施永青: 資本的地位正在下降 28/3/2014

施永青

中原集團創始人
兼董事

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香港證監不接受阿里巴巴的「合伙人」制度，令阿里巴巴轉向紐約上市。因為在納斯達克上市的I.T.股中，早有類似的公司以「合伙人」制度上市。

這類公司的特色，是知識含量重要過資金含量，以至營運者——掌握知識並懂得應用的人，有更多的討價還價能力。當他們掌握的那套營運模式證明有實效的時候，就不愁沒有資金願意投資。那他們就可以開出不同一般的對他們有利的條件，誰願意接受的才讓他做股東。你情我願，並沒有誰對誰錯的界線。

Google一上市就分AB股，兩名創辦人所持有的B股，就比一般投資者所持有的A股，在投票時多十倍的權重。之後，Google還發行完全沒有投票權的C股，一樣有小股東願意認購。對小股東來說，他們關心的是投資的回報——股價上升與派息豐厚。至於如何營運一間I.T.公司，他們大都不甚了了；所以，即使有投票權在手，他們也不知道如何運用。

其實，這種安排不只存在於I.T.公司；做飲食業的，也分開搞手與投資者。搞手懂營運，投資者有資金。懂營運的有些連一分錢也不用出，也可以獲贈「乾股」，既可以分享盈利，又可以在管理上有話語權。很多米芝蓮三星級的大廚，都有類似特權。由此可見，I.T.公司的合伙人要求有這類特權，並沒有甚麼不公義。柏拉圖認為︰對一樣的人予以一樣的待遇符合公義；對不一樣的人都予以一樣的待遇，反會變不公義。

至於沒有投票權的C股，也不是甚麼新東西，很多上市公司都有發行優先股，都只是有權收股息，沒有權投票的。只要發行人事前把條件說清楚，願者上釣吧了。

在工業革命初期，社會上積累的資金不多(農業與手工業生產力很低，沒法有很多積累)，而從事工業大生產卻必須先有資金去置備機器，購買原料，僱用工人；擁有資金才變成從事生產的先決條件。在這種情況下，資金擁有者才在社會上有這麼大的話語權。由這批人制定的公司法，至今仍在偏幫出錢的股東，而剝奪了參與實際營運的人的合理權益。參與實際工作的人，為公司創值起着關鍵的作用，他們作為公司不可或缺的持份者，難道不應有投票權與利潤分享權嗎？

由此可見，公司法中對出錢的股東的保障，並非甚麼神聖不可侵犯的天條。只是當年社會上資金缺乏，才讓有資金的人說了算。但現時社會的情況已大大不同；首次分配不公平的蝴蝶效應，已迭代(iterate)至資金難以投入實體經濟，加上各國胡亂QE，資金的實際地位已大不如前，I.T.公司在上市的時候，所提出的種種壓低資金的要求，乃現實世界的情況反映。同股平權只對大家都是出錢的人合理，對出力的人應另有一套計法。

社會上出力的人，一直都有這方面的呼聲，他們認為，不但合伙人應有權，其他持份者也應有權，最多只是權重不一樣罷了。香港的意見領袖為何聽不到他們的呼聲？

(轉載自2014年3月28日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20140329

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2014年3月29日

【明報】指，新移民稱不知辣招，買公屋憂玻產。為打擊內地人炒樓，立法會通過「雙辣招」，非永久居民買樓須繳付15%買家印花稅，民建聯和民主黨最近均收到個案，指一些非永久居民去年購入「租者有其屋」公屋時，房署和律師均沒提醒要交買家印花稅。

【蘋果日報】說，港鐵要達標，地價需回落。地價大倒退。將軍澳日出康城四期補價不足每呎2,100元外，更比月前南豐以12年以來低價投得的屯門地更低，反映了地價回落的不只政府地，即使擁有港鐵上蓋物業優勢的地皮也跌價。

【文匯報】指，會德豐百億賣樓額達標。本地樓市持續受到政府政策干擾，地皮流標情況接連發生，首次以會德豐(0020)主席身份主持業績會的吳宗權指，雖然本港樓市受「雙辣招」影響，但對樓市中長期前景仍然審慎樂觀，不過「樓價升跌，好難估」。他又指，近日成交的地皮屬市價，公司購地需視乎銷售情況，認為合理價才會入標。

【東方日報】指，代理行難做，美聯蝕兩億。受政府接二連三推出壓抑樓市影響，拖累地產代理行業陷入寒冬。美聯集團（01200）公布一三年全年營業額為33.4億元，收益按年下跌約14.5%，並虧蝕1.98億元。反觀競爭對手中原集團，一三年營業額按年增近20%至134億元，純利約8億元，其中旗艦品牌中原地產佔約2億元，但同系利嘉閣則蝕約500萬元。

【新報】稱，大埔區掀減價風，洋房睇跌一成。自白石角地皮流標後，大埔區樓價先告失守，區內掀起減價風。尤其洋房業主更主動減價，額外提供5%至8%的議價幅度，由於叫價調低，令大埔區洋房3月份的睇樓量較上月急升三成，不過區內代理表示，未來大埔洋房樓價有望下調達一成。

【星島日報】指，將軍澳日出康城四期突招標。政府推地決心不變，發展局局長陳茂波上月底炮轟港鐵地皮連年「零供應」，旋即獲得迴響，港鐵將軍澳日出康城第四期項目，於本周三才截收意向，迅即在四十八小時內，突於昨日落實招標，審批程序之快甚為罕見

【太陽報】報道，息魔衝擊二手更淡。在加息陰霾下，市場憧憬樓價再下調，買家入市態度愈見觀望，使二手交投仍然淡靜。業主們若心急套現，唯一方法是擴大議價空間。未來無論一手或二手市場，將由用家主導，預期二手交投短期內將再度放緩。辣招通過後，堅持「不二價」的業主都要面對現實，願意擴大議價空間，「劈價求售」的個案顯著增加，吸引積累多月的購買力重投市場，令成交量開始反彈。

【信報】謂，天水圍兩招標地有溶洞風險。除港鐵（066）提速推地外，政府也不受低價批地影響，繼續其推地計劃，4幅住宅用地周五起招標，其中位於天水圍的兩幅大型限量地，賣地章程顯示，兩用地有溶洞風險，而其中第112區用地，須設公眾停車場，提供144個車位。

【成報】稱，CCL最新報118.42點，連升二周。中原城市領先指數CCL最新報118.42點，按周上升0.14%。中原城市大型屋苑領先指數CCLMass報117.73點，按周上升0.11%。二大指數同創11周新高，並連升二周，CCL累升1.06%，CCLMass累升1.23%。

今日地產新聞摘要 20140329

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2014年3月28日

【明報】指，銷監局囑新盤買家，留意固定窗。一手住宅銷售監管局（銷監局）表示，留意到部分已開售或即將推出的一手新盤，有單位裝設有固定窗戶，以減低外邊噪音對單位影響。

【蘋果日報】說，投資者踩舖市，憂今年跌價10%。近日市場雖傳出多宗商舖交易，商場拆售反應又不俗，但有投資者及發展商看淡舖價及租金走勢，認為售價或跌約5%至10%，二線舖租金則跌逾10%。

【成報】稱，本財年最後4幅官地今招標。早前地政總署公布4幅分別位於大埔、啟德及天水圍的住宅用地，將於今天起公開招標，當中3幅設限量條款，包括啟德地及2幅天水圍地皮，合共可提供3,100個單位。

【東方日報】指，地皮有價惹爭議，巧婦無米嘆奈何。港府為了增加房屋供應，絞盡腦汁，出盡法寶，將部分「政府、機構或社區」地皮改為住宅用地就是其中一個方法，可惜人算不如天算，面對社會重重阻力，加上政府部門互不協調，覓地建屋的如意算盤往往打不響。

【新報】稱，辣招令二手放盤量萎縮。當樓市辣招推出的時候，我代表香港專業地產顧問商會出席立法會發表意見，我們是支持政府有關措施；同時，也提出過預警，就是辣招因為增加了再投資的風險和成本，會大量減少了市場的放盤量。

【太陽報】報道，鬍鬚余低20%撈無契居屋。細價住宅及農地不乏買家承接，消息稱，昨承法院令透過私人拍賣行推拍的將軍澳居屋景明苑無契盤，獲忍手約九個月的另類資深投資者鬍鬚余購得，成交價231萬元，實用呎價約5,761元，較同類有契盤低近兩成。

【星島日報】指，新盤谷客同步接力登場。群盤加大推售力度，其中元朗爾巒昨銷售三十九伙標準戶，至傍晚沽約三十六伙，今將緊接開售二十七伙特色戶，魚涌豪盤MOUNTPARKERRESIDENCES，同於今日推售新一批二十八伙，於昨晚截收十七票；至於市區新盤丰，昨再延續收票旺勢。

【信報】謂，羅素街舖意向呎租4286元，問鼎舖王。銅鑼灣舖位有價有市，資深投資者黎永滔持有的羅素街約700方呎的地舖，計劃以300萬元出租，如成功租出，呎價約4286元，料創舖位呎租新高。黎永滔表示，將減慢入貨，利率若調高2厘，舖位價格或跌一至兩成。

【文匯報】指，慎選中介公司免招損失。美國聯儲局新任主席珍妮特．耶倫（JanetYellen）在3月份的議息會議不慎漏口風，暗示最快明年上半年加息，隨即引起市場一陣恐慌，更紛紛以「息魔降臨」或「息魔突襲」來形容後市去向。正如筆者上文所言，美國加息勢在必行，只要加息周期重臨前做好壓力測試以及風險評估，選擇適合自己的按揭計劃，加息並不可怕，無須過於擔憂。

今日地產新聞摘要 20140327

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2014年3月27日

【明報】指，亞太研究所經濟政策主任羅祥國﹕港樓貴屬必然限按礙上車。高樓價惹來社會不少怨氣，年輕人更經常埋怨上車困難。香港亞太研究所經濟研究中心經濟政策研究計劃主任羅祥國認為，香港作為國際大城市、大都會，租金高和樓價高乃是難以避免的，政府為打壓樓價而收緊按揭，反而令一般市民更難上車買樓，政府若想幫助低下階層改善居住問題，應集中提供多一些公屋或居屋，打殘樓價反會造成不良影響。

【成報】稱，加息幅度或超預期，金管局：切莫過度舉債。本港樓市目前受多重因素衝擊，除去私人住宅及土地市場上的負面消息之外，美聯儲提前退市的陰霾亦將觸動物業市場的敏感點。金管局在日前發表半年報告指出，利率上升時間及幅度料比市場預期的更加悲觀，以按揭息率上升300點子為例，屆時收入槓桿比率將會飆升至83%，若物業按揭期限為20年，則還款負擔將增逾3成。

【文匯報】指，呂志和：樓市難再急增長，料美循序漸進加息，買地不訂目標。市場憂慮美國提早加息言論不絕於耳，嘉華國際主席呂志和認為，市場無需對此過分恐慌，亦不宜太樂觀，相信美國會循序漸進加息，坦言未來本港樓市急增長機會不大，並預期樓價調整會持續一段較長時間，更表明今年公司在香港賣樓數量不多。不過，呂志和強調，若市民有住屋需要，現在則是時候買樓。

【星島日報】指，代理違規懲處投訴個案減。地產代理監管局於今年初實施紀律處分新計畫，以簡化及加速處理簡單而常見的違規個案，局方表示，新計畫實施情況理想，至今共有二十宗相關違規個案，當事人全數選擇以新計畫處理，而今年首季接獲投訴及已處分個案，按年分別減少約三成及六成。

【東方日報】指，日出康城第四期接17意向。今年已先後有鐵路項目及政府地連環流標，不過昨截收意向書的港鐵（00066）將軍澳日出康城第四期物業發展仍有不俗反應，共吸引17家財團遞交意向書，包括日出康城「大地主」長實（00001）、新地（00016）等大型發展商，而內地財團萬科置業（香港）亦再度出擊申請鐵路上蓋「入場券」。業界認為，項目要避免流標，需放寬招標條款，市場料項目估值最高約32.9億元。

【新報】稱，二手價遭殃，美加息明確。近期困擾環球股樓市場之因素可謂「一波未平，一波又起」，先有內地人行接連「抽水」，令內地股市及人民幣匯價急挫等利淡因素；而早前美國聯儲局主席耶倫亦表明，將進一步縮減買債100億美元，至550億美元；另又明言將於今年秋季開始停止買債，而且或於明年春季開始加息。筆者預期，在加息及停止買債步伐更趨明朗化下，料定必對未來樓市起一定阻嚇作用。

【太陽報】報道，150億工商盤排隊賣。由於市場已逐漸消化雙倍印花稅「辣招」，唔少發展商已準備短期開售旗下商用物業，計吓數包括有4個寫字樓新盤及1個工廈新盤，同埋2個零售物業，都會喺今年上半年賣，呢批物業市值加埋超過151億元。其中新地（00016）同王氏國際（00099）等合作發展嘅觀塘海濱道181號商廈項目，有消息話短期會推出部分樓面，意向呎價由約1.2萬至約1.5萬元。

【蘋果日報】說，同區兩地擬大增樓面。下年度兩幅馬鞍山區地皮招標，勢將以馬鞍山白石地皮每呎樓面地價約4,200元作為指標。政府計劃大增兩幅地皮的密度，增加逾百伙，令兩地合共提供逾700伙。測量師抱持審慎態度，估計每呎樓面地價由3,500元至4,500元。

【信報】謂，昇御門加推29伙，周日先到先得。深水埗丰滙收票節節上升，市場消息指出，截至昨日累收約4440票，以周六發售的216伙計，超額19.6倍；紅磡昇御門昨日亦加推29伙於本周日先到先得發售，價單平均呎價2.05萬元，折扣後入場費約1669萬元。

政府不再堅持高價賣地

文章日期：2014年3月26日

陸振球（明報地產版主管）

月初毗鄰科學園的大埔白石角臨海地流標後，上周五截標的對岸馬鞍山白石地皮，昨宣布由新鴻基地產（0016）以18.26億元低價奪得，每呎樓面地價僅約4241元，屬市場預期的下限，和年半前長實（0001）投得的鄰近彩沙街地皮（每呎樓面地價約5160元），每呎地價更低約18%。市場一直有一種說法，地皮價與樓價，就如期貨價與現貨價的關係，若地價走軟，反映發展商對樓市前景變得審慎。

筆者上周與長實負責建築事務的執行董事鍾慎強飯局，便談及繼天榮站項目兩度流標後，白石角豪宅地也以流標收場，令市場嘩然的事宜。鍾指出，天榮站和白石角地各有缺點，令發展商出價審慎，更重要的是現時建築費高企並繼續攀升，但樓價至少短期難看到上升空間，發展商買地起樓要賺錢極難，自然低價投地；他認為，若政府不改變對地價的評估，上述情况惡化，則買樓起樓的風險增加，流標情况將愈來愈普遍，甚至會影響政府房屋供應能否達標。

筆者覺得，今回馬鞍山地皮以低價成交，或反映政府已意識到若要土地供應暢順，再堅持以高價賣地，其實不切實際。若政府真的改變態度，未來或會有更多地皮以低價售出，進一步打擊附近二手市場的樓價。

鍾慎強當日表示，天榮站地皮有融洞風險，估計地皮之上只有一半至最多三分之二可興建樓宇，令發展風險大增，發展商自然不會以高價投地。至於白石角地，則有噪音問題，且樓宇佈局「剪裁」不容易，也令發展商出價審慎，但政府似乎並沒有因應市况調低可接受的地價水平，於是造成流標。

其實，長實已有接近一年半沒有成功在香港投得任何地皮，反映該集團取態審慎，鍾慎強以早前中資財團投得的啟德地皮為例，以每呎近6000元售出，在長實自己計算，實在難以賺得合理利潤，「地價每呎6000元，加上4000建築費，4至5年的利息及『燈油火蠟』要2500元，每呎已合共要1.25萬元，和現時同區樓價相若。那何來合理利潤？」

鍾慎強續道，樓價主要受地價、建築費、利息及發展成本等多個因素影響。現時，建築費不斷上升，已較5年前增加超過一倍，並有持續上升之趨勢；發展期延長，亦往往令利息等成本增加，這些均是發展商在進行項目評估時，必須計算之成本預算，「發展商計唔掂數，除非政府願意調低可接受的地價，否則流標便會愈來愈普遍！」

他指出，現時建築費中，建築工人的工資約佔一半，四大原因會令其續有上漲空間，「一是十大基建陸續上馬；二是政府增建公屋和居屋；三是加推的地皮相繼動工；四是如澳門等也搶走不少建築工人」。他認為，要紓緩這情况，便要考慮放寬政策，讓更多內地建築工人可到香港工作，「這不單是工資的問題，一些時候，就算有錢也請不到人，根本是人手短缺，且出現行業工人老化的問題」。他又說﹕「開頭，一或兩幅地皮流標，大家可能不在意，但若情况愈來愈普及，那最終便會影響了房屋的供應。」

「政府又想令樓價跌，令更多市民可置業，又不調低地價，如站在做生意的角度，那不算錯，但現實卻造成了矛盾，令到發展商難做，導致流標……一些內地發展商初來香港高價搶地，可能不了解香港的情况，在香港經營已久的發展商，卻會知道計唔掂數，不會冒進買地。」他說。

他又指出，建築成本不斷上升衍生的另一些問題是，建築承判商容易蝕錢，便可能拖數甚至欠薪，建築工人又以為建築商仍可以很賺錢，便容易出現衝突和糾紛。

其實，相繼有地皮流標，但包括投標的發展商，以至外界都不清楚整體發展商的出價，亦不知道政府可接受的底價，到下一次招標地皮時，雙方仍可能要「估估吓」，增加流標的機會，也令地皮招標的透明度，低於直接推地拍賣。

鍾慎強說，新加坡每次招標後，都會將所有發展商的標價公開，透明度極高，如香港政府也能將所有標價公開，他對此「表示歡迎」。

鍾又指出，發展成本高漲，除了建築材料價格和建築工人薪金不斷飈升，政府在審批項目時愈來愈嚴謹，拖慢了建築進度，也會增加了項目的利息成本和涉及的風險。他說﹕「以前取得地皮，可能3至4年已可完成建築，但現在隨時要5年至6年，利息多付了，時間長了，也令面對的風險增加，則投地時自然更審慎，出價也會受壓，令流標的機會增加。」

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140326

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2014年3月26日

【明報】指，百利保奪深水埗順寧道項目。近6年來接獲最少標書的市建局項目，位於深水埗順寧道蚊型地，昨日公布招標結果，最終由百利保（0617）伙拍富豪酒店（0078）擊敗其餘3間發展商，包括信置（0083）、嘉華國際（0173）及麗展（0488）等奪標。市場估計，項目地價約3.75億至4.5億元，落成後呎價約1萬至1.1萬元。

【蘋果日報】說，政府降價助建屋量達標。大埔白石角及馬鞍山白石的海景住宅地，相隔兩周，身價卻截然不同，相信是政府在逼於無奈下的決定，如果不肯自貶土地身價，未來要達致兩萬建屋量之路，將會荊棘滿途。

【東方日報】指，逸瓏灣力爭來季出擊。發展商積極部署次季開盤大計，信置（00083）等大埔白石角科進路低密度新盤，昨命名為逸瓏灣I&II，合共提供1,091伙。項目整體佔逾80%為三、四房大宅，亦有一、兩房戶，少量為一房複式戶，同時提供大量連花園、平台或天池屋等特色戶，項目正待批預售文件，樓書現時正準備中，目標第二季開售。

【新報】稱，中細碼樓比率料穩步上揚。早前美國聯儲局新任主席耶倫明確表示或將在今年秋季結束買債，意味美國退市步伐加快，最快或於明年春季加息，息口走勢轉趨明朗化。現時市場或需要時間消化消息，但長遠而言卻一掃前景未明陰霾，有助業主及準買家早日為其沽樓及置業計劃作出預算。

【星島日報】指，雅居樂副主席長子2100萬搶坪洲地。位於坪洲規模較小的「蚊形」洋房項目，由雅居樂副主席陳卓賢長子以私人名義投得，中標價二千一百萬元，合乎市場預期內，屬於該家族近兩年來，再次購入新界區洋房地皮。

【太陽報】報道，白居II棄權飆39倍。樓價繼續跌緊，白居二都轉買私樓，所以愈嚟愈多合資格嘅白居二放棄揀樓。根據房屋署資料，第二批白居二中，已經有120個無申請購買資格證明書，放棄人數比首批激增三十九倍。另私樓愈劈愈低，同居屋愈嚟愈貼，有白居二嫌居屋太貴，轉為以294萬元買入黃大仙私樓豪苑減價盤。

【信報】謂，新地18.3億下限價奪白石地，樓面地價較年半前同區跌18%。白石角流標事件後，上周截標的馬鞍山白石及離島坪洲地昨日揭盅，兩地雖然成功批出，其中新地（016）以18.26億元奪得馬鞍山白石地，每方呎樓面地價4241元，則以市場下限價成交【表】，若與年半前同區一幅地皮比較，地價急挫18%，明顯受到流標事件及近期加息消息影響，發展商預期投資額約50億元。

【成報】稱，觀塘一籃子地廠放售，意向價6億。受惠於觀塘市中心重建及環保連接系統項目，觀塘核心地段如成業街、巧明街一帶面貌將更趨商業化，物業呎價可望持續上揚。由資深投資者羅珠雄手持的觀塘成業街16號怡生工業中心A至F號地廠新近放售，意向價共約6億元。

【文匯報】指，赤柱地王啟規劃程序。政府新財年賣地表中最貴的兩幅赤柱豪宅地皮正式展開規劃程序。兩地位置毗鄰富豪海灣，現時位處「綠化地帶」，建議改劃「住宅(丙類)1」，地積比率0.9倍，提供約222伙。其中位置臨海，規模較大的一幅，可建約24.61萬方呎，提供約183伙，市場估計每呎樓面地價高達2.5萬元，市值約61.52億元，為新年度的「地王」。

今日地產新聞摘要 20140325

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2014年3月25日

【明報】指，長實環宇海灣料獲批預售。去年長實（0001）因多個樓盤未獲當局批發預售樓花同意，令集團在港銷售額大減。市場昨晚有消息指出，長實與南豐合作、樓花期約1年的荃灣環宇海灣，已經獲批預售。

【蘋果日報】說，新地恒地元朗籌建洋房。最近減價賣元朗爾巒，銷情不錯的新地（016），又計劃與恒地（012）合作，於同區錦綉花園旁籌建逾100幢兩層高的獨立屋，若一切順利，估計可於2020年前完成。

【成報】稱，陳茂波:有信心10年內提供47萬單位。近月本港樓市可謂流年不利，官地流拍陰影尚未消化，美聯儲提前加息陰霾籠罩，有財金官員昨日即出口術，擔心提前加息或對樓市造成影響。發展局局長陳茂波昨日在上海出席活動時表示，目前難以預測樓價走勢，但當局會繼續增加土地供應，有信心於未來10年內再增47萬個單位。

【文匯報】指，公屋入息限額增8.4%下月起生效。房委會資助房屋小組委員會昨日通過，分別提高公屋輪候冊入息及資產限額8.4%和4.4%，於4月1日起生效。以4人家庭為例，每月入息限額將由2萬2,140元，增至2萬3,910元，資產限額則由43萬6,000元，增至45萬5,000元。

【東方日報】指，街市式微難逆轉，地盡其利建房屋。香港的問題往往就是這麼矛盾，一方面港府頻呼地從何來，一方面大量珍貴土地資源因管理不善而浪費，食環署轄下的街市長年虧損就是典型。事實上，由於港府官僚作風嚴重，港人生活方式改變，街市式微幾乎不可逆轉，當局與其做騷救亡，不如地盡其利，將空置率高的街市改建房屋。

【新報】稱，地產代理業生態有變。過去兩年，樓市經歷低潮，整體市場氣氛被陰霾所籠罩，以促成物業買賣佣金為生的地產代理自然受到嚴重的衝擊。代理心態隨市況改變，代理行為了挽留人才各出奇謀，導致業界的生態在此期間也出現轉變。

【星島日報】指，大澳平售居屋64萬起。大嶼山大澳交通不便，卻提供低價居屋選擇。房委會通過於年中推售八十五伙由公屋改建的大澳居屋，售價六十四萬至九十萬元，全部是大澳天利苑單位，面積為四百八十方呎左右，最快八月入伙。

【太陽報】報道，公司客買樓陷新低。政府於前年年底實施買家印花稅（BSD），以公司名義購買住宅樓一律要畀樓價15%嘅BSD稅款，嚇窒咗公司買家入市意欲。劉Sir知道，向來比較多公司買家嘅新盤市場，去年全年公司買家比例只係佔成交僅約2.4%，而整體市場亦只係佔咗3.7%，兩者都係有紀錄以來最少。

【信報】謂，美或提前加息，港暫無意「減辣」。新任美國聯儲局主席耶倫（JanetYellen）甫上任便暗示可能提前至明年春季加息，消息立即拖累港股上周四急挫接近400點，本地個別二手樓放盤業主立即減價。財經事務及庫務局局長陳家強一向認為，聯儲局愈早結束買債愈好，讓市場回復正常的狀態，耶倫的言論未有令他感到驚訝，重申特區政府暫無意「減辣」。

置業信箱──買不買盡，借要借盡

 

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 20時前

樓價很樂觀，有時又看得比較慎重。最近他說建築成本升了一倍，樓價很難跌，但是又說要有五成首期先好買樓。而家啲樓下下都四百萬起錶，都只係一房單位，咁大拿拿二百萬首期，邊度搵？

答：筆者都有觀察各大發展商的言論，但不會視之為金科玉律，只會留意其順帶提供的資料。建築費五年大升一倍，應該是離事實不遠，但是否足以推論到樓價難以下跌呢？

大家有興趣可以翻查1998-2003年的發展商年報，當時發展商都要因應市況將旗下地盤減值，例如將軍澳維景灣畔，兩大發展商要為項目減值總超過100億元之鉅，誰說發展商不會做蝕本生意？

回說五成按揭論，也可以有不同的解讀，主流的觀點是：要儲夠樓價五成的銀碼，才好去買樓，其潛台詞是借得少，就沒有那麼容易變負資產，就沒有那麼容易被銀行要求提早還款（俗稱call loan）。

負資產是經常被誤解的一種說法，比如新車一落地減值三成是約定俗成，但筆者在「香港汽車貸款巿場佔有率最大的貸款機構」的網站找到這個語句：

「高貸款額：貸款額可高達100%車價，並包括汽車首年牌費及保險費，助您輕鬆出車」

換句話說，新車一落地，就已經變成負資產，那麼財務機構會否因此而「拖車」呢？

銀行不會單單因為物業變為負資產而要求提早還款，而是會在三個月沒有收到供款的情況下，發信通知業主再不供樓或商討，將會採進一步的法律行動。

所以，筆者的解讀為：「不要購買銀碼超過手頭現金一倍的物業。」比如，有人持有150萬作為首期，那麼在現市況中，購買300萬的物業（五成按揭），會比購買500萬的物業 （七成按揭）安全。

事實上，首富最新推出的樓盤，一樣有提供八成二按的選項，那麼首富又是否言行不一呢？筆者認為，持有150萬現金，去買400萬的物業，然後去借足八成（320萬），手持70萬現金在手，更加是有攻有守，就算是短期失業，也以有一年多的供款在手。

總好過買300萬物業，然後只借五成，一點現金都不留在手中，雖然社會上主流思維，是盡量借少，盡快還錢，反而認為是「穩陣」。

愚見認為：銀行最關心的，並不是業主借幾多，幾時清還，而是借款人按時還款，為甚麼還要「整蠱」自己呢？

仲達: 百萬富翁

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達
2014年3月24日

上周，花旗香港委託香港大學進行的百萬富翁調查，顯示本港擁有流動資產100萬元或以上者，簡稱百萬富翁，按比例推算，達73.2萬人，換言之，在本港約700萬人口中，十個中便有一個是百萬富翁(雖然，這個調查只反映港大於去年11月中至今年1月中，訪問的4,046位，年齡介乎21至79歲人士。抽樣方法有否偏差，代表性有多高，頗成疑問，至少，城中多位八十多歲的超級富豪，未能在此囊括)。不過，一百萬身家，在今天的香港，絕對不能稱為富翁，頂多算作小康而已------擁有一百萬以上便可稱為富翁，可能要時光倒流幾十年，當一所住宅只是數萬元，整棟大廈也只是數十萬元的年代，才有點意義。

是次調查，除了會被憤青及反對派演繹為貧富懸殊的證據，要求政府推出更多扶貧措施、要求全民退休保障外......還有好些值得留意的地方，首先，為何這個調查對百萬富翁的定義，只包括流動資產？眾所周知，在寸金尺土的香港，通往百萬富翁(總資產)的有效途徑，甚至對大部份人來說的唯一途徑，是買樓、或持有各類物業。為了凸顯這個定義的漏洞，或者可以舉一個例子：一個每逢有足夠首期便會買樓的人，縱使其總資產多高、但流動資產只要不足一百萬，便會在此調查中被定義為「非百萬富翁」，真是多麼矛盾、失真的定義！

其次，擁有資產的穩定性，對於資產持有者能否長期保持資產總值，十分關鍵。像股票、債券等流動資產，好處是流通量高、交易成本低、套現能力高，不用付出太大的代價便能套現。筆者想起某些證券大戶的專訪，回答記者提問為何大部份身家不是物業時，帶點傲氣地答道：「無論幾多股票，我撳幾個掣就可以全部套現，交易成本極低，邊似得啲樓，買賣要有排搵對手，搵到又要比咁貴印花稅、經紀佣、呢樣個樣雜費，就算平時啲雜費都好重皮啦......套現能力高有乜好處？如果環境唔對路，走佬都快好多啦，都唔使講真係打仗嗰時，搵鬼買你啲樓。加上而家政府用乜D物D同收緊按揭都要打遏樓市，無運行架啦，你買埋我份。」

筆者不能否認，以上觀點，有不少是難以反駁的事實，尤其是套現能力的高低，流動資產當然較高。然而，正是套現能力太高，即使經濟環境未出現大變，只是某些央行官員交代了數句，也可使部份版塊出現洗倉潮，正如近日提早加息論甚囂塵上，股市的跌幅就遠超樓市；另外，股市的吊詭之處，在於股價往往不能反映公司實際賺錢金額，筆者仍然清楚記得曾淵滄教授早前於某財經講座演講時道：「中移動比高位低左好多，而家好平，P/E唔夠十倍，係咪佢賺錢少過150蚊個時？唔係，實際上佢每年賺錢係多過個時，但係個時啲人覺得佢係高增長股，P/E高好多都合理，而家無高增長概念，就平一平都唔買」。同樣的情況，多不勝數，好似大笨象、8號仔......將身家押注如此高波動性的資產，一不留神，資產便大幅蒸發，屬不明智之舉，證明流動資產的穩健程度，注定使之成為比物業差的身家存放選擇。

何況，同樣的一班股評人、券商，數年前已開始唱淡樓市，預測樓市數年後會大跌一半，豈料到極辣的雙倍印花稅DSD已實施超過一年的今天，中原城市領先指數才跌了那麼幾點，一成都不足，連最悲觀的淡友也改口今年最多跌一成半，不過，為保面子，他們說樓市會連續跌數年，最終才跌一半。

長期持有流動資產而致富者，萬中無一；反而持有物業，有升有息(租)，最終變成巨富者，比比皆是。這個甚具誤導性的百萬富翁調查，是否應該作出調整？

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年3月24日

【明報】指，規劃署建議海濱道地，增33％樓面。政府除急切增加住宅地密度外，亦積極研究增加商業地皮供應。近日規劃署提出，將去年已納入賣地計劃的觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界地皮，即前九龍灣工廠大廈地盤當中，原本位於兩幢工廠大廈之間，一幅長形原為道路的地皮，改劃為「其他指定用途」註明商貿，預計令整個地盤可建樓面增加約33%，至約105.27萬方呎。

【信報】謂，升息周期提早而來，本港樓市加速調整。美國聯邦儲備局主席耶倫上周「預告」明年春季可能開始加息，在利率上升陰霾突然籠罩下，本港多個屋苑出現「劈價走貨」個案；亦有投資機構發表物業報告，估計香港住宅樓價將加速調整。

【東方日報】指，爾巒重推12洋房呎價挑戰元朗新高。新盤熱銷刺激發展商定價信心回升，新地（00016）旗下累售近580伙的元朗爾巒，最新加推價單包括首度重推12座洋房，個別大屋即使扣除最高優惠後，折實呎價仍達20,805元，挑戰區內洋房新高。

【新報】稱，租樓難敵通脹加租命運。近期有一些新盤入伙，造成部份地區的住宅租金有所輕微回落，一些租客便覺得應把握這個機會，平租住屋，但事實上，由於各種因素的關係，同一屋苑的樓盤，租金價格波幅可以相差一至兩成。樓層高低、景觀、座向、有無家具和裝修得好不好，對於租金價值有很大的影響，相差一至兩成者多的是，實屬等閒！

【星島日報】指，港鐵早有意交回天榮站。港鐵天榮站上蓋項目兩度招標，均告流標收場。發展局局長陳茂波早前罕有公開發炮，批評港鐵推地不力，要求港鐵努力配合政府增加房屋供應。據悉，早在陳茂波開火之前，港鐵已通過與政府商談交回天榮站項目，港鐵並在董事局會議上提及有關事情，董事之一的運輸及房屋局局長張炳良更有作回應。

【太陽報】報道，觀塘地廠租貴9成。近幾年東九龍有唔少新建商廈落成，成功帶旺附近街道嘅地廠，就連二線街都開始受到大型商戶垂青，好似遠離港鐵站嘅觀塘偉業街一帶地廠，聽講近排吸引銀行連鎖店及食肆透過代理問緊放租詳情，依家條街有約莫3個地廠交吉放租，部分業主意向租金較前租金都加咗近九成。

【蘋果日報】說，丰滙三日累收3,000票。長實（001）與市建局合作的長沙灣新盤丰滙，平價效應橫掃一手市場。雖然該盤仍未公佈銷售安排，但收票量卻相當驚人，有指首三天已錄近3,000個登記，以首張價單共108伙計，超額逾26倍，凍資約4.5億元（每張本票15萬元）。

【成報】稱，今月二手登記料僅2500宗。根據土地註冊處數據所得，今月首20天全港暫錄約1,577宗二手住宅買賣登記（數字主要反映2月中旬至月底的二手住宅市場實際狀況），較2月同期的1,591宗減少1%；同時，成交總值僅約81.11億元，則較2月同期的85.36億元減少5%。

【文匯報】指，美國代理：美樓投資客，中國佔兩成。有不少報道指，受到內地樓市調控及香港辣招影響，越來越多內地及香港投資者積極轉戰海外，進軍亞太（日本、韓國及台灣），甚至歐美及澳洲市場。美國房地產服務營運公司Blackfish董事RobertPearce日前在接受本報訪問時表示，美國樓市近年的確多了外來投資者，以亞洲投資者為主，公司客戶有70%是來自亞太，當中又有30%是來自中國內地（佔整體外來投資者約二成）。

湯文亮: 香港樓市不升不跌之謎（上）

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月3月22日

在這幾年間，每年預測香港樓市會下跌的專家不但有本地、國內，甚至連外國的也有，他們一般所提及令香港樓市大跌的因素不外乎美國退市、加息，香港失業率飆升，土地供應增加，在必要時辣招加辣，國內大款班資回朝，不過，樓市沒有如他們預料大跌，但是專家們認為他們的預測並不是不準確，只是預測的因素還未出現，假以時日，當上述因素出現，香港的樓市一定會大跌，原來專家亦心領神會物業投資者投資口訣，「等忍狠」之「等」，不過，他們在等的時候，亦有不少利好因素出現，做成樓市好淡爭持，不升不跌，但並沒有專家提及，實在令人失望。

或者會有人很奇怪，既然專家的分析準確，所列出令樓市下跌的因素又正確無誤，出現亦只不過是時間問題，況且，樓價現在已經沒有上升空間，點解小業主及投資者不將樓宇出售，等樓市大跌後回購，其實，不能說沒有，而且數量亦不少，他們現在自怨自艾，心想點解要信那些對樓市認識不深的專家。其實，那些專家對樓市下跌早已先入為主，他們會說什麼原因會令樓市下跌，而不會說樓市上升的原因，所以，在這幾年，他們預測樓市的時候只會跌，不會升，否則，兩者相抵，樓市只會不升不跌。

首先，專家們忽略了香港基建，在近十多年，香港的基建差不多是停滯不前，這亦難怪，政府連開拓土地並不願意做，還搞什麼基建，情況好似一個日久失修物業，若果有業主肯花心機將物業維修，甚至翻新、加建，在完工之後，物業必定大幅升值，香港現在的情況亦差不多，我們的基建包括新郵輪碼頭、海濱長廊、港珠澳大橋、東西九龍、新界大西北，甚至大嶼山開發等，可以講是數之不盡，結果是香港是會越來越吸引其他地區人士到來消費投資，與物業翻新、加建沒有大分別，一定會令香港升值，香港的物業亦會升值。

雖然還有很多因素可以講，但我認為千祈不要忽略新聞自由，最近香港有新聞從業員被襲，有人擔心香港的新聞自由是否響了警號，這時大家才發覺，當去旅行的時候，到國內，根本提不起睇報紙興趣，到日本，只有本土的新聞，世界新聞亦欠奉，在台灣，只有國民黨、民進黨的新聞，在星馬泰，訃文多過新聞，美國只有經濟新聞，體育新聞，到那時候，我們才發覺香港的新聞是如此自由，這亦是香港吸引其它地區人士的因素之一，亦是香港重要資產，那些外國專家怎麼會忽略，我雖然忘了很多因素，不過還有很多，下期續。

今日地產新聞摘要 20140322

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年3月22日

【明報】指，元朗又一新城舖，首日沽八成。細價舖位持續受市場追捧，舖位投資者林子峰拆售的元朗又新街又一新城約149間舖位，中原商舖部高級區域營業董事黃東雄表示，昨首日開售即沽約120間舖，佔全數約八成，套現約2.5億元。

【蘋果日報】說，新地闖關盼屯門項目翻生。有機會被政府搶去屯門地的新地（016）死心不息，日前就大縮其屯門興富街以北擬建住宅項目的發展規模，意圖讓計劃翻生。新地前年欲將其持有的土地，連同毗鄰政府地，共逾8.75萬方呎土地，建議興建私人住宅，惟政府卻另有打算，屬意在此發展居屋，加上申請土地內，逾五成土地是政府地，故有關建議早前被城規會否決。

【成報】稱，房會擬上調白表入息上限。房屋委員會討論放寬申請居屋貨尾的門檻，建議調高入息限額一成，四人家庭入息上限調高至4.4萬元。目前單身申請人申請居屋的每月入息限額不可超過2萬元。家庭申請人的入息限額則定於4萬元，此規定於過去年半都沒有改變。

【東方日報】指，屯門青山公路貨源足。政府積極在屯門青山公路一帶推地皮，令區內住宅供應增加。樓齡十二年或以內的項目佔9個，提供逾6,400伙。其中較具規模的愛琴海岸，提供逾1,600伙，放盤有約84個，最平兩房放盤叫價約370萬元。另區內新進屋苑星堤，放盤量同樣逾80個，其中兩房入場費約460萬元。

【信報】謂，丰滙新推二按吸換樓客。長實（001）以低價推售深水埗丰滙，昨日首度開放示範單位及進行收票，即現排隊人龍，首天並錄得約500張入票，超額3.6倍，發展商為增號召力，昨日隨即推出加強版第二按揭力吸換樓客。

【新報】稱，11財團競投馬鞍山白石地。大埔白石角地皮流標驚魂未定，加上美國預告明年加息，為另一幅位於馬鞍山白石的大型住宅地截標增添壓力。地政總署昨接獲11份白石地標書，市場認為標書量已勝預期，但估計造價不容樂觀。

【星島日報】指，「差餉王」下年度慳3600萬。財政司司長在今年《財政預算案》提出，全港逾三百萬個單位可獲豁免差餉減至兩季，每季以一千五百元為上限。財經事務及庫務局昨日首次披露，受惠最多的一家公司，共持有多達一萬七千個物業，估計下年度可獲寬免三千六百萬元的差餉。

【太陽報】報道，九龍站二手睇多買少。「雙辣招」印花稅條例早前經立法會三讀通過，釋除市場對辣招有可能出現變化的疑慮，令樓市更加明朗化。九龍站本月至今暫錄7宗成交，區內大部分業主態度回軟，因而擴大議價空間，可惜買家認為樓價還有調整空間，因此不急於入市。

【文匯報】指，CCL升3.44%10周新高。上月底啟德3幅住宅地皮高價售出，刺激九龍區樓價顯著反彈。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，九龍區指數最新報118.44點，創10周新高，按周上升3.44%，為97周最大升幅。

姚松炎：樓價與負利率預期關係密切

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140321/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

聯儲局主席耶倫暗示美國可能提早至明年中以前便加息，即時引來全球金融市場的波動。若市場對負利率的預期出現改變，對香港樓市會有何影響？筆者一個多星期前回母校訪問了香港中文大學地理與資源管理學系城市研究課程副教授兼未來城市研究所副所長姚松炎，他認為，香港樓價去年中開始下跌，主要是配合樓市周期見頂，以及市場對負利率的預期出現改變有關，辣招和土地供應增加並不是主因。

姚松炎指觀察樓市數據得出，自1984年香港實行聯繫匯率後，樓價的年度變化出現明顯周期現象，周期大約為3至4年，他去年已預測2014年頭會出現樓價下跌趨勢，亦與此周期有關，「2003至2013年這10年間的樓價變化周期，周期頻率尤其清晰而有規律。之前帶領學生進行頻譜分析研究，已確認有關周期現象，關於其成因，大致有兩種學說」。

姚說，傳統理論認為，銀行放貸長期過度集中在房產相關業務，導致風險過高，必須要加息以管理，但因為聯匯的原因，這一種說法並不適用於香港；另一種學說認為，是與美國選舉所引致的銀根寬鬆度有關，因此亦解釋了為什麼出現4年一轉的周期現象，但仍有待進一步驗證確認。

他又指出，辣招主要對樓市交投構成影響，但對樓價的影響難以察覺，「政策對投資的影響，多是立竿見影，所以辣招一出，樓市交投即時萎縮，樓價遲遲未見反應，要待去年中美國放風啟動退市，影響了大家對負利率的預期，樓價便『巧合』地相應下跌，反映市民對負利率的預期，才是影響近年樓價的最重要原因」。他補充說，「大家可以看看澳門，當地和香港一樣長期面對負利率，也有各式辣招，但相對人口的樓宇新供應卻遠超香港，樓價近年也急升，便反映負利率的預期效應，更具主導作用。」

姚松炎大讚美國財金管員的預期管理做得出色，「每次議息會議後減少買債100億美元，令政策具透明度和對利息的影響變得較可預測，如此也令香港樓市可以漸進式降溫，直至QE在2015年完結時，對負利率的預期變化才完成，此前的樓價相信會穩步調整」。

他進一步解釋，任何投資都講求回報，若以美國長債息率作為無風險收益的指標，則投資樓市和股市，要求的回報，便會要求在相關利率加上風險溢價，當大家知道美國啟動退市會令長債息率上升，便會要求買入物業的租金回報上升，這便會對樓價構成壓力，「當然，如果因為外來需求增加，又或通脹關係令到租金大升，也不用樓價跌才提升租金回報率，所以也難說預期利率上升，一定會令樓價大跌」。

姚松炎認為，樓價正從周期頂回落，負利率預期改變也令樓價增添壓力，從投資角度，現階段不適冒進買樓，反而可伺機調低持有物業的比重，可待下跌周期完結後，才再考慮買樓投資。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140321

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年3月21日

【明報】指，太古城中心，斥1億優化商場。太古地產（1972）旗下太古城中心，自去年11月起展開優化工程，涉資1億元，引入逾30個全新零售品牌，包括I.T、LOG-ON及iBlues等，工程預計今年年底竣工；其中美容護理專區將於本月26日開幕。

【東方日報】指，港樓價排名跌出十大。受政府推出3D辣招影響，本港樓價持續下滑。有物業代理行的研究顯示，今年本港住宅樓價暫已下跌2%，較去年第四季的0.2%擴大，而按年樓價指數排名更由去年第三季的第三位，大幅跌出十大，至去年第四季排名第17位。

【成報】稱，趙國雄：自己都覺得平。長實（001）及市建局合作發展的丰滙，昨日公布首批108伙單位之價單，定價由369.6萬至987.3萬元。扣除項目另提供高至11.75%之折扣優惠，折實入場費為326.17萬元。發展商表示，該批單位將於今天起開始收票，並最快於下周開售。

【文匯報】指，息魔襲，樓市挫，樓價兩月內料跌1成。美聯儲主席耶倫發雌威，表明今秋結束買債，令美國加息時間表最快提前至明年上半年，環球股匯應聲下跌，港股昨大瀉近400點，地產股首當其衝。

【太陽報】報道，萊坊估樓價全年跌15%。萊坊表示，今年本港住宅樓價暫已下跌2%，較去年第四季的0.2%擴大，而按年樓價指數排名由去年第三季的第3位，跌出十大，至去年第四季排名第17位，另料今年全年樓價或將跌10至15%。

【新報】稱，屯門成為上車客樂園。樓價會否結構性下跌？公道一些來說言之過早，但初步的迹象的確在屯門區開始出現，屯門區200萬或以下的私人樓放盤量，最近有回升的趨勢，雖然只是上升了10%，但是近半年首次有一定比例的回升。

【星島日報】指，爾巒連環推即沽約60伙。新盤承接力不減，市場紅盤元朗爾巒延續部署，昨進行最新一輪銷售，涉六十五個標準戶，平均呎價九千六百元水平，至昨晚迅速售出當中六十伙，佔該批單位逾九成二，買家並以家庭客主導。

【信報】謂，日出康城4期今招意向書，每呎地價料2000至2500元。近日地皮連番流標，港鐵（066）加緊步伐推出新供應。港鐵昨宣布，將軍澳日出康城4期項目今天起招收意向書，至下周三截止，項目提供約1600伙。由於樓市前景未明，業界對地皮估值也較為保守，估計每方呎地價2000至2500元，估值約26.3億至32.9億元。

【蘋果日報】說，溱柏加價加推三房單位。新世界（017）見元朗溱柏三房受追捧，力谷於本周末及周日盡沽貨尾。昨日上載一張新價單，加推5伙5座E室的三房單位，平均加價約8%，實用呎價由9,151元至9,435元，售價由612.2萬元至631.2萬元，這張新價單將於下周一（24日）生效，買家若在本周末及周日選購，仍照舊價。

ＱＥ「退」與「不退」意義已不大！

http://homebloggerhk.com/?p=21636

本周一（１７日）早上金價升至１３９１美元。２月初至今，金價起步，超買之下再上升。本周一╱周三（１９日）會有回吐壓力，但周四（２０日）至下周初，又以１３８０╱１４３０美元為下一上升區。烏俄「打打」：隔山開炮機會存在，而烏東部要求獨立入俄機會一再增加。歐美與俄已步入了小型的「冷戰」期了。

本周大事件極多。烏俄「停戰」協議到周五（２１日）為「止」，且看烏東部的形勢會否再惡化。另方面，歐美等國及親美友國會提出制俄大行動，小心普京反彈力強，引致市場大幅波動。本周美國議息，「ＱＥ」再減１００億美元又如何？目前全球低息，美「退市」不代表「加息」！事實上，耶倫及伯老全力利用極低息，及「ＱＥ」退市，把資金迫回中短線。因而未來一年半載，美國仍以極低息為主。

內地方面，今年中人行放水兼「減息」，放鬆機會大。而３月╱４月，日本年結及季結，會是焦點，但仍見波動更大為主。日央行推「負」息不足為奇。一旦用負息，相信日圓會應聲下跌，自１００╱１０５跌至１１０╱１１５機會存在。日本若用「負」息，推動日圓交叉盤，亦反映歐美息率仍不易上調。烏國大亂，意大利又有「公投」，均說明歐洲未真正穩定。美國不加息，ＱＥ「退」，亦可利用國際形勢，吸引資金，美股美債有吸引力；其中美債價可再上揚，美１０年期息率（Ｙｉｅｌｄ）在２﹒６巴仙水平，以２╱２﹒５巴仙為３月╱４月目標。美股新高，納指又有阿里巴巴坐陣，有助納指將有相對較好表現。

今時今日，中國形勢相對地仍有優勢。不錯，內地的ＧＤＰ往下降，惟相比其他國家，已有不俗的表現。人民幣上下限擴大，乃正面事情。中國確有很多問題，但其他國家的問題更大。歐美日基本上已無財政政策「可用」。ＱＥ「退」，也要利用其他方法及政策加以替代。目前行負息日見可取，且可以力抗持續很多年的通縮壓力。簡言之，全球財赤，狂印紙鈔，終有極限：此時「ＱＥ」不退也要退，但無可能「真退」：因為已買入的幾萬億美元債券等等資產不可能於短期之內沽出平倉。

新興國家仍有異常市場的波動。相信今年歐美市場，仍由浮沙支持；一有風吹草動，歐洲又會首當其衝。目前烏俄兩國，「扯貓尾」互動亦可，兩國可「少」付鈔，但歐盟美國亦有「成本」。金錢以外，基輔話事人乃極右派及「不聽話」者，使歐洲巨大板塊政局極不穩定，美元有更大得益也！克里米亞獨立入俄已成「事實」，而烏國東部入俄「公投」機會亦大增。２０１３年歐美「逼」普京全面放棄中東！今更「逼」至克里米亞。普京「忍無可忍」乃無得退之「下策」：瑞郎、金銀及美債再升。

《資深市場人士 黃溢華》

黃溢華早年留學美國，於1987年取得路易斯安那洲大學(Monroe)工商管理碩士學位後回港工作，曾任職獲多利投資、花旗銀行司庫部、法國里昂銀行、港交所上市科、新鴻基金融集團、星展銀行(外匯及投資市場顧問)、中國銀盛證券集團副行政總裁等，並於多間大學及大專學院擔任財務課程兼職講師。

今日地產新聞摘要 20140320

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=29285

2014年3月20日

【明報】指，超豪宅租盤增，租金受壓。對近期有大型發展商把旗下超級豪宅轉售為租，理工大學房地產及建築學系教授許智文認為，在目前市下，這類貴價物業的確較難出售，在成交氣氛低迷下，發展商變陣把物業轉為出租，有助鞏固集團的收入來源，惟此舉措亦無疑令市場上的租盤供應增加，有機會進一步拖低豪宅租金。

【成報】稱，曾淵滄：流標或續出現。近月本港地皮買賣屢見流標，業界學者眾說紛紜。中原城市指數（CCL）創辦人之一、現任城大管理科學系特約教授曾淵滄博士昨日出席一公開場合時表示，天榮站地皮流標主因為地皮本身建築成本過高，而白石角地皮流標跟政府房策有關，兩者主因各有不同。

【東方日報】指，大澳天利苑將推售，定價不逾百萬。新居屋最快今年底開始接受申請，若市民急於置業又不嫌遠的話，可以考慮申請由公屋改建而成的居屋大澳天利苑，今期將會推出八十五個單位，房屋署建議以市值七成定價，全部單位售價不逾一百萬元，房署建議調高該期居屋的入息及資產限額一成及一成六，即月入四萬四千元以下及資產不逾九十六萬的家庭，符合申請資格。

【星島日報】指，五年升逾倍 建築費急增。近來多幅大型住宅地皮連環流標，顯示發展商出價「手緊」；長實執行董事鍾慎強直言，樓價主要受地價、建築費等多個因素左右，隨建築費不斷上升，五年來增逾一倍，每方呎普遍已超過四千元水平，並有持續上升之勢，加上在各政府新例下，項目發展年期延長，令成本增加。

【新報】稱，二手交投整固後展升浪。近期除了HKTV電視牌照之最新進展外，近日市場上最矚目的消息之一，莫過於大埔白石角地皮流標，今次流標是自2010年以來首次，反映一眾發展商或對出高價投地及樓市未來前景缺乏信心，有關消息即時「嚇窒」新界區之業主，無論豪宅及二手屋苑等之叫價明顯有所回軟。

【太陽報】報道，劏舖劈價最高3成。市況逆轉，早排熱賣嘅劏舖大幅劈價搶客，由資深投資者尹柏權持有、曾經銷情相當火熱嘅荃灣荃立方，啱啱搵代理以清貨姿態推售最後29個劏舖，買家不但全免印花稅，最高更有樓價30%回贈，並且提供兩年6厘嘅租金回報保證。

【信報】謂，潘永祥︰流標事件，評估差異。香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥表示，樓價升跌基本上與經濟環境而定，但近年建築費用上升，而建築費不會與經濟情況掛鈎，樓價下跌，不代表建築費社會下跌。

【蘋果日報】說，觀塘重建項目辦簡介會。最大型市區重建的觀塘市中心，正邀請發展商邀交意向書的第2及3區商住發展，市建局將於明日為有興趣參與發展商等，進行簡介會，講解這個總投資180億元項目發展及所需遞交的相關資料。

【文匯報】指，流標效應，白石地估值降一成。大埔白石角地皮上周流標，市場普遍對之後的賣地價亦不表樂觀。兩間測量師行中原及美聯隨即調低估值，其中明日截標的馬鞍山白石地皮，兩行同時調低估值10%，兩行的最新估值為每呎地價4,500元至5,400元，預測成交價為19.4億元至23.5億元。

今日地產新聞摘要 20140319

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年3月19日

【明報】指，辣招打擊樓市，名人寧止賺離場。過往名人購買豪宅物業，多數會保留長線投資，特別是供應罕有的市區特色大戶。對近期市場接連出現娛樂圈及商界名人放盤潮，綜合學者和分析員意見指出，在特區政府多重辣招打響下，業主對後市信心進一步被摧毀，故寧願趁早止賺離場。

【東方日報】指，工廈買家質疑業權踢契。葵涌金基工業大廈25樓C單位，一一年三月以逾670萬元簽約出售，但買家入稟踢契，指大廈業主立案法團捲入多宗訴訟，交易限期前仍無法確定買家須攤分承擔的訟費金額，質疑賣方未能證明業權完好，買家現要求討回訂金及部分樓款共100萬元；案件昨在高院開審。

【成報】稱，沙田污水廠規劃遷岩洞，騰出34公頃土地建房屋。政府計劃將公共設施搬入岩洞有新進展，其中會向立法會申請近7.6億元撥款，優先全面研究位於沙田、深井、西貢污水處理廠及鑽石山食水及海水配水庫，搬遷至岩洞的安排，重置有關設施後將騰出大約34公頃土地，將可作房屋及其他社區的用途。

【文匯報】指，日出康城「神秘」第4期曝光。港鐵將軍澳日出康城發展規模龐大，雖然市民可以由「總綱發展藍圖」查得其具體發展計劃，但對於港鐵本財年計劃招標的「將軍澳第86區第4期」位置在哪，卻眾說紛紜。據接近港鐵消息人士指，原來該地位置在「領都」旁邊擬建中小學的毗鄰，日後估計興建4座46至55層高住宅，約1,600伙，至於區內居民期望的商場則未有包括在內。

【新報】稱，一手發力，交投有望止跌回升。「雙辣招」定案，加上政府未有再推出樓巿措施，撥開樓巿霧霾，發展商趁一手巿況向好提速推盤，積極爭奪購買力，而成交量低迷多時的二手巿場亦終見起色，面對一手多重優惠強攻，加上「辣招」三讀通過後，不少二手物業開始打破心理缺口，於叫價上作出更大讓步，二手交投亦錄顯著升幅。

【星島日報】指，政府擬申2.2億研建人工島。為打造本港第三個大型核心商業區，政府計畫於中部水域興建可容納數十萬人口、面積逾千公頃的人工島。政府將「拉闊」思路，除單一人工島方案，亦會考慮多島方案，在中部水域不同位置建造多個人工島，安置住宅和商業等不同類型的設施。

【太陽報】報道，尖沙咀舖市珠寶閃爆。舊年本港主要零售核心區街舖租戶大執位，其中受內地遊客追捧嘅鐘錶珠寶金行等商戶，大舉進駐尖沙咀廣東道，以租賃金額計，喺條街佔有比例高達47.7%，按年大升18.7個百分點。至於佢哋前年曾積極搶佔陣地嘅銅鑼灣羅素街，舊年所佔比例就由71%，大跌至36.1%。

【信報】謂，嘉里鴻基及潤發倉改建有望。規劃署檢討本年度市區綜合發展區用地，在港島及九龍區共60幅綜合發展區用地，其中的52幅為劃定超3年的綜合發展區。

【蘋果日報】說，首批百伙有優惠。長實（001）與市建局合作的深水埗丰滙，短期內開售。長實高級營業經理何家欣稱，將於日內開價及對外開放示範單位，首批100伙包含小量一房戶，並預告首批單位會有優惠，詳情稍後公佈。

仲達: 白石角流標啟示

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達
2014年3月19日

想不到，筆者上周初剛在仲達言談及發酵貴過麫粉之危機，不久便發生白石角科進路豪宅地皮流標事件，使所有曾作估價的測量師大跌眼鏡。按道理，包括這幅地皮在內的6幅同區地皮，並無限呎限量條款，可以自由發揮，按地積比率3.5至3.6倍左右計算，興建中低密度豪宅頗為合適。雖然可以將流標歸咎於正在發售的同區私樓銷情不濟，惟銷情不濟是否只是叫價太高及市場缺乏興趣？會否與建築成本日增及辣招對豪宅打遏力度最高有關？相信各位心知肚明，值得官員們反思。

有趣的是，客觀的流標結果，引發市場上一眾看淡者如斯解讀：以此作為發展商看淡數年後樓價的證據，其推論是樓價下跌，發展商預先低價投地(甚至不惜流標)以對沖風險，不少「專家」、「券商」、「經濟學家」都以此確認跌勢；然而，同時公佈招標結果的西貢住宅地以高於市場預期(每呎地價一萬至一萬五千元)、近兩萬元一呎樓面地價批出，又應如何解釋？何況高價中標不是個別事件，早前啟德批出的數幅地皮，都以接近甚至高於市場預期價格出售，為何其時一眾淡友又鴉雀無聲？

平心而論，不同地皮的發展及升值潛力不能一概而論，個別地區的單一地皮流標，指標作用不大，只能以較宏觀的角度審視之：流標，即是該地皮的住宅供應未能如期落成，要再次招標，即是拖慢住宅供應進度。近數年政府的住宅供應均未能達標，現在流標，是火上加油，令住宅供應更見緊張，這是客觀事實，不容置疑。
這幅、這區地皮要成功出售，容易嗎？

不易，現時該區的新盤銷情一般、半新盤成交呆滯，令發展商猛然發覺要打造一個豪宅區，並非想像般容易，縱使出盡九牛二虎之力，借外國著名建築師設計，市場的接受程度，終究不由政府及發展商說了算。故此，發展商預期數年後落成的樓價未能有明顯升幅，而建築成本卻不斷上升，為了對沖風險，極其量只能給予每呎樓面地價三千多四千元，比07年時首幅推出的同區地皮呎價(四千六百多元)更低------這個地價政府可以接受嗎？

恐怕不可，像今次流標，市傳有入標的發展商中，最高者每呎樓面地價約四千元，政府因而不批，可能對比上一幅同區D1地皮約七千一百多元的呎價，低了差不多一半，認為是賤賣資產，所以寧願讓其流標。

才思敏捷的讀者，可能已經發現，現在政府與發展商之間對地價的分歧如此大，未來新界區多幅地皮怕是難以成功出售，住宅供應更難達標------加上改劃地皮作住宅用途阻力甚大、建築成本高昂、實質負利率依然、本港銀行存款高於貸款、失業率創歷史新低、近乎全民就業之餘，高收入人士數目急升，甚至，政府的一系列打遏樓市政策，趕走了輕易劈價走貨的炒家，而現時業主得享極低利息，負債不高......不用繼續寫下去了，樓價走勢如何，呼之欲出。

一言蔽之：地價分歧如此大，縱有仲裁亦無用；住宅供應未達標，樓價走勢不難料。

香港加P之路仍遠 17/3/2014

王美鳳

中原按揭董事總經理

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=54200

美國曾提出考慮加息的其中一個指標為失業率降至6.5%，然而今年初美國失業率數字已降至6.6%，幾近加息指標，加上美國正在有序退市，令市場一度擔心美國加息期是否提早來臨。不過，新任聯儲局主席耶倫已表明，即使失業率下降至6.5%後之一段長時間，仍會維持現有超低利率不變。換言之，美國已悄悄然撤走所謂失業率指標。筆者早前亦曾提及，美國不會在失業率降至6.5%便自動觸發加息，事實上，美國目前仍以確保堅穩之復蘇步伐為首任，擔心經濟再次放緩而非過熱，而美國失業率數字並不完全反映當地實際就業狀況，例如數字下降可能與多了人找得兼職有關。美國上一次加息期始於2004年6月底，當時的失業率處於5.6%水平。目前美國另一經濟指標通脹率仍處偏低水平，經濟表現時陰時晴，維持低息環境以促進經濟保持增長仍然是當前主要任務。

筆者相信美國加息之路仍遠，展開退市只是邁向正常化的第一步，首先將QE買債規模縮減，把放水量逐步縮少，卻並非等同把放了出去的水收回。在退市路程中，美國仍需持續地觀察會否打斷復蘇之路，若對經濟增長出現負面影響，不排除美國需暫緩退市步伐。倘若美國可如期在今年底完成退市，亦不代表立刻有條件加息，美國仍需一段時間觀察結束QE後之經濟及就業狀況會否倒退，故此估計美國最快於2015年下半年才開始考慮利用加息機制調節經濟活動，逐步收回過於寬鬆的流動性環境。

今年美國加息無期，而早前有分析指若未來市場資金流向出現波動或較大變化，香港或需早於美國加息，相信是對部份息率如新造樓按息率影響較大，新造樓按息率是按揭計劃的固定息差，會受到銀行自身的資金供求、成本及市場競爭等因素影響，但只會對新申請按揭客戶受到影響。至於最優惠利率(P)屬於浮息，對全部現有採用P按之業主及新按揭客戶均造成影響，筆者認為P早於美國加息的機會不大。原因是香港推行港元與美元掛鈎的聯繫匯率制度，港息與美息走勢基本上需同步，不可出現太大差幅，否則便會促使大量資金進出，影響匯率穩定。

再者，美國對上一次減息周期展開前，美國聯邦基金利率與香港最優惠利率之息差為2.5%-2.75%，美國於2007年展開減息周期，以至其後金融海嘯需要再度減息救市，息率累積減幅達到5%-5.25%；而本港銀行於期內之減息幅度僅為3%，美息減幅大於港息高達2.25%，可見港美息差已明顯較前拉闊，美息已處於一個較香港更為超低水平，故將來香港是否需要完全跟隨美國同步加息，或需視乎香港經濟及資金充裕狀況，但可以預料香港早於美國加P的機會不大。

雖然港息基本上需要跟隨美息，但從以往加息或減息周期可見，香港銀行實質沒有緊貼美國聯邦基金利率的升降同步調整P。例如美國對上一次加息周期於2004年6月底展開，但香港銀行並無即時跟隨，延至2005年3月才正式開始加息，反映港美息率調整步伐亦會受經濟狀況異同所影響，2004年美國開始面對通脤壓力，需以加息作調節，然而香港才剛步出通縮，加上資金充裕，未有立刻跟隨美國加息的需要。

眾所皆知未來港息必然回升，但現在的香港與中國的經濟形勢緊密聯繫，反之港美經濟步伐卻未必一致，故將來加息周期時間表存在一定變數。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳

今日地產新聞摘要 20140318

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年3月18日

【明報】指，代理送優惠券「搶閘」宣傳丰匯。長實（0001）深水丰匯今日向傳媒開放示範單位，但昨日市場盛傳有某間略具規模的代理行，向市民派發宣傳小冊子，聲稱市民如透過該行認購丰匯單位，可以獲贈500元購物券。由於丰匯仍未公布開價和銷售安排，對代理此舉是否有觸犯一手條例之嫌，一手銷售監管局回應指會調查跟進，並把有關情通知地產代理監管局同步跟進。

【成報】稱，觀塘改建逾千單位公屋。公屋興建需求量不斷增加，政府銳意四處尋找土地。房屋署計劃在觀塘曉明街和曉光街一帶的網球場及籃球場設施進行改建規劃，興建一至兩幢41層的公屋，建成後大約能提供約1,100個公屋單位。

【文匯報】指，天俊估值白石地27億。本周五馬鞍山白石及坪洲教育路地皮截標，為上周大埔白石角地皮流標後再次賣地，天俊測量師行執行董事張楚然表示，白石地皮位置於迎海北面，可建樓面約430,560方呎，日後可享開揚海景，相信可吸引大型發展商入標競投，估計約27.8億元，樓面地價料約6,457元。

【新報】稱，二手減價勢成骨牌效應。自從政府針對樓市出招，並推出加辣措施，整體二手樓價即由去年的高位下調約5%，由於去年樓價於首季有明顯升幅，後來跌幅未及之前的升幅，故全年整體樓價仍錄得輕微上升。

【信報】謂，樂融軒今推75伙，先到先得。宏安（1222）旗下深水埗薈悅，開售僅一個月，全幢84伙連舖位悉數沽清，套現4.7億元，為一手新例後第3個項目取得沽清成績；房協今日亦以先到先得形式推售75伙，平均呎價1.48萬元。

【東方日報】指，銅鑼灣舖租值兩極。舖位呎租最貴的銅鑼灣，向來是內地旅客喜愛「血拼」的地方。據政府最新公布數據，區內記利佐治街及羅素街部分舖位下年度應課差餉租值，仍有七成甚至高達一倍升幅，其中記利佐治街一個地舖連閣樓租值為2,400萬元，較本年度飆一倍。

【星島日報】指，上環商廈驚現「天價」房。近年房問題令人關注，熱潮亦由住宅蔓延至商廈，上環一幢舊式商廈，驚現「天價」寫字樓「房」，全幢被分間成一百多間細戶，每個單位月租由二千至四千多元，銀碼雖然細，呎租卻驚人，實用每呎超越一百元，貴過山頂及半山豪宅。

【太陽報】報道，ICC租值冧37%最甘。下年度超甲級商廈租值勁瀉，據差餉物業估價署最新資料，中區唔少呢類商廈嘅應課差餉租值均報跌，超甲級商廈跌幅尤其嚴重，好似中環國際金融中心（IFC）同九龍站環球貿易廣場（ICC），部分租值大跌20%，個別更急跌超過37%，相信同上年度唔少財金機構「縮皮」，同搬去非核心區有關。

【蘋果日報】說，新盤大混戰，來季6,000伙，麥花臣匯，瓏山一號，伺機推。新盤大戰準備再度開火，當長實（001）部署短期推售深水埗丰滙之際，多個新盤加入戰團。消息指金朝陽（878）大坑書館街18至21號有望下月開賣，連同九建（034）旺角麥花臣匯及新地（016）粉嶺瓏山一號，近千伙新盤將拉開次季新盤戰幔。

今日地產新聞摘要 20140314

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=29173

2014年3月14日

【明報】指，「港人港樓」喜雅入伙個半月，租賃旺。全港首個「港人港樓」深水喜雅入伙約1個半月，屋苑租務交投活躍，上月入伙至今，已錄約30宗租賃成交，平均實呎30元，呎租較同區屋苑指標西九四小龍高約7％。
【蘋果日報】說，辣招拖累銷售，基本盈利跌8.5%，太地：18個月無投地。受雙辣招影響物業銷售，太古地產（1972）去年基本盈利倒退8.5%。管理層料今年樓市持正面態度，相信住宅樓價不會大跌。太地亦會維持派息比率佔基本盈利50%的政策。

【成報】稱，長實：政府不會賣平地。曾吸引包括長實（001）在內的等本港5大發展商入標的白石角地王，前日破天荒以流標收場。長實地產投資董事黃思聰昨日表示，對地皮流標感到可惜，但他認為政府會堅守官地標售的底價，不會妥協於市況「賣平地」，加之建築成本高企，因此預計流標對後市無影響，樓價亦不會下跌。

【東方日報】指，中海：港樓價難大跌。中國海外（00688）去年連吞首兩幅啟德發展區「港人港地」，但今年最終沒有參與該區的三幅地投標，副主席肖肖重申，集團重點在內地，在港澳地區基本策略是適度參與。他相信本港樓價大跌機會不大。

【信報】謂，葵青五地建住宅，區議員反對。政府陸續就改劃用地作住宅用途，分批到地區諮詢，其中葵涌及青衣共有五幅原屬「政府、機構或社區（GIC）」和「綠化地帶」等用途的地皮，改作住宅用途。有關建議昨提交區議會討論，區議員普遍擔心對交通等造成負面影響，作出反對。

【新報】稱，明年私宅落成跌近兩成。政府私宅土地供應總量屢創新高，惟落成量卻見調頭下跌。據中原研究部數字，估計明年私宅落成量將較今年跌近兩成，當中土地供應重鎮新界區，更出現落成量比率創11年新低，僅佔不足一半，港九來年一手住宅落成量則分別創近十年新高。

【星島日報】指，財團壓低地價抗衡辣招風險。大埔白石角地皮流標，續成為市場焦點，在樓市辣招衝擊令樓價回落下，多個大財團均壓低出價抗衡風險，當中最高僅約每方呎四千元水平，有入標發展商均解畫，指建築費不減反加下，該出價計每方呎成本要一萬元（建築面積），計入利潤折算實用呎價約一萬五千元水平。

【太陽報】報道，勿地臣街3億新舖王。內地旅客嚟香港血拼都會首選港島銅鑼灣，難怪該區舖位愈搶愈貴。繼日前波斯富街有舖位以天價賣咗之後，尋日最新收到勿地臣街雙號一個地舖亦連租約以3億元賣咗，呎價去到37.5萬元，有機會創條街舖位呎價新高。

【文匯報】指，港優質寫字樓租金微跌。萊坊「亞太區優質寫字樓租金指數」在去年2013年第四季微升0.8%，現時指數比2008年第二季金融危機前的頂峰高出3.1%。由於寫字樓淨吸納量反彈，按季增加19%，以東南亞地區升幅最為顯著，因此期內只有六個市場租金錄得跌幅，使2013年以強勢作結。

Homebloggerhk: 36歲單身男套現求翻身

http://homebloggerhk.com/?p=21562

Hi 諗sir

之前收到你既答案，唔該晒！最近問過其他銀行，如果轉按可以套現大約八十萬，但月供要$8700，都幾吃力因為月入只是$22000！

其實小弟想買多一層細價樓收租，套現岀來既錢俾三成做首期，以租養賃，但要加一個擔保人，會不會太勉強！？從你文章提及到轉按岀來既錢可以用Mortgage Link 來保本兼收息，待樓價下跌時才入市，畢竟不是時常會高估價，八十萬係一個好吸引既數目，但每個月要供多二千⋯⋯實在不知道怎樣選擇！

本人情況:

年齡: 36

性別:男（單身）
年薪大約三十萬
儲蓄有二十萬左右

2012年以七成按揭買入一自住單位（P Plan 2.2厘, 貸款$166萬， 原價$238萬）， 現估值$330萬！

請問我可以轉按套現，等待樓價下跌以七成按揭買多一間藍籌細價屋苑放租嗎（$250萬之內）？ 另外想問下以下屋苑既前境怎樣？

1. 沙田第一城
2. 河畔花園
3. 荃灣中心
4. 天水圍嘉湖
5. 屯門時代／市廣場

謹祝你「進擊日本樓」新書一紙風行!

答案

加擔保人只係加定唔加既問題、擔保人的態度及職業上之改變是不會影響你已取借貸。留意按揭是借個一刻影相計數、之後在職業或薪金上的改變常有人不能及時通知銀行。就好似巴菲特咁，賣左中石油係美國寄平郵返黎比港交所，收到都14日之後，合哂規沽完貨先曝光。

單身男是最傳統一種、人工一般，幸好早前有置業才能向財務自由下一步進發。對於套現一事，如果讀者係冇可能搵到擔保人、應該不套現或只將原本樓房借貸維持在五成，好等將樓房租出(假設租到11K)後入手核實收入，借貸力由原本3.23MIL增至(11000+25000)/10000*2.59*50% = 4.66MIL。那自己先租住再日後九成上會買回自住樓、此為最進取而又最冒險的做法。

那為什麼要冒險呢? 正所以身無分文必須賭博、需然讀者有正職、不過單身加上人工維持在一般水平(剛好又享受唔到津貼房)，如果搵唔到擔保人幫根本無出路的。在冇人冇政府援助下、不靠自己眼光那無人可再依靠。

當然如有人擔保，即將現居盡按至70%(當然搵財仔再盡都可以)，套出讀者認為極吸引的80萬，再買下一間樓開始包租公生涯。惟本年不是讀者再作動作之時，坦白講兵微將寡、不宜在此間亂世胡亂求戰，理應集中兵力而不應將戰線拉長，所以「募」得80萬之後應穩守地盤，待時局有變而出擊。那何為時局有變? 撤招、樓市大跌、政局不穩幾件事，總之能力不足者只有乘風而行、沒有逆水上流之理。

咁套有80萬如何爭取現金流? 由於只是一注金額、所以在海外買日本樓是行不通的。較宜在香港投資一些流動性高之工具。亦由於要等呢注錢去改善下半生、所以要小心處理、財技炒股都只宜將1/10投進。較好做法是用收息為主的債券、加上用基金方法令贖回靈活性大增、加上小心選取較高評級債券再利用ETF免除加息下債價下跌之風險、為自己爭取7-10%年息收入、詳細做法在收息101-102說明。另外買樓選區，天水圍不見有新發展、由東涌至屯門的連接橋落地點已定、但只對市中心至山景一帶有利、不及天水圍。至於沙田樓只是中規中矩，沙田的發展較難再上一層樓、現在市中心已成為一個廣東省購物熱點、亦不見得會引入商業、做到銅鑼灣那樣商業加購物的格局。

屯門、荃灣是受筆者喜愛的、已有文章提及荃灣中心、不過筆者的偏愛在荃灣西站。當地的土地規劃加上交通改善、有能力令當地再上一層樓。至於屯門市中心樓房、除非是三房否則暫不作考慮。讀者可以先做功課睇下樓，增長知識再作出決定。

湯文亮: 流標，只不過是地產商向政府說不

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月3月13日

我真的不明白，政府要樓價壓下來是一件非常容易的事，又何需用傷害香港經濟，會使到香港出現結構性財赤的辣招，只需公開天榮站招標真相，唔夠，再公開大埔白石角招標真相，如果地產商落標的真相被公開，我唔信還有人夠膽買樓，中原指數在三個月內跌三成亦不足為奇，又何需辣招，我想，連政府官員都沒有預料到招標的結果是如此差勁，若果將實情公開，不但得罪過去一年在香港如以白武士身分投地的國內地產商，並且會震驚物業市場，令政府未來賣地會有每況愈下的景況，財爺所說的結構性財赤將會提早出現，說七年太久，三年就差不多，前兩任特首辛辛苦苦為香港打下一個基業，想不到五年不到就給敗光，CY亦有見及此，他將自己好比梅花，不過，他的意思並不是駕駛米格十五向中華民國投誠，而是說梅花耐寒，愈冷它愈開花，即使將香港的經濟搞跨，他依然可以捱得住，挺過去，我是澳門人，沒有那麼好文化修養，我只是會說，CY再搞下去，愈冷它愈開花就不是，唔死都一身潺就真。

陳茂波剛剛發火鬧港鐵，認為港鐵在房屋供應沒有盡力，在過去兩年為「零」供應，天榮站流標，令政府減少大約一千五百個單位供應量，波哥暗示，就算是蝕本生意，港鐵都應該做，其實，波哥難道不知道，港鐵之所以不用政府支助交通費用，全因為沿線物業發展可以補貼港鐵發展及日常使費，若果沒有地產收入，政府一定要為港鐵的日常開支撥備，或者讓港鐵大幅加價，又或者兩者兼而有之，若果政府這樣做，即是話俾市民知道，辣招已經破壞香港經濟，影響民生，波哥有這樣暗示，大家又一定認為政府在任何情況下都不會流標，即使「零」地價都不會，不過，言猶在耳，白石角流標，政府又不知道如何向公眾解釋，距離建房的目標又遠一步，我估計政府不顧一切宣布流標，地產商的落標價一定低無可低，甚至「零」標價，在磋商之後仍然得不到一個合理價錢，政府唯有宣布流標，有人說，這是地產商向政府的房屋政策說不，不過，我有懷疑。

政府要高地價，低樓價其實是不切實際的想法，在過去幾年，說樓價會大跌的包括很多類人，由學者，經濟學家，至物業代理都有，就是沒有小業主，還有一個現象，就是無論那些專家怎樣危言聳聽，小業主都不為所動，不到價不賣，就算到價都不賣，所以，樓價一直沒有下跌，但試想想，若果小業主或者物業投資者說樓價會大跌，那些物業代理會不會撳價，現在政府想賣地，但又說樓價太貴而出招打壓，即是叫那些地產商撳價，這個訊息相信不用太聰明的地產商都可以領滙，試問我們絕頂聰明的地產商又怎會出高價，他們不是說不，而是向政府的房屋政策說是，因為樓價低，地價亦應該低。

今日地產新聞摘要 20140313

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2014年3月13日

【明報】指，辣招僅壓成交，樓價跌因周期。辣招在立法會通過後，樓市頻錄減價成交，中原樓價指數更創一年多新低，不少評論認為反映辣招和政府增加土地供應，終產生壓抑樓價的作用。

【蘋果日報】說，話人未盡力，今次現眼報。政府過去十年賣地一直「順風順水」，大地皮流標或流拍更鮮見，反觀港鐵（066）鐵路上蓋項目則一波幾折，經常流標更被政府暗批「未盡全力」。

【信報】謂，辣招漸消化，核心區舖有價有巿。政府去年推出辣招後，工商舖市交投量銳減，惟及至近月，無論商廈市場以及舖位市場均錄高價成交，有業界人士認為，市場累積的資金陸續流入市場，令近期工商舖市屢錄高價成交。

【文匯報】指，白石角流標，樓價料挫15%，官地未能賣出，三年半來首次。官地流標收場！說的不是位置偏遠的地段，也不是條款限制太多的地段，而是位於大埔臨海地段、具發展規模兼沒有發展限制的大埔白石角科進路地皮，地政總署昨公布發展商出價未達政府底價，為3年半以來政府首次出現流標土地。

【東方日報】指，天台屋住戶申逆權侵佔。位於深水埗桂林街與大南街交界的一幢舊樓前年接獲屋宇署通告，要求清拆上址僭建物，該舊樓的業主立案法團遂入稟區院，要求上址天台屋的十三戶交出單位。案件早前在區院提訊時，其中六戶被指沒有抗辯理由，被下令要在今年二月十一日前搬走，但另外四戶因指稱會申請逆權侵佔，聆案官將案延至昨日再處理時表示，因本案需開庭審訊，遂給予與訟雙方五個月時間準備，待交齊申索及答辯文件後再排期開審。

【新報】稱，業主劈價成風利二手。最近內地公布之經濟數據表現未如人意，反映經濟下行壓力增大；同時人民幣匯價持續偏軟，市場熱錢流走之說不脛而走，加上近來環球矚目之馬航客機離奇失蹤事件，惹來恐襲疑竇，觸發內地及本港股市下挫，損害投資者入市信心。

【星島日報】指，南丫礦場擬建1900單位。為了善用日漸緊絀的土地資源，南丫島前石礦場可供發展的二十公頃用地，未來亦要「包羅萬有」。當局最新確立的發展方案，是房屋及旅遊雙軌發展，建議地積比率增加超過一倍，住宅數目增至一千九百個單位，包括七百個居屋單位，容納五千人口，首批居民可於二○二一年入伙。

【太陽報】報道，甲廈谷租任睇唔嬲。甲級寫字樓單位轉售為租愈來愈多，除咗有業主加佣鼓勵代理搵租客外，有啲就罕有咁選擇開放單位畀人參觀。依家金鐘同觀塘加埋大約有10幾個呢類出招個案，好似舊年底曾放賣嘅金鐘力寶中心1座中層戶依家轉售為租，由於意向呎租貼近市價水平，再減空間唔多，業主決定開放單位以提高出租機會。

【成報】稱，南豐商業中心相連戶意向價3459萬。自政府推出「起動九龍東」計劃以來，九龍灣商廈群多幢甲級商廈相繼落成，市場入市氣氛不俗。該區南豐商業中心頂層14至17號相連單位日前向市場放售，總樓面面積約4,941平方呎，意向價約3,459萬元。

今日地產新聞摘要 20140312

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2014年3月12日

【明報】指，雙辣通過，業主寧輸少當贏。過去額印貨多止賺獲利離場，少有如黃大仙現崇山有個別業主寧願繳付額外印花稅SSD，亦要蝕讓手頭物業以求加快套現。

【文匯報】指，英皇有意入標新山道。政府近年大增供應，英皇國際亦經常參與競投，公司執行董事張炳強昨稱，公司希望吸納市區、港島區地皮，一些可建精品豪宅、低密度別墅的地皮亦有興趣。

【信報】謂，港鐵今年兩項目招標涉4400伙。早前被發展局局長陳茂波批評，近3年旗下項目招標「零成功」，港鐵（066）回應指今年會有3個樓盤落成，亦會推出2個招標項目，並正調整輕鐵天榮站項目的發展方向。

【東方日報】指，網上招租麗港城得米。代理主攻新盤，即使近日二手市稍為升溫，但二手業主仍被「冷待」，佣金較少的租盤更加無人理。在「求人不如求己」下，茶果嶺麗港城有頂層戶業主出招自救，在代理行放租逾三個月不果，終自行網上放盤兩個多星期，即高市價租出單位。

【新報】稱，購買力釋放，樓市春意現。內地2月經濟數據表現遜色，加上受空難陰霾影響，本周港股迎來黑色星期一。股巿遇冷鋒，樓巿於農曆年沉寂一時後出現融冰迹象。踏入3月，新盤銷售回復正軌，加上發展商減價賣樓作招徠，為一手帶來起色，樓巿現春意，一、二手交投稍為轉活。

【星島日報】指，干諾道西項目下半年出擊。近期新盤銷情暢旺，不少發展商加快推盤步伐，英皇旗下西環豪宅新盤項目，興建步伐已近尾聲，發展商正為開售進行部署，料項目最快於今年第三、四季，以現樓形式開賣；另集團旗下各項目餘貨共約二十八伙，涉資不足十億元，短期暫未有推售計畫。

【太陽報】報道，新盤搶客一觸即發。市區新盤開售潮一觸即發，各大發展商推盤宣傳攻勢逐漸「到肉」。長實（00001）積極部署月內開售屬馬年第一盤嘅長沙灣丰滙，樓書尋日終於面世，率先上載到樓盤網站，短期內料正式派發。

【蘋果日報】說，四物業拍賣，冇人吼收回。羅馬集團系內的羅馬測量師及物業顧問有限公司，昨日舉行首場拍賣會，推出5個中、小型住宅單位，惜到場準買家僅三、四組，場面冷清。而全數5個單位，除黃大仙翠竹花園於拍賣前售出外，其餘4伙在無人承接下收回。

【成報】稱，內地客斥3.76億入市羅素街8號。由基金持有的羅素街8號早前推出之18層樓面已全數沽清。項目反映熱烈，亦受到內地客的垂青，有內地買家於一個月內兩番入市，斥資約3.76億元購入頂樓複式項目作長線投資。

今日地產新聞摘要 20140311

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2014年3月11日

【明報】指，H按存息掛產品快推，新盤主導樓市，銀行搶樓按。特區政府推出雙倍印花稅（DSD）辣招逾一年，除令物業交投應聲急跌之餘，連帶按揭市道亦陷谷底。中原按揭董事總經理王美鳳接受本報專訪時表示，自去年第四季開始，多間發展商推盤時都藉推出不同形式的優惠，來為買家「減辣」去貨，預期今年樓市仍將繼續由一手樓主導，相信銀行界亦看準新盤市場變陣吸客。

【蘋果日報】說，啟德一號，提供逾千伙。啟德發展區內首個亦是唯一一個的港人港地項目，已正式命名為「啟德一號」（OneKaiTak），發展商中國海外（688）表示，項目提供約1,179個一房至四房住宅單位，最快2015年第四季開售樓花，2017年第二季落成。

【信報】謂，葵青五地擬改建住宅。政府宣布全港152幅用地計劃改作住宅用途後，陸續向各區的區議會披露有關用地資料。最新資料顯示，規劃署建議將葵涌和青衣五幅用地改為住宅用途，預計可以提供2120個公私營住宅單位，其中62%屬私人住宅發展。

【東方日報】指，發展大嶼山。大嶼山開發是早應該做的，特別是機場移到大嶼山，圍繞着機場的客流、貨流和國際的連結性，可以發展一個綜合性的城市中心。相對於東九龍的新填海地區，機場附近的大嶼山更具備條件成為香港另一城市中心，集中商貿等服務業，銜接空運所形成的跨國都市網絡，至少機場附近有港鐵東涌線和機場快綫，後者且利用率低於五成，運量餘額頗大。

【新報】稱，行業道德必須堅守。地產代理是以促成物業買賣所賺取的佣金為生，所出售的，正正是專業的知識和服務，絕對是倚重人力資源的專業行業。因此，在競爭白熱化的地產代理界，樓市暢旺時，各大代理行必然會四出招攬人才；在樓市淡靜之時，人力資源上的變化，亦有機會令市場出現轉變。

【星島日報】指，19財團獲邀投新山道項目。市建局加快旗下項目招標，馬頭角新山道商住項目，昨邀十九家財團參與招標競投，當中包括內地房地產企業萬科獲邀角逐，據標書文件透露，項目售樓收益達約十三億三千萬元以上，即呎價逾一萬一千多元水平，該局可按不同比例分紅最多五成。

【太陽報】報道，鎖匙盤缺貨樓價難大冧。受政府雙倍印花稅（DSD）終極辣招影響，買賣放盤大減，細價上車屋苑「鎖匙盤」數目暴跌至歷來低位，市場至少有四個指標上車屋苑錄得「鎖匙盤」歷來最少放盤。

【成報】稱，鴻貿中心全層意向月租約3萬。受近年活化工廈政策帶動，東九龍工業用地，身價急升，去年觀塘區共錄得7宗活化工廈申請，佔申請總數逾4成，冠絕全港。

【文匯報】指，會德豐新盤增強綠色建築。香港綠色建築議會昨於油塘大本營公布，出版《商舖綠建指南》制定商場及商舖環保指引，以推動綠色購物及營商潮流。

工廈分析（二）

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工廈活化的措施及細則

工廈活化政策如何影響投資者

Peter Paker

2014月3月10日

之前，我寫了一篇工廈分析的文章，筆者前文大概講了一個工廈正處於存量負增長、需求正增長的境況。但在開始做更詳細的地區分析前，我想再講工廈活化的政策措施，政府活化政策如何工廈投資者（包括單一大業主及小散戶），以及去年工廈活化的情況。

工廈活化的措施及細則

據筆者一位熟悉工廈的朋友所言，工廈硬件上有很多優點，工廈總供電量大，樓底高，電梯多且載重大，上落貨區大，走廊通道濶，樓面負重大，以上種種條件十分有利改裝至不同的用途，硬件上，工厦相比其他類型的商用物業有更大的可塑造空間。

根據發展局網頁，以下是促進在「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」) 或「商業」地帶內整幢改裝工廈的措施：

工廈業主可免繳豁免費用，申請在現有工廈的整段使用期內或直至現行土地契約期屆滿前（以較早者為準），改變整幢大廈現有用途。

有關申請須符合以下準則：

a. 位於「工業」、「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」地帶的工廈，而樓齡不少於15年；

b. 申請須由大廈全部業主提出；

c. 大廈改裝後，不得增加總樓面面積及不得超過准許上蓋面積的限制，以及規劃機制下的建築物高度限制；

d. 在豁免期間，大廈不得回復作工業用途；

e. 大廈將來重新發展時，須繳付十足市值土地補價。

有關措施的截止申請日期為2016年3月31日。

大廈整幢改裝後的新用途須符合相關地帶的規劃意向。業主須在豁免書發出後三年內完成改裝工程。

http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/ policy_initiatives/policy_measure_to_encourage _wholesale_conversion_in_industrial_other_specified _uses_business_and_commercial_zones/index.html

期後，政府亦放寬一些建築結構及規模改裝措施及規定，以便工廈活化，詳情可參閱以下發展局網頁“中期檢討後的優化措施”及“進一步的優化措施”， 使到工厦活化可以變從更加靈活。

簡單而言，工廈業主在滿足上述條件後，便能「免補地價」把整幢工廈變更至酒店、零售或者寫字樓等用途。

有一點我想強調，之前林鄭講過可以把短暫改裝至臨時住宅，幾年後待住宅供應接上後，便要轉回「工廈」用途。這樣的話，工廈業主肯定對這個臨時安排毫無興趣，除了因為改裝成本高昂、改裝期需時、採光通風消防等問題，業主還會損失改裝期間的租金收入；由於面對上述的不確定性，工廈業主有很大機會不能收回相關改裝成本而導致虧損，所以這項「工廈變臨時住宅」的政策最後都係無疾而終。

但是，工廈活化至酒店、零售或者寫字樓等，則沒有上述幾年後轉回「工業」的規定。按工廈活化規定，改裝後的工廈基本不能再回復工廈用途（直至整段使用期內或現行土地契約期屆滿前，以較早者為準）。因此，工廈業主在決定活化前，必須留意有關工廈剩下年期，最好樓齡剛剛多於15年及樓齡不太舊的工廈。

工廈活化政策如何影響投資者

單一業權的工廈業主及有財力的投資者

根據美聯早前編寫的書籍“工商舖投資全攻略”， 全港目前約有1,400幢工廈，當中有約700幢處於商貿區，接連良好做交通網絡且位於市中心。若能把處於有潛力地段的工廈在免補地價的情況下，把物業用途由工業提升至寫字樓、零售項目及酒店等，這項政策對於單一業權的工廈業主及有財力的投資者而言，是有很大的吸引力。

根據2014年2月19日經濟日報報導“活化工廈去年18宗申請 創新高”，活化工廈政策於2010年4月開始實施，至今已有約50幢工廈已簽立特別豁免書，即可以免補地價把工廈改裝至零售、寫字樓及酒店。在2013年有18宗工廈活化獲批（2012年：16宗），去年其中有6個工廈項目改裝成酒店，詳情如下：

對於具實力的投資者而言，若能以工廈價錢買入全幢工廈（尤其潛力仍未被發掘的區域），在免補地價下改裝至零售、寫字樓及酒店等項目，升值潛力其實可以十分可觀。在2013年年末，「舖王」波叔以約$2,100 - $2,200呎價購入屯門有成工業大廈全幢，目前屯門工廈成交呎價普遍由最平的$1,X00多至最貴的$2,600 - $2,700元不等，視乎位置及大小；在本年初，據聞亦有另一幢屯門工廈的業權剛剛被統一；而這兩幢工廈正正位於屯門西鐵站及 VCity 附近。老實說，筆者十分看好屯門區未來的基建、交通網絡發展，如有機會，之後再同大家分析詳細原因。

工廈的散戶業主

看完上文，讀者或者散戶業主亦可能會問：「我冇這樣的財力購入整幢工廈，那麼工廈活化對我等小業主、小投資者有什麼好處？」老實說，筆者亦是一名小小的打工仔、中產，同樣沒有能力購入整層、整幢工廈。但是我認為，工廈散戶投資者亦是工厦活化政策的受惠者。

目前，工厦普遍二手成交價約 $2,000至 $4,000多不等，視乎不同地區、大小、座向等等。工廈建築費可能須約$2,000多元一呎，今天在高通脹下（尤其在QE下），建築材料及人工成本只會持續上升。由於工厦成交價與建築成本的差距並不明顯（當中還未計入地價），發展商基本沒有誘因大規模去興建及銷售工厦。

根據筆者前文，由1997年至2012年的16年內，工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米，而累積落成量只有45.5萬平方米，累積凈拆卸量約70.8萬平方米。尤其在工厦活化政策及工廈拆卸重建至其他用途（拆卸重建至其他用途須補地價），傳統工厦的存量未來只會加速減少。

當單一業權的工厦被活化時，其原有租戶便要轉去租用其他現有工厦的單位，繼續經營。此外，筆者前文亦講過，除現有需求外，工廈過去幾年亦有一定的新增需求。因此，面對這個存量負增長、但需求正增長的趨勢，再加上現有工厦空置率其實不高（2012年工厦空置率約5%，住宅約4.3%），工厦租金未來應可看高一線，現有散戶業主一定能受惠於這個存量減少且需求增加的趨勢，始終香港很多行業及公司依然在工厦內經營。

工厦目前空置及廢棄的情況並不嚴重，2012年末工厦空置率約5%，筆者會在下一篇文章分析各區過去幾年的空置情況及趨勢。

今日地產新聞摘要 20140310

 

2014年3月10日

【明報】指，逾千舖招租，免租期達半年，去年多個場陸續入伙。去年初「蚊型」舖位拆售潮火熱，多個場包括尖沙嘴首都廣場、荃灣地皇廣場及荃立坊等，供逾千間舖，當時吸金逾50億元。惟近月該批舖開始陸續招租，為免商場長期丟空，業主各出奇謀以求盡快出租舖位。

【文匯報】指，三大需求炒起樓價。倫敦地產發展商Quintain首席執行官MaxwellJames上周在接受本報記者訪問時表示，倫敦的樓價和香港一樣，正面對樓價太貴，本地人買不起樓的情況。他指，想在倫敦買樓的人有3大類，第一是本地的市民，第二是海外的投資者，第三是來自歐洲其他國家到倫敦的新居民。「這3大需求，使倫敦樓市供不應求，估計樓市供應量為2萬，但需求卻是5萬。」

【新報】稱，辣招落實，初現小陽春。《印花稅修訂條例草案》通過雙辣招後，住宅樓市的不明朗因素反而一掃而空，買家和賣家都變得面對現實，樓市交投一反常態，竟然不跌反升，樓市小陽春經已呈現在眼前。

【星島日報】指，籠屋未解決，添青年住客 。三呎乘六呎的籠屋，是八十年代的基層產物，走過四分一世紀後，卻仍有一班人困在一格格的鐵籠內。社區組織協會稱，以往籠屋居民是中老年人，現時卻不乏廿來歲的青年，但青年注重私隱，所以部分籠屋單位輾轉改裝成比籠屋更小、僅兩呎多乘五呎多的板間房。

【太陽報】報道，文英街舖租加幅和味。市區舖租貴，唔少食肆都轉租二、三線街，刺激舖租上升。毗鄰西鐵柯士甸站嘅佐敦文英街，近年地舖租戶變化明顯，幾年前仲有唔少車房租戶，依家條街大部分商戶都係特色食肆。過去兩、三年間，條街嘅舖租累積升咗一倍。

【成報】稱，山頂古宅保育行動。半山或山頂大宅多曾由本地的顯赫家族擁有，當中不少甚至有着超過半個世紀歷史。隨着時代變遷，不少大宅均面臨發展或保育的抉擇。當中最具爭議的莫過於何東花園。

【東方日報】指，5盤千一伙市區混戰。樓市交投回升，市區新盤隨即醞釀推盤潮，區內5個新盤部署本月推售或啟動軟銷，共涉約1,149伙。長實（00001）長沙灣丰滙及恒地（00012）銷售的尖沙咀棉登徑8號項目，料月內搶閘登場；九建（00034）旺角MacPhersonResidence本月啟動軟銷。代理料，市區新盤開價仍較二手存在溢價，細單位定價將較進取。

【信報】謂，不要棺材酒店，更不要棺材劏房。東京的棺材房酒店相信大家都聽過，甚至已成為遊客獵奇的特色景點；在香港我們還未見有棺材房酒店，但近日卻大事報道棺材劏房，一劏十二伙月租還逾2000元。

【蘋果日報】說，一號．西九叫租貴未破蛋。長實（001）旗下兩個新盤長沙灣一號．西九龍及將軍澳峻瀅，兩盤均原定於去年底入伙，惟入伙期一再拖延，兩者很大機會同於3月底收樓。

湯文亮: 樓市升勢萬事俱備，只欠成交

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月3月8日

樓市過去一年的不正常低成交量，主因仍然是辣招，買賣雙方均採取觀望態度，直至有一方按捺不住，當成交量大增，樓價便會確定向上抑或向下行走。假如放盤量大增兼有大幅折讓，當成交量大增的時候，樓價便會向下行，反之，當有心買樓的人，或者睇樓的人增加，若果成交量增加，樓價就會向上攀升，在過往，買樓的人始終擔心政府見樓價上升而出招，倘若力度太大，樓價會急速下跌，對買樓的人士來說，這是有輸冇贏的格局，點解要博，所以，他們等，等待政府撤招或者給與一個明確指示，辣招在什麼情況之下才會撤招，只減不加議案的確令想買樓的人恢復小小信心，他們最少會知道，政府不再會對樓市痛下殺手，就算樓價下跌，幅度亦不會很大，應該可以承受得來。

現在樓宇買賣持續處於一個低水平，我認為現在買家重整他們的財務，準備入市，當然，他們不會以有限公司入市，甚至不會以個人名義買第二個物業，他們會分拆，以夫婦分別入市，甚至以子、女的名義入市，當然，當中他們或者要簽很多份信託書，或者協議書，不過，始終是一家人，一切都易辦事。但他們亦需要時間才可以完成部署，所以，最近睇樓人士急升，證明他們的部署完畢，隨時可以出擊，而最近的新樓盤銷售量不俗，與此亦不無關係。

我想很多人不認同我的說法，大部分專家都說樓市淡靜，是樓市下跌先兆，他們會套用股票之十次牛皮九次跌說法，但是他們忽略了樓市淡靜，辣招雖然是主因，銀行收緊按揭亦不容忽視。當銀行將按揭成數收緊10%，就會導致很多本來可以置業的人因為得不到銀行貸款而暫緩置業，但經過幾年休養生息，他們的儲蓄又增加了不少，適逢有些心急，膽怯的業主減價賣樓，就算銀行不放寬貸款，能夠有實力買樓的小業主漸漸地多起來，要回復昔日的光輝歲月的確很難，但回復七、八成銷售量就應該不成問題，在這個情況下，睇樓量，成交量就會成為樓市上升指標，人們當然是先睇樓，後買樓，不過，如果不是有心買樓，根本不會去睇樓，如今睇樓量一直上升，雖然他們現在是持觀望態度，遲遲未肯出手，但我相信當中有不少人是寧買當頭起，當樓市稍有風吹草動，或者一些利好消息的時候，他們便會考慮出手，所以，我認為樓市萬事俱備，當成交量增加的時候，樓市亦會乘勢而上升，我相信很多人會話我老作，他們不會說文人多大話，而是文亮多大話。

今日地產新聞摘要 20140308

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年3月8日

【明報】指，新世界波鞋街項目，獲批24萬呎商住物業。屋宇署1月份批出14份建築圖則，包括6項住宅及商住項目，其中新世界（0017）及市建局旺角洗衣街及花園街項目（即波鞋街），獲批建1幢25層高（在1層地庫之上）商住物業，住宅涉約18.67萬方呎，另設5.33萬方呎商業樓面，料可打造為體育用品商場。

【蘋果日報】說，CEO強調不劈價賣樓。樓市前景被看淡，太古地產（1972）行政總裁（CEO）郭鵬認為，政府出招調控下，現時樓市表現已大不如前，例如成交減少，但由於樓市仍有需求，特別是豪宅供應少，相信豪宅價格不會下跌，集團亦不會劈價賣樓。

【成報】稱，洪丕正：本港按息有上升壓力。去年渣打集團（2888）香港區的業務一枝獨秀，收入及純利均達雙位數增長。渣打香港行政總裁洪丕正表示，近年香港處於長期低息環境，該區在息差逆境，仍有雙位增長，預期未來淨息差再向下調的空間不大，將趨向平穩。

【東方日報】指，私宅動工急增2.4倍。政府近年積極批出住宅地，發展商亦追趕旗下項目發展進度，屋宇署最新資料顯示，一月私人住宅動工單位錄1,238伙（撇除重複個案），按月急增約2.45倍，並為近十年同期新高。

【新報】稱，陳李藹倫：樓市供求短期緊。政府經濟顧問陳李藹倫表示，政府仍關注樓市泡沫風險，加上短期樓市供求仍然偏緊，有需要維持相關樓市措施。她又說，政府公共財政良好，但要正視社會福利及醫療開支需求上升。

【星島日報】指，萊坊：港豪宅價全球第二高。近期本港樓價有回落趨勢，惟整體仍處高水平，有國際物業代理行最新報告指出，現時平均呎價高達三萬五千零二元，位居全球主要城市中的第二位，僅次於摩納哥之後。

【太陽報】報道，租金負擔遠超合理水平。自○三年本港經濟從衰退中復甦，住宅租金隨之而上，據某地產代理一個關於租金統計，○三年全港住宅每方呎平均租金為10元，經歷十年的時間（除○八年金融海嘯後出現較長時間下跌），本港住宅租金一直上升，升幅達120%，年均增長8.5%。

【信報】謂，富豪置第二居所，港三甲不入。萊坊連同中銀國際發布最新2014年《財富報告》指出，來自全球的受訪者中，22%有意在未來一年購置第二居所。不過，受到香港樓價高企和辣招拖累，本港跌出第二居所熱門城市的三甲之列。

【文匯報】指，大埔西貢宅地收24標書。政府續向市場供應土地，昨日大埔及西貢分別有地皮截標，接7份及17份標書，反應合乎預期。其中大埔白石角由於投資額龐大，單計地價估值就達35.79億元至50.1億元，成為中大型發展商爭奪目標，包括長實、新地、新世界等均有入標。其中「白石角大地主」信置亦獨資入標，擴充其「白石角王國」。

今日地產新聞摘要 20140307

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2014年3月7日

【星島日報】指，鄭家純狠批財爺杞人憂天。財政司司長曾俊華與特首梁振英的理財哲學一直被外界認為有分歧，作為「梁粉」的新世界發展主席鄭家純，昨在北京狠批曾俊華拒絕動用巨額儲備改善民生，又質疑「長遠財政計畫工作小組」發表的報告，指本港最快七年後就會出現結構性赤字，是曾俊華「杞人憂天」，如此理財之道，非市民之福。

【信報】謂，陳茂波施壓港鐵推地，變相益地產商。梁振英以土地及房屋為「重中之重」的政策贏取民望，但上台後至今增加房屋供應、尤其是公屋和居屋的興建皆未能達標，惟有推賴覓地困難，並且瘋狂盲搶地，以圖履行競選承諾。

【文匯報】指，新蒲崗舊區待變新。每次提起新蒲崗，香港人第一時間只會想到工廠區，但其實新蒲崗區貌早已大異往昔，除落成有大型商場樓宇，附近更因舊工廈林立吸引不同的藝術工作者進駐，形成獨特的藝術村，令舊工廠區重現生命力。

【東方日報】指，發展大嶼山，環團憂輕視生態。大嶼山發展諮詢委員會明日（八日）會召開首次會議，有環保團體不滿該會委員林奮強，以大嶼山需經發展才能由「醜小鴨變身白天鵝」，貶低了大嶼山的價值，又批評委員會內較少保育相關人士，擔心討論時只着重經濟效益，低估大嶼山生態價值，明日和後日均會發起抗議行動。

【新報】稱，員工居住成本港最貴。有報告指香港是企業安置員工最昂貴的城市，每名員工在港每年涉及的開支達12.3萬美元，顯著領先在過去兩年先後排名第二的倫敦和紐約，更比上海貴3.8倍。

【太陽報】報道，全球貴租冠軍，香港羞辱纏身。有兩個報告，給香港戴上全球貴租冠軍頭銜。發展及人力資源分配方案機構ECA的研究顯示，香港連續第二年成為全球租住三房住宅開支最昂貴城市。以亞洲城市計，與排第二的日本東京（全球第六），差距大拋離，由四年前香港高出百分之六，擴至最新的百分之五十五。

【明報】指，4盤申預售涉943伙，3月新高。地政總署昨日公布，2月份共4個住宅項目新申請預售樓花同意書，涉及約943伙，較上月的168伙升約4.6倍，為近3個月以來新高。

【蘋果日報】說，將軍澳3,000伙新盤殺到，今年成供應重災區，樓價料受壓。只擺脫「供應重災區」之名數年的將軍澳，經政府早前狂推地，及壓逼港鐵（066）加快推出區內上蓋項目招標後，隨着發展商開始申請樓盤預售，粗略估計單是今年或有多逾3,000個單位要預售，加上目前樓市已開始進入調整期，相信該區未來又出現新一輪樓價受壓期。

【成報】稱，爾巒售逾100伙。新盤銷情繼續暢旺，今個星期中、後期，多個樓花盤接連推售。昨日，新地（016）旗下爾巒推出開售以來最大批單位，合共107伙。

今日地產新聞摘要 20140306

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2014年3月6日

【明報】指，樓市政治化，減持降風險。不少人在討論「辣招」通過後，樓價會升或跌，但前瑞銀星級分析員、現已自立門戶的Bricks&Mortar主席兼總裁王震宇卻認為，辣招最大影響不是利淡或利好樓市，而是令樓市變得政治化，難以預測走勢。因此，他認為最佳策略是分散投資，減少在港持有「磚頭」的比重，並認為香港未來的經濟出路，是與深圳同城化和爭取更大的「腹地」。

【文匯報】指，驗樓師彈港樓「衰的更衰」。投資「磚頭」可能是不少港人窮一生精力去追逐的夢，但近年來常有聽聞一手樓花收樓時發現「貨不對辦」。資深專業驗樓師詹濟南昨日舉辦頒獎禮，將過去一年24個一手樓盤檢驗得出最好的五大優秀屋苑，結果由新地及信置包辦，新地筲箕灣譽都更成為新樓「狀元」。

【東方日報】指，改劃地按時推售難度高。政府為加快推地，將不少未完成改劃用途地皮納入新一年度賣地計劃，新賣地表合共多達21幅土地未完成改劃，佔總數約61.8%，部分更屬「滾存改劃地」，包括牛池灣豐盛街、旺角新填地街及豉油街等。該批地皮預計要新財政年度下半年才能供應，可見改劃地要按時推出存在相當難度，下年度新增的大批有待改劃用途住宅地，隨時亦變成跨年度供應。

【新報】稱，青年中心重建，僅供61單位。政府與青年協會合作，把兩層高、位於大埔寶鄉街的青協青年中心，重建為青年宿舍。但青協指佔地只有四千多呎的地皮，重建後只能提供61個單位，較政府預計的70個為少，且由於城規會要改劃土地用途，也未必可以如期在2016年落成。

【信報】謂，供應缺口已補回，房屋階梯待多元。為解決房屋短缺問題，港府於本財政年度共推售36幅住宅用地，建造1.4萬個私人單位，創下十三年來新高，亦較去年度的8000個大增逾七成。

【太陽報】報道，核心舖租回歸冷靜。呢幾年內地旅客少咗喺香港掃高價鐘錶珠寶，少咗商戶肯用高租金搶核心區舖位。响過去三個月，旺角、尖沙咀及銅鑼灣有唔少舖位成交租金加幅略高於約4至30%，比起舊年呢幾區舖位租金增幅由約四成至超過1倍，舖位租金升幅明顯放緩。

【蘋果日報】說，新地觀塘商廈，意向呎價逾萬元。新地（016）部署最快本月內以現樓方式，出售觀塘海濱道商業項目，現已低調接受市場洽購，意向呎價達萬元以上。

【成報】稱，丰滙首批百伙或月內推。長實（001）及中原昨日為即將開售的丰滙舉行誓師大會，場面熱鬧。長實高級營業經理何家欣表示，經與各代理了解市況後，計劃首批單位推出約100伙，比新例要求的81伙為多，希望月內能開售，屆時將為買家提供優惠。

【星島日報】指，南豐提速年內推五千伙。發展商積極加快部署，多個新盤排隊出擊搶攻，其中南豐預計今年將推出四個全新盤，包括逾千伙的矚目大盤將軍澳日出康城三期緻藍天、以及荃灣七站環宇海灣，另有山頂聶歌信山道豪宅盤及紅磡高山道項目等，連同已開售的項目，合共達五千伙供應將於年內登場。

今日地產新聞摘要 20140304

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2014年3月4日

【新報】稱，中銀現樓按揭15連冠。發展商以優惠促銷新盤，吸引買家入巿，刺激2月份樓花按揭按月倍增至708宗，創9個月新高。現樓按揭表現亦見回勇，按月升近一成，但仍較去年同期銳減逾23%，不但連續4個月低於6,000宗，更是連續30個月少於1萬宗，乃有紀錄以來最長。按揭市場持續低迷下，中銀(香港)15度蟬聯現樓按揭巿佔率冠軍，而渣打則膺樓花按揭六連霸。

【東方日報】指， 政府晒冷連推4地。政府繼續就土地供應「跑數」，昨一口氣推出本季度賣地計劃最後4幅地皮，包括兩幅天水圍限量地、啟德限量地及大埔白石角住宅地，同於本月底招標，提供樓面合共超過340萬方呎，相信是單日推出樓面「史上最多」。4幅地皮估值合共最多逾132億元。而政府安排於本年度按季主動推出的住宅地，亦順利悉數推出。

【星島日報】指，22 舊 屋 邨 鎖 定 重 建。為滿足未來十年的新建屋目標，當局計畫積極重建尚未用盡地積比率的舊型屋邨，以增加公營房屋供應；繼宣布 分階段重建華富邨後，房署昨首次披露納入重建潛力研究的二十條高齡屋邨名單，並稱鑑於屋老化後保養費勢將上升，首次表明有需要逐步規劃重建工作。署方準 備與其他部門磋商及展開重建的技術研究，重點考慮重建後的單位數目淨增長，以挑選優先重建的高齡屋。

【信報】謂，增建公營房屋更快「見紅」 。 房屋政策是特首梁振英挽回民望的「救命草」，他早前許諾在未來十年推出47萬個單位，其中六成為公營房屋，四成是私樓，惟長遠財政計劃工作小組報告警告，房委會將為建屋目標承受龐大開支，估計到2042年負債高達4900億元，若由港府埋單，將令庫房提早3年用盡儲備及出現財赤。

【太陽報】報道，清貨鬥快優惠升級。 三月份多個全新樓盤排住隊等開售，部分發展商趁全新盤埋身肉搏前，積極重推旗下新盤餘貨。好似恒地（00012）等嘅馬鞍山迎海第一期，尋日截止收票，有成392張入票，超額認購6.8倍，相信賣完嗰50間，發展商會盡快推埋剩番嘅單位。另外，長實（00001）北角DIVA就推出低至全期最優惠利率（P）減3厘嘅低息二按計劃，吸引用家入市。

【蘋果日報】說，政府盲搶七綠化地起樓。政府上周公佈新一季賣地表，其中有多幅都需要改劃土地用途。環保觸覺指，當中有七幅土地共5.33公頃現時仍屬綠化地帶，例如深水埗大窩坪地皮距離獅子山郊野公園不足200米，擔心政府一意孤行繼續「盲搶地」，令郊野公園再沒有緩衝地帶，最終只令地產商得益，市民仍只能望「豪宅」興嘆。

【明報】指， 前房協天水圍兩地 本月28日招標。地政總署昨公布，原批予房協作長者屋及職業訓練中心的天水圍115區及112區地，連同大埔白石角及啟德地皮於本月28日起招標。屬本財年最後招標的壓軸地皮。其中2幅天水圍限量地，共涉約2470伙，惟早前屯門地價創新低，業界調低估值約13%。

【成報】稱， 港置：樓價或下滑10%至15%。早前政府公布新一份財政預算案及賣地計劃，市場人士紛紛對後市進行預測。港置高級執行董事伍創業表示，增加住宅供應是政府政策主調，惟外圍經濟充斥如加息等不明朗因素，相信樓價將愈跌愈深，將出現「泥沼式下跌」，樓價將由原先預期全年下跌約10%，進一步下滑介乎10%至15%。

【文匯報】指，申公屋擬放寬，料惠14.7萬戶。政府建議放寬公屋輪候冊的入息和資產限額，分別調高8.4%和4.4%，以2人家庭為例，新入息限額為14,970元；新資產限額則為29萬9,000元，但有立法會議員關注到，在最低工資下，若2人家庭成員都出外工作，入息已會超出新上限，未能申請公屋。房屋署預計，調整限額後合資格申請公屋的家庭將會增加14萬7,100個。公屋團體擔心，愈來愈多人可以申請公屋，輪候時間將會愈來愈長，促政府進一步增建公屋。

汪敦敬: 持貨能力決定輸羸

每週樓市評論

汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14193

常聽到人們說Cash is King (現金為王)！尤其是在市道低迷的時候，更加信奉持有現金才是上上之策！但是金融海嘯後，如果死板地認為Cash is King的話是不適合且是危險的！持有現金之餘，必須要知道其策略價值，才算緊握勝算！否則，盲目地將現金放在銀行可能反而是下下之策！

金融海嘯發生後，各國也推出了令資金更充分流通在市場的「量化貨幣寬鬆政策」，其中是包括了大量「印銀紙」，市場有了足夠的資金，銀根鬆動息口減低，令市場更活躍運作，當然，政府也有了足夠的現鈔去救市！只是，世上沒有免費午餐，「量化貨幣寬鬆政策」究竟由誰人『找數』？當然，就是將現金存放在銀行的人去「埋單」，印多了銀紙，貨幣自然貶值，將錢存放在銀行沒有去投資的人，收到的息口更少，最後貶值率多少他們就損失多少！也即是說，盲目放錢在銀行不單止不一定是King，而且還可能是輸家！

手持現金的作用，應是確定可進能守的機動力，確定了任何時候也可保留實力及具掌握機會的能耐。

未來，我認為災難必持續出現，且出現得更無常及更頻密！其中一個重要災難，相信就是極高的通漲！

我認為因為資訊日益發達，泡沫形成及爆破也會比以前快得多！正能量消耗時間少，負能量凝聚時間也短！我認為經濟起跌的週期，會由以前三至五年，變為6個月至2年！

正因為災難密、週期短，更充裕且隨時可掌握機會的Holding power變成必須了！保留後著，預算災難必來，在頻密的週期中掌握其危中之機才是將來長勝之匙！
投資時保留後力，確保更足夠的Holding power！

今日地產新聞摘要 20140303

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28957

2014年3月3日

【東方日報】指，李兆基捐元朗地建屋陷膠着。恒基地產主席李兆基早前提出捐出元朗地皮予房屋協會興建資助房屋，原打算去年底前公布「好消息」，但房協主席鄔滿海接受本報訪問時透露，恒基最近兩個月再無聯絡房協，未知計劃是否有變。

【新報】稱，陳茂波：未扭轉供求失衡。政府日前公布下年度賣地計劃，私人住宅用地共34幅，可興建1.55萬個私人單位，但當中達21幅須先改規劃才能建樓，被質疑實質供應量將比估計少。陳茂波昨日發表題為《持續推地有心有力》網誌指出，去年公布賣地計劃時，亦出現類似質疑，當時46幅合共提供1.36萬個住宅單位的用地中，22幅須先改劃或通過其他程序才能出售，但最終售出和在本月底前將招標出售的住宅用地共36幅，共可提供約1.37萬個單位，達到原訂目標。

【星島日報】指，赤柱相鄰地皮估值逾48億。港島土地供應稀缺，南區傳統豪宅地段更炙手可熱，港府下年度將推出兩幅位於赤柱黃麻角道相鄰地皮至為矚目，市場人士指，該地屬傳統豪宅區，貼近富豪海灣地標洋房屋苑，估計呎價最高達二萬五千元，成為下年度呎價估值最高的地王，兩地合計估值逾四十八億元之巨。

【信報】謂，港府曾研究收回港鐵物業發展權。港府上周公布新一年財政年度賣地計劃，發展局局長陳茂波罕有地批評港鐵（066）近年屢次招標無功而回，要求港鐵配合當局的房屋政策，市場關注港鐵項目招標成效影響政府達成本年度的住宅供應目標。

【太陽報】報道，白石角地挑戰50億。今個星期五將有兩幅住宅地截標，當中大埔白石角臨海地皮可以起到70幾萬方呎樓面，係今個年度數一數二嘅大型住宅地。由於該區發展愈嚟愈成熟，相信會有唔少大發展商競逐，其中喺區內已有發展項目嘅信置（00083）等，入標機會好大。

【蘋果日報】說，牛池灣地改劃住宅遇阻。地政總署上周公佈下年度賣地計劃，私人住宅用地共34幅，可供興建約15,500個單位，其中有21幅須要改規劃。

【明報】指，爾巒周四再推107伙。聲言月月有樓賣的新地（0016），旗下錦田爾巒推出不足兩周已累沽逾270伙，比原定目標首階段發售200伙超標35％，周四會乘勝追擊再推出額外107伙應市。

【成報】稱，2月樓宇登記料創海嘯後新低。根據土地註冊處數據所得，2月首27天全港暫錄3,834宗樓宇買賣登記（數字主要反映1月中旬及2月上旬的樓市實際狀況），較1月同期的5,083宗銳減25%；同期物業成交總值則僅達268.89億元，較1月同期的300.65億元減少11%，減幅明顯少於登記量。

【文匯報】指，新盤排隊推，二手再轉冷。十大屋苑周末二手交投量上月底曾經重上「雙位數」，可惜「小陽春」曇花一現，踏入3月交投量又再跌回谷底。