到46歲再買樓會否太危險#716

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親愛的諗Sir,

本人曾上收息堂是你的學生,已再報了買樓班。很後悔沒早些認識你,多知道投資事情。

現在想請教買樓事情如下:

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本人今年40 歲, 月薪HK$32,000 和配偶46歲,月薪HK$36,000, 有小孩4歲和6 歲°

可每月儲蓄現金HK$15,000

巳供畢手上的樓320萬°  (沙氏時間90萬買下,現值320萬)

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現在有股票人民幣140萬, 想2016買多一層大概350萬樓,二十年樓齡的樓, 希望退休用來收租. 因2016年,會加息,樓價會跌, 如果不跌, 都會買樓 , 2016年估計有股票人民幣160萬°

請問荃灣,沙田是否合適, 是否老化區, 那區較好°

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4年再儲蓄100萬後, 再買二百多買的屯門樓, , 到時本人46歲, 配偶52歲, 供款年期15年, 可以嗎? 會否太危險?

諗Sir會否有其他買樓意見。

ANSWER:

讀者四十幾歲開始為退休計劃，一個十分典型的香港人，夫婦兩人每月各領三萬幾蚊人工，早十年辛勤地供樓將欠款全清現有價值320萬的樓加上140萬人仔在手，往後的路怎麼走?

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當然唔係每隔幾年就咁買樓就算，筆者會因應不同讀者情況指出該作何事，令人工不夠者有計完成一生三宅，人工足夠者能更快儲足錢令每月被動收入大於自己人工，可用時間作自己喜歡的事。本案讀者是比較「易攪」的，都係個句:「早年買樓令自己受惠資產升值．」一樓一戶口夾埋約有480萬港幣。對一個三萬幾月入既人而言是做得很不錯。係2010年，香港政府對樓市實施新稅項再加借貸管制，加上到2014美國政府為之前量化寬鬆的政策作微調，讀者宜為此作對應。

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先了解自己，人工水平可以吧，兩份糧養至少四人個再儲$15000都算交到貨。家庭借貸力為(32000+36000)/10000*2.59*50% = 8.8mil。現在到40幾歲重要關頭竟不作運用，惟此借貸力再買多兩間樓係可以但都感有點困難。加上讀者點都係街有些信用卡或其他有損借貸力但自己未有感之貸款，所以方向一是先加大讀者借貸力。方向二係讀者人工受限，不宣行每隔一段時間就入市買樓呢類「樓市平均入市法」的。要做點低買高賣，庸才先可以翻身。

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加大讀者借貸力，方法是現樓只加按至5成，不好7成或超頻9成。雖然讀者已有百餘萬cash，但仍支持趁高套出320萬之50%即160萬作收息用。加按5成是要令樓房可合規租出、簽到租約令租值$10000可計入家庭收入、而借貸力即增為(78000)/10000*50%*2.59 = 10.1mil。對日後再買第二及三間樓好有用處。切記唔好低能求其落文具鋪買本租娥入下數就當間樓係租出要增收入，此半桶水既舉動連比人笑既層次都未去到。莫講成功借貸。

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加按後160+140萬人仔在手，人仔是不合作債基的，只可放投資物就咁收息9%，或入手人仔債收10-20%年息不等，惟買單一直債收息對讀者而言風險過大，最好方法係換回港精作本位可作事項更多。至於新套出的140萬，行債基收息12-15%每月有$14000-17500不等。儲番兩年已有三十萬，到時讀者再買樓因「冇自住樓」係手，借貸坐七望九。當然借貸力在43歲之下就下降，這是讀者應得的，有因必有果。另外佢供15年上會得唔得既問題係上完買樓001課程先有解答。而選區方略在買樓003。

MY OPINION:

諗Sir最近开出来的这些药方中，有个很明显的错误。依照諗Sir的逻辑，已经fullpay的物业，拿去按五成，租出以后有租金收入这样就可以增大按揭能力。岂知那五成借款已经要算到这整体的按揭能力里面。比如上文例子里面提到的，读者的借贷力可以由8.8mil增大至10.1mil。貌似是增加了1.3mil借贷力，其实是已经运用了那10.1mil里面的1.6mil，而整体借贷力反而下降。而在加息3厘的压力测试下，这1.6mil的影响将倍增。所以这个概念是错误的。而x2.59的计算方式也已经过时了，希望諗Sir不要一心只想着赚钱，更新一下资料。6.8万的家庭收入是万万没可能借到8.8mil的。当然，以例子中的fullpay楼加按5成，是取得下一步买楼首付而不太耗损借贷力的最佳办法。

目前扩大借贷能力的直接方法是，以五成借贷买连租约的二手房，而总金额要控制在3-4mil。这样做的好处是，新添加的贷款quota有租金来cover。比如买300万而租金1万的楼，借五成那1.5mil可以勉强用1万租金来撑过压力测试。实际是还差一点点，因为租金银行通常只是记7-8成，当然饥渴银行不在此列。如果核实租金只当8k，借尽（2.15%，30yr）而可以借到的钱只有0.8/0.9=0.89mil，剩下的部分还要那自己的收入去补足。大家一定要小心。x2.59已经是作古的历史了。而这种方法多hold一层楼的代价就是必须要有五成首付。也就是说现在的市场是不会有机会给没有实力的人的。

令一个误导是人仔不能在香港买基金，而只能定存或直接买债券。香港基金市场里有很多基金提供人民币计价和人民币对冲服务。而本人就刚刚和渣打确认过，人仔买的基金也同样可以做抵押以低息借钱。渣打推荐的就是施罗德亚洲高息股债基金，人民币计价的收息还高过港元计价。大家可以自己上网找找看。