今日地產新聞摘要 20150528

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2015年5月28日
【明報】指，胡孟青﹕買貴就是買錯，現高追買樓，不如買股。樓價不斷破頂，不少年輕人都怨恨說樓價太高買樓難，但又覺得買樓只會買貴，不會買錯，所以就算要勉強借首期，也要急於入市。知名股評人胡孟青就認為，買貴就是買錯，她自己1997年時便是沒有好好研究下便急於入市買樓，結果樓價跌了六成，要十多年後才可平手離場；她認為，現在買股肯定好過買樓，不要錯過這次百年難遇的股市大升浪。

【太陽報】報道，舖市抗淡劈租鬥狠。零售市道不景，劉Sir發現，近三個月旺角西洋菜南街及銅鑼灣怡和街吉舖都仲係咁多，兩區連續三個月維持4間及6間。至於連環推出一周一行及內地即將下調日用消費品進口關稅，已有吉舖業主態度腳軟，進一步下調叫租，西洋菜南街一地舖叫租再下調10萬元，至約60萬元，累減達25%。

【東方日報】指，房協第三個長者屋選址紅磡。房屋協會第三個長者安居樂住屋項目地點曝光，選址為紅磡利工街，與房協家維邨相隔一條佛光街天橋。該長者屋樓高卅四層，提供逾三百個單位，主要是一房單位，其次是開放式單位及小量兩房單位。

【信報】謂，首五月一手註冊10年新高。一手市場表現暢旺，代理數據顯示，今年首5個月（截至本月26日）已有7026宗一手私樓註冊，按年增加26.8%，並是2005年後的近10年最多；二手則屢錄破頂和高價成交，令本月平均每宗二手買賣登記金額達627.8萬元，創1996年有紀錄以來最高。

【蘋果日報】說，峻瀅II平均27人爭1伙。長和（001）將軍澳新盤峻瀅II昨日截票，市場消息稱，累收逾1.08萬票，較今天首日發售401伙，超額認購近26倍，平均27人爭1伙。

【新報】稱，二手樓市再響「警號」？最近地產代理界最熱話題，並非謠傳某電訊公司銷售員「跪客求單」之事件，而是有關「爭崩頭」的新居屋消息。據悉，日前新居屋開始揀樓，當中以荃灣尚翠苑最受歡迎，而最令市場人士嘩然的。

【文匯報】指，中小單位5年供應料3.1萬。政府自2010年底起，於賣地計劃加入限呎或限量條款，目的增加中小型單位供應，滿足市場上車需要。中原測量師行統計，措施推行逾4年，共有49幅住宅地設有相關條款，提供約2.55萬個中小型單位，扣除已售單位後，預計2019年之前中小單位供應將多達2.13萬個，連同港鐵及市建局項目，未來5年中小單位供應預測約3.15萬個。

【成報】稱，尚築首批60伙239萬入場。年內有機會加息，令發展商加快推盤步伐。百利保（617）夥富豪（078）發展的元朗尚築，昨日推出首批60伙價單，包括57伙標準戶及3伙地下花園單位，折實最平239.33萬。發展商將於今日開放示範單位及收票。


【星島日報】指，傲璇3.68億沽呎價71636元。豪宅市場愈燒愈旺，大銀碼盤連錄成交，其中超級豪宅東半山傲璇昨天以三億多元售出一戶全層物業，何文田棗梨雅道三號亦沽出兩伙。

今日地產新聞摘要 20150526

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2015年5月26日

【明報】指，舖市回軟，煌府2.5億買石門舖，陳首銘﹕自置舖位，免捱貴租。今年首季零售及飲食市道風光不再，舖位售價及租金都有明顯回軟迹象。不過，有個別飲食業界，如煌府婚宴集團卻視現時為擴展業務良機，為減少分店每月高昂的租金開支，集團主席陳首銘近年再度出手入市，今年上月斥資2.5億元購入沙田石門安群街1號商場3樓全層，作為全新品牌「煌苑」的落戶點。

【太陽報】報道，屯門海景地過十標唔難。政府近年都維持住穩定嘅土地供應步伐，唔少係來自屯門區，嚟緊今個禮拜五截標嘅屯門第16區海榮路與恒富街交界住宅地，係今個財政年度賣地計劃嘅首幅截標地皮。

【成報】稱，強積金作首次置業可討論。積金局主席黃友嘉昨日在一個電台節目時表示，用強積金所得回報作首次置業，是值得討論的方向，因為強積金是用作退休保障，而置業是重要累積財富的手段，但強調並非積金局重點工作，亦未有時間表。

【蘋果日報】說，峻瀅II收票超額16倍。收票已超額的將軍澳新盤峻瀅II，發展商長和（001）公佈首批連加推的401伙，將於周四發售，項目收票四日累收逾7,000票，超額認購超過16倍。

【信報】謂，售樓處代理「撈客」爆衝突。將軍澳峻瀅II以市價推盤，吸引大批市民前往紅磡置富都會商場售樓處參觀示範單位，亦成地產代理「撈客」最佳地點，但往往易生肢體碰撞，昨天傍晚市場突流傳地產代理「撈客」發生衝突的短片。

【新報】稱，「送契」與「低價饋贈」各有弊端。現時不少父母百年歸老後，均想把自置物業送贈或「優惠價」贈予子女，但「送贈」可能讓新業主帶來損益，而「低價饋贈」稅務署有權向買家追收「從價印花稅」，兩者各有弊端。

【東方日報】指，公屋恆安邨，賠訂賣420萬。樓市進大時代，新界公屋賠訂炒上四球。當年劇集「大時代」實地取景、主角一家居住的馬鞍山公屋恆安邨，市場指有業主賠訂及開支共逾20萬元將單位賣多轉，重售價約420萬元料創新界東公屋新高，追平全港次高。

【文匯報】指，4月車位買賣宗數升9.7%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，4月份整體住宅車位買賣合約登記（包括一手及二手）錄得846宗，總值8.45億元。扣除3月份新地內部轉讓的1宗總值8.75億元大額車位個案，成交宗數及總額按月分別上升9.7%及7.5%，反映市場對二手車位需求增加，新盤屋苑亦有車位拆售，刺激整體住宅車位成交量回升。

【星島日報】指，36%人：二手加價仍有承接。新盤持續主導大市，部分一手樓盤甫一推出即獲不俗承接，故發展商紛削優惠，帶動二手業主叫價強硬，市場錄部分二手加價或反價放盤個案。

今日地產新聞摘要 20150522

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【東方日報】指，筍價出擊，峻瀅II每呎$9180。長實早前以克制價極速沽清將軍澳日出康城緻藍天後，昨接力以相若價錢推峻瀅II，首推182伙三房戶，價單平均呎價10,800元，折實平均呎價9,180元，折實售價580.8萬元起，較緻藍天三房入場費更低。

【信報】謂，公屋資源，公平分配。近日，有報道指一名正輪候公屋的非長者單身申請人正打算就公屋配額及計分制提出司法覆核，指房委會於今年初修訂的新制度，容許年屆45歲申請人一次過獲加額外60分等，以加快較年長單身申請人的上樓時間，但這會延長較年輕申請人的輪候時間，令他們更難獲派公屋。

【太陽報】報道，居屋首日揀樓，宏富苑食白果。爭崩頭的新居屋昨日首日揀樓，首批六十名中籤幸運兒一早到樂富居屋銷售中心挑選心水單位，但最終賣出的單位僅四十五個，當中以荃灣尚翠苑最受歡迎，賣出二十六間，元朗宏富苑則「食白果」。市民求樓心切，有公屋居民以五十六歲「高齡」上車，坦言「就算樓價貴都要買，因為睇好樓市，而為了供樓，不會退休住！」

【新報】稱，北帝街項目收32意向，數字平市建局歷史紀錄。市建局馬頭角北帝街/新山道項目昨日截收發展意向，發言人指一共接獲32份意向書。數字除較毗鄰於去年招標的新山道/炮仗街項目的23份意向多9份，更追平該局設立以來歷史高位。遞交意向書的發展商，除恒地、新地及會德豐等外，亦吸引多個中小型發展商。

【明報】指，傲形昨售30伙，佔首批一半。恒地（0012）以折實平均實呎逾2萬元推出、累收約300張入票的土瓜灣傲形，昨晚首輪開售62伙，估計全晚售約30伙，佔可售單位總數約一半。

【文匯報】指，債務如何影響置業？（一）股市暢旺，市民希望藉着股市升浪為財富增值，投資股票的意欲增加，近日甚至有報道指，個別學生利用政府的學生貸款投資股票，藉此賺取快錢。筆者認為，能夠在股票市場獲利固然理想，但學生們不要忘記，畢業後需要向政府償還在學期間的貸款，一旦投資失利以致無力償還甚至拖欠貸款，將會留下不良的信貸紀錄，不但會影響個人將來樓宇按揭申請，而貸款擔保人亦有機會受到拖累。

【星島日報】指，天鑄快上樓書月底前出擊。豪宅市場持續向好，發展商頻推盤吸客，其中何文田大型豪宅天鑄，將於短期內出擊吸客，發展商表示，料數天內完成樓書，並於上載樓書後隨即開放示範單位，項目於月底前推售。

【蘋果日報】說，尚築示範單位「一眼睇晒」。逾十年來第一次推新盤的百利保（617），系內元朗尚築昨上載樓書兼開放示範單位予傳媒參觀，以步距計，由大門行到露台僅約11步，大廳闊度更只有8至9步距離。

【成報】稱，私樓月租1.5萬以下首跌破4成。今年首4個月私樓呎租升幅未及樓價，惟仍緩緩向上。美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，年內月租1.5萬元或以下住宅租務個案比率跌穿4成水平。

止凡：施老板談年青人炒股

http://cpleung826.blogspot.hk/2015/05/blog-post_19.html

施永青先生由上星期尾一連幾天的am730專欄文章都提及一些對年青人炒股的感想，從上星期五的專欄中，施老板勸勉年青人時，代入了對股票買賣操作的理解，止凡有點不太認同。

以下節錄了當日的文章段落：
年輕人不宜沉迷股票投資（2015.5.15）
「我們這個社會，根本容不下亦不需要這麼多的巴菲特。所以想做巴菲特的人大都失敗，而且即使成功，亦不一定能為社會帶來太多的好處。
在股市中做買賣，只是一場零和遊戲，你賺到的是別人輸蝕的錢，不能為社會創造新的價值。社會上必須有從事實際營運的公司，才可以為社會提供更多的商品與更高質素的服務，我們的生活才可以改善。如果社會上人人都從事股票買賣，不務正業，那這個社會的命運一定是可悲的。
因此，年輕人在從事股票買賣時，必須先從宏觀的角度了解一下股市在整個社會上扮演的角色，才能正確地找到自己的位置，知所行止。否則，就很容易對風險估計不足，導致個人與社會的重大損失。」
全文見：http://www.am730.com.hk/column-264652
施生這些說話對年青人來說的確有很好的警惕作用，把股票買賣視作零和遊戲，再從社會角度看這行為，的確對社會及其個人沒多大益處。這對年青人來說是一篇好文章，但其觀點與角度可以有別於這個。
我想說的是我們可以對年青帶出股票投資的真正意義，而並非拿大眾眼中的股票買賣作為勸勉的前提。零和遊戲，這是多數散戶以為的股票遊戲，短線炒賣，對社會貢獻有限。
然而，若施生提到股神巴菲特這個理念，從文章的文字中，所形容的就好像未必合適了。股神所做的並非零和遊戲的操作，所賺的亦不是股市裡其他人所輸掉的錢，其實股神對股票投資的理念，反而應該好好被推廣，讓年青人越早學會越好才是。
股神把股票投資看待成生意股東，買入好的生意，一直持有著，分享生意所產生的盈利。股神自己形容過他所做的角色，就是一個資產配置員，為資金找尋好的投資回報，也為好的生意找尋好的資金，這就好像給予病人配上合適的血液一樣，多些股神的話，對社會不無貢獻的。
而且，正確理解股票投資，拿股神的投資理念，年青人會很積極追求財務知識，學習公司營運分析所需知識。若給我評論，學習物業投資的知識與學習了解公司的知識，哪一樣對個人工作事途更有幫助，我會認為是後者。試想想，到什麼公司工作也好，有朝一天做到高層的話，對公司營運多少都要有點認識，若很早期就從股票投資的興趣中學到這些知識，這不是很好嗎？
所以，我不是否定施生的苦心，只是以施生的級數，勸勉年青人面對股票投資的態度時，絕對可以灌輸股票投資正確觀念，而未必需要代入年青人理念股票買賣的錯誤認知而加以否定。

今日地產新聞摘要 20150521

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2015年5月21日

【東方日報】指，大鴻輝：舖租至少跌10%。自「一周一行」推出後，內地遊客減少，本港旅遊及零售業首當其衝。大鴻輝興業旗下旺角智選假日酒店及服務式住宅OneDundas昨正式開幕，公司主席梁紹鴻稱，由於內地客減少，原估計酒店內地客佔七成，目前僅三至四成；他並料今年本港旅遊區舖租至少跌10%，旗下尖沙咀廣東道舖位方面，去年仍有商戶提出以較原租金高150萬元洽租，但今年已未再出現同類情況。

【星島日報】指，傲形截收295票，超購近四倍 。市區盤接連出擊，成為眾買家的焦點所在，位於紅磡的單幢盤傲形，主打大熱細單位，吸引上車客及投資者注視，市場指，項目昨天截收約二百九十五票，超額認購近四倍，市場反應正面。

【明報】指，蘇民峰﹕租金回報低，自住樓也賣，料樓市見頂，欠值博。不少人投資股票或物業，又或買樓自住時，都喜歡請教風水專家。知名風水師蘇民峰卻認為，投資始終要懂分析、看回報，不能只靠風水意見作出市及入市決定，風水和流年分析等，只能起輔助作用；蘇本身也是極為成功的物業投資者，擁有數億元的「磚頭」，但最近也先後售出舖位和自住的單位，因他認為價格過高和回報偏低之餘，也覺得香港樓市接近見頂，欠缺值博率。

【太陽報】報道，首批60人，新居屋今揀樓。首批六十名幸運兒今日可到樂富居屋銷售中心選購全城矚目的新居屋單位。中心設有一個四百多平方呎的「清水房」供市民參觀，有中籤者昨日率先到場睇樓，了解單位坐向、間隔及鄰近環境，亦有準買家坦言供樓有困難，對於是否「扑錘」購買仍心大心細。

【成報】稱，一手樓市丁財兩旺，峻瀅II今日開價。新盤部署再進一步，長和（001）旗下將軍澳峻瀅II，將於今日公布首張價單，本周六正式開放示範單位予公眾參觀。長實地產投資董事郭子威表示，峻瀅II示範單位，將於周五率先開放予緻藍天登記人參觀。他還指出，本周末亦將有來自深圳的約200組客戶參觀示位。

【信報】謂，胡應湘夫婦沽皇九全港最貴，33樓全層呎造3.49萬，甲廈升溫。中環可供出售的甲級商廈不多，全層供應更寥寥無幾，市傳由合和實業（00054）主席胡應湘及夫人胡郭秀萍持有的中環皇后大道中九號（俗稱皇九）33樓，剛以4.8億元沽出，呎價3.49萬元，創全港甲廈呎價新高。

【蘋果日報】說，直逼太古城，康山呎售1.4萬，今年連環破頂，四度誕樓王。逾13萬人搶奪的2,160個新居屋單位，今日正式揀樓，另邊廂二手居屋繼續發狂，業主「唔破頂唔賣樓」。鰂魚涌康山花園成為居屋破頂王，年內最少四誕樓王，自由市場呎價創出14,269元歷史新高，將港島居屋最貴呎價推高又推高，直追同區太古城。

【新報】稱，恒地尖沙嘴申建商住物業，料獲城規會通過。恒地（0012）去年初向城規會申請，於尖沙嘴金巴利道68至72C號申建1幢商住物業，規劃署不反對有關建議，料將獲城規會通過。

【文匯報】指，金朝陽iPLACE沽九成套10億。金朝陽今年主力推出旗下iPLACE，集團執行董事陳慧苓表示，項目2月開售以來已累沽逾300伙，佔整個項目約九成，平均呎價6,700元，最高一伙更高逾9,000元，套現近10億元。

錢搵錢的本質是：既有資產的重新分配19/5/2015

施永青

中原集團創始人
兼董事

 

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61825

近年，內地的領導人有一種這樣的說法－要讓人民有資產方面的收入。這即是說：中國人除了靠勞動去產生財富之外，還可以透過資產升值得到額外的收益；亦即是說：以後在內地也可以「錢搵錢」。這變成在中國這個別有特色的社會主義國家，也開始容許人民玩資本主義遊戲。近期，中國的股市炒到飛起，與領導人的這種思維是分不開的。

在人類的生產力仍處於低水平的年代，大部分人的產出都只是僅夠維持生命所需，沒有太多的積累，沒有條件玩「錢搵錢」的遊戲。在沒有太多身外物供掠奪的情況下，強者只能逼人為奴，以擁有奴隸的多少作為財富的象徵。

工業革命後，人類的生產力大增，生產所得除了可以解決生活所需外，還可以有剩餘，積累起來的財富於是愈來愈多。這些財富有不同的儲存方式：包括物業、股票、債券、現金與商品期貨等。

這些不同形式的資產，在不同的環境下，價格會有不同的表現。譬如，戰爭可以破壞當地經濟，令某些公司的股價下跌；不過，對金價來說，這卻是一項利好消息。又譬如，通縮可以令人們以現金為王，並導致各類型的資產價格都一併下跌。另一方面，若然政府採寬鬆的貨幣政策，令貨幣的流通量增長得快過實體財富的增長速度，那各類資產價格就會上升。至於那種資產的價格升得多，就得看當時投資者的偏好。

經過多年來的積累，人類的既有資產已變得愈來愈多；尤其是一些老牌資本主義國家，既有資產的總值，已遠比每年新增的GDP大幾十倍。在這種情況下，既有財富的價格起落，其所造成的影響，往往比實體經濟的GDP起落大。

因此，我們在分析一項因素對經濟將產生甚麼影響時，不能光看這項因素對實體的GDP有甚麼影響，還得看他對既有資產的價格會有甚麼影響。譬如：當我們看到美國失業率下跌時，不能因為這項消息反映實體經濟正在改善，就推論股價應該上升。現實是，經濟好轉會促使聯儲局放膽加息；而加息又會影響資產擁有者的風險偏好，促使部分資金流出股市，令股價不升反跌。

又譬如：近期反映中國經濟的統計數字大都有下行傾向。這本來並非一項好消息，但經濟不好反令中國政府願意放寬貨幣政策，又減息又降準，導致股票市場資金充裕，股價節節上升。

正因為既有資產的價格常因不同的因素而有上有落。資產擁有者可以透過不斷調配自己資產組合的比例，而從中獲利。積極進取的人，甚至可以借助財務槓桿去放大自己的得益。這就是香港人所謂的「錢搵錢」。

不過，讀者可要留意，能透過這種方法而搵到錢的人，畢竟只屬少數，大部分參與這種遊戲的人，都以虧損告終。

(轉載自2015年5月19日am730C觀點)

QE對現金持有者的影響20/5/2015

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61825

前文已經指出，對一個已經擁有一定既有財產的人來說，如何調配自己資產組合的比例，可能比做好自己日常工作更能產生效益。

譬如，一個打工仔來說；如果他能在1999年至2007年期間，把自己手上的現金轉換成買樓的首期，那這些年來，他能在樓宇升值上的得益，可能比他在工作上的得益還要大。因此可見資產配置的重要性。

一般人的資產配置，主要由五大部分組成：一物業、二股票、三債券、四商品(主要是黃金)、五現金。今天先與讀者談談如何配置現金的問題。

現金是我們日常生活中不可或缺的，所以大多數人除了口袋裏有現金之外，銀行裏也會有存款，否則連信用卡可能也申請不到。但除非遇到通縮，一個人不宜持有太多的現金，因為現金會不斷受到通脹的侵蝕。現實是通脹的日子遠比通縮的日子多。把錢存在銀行，雖可以收利息，但這往往不足以抵消購買力的消逝。

金融海嘯後，美國帶動搞QE；現在日本與歐洲還在搞，中國也在減息降準；這個世界上突然新增了數以萬億計的貨幣。然而，這個世界上的資產並沒有同步增加，導致每一份貨幣可以購得的資產一定沒有以前多。換句話來說，就是同一份資產現時可以換到的鈔票會比以前多。簡而言之，全球的資產價格都在上升。

這個世界實在錢太多了，否則不會出現以下的情況。阿里影業電影都未拍過一部，只因有阿里巴巴投資，在沒有業績的情況下，股價一樣狂升，變成市值超過700億元的公司。女星趙薇只是順手做點出入，就袋了10億。這對普通人來說實在無法理解。

此外，我們還可以看看香港的樓市，政府出了這麼多的辣招，企圖阻撓資金流入樓市，但一樣沒法阻止樓市上升。不但山頂南區的別墅可以賣幾億一間，連補了地價的公屋，也要賣幾百萬一間。

普通人看到以上的情況會感到不可思議，為何有些人對錢的價值有這麼不同的衡量？他們真的覺得這錢已不是錢嗎？為何願意這樣亂花？是我們錯了，還是他們錯了？如果我們手中的錢，最終會變成他們心目中那麼不值錢，我們應怎樣自我保護？

我自己相信，錢真的很有機會變得比現在更不值錢。如果你手上的錢不用，以後的購買力就會萎縮？就再也買不到你今天可以買到的東西。因此，持有太多的現金，把它存在銀行收息並非良策。

因此，我們身邊只需保持一些日常生活所需的費用，有閒資應作其他投資，希望這些投資的升值，可以抵消資產價格上升的破壞力。至於具體應怎樣投，留待明天再說。

(轉載自2015年5月20日am730C觀點)

財息兼收的高收息債之分析#867

http://homebloggerhk.com/?p=33558

筆者在網上看見有一篇文章談及高收益債的、這與收息課程其中1/5的內容有關連，特此補添資料讓大家多各思考。下方引用那一篇文章會underline, 筆者的補充在其後。至於此文作者為誰? 未見出處有標示。

「有一篇文章」:坊間往往會多些「高收益」（High Income）的投資產品，一般以「財息兼收」和穩定性為招徠，廣受為退休理財的投資者歡迎。打個比喻，可能這些產品會有約5至7%利息，而且每個月有穩定派息；驟眼看來，5至7%不是很高的回報，於是投資者也覺得放心，希望能「穩穩陣陣」地收取這5至7%的利息。   不過，投資者往往就忽略了接近零息的環境下（就算30年的美國國債也只有兩厘多的回報），「穩定」的5至7%其實已經是非常高………

Ans: 回報高唔高不是看年度化回報有幾大、而是息差(yield-spread)有幾多。打個比喻、在1997年我們投資獲5%年回報、在當年說是很差、因為當年供樓利息都要P+1%或更高、而P=8%

至於關於高收益債、了解其價格是否比應有值偏高?

1. 可察其價格走勢
2. 是將其同年期相近而近乎零風險的美/德國債之孳息率(yield)做比較。

見上圖由1986年至2015年初的計算，高收益債(用Credit Sussie High Yield Bond Index)與美國10年期國債的孳息率差平均為513bps(點)、而最低見271bps、在過去的4月30日為522點。2008年金融海嘯高位為1816點。足見現時高收益債未有過高估值的問題。

參考更多、可見此文(source: seeking alpha) 2015年5月14日文章

http://seekingalpha.com/article/3184436-a-look-at-high-yield-bond-and-equity-valuations

文中另有講解數據顯示投資於美股(S&P 500)15年的性價比(Retrun/Risk ratio)為0.29、而Credit Sussie High Yield Bond Index 為0.89、見投資於高收益債比美國股票究好幾倍有餘。當然筆者不是反對人買股票、同時亦有一點同意於「那一篇文章」的、就是要做好股、債、及其他投資品的分配。筆者更認為投資第一步唔係「搵咩好買」、而係決定係自己要幾多錢買債、幾多錢買股。

「有一篇文章」:一個「高收益」產品是一籃子的「高收益」債（High Income Bonds，或 High Yield Bonds），這是較市場推廣的說法，另外的叫法是「非投資級別」債（Non-Investment Grade Bonds），或是「投機級別」債（Speculative Grade Bonds，是評級公司對這些債的稱呼），另一種更普遍的叫法是「垃圾債」（Junk Bonds）；雖然叫法不一，基本上本質都是一樣，就是高風險高回報的債券………….

Ans: 時移勢易、1980年資金少利息高、當年將BB級別之下的債統稱為垃圾債、見債券評級表如下:

再看看MOODY於2015/JAN對和黃作出的報告、大如李生千億王國的評級為A等之末*(即A3)、有些更是BB流。那一些公司比BB再低一級的、是否真的垃圾公司垃圾債呢? 所以我們在收息課面授時會再說明係新時代債券與市場及息口的亙向走勢為怎樣、一旦買入後怎去察其走勢。

(QUOTE MOODY)

Hutchison Whampoa International (09/19) Ltd

Senior Unsecured Debt rating (Foreign Currency), Affirmed A3

Hutchison Whampoa International (10) Limited

Guaranteed Perpetual Capital Securities(Foreign Currency), Affirmed Baa2

(UNQUOTE)

「有一篇文章」:美國利率大趨勢只會向上，債券價格下跌的機會不低；而且在任何的經濟危機中，「可投資級別」的企業債價格的波動性，其實並不低。一籃子的債券價格只要跌穿某個價位，便要補「孖展」 ………

Ans: 息口上升會令債券價格下跌同意是筆者仲細讀緊書時印著的一句statement。而正因我們求學後要將習得的東西與現時情況分析、得出另一種債券價格的規律。而同學在收取10-15%息口前建議應留意本身投資物的特性、例如與美股的關連性、息口之關連性、債券的種類而自己欲購買的。就當買車而言、買房車同爬山車是很不同的功用和感受。唔識揸車坐上去累己累人、唔識投資買落去就….

「有一篇文章」:其實債券愈分散，投資者的風險愈大。這非一時三刻能解釋清楚，但可以想像一下，債券就是地雷，地雷愈分散，踩中的機會愈大。為了提高產品回報，這一籃子的債券就可能包括了最高風險的「可投資級別」債券。在槓桿化的產品中，肯定「尾端風險」（Tail Risks）是最值得留意 ……….

Ans: 同意分散風險是有邊際效益的、不是「買得越多、風險越分散」。但是「債券愈分散，投資者的風險愈大」這幾可肯定是錯的、因為買一隻債券同兩隻債券比、只要明白兩隻債券的相關系數何在、是可以有效去減低投資風險的。例如不少同學課後見買一條直債的年回報已是15%、又到期保本、很心動。但當見到直債發行人是中國民企或國企、很擔心。那轉作投入了南韓、中國國企及美國企業的一個組合、即得一個新局面。或有些直不想費神的、利用債基投入至100隻、那即可達到不費神又可每月收息之效。

最後想談一談槓桿、收息課程同學會知道點計出自己的PORTDOLIO究竟跌幾多才會被CALL MARGIN、令情況很有預算。筆者同意乜都唔知去做槓桿是很危險、但當經過計算加上投入之債基的波幅究比匯豐控股(0005)一年之波幅更低之後、那又是另一番打算。

最後是……….那不投資又如何?

Ans:其實不投資都是一種選擇。不過在現今資產膨漲及銀紙內含值不斷被政府取走之下、持有現金根本是莫大風險。昨天文章已提及、你係唔係見到好似民國時期用成千萬金圓券先買到一石米至知道個遊戲點玩?

今日地產新聞摘要 20150520

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2015年5月20日

【星島日報】指，屋署：三月私宅動工落成俱升。政府加快推地，帶動私人住宅動工量急升，屋宇署昨公布，三月私宅動工量逾三千三百伙，首季「谷高」至六千五百伙，超去年全年總數，更創十一年來同期新高，而同月落成量為四百九十五伙，按月亦升近三倍。

【明報】指，黃宜弘擬新界北，建8萬呎零售飲食城。有發展商擬在邊境地區打造購物城之際，前立法會議員黃宜弘（圖）及太太梁鳳儀等相關人士，向城規會申請，將旗下新界北區打鼓嶺坪輋村一幅露天儲物地皮，發展成一幢3層高商用物業，估計涉樓面逾8.38萬方呎，提供零售及食肆樓面。

【太陽報】報道，樓價癲升租金如慢牛。金管局二月份出招收緊細價樓按揭，令部分業主轉售為租，加上呢排陸續有新盤入伙，租盤增加，搞到今年頭四個月平均實用呎租只升1.3%。

【東方日報】指，及時雨按揭業務料增30%。受惠發展商近期不斷推新樓盤帶動，及時雨信貸兩周內批出二十宗抵押物業備用信貸，以便新盤買家應付首期。及時雨貸款業務理想，料按揭業務上半年增三成，公司有計劃年內於新界西北或中上環開新分行。

【信報】謂，美聯預計私樓租金升5%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，截至去年底止，本港整體空置私樓逾4.32萬伙，創17年新低；加上第三季傳統租賃旺季將至，預料租金有望續升5%，全年租金看升8%，惟增幅仍跑輸樓價。

【蘋果日報】說，環宇海灣租金尋底。荃灣區是未來新盤重災區之一，潛在供應近2,400伙，面對供應有增無減，同區新盤環宇海灣租金未見起色。

【新報】稱，一手回氣，二手搶灘。一手持續熱銷，年內迄今一手私樓註冊量錄約6,785宗，佔同期整體一手私樓及二手住宅註冊量25,253宗約26.9%，該比率自2010年以來持續向上，由約9.4%逐步攀升至去年約25.3%，本年迄今更進一步達至約26.9%，連升5年，創2003年後12年新高。

【文匯報】指，峻瀅II兩成3房售緻藍天客。新盤銷售持續轉旺，長實旗下將軍澳峻瀅II將於日內開價，長實地產投資董事郭子威昨日表示，針對同系同區新盤緻藍天早前已登記客戶，決定每次推售峻瀅II的3房戶時最少撥出20%單位予此類客戶，以首批至少180伙計，會撥出近40伙留予他們選購，若反應好再調整預留比例。

【成報】稱，大南街一攬子物業意向價逾億元。深水埗及長沙灣一帶屬重建項目集中地，近年市建局及發展商積極於區內收購物業，以待日後作重建發展，市場預期區域前景亮麗。有投資客趁勢委託中原（工商舖）作獨家代理負責招標事宜，將3項位於大南街的優質物業推出市場，涉及資金約1.02億元。

今日地產新聞摘要 20150519

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2015年5月19日

【東方日報】指，恒基要求買家交代抗辯詳情。地產商恒基兆業以六千九百多萬元，出售沙田豪宅樓盤「名家匯」一個頂層複式單位連天台，惟發生罕見擺烏龍事件，恒基事後發現與買家簽署的正式買賣合約之樓面圖則出錯，白白將毗鄰複式單位的天台「加送」給買家，遂於一一年入稟要求糾正。

【星島日報】指，房協設「三高」門檻重建公僕合作社樓。房協研究推出先導計畫，以高於市價一成的補償收購「公務員建屋合作社」樓宇單位，重建成資助出售房屋，但設下「三高」門檻，包括要房協不虧蝕、業主需集齊百分百業權份數，以及申請地盤面積高於一萬方呎，唯一優惠是容許業主在第二市場購買房協「居屋」。

【明報】指，長安邨實呎7562元，綠表公屋王，貴過鴨脷洲利東邨近兩成。樓價繼續「癲升」，全港公屋王紀錄不足2個月再次改寫。繼今年3月底鴨脷洲利東邨未補地價市場錄得6377元的破頂成交後，新界公屋亦發力追上，青衣長安邨近日錄得「天價」成交，一個實用443方呎的兩房單位，獲買家以335萬元（未補地價）易手，實呎高見7562元，不論成交價及呎價，一律破盡全港未補地價公屋紀錄，踢走利東邨成為全港綠表公屋王。

【太陽報】報道，嘉湖換樓不成焗賠訂。二手樓價繼續癲升，搞到有業主賣咗樓入唔番市，要賠訂封盤，相當慘情。劉Sir知道天水圍嘉湖山莊有三房戶業主沽貨後，出外睇樓，見樓價高企，只好打消換樓念頭，最後仲要賠訂同佣金加埋超過20萬元，將單位保留自住。

【信報】謂，機場北地皮夥發展商建商場，羅康瑞：股權分紅待定。即將離任的機管局主席羅康瑞昨天表示，有意與發展商合作發展赤鱲角機場的北部地塊項目，在首期面積5公頃的範圍蓋建全港最大商場，希望可於今年內招標，最快2018至2019年建成，有關股權及分紅比例條款暫未有定案，但機管局已聘請3家公司設計了3個本土特色風格概念，供日後投標者參考。

【文匯報】指，區議員拒鴨脷洲駕院地皮起樓。規劃署最近向南區區議會地區發展及環境事務委員會提交文件，擬於利南道駕駛學院用地興建一個提供1,500伙的屋苑，昨日開會討論，但建議遭到多名區議員反對。

【蘋果日報】說，合和二期改規劃，延至下月審議。灣仔大地主合和（054）旗下合和中心二期，規劃工作擾攘近30年，於去年底將「屏風型」設計撤回，還原至2009年的Y型，但三度向城規會申請延期審議，意味最快要到下月中先有結果。

【新報】稱，華懋尖沙嘴商廈全幢放售。由華懋持有的尖沙嘴商廈赫德道16號全幢商廈，再以全幢式放售，意向價5億元。尖沙嘴赫德道16號全幢商廈共23層，包括地下至3樓及5樓共5層商舖，8樓以上為寫字樓，總樓面面積24,305萬平方呎，商舖樓層面積由1,036平方呎至1,873平方呎。以意向價計算，呎價近2.06萬元。

【成報】稱，峻瀅II推二按或周內開價。經過上周末的短暫淡靜後，本周新盤蓄勢待發，發展商繼續部署軟銷。長和（001）地產旗下將軍澳峻瀅II，昨日推二按優惠，一及二按最高可達樓價8成。

打工越打越窮、成就一生三宅的必要性#865

http://homebloggerhk.com/?p=33416

諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程, 但不知道應該報那個課程會適合我的情況? 自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省, 但由於對投資一曉不通, 所以只能做到有紀律地儲蓄. 亦努力持續進修希望提升收入. 本人情況如下, 望指教!

本人26歲 月入22K, 先生28歲 月入21K 公務員十年後頂薪35K. 

今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift) 做7成按, 現估價升至400萬

現金: 40萬

基金: 20萬

問題及方案如下:

1) 以partial 形式盡快還清現在mortgage, 大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬, 再儲錢買2間 (這做法應該不合現時低息環境, 但感覺非常安心,沒有風險??)

2) 按現時mortgage plan還款, 用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租

3) 等過了SSD,將現持有物業賣出, 一開二買2個3-400萬單位, 一個收租一個自住, 到上宿舍後再將自住既放租

希望有幸得到你指點一下, 如果按現時情況, 我有可能做到一生三宅嗎?

answer:

建議讀者睇blog文章之後再買<樓換樓>細閱一下，書中解釋了點解我地要爭銀行錢唔還、更應盡借。不過就算唔睇書都有一點可肯定，就係而家打工、只會越打越窮。當然事先聲明、打工是通向「唔使撈」的必經之路、筆者唔係叫大家遲職返屋企、大家更應該將老闆交比你既事務做好、令自己行得更快致使更快完成此人生遊戲的上半部。

筆者愚見、打工的好處如下:

1. 令自己緊貼社會、用老闆既時間同同事吹下水

2. 學習人生百態、令自己言而有物

3. 分析、歸納、銷售、報表式既工作係打工上可學到。惟策略性之考慮、以致對人生的思考大老闆絕對唔會教你

那打工不好處是:

1. 老闆的一切手段是想為自己制造廉價勞力、而不是照顧你。那此事同打工仔要既「加人工」及「出成世糧」係不可並存

2. 工資在中上水平的管理層會遂漸減少、手提電話加寬頻令老闆更易管理、從而令工種只有最高的決策者及低薪的卒仔兩種。而家幾部手機裝埋whatsapp、就可係大陸開個call center、setup都唔使

3. 每月得到的工資由收到第一日已慢慢貶值、此情況為2000年前沒有的。羅馬帝國末年調低金幣含金量、至近年代國民黨用令幾百萬金圓圈先買到一石米、此為急速貶值。那大家是不是到此時才意識到手上既錢原是公仔紙?

4. 政府最樂於見到係人人安居樂業、但無話過要你人工高喎!? 由細到大既教育只係想你做一個準時返工、份糧餓你唔死、更要準時交稅既蟻民。老闆有份幫手創造就業、反而可利用不少途徑合法避稅

5. 被人培養用儲蓄既思維理財，雖節儉是美德、惟儲蓄不及資產膨漲的速度

讀返讀者、由於是公務員，所以現居結欠未跌至市價五成不宜偷雞租出。佢地借貸力尚可、而儲蓄都勉強ok，兩夫婦合共60萬。咁既牌面、而家最好咩樓都唔好攪、因實力唔夠。最緊要係呢兩年比心機將單位按揭結欠下降至市價五成、那即可合法簽約租出。假設租到$13000，那兩人借貸力即可令為(22000+21000+18000*70%)/10000*2.59*50% = 7.9mil，減去欠下的約2mil都有5.9mil借貸力再買下間樓、完成一生二宅、睇市有心得者更可快在35歲前完成三宅、一自住兩收租、日後生活就算無老闆都可照顧自己。若而家走去買樓、總借貸力5.6mil已用了近3mil，即只有5.6-3=2.6mil彈藥去借錢買樓那要再進一步不樂觀。

至於幾年後的「一拆二」、在轉手價格控制及雙倍印花稅點豁免下筆者都有心得。讀者只睇SSD看法是太近視宜了解多點好為自己打算。至於淨低既錢點打算? 筆者一向建議實行師兄所提的「DOUBLE保險方案」、若加息5年後回報更有機可超DOUBLE。但鑑於讀者年紀輕加上手上資金不多、都是用債基方案年收15%利息較上算。60萬可收每月$7500。當然箇中風險及注意、執行點都在收息課程說明。看來讀者在買樓上是要守唔好做、先為自己爭點收息。

今日地產新聞摘要 20150518

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2015年5月18日

【東方日報】指，租金回報冧，樓價壓力增。自細價樓「爆煲論」後，樓市再現「跌市密碼」。據代理數據，今年三月全城50個指標屋苑中，有逾90%按年平均租金回報下跌，回報率低於3厘的屋苑大增兩倍至9個，其中馬鞍山銀湖‧天峰回報率急跌17.4%至2.89厘，即使去年同期回報率唯一高於4厘的荃灣中心，按年大跌至約3.5厘，跌幅15.7%。

【星島日報】指，新居屋價不變變相六折賣。首批新居屋本周四開始揀樓，售價按去年八月市價的七折釐定，本報參考全港分區樓價指數，發現定價至今樓價升約一成一至一成半；由於每個單位的實際折扣率按成交時的買價計算，在售價不變之下，樓價上升變相令買家購得的單位份額減少，粗略推算新居屋變相以大約市價六折出售。

【明報】指，壹鑾首批沽七成半，白韻琹千萬入市。綜合一手銷售網及市場消息，過去周末（5月16日及17日）一手共沽71伙，較對上周末約30伙升逾1倍，大部分來自永光地產牽頭發展的跑馬地壹鑾。該盤月初公布兩張價單，縱然其中一張只涉14伙，未能符合一手新例要求，但昨如常開售44伙，並即日已沽33伙，佔可售單位75%，套現4億元。

【蘋果日報】說，中小財團勢爭馬頭角項目。「劏房專家」市建局食住日前土瓜灣喜點賣樓成績好的勢頭，加快同區項目發展，將於本周四就北帝街/新山道商住項目截收意向書。市場估計一眾中小型財團應群起參戰。

【太陽報】報道，內地學生未見搶租。暑假一向為港樓租市旺季，而自從近年內地大學生來港就讀人數增加，多年前開始，六月份多個鄰近大學的大型屋苑，都掀起學生搶租潮，為當時租金上升催化劑。

【成報】稱，鴨脷洲臨海地擬建住宅。政府繼續覓地建屋，計劃把位於鴨脷洲的香港駕駛學院臨海地皮，改劃作發展高密度住宅，估計可提供1,500個單位。政府認為，土地發展住宅後不會為鄰近道路網絡、基礎設施、環境和通風等帶來重大影響，南區區議會地區發展及環境事務委員會將於今日（18日）開會，討論有關事宜，有當區區議員反對計劃，認為會增加區內的交通負荷。

【信報】謂，太古城樓王售2680萬破頂。一手樓暢銷，連大碼豪宅亦成搶手貨，刺激二手樓市颳起破頂旋風。港島老牌龍頭屋苑鰂魚涌太古城，儘管樓齡普遍超過30年，但自上月起先後錄得多宗同類單位高價及新高成交，熱潮更進一步升溫。

【新報】稱，股市升，樓市也得益。本港股市突然轉旺，筆者預料這個旺勢將會持續，換言之，將會有更多股民在股市賺到錢，因此，連帶本港住宅樓市亦受惠不淺。

【文匯報】指，壹鑾價單違例，永光冀講「人情」。永光等發展的跑馬地單幢新盤壹鑾，早前其2號價單被銷監局指違反一手銷售條例，集團總經理鄺德權昨日回應指：「法理係在乎人情，同事件嘅輕重，若少少做得唔好，會即時糾正同配合（銷監局）」。

今日地產新聞摘要 20150516

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2015年5月15日

【東方日報】指，馬鞍山樓市全面起哄。新界馬鞍山住宅地以市區「麵粉價」賣出，區內新盤及二手業主齊起哄。恒地（00012）等昨日中午突停售區內新盤迎海1及3期共68伙，並於其後公布削減3期單位部分優惠變相加價重推。

【星島日報】指，銀行按揭擬禁額外現金回贈。近期匯豐銀行向按揭客戶提供基本及額外現金回贈合計高達1.6%，惹來金管局關注業界過火的按揭額外現金回贈招數。據悉，金管局就此迅即向銀行了解實況，並於近日向業界下達口頭訊息，擬叫停不符按揭指引的額外現金回贈，部分銀行正醞釀停止提供按揭額外現金回贈。

【明報】指，EightKwaiFong呎租挑戰跑馬地紀錄。新世界（0017）跑馬地桂芳街8號服務式住宅EightKwaiFong，最快今年8月啟用，項目提供156個服務式住宅單位，包括52個開放式單位及104個一房戶，建築面積分別為320及535方呎，實用率約八成。

【文匯報】指，負資產欠出現理據。今年2月底金管局出招收緊按揭，難免對部分業主及置業人士構成心理壓力，樓價升勢因此受阻，不過暫未對樓市構成很大衝擊。根據金管局公布最新數據顯示，負資產住宅按揭貸款個案繼去年第四季跌至0宗後，今年第一季再沒有新增個案，從數據可見，負資產住宅按揭貸款個案已連續兩季消失於市場，似乎負資產要大幅增長，現階段尚欠有力理據。

【太陽報】報道，預租入伙盤大手兼鬥快。香港人有幾鍾意住新樓，睇吓現時每逢有新盤入伙，租務成交幾咁暢旺就一清二楚。會德豐地產同新世界（00017）嘅西南九龍THEAUSTIN，啱啱開始交樓無耐，市場火速傳出預租個案，雖然涉及單位共有3間，但租客同業主都只係分別涉及1個咁多，原來係有公司客連環預租3個單位，全部係面積900幾方呎大單位，每戶月租大約4.5萬元，實用呎租約49至49.5元，租金屬市價水平。

【信報】謂，土地荒和塞車。香港不僅地少人多，近年更是車多，很多中產人士慨嘆「上車」（置業）難，但似乎買車（真的有輪子的車）卻沒有難度。現今的報章，充斥着有關新樓盤、轎車和往外地旅遊的全版廣告，或多或少是反映了香港中產的價值觀。

【蘋果日報】說，炒家劏場掘金，半年賺近百萬。本港著名「死場」深水埗劏場深の都鹹魚翻生，近年陸續獲不少美甲、服裝、手機店租客進駐，有炒家在死場掘金，去年8月起以約40萬元起家，半年賺近100萬元。

【新報】稱，上月SSD稅款創半年新低。稅務局資料顯示，4月份額外印花稅(SSD)成交涉及稅款，按月急跌近半，創近半年新低。4月份共錄49宗SSD成交，涉及稅款1,748萬元，稅款數字按月跌急跌四成九，創最近6個月新低，宗數則按月跌兩成二，創近4個月低位。

【成報】稱，家居裝修須留意魔鬼細節。消費者委員會去年接獲177宗涉及家居裝修工程的投訴，主要涉及工程及服務質素的問題，有個案不但工程延誤，更錯漏百出，甚至有喉管接駁不符安全規格，但有公司在此情況下仍濫收費用，事主最終要另聘公司「執漏」。

今日地產新聞摘要 20150514

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2015年5月14日

【東方日報】指，公屋計分受挑戰，巧婦難為無米炊。港府口口聲聲視房屋問題為施政重中之重，可惜喺現實當中，拓土建屋寸步難行，所謂重中之重，純粹得個噏字嘅咋。呢，有人提出司法覆核，要求推翻房委會嘅公屋計分制，一旦挑戰成功，當局都咪話唔頭痕。

【太陽報】報道，中資貴絕價，奪馬鞍山地。中資財團再搶高本港住宅地價，馬鞍山地價連環創新高，該區落禾沙里住宅地昨由中信泰富地產高價奪得，成交價逾14.68億元，樓面呎價約6,502元，盡破馬鞍山賣地呎價紀錄，較估值上限高約8.4%，為同系公司近十七年來首次投得官地。

【成報】稱，政府或向市建局提供土地支援財政。政府表示會考慮向市區重建局提供土地，以支援重建項目的財政。有市建局非執行董事認為這樣做有助減輕財政負擔，但必須符合「舊區重建」的原則。

【信報】謂，萊坊料今年豪宅樓價升5%。萊坊發表全球豪宅報告指出，即使本港樓市受辣招影響，但因金管局收緊700萬元或以下私人住宅物業的按揭成數，令部分投資者轉投豪宅市場，使豪宅樓價仍按年錄得增長。

【蘋果日報】說，九龍灣商業地逾30億批出。地政總署昨日亦同時公佈九龍灣商業地花落誰家，該幅位於祥業街、常怡道與偉業街交界商業地，由億京聯同信置（083）及資本策略（497）的合資財團擊退另外12個財團，以超過30億元奪得，每呎樓面地價近6,200元，較月前領匯（823）夥南豐奪得的觀塘海濱道商業地（樓面呎價6,630元）低約6.5%。

【新報】稱，新盤大戰，一觸即發。投資市場有一俗語：「五窮六絕七翻身」，本月至今，股市暫時回落約一千餘點，似乎「秋官效應」小勝一仗。若套用在樓市去看，筆者認為，今年將會「五不窮六不絕」。第一個原因，是新盤市場持續熾熱，不少新盤均「一Q清袋」，市場上購買力澎湃。

【文匯報】指，旅業轉差，怡和街地舖減租。內地客減少來香港旅遊，奢侈品零售銷貨數據下跌，令銅鑼灣零售核心區舖位租金受壓。以怡和街為例，近月有業主舖位先後調低意向租金，下調幅度逾20%，其中怡和街2至6號地下2號舖，新近意向租金更比舊租金低約11%。

【星島日報】指，壹鑾穩收約110票。豪宅市場持續暢旺，不少發展商趁機推出豪盤吸客，跑馬地壹鑾連日收票，市場消息指，該盤累收約一百一十票，較首批四十四伙超額認購逾一倍。

【明報】指，看香港樓市要看大形勢。Q房網董事總經理陳坤興曾在香港的龍頭代理公司工作逾20年，現在則是內地代理公司的高層，那麼，他會否察覺中港兩地的老闆，有何不同之處呢？

今日地產新聞摘要 20150513

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2015年5月13日

【東方日報】指，學生也申公屋逼爆輪候冊。公屋原先只限家庭申請，但為免違反歧視條例，單身人士在一九八五年起可申請公屋，隨着樓價不斷飆升，單身人士申請公屋人數愈來愈多，特別是非長者單身人士，不少學生更年滿十八歲即申請公屋，逼爆輪候冊。

【星島日報】指，35歲單身漢擬覆核挑戰配公屋計分制。公屋非長者一人配額及計分制將遭司法覆核挑戰，社區組織協會協助一名三十五歲單身男子成功申請法援即將入稟，不滿制度違反《基本法》對港人福利權的保障，對年輕一人申請者不公。

【明報】指，太子鄧北京道巨舖呎租叫500元。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明首個發展項目尖沙嘴北京道前模漢大廈物業即將落成，市場消息指出，業主即將於本月推出項目預租，當中原擬自用位於地下至4樓複式巨舖，除以700萬元放租外，業主或考慮提供租金優惠約10%吸客，如計劃落實該舖首階段每月平均呎租將在500元以下水平。

【太陽報】報道，傲形瞄準向隅客研二按。一手銷情續熾熱，發展商推盤工作如火如荼。恒地（00012）透露，紅磡傲形示範單位率先開放予同區新盤喜點向隅買家參觀，並考慮預留部分單位予該盤向隅客，最快周內開價，目標月內開售。

【成報】稱，峻瀅II上載樓書。新盤開戰在即，市場氣氛漸升溫。長和（001）旗下的將軍澳峻瀅II，昨日正式上載樓書。共提供872伙，包括401伙3房，471伙2房，實用面積介乎499至765平方呎。

【信報】謂，DSD放寬周年一手註冊多六成。政府在去年今日建議放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓安排後，過去一年間一、二手成交量都按年增加，其中一手註冊量升幅更達59.3%，較二手物業的42.7%高。業界認為，DSD放寬後令買一手樓花更具時間上的優勢，加上發展商積極推盤等因素，相信一手註冊量會持續上揚，二手市場則低位徘徊。

【蘋果日報】說，元朗舖怕丟空，三業主減租。一周一行打擊水貨客集中的零售地區，包括新界西北一帶，不少元朗舖位業主亦面對現實，普遍減租逾兩成，租客見減租即搶，近期連環錄得三宗租務成交，新租較舊租有約兩成半升幅。

【新報】稱，一手壓境，二手勢頹。踏入初夏，股巿氣氛熱絡，新盤巿場亦熱力迫人，發展商火乘風勢，多個項目搶閘而出。除針對上車用家巿場外，向來惜售的豪宅物業亦蠢蠢欲動。當中即將登場的佛光街百億地王項目聚凝巿場目光，其訂價及銷情勢成為一手豪宅的重要指標。

【文匯報】指，放寬DSD周歲，一手彈近六成。政府去年5月提出放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，至今已滿一年，期間一手私樓及二手住宅註冊量合共71,736宗，較之前一年(即2013年5月13日至2014年5月11日)48,978宗上升46.5%。

王良享：負利率續撐樓價

文章日期：2015年5月12日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150512/pba01/001.txt

近期美國債息回升，令外圍及中港股市變得反覆，而香港樓價則未見太大反應。星展銀行財資市場部董事總經理王良享認為，香港負利率環境料仍會較長時間維持，所以雖然以租金回報或負擔能力計算，香港樓價確有偏高迹象，但人們為保存資金購買力，便不再計較樓價偏高而繼續入市。

王良享表示，現在香港的10年期外匯基金債券的債息只有約1.4厘，但最新通脹率卻高達4.6%，即出現高逾3厘的負利率，自然對如磚頭一類的實質資產價格有利。「2008年中國數萬億元救市，之後美國推出數輪的貨幣量化寬鬆（QE），人們形成更為嚴重的通脹預期，紛紛買樓保值。」

王又指出，本來全球多國經濟均面對通縮壓力，加上美元強，變成港元也強，經濟屬外向型的香港其實應會輸入通縮，但因土地供應及中國因素等問題，卻是呈現通脹，但息口卻跟美國息口走低，於是負利率程度極其嚴重，達到了「匪夷所思」的水平。「以香港的通脹水平，如有貨幣政策自主，一早便要加息，但在聯繫匯率下卻要持續低息，估計雖然美國今年極有可能加息，但幅度也不會大，所以香港負利率的情况會繼續長期化，樓價便跌不下去。」

股神巴菲特最近在股東會上承認，若以傳統指標如市盈率計算，美股可能已偏貴，但因低息關係，所以美股現價便可接受，並續看好未來2至3年的股市。王良享亦認同股神這一觀點，並認為現在香港樓價偏貴，但亦未見回跌壓力，亦是同樣基於港息低企。

「當然，以現時的租金回報計算，香港樓再大升的空間也可能有限，但就至少不會大跌。以前香港人買樓，除了自住，投資便主要是渴望升值，而現在更多是因資金貶值，買入是為保存財富。」

「還有，不少人發覺租金年年加，與兩年前的租金比較，現在隨時租金一加便三成，為免再受加租之苦，覺得樓價貴也甘願入市。而我的一些同行，早幾年賣了樓等樓價跌，先租樓住，卻發覺加租加得厲害。也有一些被逼再以高價入市，再貴都買。」

王良享也承認，近年不少香港人，尤其年輕人加人工速度追不上樓價，以至買樓和供樓負擔能力，漸漸與樓價升幅出現脫節，「但這對樓價未必有太大影響，情形就如英國倫敦一樣，核心區的樓價和租金愈搶愈貴，租不起或買不起，便唯有向外擴散，香港作為國際大都會，樓價也肯定易升難跌，人們也可能要愈住愈遠，一些人甚至要被逼遷往深圳工作和居住」。

「其實對於一些『聰明人』來說，他們賣了樓，也可能有其他投資途徑，賺得的回報未必遜於樓市，但這要較多的知識，未必人人可以做到。」

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20150512

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2015年5月12日

【東方日報】指，修例阻上樓，年輕單身族擬覆核。公屋單位嚴重缺乏，房屋委員會今年二月修訂「非長者單身人士配額及計分制」，「封殺」年輕單身一族上樓。香港社區組織協會質疑新修訂的計分制扼殺年輕單身人士上樓的機會，有年輕單身人士成功獲批法援，擬就此提出司法覆核申請，社協今日將會召開記者會交代詳情。

【新報】稱，金管局出招，向財仔申按增。金管局今年2月修訂指引，除提高符合入息與供款比率及壓力測試門檻外，銀行在考慮申貸人職業性質及固定收入證明計算上更為謹慎，以及內評法的準則下，獲批按揭難度增加。

【星島日報】指，青衣南斜坡地擬建五幢海景公屋。為加快覓地建屋，當局進一步向難度挑戰。房署最新選定青衣南藍澄灣旁一幅臨海斜坡地，建議興建多達三千八百個公營房屋單位，最快可於五年後落成，容納超過一萬一千人口。擬建屋苑的五幢大廈，估計樓高接近四十五層，預料可眺望藍巴勒海峽。

【成報】稱，「綠置居」選址建議新蒲崗前工廈。房屋委員會策劃小組昨午開會，商討「綠表置居先導計劃」的具體選址。消息指出，當局建議將前新蒲崗工廠大廈改建成的單幢公屋，改作「綠置居」出售，可提供857個、面積介乎14平方米(152.4平方呎)至38平方米(413.8平方呎)的單位，預料2017年上半年落成入伙，明年下半年接受申請。

【明報】指，羅素街樓上舖放租半年十室九空，累減租近4成，仍未獲承接。零售市道向下，銅鑼灣一線街舖部分品牌租客有意退租之際，區內樓上舖租賃情况亦不甚樂觀。

【太陽報】報道，新界樓邁進5球時代。本港樓價保持升勢，特別係需求龐大嘅中小型單位，升吓升吓都變晒中價樓。劉Sir知道，今年第一季賣出嘅實用面積約431至752方呎中小型私人住宅，平均每宗成交金額約莫587.65萬元，按季升咗8.2%，其中新界同九龍區嘅同類成交平均價格分別突破瓶頸，首度升穿500萬同600萬元關口，報約507.54萬及617.22萬元，都按季升咗約7.1%同埋約7%咁多。

【信報】謂，葵涌地廠擬售1.04億。萊斯物業高級客戶董事王加喜表示，葵涌大連排道21至23號宏達工業中心地廠，面積約1.3萬方呎，目前推出市場放售，意向價1.04億元，平均呎價約8000元

【蘋果日報】說，恒地深水埗項目申強拍。近年在深水埗一帶興建多個蚊型單幢樓的恒地（012），繼續在區內的收購步伐，剛向土地審裁處申請強拍南昌街兩幢舊樓，市值共6,127萬元。

【文匯報】指，緻藍天捧場客優先購峻瀅II。將軍澳新盤持續出籠，區內有貨的發展商急忙鎖定客源，實行肥水不流別人田。長實於區內石角路的峻瀅II計劃向早前登記認購系內同區緻藍天客戶(不論已買及未買單位)預留一定數量的3房戶優先認購，該盤最快月內推售。

今日地產新聞摘要 20150511

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2015年5月11日

【東方日報】指，三年上樓成奢望，房屋死結解不開。不需要水晶球，不需要半仙，誰都可以預測香港的劏房及僭建問題將持續惡化。一方面是公屋輪候冊申請再創新高，目前已接近二十八萬大關，另一方面是港府的公屋供應嚴重落後於需求，缺口愈來愈大，「三年上樓」的目標只會愈來愈遙遠。

【明報】指，新盤本月暫售345伙，較上月同期跌六成。新盤市場4月錄得售出2570伙、創出一手新例實施兩年後按月最高紀錄後，5月份由於暫時未有大型焦點新盤推售，綜合市場及一手銷售網資料顯示，本月截至昨天為止，新盤市場暫錄售出約345伙，比4月同期錄得逾800伙下跌近六成。

【太陽報】報道，舊樓申強拍熱情減退。政府不斷推出土地，發展商將焦點轉投賣地，舊樓併購市場轉靜，今年財團申請強拍嘅步伐明顯減慢。劉Sir計吓條數，今年首四個月強拍申請只係有3宗，較去年同期少咗1宗，申請項目嘅市場估值合計超過22億元，比舊年同期逾13.19億元，多咗約8.8億元。

【信報】謂，工廈劏房安置，政府責無旁貸。灣榮豐工廈劏房居民於4月29日被警察破門清場迫遷，居民及團體到屋宇署抗議，並曾留守署長辦事處門外及始創中心，要求「先安置，後清拆」及與署長許少偉會面；許少偉及發展局局長陳茂波不但拒絕會面，更公開表示，更好的安置會鼓勵居民入住或出現「打尖」上樓情況，拒絕改善安置，事件至今仍未告一段落。

【蘋果日報】說，大埔首個劏場，入場費100萬。劏場風潮再起，今次席捲大埔。「劏場大王」尹柏權持有的大埔鄉事會街9至15號地下及1至2樓，前身為大日子酒樓，去年買入後，最近易名「大日子商場」拆售，將是新界東首個劏場。

【新報】稱，供應有限，物業投資勝股票。自4月過後，本港股市曾經大幅飆升，雖然間中有整固，但恒生指數仍有進帳。不過，筆者覺得樓市的穩健程度，還是高於股市的，因為物業始終是供應有限的。

【文匯報】指，上月工商舖買賣跌26%。土地註冊處最新數據顯示，4月工商舖市場錄得657宗買賣登記，按月急跌26%；註冊金額按月逆市微增約1%至約89.04億元。此外，上月逾億元物業註冊量亦跌25%至12宗，惟註冊金額卻升0.2%，與大市相若。

【星島日報】指，壹鑾收約60票內地客佔兩成。一手新盤持續主導市場，近日單幢特色新盤更成市場焦點，其中永光等發展的跑馬地壹鑾，昨繼續開放示位吸客，發展商表示，項目收票情況不俗，除本地用家及投資者外，亦有兩成票源來自內地客，項目將於周內開售，又預告第二批加推單位將有提價空間，市場消息指，項目至今已穩收約六十票，相對首批三十伙已錄足額認購登記。

【成報】稱，江門取消「限外令」，港人購房不受限。內地出台利好樓市政策後，更多城市出台鬆綁政策。最近記者從廣東省江門住建局證實，江門從5月開始，正式取消執行多年、限制包括港人在內的境外人士在江門購房的措施。

今日地產新聞摘要 20150507

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2015年5月7日

【東方日報】指，康城七期招標，補價近39億。港鐵（00066）將軍澳日出康城第七期昨日正式招標，為該區首個設有商場的住宅發展期數，市場指出，項目補地價金額接近38.9億元，每方呎補價約3,147元，呎價為日出康城項目歷來最高。

【信報】謂，綠置居最快明年推，定價低於居屋。樓價高企，香港人置業成社會重要議題，房委會資助房屋小組昨天通過綠置居的執行細節，定價將低於居屋，而供款則不多於購買者家庭收入四成，但由於暫時未有選址，所以年內不會有綠置居推出。

【明報】指，星展王良享﹕負利率持續，樓價難跌。若在街頭進行訪問，十個被訪者，可能九個都說香港樓價貴，但偏偏樓價卻愈漲愈高，新盤推出更見買家排隊搶購。星展銀行財資市場部董事總經理王良享表示，以租金回報或負擔能力計算，香港樓價確有偏高迹象，但香港在負利率環境下，人們為保存資金購買力，便不再計較樓價偏高而繼續入市，並相信有關情况較長時間亦難以改變。

【星島日報】指，「白居二」乏後勁七月照推二期。第一期「白居二」計畫批出的買樓限期早前屆滿，房署合共批出了二千四百一十宗買樓「提名信」，佔全數五千個配額約半數；但本報獲悉自去年十二月起，房署僅批出約一百四十五份「提名信」，佔仍然有效的「購買資格證明書」數目不足二成，反映計畫末段成交轉弱。

【太陽報】報道，中區甲廈內資客料佔23%。近年內地企業陸續進駐本港核心商業區，而自滬港通落實以後，情況更明顯，世邦魏理仕表示，內地企業租用中環、金鐘及上環25幢主要甲級商廈的比例，已由○八年佔12%，大升至去年的19%，涉及樓面260萬方呎，預計未來二至三年後比例會進一步上升至23%。

【蘋果日報】說，君柏快開放示範單位。新地（016）郭氏家族長子郭炳湘首個私人發展項目、與長和（001）合作的亞皆老街項目，年初地政總署文件顯示名稱為芊薈，發展商昨將項目易名為君柏。

【新報】稱，旅客支出降，整體舖租或跌10%。本港零售銷售表現依然疲弱，高力國際發表最新份零售市場報告，指市場波動主要是源自購物模式轉變，而非因為收緊一簽多行所導致。若過夜旅客支出減少10%，拖累整體舖租今年有10%下調壓力。

【文匯報】指，二手樓按揭全年料僅4萬宗。受金管局收緊樓按打擊，二手樓市買賣明顯減少，間接推低樓按的需求。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，2015年全年二手私人住宅現樓按揭宗數可能只有約4萬宗，下降至歷史谷底水平，睇齊2003年的歷史低位（4.04萬宗）。

【成報】稱，大磡村將建公屋及港鐵中轉站。空置十多年的鑽石山前大磡村地皮，城市規劃委員會將於本星期五討論規劃大綱。地皮位於港鐵鑽石山站旁，將成為三條鐵路轉車站。該區會用作公營房屋發展，預計興建共4,000個公營房屋單位。

今日地產新聞摘要 20150506

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2015年5月6日

【東方日報】指，麥格理：港樓或再加辣。麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊稱，倘美延遲加息，本港樓價或因而上升，為穩定樓市，政府或再出辣招。他指，出招時間可能在今年五至八月及之後，措施包括收緊按揭，提高首次置業門檻等。

【成報】稱，陳茂波：解決僭建須官民合作。審計署在最近一份審計報告批評屋宇署，處理僭建物進度緩慢，立法會政府帳目委員會昨早舉行公開聆訊。發展局局長陳茂波批評不少業主為一己私利或貪一時方便，罔顧法律及樓宇安全，繼續僭建或保留僭建物，認為僭建物的安全問題，只有在官民合作下才可全面解決。

【星島日報】指，安置單位多空置擬作大學宿舍。市建局持有的三百個市區安置單位，包括旺角豉油街十二號及西環順成大廈，近年入住率一直偏低而為人詬病，最新資料顯示僅有約三分之一成功租出。

【明報】指，興漢道31年舊樓，嘉里2.5億收購。港鐵（0066）西港島綫通車後，除帶動區內樓價上升外，發展商亦繼續積極收購區內物業。土地註冊處資料顯示，嘉里（0683）或相關人士，近月先後以約2.5億元，購入西半山興漢道興業大廈，合共15伙單位連10個車位，若落實重建，將可與同區同系高士台等新盤，形成協同效應。

【新報】稱，空置率見樓市寒暑。正當巿場憧憬人行進一步「放水」，有助提振國內樓巿，國際貨幣基金會（IMF）早前卻指出，空置率高企乃內房當前面對的首要問題，空置面積達10億平方米，尤其三、四線城巿及新發展地區，豪宅空置的情況最嚴重，住宅供應過剩引起各界關注。

【文匯報】指，高力國際料寫字樓租金升5%。北水洶湧南下，本港一直緊缺的甲級寫字樓進一步供不應求，高力國際昨天預料，今年中環寫字樓租金料有7%的增幅，而九龍東、港島東、黃竹坑等區亦有最多5%增長；又預期未來十年中區的甲級商廈將有更多中資財團搶租，更預料區內頂級商廈將由中資主導，佔比逾五成。

【太陽報】報道，新地元朗申建四幢分層。新盤市況向好，發展商積極部署開發全新項目。新地（00016）就毗鄰元朗爾巒的下高埔村住宅項目，向城規會提交規劃申請，擬建四幢分層住宅，提供約316伙。

【信報】謂，非價格升跌問題。常有人問怎樣看樓市，然而最終還是想知價格往後的升跌。若只估升跌，命中率大致是50%。「大致」？因為可以是零改動。若要估埋升跌多少，難度又高些，何時升跌，就更加「考起」。

【蘋果日報】說，兄弟內訌後首場新盤對戰，郭炳湘芊薈撼新地天鑄。郭家「老大」郭炳湘被踢出新地（016）後另起爐灶，重操故業大搞地產，甚至與自己兄弟打對台。正當新地準備開售何文田天鑄之際，郭炳湘首個私人發展項目、與長和（001）合作的同區亞皆老街芊薈亦吹風開賣，兩盤主攻豪宅客，郭家大少大有夥拍長和夾擊新地之意。

對加息危機嗤之以鼻

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14393

每週樓市評論

汪敦敬

祥益地產總裁

我一向也認為：影響樓價最重要的因素，其實是貨幣！那麼，亞投行的成立成為了改變大局的轉捩點，其實也改變著香港人的命運了。
美國在國際上即將大勢已去，我很早已撰文細說，一個入不敷支的國家，只以貨幣吸血度日，當吸血功能衰退時會怎樣？世人也迷信美國太久了，忽略了今天美國是入不敷支的事實，也忽視了人民幣普及後，自然少了人用美元的事實。

現在美國有如一間走下坡的上市公司仍不斷發行股票後，已出現了需要減少因而有價格下跌的壓力，因此「庄家」便做高個價，較早前的同一時間，盧布幾近崩潰！油價及金價也大跌！這些美國大力做就的結果，就是令美元在敗勢下反而上升！所以美元上升的初期是「假升」，後期則是各國食住個勢紛紛量化貨幣，令美元升得更高，是「被升」！如此一來，各國也化解了美國加息之險了！美元已立於被動之地了！

香港樓市之所謂「加息危機」，我一向也嗤之以鼻，因為加息風險其實已被「壓力測試」及「入息比率」所保護，再額外擔憂會忽略對其他的風險準備，何況，多年來加息風險怎會高於加租風險！?

亞投行的順利成立其實也是美國欺人太甚的果！是各國集體稀釋美元實力！美國已淪為末代天子，被各「諸侯」所離棄！美元將由盛轉衰！而聯繫匯率亦進入了後過渡期！香港是雷鋒，陪伴美國到墳墓前才脫鈎聯繫！不過，到時香港還有用嗎？

繼亞投行後，中國再擴大以香港為核心的股票市市場！搶回香港股市「庄家」寶座，為了不令泡沫太大及不給予國際大鱷佔有太多，香港股必在跌蕩不定反覆向上，人民幣需求更加大升！

香港樓市無論短期有多少阻撓也好，長遠樓價一樣是「升到你唔信」！因為當美國霸主引退，中國便更強勢崛起！只是，中國同樣會以「印鈔」加強國力！貨幣既量化，樓價會如何！?

今日地產新聞摘要 20150505

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2015年5月5日

【東方日報】指，房協謀踢走「富戶」。房屋協會擬向轄下約三萬個出租單位住戶開刀，他們除面對加租外，日後更可能要定期申報入息及資產，逾限額者要交雙倍租甚至被踢走。房協行政總裁黃傑龍昨日表示，今年年底會檢討的租金水平，很大機會會再次加租，更暗示有意推行「富戶政策」，趕走入息逾限額的住戶。

【明報】指，康城7期收28意向破紀錄，發展商覬覦項目48萬呎商場。港鐵（0066）今年度推出首個發展項目、將軍澳日出康城7期昨日截收意向書，由於7期將附連商場發展部分，吸引各家發展商興趣，終大收28份意向書破歷史紀錄。業界人士認為，商場規劃大且服務人口料近10萬，極具投資潛力，估計7期項目投資額將介乎80億至100億元，或成大發展商囊中物。

【蘋果日報】說，陳德霖拒談樓市再加辣。一手新盤熱賣，二手無論是私樓或是居屋相繼破頂，本港樓市持續升溫之際，金管局總裁陳德霖指，第七輪逆周期措施已於2月底推出，成效有待觀察，未正面回應會否再「加辣」。

【文匯報】指，樓宇買賣合約登記金額跌2成。早前金管局推出第七輪逆周期措施，收緊按揭打擊樓市，買家入市態度轉趨審慎。加上近期市場上欠缺商舖及車位的拆售項目，以致4月份的宗數繼續徘徊於6,000宗左右。

【星島日報】指，公屋居屋頻創新高雅濤膺綠表居屋王。一手樓市暢旺，帶動二手市場連環創新高，其中破頂熱潮甚至蔓延至居居屋及公屋市場，房委會昨最新公布，香港仔居屋雅濤閣一個高層單位，於居二市場以呎價一萬零九百零三元，創全港未補地價居屋新高，並把舊紀錄推高百分之四。

【信報】謂，大磡村用地擬增發展密度。鑽石山前大磡村所在的綜合發展區用地，將交由房委會興建公屋和居屋等公營房屋。城規會周五將討論用地的最新規劃，規劃署建議用地以地積比率約7.7倍發展，總樓面約234.56萬方呎，樓面較去年提交區議會的方案增加約6.7%。

【太陽報】報道，壹鑾周內開價，最少推30伙。一手豪宅市道暢旺，由永光地產等合作發展的黃泥涌新盤壹鑾積極部署重推，至少推出30伙，最快周內開價，預料本月中發售，示範單位於周五起開放予公眾參觀。

【成報】稱，上月現樓按揭增9.3%。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，根據中原按揭經紀研究部及土地註冊處最新數據顯示，4月份現樓按揭登記共7,606宗登記，較3月份的6,958宗增加9.3%，亦較去年4月份的4,644宗大幅增加63.8%；4月份樓花按揭登記則共為891宗登記，數字在3月份創下逾5年半新高後，4月份回軟24.5%。

【新報】稱，五不窮，六不絕。二手成交疲弱多時，受累政府針對樓市所推出的辣招及《一手住宅物業銷售條例》，市場持續「僧多粥少」的情況，業界有不少地產代理生計嚴重受衝擊，因而意志低沉。縱使近日市場明顯向好，也會有代理認為5月屬考試、天雨季節，未敢樂觀。

今日地產新聞摘要 20150504

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2015年5月4日

【明報】指，BSD打擊，內地客睇樓團銳減。以住每逢「五一」長假，發展商必與各大代理行舉行內地客來港睇樓團，有代理行高層稱，自政府推出買家印花稅（BSD）及限制以公司名義購入單位後，內地買家來港比例銳減，過去五一假期「一車車」的內地睇樓團的情景已不復再。

【信報】謂，堅尼地城居民請願反對規劃方案。規劃署擬將西環堅尼地城多幅空置用地興建逾3000伙住宅，但有區內居民擔心配套不勝負荷，遂連同民主黨成員及區議員到當局北角總部請願，反對現有方案，要求縮減規模。

【星島日報】指，市建局擬「出劍」，握五成業權照收樓。市建局檢討重建策略，增加效率，但繼承自前土發公司的「上環士丹頓街/永利街」H19項目，拖延十二年仍未啟動。據悉，市建局目前僅收購得項目五成多業權，當局正密謀「變招」，與政府商討將項目一拆二，引用「尚方寶劍」收樓，啟動樓宇質素非常破舊的地盤B「起住先」，若果成事將打破市建局過往達八成收購率才申請啟動項目的慣例。

【太陽報】報道，康城7期財團勢激搶。今個禮拜會有三幅發展地皮截意向同截標，打頭陣係今日截意向嘅港鐵（00066）將軍澳日出康城第七期，係日出康城首個設有商場期數，劉Sir相信會有唔少財團遞交意向了解咗條款先，有測量師老友覺得最少都有10幾份意向書。

【成報】稱，細價盤需求勁，喜點164伙即日沽清。三日長假期新盤一家獨大，中海外（688）及市建局合作發展的馬頭角喜點，昨日發售164伙即日沽清。所發售單位全為開放式及1房戶，截票時錄約5,500個登記，平均32人爭一伙。

【東方日報】指，買家豪擲1.8億掃天璽三伙。股市急升產生財富效應，帶動豪宅新盤交投暢旺。新地（00016）西南九龍天璽昨獲買家大手斥資逾1.8億元連購極高層三伙。

【蘋果日報】說，青衣翠怡花園呎價撲萬三，黃金周二手量跌價升。新盤低價出擊搶客，焦點落在一手市場，令今個五一黃金周，二手樓市交投淡靜，本港主要十大屋苑於3天假期內僅錄12宗成交，美聯指，數字是08年以來新低。

【新報】稱，環球經濟不振，量寬推高股樓。2008年全球金融海嘯以來，世界各地的經濟似乎沒有好過，需要不停地實施量化寬鬆刺激經濟，卻造成貨幣貶值，反而推高了樓市及股市的資產市場。

【文匯報】指，首季細價舖註冊跑輸大市。綜合土地註冊處數據顯示，今年首季錄得508宗商舖註冊，按季急跌42%；註冊金額約60.7億元，按季下跌21%。當中價值500萬元或以下的細價舖位錄得315宗登記，按季大跌53%；期內註冊金額錄得約7.21億元，按季減少56%，量值跌幅均跑輸大市。

今日地產新聞摘要 20150430

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2015年4月30日

【明報】指，銷監局統一賣樓「消耗表」，增透明度。一手新例推行兩周年，迄今仍然維持「零檢控」，銷監局仍積極改善發展商賣樓流程，該局昨日向發展商發出作業備考，要求賣方於6月1日起，統一賣樓時的「消耗表」格式。

【星島日報】指，信和逾六億奪西貢豪宅地。豪宅售價看漲，發展商紛高價搶地，西貢對面海康健路低密度住宅地招標結果昨日揭盅，由近年頻頻奪得區內地皮的信和力壓其餘十七家財團，以六億零九百萬元奪得，進一步擴大區內版圖，樓面呎價逾一萬一千元，較市場估值上限高逾四成。

【成報】稱，劏房數目一年急升30%達8.6萬戶。出租公屋需求緊張，輪候公屋的家庭被迫租用不符合標準的分間樓宇單位（俗稱房），令房數目於短短一年間急升30%，政府去年底估計本港共有86,400個房戶，較前年的66,900個急升近30%，但運輸及房屋局早前推出的長遠房屋策略並無提出解決辦法。

【太陽報】報道，新蒲崗甲廈租價獲撐。近年政府積極將東九龍發展成第二個商業中心區，區內重建加上政府主動推地，未來五年整區將會有超過550萬方呎樓面供應，不過鄰近啟德新發展區嘅新蒲崗期間僅有兩項甲級商廈供應，提供共56萬方呎樓面，由於供應不多，加上呎租低水，第一太平戴維斯同劉Sir講，估計區內推出全新寫字樓嗰陣，租金可以追貼至觀塘及九龍灣區商廈水平，呎租最高可去到26元。

【東方日報】指，新地天鑄最快下月出擊。發展商趁豪宅市旺加快推盤，新地（00016）昨公布何文田豪宅項目第一期命名為天鑄，剛已獲批預售，樓書及示範單位料未來兩周完成，最快下月底前開售。

【信報】謂，東北發展不能漠視反對聲音。香港人口密集，覓地建屋困難，居住問題長期以來未能妥善解決，因此新界東北發展計劃原則上值得考慮。事實上，整個計劃考慮了二十多個年頭，早於上世紀九十年代，當時的港英政府已着手研究發展新界東北成為新市鎮。

【蘋果日報】說，緻藍天8撻定單位速獲認購。長和（001）將軍澳日出康城緻藍天昨晚推售早前撻定的8伙，市傳約半小時已全獲認購，意味全項目1,648伙正式沽清，但發展商早前打算以先到先得形式發售該8個撻定單位，令售樓處現場秩序混亂而延至昨日發售，做法備受爭議。

【新報】稱，按樓投資，小心風險。近來有一位後輩問我：「最近樓價好像已累積一定升幅，現在入市會否『接火棒』？是否仍有利可圖？」筆者近來看了一個小故事，和大家分享之餘，亦可簡單回答那名後輩的提問。

【文匯報】指，陳啟宗：細價樓豪宅市道皆不俗。恒隆地產（0101）擬推出跑馬地藍塘道獨立屋項目。集團主席陳啟宗昨日出席股東會時被問及，是否因看好樓市而決定推盤，他回應稱「價好就推」。對於今年樓市前景，他稱難以評估現時樓市走勢，但預料細價樓及高價樓表現「都OK」，而中價樓表現則「麻麻地」。