【脫苦海講樓】發展商貸款劃的細節 （脫苦海）

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%E8%AC%9B%E6%A8%93%E3%80%91%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E5%8A%83%E7%9A%84%E7%B4%B0%E7%AF%80--%EF%BC%88%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%EF%BC%89-232634268.html

• 經濟日報 - 地產業界形容啟德「煥然壹居」是「有潛力樓盤」，無論地段、單位內籠及附近設施，均具競爭力。（資料圖片）

近期有多個一手新盤推售，除了價格不再進取外貼近二手價，更有多種不同的付款方法，以鼓勵買家入市，由於其條件比金管局和按揭證券公司更為寬鬆，故此往往是由發展商屬下的財務機構提供，買家就要多留意當中的細節。

現時透過銀行造按揭，700萬以下只能做到六成，高於700萬的話更要逐步縮減，至於二按，按揭證券公司最多只會借出480萬的二按申請，此等措施對於金管局降銀行體系風險的確是有效的，但副作用是令到很多買家未能向銀行獲得貸款，發展商透過財務機構協助買家上會便漸漸普及。

作為買家先要留意息率的水平，往往會比銀行提供的為高，並且可能會有調整的條款，比如首三年定息，之後的利息如何計算，就會影響到之後的供款數額，尤其是美國將進入加息周期，就要考慮定息期後浮息的計算方法。

另一要留意的是還款條款，一般按揭會將一二按定出一個特定的按揭年期，又或者固定供款而出現浮動的年期，不過部份發展商提供一筆貸款，以便買家支付大訂，到收樓時要歸還，嚴格來說是類似於「過橋貸款」多於二按。

不得不提的就是最近出現的「包批按揭」，就是由發展商和買家商定借貸條款，包括按揭成數、年期、息口等，並會定一個優惠期以略低的息口計息。此類標語不計算壓力測試、必定批出的貸款，並不表示一定適合買家的實際條件，買家宜考慮未來的息口以及長遠還款能力。

今日地產新聞摘要 20151130

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2015年11月30日

【太陽報】報道，施工期超長恐礙供應。運輸及房屋局早排公布未來三至四年潛在私人住宅供應再創新高，但係近年政府批出嘅地皮唔少原本都係綠化地，或牽涉大型斜坡維修，令發展年期超長。好似之前同樣有大型斜坡嘅青衣細山路地皮，建築承諾限期超過八年，地皮最終更流標收場，依家市場上特長發展期地皮涉及嘅單位供應量至少超過4,000伙。

【星島日報】指，填海發展郊野地市民支持反對參半。由政改民意關注組改組而成的智庫組織「未來@香港」，昨日公布一份有關香港房屋問題民調，發現市民對政府房屋政策評價不及格，以十分為滿分，市民對特區政府解決房屋問題的評分只有四點一九分，過半市民認為政府有責任改善現狀、協助市民「上樓」。

【信報】謂，煥然壹居單身入息上限勢降。市區重建局（市建局）非執行董事黃遠輝表示，啟德煥然壹居的單身人士入息上限，若按照居屋模式定為3萬元，他們只可負擔8個面積最細的單位，所以才決定劃一與家庭客看齊，因應市場有強烈聲音，肯定要將單身人士的入息及資產上限作出調整，但下調幅度則要詳細研究。

【明報】指，人幣貶值預期升溫，中資加快掃入港樓。本港全幢物業資產一直是外地基金及發展商長線持有及投資對象，不過近年中資接連在港投資買貨明顯上升，本月亦先後有灣仔美國萬通大廈及紅磡OneHarbourGate西座等亦獲中資吸納，有業界人士估計，相信人民幣貶值預期是一個令中資加快在港買入商用物業的原因之一。

【香港商報】謂，拓地多禁忌，安居遙無期。發展局局長陳茂波昨在網誌指出，面對土地房屋緊絀的現實，不去探討增加土地房屋供應的辦法，而只是將不同群體的利益對立起來，以非此即彼甚至你死我活的態度看待土地房屋問題，無助解決問題，只會制造更多矛盾。此可謂一語道破政府覓地屢屢碰壁的底因，凸顯本港房屋問題面臨的困境，即拓地禁忌太多，涉及「發展vs保育」和「個人利益vs社會利益」兩大觀念的沖突，衍生許多吵鬧、質疑與反對，以致公屋輪候排長隊，市民安居遙遙無期。

【東方日報】指，峻巒收千票原價加推106伙。發展商爭相把握年底前最後檔期開盤吸客，新地（00016）下月更好大機會雙盤齊發，其中元朗錦田北峻巒發展項目第1A期，截至昨晚料錄逾千張入票，較首張價單超購逾7倍，昨原價加推106伙，價單平均呎價11,996元，即供折實平均呎價10,676元，料最快日內公布銷售安排及周內開售。

【蘋果日報】說，新盤搶客，二手周末交投弱。新盤排隊開售，二手市場被打殘。兩間地產代理均表示，本港十大屋苑過去周六日僅錄五宗成交，雖然較上周升66.7%，惟成交量連續18個周末於個位數水平上落。

【文匯報】指，港樓轉角系列：街坊嫌樓市未跌夠。近月各大分析一面倒唱淡樓市，個別大行更預測往後兩年樓價將跌三成。但你有你分析，民間智慧卻未必認同，本報近日進行多次街訪，發現缺乏資金的小市民依然投訴「樓太貴」，準備入市者則對負資產風險表示「冇有怕」，不約而同認為樓市大跌三成簡直是異想天開。

【晴報】說，元朗世宙搶手，千人揀樓墟冚。元朗區一手市場掀起戰幔，長實新盤「世宙」昨率先開售，首輪售560伙單位，昨晨9時已有逾千人輪候入場，場面墟冚，首小時更售出121伙。

今日地產新聞摘要 20151127

2015年11月27日

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【太陽報】報道，北角兩幢舊樓打孖流拍。近排唔單止大埔有官地因為司法覆核要延遲截標，就連私人舊樓業權拍賣都賣唔出。劉Sir知道，尋日透過中原測量師行拍賣嘅北角遠東大廈85%業權同埋中原大廈72.5%業權，喺無競投者出席情況下而流拍，有業主覺得同市況轉弱有關。

【信報】謂，升值與收租關係。最近的區議會選舉便聯想到十八區，又再想到各區的樓價和租金，以及哪區近年升值高些，哪區收租較佳，又是否有屋苑兩樣都得？先答是否有屋苑之升值與收租回報皆勝人一籌︰相信就算有都不會多，因升值高，通常會令租金回報率降低，除非租金增加之速度跟得上升值的變動，甚至有餘。

【東方日報】指，綠置居860單位，擬明年中推出。房屋委員會資助房屋小組委員會昨召開特別會議討論一六/一七年度工作計劃，「綠表置居先導計劃」單位銷售成為來年其中一項新主要工作，主席黃遠輝指該計劃擬明年年中推出，提供八百六十個單位。

【蘋果日報】說，發展商吸客，紛推成數高按揭。因應近年市場對財務借貸需要，發展商索性自行擔當銀行借貸角色，向買家提供按揭安排。無論新盤定貨尾，一按借貸成數越來越高，由八成至九成不等，新盤市場高成數按揭已蔚然成風。

【文匯報】指，湯文亮：明年街舖租金跌最多10%。零售市道吹淡風，紀惠集團行政總裁湯文亮昨天出席代理行開幕儀式後表示，預計明年整體零售街舖租金會有不多於10%的跌幅，當中又以一線街舖跌幅最顯著，不過由於近年升幅強勁，即使向下調仍較3年前有所增長，至於二三線街舖租金則維持平穩。

【明報】指，世宙推八成按保，首年定息2.08厘。發展商為了搶客，紛紛推出高成數貸款計劃，以吸引買家入市。繼新地（0016）元朗峻巒1A期，推出最高八成一按付款辦法後，長實地產（1113）元朗世宙亦不遑多讓，伙拍經絡按揭，推出定息按揭保險計劃，首年息率更較市場上一般利率更為優惠。

【晴報】說，一個新盤，看樓市時局。港府為遏抑樓價，其中重點是增加供應，包括推出限呎地，2011年3月港府推出首個「限呎盤」前元朗邨用地，當時由長實擊退7組財團，以24.1億元奪得，每呎樓面地價約3,629元，事隔四年多，該樓花盤正推出市場發售。

【星島日報】指，Fulcrum推英泰兩盤曼市項目打頭陣。本港樓價高企，加上港元掛鈎美元持續強勢帶動，本地投資者積極尋找投資出路，買賣海外物業亦漸成趨勢。跨國發展商Fulcrum Global Properties亦把握契機，引入海外物業來港銷售以外，更推出「一站式」的售後服務，協助本港買家管理海外物業。

補$2200住名城三房的方案#995

http://homebloggerhk.com/41069/

Hi 諗sir,

小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!

小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資

現時只持有股票+現金約60萬
我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬
小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:

A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係
1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan)
2.再加按自住樓(估計能加按到160萬)
3.賣掉一個或全部車位
4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業

B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具)

如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結)

如只用方案B有沒有其他投資可做?

Many Thanks

answer:

本案讀者個案為典型，早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員，欲換三房改善環境。最差做法，為就咁賣走舊樓，將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼，更因一買一賣添加很多雜項支出，只能建議予兩類人仕:

1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做，惟月入連中位數都未及者，若賣樓能得你十年儲蓄所得，不妨做! 世上有兩類人好需要博一博，窮人為生存而博，富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠，此為事實。唔快做工夫，只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。

2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出，守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做，今天已極之後悔。

建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成，套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬，即套到220萬係手，點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗，弱點在CASH少，所以加強現金水平不可忽視。

舊樓租唔租走自己決定，若將自住樓偷偷租出，需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做，人地可是穿了盔甲上陣，而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食，蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000，計為樓價的約2.5%，係租務回報咁低之下，應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜，400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂，由於是2015年「最後一班車」，全院滿座，亦喜見有台灣朋友加入學生行列，同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本，當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。

那讀者將新套220萬收息，當回報為10-12%，月收$20000-22000息，已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房，又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬，即未搬入已要先付三房租金近60個，仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?

至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少，這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。

吳啟民：10萬億存款撐起香港樓市

文章日期：2015年11月27日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151127/pba01/001.txt

世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員，其香港及澳門行政總裁吳啟民對香港樓市前景，並不似近其大多數分析員悲觀。他認為，內地及本港經濟基調仍然良好，本港樓價料有調整但不會大跌。

吳啟民解釋，1997亞洲金融風暴後，中央加快推進改革，內地經濟持續高速增長，已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。

國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文，料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析，既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前，而本港作為內地對外開放的門戶，亦將從中受惠，可望支持本港樓市。

根據金融管理局數據，截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元，與1998年底的3萬億元比較，升幅近2.6倍。吳啟民認為，有關數據反映港人受惠內地經濟發展，財富顯著增加，是支持樓價大漲小回的關鍵因素，「香港人目前存款逾10萬億元，當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓，只是近日不明朗因素增加，令香港的有錢人睇定先。」

除了本港銀行體系水浸外，吳啟民指出，近年本港結婚人數逾5萬對，扣除重婚及部分人住公屋的因素外，他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個，惟期內私人住宅落成量只有萬多伙，不足以滿足有關需求，是期內樓價急升的重要原因。

與此同時，政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》，首個最低工資定於時薪28元，2013年5月1日起調升至時薪30元；今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為，最低工資不斷調高，增加中下階層的買樓能力，令上車盤升勢加快。

「最低工資實施4年半以來，洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說，其家庭收入由過去萬多元增至3萬元，我覺得這是公道的，應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭，是有能力買上車盤的，所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」

至於樓價近日從高位回落，吳啟民認為，主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收，吸納不少購買力，市場需要抖抖氣：「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後，每月成交量曾大跌，但新鴻基地產（0016）於當年11月劈價推售「天璽」熱賣以來，發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃，帶動過去兩年一手成交持續保持活躍，亦消耗大量購買力，近日市轉淡是正常的市場調整。」

吳啟民總結說，若內地及本港經濟向好趨勢不變，樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌，料調整幅度低於10%。他強調，私人住宅長期供不應求的情未有改變，籲政府須繼續積極增加土地供應，幫助市民置業：「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求，相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住，出現二代同堂或三代同堂的情。社會普羅大眾短期可以忍受逆境，但長期如此便會積聚民憤，造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根，家有恒產才可社會穩定，所以政府一定要增加土地供應，幫助市民置業。」

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20151126

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2015年11月26日

【太陽報】報道，康城9期招標，補價28億。港鐵（00066）將軍澳日出康城第九期住宅項目尋日正式招標，之不過最近市況麻麻哋，所以補地價都有走下坡嘅趨勢。劉Sir收到風，今次項目補地價金額約莫28.52億元，比起市場嘅預期為低，每方呎補價大約2,545元，相比第八期更加低出咗超過一成，而區內擁地嘅新地（00016）就率先表態會入標競投。

【星島日報】指，追求表面平等卻違常理。市區重建局決定放寬啟德煥然壹居的申請資格，連月薪不逾六萬元的單身人士，包括初出道的醫生和政務官，都可以享受八折買樓的補貼，社會嘩然，覺得讓這類有能力買到不俗私樓的人士，削減真正有需要卻無力買私樓者享受資助置業的機會，有歪常理。

【信報】謂，瑞銀料樓價兩年挫30%。瑞銀發表最新香港策略報告，明言對本港經濟前景不樂觀，看淡本港股市樓市，認為樓市將受經濟轉差、住宅供應增加、中國投資者減少及美國加息因素困擾，估計2017年底樓價較現水平最多下跌三成。

【東方日報】指，環團申禁制大埔地皮押後截標。環保觸覺早前就三幅位於大埔的綠化地改劃為住宅提出司法覆核，但政府仍將其中一幅位於山塘路的地皮展開招標，該招標原定明日（周五）截標及公布投標結果，但環保觸覺上周已入稟法庭申請臨時禁制令禁止批出標書，事件於昨午公開後出現變數，地政總署傍晚急發新聞稿宣布押後項目截標時間至明年二月五日，環保觸覺總幹事譚凱邦認為今次令當局暫緩招標算是成功一小步，會繼續等法庭處理禁制令申請。

【蘋果日報】說，地產代理，打港鐵員工。長實（1113）元朗新盤世宙，連日來成焦點盤，示範單位及售樓處設於紅磡火車站旁的置富都會商場內，地產代理近日聚集火車站一帶撈客，昨傍晚地產界瘋傳一段激戰片段，一名地產代理在紅磡火車站內，狂揪港鐵職員至流血，警員亦到場調查。

【文匯報】指，趙世曾：樓市不可能跌三成。卓能集團（0131）昨舉行股東會，集團主席趙世曾在會後表示，對於近期有市場人士預期樓價會下挫兩三成，他直言「不可能」，因為本地住屋需求仍然強勁。

【明報】指，葉創成：Cohen&Steers梁緯濂：資產折讓大，買地產股勝買樓。本港住宅樓價短期已見頂的跡象愈來愈明顯，投資者若對物業仍然情有獨鍾，應該如何投資部署呢？Cohen&Steers是美國上市公司、專門投資全球房地產股票，截至今年10月底資產管理規模（AUM）達528億美元。

【晴報】說，新地峻巒，首批128伙折實最平480萬。新界西新盤戰白熱化，繼早前長實世宙低市價推出後，新地旗下峻巒昨日亦正式開價。峻巒首批共推出128伙，折實最平低至480萬，呎價更低至約9,000元，代理表示開價具吸引力。

【香港商報】謂，中資天價掃港商廈。中資公司購買本地甲級商廈個案或再增添一筆！有外電報道，會德豐(020)已啟動出售紅磡OneHarbourGate東座程序，暫有數間中資金融公司有意向。一旦中資奪下有關項目，將令月內中資「天價」購全幢商廈個案增至3宗，金額則破220億元。

今日地產新聞摘要 20151125

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2015年11月25日

【太陽報】報道，水晶店旺區租舖平四成。銅鑼灣舖位租金回落，已經連續兩年屈居全球第二貴租街道，但就製造機會畀各類零售商重新落戶核心區。劉Sir知道最近有水晶品牌趁機擴充分店，原本由連鎖鐘錶珠寶店承租嘅銅鑼灣羅素街單邊地舖，獲施華洛世奇香港有限公司承租，據了解，亦係該品牌同區第三間地舖。

【星島日報】指，市建啟德盤八折售開放「單身族」入場。市建局計畫最快下月底以資助房屋方式，八折推售啟德「煥然壹居」項目的三百三十八個單位；局方昨傍晚突然宣布，項目接受單身人士申請，入息上限仍維持在六萬元，更不設任何配額限制，意味單身申請者「中籤」機會與家庭申請者均等，料會吸引一批單身貴族「入市」。

【蘋果日報】說，劏房盤迎豐首日沽50伙。以劏房作賣點，全部單位實用面積不足300方呎的恒地（012）土瓜灣馬頭角單幢樓迎豐，昨晚首輪銷售涉及68伙，首小時沽約15伙，截至10時累售50伙，一切以一手網公佈為準。

【文匯報】指，太古擬80億售商廈。日前市場再度傳出商廈「巨刁」，有報道指太古旗下九龍灣宏照道商廈項目，獲國際保險機構以約80億元全幢洽購，勢將問鼎東九龍最大額寫字樓成交。

【明報】指，世宙加推192伙，折實421萬入場。市場估計上周六至今累收逾5600張入票的長實地產（1113）元朗世宙，由於收票反應不俗，昨日再加推192伙應市、並維持提供最高12％折扣，令項目已開價單位增加至560伙，佔單位總數1129伙約一半。

【信報】謂，皇都戲院大廈再有17伙易手。北角皇都戲院大廈的收購步伐逐漸加快，土地註冊處資料顯示，再有17個單位獲財團收購，分別是11個地舖和6個位於2至3樓的低層住宅單位，涉及資金約1.52億元，而該地段正由新世界發展（00017）或有關人士併購。

【東方日報】指，大埔住宅地估價削11%。大埔荔枝山山塘路住宅地本周五截標，中原張競達稱，地皮為今季賣地計劃規模最大的地皮，總樓面約115萬方呎，但由於投資額較大，加上青衣細山路地皮流標影響市場氣氛，地皮亦涉及司法覆核，料發展商出價傾向保守，料樓面呎價由原先估計4,500元，調減11.1%至4,000元。折合估值約46.1億元，為市場下限。

【晴報】說，港灣豪庭2房，跌至450萬。二手市場頻頻錄得減價成交，繼早前大型屋苑紛紛錄得大減逾10％成交後，近期二綫屋苑的成交價已開始走低。其中香港置業吳聲凱表示，大角咀港灣豪庭一期4座中層H室，實用面積約321呎，建築面積約477呎，屬細2房間隔，獲新買家以約450萬元獲承接，實用呎價約14,019元，建築呎價約9,434元。

今日地產新聞摘要 20151124

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2015年11月24日

【明報】指，康城9期收19份意向。港鐵（0066）近年連環推出多個將軍澳日出康城發展項目，但仍未減發展商對該區興趣，旗下日出康城9期項目昨日截收意向，並獲收19份意向書，除多家區內已投得發展項目的發展商外，亦有中資發展商遞交。

【晴報】說，煥然壹居，單身隨時有份。市建局「高檔居屋」啟德「煥然壹居」，將於下月底接受申請、明年六月揀樓。據了解，當局為免引起法律訴訟，或放寬申請資格，由原來只准二人或以上家庭申請，放寬至單身人士也可申請；定價則會以本月同區私樓價八折計算，推算呎價約1.1萬至1.2萬元，最細332呎單位的上車價，約為365萬至398萬元。

【香港商報】謂，港樓市冰封，租金回調。本港樓市持續回落，除住宅售價節節向下外，租金亦見受壓回調，有代理報告指，上月全港100個大型屋苑的實用平均尺租錄得近4年以來最大單月跌幅，預期二手買賣成交難見起色下，轉售為租將成市場的大趨勢，未來租金將面對更大的下調壓力。

【信報】謂，丁權與丁屋。土地是香港最珍貴的天然資源，也是市民一同擁有的最重要公共資產。香港土地雖然不多，但其實未至於嚴重短缺，所以如果說土地問題是香港的最大難題，那麼這個難題的涵義，應該是不患寡而患不均。

【東方日報】指，工廈天台7.6萬拍出。另類物業受市場追捧，有拍賣行昨日透過拍賣售出由法院頒令拍賣的觀塘工廈中美中心一個無契天台，以開價7.6萬元售出，為近年罕見的細價成交。

【蘋果日報】說，帝后臺銀主盤減價13%。豪宅銀主盤有增多迹象，東半山帝后臺銀主盤剛以1,700萬元易手，較銀主放售價1,950萬元低250萬元或13%。

【文匯報】指，華懋明年推逾1900伙，15年最勇。臨近年底，發展商部署明年推盤大計。華懋銷售部總監吳崇武昨表示，明年計劃推售新盤逾1,900伙，創該公司15年新高。

【太陽報】報道，擺脫樓奴有秘訣，80後：盡早上車。「一個人活到九十歲仲要為層樓而擔心，我覺得呢啲先叫樓奴。正因為我唔想做樓奴，所以決定趁後生買樓。」八十後的Rondy早於大學畢業後就置業，雖然中途有年半時間脫離樓奴一族，但去年決定再次上車，更揚言「以後唔會畀自己無樓在手」。究竟是甚麼原因令Rondy如此堅決？

【星島日報】指，世宙穩收4500票峻巒緊鎖客源。元朗新盤連番出擊，激起一手市場氣氛，其中世宙採以快打慢策略，搶先開價收票，吸盡市場購買力，消息指，項目累收逾四千五百票，發展商除部署再度加推，亦公布大手客限購安排，項目最快本周開賣；同區另一大盤峻巒亦不怠慢，持續開放示範單位緊鎖客源，位於九龍站的示範屋，現場亦錄排隊人龍。

今日地產新聞摘要 20151123

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月23日

【太陽報】報道，地皮接踵推，反應料兩極。今個禮拜港鐵（00066）同政府都有大型住宅發展項目推出市場，今日就有將軍澳日出康城第九期截收意向書，星期五就有大埔山塘路截標，兩個地盤分別都估計可以起到接近1,800伙，一個禮拜內推地涉及近3,600伙。

【東方日報】指，林超英促發展近城鎮閒置地。本港房屋不足問題備受關注，港府為覓地建屋，早前曾提出探討發展部分郊野公園用地，引起極大爭議。有學者認為，本港仍有很多閒置土地，位處平原地上，不但接近城鎮，還有基礎設施，只要適當規劃，便可興建房屋，以解決居住問題，促政府向公眾公開可用閒置土地的數目。

【文匯報】指，首批收票爆額，長實乘勢去貨，世宙加推130伙，貴首批5.7%。元朗區新盤大戰一觸即發。長實元朗世宙繼上周末公佈首批單位售價後，昨日宣佈加推第二批單位，涉及130伙，扣除所有優惠後，平均呎價12,626元，較首張價單高5.7%。

【明報】指，商業核心區東移，活化工廈有價。政府於2011年10月提出「起動九龍東」已踏入第4個年頭，過去4年在政府加強推地，以及活化工廈政策帶動，區內樓價及租金已有明顯升幅，期內除錄得高價成交的OneBayEast東座外，在活化工廈政策下，新世界（0017）以約16億元購入觀塘活化工廈KOHO，成為首幢活化中的物業易手個案。

【星島日報】指，深水埗商住樓招標未到價收回。雖然貴重買賣熱烈，惟整體投資市場淡靜，深水埗一幢商住樓招標，在未到價後被業主收回。

【信報】謂，「先租後買」加劇社會矛盾。11月9日，團結香港基金（下稱「基金」）發表的首份研究報告（下稱「報告」），集中討論特首梁振英眼中「重中之重」的土地房屋問題。

【蘋果日報】說，元朗二手成交量減一半。元朗成新盤搶客戰場，迅即打殘本已死寂的同區二手。區內代理表示，就算元朗無新盤開賣，區內二手交投已十分淡靜，「只係新盤開埋仲死咁解」，成交量再減約一半。

【晴報】說，沙田第一城2房，356萬易手，今年新低。藍籌屋苑成交價跌不停，又以兩大熱門，沙田第一城及美孚新邨跌價最急，其中第一城日前有兩房單位，以356萬元易手，創今年新低，實用呎價僅僅略高於1萬元；而周末期間，10大屋苑交投不敵新盤，僅得3宗成交，按周再跌五成。

【香港商報】謂，周末港新盤銷180夥，發展商要錢唔要貨。「息魔」腳步聲漸近，發展商從速「散貨」的跡象更為明顯。近來開售的多個新盤，便不約而同出現短時間內頻頻加推的現象，反映樓市後向不明朗，發展商「要錢不要貨」的心態日益明顯。

投資車位入門對策19/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64798

上期提及有關車位按揭上會對策，今期集中討論如何選擇車位。由於車位不受額外印花稅綑綁，入場門檻低，近年成為了不少人士的投資選擇。市場需求增加下，發展商、投資者相繼拆售車位，帶動車位市道熱鬧；近年車位價格持續處於升軌，轉售獲利個案亦增加。

投資車位所需首期金額較低，買賣費用及雜費亦較少，無需裝修，即使涉及執漏亦屬小工程，買入後基本上即可出租車位收取回報，出租車位較出租物業的憂慮亦較少，第一，租霸問題較易解決，第二，沒有租客保養不佳及折舊問題，租約完結後，業主或需翻新單位方可再放租，又或在租約期間業主須負責結構性維修問題如煤氣喉管損壞等，而車位業主則無需煩卻這方面問題。

如購買車位投資，選擇一個出租能力高的車位相當重要，一般來說，選擇車位時需留意其供求比例、位置、地區、使用權限及租金回報率等。停車場的車位供應若普遍出現求過於供的情況，車位的承租能力及租金抗跌能力便較強，買家大概可從以下幾點探知車位供求量，第一，屋苑單位對比車位數量的比例，若高於4比1，求過於供情況通常較明顯。今年有發展商拆售一個大埔新盤屋苑之車位，有買家在短短一個月內轉售獲利75萬，短短時間內車位升值68%，該屋苑單位對比車位比例約高達5比1 ；第二是附近屋苑的車位供應量，若然供應緊張，車主或會租用鄰近停車場的車位，變相亦爭加了車位需求；第三是區內之租務活躍程度，從車位放租及成功租出之紀錄直接瞭解其承接力，若然租金理想、車位常常短時間內便獲承租、甚至常有車主徵求車位，租務流轉活躍，反映停車場車位需求強勁。

地區及位置亦影響車位的投資價值，例如是擁有較多家庭住戶的中上價大型屋苑、交通配套未完善或距離市區較遠之地區、傳統豪宅區或商業區等，一般有較多駕車一族，對車位需求頗大。位置方面，一般是靠近停車場出口或近升降機大堂的車位最受歡迎，若屬於較易被碰撞的車路旁邊，又或較難泊車的位置，那麼車位的出租能力便被削弱。如果是屬於多層停車場，出入較方便的低層車位出租能力自然較高了。另外需留意車位本身的質素，室內、寬敞、管理完善、高度及面積足夠停泊七人車的車位，出租能力相對較佳。

不過，買家亦得留意車位有否設有使用權限，有些屋苑車位只限住戶使用，又或只限業主購買，亦有些車位必須連同物業單位一併購買，買這類車位以自用居多，若作投資，潛在客源及轉售車位的彈性便明顯減少了。

投資車位來說，租金回報是很重要的考慮因素，但事實上，近年車位價格飛升，不少車位的租金追不及售價升幅，導致租金回報率下跌。舉例，一個位於奧運站附近的屋苑車位，三年多前售價約100萬元，當時每月租金收入可達3,500元，租金回報率4.2%，相當不錯；目前這個車位已升值至180萬元，升幅達80%，但租金仍徘徊約4,000元，升幅僅約15%，若現時購入該車位，租金回報率便降至2.6%。其實，若資金不多，又希望投資車位尋求高回報，可多花時間尋寶，例如在新界區或會發現一些細價但高回報的車位，例如上水一個屋苑車位價格只需35萬元，月租1,500元，租金回報率高達5.1%。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20151119

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月19日

【東方日報】指，市區樓連爆，明賺實蝕。住宅劈價及低價成交湧現，市區更出現不少明賺實蝕個案。長沙灣泓景臺月前曾被撻訂單位，再以628萬元重售，較原售價勁低82萬元，原業主三年帳面只賺8.2萬元，扣除使費料輕微損手。

【信報】謂，不但迷樓更戀供應。若說港人對樓市及買樓很熱中，相信大多數人會同意，有如物業之fans，即「樓迷」也。此外，近年更關注供應，這不無道理，價格更是經過供求市場交易系統的運作而定，當你問「點解樓價咁高？」時，不是常有人回答supply and damand嗎？供應影響價格深入民間，說供應不是關鍵因素無乜人信。

【蘋果日報】說，牙醫涉非法集資，裁定表證成立。本港近年不少個案牽涉非法集資活動，當中長實旗下、葵涌酒店項目雍澄軒屬近年最大規模。該公司於2013年拆售雍澄軒，讓投資者取得物業擁有權，藉此獲升值回報，被證監會指有迹象顯示安排屬「集體投資計劃」，最終長實叫停交易，改為只租不售。

【星島日報】指，陳茂波指檢討丁屋非首要工作沒時間表。本港的丁屋政策由七十年代沿用至今，即十八歲以上的新界男性原居民有權以優惠條件獲批興建一間最高三層的丁屋，但多名議員昨日在立法會上批評，土地少是制約住屋供應的主要因素，促請政府檢討丁屋政策，並要求交代現時合資格申請興建丁屋的人數。

【明報】指，世紀21港澳行政總裁吳啟民：10萬億存款撐起，港樓難大跌。在多間外資投行唱淡本港樓價將跌兩、三成之際，上周末一手新盤成交566伙，創近7個月新高，反映購買力仍在。世紀21香港及澳門行政總裁吳啟民認為，內地及本港經濟基調仍然良好，料樓價調整期最快於明年農曆新年後完成，由高位計跌幅在10%以內。

【太陽報】報道，港舖租低過紐約46%。本港零售業正值寒冬，核心區舖位租金跌足成年。劉Sir尋日睇咗戴德梁行發表最新嘅《全球主要大街》報告，曾經風光一時、上年失守全球商舖呎租最貴寶座嘅銅鑼灣，每方呎租金約1,559元，按年再跌約12%，連續兩年屈居第二位，較首位嘅美國紐約第五大道上段低達46%。

【文匯報】指，車位買賣18個月新低。中原地產研究部昨日指出，10月整體住宅車位買賣合約登記(包括一手及二手)錄得428宗，總值5.65億元，較9月的453宗及7.55億元，分別下跌5.5%及25.2%。宗數是創2014年4月330宗後的十八個月新低，金額是創2014年10月5.18億元後的十二個月新低。

【成報】稱，峻巒開價參考YohoTown。元朗新盤埋身肉搏戰一觸即發，新鴻基地產代理有限公司業務部總經理張卓秀敏表示，最快周末開放元朗峻巒示範單位及現樓，短期內公布價單，價錢將參考同區YohoTown，至於按揭及優惠安排，則稍後再作公布。

有錢人唔買樓應該買咩? #989

http://homebloggerhk.com/40739/

谂Sir(諗sir)

你好，我叫Mavis(化名) 有幸买左你三本书＂收息论＂＂楼换楼＂＂双租族＂己读完。同报左1月份的收息堂,我的电话9XXXXXX7。留位号码：DX27XX，因11月26要去日本所以上唔到11月26开始的堂，我有投资方面的事想早些请教你。不想等到1月份，希望你抽空帮忙解答下。十分感谢。

本人糸自雇人士，系开時装店的，现在33岁，单身。因为现在零售十分难做，己准备放弃不做了。想利用现在有的资金增加自己收入，本人资产；

1，北角半山有一层楼，租金5萬(今年8月15完约，到现在还未租出）每月供32000，欠款730萬。巿值约2700萬，我有試加按，但因為系自僱所有有些難度，我會每月轉帳28萬俾自己當出糧（當然不會報這數目的稅)等到一月份再試試可否加按。

2，鴨脷洲南灣有層楼月租39000萭，月供32000，欠款760萭，市值約1800萭

3，深圳龙岗睇左层复式楼楼价约560萬，俾左约16萬订，现在等东亚银行批按揭，如果批左要付三成约160萬（买龙岗楼希望它升值，现在约25000一平方，同可借七成銭，不知這想法對嗎？）大約1年交樓。

4，自己每月有一筆29萬港幣的家族信托的固定收入，可以到2027年完。之后就停止了，

5，现在在JP Morgan有約2800萬元股票，可以借返约1000萬平息錢收息，但不知應該怎運作最好。

6，現金約1000萬

7，借80萬俾人分20年还，每月收4800元

8，有买一間對冲基金的基金約800萬

支出：

1，租楼自住每月11萬5千

2，養車約每月1萬5千

3，供楼约6萬4千

4，日常开销，工人等杂项约8萬

5，一年一，二次旅游（费用不详）

问题

1，請问我可以怎样做才可带到每月最大现金流？

2，你常提到的债基同直债有约12％一15%回报是那间银行的那个产品？可以给详细的名称我吗？因为我问JP .morgan他们说去到12厘系好高风险的。

3，你提到的Jackson 师兄之法将銭放入5只评级颇佳的债券是那5只？

4，保险5年回报115%是那间保险公司？什么产品？

5，我想不依靠每月298萬元的收入，我现有的资产可否带到每月现金流30萬？如果现在不可以，大约几年后可以？

6，另外我有4份保险应该可以重新做会好的，因为详情很难在些写清楚。

ANSWER:

今日同尋日一樣，都係為千萬人仕解答理財疑難。知道有些打工仔對住人地申報份財產只會「望文輕嘆」。希望大家正面去看待此事，只要找到供求失衡點、兩年間追返哂所有野既大有人在(利申: 不是筆者、但確有真人、現正懇求希望將經歷匯集成書)。同意如你是月入三萬的香港人、要追到好似本案讀者咁自己搵27萬而家族基金又月出29萬真係好難，人地條起跑線由阿爺個代已經跑得快到贏你幾圈。可是幫自己搵第一個1000萬，令自身對錢需求降低、是一個可觸及而唔係無可能既事。

另一點想起，是昨天的案主擁有層半山樓花估計下年收樓租出達$65000月租、回報估計為超4%一年。惟今日讀者係北角半山有層現樓掛$50000/月都無人問津，揭示半豪宅市場將受較大打擊、1300萬之下住宅影響較少、而稀有性高的山頂HOUSE影響都少。

讀者來文不斷提問收高息的是什麼產品，其實筆者主要授的是方法、而唔係product(產品)。筆者會因應市況去運用同一個方法、而配上唔同product。例如近日歐洲經濟再添不明朗因素，我地好可能改正因第三季見當地電訊公司業績走好而稍對歐洲看好的睇法(電訊業在經濟巨輪中扮演一位置)、而轉為持平，換上其他地區為主的債基/直債收息。

又再以5年115%保險為例，在將進行的batch 26或之後班次將加添了多一間公司的保險內容，旨在說明用同一方法，可得超兩個選擇。選擇一為回報將受加減息因素影響而5年共回報要在70-125%之間徘徊。另一選擇是5年近乎「硬食」40%回報，由保險公司保証。讀者年輕而人生悠長、得方法令自己日後可再辨出好計劃、而得計劃只令自己享一時之快、最尾恐全盤被沒收。

看畢財富分配、有幾件事要留意:

1.讀者不需太著眼買樓、因買樓的槓桿可助窮人先借入美金再讓時間將債務眨值。而此事讀者無需要再做。

2.買2800萬股票不需要、再將其槓桿亦是不需要。股票用黎收息亦屬蠢事，此一觀點在堂上客觀計出。

3.是的! 香港人最鐘意討論既股、樓佢都唔需要。無他的、最多人鐘意或買既野唔代表最好

4.直債、ETF、保險應為讀者所愛。讀者亦應選擇一些ETF再搵私人銀行做槓桿，去將回報倍大。就好似領匯/而家叫領展(0823.HK)而言、一般年息口在4%、而私銀可槓70%、融資成本1.2%，那回報便約可觸及[4%+(4%-1.2%)*70%] = 5.96%。當然，用領展去做要承受其52週波幅(40.5-53.65)即32%，而收息只雞碎幾個巴仙、實為不智。筆者會用他國的ETF，內含更佳資產及運用一些被動買入策略去造出超10%回報。

5.至於直債、基本上係到期保本、能令富人立於不敗之地。富人不求賺、只求守。什麼JACKSON師兄的5隻直債、已經是上年的組合。今時再選、在新經濟環境下有另一個側重。而我們要去苦學的，就是什麼的經濟環境下、有那些公司較適合買進。知道讀者應不時有銀行職員為佢推銷產品。留意因佢地要推銷賺傭，所以永遠教你「有咩好買」、而唔係「你應該買咩」? 免費的理財資訊、永遠走唔出賣野呢個循環。而你一百萬放入去錯一次，輸3%已經輸$30000了。

6.我們在BATCH26開始會談有什麼保單可以拎比邊D機構再造融資按錢出黎。其實唔只樓可以加按、保險都可以。

7.讀者只要收到10%年息、將2700萬股票轉投收息方案已可月收$225,000，接近佢提出「唔搞生意怎能月收$30萬」的目標。由於佢同筆者的緣份訂在2016年1月收息班先見面，那就等一月先談吧、相信要達成佢目標唔會好難、而筆者更重視的是方法之穩定性。1月會面前可以先行「蘇格拉底對話式學習」、多在網上先看資料、筆者在課上從答題中教授。

8. 如果我係讀者，係唔會再買內地樓(當然應酬式的要買返一間咁無計)。一是樓的升值能力較低，二是一間樓是否值買建議用現金流產出效率計出來，三是物業投資者不應在此時在香港或中國買樓(留意如果手上物業<2不宜歸類為投資者)，四是英國樓或是讀者的好出路

9. 為滿足讀者要答案的需要，提出: 直債、ETF、保險、英國樓需勤加了解

10. 孟子有云:「上下交征利，則國亡矣!」宋徽宗十五萬宋軍在燕京城下為數百遼軍擊潰*、點解軍隊會一打就散? 這樣發展下去國家能抵住外敵嗎?

*自<三朝北盟會編>

結語為讀者應花時間了解各項投資物的特性，這是她的「正職」。需比別人更留意地緣政治風險，無技巧同見識去管一大筆錢，只會引來賊人窺伺。

今日地產新聞摘要 20151118

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2015年11月18日

【信報】謂，高力估明年住宅價挫15%。本港樓市面臨美國加息及環球經濟不明朗等負面因素影響，樓價料受壓。高力國際預計，本港4大類地產物業，除商廈外，其餘於2016年將會錄得下跌，其中以住宅的跌幅最大，全年料下挫15%，若二手成交持續膠着，預料金管局有機會放寬辣招稅。

【蘋果日報】說，遠展倡買樓好過租樓。幾年前樓價見頂論已眾說紛紜，沒料到樓價只升不跌，令當時看淡樓市的人士大跌眼睛，中小型發展商遠東發展（035）地產部總經理朱寶林昨在市建局截收意向書的場合發表「買樓好過租樓論」，直指若樓價無上落，租樓會蝕錢。

【文匯報】指，港人外地置業，東京僅輸珠三角。近年本港樓價不斷上升，令不少港人有意轉移到外地置業，當中又以內地和日本最受歡迎。中原地產一項調查發現，港人購買海外物業76%為投資，其餘為自用。當中又以珠三角地區為首選佔27%，東京排名第二佔26%。

【星島日報】指，觀塘億元搬公園騰出11.5萬米商地。為配合改造觀塘敬業街明渠計畫，發展局擬斥資逾一億元拆卸成業街休憩花園，搬到對面重置成翠屏河公園，騰出土地連同旁邊的臨時停車場發展作商業用地，提供十一萬五千方米可建樓面面積，預料二○一八至一九年推出市場，紓緩區內商業用地供應緊張。

【明報】指，謝偉銓提8建議，冀加快批則。特區政府近年加速土地新供應，令去年起全年批地可供興建單位的數目達標，惟與市場實際新單位供應量仍然存在落差。由建築師、測量師組成的優化土地發展程序工作小組，昨日與政府官員開會，提交加快批發圖則建議；當中立法會議員謝偉銓（建築、測量及都市規劃界）預計，如果有關8項建議全獲當局採納，物業發展年期應可縮短至少1年。

【太陽報】報道，元朗兩新盤閃電開戰。新盤爭崩頭式登場搶客，元朗區兩大新盤更短兵相接，新地（00016）尋日下晝派發元朗錦田北峻巒發展項目第1A期嘅樓書，表明日內開價同開放示範單位，最快下周賣樓，轉頭長實地產（01113）就即刻上載同區世宙嘅樓書去樓盤網站「迎擊」。

【成報】稱，九龍城道重建收17意向書。市區重建局馬頭角九龍城道/上鄉道昨日正午截收意向書，至少收到17份意向書，包括新世界發展(0017)、宏安(1222)、百利保(0617)及富豪酒店(0078)聯營、泛海國際(0129)、遠東發展(0035)、南豐發展和金朝陽(0878)、華懋、建灝地產、會德豐地產、莊士中國(0298)等。

【東方日報】指，傲璇最後一伙沽5億。市場兩極化，逾億元豪宅新盤續有價有市，太古（00019）旗下山頂區傲璇（OPUSHONGKONG）最後一伙以5.096億元售出，呎價93,608元，整項目售罄共套現逾50億元。

【晴報】稱，沙田第一城2房減價一成，380萬易手。大型屋苑成交價紛紛下挫，近期在龍頭屋苑帶動下，二手成交價持續向下，其中沙田第一城近期屢屢錄得低價成交，兩房造價亦跌穿400萬，日前有327呎單位，原業主減價30萬後，最終以380萬易手，呎價回落至低於12,000元。

成為千萬富翁劈炮唔撈#988

http://homebloggerhk.com/40677/

 

讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入

本人是收息101學生，今年33歲，28歲開始投資物業現有物業如下：

物業一： 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成，供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。

因此新物業升值潛力較高，有計畫日後（3 – 5 年以後）賣出, 在同區買一層三房二手樓自住（雖然有宿舍，但可能校網不適合或不夠住）然後剩餘資金再作收息用途。

物業二：先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業，售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月，估計租金收入HK$23,000/月。

本人月入$86,000，先生$33,000 + 免費宿舍，現時暫與家人同住。

另有副業大約10k ~30k/月

因要花錢裝修物業二作出租用途，現時現金短缺，只HK$900,000。

最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000)，現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放……

本人自知早年曾作一些不智的投資決定，但唯有展望將來，希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入（不包括副業），然後離職，全職發展副業，而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。

ANSWER:

明白不少人看讀者來文有感不是味兒，有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租，仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口，咁既陣勢至少都有成千萬net asset，又何來煩惱呢?

未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的，實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。

讀者33，自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數，所以現金相對少，當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低，上環樓全間當先生借，借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%

三房樓花不太看好，3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少，過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大，揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓，搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。

買新樓租比人是雙輸行為

若真能放出半山樓、有些人會用FULL PAID三間市值300萬既洋樓、間埋做劏房一間開4房或「2細1大套」。每間收$18K-20K租實為預期。幾舊水管理費、差餉計埋都係每月又幾舊、三間合來被動收入已$60000，讀者想作的目標一已近乎完成。這亦正正道出了讀者買入新樓收租、自己要供之餘所付的代之價是何等之高。若筆者有需要搬去半山住、基本上用租務回報高既舊樓去補貼新樓需付的租金，基本上要住得好唔難。而將錢分係三間舊樓是可攻可守、可因應市況逐間放。相反一間過買新樓唔得。

最後是黃金，好簡單、只是腦轉向的問題。知道ETF堂提及的產物、一隻當黃金價跌而佢升、更可黃金跌1%而佢升3%，那便可用較少既錢去對沖金價再跌之風險。見上圖金價由5至7用1200跌至1100水平，ETF的價$11.93升至36.49，升305%。之前買少少咁乜仇都報哂啦。當然本文只閒聊，詳細操作注意點在不此述。今時所在的經濟周期是不利好商品的、黃金石油都宜再減倉。若12月歐洲再放水金價有起色、可再減磅。美金估計要強到2016年中、之前黃金都無運行。

今日地產新聞摘要 20151116

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2015年11月16日

【東方日報】指，建屋目標淪空談，弱勢政府百事難。講就天下無敵，做就有心無力，係港產官僚嘅最大特色。港府揚言未來十年興建四十九萬個住宅單位，當中包括二十九萬個公營房屋，講就好聽喇，可惜純屬吹水，未來五年新落成嘅公營房屋只得九萬七千幾個單位，距離目標一大橛，十年大計根本冇可能實現。

【信報】謂，土瓜灣迎豐最高按九成。一手市旺，發展商亦積極推出新盤， 恒地（00012）土瓜灣迎豐在過去周六公布首批68伙價單，折實平均呎價1.55萬元。此外，發展商向買家提供最高樓價85%按揭，首3年為優惠利率（5厘）減2厘，其後全期為優惠利率。

【蘋果日報】說，將軍澳新盤，今年套300億，五盤先後推售，長實吸金最多。息魔纏繞不休，發展商急急散貨。今年首11個月，一手市場購買力強勁，成交量超過1.4萬宗，吸金高達1,400億元。

【文匯報】指，銀行疑谷生意，暗升估價藏風險，半年調高8%，易釀負資產及壞賬。美國加息在即，樓價近月向下跡象明顯，新盤及二手樓價相繼調低，但本報的調查發現，銀行懷疑在交投淡靜下，為催谷生意「拉人上車」，估價竟然不降反升，有單位的上調幅度比半年前高逾8%。

【太陽報】報道，馬頭角項目估近13億。市區重建局今季推出兩個重建項目，其中規模相對大一些嘅馬頭角九龍城道重建項目會喺聽日截收發展意向書。呢個項目預計提供約莫216個單位，已經係近一年以嚟伙數最多嘅市建局項目。而項目有未來沙中線嘅優勢，有測量師老友估計項目可以收到20幾至30份意向書，而項目嘅估值分歧頗大，介乎約7.37億去到12.9億元不等。

【星島日報】指，王于漸稱補貼置業無次按危機。團結香港基金早前提出八成置業目標，並建議政府推行「補貼置業計畫」，容許租戶補地價購買公屋。鑑於美國過度借貸予市民置業，最終引發次按風暴，引來擔憂，基金會顧問王于漸昨表示，出售公屋計畫會有彈性，即使供樓中的業主不幸失業，斷供後仍不排除可繼續租住物業，不會出現次按風險。

【明報】指，峻巒，朗屏8號，接推，共涉1939伙。臨近年底，發展商積極「跑數」，除六大新盤外，市場仍有多個樓盤正準備出擊，當中新盤戰况最為激烈的新界西北。除滿名山及世宙外，新地（0016）峻巒1A至1C期，以及嘉華（0173）等發展的朗屏8號，均有望短期推售，合共涉及1939個單位；兩盤截至上周五（13日）仍未上載樓書。

【太陽報】報道，馬頭角項目估近13億。市區重建局今季推出兩個重建項目，其中規模相對大一些嘅馬頭角九龍城道重建項目會喺聽日截收發展意向書。呢個項目預計提供約莫216個單位，已經係近一年以嚟伙數最多嘅市建局項目。而項目有未來沙中線嘅優勢，有測量師老友估計項目可以收到20幾至30份意向書，而項目嘅估值分歧頗大，介乎約7.37億去到12.9億元不等。

【成報】稱，美聯：谷底橫行，十大屋苑周末6宗成交。據美聯分行統計，於剛過去的周末兩日（14日至15日）十大藍籌屋苑買賣錄約6宗，交投續於谷底掙扎。至於按十五大屋苑計，期內同樣錄約6宗買賣成交，持續淡靜。

【晴報】稱，德福538呎，580萬易手，價創逾1年新低。在新盤成交創半年新高下，二手市場交投持續冷清，部分藍籌屋苑錄得零星大幅減價成交，其中九龍灣德福花園有中層放盤單位錄得本月首宗成交，業主最終以580萬將單位易手，造價重返去年10月水平。

樓市由微調 進入拾級而下？

每週樓市評論
汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14456

繼屯門區300萬及400萬以下的二手放盤量脫離絕跡軌道（趨勢）之後，樓市陸續出現更多的結構性改變，進入11月之後，短短10日間，屯門私人屋苑的租金平均急跌了10.03%，比高峰期的8月份總共跌了14.49%，個別單位的租價本來由超越$10000的勢頭，有回復到$8000左右的走勢，表面上是因為個別屋苑租盤增加，卻其實這個是一個新常態的表現！

說新常態，是因為近日的「劈價潮」是在幾乎沒有任何的經濟結構上的改變情形之下發生！就算減價的業主，也不是因為「等錢去供樓」而是基於機會成本，「年尾及早租出比空置過年化算」或「怕麻煩，早租出唔志在平一點」！
今次是我做地產代理31年以來，一次罕見的現象，官民合一去唱淡！製造了一次「樓市哈囉喂」！由最初的少量劈價個案，去到劈價個案愈來愈多！到後來300或者400萬的二手放盤量增加！到現在的租金急跌！樓市無鬼！但不等於扮的鬼不會把人嚇死！

根據我之前發表的理論，樓市下跌有分三種情況，第一種是微調，第二種是爆煲，第三種是拾級而下！11月的市況，可能已突破了微調的關口，有機會進入拾級而下了！因為事實上，如果租金急跌，樓價就失去了最鞏固的支持力，已無險可守了！

不過，我要提醒的就是現在樓市雖然表面看是清晰轉勢，但是純粹是市場負面氣氛引致，並不是經濟結構引致的關係，這跌市的底氣其實不足的，即是說樓市一得到喘息機會的時候，同樣容易反彈回升，近年成交量稀少，極小量的成交代表了整個市場，假升也假跌！而且，市場上累積的樓盤仍未夠多夠厚，承受不了一個小陽春，現在的市場可以是一次假跌，是一次入市良機！筆者的責任是報導實況，和發表自己的看法，在大家也未經歷過的新常態下，「買有風險！不買也有風險！」看官要靠自己判斷，自己承擔自己決定的風險！

今日地產新聞摘要 20151113

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2015年11月13日

【東方日報】指，空有土地動不得，房屋問題成死結。特首梁振英日前拋出氣球，揚言未來可探討將部分生態環境價值較低的郊野公園改作建屋用途，不料發展局局長陳茂波及環境局局長黃錦星先後強調任內無意打郊野公園的主意。

【信報】謂，是住屋而非置業問題。心存大欲、有意造王的董建華牽頭成立的智庫團結香港基金成立一周年，交出第一份研究報告，針對港人最關注的住屋問題，提出所謂「補貼置業計劃」，目的明顯不過，當然就是意欲為董建華屬意的下屆特首候選人造勢，有關人物呼之欲出。

【蘋果日報】說，空置率近兩成，租金5年新低，銅鑼灣金百利，舖租最平萬元搶客。零售氣氛持續向下，旺區的潮流商場小舖租賃情況亦凶險，一向屬於銅鑼灣知名的「潮」聖地金百利商場，出租率亦告急，有近兩成空置，業主亦要減租、減收管理費吸客，最平月租不足1.1萬元，比新界平民化劏場葵涌廣場還要低近半，大業主更要合併舖位出租。

【文匯報】指，資助房屋選擇增加。新一輪「白居二」已於10月底攪珠，是次2,500個名額最快明年初可以入市，政府將申請資格（收入及資產限額）調升，令受惠人數增加，但觀乎近月二手居屋市場表現淡靜，10月註冊量錄得歷史新低，而且短中期內亦有其他資助房屋新供應，料第二輪「白居二」最終購買單位數目將未如預期。

【星島日報】指，煥然壹居市價八折售入場費約360萬元。受近月樓市下滑影響，市建局預計下月推出首個資助房屋項目啟德「煥然壹居」，可能需要平售。昨日有消息指，該項目的三百三十八個單位已有初步定價，以市價八折出售，呎價或會降至約一萬一千元，入場費約需要三百六十萬元，較七月時估計足足降價百分之七。

【明報】指，新地加入提供高成數一按。近期陸續有發展商向買家提供高成數一按，以助置業，新鴻基地產（0016）副董事總經理雷霆昨日表示，未來他們會在推售新盤時，視乎市場情况及實際需要，予以配合。新地昨晚更上載西環ImperialKennedy的新價單，為買家提供備用80％一按按揭計劃，首2年息口為P減2厘、之後全期P減1厘，最長還款期25年。

【太陽報】報道，葵涌廣場貴租成奇葩。本地客熟悉的地道商場，毗鄰港鐵葵芳站的葵涌廣場，依家零售業氣氛好差，但對呢類商場就無乜影響，商場舖無論呎租或呎價均非常理想。

【成報】稱，攤分6年支付，恒大125億購華置灣仔總部。恒大地產(3333)昨日公布，公司以總代價125億元向華人置業(0127)收購灣仔告士打道38號及謝斐道25號美國萬通大廈。該物業為華置總部，佔地2,138.8平方米，總樓面面積3.2萬平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。

今日地產新聞摘要 20151112

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2015年11月12日

【信報】謂，智庫獻策，官民冷待。團結香港基金（簡稱基金）急民所急，針對土地及房屋供應不足，對香港發展影響進行研究，日前發表基金成立後，首份政策研究報告。由於基金創辦人董建華先生的分量，加上研究題目是社會最熱門話題，媒體連續多天報道和提供平台讓公眾發表意見，很可惜輿論只是聚焦在「補貼置業計劃」和開發郊野公園兩個建議。

【蘋果日報】說，地監局跟進經紀買樓事件。美聯3名經紀買樓事件仍未平息，昨有雜誌跟進報道指，單位原業主為老夫婦。本報向地監局查詢，事件曝光後，有否向涉及代理公司查詢「涉嫌造市」的買賣過程以及如何證明代理沒有欺騙賣方，當局回應，有留意到有關報道，至今未有收到賣方的投訴。

【太陽報】報道，19民生舖回歸核心區。多年來，核心零售地段街舖大多由鐘錶珠寶零售商及藥房等佔據，但自零售業走下坡，該類商戶撤出，租金打回原形，造就機會畀之前因貴租而被趕走嘅民生商戶重新進駐。

【文匯報】指，工廈或允變身「藝術工作室」。政府近月公佈的《2014年全港工業用地分區研究》，顯示現時工廈內的「其他用途」有上升趨勢。發展局局長陳茂波昨書面答覆議員提問時表示，規劃署已完成有關「藝術工作室」的檢討，建議容許一些沒有直接提供顧客服務或貨品的「藝術工作室」於工廈內經營。

【星島日報】指，SSD辣稅交易減按月少19%。據稅務局昨公布最新數字，上月涉及額外印花稅(SSD)的買賣僅錄三十六宗，按月急跌兩成，更為今年內首十個月新低紀錄，而涉及稅款亦按月減少超過一成九。

【明報】指，資深物業投資者陳清白：面臨通縮，樓價會「跌到你唔信」。近日樓市劈價成交個案湧現，不少人開始同意樓市已短期見頂，但樓價到底屬調整抑或進入熊市，市場仍未有共識。

【東方日報】指，太古城冧價三個月插12%。二手樓價急挫，鰂魚涌太古城火速追平上月全月3宗買賣，每宗業主均狠劈逾百萬元，有兩房戶剛以815萬元售出，實用呎價逾1.37萬元，同類單位三個月跌價逾12%。

【成報】稱，KADOORIA開價參考山頂物業。中信股份(0267)旗下中信泰富發展的何文田加多利山新盤KADOORIA，預計明年第三季落成，並部署屆時以現樓形式發售。KADOORIA項目位於嘉道理道111至133號，正是中信泰富繼2003年開售港島南區南源後，過去十多年來首個在本港獨資發展項目。

【晴報】稱，長實世宙獲批預售，料下周開價。元朗新盤戰再度白熱化，長實地產旗下的世宙已獲批預售，料可月內應市。長實高級營業經理何家欣預計，世宙部署下周開放示位及公布首張價單，樓書絕對有機會日內上載，料先上載至物業網站，價單會按一手例要求最少兩成單位。

黎永滔:投資物業 最忌為買而買

文章日期：2015年11月11日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151111/pba01/001.txt

近期樓價回落，一些今年在高價搶樓的人開始覺得惶恐而後悔，其實，任何事物都會物極必反，也正如「百億舖王」黎永滔所言，投資物業最忌是「為買而買」。

黎永滔最近先後上過明報財經的湯文亮會客室及由明報主辦的投資破討會做講者，他先評論舖市表現，指出舖位價格反映香港整體經濟，舖位劈價潮不是從今年才開始，早在去年年尾已經開始，「舖位在近十多年間升值幅度驚人，有些地區由2003年到現在已經升了三、四倍。由於前兩年大陸開始打貪，而股市往往領先經濟，接着就是零售業，類似鐘表、珠寶等高消費行業的生意已大不如前，去年年尾就出現減租的空間，之後更加嚴重。部分旺區舖位租金已下調30%至40%，但鑒於這幾年舖價已經升了三、四倍，這個下降比例不誇張，凡事都是物極必反。」

舖租是否較自住物業更快反映經濟？黎認為股市最快反映經濟，以他多年投資經驗，香港的舖位業主也好，上市的公司也好，這麼多年來積聚大量財富，財政很健全，舖價和大公司的股價應只會小幅下調，但大跌機會有限。

黎又稱，其實買舖位有時不只看回報率，還要關注舖位仍未發揮的潛質，這就是投資舖位考功夫的地方，「近年有不少商場變成『劏場』，會否代表舖位見頂指標？現時香港舖價太貴，動輒要幾千萬元，甚至幾億元，為吸引小投資者，故不少商場變劏場。小投資者投資有關劏舖時，應該深入了解周邊的環境是否適合細舖零售商經營，並要小心提供的所謂兩年內有5厘至6厘保證回報率，但當兩年後，實際收租的回報率有多少就難以預料。很多劏場無法成功營運，因為劏場之後業主由一個變為多個，大家意見不同，管理變為混亂。」

黎續稱，「我投資物業的秘訣，首先是不要『為買而買』，第二是Location（物業位置），能做到兩樣變可做常勝將軍。我最近買了一間銅鑼灣的舖位，雖然舖市仍在調整，但該舖叫價合理，更重要是還有發揮空間，所以我覺得值得投資。但正常來講，現在的市况，無論是住宅也好，商業也好，都經過了2012、13年的上升，很少有這麼長期的升幅。舖市也可能已封頂，這個時候胡亂入市，就尤如賭博了。」

黎永滔回憶首次入市，乃因自己做金舖起家，對零售店舖走勢別有觸角，行街很自然觀察人流，所以培養出對店舖投資興趣，於是1991年用500萬元首次買了軒尼詩道兩間舖，從那時開始投資舖位。

他又回想，「2009年金融海嘯那時，香港舖位回報率很低，只有2厘至3厘，那時我的子女去了英國讀書，我在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧，所以就想有沒有投資空間？用了一年去了解英國的當地稅制，銀行條例，如何賣出買入等做足了功課，發現英國有些地方商舖的回報率高於香港，能達到6厘，於是決定分散投資，迄今已在當地買了20億至30億元的物業。我在英國第一次投資的舖位，現已升了2至3倍，到現在適逢香港舖價下跌，我不排除會將之前在英國投資賺到錢的舖位減持，趁現香港市場回落，將部分資金轉回香港候低吸納。」

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20151111

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&com=&id=41441

2015年11月11日

【東方日報】指，業主費盡心神冧租客。現時二手樓租賃市場以租客主導，業主想成功租出單位，除要平租外，還要滿足租客的要求，最常見是業主要送齊全屋傢俬及電器，甚至有租客要求業主24小時隨時候命，為其解決單位出現的問題，如有業主親身上門為租客更換損壞的燈泡。

【信報】謂，剖析私宅價格。近期本港私人住宅價格的評論，大部分傾向看跌，只差幾多百分比的分別，由幾個巴仙到十幾巴仙，以至幾十巴仙都有，真不容易判斷啊！

【香港商報】稱，CY：探討郊園建屋供青年首置。由全國政協副主席、前特首董建華牽頭成立的「團結香港基金」前日建議推出「補貼置業計劃」，目標是要令八成市民置業。行政長官梁振英(CY)昨早出席行政會議前表示，社會可以探討於郊野公園土地建屋，免地價售予青年首置計劃。

【文匯報】指，皇后山建屋料「原裝」通過。政府早前就粉嶺前皇后山軍營23.6公頃用地，到城規會修訂土地用途，以配合用地未來發展。諮詢期內，恒地曾經呈交反對申述，認為要擴闊修訂範圍，提議將北面及西面農地亦納入改劃，額外增加供應21,150伙，但據規劃署最新報告，認為修訂不應作變動，意味不接納恒地的建議，估計城規會周五審議時亦會「維持原判」。

【星島日報】指，兩新盤入票升溫勢掀搶客大戰。在加息陰霾下，市場氣氛相對觀望，惟發展商推盤未見減退，並且趁本月的勢頭接連推出旗下新盤以搶奪市場客源，當中成為市場焦點的新界兩個大盤，日前均以貼市價甚至低市價搶灘，成功引領大批客源參觀示範單位，入票量更持續升溫，由於兩盤將於周六同步開售，市場人士預期勢掀新一輪的搶客戰。

【明報】指，第一城3房月租1.4萬，重返5年前。二手成交價回軟，部分業主叫租心態轉弱，沙田第一城28座低層C室剛以1.4萬元租出，實用呎租20.3元，較同類單位低三成，重返5年前水平。

【太陽報】報道，代理料最壞時刻已過。中原地區亞太區住宅部總裁陳永傑稱，十月樓市交投非常淡靜，但十一月本港樓市錄得近10宗逾億元的大額住宅成交，涉及金額約20億元，料樓市最壞時刻已過，預計公司本月生意額可達2.5億至2.6億元，較十月份的2億元按月上升30%。

【成報】稱，CAPRI樓王挑戰呎價3萬。會德豐（0020）將軍澳CAPRI將於本周六開售，自上周六首度開放示範單位及展銷廳，市場反應十分踴躍，三天共收約2,300個認購登記，發展商昨天發出第4張價單，加推80個單位供買家選購，4張價單合共提供308伙。

【晴報】稱，九建登峰‧南岸，折實356萬入場。由九建發展的香港仔新盤登峰‧南岸昨日公布首張價單，首批推出50伙，提供最高12％折扣優惠，最平戶型為開放式單位，實用面積214呎，折實售價355.6萬元。

【蘋果日報】說，中聯辦9單位全貶值。樓價加速下跌，在今年中高位入市的買家全部成為「樓蟹」，當中今年最大手入市沙田第一城單位的買家非中聯辦莫屬，半年前摸頂斥逾4,300萬元勁掃9個單位，但樓市轉淡下，單位已全線貶值，賬面縮水近330萬元，貶值7.5%。

今日地產新聞摘要 20151110

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2015年11月10日

【東方日報】指，未來五年，公營屋起唔夠。《長遠房屋策略》訂明未來十年興建四十九萬個住宅單位，當中廿九萬屬公營房屋，但政府公布的最新數字顯示，未來五年僅得九萬七千個公營房屋單位落成。

【信報】謂，董智庫新房策，目標八成置業。前特首董建華牽頭成立的智庫團結香港基金剛滿一年，基金交出的首份研究報告以港人最關注的房屋問題響頭炮，建議政府推行「補貼置業計劃」，讓新建的公屋及居屋一律「可租可買」，房屋按入住時的優惠價定價，並放寬補地價政策，協助無法負擔市價物業的家庭「上車」，成功後再擴展至全數公營房屋，最終目標是讓全港80%住戶擁有自置物業。

【香港商報】稱，房會房協擬合併出售3000單位。房委會與房協正商討將明年新一批約3000個資助房屋單位合併出售，但暫時未有定案。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示，房委會與房協的資助對象，入息及資產限制相若，若能以同一張申請表集中處理，將降低行政成本。

【太陽報】報道，12萬本錢炒樓，十年身家漲60倍。原在港任職雲石工的韓安迪（Anders），憑十年工作所儲的12萬元炒賣香港樓，再用約十年時間把身家翻近60倍。現已在美國擁五間獨立屋的他，越洋分享港美兩地不同的置業環境，以及他看好的美國物業。

【成報】稱，新地黃植榮料樓巿不會大跌。新鴻基地產（0016）主辦的新地公益垂直跑活將於12月6日假環球貿易廣場（ICC）舉行，昨日大會特別舉行傳媒體驗跑，新地副董事總經理黃植榮亦有出席支持活動。

【文匯報】指，CAPRI加價再推80伙，周末售，座向較佳優惠不變，今發銷售安排。發展商在臨近年尾發力推盤，會德豐旗下將軍澳CAPRI連環加推，昨天新增3號價單，80伙折實平均呎價達13,260元，較首張及第二張價單分別高出9.8%及4.5%，主要座向較佳及涉及特色戶。

【星島日報】指，登峰．南岸最快今開價。新盤推售如箭在弦，九建旗下新盤密密部署銷售，其中香港仔新盤登峰．南岸最快今天開價，首批涉及最少五十伙。

【明報】指，GUESS月租18萬租中環舖，低舊租三成。近月時尚品牌續整合核心區舖位，繼早前著名品牌COACH及agnèsb.相繼撤出租用多年的旗艦店後，美國連鎖時裝品牌RalphLauren早前撤出的中環歌賦街2至6號中山樓地下一個舖位，在空置近半年後，市場消息稱，該舖終獲另一美國知名品牌GUESS以約月租18萬元承租，呎租約100元，較舊租客月租約25萬元低7萬元或28%。

【蘋果日報】說，新達買家不忿摸頂爆糾紛。樓市近期吹淡風，交易糾紛頻生。二手樓價回落，有買家不忿高價接貨，要求業主減價重新簽合約。

【晴報】稱，YOHOTown月租1萬，創年半新低。多個新盤陸續入伙，加上步入傳統淡季，令租金跌個不停。近期多個租盤大幅減租下，方獲得承接，其中元朗YOHOTown有2房單位，業主減租13％後，以1萬元將單位租出，租金創約1年半新低。

今日地產新聞摘要 20151109

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2015年11月9日

【東方日報】指，樓價10年飆2.2倍跑贏。本港低息環境持續了一段長時間，令市場出現供抵過租現象，但隨着樓價升勢轉急，情況有所轉變。據差估署數據，過去十年樓價指數上升約2.25倍，但同期租金指數僅升不足一倍，以致供樓支出逐步拋離租金。

【文匯報】指，專家分析：後市看加薪多於加息。美國就業數據強勁，令12月加息機會大增，然而學者預期，美國要到明年才有機會加息，明年本港樓價會平穩發展。

【星島日報】指，四千資助單位開售「兩房」明年初推。為提早滿足市民的置業願望，房委會及房屋協會明年初將合共推售約四千個資助出售單位。房委會第二批新居屋單位最快明年二月預售，據悉，房協亦打算將正在興建的沙田小瀝源「綠怡雅苑」近千個資助房屋單位，一併發售，定價將高於一般居屋，預計在市價六至八折之間出售。

【明報】指，供不應求，車位逆市創新高。雖然二手物業市况近期大吹淡風，但車位做價依然「硬淨」，甚至逆市而上。事實上，近日長實地產（1113）已屆現樓的大埔鳳園嵐山I期，首度拆售車位後，短期內已有業主以185萬元「癲價」成功摩售有關車位（即正式交易前已經再售出），創屋苑車位價錢新高。

【太陽報】報道，私宅落成量僅達標60%。政府積極增加私樓供應，不過到現時為止，整體私樓落成量較預期仍遠遠落後，僅達標約60%，暫時只有大埔、離島同灣仔區落成進度較理想，其中大埔區落成量1,370伙，已經全數達標，其餘兩區落成單位分別超過1,400伙，亦達標超過80%。

【信報】謂，油塘安全工廈招標，估值7億。油塘四山街28號安全工業大廈招標，2016年1月15日截止，市場估值約7億元。第一太平戴維斯九龍工業及商業銷售主管蕭兆新表示，物業現為8層高的工業大廈，地盤面積約2.2萬方呎，總建築樓面約15.7萬方呎，三面單邊，可補地價申請重建為住宅或酒店等用途。

【蘋果日報】說，OPUS逆市賣3.87億。近期豪宅市道淡靜下，全亞洲最貴分層單位呎價紀錄保持者太古地產（1972）東半山OPUS（傲璇）逆市以3.87億元售出3樓單位，屬項目今年以來第7宗成交。

【香港商報】稱，新盤劈價，銷情熾熱。樓市負面因素不斷發酵，發展商推盤更為克制，其中部署周內登場的會德豐(020)將軍澳項目「CAPRI」，較同區新盤折讓近20%作招徠，市場即有回響，項目累收逾1600票，超購逾18倍，相信只是開價低吸引購買力，但不代表樓市轉熱。

【成報】稱，美聯：十大屋苑周末6宗成交，跌40%。據美聯分行統計，於剛過去的周末兩日，十大藍籌屋苑錄約6宗買賣，按周回落約40%，重返單位數水平，當中有6個指標屋苑「零成交」。

【晴報】稱，麗港城低層3房，實呎9332元創近1年新低。二手市場減風未停。部分放盤業主開始接受市場調整，大幅調低叫價。其中藍田麗港城有低層3房單位減價約13％，以698萬元易手，呎價9,332元，創近11個月新低。

加按套現尾班車

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_MARKYIP

葉高昭

科一物業按揭總經理

2015年11月6日

香港是世界第三大金融中心，投資炒賣無奇不有，由股票，外幣，認股證，電子產品以至郵票等，而物業投資是香港人其中一種最受歡迎的投資產品，「磚頭」既可自住，又可投資保值，由住宅，工商鋪，到商場劏鋪及車位等，大多數市民或專業投資者，樓宇買賣都不會全數支付，總離不開找銀行承造按揭，物業按揭可說是市面上利息最平及還款期最長的貸款種類。

自2008年金融海嘯，世界主要經濟體都爭相印鈔，令資產價格急速上升，部份早年買下物業的業主以物業加按方式「借平錢」，這種低成本高槓桿借貸，完全是物業升值帶來的機會，可藉低息按揭貸款轉向投資較高利潤回報產品，從而賺取息差，雖然政府於2010年分階段推出各項穩定樓市措施，嚴格限制按揭成數，但此終近幾年樓價以倍數增長，以中原城市領先指數為例，由2008年的60點上升至2015年9月的146點。業主可藉樓價上升加按套現再作投資或其它運用。最近，樓市開始吹淡風，大家也期待著樓價下跌(但還未跌)，銀行估價仍然維持於市場成交價水平，加按套現可說是最後時機。假若短時間後樓價跌勢已成，不但會因估價下跌導致加按額或會較預期不足外，更有機會因樓價跌勢以成，銀行紛紛因風險因素使按揭批核更嚴緊及上調利息。到時才作加按申請便未必如現在便宜。

由於近年美國聯邦儲備局將利率減至近乎零，而港元又跟美元掛勾，令香港借貸成本長期處於歷史性低水平，現在所做的按揭利率年息大約2厘(４年前更低至1厘以下)，對於熱衷投資物業的香港人，這種借貸成本實在平宜得不正常，而承造按揭又加按後，自住的物業依然自住，收租投資的依然不變。基本上對生活狀況並無大改變，有些人或會反駁供款比以前吃力，但他們並沒有考慮月供多供了的金額以‘一批過’儲於自己戶口中，喜歡時可隨時清還，甚至有些銀行所推出的存款掛鈎計劃，彷彿一個備用信貸戶口一樣。給客戶靈活調動資金。雖然美國不時醞釀加息，但已說了好幾年，即使加息初期對港人供樓負擔影響不大，相信低息環境仍會持續。假若日後香港加息至較高水平，那時業主可以考慮把加按了的現金歸還。

某些業主會憂慮假若樓價下跌，會導致物業變成「負資產」。這名詞對香港人相當敏感，於一些場合會被惡意標籤。很多香港人也不希望自己的物業變成負資產。其實「負資產」只是一個物業資不抵債既代名詞，業主所欠的按揭貸款高於當時物業價值。即使如此，其影響較嚴重的是高價買下物業而承造高成數按揭的業主。對於因加按套現引致物業變成負資產的機會大高，因需要時把加按出來的現金歸還銀行便可。更可況以現時政府規限下，總按揭成數大多數只達50%-60%。要達致負資產，樓價需要下跌4-5成以上，機會非常低。

雖說現在是加按套現的尾班車，但愛投資的香港人，都需要衡量投資風險，套現始終是借貸，除非把樓賣掉，有借總要有還的。

今日地產新聞摘要 20151106

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月6日

【東方日報】指，耶倫表明下月或加息。美國聯儲局三巨頭周三異口同聲為下月加機造勢，當中主席耶倫表明十二月「真的有機會」（live possibility）加息，惟同時指尚未有決定，市場相信屆時加息與否，周五出爐的十月份就業數據至關重要。最新利率期貨顯示，美國十二月加息機會率進一步增至56%。

【文匯報】指，美聯：青衣地重推估值降一成。青衣商住地皮出現流標，如同對已相當脆弱的樓市「落井下石」。惟有測量師認為今次只屬單一事件，流標主要涉及較大範圍的斜坡問題。不過，參考過去流標事件，未來青衣地皮重推時估值料將下調至少一成。

【太陽報】報道，旺區吉舖，利是封店撐起。臨近聖誕及新年兩大傳統消費旺季，劉Sir發現好多核心區吉舖已經被短租商戶消化，有老友代理話近日銅鑼灣駱克道一個原先由藥房租用嘅舖位，由於提早退租，利是封店趁機以約25萬元短租咗，租金只係長約叫租嘅45%，但較一般短租舖租金高兩成，反映今年短租客都幾進取。

【成報】稱，CAPRI首批劈價兩成417.5萬起。首批88伙單位分布於第2、3、5至8、10及10A座。樓層介乎1至12樓，單位面積359至781方呎，定價497萬至1,196.6萬元，呎價13,317元至15,717元，發展商以定價600萬元作分水嶺，提供6%或7.5%折扣優惠作印花稅優惠，其中即供最高可享折扣16%及17.5%。

【蘋果日報】說，區內3,600單位陸續推。作為將軍澳區的大地主，除了剛開價的Capri外，會德豐（020）於將軍澳南尚有2個項目待推，連同新地（016）、麗新（488）及華懋都在周邊的3個項目，意味區內一手仍然有最少3,600伙新供應。

【晴報】稱，「補價易」強化房屋資源流轉。住屋問題近年成為本港的社會焦點，有報道指，有未補價居屋業主在未獲房署批准情況下，私自加按物業而被檢控，原委是業主為解決財困不惜以身試法。此案例再次引起社會對資助房屋流轉問題的關注，並引發對相關政策的熱議。

【星島日報】指，灣仔服務住宅新貌出租。華懋系內灣仔服務式住宅薈賢居完成翻新及增設新設施後推出招租，至本年底月租由二萬八千八百元起，並推出多項優惠，包括貴賓車接送等。

【明報】指，新地擬月內推元朗峻巒。嘉里（0683）屯門掃管笏滿名山、會德豐（0020）將軍澳CAPRI後，新地（0016）約1年長樓花元朗峻巒，亦部署短期開售，期望在新一輪新盤戰中分一杯羹。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，峻巒整個項目涉逾3000伙，其中第1期細分為1A、1B及1C期，提供9座（每座再分A、B座）共1027伙，標準戶涵蓋開放式至3房。

【信報】謂，大埔廣場拆售車位兩天沽清，一買家掃11個，業界料陸續有來。車位受追捧，刺激投資者及發展商爭相拆售停車場。今年以來已有11個停車場拆售，普遍銷情理想；當中新界東最多，佔5個，最新為於本周二開始拆售的大埔廣場地面停車場，全數53個車位僅兩天便沽清，更有買家一口氣斥資逾1480萬元買入11個車位。

一本書學做收息王#979

http://homebloggerhk.com/39918/

 

很珍惜能從市場賢達學習產出利息的方法。拜讀了<一本書學做收息王>(譯名)，主要是利用作者介紹的Quadrix 選股系統，按幾個數據去分析買咩股票收息好?

1. 動力(MOMENTUM)

2. 質素 (ROI, RETURN ON ASSET)

3. 價值 (P/E, P/B)

4. 債務水平

5. 盈利預測

6. 表現(相對股價表現)

香港人買股前有留意呢6件事的，相信已是街坊股神，好鬼難得。更何況「表現」一事，極難評述。或者真係好似書本末段講，使用其收費系統去篩選股票好過自己諗。打開年報去查看股票債務水平，實要花上不少時間。另Quadrix 選股系統只適用在美股，香港人買一般要比稅。

那將著眼點轉回香港，近日最廣為人知就係渣打銀行(2888)7供2之事。按派息記錄，買渣打收息的派息率為4.65%p.a.，過去一年派息為每股$5.55，不少人大手買入作收息。點知股價由3個月前$120下滑至呢幾日跌破$80。一季股價唔見1/3，而收息只4.65%，假如你因為想收息而決定買呢隻股，咁做係咪太傻呢?

當然，你心想買渣打、可能有機會賺價。惟筆者建議，若想透過買股賺價，理應選取盈利能力最高的、或個story夠”sexy”的，更要留意公司盈利能力高不時要邊過減派息及增投資去支撐。而買渣打或其他大籃籌想「又穩陣、又有息收的」，基本上是投資人自己一廂情願。

咁收息買咩好? 冇錯，係債券、或房地產。只不過香港樓市暫不看俏，將樓市所賺泊係債市、或將閒錢投於債基方案實為上算。買債券只會early call本利歸還、而唔會好似渣打供股咁問你「伸手攞錢」。買股票係打本比公司去一齊做生意、買債券係令自己成為債主、地位及權益好有分別。真既收息王，要明白不同投資工具所帶黎既效果，按自己所好而應用。

看上表見不少人之愛股渣打，由2010年至2015只一年跑贏恆指。用作計波幅的標準差為63.64%，同工商銀行(1398)的29.75%高一倍有餘。但點都好，就當買工商銀行收息，當收足6%息都唔夠買成年chok足20-30%的驚風散。不少人問及債基方案為何能提供10-15%一年的高息，在於方案有低融資成份，加上選擇投資品得宜可享同買樓一樣咁高既槓桿，即好似用幾成首期買左間收7%租既樓，咁去收息想唔肥就難。而投資物波幅比渣打一定低、比工商銀行都係低。更唔使供股。

買股票其實仲複雜過買樓、樓房是有形的、股票是無形的。樓房你每日住緊的、股票你可能未曾攞過一張上手，最弊係佢既買賣守則、自己唔知之餘更被操縱在大股東手上，租客唔聽話你起碼都知點one on one解決佢。

車位上會對策5/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64605

今年車位買賣交投活躍，首三季車位成交宗數較去年同期增加45%，以金額計增幅更達75%，跑贏物業市道。車位一向是不少人士的投資選擇，對比物業投資，車位的入場門檻較低，雜項支出較少，例如無需承擔裝修、維修及保養等支出，亦沒有折舊問題。車位無需翻新，可隨時出租，基本上亦不用擔心租霸問題。雖然近年車位價格被炒高，數百萬元一個車位已不是新聞，平均租金回報亦被拖低，但只要用心尋寶，亦可尋獲一些回報率高達5厘的車位。再者，車位不受限於額外印花稅，對於投資者來說，始終少了一重綑綁。

以往車位普遍只需數十萬元，但現時車位價格提高了，平均已過百萬元，根據今年成交，車位平均價格約120萬元，故亦多了買家申請車位按揭。在現行措施下，目前車位按揭成數最高達4成，按揭年期最長限於15年，至於貸款利息方面，銀行之間提供的車位按揭息率不盡相同，現時實際息率約介乎2.75厘至4厘不等，當中亦視乎貸款額及買家還款能力而定；例如一個120萬元的車位，買家申請4成按揭，貸款額只需48萬元，而另一位買家買入一個250萬元之車位，按揭金額則達100萬元，銀行提供予後者即貸款額達百萬元的息率可能較佳，借款人可多比較銀行之間的息率。

購買獨立車位還得留意，若然已擁有物業並尚有按揭，該物業便屬於第一套房按揭，之後再購買獨立車位並申請上會的話，即使只是車位，但已屬於第二套房按揭，銀行審批該車位按揭的時候，需將買家的供款佔入息比率及壓力測試上限下調10個百分點，即是每月總供款佔入息比率上限需由50%下調至40%，買家需有更充裕的供款能力方可成功上會。

若嫌車位按揭息率略貴，按揭成數略低，筆者在此提供一個慳息方法，若持有物業並有足夠水位加按套現，可考慮將單位轉按並套現一筆金額，以直接作為購買車位之用。此做法變相令買車位的成本低至住宅按息水平，若套現金額充裕，更可全數支付車位價格，解決車位只可承按4成及需付6成首期的問題。此外，車位既然不涉及任何按揭，那麼亦不用擔心車位變為第二套房按揭之問題。舉一例子，買家於5年多前以380萬元買入一個單位自用並承造7成按揭貸款，現時物業已升值80%至684萬元，若向銀行申請轉按套現，按揭貸款額可高達物業估值6成即410萬元，減去尚欠按揭餘額218萬元，即套現金額可高達192萬元，有足夠水位利用套現金額全數支付一個百多萬元之車位。但留意，轉按套現金額應按實質需要調整，若無需那麼大筆資金，便應降低轉按成數，以避免支付額外利息，而借款人亦應先計算清楚是否有足夠還款能力。

對於一般用家而言，若購買物業及車位作自用的話，可考慮購買物業的同時一併購入車位，即車位與物業連約連契，那麼有關車位便可一併享有與住宅物業相同之按揭條款，包括現時息率約2厘水平、按揭成數高達6成以及按揭年期長達30年。而且，以上連同住宅物業購買車位之做法亦有助減輕車位之厘印費用，原因是，本地用家首次購買住宅物業連車位，該物業及車位便同樣可按舊印花稅率計算稅項；但若然是購買獨立車位，那便需等同非住宅類別，即使買家未曾擁有物業或車位，仍需繳付雙倍印花稅。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20151105

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月5日

【東方日報】指，違法出售丁權案，唔等留院發叔作供。丁屋發展商涉嫌聯同多名沙田原居民違法出售丁權，更在申請建丁屋時詐騙地政總署案，原本擔任控方證人的鄉議局前主席劉皇發一直未能出庭，昨日控方更呈上醫生證明，透露「發叔」於上月底，即本案開審當天已經入院，至今已留院九天，他至本月底亦不能出院到庭作供。

【信報】謂，青衣細山路商住地流標，須保養大斜坡，未達政府底價。樓市有轉角跡象，土地市場亦受拖累，上周五截標的青衣細山路商住地，罕有地以流標收場，成為繼去年3月大埔白石角臨海住宅地後，逾一年半再有官地流標。業界認為，該土地本身有大型斜坡因素，再加上樓市前景不理想，令發展商出價保守，未達政府底價，惟相信未來再有土地流標的可能性不大。

【文匯報】指，新盤大浪湧至，2800伙批預售。樓價持續回落之際，新盤卻迎來推售高峰期。地政總署公佈，10月一共有5個新盤獲批出預售文件，涉及2,812伙，為13個月的新高，數量按月急增19倍。

【明報】指，「針織大王」第三代羅建一：港全民就業，樓價難大跌。近日本港樓市低價成交湧現，不少分析員更睇淡後市跌三成至四成。在市場一片淡風之際，年僅28歲的建灝地產董事羅建一，兩年前協助父親羅家駒以85億元高沽新加坡兩家酒店後，父子兵成立建灝晉身為中小型發展商，卻對本港樓市充滿信心，稱本港經濟穩定全民就業，預料樓價未來於上下5%內窄幅上落，大跌機會不大。

【太陽報】報道，新界一手盤貴10%開戰。話咁快今年只係剩番個零月時間，發展商為把握最後機會跑數，嚟緊將會密集式狂推新盤。屯門滿名山尋日搶先公布首張價單推出223伙，價單呎價10,397至16,161元，折實平均呎價10,880元，入場費約380萬元，開價較同區星堤二手市價高約一成，最快下周開售。

【成報】稱，市建馬頭角項目招標。政府推地步伐持續推進，其中一個重要來源為市建局項目，該局昨日公佈推出馬頭角九龍城道/上鄉道項目招收意向書，可建樓面約134,076方呎，提供約216個單位，本月17日截收意向。

【星島日報】指，馬鞍山迎海原價加推。由恒基發展的馬鞍山迎海．星灣御原價加推，涉及一百七十五伙，平均呎價一萬六千二百九十七元，買家可享最高百分之六折扣優惠，項目其中八十八伙，於本周六以先到先得的形式開售。

【蘋果日報】說，元朗世宙本月開賣搶客。元朗新盤搶客戰開幕，率先登場是長實（1113）元朗世宙，已獲批預售樓花同意書，逾七成是兩房單位，部署本月開賣。此外，狂賣劏房的九建（034）再賣劏房，旗下鴨脷洲登峰．南岸近七成單位細過300方呎，料本月開售。

今日地產新聞摘要 20151104

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月4日

【香港商報】稱，特首：無意減辣，十月註冊歷史最低。本港10月所有種類樓宇買賣註冊量驚現歷年同期最低，首次不足4500宗。意味著包括住宅、工商舖、車位等整體物業成交低迷。物業交投冷卻，政府似乎無意「減辣」。行政長官梁振英昨日談及樓市時，多度表示會維持「雙辣招」等遏抑樓市需求措施;並強調「政府會從宏觀角度來做好樓市的調控工作」。

【明報】指，白加道28號6號屋6.98億售，7月股災後最大額新盤成交。本港7月底出現股災後，對市場氣氛及豪宅物業銷售市道帶來一定影響；不過，由長實地產（1113）持有的山頂白加道28號6號洋房，昨日推出市場即獲買家以6.98億元連雙車位購入，成為股災後、即過去3個月來新盤市場最大金額單一成交個案。

【太陽報】報道，海壇街重建「細」搶手。市建局深水埗海壇街205至211A號需求主導住宅重建項目，尋日邀請全部有份遞交意向書嘅22間財團入標，今次個項目係本季賣地計劃內（連同一鐵一局）推出最迷你嘅發展項目，下個月8日截標。

【東方日報】指，俊和白石申減建至503伙。俊和（00711）與中國城市建設去年投得的馬鞍山白石耀沙路住宅項目，早前向城規會申請修訂規模，將單位量縮減約8.5%至503伙，以增加平均每伙面積至770方呎，並調整項目發展布局及並增加車位數目至141個，規劃署不反對，認為申請符合規劃意向。

【成報】稱，雋瓏提供一年長成交期。由於新盤競爭激烈，發展商為新盤提供高成數按揭成風，永義集團亦為旗下何文田豪宅項目雋瓏提供一成首期及特長成交期付款方法，以促銷項目。

【文匯報】指，一太：豪宅租金上季微升。本港豪宅住宅租金於第三季錄得輕微上升。據第一太平戴維斯最新住宅租賃市場簡報指，租賃市場於第三季相對活躍，個人客戶較企業客戶更為活躍。期間，豪宅租金輕微上升0.6%，以跑馬地及渣甸山的升幅最為顯著，上升2.2%，而薄扶林的租金隨覑域多利花園和華享閣的翻新工程完成，租金相應上升2.1%。

【信報】謂，房協北角長者屋雋悅下月推。房協主席鄔滿海表示，北角丹拿山長者屋雋悅將在下月推出，項目提供588個單位，提供開放式至2房間隔，並有少量特色單位，項目的租住權費將按照市價定價，詳情要待正式推出時方公布。

【蘋果日報】說，駱克道舖減租逾四成。零售業不振，舖租持續調整，年初全線結業的韓國護膚及彩妝品牌Missha原租用的銅鑼灣駱克道舖位，放租逾九個月，剛以月租40萬元租出，較原租金大跌逾四成。

【星島日報】指，元朗世宙剛批預售屯門滿名山快開價。新盤連環推出，其中新界盤更突圍登場搶客，將力吸市場的購買力。消息指，即將登場的元朗世宙，現已獲批預售樓花同意書，發展商今天公布項目最新部署，預計可趕於月內開售。

樓市下調 放盤早減價為妙

 http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14452
汪敦敬

祥益地產總裁

樓市終於開始結構性下跌！屯門二手300萬或以下的放盤量，10月27日比9月1日大增了45.5%，400萬以下也增加了17.6%，以統計學的12個月移動平均線來比較，400萬以下的放盤量已經由「走向絕跡」逆轉為逐步增加！而300萬亦脫離逆轉不遠！很好，年輕人上車是有了曙光了！

很多人以為樓價下跌就一定是暴跌，其實樓價下跌可以有很多的變化，我在這裡作略為詳細的解釋，近年很多人用「爆煲」這個字眼，爆煲就是說泡沫爆破，爆煲往往都是出現插水式下跌的！但是近年的樓市在辣招之下談不上泡沫！所以我認為市場不會以爆煲的方式來調整！另一種樓價調整的方式就是「拾級而下」，即是跌完可以再跌！逐步跌！跌的過程中放盤量愈來愈多！而買家要求的樓價亦愈來愈低！97 之後的樓價大跌，就屬這可怕的拾級而下了。

另一種調整方式就是“微調”，微調往往出現在心理因素或者市場的技術性疲態下，微調的特色就是當樓價鞏固完之後就會繼續再上，現在的市況我認為是一個較深度的微調，因為雖然放盤量增加是一個結構性的環節，但這只是事情的「果」，令樓價下跌的「因」，不是因為購買力消失！也不是因為業主強勢失去！而是我們面對一次罕有的官民合奏、建制和泛民傳媒聯手一起唱的樓市哀歌！當劈價、供應量過多、加息等要點被人唱了一百次之後，「跌」就成為了事實一樣！令放盤量及劈價的個案增加！

不過我仍認為現在需要放盤的業主也應該早日減價為妙，因為既然二手樓開始「破勢」，11月推出的樓花有3500個單位，其中有3100個左右在新界西，所謂好漢不吃眼前虧，樓價或出現進一步的下調。

但我要提醒各位「買有風險，不買也有風險！」新一期白居二抽籤已經完成，在租金打橫樓價下跌情形之下，開始出現收租回報率有3.5厘的個案，這代表甚麼？你懂的！

今日地產新聞摘要 20151102

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月2日

【東方日報】指，新盤放租湧現，樓市轉勢加速。本港樓市正處轉角市，二手成交萎縮價格軟，新盤焗增優惠吸客，適逢入伙潮來臨，供應大增勢令租務市場持續受壓，租金與樓價互相追跌情況下，若今年底美國落實加息，樓市將承受更大的下調壓力，這時候上車置業真要量力而為。

【信報】謂，陳家強：樓市看跌，未擬減辣。近期本港樓市成交低迷，加上美國加息陰霾，令樓市前景不明朗。財經事務及庫務局局長陳家強接受本報專訪時預警，香港樓市風險已增大，「現時風險因素固然大了，但會令樓價跌多少就不懂估計。風險加大的原因包括，樓價升到這麼高，對購買力本身已構成風險；兼且經濟有下行壓力，再加上供求及加息，一連串因素令風險因素加大。」

【星島日報】指，一手樓售九百伙按月跌逾53%。在缺乏大型新盤推售下，上月一手成交量現回軟。綜合本報統計，十月份新盤成交僅錄約九百宗，按月下跌約五成三。

【明報】指，資策46億建4新盤，無懼潛在住宅供應新高。雖然港府預計未來3、4年一手私宅潛在供應量將達8.6萬伙，但業界普遍認為在實際需求帶動下，樓價未見大跌壓力。近年積極在香港拓展土儲的資本策略（0497），其執行董事方文彬接受專訪時指，撇除已推出的沙田九肚山峰，集團斥資46億元打造4個新界及市區全新樓盤，涵蓋上車盤及豪宅。

【太陽報】報道，舊樓申強拍，驟減六成。近幾年收購舊樓愈嚟愈難，唔少發展商寧願諗政府地或者鐵路項目，搞到申請強拍數字一年少過一年，好似今年到依家只得12宗強拍申請，同舊年全年25宗相比，仲差約六成。

【蘋果日報】說，專家料樓價租金續跌。入伙盤殺到，租盤湧現！經濟學家關焯照表示，樓價跌勢已經形成，近年樓價升得過份，扯高租金，目前樓價下跌中，租金一定會拖住跌。當租盤供應陸續增加，租金受壓更大。

【文匯報】指，核心區商廈登記年增66%。香港置業工商舖資料研究部最新數據顯示，首9個月本港市場錄1,340宗商廈註冊，較去年同期919宗增加46%；同期註冊金額則按年升30%，從去年首9個月約195.27億元攀升至約254.53億元。

【成報】稱，利奧坊·曉岸有大客掃貨。利奧坊‧曉岸早前加推118伙，大致為原價加推，全數於周六（31日）發售。利奧坊‧曉岸，共448伙，設有兩座，實用面積由172至601平方呎，主打開放式及1房單位。