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諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程, 但不知道應該報那個課程會適合我的情況? 自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省, 但由於對投資一曉不通, 所以只能做到有紀律地儲蓄. 亦努力持續進修希望提升收入. 本人情況如下, 望指教!
本人26歲 月入22K, 先生28歲 月入21K 公務員十年後頂薪35K.
今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift) 做7成按, 現估價升至400萬
現金: 40萬
基金: 20萬
問題及方案如下:
1) 以partial 形式盡快還清現在mortgage, 大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬, 再儲錢買2間 (這做法應該不合現時低息環境, 但感覺非常安心,沒有風險??)
2) 按現時mortgage plan還款, 用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租
3) 等過了SSD,將現持有物業賣出, 一開二買2個3-400萬單位, 一個收租一個自住, 到上宿舍後再將自住既放租
希望有幸得到你指點一下, 如果按現時情況, 我有可能做到一生三宅嗎?
answer:
建議讀者睇blog文章之後再買<樓換樓>細閱一下，書中解釋了點解我地要爭銀行錢唔還、更應盡借。不過就算唔睇書都有一點可肯定，就係而家打工、只會越打越窮。當然事先聲明、打工是通向「唔使撈」的必經之路、筆者唔係叫大家遲職返屋企、大家更應該將老闆交比你既事務做好、令自己行得更快致使更快完成此人生遊戲的上半部。
筆者愚見、打工的好處如下:
1. 令自己緊貼社會、用老闆既時間同同事吹下水
2. 學習人生百態、令自己言而有物
3. 分析、歸納、銷售、報表式既工作係打工上可學到。惟策略性之考慮、以致對人生的思考大老闆絕對唔會教你
那打工不好處是:
1. 老闆的一切手段是想為自己制造廉價勞力、而不是照顧你。那此事同打工仔要既「加人工」及「出成世糧」係不可並存
2. 工資在中上水平的管理層會遂漸減少、手提電話加寬頻令老闆更易管理、從而令工種只有最高的決策者及低薪的卒仔兩種。而家幾部手機裝埋whatsapp、就可係大陸開個call center、setup都唔使
3. 每月得到的工資由收到第一日已慢慢貶值、此情況為2000年前沒有的。羅馬帝國末年調低金幣含金量、至近年代國民黨用令幾百萬金圓圈先買到一石米、此為急速貶值。那大家是不是到此時才意識到手上既錢原是公仔紙?
4. 政府最樂於見到係人人安居樂業、但無話過要你人工高喎!? 由細到大既教育只係想你做一個準時返工、份糧餓你唔死、更要準時交稅既蟻民。老闆有份幫手創造就業、反而可利用不少途徑合法避稅
5. 被人培養用儲蓄既思維理財，雖節儉是美德、惟儲蓄不及資產膨漲的速度
讀返讀者、由於是公務員，所以現居結欠未跌至市價五成不宜偷雞租出。佢地借貸力尚可、而儲蓄都勉強ok，兩夫婦合共60萬。咁既牌面、而家最好咩樓都唔好攪、因實力唔夠。最緊要係呢兩年比心機將單位按揭結欠下降至市價五成、那即可合法簽約租出。假設租到$13000，那兩人借貸力即可令為(22000+21000+18000*70%)/10000*2.59*50% = 7.9mil，減去欠下的約2mil都有5.9mil借貸力再買下間樓、完成一生二宅、睇市有心得者更可快在35歲前完成三宅、一自住兩收租、日後生活就算無老闆都可照顧自己。若而家走去買樓、總借貸力5.6mil已用了近3mil，即只有5.6-3=2.6mil彈藥去借錢買樓那要再進一步不樂觀。
至於幾年後的「一拆二」、在轉手價格控制及雙倍印花稅點豁免下筆者都有心得。讀者只睇SSD看法是太近視宜了解多點好為自己打算。至於淨低既錢點打算? 筆者一向建議實行師兄所提的「DOUBLE保險方案」、若加息5年後回報更有機可超DOUBLE。但鑑於讀者年紀輕加上手上資金不多、都是用債基方案年收15%利息較上算。60萬可收每月$7500。當然箇中風險及注意、執行點都在收息課程說明。看來讀者在買樓上是要守唔好做、先為自己爭點收息。
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