今日地產新聞摘要 20151230

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2015年12月30日

【太陽報】報道，車位買賣112億破紀錄。今年出現嘅車位拆售潮，相信係有紀錄以來最癲，而絕大多數係住宅車位買賣。有老友代理同劉Sir講，今年首十一個月一手及二手住宅車位買賣合約登記已錄9,327宗，總值高達112.83億元，突破九七年高位，創歷史新高。

【星島日報】指，頻錄大額蝕讓個案學者憂加息添壓力。本年樓市峰迴路轉，豪宅市場亦呈兩極化，一方面新盤及二手豪宅紛錄大碼成交，另一方面有部分豪宅轉手「出血」，蝕讓個案有蔓延趨勢，當中不乏由內地業主持有、或多按盤等低購入價出貨。

【文匯報】指，東方紗廠夥鄰地申建住宅。土瓜灣一帶綜合發展區由於業權並不統一，過去多年以來進展緩慢，但最近終於稍見眉目。據了解，傅老榕家族持有的東方紗廠重建項目，與毗鄰的金賜工廠大廈位於同一個「綜合發展區2」地帶內，近日一併向城規會呈交申請，建議分2期發展，提供合共979個單位，平均單位面積693方呎。

【明報】指，華置﹕明年豪宅贏大市，推肇輝臺12號，璈珀海景戶擬下月加價5％。華置（0127）大股東「大劉」劉鑾雄向以財技高超見稱，華置近期賣樓亦錄理想成績，旗下干德道璈珀，推出逾兩周累沽11伙、套現逾14.5億元，買家更不乏本港傳統老牌家族，成近日銷情最暢旺豪宅。

【成報】說，十大交投最多屋苑，美聯：嘉湖山莊蟬聯第一。美聯物業最新公布，過去一年二手住宅註冊量低迷，宗數跌至20年紀錄新低。年內二手註冊量最多的10個屋苑亦略有變化，雖然居首兩位依然是嘉湖山莊及沙田第一城，但去年第三位的美孚新邨今年不敵愉景灣，失去三甲席位，屈居第四。

【信報】謂，嘉道理家族布力架街申建4大宅。中電（00002）的大股東嘉道理家族，可算是何文田加多利山一帶的大地主，近年陸續有重建動作。這繼中電推展亞皆老街前總部的保育兼重建計劃之後，嘉道理家族新近亦向城規會申請，略為放寬何文田布力架街10至14號的地積比率限制，計劃於有關地址重建4座大宅。

【東方日報】指，華懋清水灣洋房上樓書。二○一六年將至，發展商急不及待啟動新一年推盤攻勢，豪宅洋房市場率先起哄。華懋旗下清水灣碧沙路20及22號的樓書昨已上網，兩幢大屋面積各逾3,600方呎，示範屋今首度安排予傳媒參觀，料隨即接受預約睇樓。


【蘋果日報】說，新地2.7億掃灣仔舊樓單位。近期積極收購灣仔區舊樓的新地（016）再度出手，剛斥約2.7億元大手掃入寶靈頓道5至11號榮安大樓兩個地舖及21伙住宅。

今日地產新聞摘要 20151229

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2015年12月29日

【太陽報】報道，港鐵批8360伙，歷年最多。港鐵（00066）今年開快車推地協助政府「跑數」，尋日截標嘅將軍澳日出康城第九期一共收到6份標書文件，主要由大型發展商競逐。不過有傳聞話今次有個別發展商只係遞交感謝信，而並非入標。

【星島日報】指，航運家族7.2億掃西半山新盤。超級豪宅交投氣氛突升溫，西半山有超豪新盤錄大手客斥巨資掃貨，干德道項目璈珀連番銷情報捷，昨天透過標售方式沽出兩伙，兩戶交易金額約二億五千萬元，市場消息稱，該兩伙買家早在本月中已「出手」購入兩伙，至今已先後掃入項目一籃子共四伙，涉及動用七億二千萬元，成為近期最大手豪宅新盤交易紀錄。

【信報】謂，申新居屋熱破九七。私人住宅樓價2015年上半年持續爆升，令房委會推出新一批2160個居屋單位，成為不少市民「上車」希望，反應空前熱烈，1月下旬截止認購，最終收到13.5萬份申請，打破1997年11.4萬份紀錄，大幅超額約62倍；當中白表申請者平均每143人競爭一個單位。

【東方日報】指，細價樓今年跌凸。一場股災引發樓價下瀉，細價樓今年樓價升幅全被「蒸發」，十大屋苑半數按年出現冧價，為○八年後首見，今年平均實用呎價曾高見14,000元的沙田第一城，呎價現跌至11,679元，按年跌9.5%，較高位跌16.6%；另天水圍嘉湖山莊呎價按年跌5%。

【蘋果日報】說，中小銀行收緊樓花按揭。樓市步入轉角期按揭潛在風險增，有本地報章報道，一些中小型銀行拒為涉及樓花期長（達24個月）、由規模較小發展商開發的個別單幢式樓盤提供按揭。

【文匯報】指，息魔現身，港樓危危乎。美國聯儲局本月終於宣佈加息，業界普遍認為對樓市會有負面影響。不過，由於現時加息只0.25厘，而且本港未有銀行跟隨加息，故相信影響仍然屬輕微，主要在心理層面的影響居多，短期或會有業主急售單位套現。

【明報】指，囍匯2期逾百宗租賃，入伙盤罕見，相等於將軍澳全區一半。臨近新年，二手成交持續淡靜，不過剛入伙新盤的租賃成交卻逆市暢旺。陸續入伙的灣仔囍匯2期，本月約110宗租賃成交，相等於將軍澳全月200宗租賃成交（涉約30個屋苑）的一半，成為12月全港租賃成交之冠，租務交投暢旺亦為近年入伙新盤中罕見。

【晴報】說，一線舖劈價7成，變短租特賣場。零售市道欠佳，大量「吉舖」陸續浮現，業主為免長期丟空，願劈價七成變短租，吸引大批售賣利市封、化粧品的商家，藉短租作散貨場。有學者指商家再以「筍價」清貨，勢可趁年尾旺季「賺一筆」。


【成報】說，世宙累售672伙套現逾39億。長實地產（1113）旗下元朗世宙自剛過去周六，推出代繳80%從價印花稅或買家印花稅的付款辦法，過去2天連錄7宗成交，巿場反應十分熱烈。長實高級營業經理何家欣透露，當中逾一半人採用上述印花稅回贈方法，當中又以換樓客為主，而投資者亦看好長線回報。

為自己爭取比物質層更有尊嚴的生活#1015

http://homebloggerhk.com/42636/

 
諗Sir，你好。看過你的雜誌專欄、homeblogger和兩本大作，拓闊了我的投資理財視野，懇請你為我的財務狀況把把脈。近半百之齡的我，十年多前已著手為退休生活籌謀，奈何那份基金儲蓄表現強差人意，眼見可工作的日子愈來愈短，實在需要好好運用手上的資源，再作安排。
本人單身，月入65000元，扣除家用、開支、保險、稅項等，月儲25000元。流動資金280萬元，股票及基金約20萬元，多份具儲蓄成份保險預計退休時值180 萬元，人民幣32萬元，港元定期56.3萬元，基金儲蓄35萬元(25年期)，強積金40萬元。現與家人同住唐樓，物業為家父所有，無按揭。提問如下：
A. 動用150萬元置業，造七成按揭，目標為實用面積400呎內、約350萬元的兩房單位，樓齡約20年，暫出租作投資用。以現時收入及資產，相信可以過壓力測試，但年紀這麼大才買樓，擔心日後還款能力，因部分還款期會延至退休後。現考慮買樓，主要因為物業具抗通脹能力，既可出租製造被動收入，需要時又可自住。以本人情況，這個方案可行嗎？
B. 很希望為手上流動資金增值，但找不到穩健的工具。基金股票輸多贏少，曾參與外幣掛鈎賺息，但息率幾厘，downside無限，又要接貨，不划算。美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝，價格下滑，分分鐘息不抵債。萬用壽險息差收窄，每年回報僅8厘，存放至少7至10年才有果效。唯一可考慮是收息股，像REIT那類，沒年期限制，liquidity亦高。這樣想不知對不對，如有更好建議，請賜教。
知道諗Sir日理萬機，還要抽時間解答無數個案和提問，但心底裡仍希望盡快得到回覆，再行部署，為財務自由的目標努力。

ANSWER:
*「日理萬機」定「日理萬畂」筆者還請指教
2016其一願望，係希望少見屬本案類別的提問。50歲借貸力有所下降，即原本40歲人月入三萬可得到的388萬借貸力，到50歲要約五萬月入才做到。知道不少讀者來文用「相逢恨晚」為題，若你個人有感同埋唔想朋友都係咁諗，煩請介紹筆者個案信箱比朋友認識。認真的去討論理財上的事，才是真正為自己同家人負上責任。
先講讀者「成手都係」既保險。留意儲蓄保險是為他日定額的現金流而用今日的錢去支付。買樓是為他日可變的租金收入而用今天的定額供款去支付，兩者屬性剛好相反。時間一過，如通賬為正數，保險提供的定額現金流將被通賬大削購買力，而樓房租金收入則可與通賬同升跌，反而按揭負債因通賬而被削。買樓係借通賬既力、而保險公司則利用通賬從你身上借力，不可不察。

提供一個比物質層更有尊嚴的生活
當然讀者現手持資金約400萬，不少人認為已屬富有一群。可是香港人一休便是退隱30年，帶出一大一小問題。小問題則是由55至85歲生活就當每月洗兩萬，30年累起來都要720萬。以本案讀者資金推算仍感不足。至於大問題為社會將出現越多一孩或無孩子而自己行將退休的男女，他們不會弄孫為樂、當第一事業於55歲終結時，有冇辦法幫佢地早在50歲時為第二事業鋪路，令「第一休」後的人生更充實? 繼續貢獻社會? 現時香港正熱討點去供養老人，有感能令佢地自力更生屬更佳方案、提供一個比物質層更有尊嚴的生活。
什麼第一休、第二休對讀者而言或屬「離地」。現需貼地去了解執行步驟將問題處理。先講現時買樓收租只可做5成按揭，好處為租金收入可作再買樓時的借貸證明。當然偷報自住然後再租出為偷雞辨法，但如果讀者未了解清楚就去做，最尾搞到要坐監咁大鑊，咁就真係「罪過」….什麼供唔起無野做其實銀行仲驚過業主，至於今時借貸額比往時少為現實，此為個人必須對往事決策失誤需付上的代價。惟有希望在地區選擇及睇樓心得上了解多點，盡作補救。

錯過計劃的黃金40-50時期
「基金股票輸多贏少」是正常的，只要你想想到處都是此類免費資訊，就知道贏家永遠係少數。「美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝」是錯的，基本上筆者係免費CHANNEL已同大家解左。何況債券不只是「高收益」同「低收益」。如果真係咁簡單那投資人人都可賺大錢。萬用壽險其實同派息係無關連，但同意萬人壽險、儲蓄保險、投資相連保險究竟係咩讀者必需搞清楚。名義上解釋可在WIKI搜尋得知，但其用法及當中銷售陷阱則好需要去明白。正因為未搞清就去作投保，讀者錯過計劃的黃金40-50時期實令人感概。
在配資上，讀者有條件將部份錢壓在5年期的保險，付出5年期是為求保本的高回報。至於股票，波幅大不建議。另可將50萬資金作無年期的債基投放，一年10-15%利息，計劃在2-3年後由50萬連息增至80萬，在53-55之齡將債基轉做直債，即可又保本而又收10%息。留意債基係唔保本、直債係保本。其中一個理財方略，就係盡將債基轉做直債。則令退休的月入建在保本之平台上。債基之價格風險，可部份由ETF對沖。最尾又是最重要的，是上述行為是低風險、不是無風險。筆者無能力為讀者提出保本又一定成功的法門。相反如你是年青人，改變自己工作態度是唔需要成本又一定成功的! 如你仍未達成人生目標，很建議你在人人懶洋洋的12月28日努力奮進!

今日地產新聞摘要 20151224

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2015年12月24日

【太陽報】報道，工商舖乍現一按借六成。近排頻頻有發展商推出高成數按揭搶客，呢個熱潮更加由住宅新盤蔓延到工商舖市場。有地產代理老友同劉Sir講，恒地（00012）啱啱出招促銷旗下市區10多個工商舖物業，呢批物業市值共逾4.2億元，配合買家財務需要，會引入最高售價六成一按揭，估計係市場上首個引入高成數按揭促銷非住宅物業嘅發展商，而且仲會向買家送首三年管理費優惠。

【星島日報】指，新盤交投約1.6萬按年錄微跌。一手主導大市，今年上半年由細價盤「當道」，部分迷你單位更賣得成行成市，及至第三季中港遇上股災，加上年底前美國落實加息，令市場添陰霾，新盤推售量亦一度稍為放緩起來，綜合市場最新數字反映，年內一手成交量至今暫錄一萬五千九百多宗，料全年達一萬六千宗水平，但較上年錄輕微跌幅約二至三個百分點，總交易額亦減少逾半成。

【明報】指，美加息步伐倘溫和，美聯布少明：港樓春節後料小陽春。美聯樓價走勢圖11月平均呎價（實用面積）報10,487元，跟8月高位10,970元比較，反映期內本港二手住宅樓價下跌4.4%；美國上周加息後劈價成交湧現，樓價短期看來低處未算低。

【東方日報】指，信置16.9億奪元朗商貿地。新界區發展愈見成熟，區內商貿地亦獲追捧。上周五截標的元朗東頭商貿地，由信置（00083）以16.9億元奪得，每方呎樓面地價約3,396元，符合市場預期，該集團計劃將地皮打造為優質甲級商廈。

【蘋果日報】說，永泰10億奪屯門地，近估值下限。本港樓市越吹越淡，連帶發展商買地亦越趨審慎。上周截標的屯門掃管笏路住宅地由永泰（369）以市場估值下限10.5613億元奪得，樓面呎價僅4,008元，較半年前恒地（012）買入的鄰近住宅地低超過13%。

【香港商報】謂，香港樓王再創記錄，尺價破10萬。盡管本港近期樓市下滑，天價成交的樓王還是不時出現。西半山超級豪宅「天匯」一頂層戶，昨日以近6億元的天價沽出，除單一成交價已超過紅磡「VIVA」全盤75夥約5.15億元總值外，折實尺價還打破香港分層住宅尺價新高，並登上亞洲分層住宅最高售價及尺價寶座。

【文匯報】指，物流張減15%放售尖咀舖。近半年受零售市道影響，舖市投資氣氛一般，令個別投資者放售舖位時，叫價開始回軟，漸見有業主減價放售個案。

【成報】說，沽二手樓獲利比例創19個月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得1,032宗，當中錄得帳面獲利的有1,008宗，獲利宗數比例為97.7%，較10月的98.3%下跌0.6個百分點。


【信報】謂，上月指標豪宅買賣39宗縮25%。利嘉閣地產董事張偉文指出，11月美國議息前夕，二手市場觀望氣氛厚，買賣雙方均按兵不動，加上一手新盤搶佔焦點，指標豪宅交投嚴重萎縮。

今日地產新聞摘要 20151223

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2015年12月23日

【太陽報】報道，車位罕有炒燶，年蝕14%。車位一向係市場奇葩，近年做價升勢仲跑贏大市，但係最近樓市逆轉，車位市場都驚現燶味。舊年年中由資深投資者拆售嘅新蒲崗康景樓停車場車位，曾經喺短短半年錄到超過百宗短炒成交，不過，近期罕見現損手，有買家去年接摸貨買入一個6樓雙號車位，揸咗逾一年以70萬元賣出，帳面蝕11萬元或約14%。

【星島日報】指，「煥然壹居」下月售單身不可選兩房戶。市建局董事會昨落實資助房屋項目「煥然壹居」的銷售細節，將於明年一月四日公開三百三十八個單位定價，以及隨即在一月第一個星期接受申請，預料中籤申請者可在五至六月揀樓及入伙；項目每呎的管理費約三點五元，以一個五百多呎的兩房單位為例，管理費會在二千元以內。

【東方日報】指，住青年宿舍，不能再輪公屋。立法會民政事務委員會昨早討論「四叔」恒基地產創辦人李兆基捐出元朗馬田壆地皮予保良局興建青年宿舍的施工前工作。議員張超雄關心青年人入住青年宿舍後，可否同時輪候公屋。

【明報】指，經絡﹕選定息按揭勢增。自美國聯儲局上周宣布加息，物業買賣雙方均抱觀望心態，二手成交續錄跌幅。經絡按揭預料，本港明年下半年將會步入加息周期，息率有機會由目前約2.15厘，逐步加至3厘。

【蘋果日報】說，宏基斥近1.3億，購大角嘴3工廈。近年頻在市區買地的宏基資本（2288），剛斥資1.251億元購入大角嘴必發道3幢相連工廈，具重建潛力。

【文匯報】指，看淡後市：廖偉強低市價沽貝沙灣。二手交投吹淡風，有代理行主管「身體力行」反映對後市看淡。利嘉閣總裁廖偉強新近將名下薄扶林貝沙灣物業，以低同類單位8%造價沽出。

【晴報】說，加息嚇窒豪宅客，打消購4伙念頭。「息魔」重臨，不單二手樓受壓，新盤亦受衝擊。信置西貢豪宅項目逸瓏園，昨開售成為首個美國加息後新盤，但僅售不足3成。

【成報】說，利嘉閣料商廈買賣按年升17%。利嘉閣(工商舖)地產商業部高級營業董事何紹榮表示，商廈買賣登記一口氣連跌3個月後，於10月觸底，並在上月止跌回升，當中高價物業交投轉趨活躍。


【信報】謂，粉嶺工廈申請整幢改裝。政府活化工廈計劃快將截止，有工廈業主新近向城規會申請，把粉嶺安樂村安全街13號廣泰中心全幢工廈，改裝為辦公室、食肆、商店及服務行業等用途，總樓面約8.41萬方呎。

今日地產新聞摘要 20151223

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2015年12月22日

【太陽報】報道，P息毋須一致，隨時跟加。市場關注美國加息後，本港按揭最優惠利率（Primerate，簡稱P）何時跟加。現時港銀不再受利率協議所限，P息不屬統一定價，升跌可由個別銀行自由決定，換言之美息步入升勢後，港銀可按市況自行調升。

【東方日報】指，600代理舖，恐過年執笠。近月二手樓價急跌，不少上車屋苑樓價半年內跌價逾百萬元，但交投仍然冰封，一眾靠二手樓佣金維生的中小型行地產代理叫苦連天。有業界人士更預期，現時已有九成以上中小代理行「吊鹽水」，如未來三個月持續低迷，料農曆新年後有多達500至600間代理舖倒閉。

【蘋果日報】說，憂樓價跌，日後申請按揭或估價不足，樓花買家接連提前上會。美國宣佈加息，市場恐怕加息令樓市跌勢加劇，部份樓花新盤買家，尤其選用建築期付款期買家，擔憂樓花項目入伙後承造按揭或估價不足，決定提前上會，本月內多個新盤接連出現買家轉用即供付款方法個案。

【明報】指，11月私宅實呎租金32.9元，返年初水平。整體樓價走勢下調，連帶私宅租金亦向下。根據中原地產最新統計報告指，全港100個大型私宅屋苑的租金，11月平均實呎租金錄得32.9元，較10月錄得的33.4元下跌0.5元或1.5%，意味重返今年初平均約33元水平，並成6個月新低（4月及5月錄得32.7元）。

【晴報】說，樓市「租平過供」重現。隨着美國加息，業主憂後市轉差，部分寧願轉賣為租，令租盤增，並願意減租，重現「租平過供」的情況。

【香港商報】謂，租金回報利薄，港置料豪宅明年跌成五。本港樓市轉吹淡風之際，美國亦正式啟動近10年來的首次加息，無疑令本港樓市雪上加霜。有代理指出，在本港經濟漸見放緩下，估計明年整體樓價跌約5%至10%；逾千萬元豪宅更會跑輸大市，樓價將下跌約15%。

【成報】說，全球最貴租寫字樓中環排第二。根據世邦魏理仕環球研究部半年一度出版的《全球主要寫字樓租用成本調查報告》指出，全球寫字樓租金最貴市場首五位中，香港中環及西九龍共佔兩席，分別排名第二及第五位。

【星島日報】指，逸瓏園截收340票超額2.5倍今開售。新盤持續主導市場，各盤趕於年尾前登場搶吸市場購買力，其中信和今年最後一擊西貢逸瓏園，自推出以來參觀情況持續升溫，昨日為項目的截票日，市場指，該盤累收近三百四十票，超額兩點五倍，並於今天進行首輪開賣，涉九十六伙。

【信報】謂，雋悅收340申請佔58%單位。房協北角長者屋雋悅將在今天中午截止接受申請，截至昨天房協一共收到340份申請，仍未足額，另累積約1.07萬人次參觀示範單位。雋悅提供588個長者屋單位，只租不賣，直至昨天的申請量相當於單位數目約58%，申請書數目增加步伐有所加快。房協將在明年1月5日進行電腦抽籤決定揀樓次序。


【文匯報】指，思捷9.1億沽本港總部。近年業績走下坡的思捷環球（0330）出售香港總部。該公司昨晚宣佈，出售並租回現時為該集團佔用作為香港辦公室之物業。涉及九龍灣企業廣場3期41樓、43樓、45樓、47樓、49樓、16個車位及招牌範圍在內之該等物業，作價9.18億元。

今日地產新聞摘要 20151221

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2015年12月21日

【太陽報】報道，工廈爭改裝，申活化爆錶。活化工廈政策即將喺明年三月底到期，唔少工廈業主都趕搭尾班車，令新申請數目顯著上升。地政總署資料顯示，今年頭十一個月共錄得34宗有關工廈整幢改裝的申請，已經打破歷來按年紀錄。

【星島日報】指，房協「雋悅」，收242宗申請。被視為「白金長者屋」的房協北角丹拿山非資助長者屋項目「雋悅」六百個只租不賣單位，明天截止申請。

【文匯報】指，湯文亮：樓市不跌神話破滅。美國加息，香港銀行界因為目前本港資金充裕未有跟隨，令很多人暫時鬆一口氣。不過，如果因此認為樓市未受影響就錯了。紀惠集團行政總裁湯文亮就指，「唔加息我都唔知道香港業主對加息是如此敏銳，加息後，不少劈價盤出現，但這又難怪他們，因為，支撐樓市不跌神話逐個破滅。」

【明報】指，一手住宅登記，料8年次高。雖然二手及整體住宅註冊量創20年新低，不過，由於政府近年推出的土地都已逐漸製成「麵包」，今年市場就有多個新盤推出，加上各大發展商都趕在美國議息前推盤，故今年一手銷售量仍有機會維持約1.6萬伙的高水平。

【晴報】說，劏房租金3年升5成，勁過細單位。近來樓價回調，惟有研究發現，劏房有愈租愈貴的現象，較差餉物業估價署顯示的細單位租金更高。

【香港商報】謂，息魔來襲，港樓市沉寂。儘管本港銀行息口未有即時跟隨美國上調，惟本港二手交投亦未因此迎來曙光，加息後的首個周末，超過一半藍籌屋苑「捧蛋」。有代理更直言，市場氣氛一片死寂下，不少準買家甚至乘勢「鋤價」，還價幅度普遍高達一成以上，令交投停滯，料聖誕及新年期間仍難見起色。

【信報】謂，市建局助永安樓聯權出售。黃大仙環鳳街於今年4月發生的車房爆炸事件的永安樓，市區重建局將以中介角色，協助居民聯合業權出售物業，預計最快於明年第二季成事。

【東方日報】指，細樓「息」驚，買家鋤價15%。息魔終殺到，準買家鬥壓價。代理指，美國加息後買家問盤愈問愈平，「期望價」較現市價低約10至15%，對息口敏感的細價樓勢成跌價重災區，屯門、馬鞍山、粉嶺、沙田及天水圍最高危。

【蘋果日報】說，新盤兩日僅20宗成交。樓市淡靜，臨近年尾發展商賣樓收爐，本周末日一手錄僅約20宗成交，按周跌逾70%，主要因為缺乏大盤支持，當中主要靠恒地（012）加佣促銷的兩盤土瓜灣迎豐及大角嘴利奧坊．曉岸撐場，共錄7宗，前者佔5宗。


【成報】說，逸瓏園今日截票，周二發售。新盤市場，發展商仍按計劃積極推盤，信置（0083）營業部聯席董事田兆源表示，本港銀行未有跟隨美國加息，買家入市心態正面，旗下西貢逸瓏園將於今晚截止登記，並於周二公開發售。

今日地產新聞摘要 20151218

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2015年12月18日

【太陽報】報道，銀主盤劈價翻叮勢續來。近月市場上銀主盤有增加嘅趨勢，早前已經有業內人士預計明年底銀主盤會倍增，估計高逾百個。劉Sir最近就發現咗新增唔少銀主盤，部分更加係割價翻拍；將軍澳領都有一個2座銀主盤放售，實用面積約822方呎，叫價約莫765萬元，而上車盤屯門市廣場亦有一個低層銀主單位月底推拍，開價280萬元，較兩個月前劈咗40萬元。

【星島日報】指，翁悔還公屋買樓高院拒受理覆核。患白內障七旬翁聲稱遭建築師兒子誘騙簽署一份「稅務文件」，惟該文件實為同意將與患「漸凍症」六旬妻子一同居住逾三十年的公屋交出，讓兒子可透過房協的「置安心」計畫購入青衣綠悠雅苑一單位。

【信報】謂，煥然壹居樓換樓抽籤。市區重建局昨日就啟德煥然壹居樓換樓計劃進行抽籤，以決定4名選擇同一樓層區域開放式單位業主的揀樓先後次序，而4人最終選購的單位，實用呎價約1.12萬至1.15萬元。

【東方日報】指，港半年後恐加息。美國近十年首次加息0.25厘，金管局因應美國加息，將香港貼現窗基本利率由0.5厘上調至0.75厘。惟本港資金充裕，港息有條件暫不跟加，本港銀行家普遍指，港銀最快要到明年下半年始加息。然而，美國最新利率期貨顯示，美國明年六月加息機會超過六成，而聯儲局官員預測一六年底前美國有機會加息4次。

【蘋果日報】說，司法覆核陰霾，掃管笏地估值降。今日截標的屯門掃管笏路住宅地及元朗東頭工業區商貿地，勢成美國加息後的市場指標，不過，屯門地皮受司法覆核陰霾影響下，多少影響發展商的出價及投標意欲，估計標書數目難達至雙位數。

【文匯報】指，加息影響，發展商未驚過。美國聯儲局加息四分之一厘，本港銀行暫未跟隨，本港發展商均表示，加息消息早已被市場消化，對推售新盤步伐未有影響。

【明報】指，12月暫錄近30宗一手撻訂。美國聯儲局落實加息四分一厘，綜合各主要新盤成交紀錄冊顯示，昨日至少有3宗新增一手單位撻訂，令12月迄今累積錄得的取消交易個案直撲30宗；當中，恒地（0012）上月至今累售逾110伙的土瓜灣迎豐，新增取消交易個案為17樓D室（實用271方呎1房戶），成交價逾433.8萬元，買家本月9日才購入單位，意味於一周內撻訂，相信是近日最快離場的一手盤買家，估計被發展商殺訂5％涉21.7萬元，亦成為迎豐第4宗撻訂。

【晴報】說，加息趕出貨，小業主紛降價。美國決定加息，面對未來繼續加息的小業主議價空間增加，個別甚至主動減價求售。至於豪宅市場，市場連日傳出大幅蝕讓個案，例如中半山麥當勞道11號高層A室，估計實質蝕讓786萬元。


【香港商報】謂，美加息港樓市受壓，料明年降價。美國聯儲局正式宣布加息後，香港銀行雖暫未有跟隨加息，市場卻已普遍預期本港樓價將受壓，明年有機會最多跌一成；部分二手樓業主更立即大幅減價，意圖走貨。

湯文亮﹕未來1年聯儲局只加息一次

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151217/columnist/en79_en79.htm
2015年12月17日

【明報專訊】有老友睇完我這篇初稿，問我點解咁夠膽下定論，不少名家都預言明年底之前美國會加息1厘，最少都有0.75厘，而我說只加0.25厘，若非有重大理據，就是我不懂得美聯儲局運作。老實說，我真的不懂，不過，難道那班美國佬又懂香港地產？過去十年，又有幾多次估中。有時候，去到10月還對該年樓市作出預測，我真的很佩服他們，我雖然不懂得聯儲局操作利率的程序，但我話到明年底只加一次是有多少理據的，但我不敢肯定是今次加抑或下一次加。

或效法曹操 採望梅止渴
我相信耶倫現在相當頭痛，如果是由她全權負責，今次就多數都不會加息，但若果今早凌晨唔加息(編按﹕筆者寫稿時聯儲局還未公布議息結果)，不但有損聯儲局威名，而且對於那些實牙實齒話加息的分析員，經濟學家更加難交代。

但如果加息，那些經濟學家又會得寸進尺，估計下一次議息又會加息，即是面對同一問題，我估計耶倫會效法曹操，採取望梅止渴之方法，即今天不加息，但明確表示下一次議息時一定會加息，即是任何人，無論他們認為今次加息，抑或下一次議息時才加息的人都沒有錯，耶倫又不用擔心要連續加息兩次。

總統大選完結前 美更不敢亂加息
到明年6月，加息議題已經不重要，新聞界都會集中注意力在美國總統大選，希拉里當然唔想在這個時間加息，偶一不慎，將這個手到拿來的總統寶座送給米特朗，而米特朗上任，又將利息回復至0利率水平，所以，未選出新總統前，一定唔會再加息，耶倫亦樂得清閒，毋須要度橋諗不加息理由。

一年之後，如果美國經濟繼續向好，就算加息都冇人會反對，但如果經濟轉壞，減息就一定唔會，保持現狀將會是最正確做法，所以，我認定到了明年底，美聯儲局只會加一次息，千祈要同我賭，我一定輸，今年已經輸了一次大大鑊，唔想再輸，如果冇人同我賭，我的勝算就相當大，大家拭目以待。
[湯文亮 敢說亮話]

今日地產新聞摘要 20151217

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月17日
【太陽報】報道，商場劏舖平租谷唔旺。近年有唔少商場劏舖攞出嚟賣，售價細都幾受街坊投資者歡迎。但每個劏場項目至少百幾個舖位，搵租客都唔係咁易，雖然部分業主願以低廉嘅租金吸客，開業率依然奇低。

【明報】指，浸大地理系教授李思名：港樓長遠供不應求，宜加快造地。本港二手住宅樓價指數已由9月歷史高位回落5.9%，再跌多少才完成調整期呢？浸會大學地理系講座教授李思名接受訪問時表示，本港住屋需求仍然殷切，料是次樓價跌幅在三成以內，像1997年第四季至2003年第二季般勁跌七成的機會不大。

【東方日報】指，上月僅錄74宗，公居屋買賣破底。失去「白居二」支持，加上新居屋供應增加，公屋及居屋第二市場成交量跌至低位。房委會稱，十一月僅錄74宗同類成交，創○二年有紀錄以來新低，而十二月上半月暫只錄6宗，期內九龍居屋及公屋竟然仍未「開齋」。

【蘋果日報】說，聯儲局公佈議息結果前夕，業主斬纜，二手連環蝕。市場引頸以待整年的美國加息行動，今早麈埃落定，雖然地產界已表明市場已消化這次「遲來的加息」，對樓市影響極有限，但來年新供應陸續到位，內地經濟能否化危為機，仍會相當困擾香港樓市。

【文匯報】指，屯門地風險大，中小財團料卻步。政府近年推地，屢屢遭到市場司法覆核影響，明日截標的屯門第56區掃管笏路住宅地亦不例外。中原測量師行執行董事張競達表示，地皮正面對司法覆核，加上中標發展商須負責斜坡維修保養、保育等，不明朗因素增加，影響發展商入標意慾，尤其是中小型發展商，未必願意和可以承受相關風險，亦不排除政府會推遲截標。

【星島日報】指，元朗世宙年內不加推。臨近聖誕及元旦等傳統節日，其中長實元朗新盤世宙，發展商表示，現已累沽逾六百五十伙，預料年底前不會再度加推。


【信報】謂，旺角水務署地用途明年定案。政府上周推出旺角工業貿易署大樓招標，市場關注同區的洗衣街前水務署設施一帶用地的發展方向，發展局局長陳茂波表示，顧問正進行研究，預料明年諮詢區議會。

今日地產新聞摘要 20151216

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2015年12月16日

【太陽報】報道，德福廣場補3億擴舖。近排零售市道確實係放緩咗，尤其是街舖市況表現更加係走晒樣，之不過大型購物商場出租率依然高企，仍然有可觀租金收益。劉Sir收到風，港鐵（00066）最近就以超過2.98億元完成咗九龍灣德福廣場2期嘅補地價，將7至8樓嘅寫字樓樓面轉做零售用途，計番每方呎補價約莫8,156元。

【星島日報】指，新 盤 平 過 二 手 樓 「 租 平 過 供 」 時 代 來 臨。加息陰霾逼近，加上未來住宅供應高企，有代理行預測，加息後短期樓價將下調百分之三至五，明年全年跌幅則料達一成。

【信報】謂，內地險資料湧港覓購甲廈。仲量聯行研究部主管馬安平表示，11月錄得兩宗中資企業購入全幢甲廈成交，反映市場對商廈投資意欲逐漸增加。隨着人民幣存在貶值風險，預期將令更多內地企業在明年加快投資決定，現時已有數家保險公司正密切留意在港的物業投資機會。

【東方日報】指，煥然壹居36萬上到車。資助房屋陸續推出市場，銀行界消息指，市建局旗下煥然壹居獲按揭證券公司考慮出手，擬利用酌情權向該盤提供按揭保險，惟仍要考慮轉售限制的風險，以及再保公司的取態。

【文匯報】指，長實明年推盤3000伙，趙國雄：辣招單位解凍，市場影響重大。美國議息在即，長實執行董事趙國雄昨日接受訪問時表示，現時港元強，相信美國即使加息，香港銀行未必立即跟隨加息。

【明報】指，12月半月錄20宗新盤撻訂。美國聯儲局本周有機會公布加息的前夕，新地（0016）西營盤明德山、長實地產（1113）元朗世宙，各自錄得兩宗新撻訂個案；據本報統計，12月份截至15日為止，全港主要新盤合共錄得逾20宗撻訂，意味本月每天平均有多於一名新盤買家，因取消交易遭發展商殺訂金而離場。

【晴報】說，東涌新發展區，最快8年有得住。本港土地短缺，東涌新市鎮擴展計劃成為中期土地供應來源。發展局計劃在東涌東填海，預留63％土地興建公營房屋，並一併發展東涌西，15年間合共提供近五萬個公私營房屋單位，分四階段遷入，首批約4.31萬人，最快可於2023年入伙。

【香港商報】謂，港豪宅勢調整 抗跌力幻滅? 本港整體樓市氣氛轉差，一直被視為「抗跌力十足」的豪宅市場，近月亦開始調整。有地產代理表示，上月價值1200萬元以上的豪宅，無論是在成交量或金額上，都刷新一年多以來新低，反映整體樓價偏軟，亦窒礙豪宅用家及投資者的入市意欲。


【蘋果日報】說，商舖租售價受壓，明年料跌兩成。受零售業低迷影響，今年商舖市況表現最差，租金下跌之餘，買賣亦萎縮。中原工商舖指出，明年商舖租售價俱會下跌兩成。

幾時可以買樓

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月15日

有年青朋友問我幾時可以買樓，我唔識得答，就算答都要非常小心，因為每一個人的能力都不同，要求也不同，是否進取，或者比較保守一些，所得的結果也不一樣，所以，我很少答某一個人幾時應該買樓，幾時買，他們應該比我清楚，或者，他們心目中已經有一個答案，我就算答，如果與他們心目中的答案不吻合，他們一定要求我解釋清楚，沒完沒了的事，我亦懶得回答。

今次有多少不同，因為我正在寫物業投資者筆記（4）角動量守恆，幾時買樓可以從成交量睇到，十一月份二手樓成交量少於二千，做物業代理當然辛苦，但如果不是二手細價樓樓價屢創新高，令到二手樓業主心熊，就算不創新高，都要高價才願意出售，成交量就不會如此偏低，這亦是市場向高樓價說“不”的反應，所以，當成交量回升，即是業主肯降價，我估計，當二手樓成交量回復至每月四千宗或以上，就可以考慮買樓，但先決條件就是樓價最少要保持平穩，如果成交量大，而樓價又下跌，表示大量業主願意劈價出售物業，在這情況之下就要多等一會，待成交量增加，樓價上升時才入市，勝算就會大得多。


大家千祈晤好祈望可以在樓價在最低時才入市，可以做其撈底王，做撈底王其實是損失了無數機會，就算真的是撈底，亦可能得不償失，太唔值得，所以，打算買樓的人首先要心裡有數，是他們自己條數，當樓價下跌到不但可以負擔，甚至游刃有餘的時候，就要準備買樓，買樓之後，亦要有心理準備接受樓價繼續下跌，如果沒有這種心理質素，就千祈唔好買樓，既然要自怨自艾，倒不如安慰自己，話樓價長遠必升，咁就會開心得多，做人開心就好，唔需要諗咁多。

今日地產新聞摘要 20151214

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2015年12月14日
【太陽報】報道，新界西兩地估值削12%。星期五有兩幅地皮截標，比較受注目係屯門掃管笏住宅地，法院早排接納咗地皮嘅司法覆核申請，出售章程都提醒發展商有關風險，劉Sir班測量師老友都話唔排除地皮會好似大埔山塘路住宅地咁，最後要搞到延期截標，地皮估值最多約莫11.86億元。

【星島日報】指，「牛肉乾」加價帶旺各區車位。今年住宅交投平平，反而非住宅受辣稅影響較少，部分車場拆售更錄其門如市，成代理爭奪買家對象，早輪沙田中心車位熱賣後，連柴灣亦有車位年底前出手拆貨，該居屋車位每個百多萬元，首年有租金半分息保證，今次代理提供賣點包括供應少外，還引用政府剛宣布明年抄牌「牛肉乾」將會加費近五成，由三百二十元提高至四百八十元，間接令車位租金變得更有保證。

【文匯報】指，湯文亮：供應量不受控制。紀惠集團行政總裁湯文亮最新在網誌撰文指出，香港樓價上升主因是長期供應不足，而導致不足是由於勾地政策失敗，令勾地表變成大地產商的土地儲備表，於是政府改為招標。

【明報】指，恒地續推高成數按揭，無懼美釀加息，搶吸投資客。美國聯儲局本周醞釀加息，但多家發展商繼續透過旗下財務公司推出高成數按揭，務求突破金管局按揭緊箍圈。紅磡環海‧東岸9月至今累售逾930伙，逾5成買家採納發展商九建（0034）提供的85％一按。

【東方日報】指，新盤2.6萬伙明年推冧市。樓市不景加上息魔快殺到，明年發展商勢續爭崩頭開盤搶客。據了解，明年有機會登場新盤料達50個，涉逾2.65萬伙，遠超今年新盤吸納量約七成，元朗及荃灣區競爭最激烈，兩區共有逾1萬伙登場。

【蘋果日報】說，4吉舖連環短約租出。全港最貴舖租的銅鑼灣過去兩個月有4個丟空以年計的吉舖短租租出，反映舖市處於尋底階段。

【晴報】說，珀麗灣1房，月租1萬，租金重返3年前。在市場大吹淡風下，不少租盤需要減價才獲承租，其中馬灣珀麗灣有1房單位，日前以1萬元租出，重返3年前水平。至於買賣方面，10大藍籌屋苑僅錄得2宗成交，繼續於低位徘徊。


【信報】謂，公屋置業有幾筍?每逢到了樓市升勢周期的尾聲，總有輿論鼓勵基層市民置業，原因不外乎置業可以累積財富啦、置業可以幫助基層市民向上流動啦、自由買賣和租賃會更有彈性啦。

今日地產新聞摘要 20151210

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2015年12月10日

【太陽報】報道，沙中99車位近億拆售。今年車位市道暢旺，涉及至少10個停車場二手車位拆售項目，推出車位超過1,300個，大部分都能在短時間內沽清。臨近年尾，再有宏安（01222）接力推出沙田中心新一批共99個車位，料每個車位售價約莫100萬元，市值料近億元，業主提供首年5厘回報，將於本月正式發售。

【星島日報】指，「壹居」重建戶變相八折買樓。啟德「煥然壹居」轉作資助房屋單位之銷售安排仍有待確定，但市建局昨日已率先發信予八名受重建影響的業主，安排他們下周揀選仍保留作「樓換樓」之用的單位，同時公布涉及一百個「樓換樓」單位的價單，售價介乎四百四十三萬至九百六十七萬元，最高呎價逾一萬五千元，由於重建戶業主在當年已獲「鎖定」購買呎價在一萬至一萬二千元之間，換言之，今天可變相八折買樓。

【明報】指，「電訊王子」羅珠雄：短炒物業如買賣手機。雖然近月本港樓市轉吹淡風，惟人稱「電訊王子」的電訊一代集團創辦人兼著名物業投資者羅珠雄最近連同三名投資者，以3.1億元買入新蒲崗三祝街正華工業大廈全幢，連同其他2個物業，他過去一年已斥資近9.5億元在市場掃貨。

【信報】謂，九建200貨尾增優惠散貨。大市氣氛轉淡，新盤爭相「散貨」，發展商紛增優惠吸客。九建（00034）旗下4盤約200伙貨尾，趁聖誕節增優惠谷銷情。新地（00016）西營盤眀徳山亦推按揭優惠，同系元朗峻巒則以增設多條本地及跨境點對點接駁專線作招徠。

【東方日報】指，下半年住宅買賣縮36%。仲量聯行最新報告顯示，今年下半年住宅買賣按年減少36.5%，首十一個月平均每月成交量減至4,722伙，按年少11.2%，受交投放緩拖累，料明年交投仍然淡靜，估計中小住宅及豪宅價格均有約5%以內跌幅。

【蘋果日報】說，發展商高成數按揭惹關注，資料須每半年滙報，金管局借銀行查財仔融資。因應近期不少發展商，透過旗下財務公司為新盤買家提供高成數按揭，為查核資金來源，金管局近日已向銀行正式展開相關資料收集工作，據悉，今後銀行亦需要常規性每半年滙報一次。

【文匯報】指，豪宅重災，「血案」頻現。豪宅損手個案蔓延，重災區之一的上水歌賦嶺再添「血案」，物業淪為銀主盤後貶值近「4球」沽貨。同時，大角咀帝峯．皇殿一個多次抵按貸款的極高層，新近損手逾「8球」易手，可謂「蝕入肉」。

【晴報】說，新居屋落實綠白表各半。新一輪逾二千個新居屋將於明年二月接受申請，分別位於沙田及元朗，以市價七折發售，入場費不足150萬元。房委會昨宣布，調升家庭入息上限至4.9萬元，並將綠白表比例調整至各佔一半，並新增單身人士配額200個。

香港樓市現在及未來狀況以及下行風險

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年12月8日

昨日去了港台電視部錄影，節目名稱叫「左右紅藍綠」，已經於昨日下午一點在無線電視，以及下午三點在亞洲電視播出，以下就是我準備的稿件。

影響香港樓市四大因素，供應，利息，經濟環境以及辣招，前三樣都已經由極好開始轉壞，政府亦表明不會放寬辣招，我估計，未來樓市下行機會相當高，由於有物業的人負債比率不高，即使樓價下跌，幅度亦不會太深，整體不會超過兩成，但細價樓跌幅比較深，因為以往升幅過大，中型住宅則會微跌，豪宅就會保持平穩，超級豪宅可能還會有升幅。

在上星期五，美國就業數據表現出色，道指大升，這與過往不同，美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息，道指會大跌，今次大升，表示美國經濟環境上佳，美國人接受加息。美國加息，香港就要跟隨，但我們的經濟環境正在轉壞，加息對於那些供樓的人，將會是一個沉重負擔，更不幸的是，在過去七年低息期，香港的經濟環境不俗，低息可以令買物業的人願意接受較低回報，無形中將物業價值提高，當美國加息，香港人就要回歸現實，不能夠接受低回報物業，在租金下跌，回報提升的情況下，物業唯有減值，結果就是樓價下跌，現在，大家只是討論加息與否，沒有人肯定加息上限，假若加3%，一個借了500萬買物業的人，每月的供款就要多8,000元，在經濟下行，加息一定對樓價有負面影響。

過往，樓價升的另外一個理由是供應不足，但自從政府暫停勾地，並且以招標替代，已經有不少地皮落入不同地產商，那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發，希望資金與利潤盡快回籠，供應不足暫時成為過去，而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位，在供應充裕，而經濟環境不佳，需求減少的情況下，樓價將會下跌，這是事實。

大家見到市面上的空置舖位多了很多，就知道經濟環境的確轉壞，不過，仍然有人說一雞死，一雞鳴，那些舖位很快便再有人租用，而現實就是三雞死，才會有一雞鳴，空置的舖位將會愈來愈多，表示失業率將會上升，而那些借錢買物業的人，如果他們不幸失業，有機會要出售他們的物業，唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招，政府是不會取消，現在只希望放寬按揭，就算樓價下跌，都不至於硬著陸。

日本買樓可以變永久居民？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_YEUNGKWUNWAH

楊官華

世紀21中華物業有限公司董事

香港專業地產顧問商會副會長

大中華(東京)房地產顧問

2015年11月28日

最近日本政府又出刺激經濟方案，最新有兩單料：第一是早幾天筆者在日本東京買左份報紙(日本經濟新聞）上星期文章已經同大家介紹左日本政府放生民宿bnb，變相鼓勵叫人買樓，旅遊業升幅帶動各行各業暢旺，平民齊齊可以享受到成果，點知唔夠一個星期在香港傳媒及內地的和訊網報導，日本政府再出新招，日本參議院通過（出入境管理及難民認定法）修正案，任何外國人到日本買樓樓價需600萬日圓以上(約40萬港幣)逗留時間便可以由90日延長到一年，到期可以離開日本後再入境又可以留多一年，及引入專才計劃「高級職業人才」，包括研究人員、技術人員、企業經營者同大學教授等，吸納外地專業人士到日本發展事業，提升競爭力。以上人士在日居住三年，就可以取得居留資格，比現在居住五年才能拿到居留權(永住)更快更簡易，更可以享受國家福利例如醫療，退休福利等……。

 
如果呢個消息是真確的話☝刺激經濟既效果，重大過bnb合法化，因為好多外國人喜歡到日本旅居，但visa祇可以最多停留90天，新政策放寛後，樓市不但止打入強心針，直情食左大力菜，充滿力量，活力充沛。首先如果用專才計劃拿到工作簽證，有半年收入證明，便可以嘗試申請樓按貸款，享受低息優惠，70%借貸額30%首期，約2.1%樓按利息及最長25年期還款，以上的利息及首期筆者的東京同事親自測試，早前作出的申請個案，銀行已經口頭批准，消息屬實可靠，而目前居住東京的外國人用工作簽證連續超過五年(每年最少有180天在日本居住)便可以拿日本長期居住證(永住權)，但不能享受任何日本政府的投票權，而擁有永住權的外國人目前申請樓按貸款更加可以用最低1%樓按利息及10%首期便可以做業主，對於正在東京工作的外國人，馬上引起購房熱潮，因為本身交租金都要十萬八萬日圓，大部分公司有房屋津貼，唔洗自己俾錢租屋，但少數怕長計，40萬東京做業主便可以有一年居留權，入場門檻底，真係好吸引，但以上消息兩年前出過，但筆者身在東京，即時向本地日本人同事查詢有關外國人買樓便可以有一年居住期，日本同事馬上查詢移民局有關部門確認過那條新聞，政府那邊說沒有這樣的新聞。 以上買樓可以居住日本一年的消息政府尚未確定通過。

現在衹有投資買房之後拿投資簽證，及外國人工作簽證後有半年以上入息證明可以申請樓按貸款的情況才是正確的資訊，請讀者們留意！查詢www.c21-tokyo.com

投資策略篇（一）民生舖

http://www.property.hk/forum_content.php?id=42030&p=1

Oscar Lam

2015年12月8日

投資策略篇（一）民生舖

在一次偶然的機會下，我開始喜歡上投資民生舖，我為自己訂下了一些投資準則：

（1）價值在1,000萬至2,000萬之間。

（2）交通便利，近地鐵站。

（3）所處位置的舖位要夠集中，人流較多，在消費習慣上，要有外區人過來消費。這一點十分重要，未來會有變化。

在香港，能符合以上條件的舖位不少，我較喜歡的地區有油麻地、旺角、紅磡、荃灣、元朗等。

在2009年的某一天，我收到一位相熟地代給我的一個盤，位置在油麻地砵蘭街。由於價格符合我的預算，我馬上動身下去看。該舖位於油麻地彌敦道相隔一條街的砵蘭街，距離油麻地站只有二分鐘的路程，我仔細觀察了這間舖，這間舖經營環保回收，門面寬27呎，面積1400平方呎，環境十分惡劣。

雖然與彌敦道只相隔一條街，但人流不多，最主要原因是這條街較短，隔二、三個舖位有二、三間棺材舖，再加上這間舖的環境衛生實在太差，導致這條街的人流很少。

最後，基於以下的幾個因素，我最終做出了買入的決定：

（1）該舖面積大，門面寬，門口可以停車，有後門，極適合做飲食業。

（2）該舖價格實在便宜，只有1,000萬多一些，風險有限。由於租客行業不受歡迎，租金只有二萬三。我相信，未來任何的改變，只會越變越好，因為當時的環境已經是最差了。

（3）彌敦道人流極旺，有許多年輕人流連，但租金很貴，假以時日，必定有租客移到這條街來。

三年後，該舖租約期滿搬走，這條街立即變得清潔很多了，開始有飲食和糖水舖進駐。我感覺該舖的價值已經反映出來了，乘當時商舖市場非常旺，我以買入價的三倍多價格將舖位賣出。

該舖位目前經營功夫點心，出品不錯，價格也算便宜。有機會大家不妨去試試。

下回預告：

投資策略篇（二）逢三退一

今日地產新聞摘要 20151208

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月8日

【太陽報】報道，核心舖求租，焗轉型賣衫。零售市道淡靜，核心區街道再添吉舖，銅鑼灣怡和街一個原由肉乾店承租的單號地舖至一樓未有續約，該交吉新近再以30萬元放租，較舊租金低逾一成。

【星島日報】指，陳德霖：經濟放緩樓市或有調整壓力。美國聯儲局下周議息，市場估計美國將啟動近十年來首次加息。金管局總裁陳德霖昨日出席論壇時表示，美國下周很有可能加息，本港應有心理準備資金流出，本港利率逐步上升，樓市或有調整壓力，但他認為對市民而言未必是壞事。

【信報】謂，活化工廈成功中心12億放售。活化工廈尾班車快到站，獲批項目勢成搶手貨，刺激業主放售。戴德梁行獲委託代理出售葵涌活化工廈成功中心，業主意向價12億元。戴德梁行香港投資及顧問服務部董事高偉雄表示，成功中心總建築面積24萬方呎，業主意向價12億元，呎價5000元。

【東方日報】指，上唔到樓，退休懲教員申覆核。繼消防員及救護員興訟後，再有五名未獲編配公屋的退休懲教署職員，於今年八月申請司法覆核，挑戰房委會的配屋制度、以及懲教署要他們搬出宿舍的決定。

【明報】指，市建局馬頭角項目招標，19.2億始分紅。市區地皮有價，上月大收30份意向書、市建局旗下馬頭角九龍城道、上鄉道項目昨日招標，據悉住宅部分賣樓收益達19.2億元起開始分紅，最高分紅比例為五成，不過樓面約2.23萬方呎的商業部分，則將由市建局擁有。

【香港商報】謂，富貴長者屋今接受申請。香港房屋協會首個非資助長者項目北角「雋悅」，今日(8日)至本月22日接受租住申請。房協行政總裁黃傑龍表示，項目租住費會按申請人年紀，單位面積等各方面計算，金額可能由183萬元至逾1000萬元不等。

【蘋果日報】說，拍賣場執筍貨須做足功課。拍賣行經常驚現平市價單位，由五折樓至九折樓都曾出現，然而往往存在缺陷，包括凶宅、半契樓、無契樓、未交吉單位等，建議準買家事前做定功課。

【文匯報】指，新盤售8伙，百利大1.95億購Cluny兩特色戶。美國加息在即，又經過周末一輪銷售，昨日一手盤只有8宗成交，當中信置於西半山干德道ClunyPark獲百利大以1.95億元連購3樓A及B連平台特色戶，計劃作收租用。

【晴報】說，荃灣中心380呎，呎價跌穿八千兩年新低。二手樓市跌不停，部分二三綫屋苑更出現大劈價成交，荃灣中心有380呎單位，在業主大幅減價兩成後，以303.8萬易手，實用呎價跌穿8,000元水平，創近兩年新低。

細價樓的終極爆煲

https://yahoo.real-estate.hk/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML3&id=41848

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年12月1日

今年二月初，我寫「細價樓爆煲論」的時候，最大考慮就是見到不少年青人急於上車，他們並沒有考慮本身能力，連首期都未能夠支付，只恐怕樓價繼續飆升，不顧一切向財務公司借二按上車，其實，那些人仍然有一線生機，只要他們在買樓之後，努力工作，節衣縮食，在一兩年內還清財務公司欠款，不過，話雖如此，能夠做得到的人萬中無一，其他的人只會愈借愈多，物業最後都會被財務公司沒收，他們除了損失投放在物業的資金外，更可能負上一筆債項，或者，這就是欲速則不達。

另外有一些人，當年以非常優惠價錢向政府買了租住的公屋或者居屋，近幾年物業升值，他們的家居有價有市，當中有不少人以自住單位向財務公司借錢消費，或者清還信用卡欠款，那些人認為他們的資產升值，以此作為抵押用作消費亦無不妥，其實，他們以資產而非收入作消費，終有一日，他們的物業就會被財務公司沒收，這是一條物質不變定律，我的「細價樓爆煲論」只不過是警告他們，並且揚言，在未來三年，將會出現一萬個銀主盤，細價樓爆煲。

財務公司反駁，表示多按物業，連一百個都沒有，怎麼會出現一萬個銀主盤，我只不過是枉作小人，雖然金管局收緊細價樓按揭，並要業主將一二按合併計算，但仍然阻不住細價樓升勢，當時不少人怨恨政府收緊細價樓按揭，令到他們失去置業機會，總之，我們都是衰人。在我的爆煲認輸宴之後，情況急轉直下，細價樓樓價除了下跌之外，成交量更慘不忍睹，那些向財務公司借錢的業主，已經沒有辦法以貸冚債，更不能夠清還以前的欠債，財務公司反轉豬肚，強迫那些業主賣樓還債，所以，最近出現不少低價成交，與此同時，地產商加多一腳，剛推出的新樓盤比二手細價樓還要平一至兩成，基於現在的樓市形勢，細價樓的終極爆煲，正式開始。

今日地產新聞摘要 20151202

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月2日

【太陽報】報道，甲廈內資客爆退租潮。近期本港金融市場波動，拖累中環甲級商廈罕現內地企業退租。有老友代理同劉Sir講，喺中環國際金融中心有一間內地資金企業突然退租，個單位尋求頂租，最終由另一內地企業以呎租約170元頂租。

【香港商報】謂，煥然壹居提單身門檻，入息上限降至3.35萬元。市建局較早前宣布將單身人士納入資助房屋「煥然壹居」的申請資格，並劃一單身申請者與家庭組別的入息及資產限額，做法惹起爭議。對此，該局昨日召開緊急董事會，會議通過分別下調單身人士入息及資產上限，至3.35萬元及150萬元；申請者的份額則未有設限。

【星島日報】指，永義申強拍舊樓全幢估值逾3.35億。市區地皮供應少有，年底前財團申請強拍活動持續，永義國際或相關人士持有，最近密密收購銅鑼灣勿地臣街十一及十三號舊樓，共收逾八成五業權，旋即申請強拍，項目估值逾三億三千五百萬元，而該集團擁有鄰地發展權，今次強拍成功有合併價值。

【信報】謂，地產代理人數歷史新高。地產市場成交氣氛淡靜，但無阻地產代理持牌人數的升勢，地產代理監管局最新公布的數據顯示，截至11月底止，本港持有地產代理牌照的人數共37404人，較10月底增加132人，幅度為0.35%，連升12個月，亦是連續2個月創歷史新高；其中持營業員牌照共有2.02萬人，按月增0.49%。

【文匯報】指，樓宇買賣登記，量升額跌。近期樓價反覆回軟，市民普遍持觀望態度，加上工商舖成交淡靜，以致本港整體登記宗數連續2個月少於5,000宗。

【明報】指，乘人幣「入籃」，短期推羅便臣道23號，恒地﹕北水勢重臨，豪宅將跑贏。國際貨幣基金組織（IMF）將人民幣納入特別提款權（SDR）一籃子貨幣名單，地產業界認為對本港豪宅市場屬正面信息。

【晴報】說，$1.7萬「屯門價」，租太古城兩房。市區指標屋苑之一的太古城，租金又創新低，有單位以月租1.7萬元承租，呎租僅28.86元，勁劈8千元，為今年同類型單位新低，有人以「屯門價」來形容，現時屯門市廣場呎租為25至26元。

【東方日報】指，東旭苑三個月跌價百萬。二手樓市冷清，上月居屋第二市場僅錄45宗成交，料全月將創十三年來紀錄新低。樓價亦回落，曾為全港居屋王的筲箕灣東旭苑，有大單位約三個月跌價100萬元。

【蘋果日報】說，峻巒世宙齊加推，周六對壘。一手市場周六風起雲湧，屆時將有4個新盤周步發售，其中新地（016）正面迎戰長實（1113），元朗峻巒對決世宙，單計兩個大型盤已推出507伙發售。