文章日期：2014年3月26日
陸振球（明報地產版主管）
月初毗鄰科學園的大埔白石角臨海地流標後，上周五截標的對岸馬鞍山白石地皮，昨宣布由新鴻基地產（0016）以18.26億元低價奪得，每呎樓面地價僅約4241元，屬市場預期的下限，和年半前長實（0001）投得的鄰近彩沙街地皮（每呎樓面地價約5160元），每呎地價更低約18%。市場一直有一種說法，地皮價與樓價，就如期貨價與現貨價的關係，若地價走軟，反映發展商對樓市前景變得審慎。
筆者上周與長實負責建築事務的執行董事鍾慎強飯局，便談及繼天榮站項目兩度流標後，白石角豪宅地也以流標收場，令市場嘩然的事宜。鍾指出，天榮站和白石角地各有缺點，令發展商出價審慎，更重要的是現時建築費高企並繼續攀升，但樓價至少短期難看到上升空間，發展商買地起樓要賺錢極難，自然低價投地；他認為，若政府不改變對地價的評估，上述情况惡化，則買樓起樓的風險增加，流標情况將愈來愈普遍，甚至會影響政府房屋供應能否達標。
筆者覺得，今回馬鞍山地皮以低價成交，或反映政府已意識到若要土地供應暢順，再堅持以高價賣地，其實不切實際。若政府真的改變態度，未來或會有更多地皮以低價售出，進一步打擊附近二手市場的樓價。
鍾慎強當日表示，天榮站地皮有融洞風險，估計地皮之上只有一半至最多三分之二可興建樓宇，令發展風險大增，發展商自然不會以高價投地。至於白石角地，則有噪音問題，且樓宇佈局「剪裁」不容易，也令發展商出價審慎，但政府似乎並沒有因應市况調低可接受的地價水平，於是造成流標。
其實，長實已有接近一年半沒有成功在香港投得任何地皮，反映該集團取態審慎，鍾慎強以早前中資財團投得的啟德地皮為例，以每呎近6000元售出，在長實自己計算，實在難以賺得合理利潤，「地價每呎6000元，加上4000建築費，4至5年的利息及『燈油火蠟』要2500元，每呎已合共要1.25萬元，和現時同區樓價相若。那何來合理利潤？」
鍾慎強續道，樓價主要受地價、建築費、利息及發展成本等多個因素影響。現時，建築費不斷上升，已較5年前增加超過一倍，並有持續上升之趨勢；發展期延長，亦往往令利息等成本增加，這些均是發展商在進行項目評估時，必須計算之成本預算，「發展商計唔掂數，除非政府願意調低可接受的地價，否則流標便會愈來愈普遍！」
他指出，現時建築費中，建築工人的工資約佔一半，四大原因會令其續有上漲空間，「一是十大基建陸續上馬；二是政府增建公屋和居屋；三是加推的地皮相繼動工；四是如澳門等也搶走不少建築工人」。他認為，要紓緩這情况，便要考慮放寬政策，讓更多內地建築工人可到香港工作，「這不單是工資的問題，一些時候，就算有錢也請不到人，根本是人手短缺，且出現行業工人老化的問題」。他又說﹕「開頭，一或兩幅地皮流標，大家可能不在意，但若情况愈來愈普及，那最終便會影響了房屋的供應。」
「政府又想令樓價跌，令更多市民可置業，又不調低地價，如站在做生意的角度，那不算錯，但現實卻造成了矛盾，令到發展商難做，導致流標……一些內地發展商初來香港高價搶地，可能不了解香港的情况，在香港經營已久的發展商，卻會知道計唔掂數，不會冒進買地。」他說。
他又指出，建築成本不斷上升衍生的另一些問題是，建築承判商容易蝕錢，便可能拖數甚至欠薪，建築工人又以為建築商仍可以很賺錢，便容易出現衝突和糾紛。
其實，相繼有地皮流標，但包括投標的發展商，以至外界都不清楚整體發展商的出價，亦不知道政府可接受的底價，到下一次招標地皮時，雙方仍可能要「估估吓」，增加流標的機會，也令地皮招標的透明度，低於直接推地拍賣。
鍾慎強說，新加坡每次招標後，都會將所有發展商的標價公開，透明度極高，如香港政府也能將所有標價公開，他對此「表示歡迎」。
鍾又指出，發展成本高漲，除了建築材料價格和建築工人薪金不斷飈升，政府在審批項目時愈來愈嚴謹，拖慢了建築進度，也會增加了項目的利息成本和涉及的風險。他說﹕「以前取得地皮，可能3至4年已可完成建築，但現在隨時要5年至6年，利息多付了，時間長了，也令面對的風險增加，則投地時自然更審慎，出價也會受壓，令流標的機會增加。」
撰文：陸振球（明報地產版主管）
沒有留言:
張貼留言