低位徘徊，即使近2年，細價樓主導大市成交及整體樓價升勢，按保貸款提取宗數及比例對比幾年前仍大幅下跌，且在歷史新低水平徘徊。從圖1去看，樓價由2014年4 - 5月起開始上升，且由細價樓主導成交宗數及升勢，但按保比例卻没有大幅上升，証明細價樓的買家似乎沒有過度依賴起高比率的借貸。

不要忘記，由於按保申請人借款比率高，同樣地面對貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，9成按揭保險申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓測（即加息3厘後，按揭供款不得超過月入6成）。

圖2

＜2＞當月新批按揭的 loan-to-value ratio與樓價的趨勢

圖3

近幾個月CCL升，但LTV %卻持續在低位。其中有一點，我必須另行闡述圖3及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後，香港樓價持續上升，政府實施一系列：

• 按揭成數措施（600萬或以上的物業）；
• 加3厘壓力測試；
• 收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數；
• 正面按揭信貸資料庫；

而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下，以至今天的LTV ratio 與海嘯前的 LTV ratio的數字相比，今日買家的財力一定遠比海嘯前強大好多。

＜3＞ 如推算不同樓價水平下的 LTV %

從圖3去看，這只是看到整體樓價及整體 LTV % 的趨勢。但是，讀者看到後可能會話，金管局收緊$600萬以上住宅的按揭成數（如圖4），這樣就會拉低整體 LTV %，你又點知上車客的 LTV % 係高定係低呢？

圖4

樓價

最高按揭成數

（不包括按揭保險）

$600萬或以下

70%

$600.1萬 - $699.9萬

70%，但貸款金額不多於$420萬

（LTV% 60% - 70%）

$700.0萬 - $999.9萬

60%，但貸款金額不多於$500萬

（LTV% 50% - 60%）

$1,000萬或以上

50%

睇完圖4，你可能會一句車埋黎：「唔借按保，係人都知最多只可借7成，自己要拎最少3成首期，再加上正面按揭信貸資料庫，一般用家及投資者的首期好難透過借上借去班番黎，使鬼你講咩！老實講，現兜兜係荷包拎到3成首期的買家點會係弱者呢？所以，PP你使咩分開推算$600萬或以下住宅按揭的 LTV%，因為金管局已經 set 好哂個局！」。

無錯，但是我抱著凡事求真的心態去搵答案，即使個答案僅屬「雕花」、「雞蛋裏面雕骨頭」的性質。最好的方法是直接向金管局申請有關不同樓價範圍的 LTV ratio 數据，不過，這類申請大多數都係石沉大海，算吧，都冇興趣再試。但是，「靈活變通」、「永不放棄」乃大多香港人過往的成功之道。我嘗試想想可否利用一些簡單的數學計算及有限的數據資源，去推算出上車客的 LTV ratio。於是乎，我又想到另一個辦法。

由於金管局每個月會公佈上個月整體新批按揭的 LTV ratio，以及金管局亦已訂死左 $600萬- $700萬、$700萬- $1,000萬、$1,000萬以上物業的最高LTV ratio，因此，只要知道各個價格範圍下的交易宗數及金額，就能推算出以下價格範圍的平均成交金額，如下：

• $600萬或以下
• $600.1萬 - $699.9萬
• $700.0萬 - $999.9萬
• $1,000萬或以上

承蒙得到 網主的大力支持，提供2013年4 - 9月的所以交易數據，特此要感謝 網主的技術支援。詳情如圖5：

圖5

從圖5的成交數據，我可以知道在2013年4 - 9個月$600萬以上成交價格範圍的平均成交金額（$600萬 – $700萬、$700萬- $1,000萬、超過$1,000萬），然後該月的平均成交金額將根據金管局的最高的 LTV ratio，去計算這平均成交金額下金管局最高的按揭貸款。

舉個例子，2013年5月，$700萬 - $1,000萬這個範圍的平均成交金額為$845萬，根據金管局規定，$845萬物業按揭最多借6成但不好於$500萬，即是說，$845萬 x 60% = $507萬，所以這個平均成交金額只能借$500萬，2013年5月$700萬 - $1,000萬成交範圍的最高平均LTV % 為59.17% ($500萬/$845萬)。

如是者，我便可以知道在2013年4 - 9月期間，(1) $600萬至$700萬、(2) $700萬至$1,000萬、(3) 超過$1,000萬物業成交的最高平均 LTV ratio，再加上金管局已公佈整體的 loan-to-value ratio，我就可以「迫」出 $600萬以下物業成交的 loan-to-value ratio。

假設$600萬以上物業的成交全部以金管局按揭成數上限借到盡，那麼，2013年4 - 9月 $600萬以下的 LTV% 約為53.5% - 58.2%，6個月平均數約55.4%（圖6紫色線的位置），當中更包含了按保的個案。所有物業成交loan-to-value 水平之低，簡直歎為觀止，但$600萬或以下的平均成交金額只是$330 - $340萬，屬真正的上車盤水平。有一點更不要忘記，金管局2011年已實施正面信貸資料庫，以及大幅收緊不經壓測以 asset base的按揭成數至3 - 4成左右，理論上，一般買家首期的錢一定唔係來自「借上借」。至於這個LTV ratio 的計算，詳情如圖6。

圖6

但是，看完圖6後，心水清的讀者可能會問：「有咩理由$600萬以下細價樓上車客的 LTV ratio 會低過$600萬以上的買家。」這點是無錯，於是乎，我又假設$600萬以上的買家有能力繳付比金管局要求多10% 的首期，然後看看$600萬以下上車客的 LTV ratio，如圖7。

圖7

根據圖7，假設$600萬以上的買家有能力比金管局規定多付10%首期，$600萬以下的上車盤買家的 LTV %，仍然維持在62.6% - 70.8%左右，6個月之平均數約64.9%。無論根據圖6 - 7，在已包括按保的情況下，2013年4 - 9月600萬以下的買家普遍平均能拎出35% - 45%首期出來，都係果句，實力之強嘆為觀止，不要忘記今天還有正面信貸資料庫、加3厘壓測、一系列收緊按揭成數的措施。

這個分析已是無辦法中的辦法，去計算不同樓價水平下的 LTV ratio，但費事有機會俾學生「串」，我會列出上述圖6 - 7有以下限制：

＜a＞

平均每宗成交金額是根據2013年4 - 9月的成交，當時 CCL約118 - 120左右。但今天已是133 - 134，現況可能與當年有所不同。若有2014年的成交數據，上述 model 可 re-run一次。

＜b＞

金管局住宅按揭調查內的 loan-to-value ratio at inception包含了新買樓的按揭、加按及轉按。但各價格範圍的平均成交金額並沒有包括加按及轉按的個案。

＜c＞

$600萬以上的物業成交由於受到按揭 cap位$420萬及$500萬的限制，每宗真實個案的 LTV ratio 會因成交金額不同而改變。由於我是將某一價格範圍的成交平均化，並只用平均成交金額計算出某價格範圍內的平均 LTV ratio。因此，我的 LTV % 計算一定與真實個案統計會有輕微出入。

財仔的比重

星期二晚同亮劍兄及一眾友好係尖沙咀打邊爐，席間亮劍兄非常擔心上車客利用財仔上車班首期勉強去上車，擔心財仔過度借貸會拖垮一班上車客及樓市。小弟嘗試搵下一些關於財仔信貸質素、其債仔的拖欠比率等的資料，結果係一無所獲。但是，我嘗試從另一角度去看看財仔的情況。

基本上，財仔的資金主要是來自股東的資金、個別人士的資金、甚至銀行借貸。由於銀行資金來自其存款客戶及公眾，有絕對必要保障存戶利益，否則銀行體系會崩潰，經濟就會被重創。但是，根據金管局數字，與財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款) 的貸款佔認可機構的貸款和墊款總額的比重，由2008年12月的8.6%大幅大跌至2014年12月的5.4%（如圖8橙色線），理應財仔的影響範圍應已逐漸縮小，這已解釋低息環境下財仔仍能以超高息向外借貸，因為銀行資金供應渠道收窄，物以罕為貴，不要忘記2008年至今香港經濟規模已增長不少。

但財仔叧一資金來源是股東，若然監管機構把關得宜的話，財仔的資金就只會是股東自己本身，我估從監管機構的角度去看，由於股東資金不涉公眾存款及銀行體系安全，財仔股東要搏就俾你搏，反正股東自決、你死你事， 總之唔好影響銀行。但若然財仔冇銀行支持的話，財仔借貸規模可以做到幾大呢？是否可以做到 too big to fail 呢？倒值得大家想一想。

圖8

此外，曾有人提出某部份上車客為求上車，買家本人或以其家人名義借入 P loans 及碌卡去支付首期，勉強「班」夠首期上車。首先，以買家本人借 P Loans 「班」夠首期上車，這個安排是存在問題，因為有正面信貸資料庫的關係，我估該名買家應有9成9機會過不了壓力測試。至於用屋企人名義去借錢「班」夠首期上車，起碼「個人 - 其他用途」的貸款比重近幾年並沒有大升且穩步下跌中（圖8綠色線，這個 category 包括個人P Loans 及 credit cards），即使由2008年尾至今樓價已升左1倍多，有一點更不要忘記，2008年至今香港經濟規模已增長不少。即是說，上車客為求上車借入 P loans 及信用卡透支去俾首期的論點根本不能成立。

引用脫苦海“財務機構提供按揭的情況”一文 及其中一圖（圖9），財務機構所貸出的按揭只是區區數十億，對照於銀行體系的過萬億，是微不足道的。

圖9

總結

綜合而言，在金管局一連串限貸措施及信貸資料庫下，一般細價樓買家（不是專業的參與者）的首期一定來自「借上借」，$600萬以下住宅買家的 LTV ratio 大多在6 - 7成之間，再加上按揭保險下的新提取貸款只屬極少數，今天能力上車的細價樓買家一定唔係「弱雞」。

今日地產新聞摘要 20150204

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月4日

【明報】指，長實今年賣樓目標削25％，分析：近年買地少，賣樓開始惜售。長實（0001）主席李嘉誠上月宣布長和系合併重組大計後，首度公布售樓大計，今年擬推8個全新項目共涉逾4500伙，其中「清一色」提供兩房細單位的紅磡悅目將成頭炮，預計中、港兩地今年銷售目標可達300億元，但比去年兩地銷售總額400億元減少25%。

【信報】謂，樓價面前港人最窮，抑壓樓價事在人為。在自由市場，和所有商品一樣，物業價格的高低，反映了當地經濟盛衰、人民買樓意欲強弱及購買力高下。

【蘋果日報】說，黃建業：樓市升浪近尾聲。面對樓價不斷創新高，美聯（1200）主席黃建業認為，目前樓市存在恐慌性入市，買家搶細單位對樓市發展「唔健康」，當中「聰明資金」已撤離樓市，樓市升浪近尾聲。

【成報】稱，張炳良：認真研究居屋分租。運輸及房屋局長張炳良出席一個與青年對談的活動時，對於有大學畢業生要「唔飲唔食」14年，才能儲蓄到首期，他稱本港去年樓價總體上升約13%，倫敦及悉尼等大城市的樓價亦上升14%，證明問題非香港獨有。但他希望青年對將來抱有希望，又不鼓勵中學生在中學時代已思考買樓困境。

【東方日報】指，恒地底價2.4億，統一西洋菜北街舊樓。恒地（00012）持有約95.31%業權的九龍西洋菜北街456、456A、458及458A號舊樓昨進行強制拍賣，拍賣底價2.4億元，由手持一號牌的恒地代表，以一口價統一業權，並將連同毗鄰地盤一同發展。

【太陽報】報道，老手趁市旺過億換貨。投資物業市場交投氣氛唔錯，劉Sir見近排幾個業主都趁價好紛紛放售物業，就好似牛池灣嘉峰臺商場地下部分連一樓，近日就以約1.75億元賣咗，買家就係近排成功拆售匯八坊嘅紀惠集團副主席廖偉麟，唔知佢今次會唔會係買番嚟拆。

【新報】稱，迎來供應浪，一手續活躍。據上周運房局公布資料，本港去年一手私宅落成量達約1.57萬伙，按年大幅增加約7,400伙，升幅接近九成，乃2006年以來近8年新高，期內施工量亦增至全年約1.73萬伙，創2012年後最高。

【文匯報】指，港寫字樓全球最貴。萊坊推出2015年第一季《全球資本市場報告》，分析32個城市優質寫字樓的資本價格。報告顯示香港優質寫字樓的價格達每平米70,000美元，屬全球最高，為排行第二位新加坡（每平方米28,340美元）的2.5倍，相比倫敦寫字樓價格更達3倍多。

【星島日報】指，半山老牌校舍易手財團三億購入重建。屹立於中半山堅道四十年的香港聖瑪加利女書院，去年因租金問題而遷出舊址，校舍亦因而丟空至今約半年，新買家乃具投資住宅物業經驗的財團，有意把上址重建成住宅，意味該座近半世紀樓齡的歷史建築，日後將湮沒於時代的巨輪之中。

今日地產新聞摘要 20150203

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月3日

【星島日報】指，部署逆周期措施隨時再「加辣」。自去年起，本港樓市轉趨活躍，樓價指數在高位徘徊，金管局的逆周期措施隨時「加辣」。金管局總裁陳德霖昨日表示，目前樓市交投活躍，價格也有上升趨勢。

【東方日報】指，公屋不足，弱勢社群難上樓。本港貴為國際大都會，不過露宿者卻於市區隨處可見。香港城市大學應用社會科學副教授陳國康表示，港人成為露宿者成因，主要有三種，包括個人因素、家庭支援薄弱、租金高企及公營房屋不足。

【信報】謂，北角M28「劏場」拆售告吹。資深投資者羅家寶和陳秉志等去年購入北角華滙中心1樓和地庫，並重新包裝成韓流主題商場「M28」拆售，分間為268個迷你舖，惟遭到該廈的業主立案法團多番提醒買家可能會違反消防條例，法團新近貼出通告，指地庫買家已把地庫單位交還現有業主，意味有關交易已告吹。

【文匯報】指，張炳良：無意重推夾屋。運輸及房屋局局長張炳良昨在立法會一個委員會上表示，政府沒有打算重推夾屋計劃。在立法會一個委員會上，有議員關注政府會否考慮重推夾心階層置業計劃，令夾心階層能購買資助房屋。

【明報】指，趙式芝接棒﹕卓能要年輕化，今年推盤高峰，盼提升員工戰意。荃灣壹號九龍山頂苦待8年終獲批預售、加上頂層特色戶單位圖則被形容為貌似「米奇老鼠」，而令趙世曾旗下卓能集團（0131）近日曝光率激增；卓能執行副主席趙式芝接受專訪時指﹕「對接手家族地產生意並無感到壓力，更希望可以『翻新』卓能的形像，為家族品牌賦予年輕化和活力感覺。」

【太陽報】報道，新盤趕出貨春節有禮。好快就到農曆新年，新盤發展商配合節日為旗下新盤推出新春優惠，以及加推單位吸客。長實（00001）大埔嵐山推出「嵐山喜氣羊羊雙重驚喜」優惠，期間買入指定「1+親」組合主單位嘅買家，可獲得一部價值9.8萬嘅限量版「綿羊仔電單車」，或者攞住樓盤宣傳單張參觀現樓，都可獲得一個羊年福袋。

【成報】稱，1月樓花按揭登記創5年半新高。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，根據中原按揭經紀研究部及土地註冊處最新數據顯示，2015年1月份樓花按揭登記共985宗登記，較2014年12月的853宗增加15.5%，數字創下2009年7月後的5年半新高。

【蘋果日報】說，施永青放售觀塘商廈。中原地產創辦人施永青繼去年十月沽出尖沙嘴新港中心賺逾千萬元後，仍陸續減持物業，今勻透過旗下中原工商舖出售觀塘寫字樓。

【新報】稱，辣招限制供應令樓價上升。辣招令市場供應減少，炒家絕迹市場之餘，業主不再輕易放售單位，無論投資者或換樓客皆放慢步伐，買家也不敢輕言入市，傾向觀望。二手成交量大大萎縮，就抑壓市場氣氛而言，辣招可謂略見成效。

2014年住宅供應總結

 脫苦海

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/2014%E5%B9%B4%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%9B%E6%87%89%E7%B8%BD%E7%B5%90-021415368.html#more-id

運輸及房屋局在1月30日公佈截至2014年12月31日，私人住宅的施工及落成數量，詳情請看以下網頁：

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/index.htm

不過，有關紀錄只顯示到2004年，筆者一向都有追蹤這個數據，最早的資料追索到1997年，從而合併成此圖：

施工至落成大約有三至四年的時差，所以參考之前公佈的施工量，可以知道未來的落成量。雖然已有論者表示，以今年17,200個施工量，和15,700個落成量，不單只遠遠低於八九十年代時數萬個，只不過是2005年的水平左右，離供應充足還有一段距離。

不過，要留意，政府的十年建屋目標是每年48,000個，當中公私營比例是六比四，即是平均每年的私樓供應量是19,200個，現在的水平只欠10-15%。而政府由2010年開始每個月都推出地皮，至今已經出售了近百幅土地，正如之前文章所述，部份2010年賣出的土地如東涌的昇薈，也將於今年落成，可見未來三至四年，將會出現私樓供應的增長期。

計算2011年至2014年，四年間總共有60,300個單位施工，這些單位將於未來四年內陸續落成，表面上每年平均大約15,000個左右。但不要忘記，從2002年孫九招開始停建居屋，到去年開始出售新居屋，亦將於一兩年內陸續落成，所以2002年至2015年間的私人住宅已經是住宅供應的主體，但未來卻要同時考慮佔總供應四成的公營房屋，當中究竟有多少是出售資助房屋呢？

更何況，施政報告已表不，為「優化」房屋階梯，構思興建各種水平的出售資助房屋，未來可供購買的新樓，將比報告顯示的為多呢！

今日地產新聞摘要 20150202

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年2月2日

【明報】指，新盤相繼入伙，將屯車位行情看漲。除荃灣海濱花園車位做價，受同區新盤將入伙帶動而升溫外，類似情況亦見諸其他地區；隨著新地（0016）將軍澳天晉1、2期，及屯門瓏門1、2期相繼落成入伙，導致上述地區的車位價錢亦處於升軌。

【星島日報】指，加路連山道百億地皮釋放。市區用地近年買少見少，發展局局長陳茂波昨日表示，機電工程署位於銅鑼灣加老連山道舊總部於上月初正式「熄燈」，已完成歷史任務，會盡快更改其土地用途，釋出土地作最合適的發展，認為該幅用地日後會為該區帶來新景象。

【東方日報】指，新界上車價年飆4成。市民為免錯失上車機會，狂搶屋苑的細單位。過去一年主要大型屋苑樓價上升約15.2%，但不少新界屋苑入場費升幅竟高達30至40%，當中天水圍嘉湖山莊入場費一年癲升約100萬元，由去年初僅約250萬元，升至目前約350萬元。

【信報】謂，公屋流轉極低，居屋應大增白表比例。問責高官居豪宅，年邁母親住公屋，兩種迥異的居住模式併而觀之，表面上確然耐人尋味，更何況，故事中身為兒子的高官掌管的正正是房屋政策，令人遐想的幅度更闊。

【蘋果日報】說，天榮站項目料逾半財團甩底。臨近歲晚，本周內一連有三幅地皮截標，當中以第三度招標的港鐵（066）天水圍天榮站項目最受關注。綜合市場分析，港鐵是次硬性規定發展商固定分紅一成，兼要出價需要高於補地價及車站重置成本，條款上較之前兩次招標辣，但市場估計再流標機會不大。

【新報】稱，搶樓潮蔓延細碼村屋。私樓屢錄高價成交，高追情況蔓延至居屋公屋，部份有自置物業需要的準買家或會轉投村屋巿場，令個別區份巿價盤進一步消化，隨之而來，中小型單位勢成為新目標，同時，有投資者近月已入區炒起村屋，上車客覓村屋盤更難。

【文匯報】指，東環銷售旺場，2期加緊申預售。新地東環日前第5輪發售，單日沽清223伙，令累售逾1,370伙，佔項目單位總數約套現72億元。新地副董事總經理雷霆表示，有見市場需求大，東環第2期會加緊申請預售樓花同意書，項目提供930伙，分佈於兩個座數，與第1期同樣提供1房至3房間隔，估計售樓紙數月內可以批出，有機會年中推出發售。

【太陽報】報道，第一城破頂實呎撲萬五。樓市進入瘋狂狀態，樓價日日創新高，繼公屋、居屋迷你戶呎價輪流破頂後，私宅細戶亦不甘示弱，新界指標上車盤沙田第一城，實用呎價已直逼萬五大關，屋苑一個入場版標準兩房戶以實用呎價高達14,718元售出，創屋苑史上最高，較去年底創新高呎價沽出的連天台戶再高約2.2%。

【成報】稱，今月樓宇買賣料創半年新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止至1月27日，2015年1月份的樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫時錄得7,089宗，總值492.15億元。黃良昇指出，多個車位拆售項目於本月起陸續登記，預測全月登記宗數錄8,500宗，較2014年12月份的7,578宗上升12.2%。