梁兆基：美縱加息 港未虞大走資

 

經濟日報

【經濟日報專訊】美國利率周期醞釀轉變，滙豐亞太區顧問梁兆基認為，美增長勢頭仍不明朗，除非美息較港息回報有3厘溢價，否則資金大舉由本港回流美國機會不大，但加息周期可能令樓市出現調整。

美增長屬大問號 加息勢緩慢

梁兆基接受本報訪問時指出，歐洲經濟疲弱，中國經濟增長亦明顯放緩，而美國在停止買債後，能否維持增長屬「大問號」，故他認為，美國要於2015年底才能開始加息，且步伐會相當緩慢。

由於加息之路遙遠，且預期幅度不大，梁兆基稱，暫未見資金大舉由中港市場回流美國的誘因。他解釋，目前10年期美債息率與初推量寬時接近，短期內難重回3至4厘水平，很難吸引資金重投該市場。

美息較港溢價3厘 方掀走資潮

對於資金何時會班師回朝，梁兆基指出，投資者不會單看息率回報，亦會考慮各地經濟增長前景，除非美國經濟增長大幅反彈，否則，以現時中港及美國經濟前景看，美息要較港息回報溢價約3厘，才會觸發資金大舉回流美國。

現時外滙基金及政府所發行的港元債，2年期債息與美接近睇齊，10年期美債息則較港府債有30點子溢價，可見引發資金轉移之路遙遠。

梁兆基補充，美國宣布停止買債計劃，已見部分資金移向美國，並主要由高息貨幣流出，但觀乎美債孳息率仍偏低，已反映市場認為美國短期內大幅加息可能性不大，換言之，部分資金轉移已大致完結。

美息除影響資金流向外，本港樓市亦受其左右。他指出，住宅市場價格主要受供應及息率影響，雖然短期內供應增加，但相信幅度不大。他又稱，樓價在進入加息周期後會先調整，然後進入一段長時間平穩，但鑑於美國離加息周期仍遠，且相信步伐緩慢，故他估計「樓價2015年大幅下跌機會不大」。

住宅有分豪宅及中小型單位，梁兆基表示，近一兩年發展商多推中小單位，相信日後當美國加息而本港跟隨加，「中小型住宅受影響會更大」。

樓價下跌勢觸及不少港人痛處，對此，梁兆基表示，不擔心樓價會如1998年般大瀉。他解釋稱，當時利率高企，港人債務水平亦高，不少港人財政如「10個煲7個蓋」，但現時港人按揭負擔不高，故不擔心樓市會出現骨牌式下跌。

【置業安居】手持現金 進退有度

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如果你手上有300萬元現金，想買一個500萬元的住宅單位，你應該用盡300萬元為首期，盡量少借，將來每月供款比較少，生活比較輕鬆；還是可以借盡七成樓價，只付150萬元首期，留下150萬元以防萬一或尋找機會。 不少人會選擇盡量少借，理由是借錢所付的利率遠比銀行存款高，沒理由一邊持有現金一邊貸款。

不過，如果你留意一些上市公司年報的帳目，不少企業在手持大量現金的同時也大量借貸，現金額與貸款額有時更是相等的，為甚麼？箇中道理就是商場流傳的一句話：「Cash Is King」，有現金在手，進可攻，退可守。

退可保障按揭供款

有現金在手，若不幸失去工作，沒有收入，仍可繼續償還每月分期供款。如果手上沒有現金，不論貸款額如何低，當你無法按時繳付每月的分期付款時，銀行便會採取行動，收回你的物業。 也有人認為，少借一點，在需要用錢時，就可以加按。

不過，我們應該明白，在樓價下跌期，就算貸款比率不高，也很難加按至原本銀行承諾可以借貸的比率，原因是樓價下跌時，銀行會趨向保守，借錢很難。記住，銀行永遠是錦上添花，不會雪中送炭。 2003年樓價跌至最低潮，那時候，有多少人因為無力償還每月供款，而被銀行收回物業？更不幸的是有人因而看不開，自殺了。

如果你手上有現金，就可以捱過這場嚴酷的災難。 進可捕捉入市良機 如果你是進取的投資者，手上的現金更是捕捉機會的最重要實力。2008年的金融海嘯來得很突然，好些人一時周轉不靈，不得不賤售資產。如果當時手上有現金，這個機會就是你的，否則，就只能看着機會在自己眼前流走。當時樓價大幅下跌，但世界各政府很快就出手救市，樓價下跌相當短暫，數個月後就止跌回升。這個機會一閃而逝，能不能捕捉，就看你手上有多少現金。

1989年內地的六四事件，導致1990年香港樓價大幅下跌，理由是大量港人移民海外而不得不賣樓。為挽回信心，當時的殖民地政府推出一個龐大的玫瑰園計劃，樓價很快又止跌回升了。若有現金在手，這又是一次機會。記住，機會是經常出現的，但只屬於有準備的人。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

今日地產新聞摘要 20141030

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2014年10月30日

【明報】指，科大徐家健﹕置業難非關民主，年輕人要自找出路。佔中事件持續了一個月仍未平息，參與者普遍說是為了追求「真普選」，但也不少是藉此表達對社會的不滿。香港科技大學經濟系客席副教授徐家健便指出置業難其實由兩大因素構成，除了因為樓價高，也是市民收入追不上所造成。他指出，與20年前比較，現時大學畢業生出來工作的收入，沒有明顯增長，但樓價卻以倍數上升，年輕人上車自然變得困難，但這未必可單純歸咎於香港回歸了中國，又或沒有民主或「真普選」。

【蘋果日報】說，代理：「團購」有得諗。當「窮人恩物」荃灣樂悠居都要超過400萬元的時候，真正窮人恩物西貢萬宜漁村拍賣，條款講明一買要全掃11個單位，開價1,600萬元，平均一伙百五萬有找，引起市場熱烈討論。
【新報】稱，供應增，內資爭投港地。政府早前公布「私人住宅一手市場供應統計數字」，本年第三季落成量錄4,700伙，相比第二季的4,600個上升之外，並創2010年第一季後新高。而因過去兩季落成量偏高，兩季均逾4,500伙，推高本年首3季之落成量。

【文匯報】指，逾500萬一手註冊，超去年九成。綜合土地註冊處資料，本港一手私樓年內迄今（截至10月28日）註冊量已達13,677宗，比起去年全年高出37%，暫創五年新高。當中，逾500萬元一手私樓註冊量表現突出，同期已錄11,152宗，較去年全年5,809宗高出92%，更是首度超過萬宗水平，創紀錄最高。

【星島日報】指，玖瓏山上載樓書下月出擊。各個一手新盤銷情平穩，最新戰伸延至豪宅市場；屬未來供應重鎮之一的沙田九肚，區內最大型的新盤玖瓏山昨搶先上載樓書，並計畫於本周末開放示範單位予公眾參觀，發展商表示，現階段將會積極吸客，不排除項目可於下月內開售。

【東方日報】指，天晉IIIB收逾550票。新盤認購反應踴躍，新地（00016）將軍澳天晉IIIB本周六開售首批108伙，截至昨晚已收逾550票，同系明日開售的荃灣西星岸，分層戶昨截止認購，料收逾150票。另長實（00001）大埔嵐山第II期今發售的50伙，昨截止登記亦錄逾400張入票，上述三盤共錄逾1,100張入票。

【信報】謂，電視城住宅項目料過關。由邵氏基金和復星國際（00656）等向城規會申請的前清水灣電視城住宅發展項目，6月向城規會提出的最新發展方案，將在明天提交城規會審議。雖然有市民提交反對意見要求保存部分建築物，規劃署表示，古物古蹟辦事處正進行建築物歷史價值的初步評估，相關政府部門亦沒有負面意見，故規劃署不反對申請。

【太陽報】報道，港島舊樓，密掃等變天。灣仔汕頭街1及3號舊樓以6,580萬元登記成交，不出劉Sir所料，新買家係銳意喺灣仔區大展拳腳嘅合和。睇返公司註冊處資料，買家偉隆資源有限公司嘅董事禤寶華，係合和今年委任嘅公司秘書，公司登記地址為合和嘅總部寫字樓所在。

【成報】稱，寫字樓成交跌3成，觀望氣氛濃。「佔中」運動啟動至今持續一個月，由於示威者佔領核心商業地段，商廈市場無可避免受到影響。據美聯工商舖研究部市場資料顯示，10月1日至15日寫字樓市場買賣錄得56宗，較上月同期下跌29.1%。美聯商業董事翁鴻祥指，由於佔中存在不確定因素，導致中、短線投資者持觀望態度，令買賣陷於膠瞂。

今日地產新聞摘要 20141029

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2014年10月29日

【東方日報】指，僭建遲未拆，阻樓宇更新。屋宇署執法採「拖字訣」，令舊樓業主居不安心！尖沙咀山林道有大廈平台及天台搭有大量僭建物，屋宇署多年來一直未有取締，令住戶飽受滲水困擾，更擔心大廈結構受影響，即使大廈獲資助進行樓宇更新，亦因僭建物尚未清拆，令多項維修工程無法進行。

【信報】謂，沙下項目擬縮則，洋房大增1.7倍。新地（00016）、新世界發展（00017）和泛海國際（00129）等合作發展的西貢沙下大型住宅項目，發展方案曾在2008年遭城規會拒絕，發展商提出的新方案，將洋房數目大增1.7倍，至65座，分層住宅則減3座，共14座6至8層高住宅，單位總數略增加6%，至769伙。

【蘋果日報】說，施永青減磅沽商廈，凶宅大王續掃貨，轉搶半契樓。佔中啟動一個月，儘管當下政局未明，有人無畏亂局，伺機在靜市入貨；亦有人選擇先行減磅，沽出手持部份物業，轉戰其他市場。

【文匯報】指，一太：佔領區舖價租跌半成。環球經濟波譎雲詭，本港政局紛亂，工商舖物業投資前景備受關注。第一太平戴維斯昨天指出，「佔中」行動對本港零售及飲食業影響顯著，估計一線街舖的售價及租金短期或將迎來高達10%的跌幅，同時事件或使外資投資者轉向其他城市。

【明報】指，15宗農地違契建屋，收最後警告或收地。針對新界私人農地違契建屋問題，政府自4月起加強執法力度，地政總署昨日總結，指現時合共重收兩個私人農耕地段，並正處理另外15宗已發出最後警告信的個案，準備重收地段。署方並就39宗個案（涉及約50個私人地段）完成清拆僭建構築物，當中31宗由業主自行清拆，8宗由政府清拆。

【星島日報】指，70 客 抽 籤 搶 一 伙，譽 88 原 價 沽 出。新界上車盤市場需求殷切，個別一手貨尾單重推，吸引大批準買家搶盤；位於元朗RESIDENCE譽88昨安排重售其中伙單位，即吸引多達七十多組準買家到場抽籤，最終由一名用家成功購得，該單位作價約四百六十四萬多元，與去年售價相同。

【新報】稱，遠慮近憂，考驗樓市抗跌力。社會運動「滿月」，投資巿場仍然未脫波動，環球經濟陰霾不散，加上滬港通開車無期，港股持續上落整固，10月金融巿場走勢飄忽，為後巿帶來變數。經濟各板塊息息相關，不明朗因素籠罩下，加上大巿波瀾未定，或多或少為樓巿造就觀望氣氛，令買家入巿更趨審慎，期間二手走勢反覆。

【太陽報】報道，半山壹號4年輸二千萬。佔中行動已持續一段時間，部分業主對後市有保留，不惜蝕讓出貨。經營日本城的國際家居零售，其主席兼執行董事劉柏輝或有關人士近期以6,500萬元沽出何文田半山壹號一個複式戶，持貨四年帳蝕2,000萬元或23.5%。

【成報】稱，中環威靈頓街地舖意向價1.48億。中環貴為本港商業核心區，品牌進駐絡繹不絕，帶動舖位大額成交增多。威靈頓街為區內主要地段之一，市建局正起動鄰近的卑利街及嘉咸街的發展計劃，日後將提供集住宅、商業、酒店及零售於一身的項目，勢必為該區帶來無限商機。

今日地產新聞摘要 20141028

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2014年10月28日

【東方日報】指，十二萬非長者申一人公屋。房屋署今年三月至四月，從公屋輪候冊抽選三千名申請人進行統計調查。截至三月底，房屋署共有逾廿四萬八千宗申請，當中十二萬六千多宗屬非長者一人申請，較去年同期增加一成三。調查發現，居於公屋的申請人比例趨增，由一○年佔廿一個百分點，增至今年佔三十個百分點。

【明報】指，日出康城地價，7個月跌一成，每呎1874元，區內9年新低。港鐵(0066)繼本月中成功批出大圍站發展權後，兩個月內第2度推出發展項目，將軍澳日出康城（下稱康城）5期昨日招標，項目獲批補地價20.6425億元，每方呎樓面補地價僅1874元，與今年3月批出日出康城4期補地價比較，7個月間每方呎樓面補地價大跌近10%，同時創出區內9年來每方呎樓面補地價新低。

【信報】謂，供樓入息比率略升至36%。自2009年以來，金管局推出六輪逆周期按揭貸款審慎監管措施，防範投資者過度依賴借貸所引致的信貸風險。據金管局呈交立法會的文件顯示，截至今年8月，新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數輕微回落至56%，遠低於2009年9月金管局推出首輪逆周期措施前的64%。

【新報】稱，上季負資產按貸近絕迹。金管局公布最新數據顯示，負資產住宅按揭貸款宗數回落至1宗。按揭轉介公司均指換樓客回歸市場，以及巿場消化雙倍印花稅等措施，第三季樓價更上升4.7%，升幅創兩季新高。

【星島日報】指，天晉星岸齊收票家庭換樓客捧場。新盤氣氛不俗，發展商紛密鑼緊鼓地部署推售新盤。其中，將於周末開售的將軍澳天晉IIIB昨天繼續開放示位吸客，並錄家庭客及換樓客等到場，現場更一度錄得人龍，而青山公路汀九段星岸昨亦公布將於本周五「晒冷式」推售全盤三十三伙，而兩盤亦同時進行收票，至今已錄得超額認購登記，表現平穩。

【太陽報】報道，中央煞停商廈恐冧租兩成。滬港通急煞停，市場擔心香港淪為政治城市。地產界人士坦言，有意就滬港通拓展業務的相關機構，亦即時「叫停」，影響寫字樓租務。德銀報告認為，佔中行動持續，令未來中央對香港經濟的支持添變數，若未來減少支持，香港經濟明年勢放緩，拖累商業地產市道，甲級商廈及核心區零售物業一年內租金或挫21%及32%。

【成報】稱，BSD滿兩年，公司內地客入市比率大減。買家印花稅（BSD）辣招出台屆滿兩年，其威力不減，令成交幾近陷入冰封。美聯首席分析師劉嘉輝表示，BSD推出後大大打擊公司客入市意欲，該比率於今年第二季更跌至新低水平。與此同時，辣招同樣減低內地人來港置業需求，比率亦顯著減少，尤其是二手住宅市場。

【蘋果日報】說，沙田最貴租公屋，已編配739伙。沙田區未來最大規模公屋，提供超過一萬個單位的水泉澳邨首批單位已經開始分配。房屋署發言人表示，該屋邨第6座及第7座的公屋單位已預先編配予輪候公屋人士，截至上周四為止，已編配了739個單位，當中有651名申請人已初步接受。

【文匯報】指，農地違建加強執管。針對在私人農地的違契構築物及非法佔用政府土地（包括在其上的違法構築物），地政總署近日推出全新政府電視宣傳短片和電台宣傳聲帶，提醒土地業權人在這些土地上興建未經批准的構築物不但後果嚴重，而且得不償失，並呼籲市民在購買或租用農地構築物時要多加留意。

今日地產新聞摘要 20141027

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2014年10月27日

【東方日報】指，專家：樓市爆煲為時尚早。○八年金融海嘯後，歐、美央行實行量寬，資金湧入亞洲區資產市場，催谷起樓市泡沫，其中反映本港住宅樓價的中原城市領先指數，由○八年底低位迄今已勁飆1.28倍，見129.38水平。隨着明年底美國展開加息周期，令人憂慮本港樓市會否「爆煲」。

【信報】謂，陳茂波：補地價仲裁試行兩年。為加快房屋和其他用途土地的供應，政府7月公布補地價仲裁先導計劃的實施框架，發展局局長陳茂波表示，補地價仲裁先導計劃將試行2年，累積經驗後再檢討成效及優化仲裁機制，現階段未能估計2年內的個案數目。

【明報】指，大鴻輝：減租訴求如SARS年代，銅鑼灣舖租客呻佔中拖累。佔中啟動踏入一個月，加上本港零售市道見下滑現象，舖位租賃市場受壓，令個別地區的零售商人叫苦連天。坐擁逾230個舖位的「舖王」、大鴻輝集團主席梁紹鴻表示，公司旗下個別租戶受佔中影響，希望可對舖位租金作出調整，而大鴻輝亦擬以「先減後加」方案協助租戶渡過難關。

【新報】稱，一手上車盤，重現內地客。本港雖然發生佔中事件，但來自中國內地的買家，在本港住宅樓市的比重，呈溫和回升，特別是細價樓。相信是本港樓市法律制度比較健全，而且又是中國的地方，不用擔心隔山買牛的危險，所以內地客可能又再次與本港市民爭奪筍盤。

【文匯報】指，長實嵐山本周四開賣。長實旗下大埔嵐山第II期上周五發布第3張價單，涉及50個單位，發展商昨公布銷售安排，將於本周四開賣，並於周三晚上截止登記。長實地產投資董事劉啟文表示，該批單位的兩房戶已提價2%。

【星島日報】指，嘉里朱葉培：玖瓏山打頭陣。近兩年政府主動推地，發展商買地售樓貨如輪轉；嘉里未來部署推出多項逾千伙規模項目，包括九肚、屯門掃管笏及何文田等樓盤，由於該等項目規模動輒達二、三千人居住，故注入生活社區（Community）等互動生活元素。

【蘋果日報】說，佔中滿月，新世界膺賣樓王。佔中無阻發展商賣樓。佔領運動爆發近一個月，發展商賣樓狂吸金逾140億元。作為「梁粉」的新世界（017）套現近60億元成賣樓王。該公司有份發展的馬鞍山迎海．星灣御也是佔中後銷量最多新盤，賣出逾600伙。

【太陽報】報道，銀主推盤，一鋪多11伙。過去幾年樓市氣氛熾熱，好多財務公司都參與做物業按揭，而唔少業主亦會向呢類公司加按物業融資，不過近排樓價升勢同整體經濟都放緩，市場開始有業主出現斷供情況，銀主盤數量亦有所上升。

【成報】稱，代理：今月二手登記料減一成。二手樓市最近面臨多方面打擊。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，8月份暑假完結，9月份樓市氣氛隨即回落，二手大市交投自此開始放緩，而且，月底「佔中」運動爆發，物業交投進一步陷入半癱瘓狀態，負面影響亦逐步浮現。

今日地產新聞摘要 20141024

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2014年10月24日

【明報】指，市建局海壇街兩項目招意向，涉914伙。為配合政府積極推地，市建局罕有地連環就兩個項目招收意向，其中深水埗海壇街／桂林街及北河街項目將提供約845個住宅單位，規模比今年開售、長實（0001）與市建局合作的同區丰匯大一倍，而同區海壇街229A至G號，則是首個「需求主導」先導計劃的重建項目，但就僅屬可建69個單位的蚊型項目。

【東方日報】指，嵐山II累銷百伙勢添食。新盤吸金能力強勁，長實（00001）大埔嵐山第II期昨晚進行次輪銷售，開售首四十五分鐘，已有近80%推出單位獲認購，全晚可望沽約40伙，令項目累積銷情增至約100伙，料發展商日內公布加推等安排。

【文匯報】指，信和1300伙新盤伺機推，黃志祥讚港人理性，集團無計劃撤資。「佔中」行動踏入第4周，上月連環奪得觀塘市中心二至三期重建項目，以及粉嶺聯和墟地皮的信和置業(0083)主席黃志祥昨於股東會後表示，投標前已預計到「佔中」發生，按計劃投標反映看好香港穩定。

【星島日報】指，南豐蔡宏興：四豪宅盤將登場。一方面積極拓展新發展計畫，亦相繼重塑旗下多項物業價值，南豐發展董事總經理蔡宏興表示，年內集團繼續主推東涌昇薈，以及跑馬地雲暉大廈餘貨外，短期將推出紅磡高山道何文田山畔，及至於明年，包括有柴灣靄寧苑重建項目、深水灣徑等樓盤連環推出市場。

【蘋果日報】說，都會明軒突開售，邊賣邊加價。新盤爆發搶客混戰，將於本月底退任地監局主席的陳韻雲也不執輸，旗下VCCLand的佐敦廣東道535號服務式住宅都會明軒（THELODGE），昨日突擊開售，邊賣邊加價，加幅逾一成，呎價高近2.3萬元，貴過同區Austin一及二期。消息指，即日售出約19伙。

【新報】稱，凶宅同層有人爭。市場缺盤，部份凶宅同層的業主亦趁機以「筍盤」身份放售，叫價當然「低市價」，料隨時有約10%議幅。事實上，除發生超嚴重事故單位，會較難承造樓按外，凶宅同層單位承按無問題，同時亦獲銀行作網上估價。

【太陽報】報道，住宅交投三周縮25%。「佔中」對本港物業市場影響深遠，有代理同劉Sir講，全港35個大型住宅屋苑喺今個月首三個禮拜累積買賣成交有179宗，較上月同期減少近兩成半。若佔中持續，明年樓價料出現單位數跌幅。本月首十五日商舖買賣成交宗數較上月同期少近一成半，市場出現唔少頂租同蝕讓個案，預期舖位市場明年售價及租金會大跌兩成。

【成報】稱，九月商廈登記破200宗，創年半新高。根據土地註冊處數據，九月份全港累錄204宗商廈買賣登記，按月升22%，登記宗數連升4個月外，更創自去年4月以來的18個月新高，為辣招實施後錄得登記最多的月份。

【信報】謂，四太4.85億購觀塘工廈曝光。同得仕（00518）上月底公布，在9月26日以4.85億元售出觀塘同得仕大廈，由興瑋企業購入，買家身份終於曝光。公司註冊處資料顯示，興瑋企業的公司董事為蘇合成，即賭王四太梁安琪或有關人士的代表。

今日地產新聞摘要 20141023

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2014年10月23日

【東方日報】指，公屋五年落成量減2900單位。公屋供不應求，更因工程延誤，導致公屋落成量下調。運輸及房屋局回應立法會議員提問時表示，由於兩個公屋工程項目落成日期由預測的一七／一八年度，延至一八／一九年度，需要把為期五年的「公營房屋建設計劃」預計落成量，下調約二千九百個單位。該局更明言有關計劃會隨實際情況不斷更新，個別項目進度亦會改變，房屋委員會會密切監察建設計劃的進度，定期檢討。

【信報】謂，邱誠武︰不宜津貼私樓租戶。署理運輸及房屋局局長邱誠武表示，政府認為不宜向私樓租戶提供租金津貼，因目前房屋供應偏緊，假如向私樓租戶提供租金津貼，將很大機會刺激租金上升，形同將公帑送予業主。另外，政府去年推出的白居二計劃，邱誠武表示稍後會檢討成效，再決定會否推出新一輪計劃。

【蘋果日報】說，中資全方位搶港地皮，擊敗大孖沙，世茂爆冷奪東涌酒店地。中資搶完住宅，再搶酒店地！由內地富豪許榮茂旗下的世茂房地產（813），夥拍另一內房明發集團（846），打低香港大孖沙，爆冷以18.3億元投得東涌酒店地，每呎樓面呎價約2,998元，中標價雖合乎市場預期，但市場關注內地資金開始全天候狙擊香港地皮。

【星島日報】指，財團2.6億購水星街地。北角轉型在即，吸引不少財團落戶該區。位於天后水星街十三至十五號的商住地盤，剛獲本地財團Equinox以二億六千三百萬元購入，料將興建服務式住宅，平均每個房間作價二百六十五萬元，預計項目總投資額約四億至五億元，該項目可望於一七年首季投入服務。

【明報】指，若股挫半年，樓價跟跌，蔣匡文﹕明年流年更差。分析經濟和樓市，可說是各師各法，既有運用經濟數據和理論作預測，也有人喜歡從術數出發，是否準確，最好由時間來驗證。年初時香港大學風水建築學博士論文得獎者蔣匡文，便說今年屬甲午年，易起紛爭，入秋後會金克火，不利股市，近月確發生了佔中事件，股市也從高位回落。

【太陽報】報道，單幢樓貴過藍籌盤。上車盤難求，樓價愈升愈有。鰂魚涌單幢樓富景閣高層無海景單位，實用面積約198方呎，呎價竟賣到成1.53萬元，貴過同區藍籌太古城。而黃大仙新光中心兩房單位，最新紀錄售價亦推高至428萬元。

【成報】稱，代理：過去兩年住宅摸貨大跌97%。加強版額外印花稅SSD將於本周日屆滿兩年，回顧過去兩年，住宅短炒近乎絶迹。美聯首席分析師劉嘉輝表示，據美聯資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，自2012年11月至今年10月（截至10月21日）為止，反映短線炒賣活躍程度的住宅摸貨註冊宗數合共僅錄33宗，對比前兩年（2010年11月至2012年10月）的976宗大跌96.6%。

【新報】稱，買樓收租吸引力大不如前？隨着內地與本港經濟聯繫日趨頻繁，加上人民幣持續升值，有調查指出，有約六成投資者有意於「滬港通」推出後，增持人民幣資產或投資。有部份投資者感嘆，現時買樓收租的回報非但遠遠低過在本港進行人民幣定存，甚至連不少債券、外幣或房地產信託基金等也同樣「跑輸」，因此買樓收租是不划算的，其吸引力已大不如前。

【文匯報】指，環宇加推58伙周六售。趁市旺，發展商加快清貨尾。長實地產投資董事郭子威昨表示，長實、南豐及港鐵合作的荃灣環宇海灣昨日公布原價加推第6座A室41伙，連同17伙第6座F室合共58伙將於本周六推售，發展商仍提供最多14.5%折扣優惠，未來會削減優惠或加價。

今日地產新聞摘要 20141022

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2014年10月22日

【東方日報】指，公屋租金調整機制，83％受訪者促檢討。公屋租金「可加可減」機制經常被指「有加無減」，惹起居民不滿，公屋聯會最新調查發現，八成三受訪者認為現時的機制有需要改善，當中五成五人認為需調低租金加幅上限，八成多認為上限應由現時的百分之十下調至百分之六；另外九成人亦認為租金檢討周期應延長，當中有四成認為需由現時兩年一次延長至五年一次，公屋聯會促當局盡快檢討租金機制，以回應市民訴求。

【明報】指，太子鄧：豪宅價瘋狂，趁高掟貨，近月連環放售4物業，估計市值2.65億。佔中近一個月仍未有解決迹象，惟市場仍然錄得不少超高價豪宅買賣，誘使個別投資高手趁機放貨。人稱「太子鄧」的太子珠寶鐘錶主席及行政總裁鄧鉅明，近月就連環放售至少4個豪宅，包括持貨多年的大嶼山愉景灣洋房等。

【信報】謂，上水住宅地申增兩成樓面。住宅地需求緊絀，為盡力增加住宅單位供應，地政總署今年先後就多幅地皮向城規會申請放寬建築密度，包括新近就上水前建德公立學校用地，向城規會申請將地積比率放寬兩成，令可建單位數目相應增加約19.4%，至43伙。

【蘋果日報】說，重災區將軍澳，未來六年供應不絕，康城萬伙排隊出籠。港鐵（066）將軍澳日出康城五期日前突擊推出招意向，再次引起市場對該區後市發展的關注。事實上，作為全港供應重災區之一的將軍澳，未來五、六年新供應都不會「斷尾」，當中與堆填區為鄰的日出康城，單是三至五期的供應量已經超過4,800伙，供應量等同半個沙田第一城，剩餘的發展期數，尚餘約1萬伙海量供應。

【文匯報】指，世邦魏理仕：中環舖租嚴峻。「財爺」曾俊華日前發表網文擔憂「佔中」對經濟的具體影響，恐零售飲食業首當其衝，絕大部分影響會在中、長期反映。世邦魏理仕昨日發表報告亦指出，本港第四季零售市場將充滿挑戰，儘管一線街租金出現明顯下跌機會不大，但空置率較高的街道，舖租則會有波動。當中，非由內地客消費支撐的中環將面對較嚴峻挑戰。

【星島日報】指，嵐山收逾四百票迎海將推特色戶。新盤主導樓市成交，發展商以快打慢不斷推盤，當中大埔嵐山II期加推單位應市，就包括兩伙限量推出的連花園特色戶，項目將於今天截票，累收逾四百票。

【太陽報】報道，萬元樓下租盤快絕迹。租金跟隨樓價一路咁升，已經連續四個月創有紀錄以嚟歷史新高。九月份100個大型私人屋苑平均建築呎租升到24.8元，租金連升五個月，累積升咗9.3%。另外，信置（00083）都話旗下屯門黃金海岸住宅租金比年初亦升約5%。

【成報】稱，中央廣場全層標售，意向價3.6億。滬港通即將啟動，多間中資金融機構先後到港擴充業務，對核心區之寫字樓市場起到正面刺激作用。由南華策略持有的7層中環雲咸街60號中央廣場寫字樓物業，現透過韋堅信測量師行以公開招標形式出售其中23樓全層，全層建築面積約12,230平方呎，將以現狀連租約出售，意向價約3.6億元。

【新報】稱，二手市場靜極思動？美股上周連跌後反彈，巿場期望周內出爐的重磅股業績，能帶領美股收復失地，四中全會開鑼，巿場憧憬中央利好經濟政策出台，進一步拉動內地第四季經濟。樓巿方面，二手巿場上周末成交較前兩周有明顯回升，是否意味樓巿已充份反映社會運動所帶來的影響？

今日地產新聞摘要 20141021

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2014年10月21日

【東方日報】指，私宅供應有望達標。政府定下長遠每年一點八八萬伙私宅供應目標，本財政年度有機會達標，其中計及政府主動推地、市建局及鐵路項目等，本年度至今私宅供應共約一點一八萬伙，暫已達標逾六成二。

【成報】稱，後巷多年逆權侵佔勝訴。法庭去年曾處理36宗逆權侵佔案件，其中19宗佔用人獲判勝訴。其中位於銅鑼灣利舞台黃金地段逆權侵佔案，上訴庭於2013年判決利舞台物業公司敗訴，原訴人3母子可擁有利舞台後巷的數十平方呎地方。

【明報】指，康城5期招意向，每呎補價料2400元。為達到新供應目標，港鐵（0066）繼上周閃電批出大圍站上蓋發展權予新世界（0017）後，將軍澳86區日出康城5期，即日至本周五（24日）亦接受地產商遞交發展意向書。

【星島日報】指，逆權侵地申請前倡須通知業主。法律改革委員會發表報告，建議改變現行逆權管有申請機制，逆權侵佔申請人須於管有土地十年後，需先通知土地擁有人，如無反對，兩年後才可註冊擁有土地。

【太陽報】報道，三管齊下，本財年供應望達標。政府早前定下長遠每年1.88萬伙私宅供應目標，在港鐵致力輔助下本財政年度有機會達標，其中計及政府主動推地、市區重建局及鐵路項目等，本年度至今整體私宅供應量共約1.18萬伙，暫已達標約62.8%。

【新報】稱，代理再受政治因素衝擊。日香港政治氣氛緊張，「佔中」事件愈演愈烈，政治、經濟大受影響，樓市自然難以獨善其身，備受牽連，交投下挫。現時買賣雙方對本港前景抱有憂慮，樓市觀望氣氛勢必延續下去，有準買家會以為是次佔中活動將可令樓價大跌，希望趁勢大幅擴大議價空間。

【蘋果日報】說，天晉IIIB本周開價。發展商加快腳步散貨，新地（016）將軍澳天晉IIIA銷售近尾聲，即部署推售天晉IIIB，集團指將於本周內開價。嘉里建設（683）九肚山玖瓏山則計劃下月開售。

【信報】謂，大圍住宅地下月中招標。地政總署宣布，將於11月14日推出大埔公路大圍段一幅私人住宅連公眾停車場用地招標，明年1月2日截標。地皮面積約7.05萬方呎，可建樓面上限約14.8萬方呎。測量師估計，用地估值約5.18億至10.36億元，每方呎樓面地價約3500至7000元。

【文匯報】指，上車天堂不再，屯門市廣場實呎破萬。二手盤源匱乏，「細粒易食」仍然是上車王道，細價盤持續被搶貴。屯門老牌屋苑屯門市廣場一個交吉兩房單位成交，實用呎價衝破萬元關口，令屯門作為「上車天堂」的地位備受動搖。

撤招，就先撤買家印花稅吧

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TOKUHON&id=33707

梁隼

2014年10月18日

佔中事件至今都發展了三星期，每次一有緩和跡象，就會有一些事件令市民熱情起來，看來短期內都沒有解決的可能。從新聞片可見彌敦道、銅鑼灣的街舖要麼落閘暫停營業，要麼生意淡薄，要知道這些商舖東主每個月都要交巨額租金，怎可能長期無生意白交租？於是開始有商戶不續租，如果情況繼續下去，相信有更多商戶不續租，拉低旺區的商業價值。

另外每天瀏覽社交媒體網站，都充斥著大大小小的佔中相關言論，而且不少在辦公時間內刊登，可反映社會上不少人的焦點都集中在佔中上，加上有部份支持者日頭上班，晚上集會，或多或少都會對生產力有影響。

從以上兩個因素來看，佔中對香港的經濟必定有負面影響，至於和經濟表現息息相關的樓市，應該會帶來負面影響，眾多分析師都預計將會下跌兩成。

買不到樓的市民期待的畫面除了樓價下跌外，或許是政府兌現承諾，於樓市下行期間撤招，回復樓市的正常運作，不過撤招容易出招難，假如日後樓市再度興旺，想再執行辣招又要先審議後執行，到成功執行之日相信為時已晚，再加上辣招已運作接近四年，市場一早已適應此新的生態系統，實在無必要改變。

就算日後樓市真的下跌而要撤招拯救時，也不要撤額外印花稅及雙倍印花稅，因為兩者都成功凍結住宅樓宇供求，一旦撤這兩招，在經濟環境差的情況下，準買家絕對不會因為俾少幾萬元印花稅而蜂擁入市，相反部份業主會因為無需鎖三年而盡快止賺（或止蝕）套現。猶如吃了過期止瀉藥一樣，越食越痾。

反而撤買家印花稅對拯救樓市有一點幫助，因為買家印花稅除了針對香港境外人士買樓之外，也針對了公司買入住宅物業，令到舊樓重建進度受阻，又令到公司不能買物業投資或自用。取消買家印花稅之後，令到以上商業活動減少負擔，又可以重啟發展商主導的舊樓重建，都會令到需求增加。當然，更重要的是，香港是外向型經濟，每次環境不好都要求助外來資金刺激經濟，所以當樓市下跌，跌到本地人都不敢買的話，取消買家印花稅都沒有太大阻力吧。

當然，取消買家印花稅的後遺症就是有大量海外資金買樓，到樓市回復正常時又有人大聲疾呼俾外地人（當然是指國內資金）買貴晒，這個不用擔心，到時自然會對策應付了。

今日地產新聞摘要 20141020

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2014年10月20日

【明報】指，南豐20億發展商廈商場，蔡宏興﹕新盤銷售如常進行。本港近一個月來一直受佔中影響，惟尚未對樓市帶來明顯衝擊，南豐發展董事總經理蔡宏興接受本報專訪時表示，即使佔中對樓價產生短期波幅，但港人理性務實，深信事件必定可解決。

【信報】謂，科進路地估值減，流標風險降。今年3月流標的大埔白石角科進路地皮上月重新招標，將在本周五（24日）截標。隨着位於東鄰的科研路地皮在5月份以低價批出，成為白石角一帶最新的地價指標，加上測量師已先後調低科進路地皮估值最多36%，業界相信科進路地皮再度流標的風險大減，並可望吸引中資企業和部分中小型發展商參與。

【蘋果日報】說，新盤本月料吸300億創新高。發展商急散貨，過去半個月新盤勁吸逾100億元，恒隆（101）尖沙嘴君臨天下及新地（016）將軍澳天晉IIIA吸金最勁，分別吸28.26億元及26.35億元。

【新報】稱，2016年推九肚屯門兩項目。香港興業(0480)除了發展旗艦愉景灣外，部署2016年推出九肚第56A區及屯門湖安街項目，將為香港興業事隔8年再踏出愉景灣區的大型住宅項目。當中屯門湖安街獲批准發展作1幢24層高商住樓宇，當中住宅及商業樓面面積分別約105,000及28,000平方呎。

【文匯報】指，租金回報看後市更準確。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥提醒，本港樓市正面臨五大跌市訊號，今年底前樓價或將下跌5%至10%。不過，亦有學者持不同意見，香港浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示，「佔中」、加息等，對於香港樓市都只會造成短暫影響，長線由於需求存在，加上本港經濟體系易受外圍影響，只要內地經濟未出現大問題，相信本港樓市仍可靠穩。

【星島日報】指，新地月月有樓賣東涌大盤最矚目。年內推盤豐收的新地，將續穩推新盤，將貫徹「月月有樓賣」策略，計畫於未來九個月推出約七個住宅盤，涉及類型廣泛，瞄準不同客源；將軍澳IIIB將打頭陣，可望月內登場，另一矚目大盤東涌五十五A區將緊接在下月，以分階段形式推售；另一重頭戲何文田佛光街豪宅盤，則待新年後推出。

【太陽報】報道，市區單幢盤租售鬥癲。佔中困局令樓市增添不明朗因素，但市區新樓齡「價細」屋苑未受影響，繼續搶手。深水埗景怡峯剛錄一房戶以實用呎價逾1.54萬元易手，創屋苑二手呎價新高，同區御滙則錄實用呎租46元租務成交，較鄰近二手大型屋苑市價高約28%。

【東方日報】指，GRANDAUSTIN車位累套逾6.4億。一手車位承接力強勁，會德豐地產及新世界（00017）等合作的西南九龍新盤GRANDAUSTIN，昨推售86個車位及3個電單車位沽清，套現逾1.7億元，項目至今累售319個車位及33個電單車位，套現逾6.43億元，全數已推車位經已售罄。

【成報】稱，迎海·星灣御添食110伙。新盤市場需求仍旺盛，發展商見勢加推不斷。恒地（012）及新世界（017）等合作發展的馬鞍山迎海·星灣御，繼上周六熱銷91伙後，昨日上載最新第四號價單，添食110伙，定價由640.8萬元至2,410.9萬元，是批單位即日起開始登記，將於本周六（25日）開售。

今日地產新聞摘要 20141017

 

2014年10月17日

【東方日報】指， 公居屋第二市場半月僅7宗。新居屋快將推出，加上第二市場樓價急升，令「白居二」將成樓市歷史。房委會資料，本月上半月僅錄7宗第二市場公屋及居屋成交，料創紀錄新低。

【成報】稱，代理料整體物業註冊創5月新低。據土地註冊處最新資料顯示，本月截至15日止，整體物業買賣註冊宗數暫錄3,591宗，相比上月同期的3,524宗按月微升約1.9%，香港置業高級執行董事伍創業預計，料本月下旬將有回落輎象，故估計全月數字料將跌至約7,300宗水平，屆時更或創本年5月後5個月新低。

【信報】謂，橫洲綠化地擬改建四千公屋。房署計劃在元朗橫洲興建大型公營房屋項目，並已選定貼近朗屏邨西端約5.67公頃先行發展，計劃興建4000個公屋單位，為配合發展計劃，規劃署建議修訂相關的大綱圖，將地皮改劃作住宅用途，城規會今天會議將作討論，若通過後將透過城規程序讓公眾提交意見。

【蘋果日報】說，凱譽內地買家中招。前身屬服務式住宅的凱譽，物業本身地契屬商業契，買家要付樓價15%作買家印花稅（BSD）外，尚要付雙倍印花稅（DSD），單是稅項佔樓價22.5%至 23.5%，成本高昂兼按揭爛尾，中招買家除本地客外，尚包括內地客及印尼籍買家。

【文匯報】指，H按計劃普及化。美國逐步退市，今年七度減少買債規模，料10月正式結束買債。儘管明年加息如箭在弦，定息按揭產品尚未能突顯優勢，現時浮息按揭產品相對較為慳息，因此今年仍然是浮息按揭產品的天下。

 
【太陽報】報道，西貢村屋天價億三。近排樓市氣氛受「佔中」影響，成交少咗，但做價暫時未見受累，高價成交個案依然係咁出現。好似有香港後花園之稱嘅西貢，優質村屋一向唔憂賣，所以分分鐘都會出現創紀錄價錢。劉Sir收到風話相思灣有幢村屋以1.3億元天價賣咗，建築呎價約6.19萬元，做價及呎價均創全港村屋新高紀錄，比一○年西貢村屋舊紀錄高咗超過90%。

【星島日報】指，玖 瓏 山 短 期 登 場。新盤推售浪接浪，當中沙田九肚豪宅新盤玖瓏山，市場消息指，發展商將於今天簽發宣傳委託，短期內上載樓書；發展商則表示，會於短期推售。

【明報】指，遭加租兩倍至300萬，堡獅龍棄銅鑼灣舖。銅鑼灣地舖租金向上，品牌及連鎖店紛紛整合舖位，繼早前有珠寶鐘錶店計劃削減區內分店後，市場消息指，堡獅龍Bossini（0592）放棄租用啟超道2層地舖，業主遂在市場推出預租，意向租金300萬元，加幅達2倍。

今日地產新聞摘要 20141016

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2014年10月16日

【星島日報】指，屋宇署：私樓落成量首八月達9657伙。政府持續推地，令潛在供應增加。屋宇署昨公布，八月私樓落成量有三百八十六伙，按月雖然大跌七成八，但按首八個月計算，年內落成量暫已錄九千六百五十七伙，更創九年同期新高。

【明報】指，渣打梁振輝：減持物業，平衡投資風險。現在應否買樓，還是賣樓？一般人認為最重要是看清後市，從而作出部署，渣打銀行香港及大中華區投資策略主管梁振輝則認為，站在財富管理角度，如何平衡風險與回報會更值得關注。

【東方日報】指，粉嶺上車盤低水，外區客尋寶。樓市辣招令炒家絕迹，用家主導市場，細價上車盤需求大增，其中以樓價相對較低的新界屋苑最受追捧。代理稱，粉嶺區目前樓價仍低水，區內多個私人屋苑成為一眾來自九龍、大埔及沙田等外區客的選擇。

【太陽報】報道，批則拿拿臨單月23份。政府近年都賣咗唔少地皮，呢批地皮陸續獲批建築圖則。劉Sir睇見屋宇署最新資料，八月份共批23份圖則，唔少係政府主動賣出嘅地皮。以首度批出建築圖則嘅項目做統計，發展樓面共逾166萬方呎，包括有會德豐地產投到嘅何文田常富街住宅地皮，准建6幢中低密度分層住宅，至於香港興業（00480）嘅屯門湖安街亦批建最新圖則。

【信報】謂，英皇大道廣場加價推50貨尾舖。佔中運動局勢仍然未明朗，零售市道備受影響，資深投資者蔡志忠持有的北角英皇大道廣場，卻逆市加價推售地下至2樓50個貨尾舖位，加幅1%至2%，售價125萬至361萬元，建呎價約2.67萬至3.13萬元。

【蘋果日報】說，按揭爛尾，凱譽停售，中招買家要求延長成交期。恒地（012）主席李兆基老貓燒鬚。私人持有的尖沙嘴服務式住宅凱譽，5個多月前拆售，疑因物業用途問題，引發銀行按揭急煞停。

【文匯報】指，嵐山II首批登記超15倍。新盤熱潮持續，長實於大埔嵐山II期首批60伙昨晚截票，消息指，累收近1,000票，超額登記15.6倍，該盤於今晚推售。

【成報】稱，迎海·星灣御收逾千票。恒地（012）等發展的馬鞍山迎海·星灣御，首兩批單位銷情皆暢旺，項目將於本周末開始第三批單位的推售。發展商昨日表示，項目累售389伙，套現約30億元，成交呎價介乎10,699元至15,873元，平均呎價為12,677元。

【新報】稱，佔中是樓價見頂回落催化劑？綜觀本周最受矚目的話題，依然離不開佔中。雖然美國聯儲局最新會議紀錄顯示，華府或將加息期推延至後年，但由於目前佔中事件持續，似乎暫未有「偃旗息鼓」之勢，筆者執筆之時，佔中事件似乎有進一步惡化之勢。

基建，一個令樓價趨升而經濟學家不敢提的因素

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014年10月14日

在過去十幾年，香港的基建因為各種政治爭拗，建設不多，比起鄰近地區澳門，廣州，深圳，甚至星加坡，根本是小巫見大巫，三位特首似乎只有一個目的，就是要壓低樓價，但他們又知道，如果各項基建上馬，市民了解香港未來規劃，樓價又焉能不升，這是非常矛盾的決定，兩者只能取其一，三位特首又似乎心有靈犀，將基建擱置下來，待樓價先跌後，各項基建立刻上馬，穩定樓價，這是執政者的如意算盤，但很可惜，上天好似與三位特首作對，樓價不跌反升，令香港各項基建上馬的日子不斷被延長，不過，醜婦終須要見家翁，CY在沒有辦法之下，明知基建可以推高樓價，都要陸續上馬，五年之後，香港又另外一番新景象，不過，我又很奇怪，或者是我孤灟寡聞，我從未聽到一個經濟學家講香港樓市的時候，講及這個利好因素，究竟他們是忽視抑或唔知道有基建這個因素存在，這點值得令人研究。

在過去幾年，經濟學家或者評論員評論樓市的時候，腦海中充滿負面訊息，比較正面的因素都不考慮，更遑論基建這個遙遠的因素，其實，基建是一劑良方妙藥，正是有病可以醫病，冇病可以強身，而三位特首亦知道基建可以挽救香港經濟，但唔知道可以加強香港經濟發展，所以，他們不約而同打擊樓價，令香港經濟轉壞，才用基建醫病，這亦是俗語所說的打壞嚟醫，不過，當香港經濟轉壞，基建亦未必能夠力挽狂瀾，最多只能減弱轉壞幅度而已。我亦很懷疑，當香港出現財赤，失業率飆升，政府官員夠唔夠膽將儲備投入基建，政客會以救濟市民為藉口，攻擊政府，到那時候，莫講話基建，政府連日常開支都要減省，基建自不然又要擱置，經濟好又唔上馬，經濟差又冇得上馬，或者，經濟學家睇到這個因素，所以他們預測樓市的時候從不提及基建，並不是他們不敢。

很多人會唔同意我的見解，我只能說，任何人知道他所住的大廈準備翻新工程，亦知道在翻新工程期間有所不便，不過，絕大部份人都不會在翻新工程完成前將樓宇賣走，因為他們知道，大廈在工程完成後，樓價將會提升，現在香港的情況又差不多，這亦是經濟學家不敢提基建這個因素的主要原因，只提負面，不提正面因素，所以，香港樓價在他們眼中，只會下跌，不會上升。

今日地產新聞摘要 20141015

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=33629

2014年10月15日

【東方日報】指，新世界奪大圍站。港鐵（00066）大圍站上蓋發展項目降低近兩成補地價及提供巨額地價補貼後「翻叮」成功，昨由新世界發展（00017）奪得，項目約103.56億元補價金額，其中75億元由港鐵支付，港鐵保留商場業權。新世界透露，大圍站項目投資額約200億元以內，市場估計單位住宅部分市值已達約250億元，預期同區二手將掀起封盤反價潮。

【新報】稱，驅逐公屋富戶，加劇社會問題。價若從絕對數值而言，並非世界最高，例如摩納哥的樓價，便比香港高得多。不過，摩納哥的人均收入，亦比香港人更高，所以，摩納哥並沒有居住問題，也沒有樓價的問題。如果論到供樓佔收入比例，香港雖然是世界最高，可是，與香港數值差不多的城市也不少，例如台北。

【信報】謂，嵐山2期定息，謀吸換樓客。長實（00001）大埔嵐山2期明日首度發售60伙，市場指項目累收約700票，超購10.7倍，發展商亦夥拍經絡按揭推出首3年定息計劃，息率為2.25厘，以吸納換樓客；此外，日前盡推餘下26伙的何文田傲名，發展商嘉里建設（00683）昨日發出銷售安排，將於周六推售其中16伙。

【太陽報】報道，南區撤交易佔中後首宗。雖然近幾個月市況好咗，但豪宅市場似乎仍未完全擺脫劣勢，劉Sir聽市場人士講，早前以2,400多萬元賣出嘅南區淺水灣道37號一個細單位，最近單交易告吹，業主重新將單位再放盤，係咩原因令到交易告吹就唔知，但係可以話係二手豪宅喺「佔中」後首宗同類個案。

【成報】稱，新公屋計分制利長者上樓。為了加快基層市民盡快入住公營房屋，房屋委員會按照長策會建議，調整公屋計分制，又將每年撥給計分制的公屋單位數量，由編配總數的8%，增至10%，而45歲以上的單身人士，就會一次過增加60分，令年長申請人可盡快上樓。新計分制明年2月實施，屆時會為現時13萬名輪候人士重新計分，以新舊制較高分者為準。

【蘋果日報】說，本月首兩周，新盤吸百億。樓市熾熱，發展商加快賣樓散貨。代理指，本月首兩周一手市場錄逾800宗成交，發展商吸金逾100億元。中原料今年全年一手私人住宅買賣登記金額達1,650億元，創有紀錄以來歷史新高。

【文匯報】指，「豆」村屋，60萬開拍。大埔新盤推出有如「泊車位」大小的上車奇則，成功延續市場熱話，不過「山外有山」，下周由環亞舉行的拍賣場上，將推出一項村屋項目，實用面積比大埔新盤的165方呎入場單位更「豆」（非常細小），至於開拍價則由60萬元起。

【星島日報】指，星岸現樓最快月內推。豪宅新盤有價有市，發展商亦加快推出旗下全新豪宅項目，其中，荃灣西汀九星岸最快於月內開售，發展商指，項目樓書會盡快公布，並考慮先以招標形式推售項目之洋房戶。

【明報】指，星灣御首錄撻訂，殺訂37萬。佔中後雖然新盤成交仍然理想，但亦出現不少撻訂個案。恒地（0012）馬鞍山迎海三期迎海．星灣御（下稱星灣御），便剛錄首宗撻訂個案。

今日地產新聞摘要 20141014

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2014年10月14日

【太陽報】報道，核心區舖頂租驟增。自「佔中」後，本港零售及飲食等行業生意大受打擊，市場上除了出現業主叫租減價個案，更有租戶支持唔住，要搵人將個舖頂租。有代理同劉SIR講，依家市場上已經有超過10宗放頂租個案，主要集中喺旺角亞皆老街、彌敦道同砵蘭街，以及銅鑼灣軒尼詩道等，佢仲話「佔中」令到代理生意額大跌，相信本月按月會大跌七成，今季核心區舖租更加會跌達兩成。

【蘋果日報】說，本地薑放慢投地，中資湧入。香港政府自2010年恢復主動賣地後，地皮供應量大增，本港主要發展商吸納一定土儲後，開始「放慢手腳」，令中小型發展商有機可乘，而一眾中資內房企業亦在近兩年大舉進軍本港賣地市場。

【文匯報】指，大圍站收9標，九年半新高，補地價門檻降，中小發展商有得玩。港鐵大圍站上蓋昨日截標，這個堪稱年度「巨無霸」的項目，多間地產商早已垂涎，加上新招標條款大降補地價門檻，令中小型發展商亦有機會入場與大財團一爭長短。

【星島日報】指，大嶼山豪宅地，估值逾4.7億。近期政府積極推地建屋，離島區亦有土地相繼應市，地政總署昨天公布，位於大嶼山長沙一幅四萬五千多方呎低密度住宅地，將於下月初推出招標，由於同區上次有大型地皮由外資地產商奪得，以及將有超豪宅待推出等，令地皮競投引起關注，綜合市場消息，項目估值逾四億七千多萬元，每方呎樓面地價介於一萬三千至一萬五千元水平。

【明報】指，玫瑰園1.17億沽，3年來首成交。雖然佔中後二手豪宅交投不多，惟市場亦有個別大額成交。消息指出，南區玫瑰園一幢洋房，實用3314方呎（建築3960方呎），剛以約1.17億元成交，實呎35,305元（建呎29,545元），屬市價，為屋苑三年來首宗二手成交。

【信報】謂，中原指佔中重創商舖市道。佔中運動開始後，商舖市場成為重災區，臨時擱置成交、頂讓舖位及減租個案湧現。中原工商舖董事總經理潘志明表示，由於市民消費意欲下降，減少外出用膳，食肆生意大受打擊，個別生意額勁跌八成。

【東方日報】指，永利街「光房計劃」收象徵式租金。上環士丹頓街／永利街重建計劃因業主拒接受收購，收地重建無期。為免已收購的單位長期空置造成浪費，市區重建局最近決定將十個單位以象徵式租金，租予「要有光——光房計劃」及基督教香港信義會，供有住屋困難的單親家庭及參與就業培訓的青少年暫住。租約為期兩年，有需要可再續約，預計今年第四季開展計劃。

【成報】稱，上月商廈車位買賣創10個月新高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年9月份商廈車位買賣合約登記錄得8,248萬元共24宗，較8月份的1479萬元及16宗大幅上升4.6倍及0.5倍。9月份登記金額升穿2014年6月份的7,515萬元高位，創下最近10個月新高。

【新報】稱，嵐山II期兩房特色戶售637萬。長實(0001)昨將大埔嵐山第II期的兩房連平台特色戶命名為「嵐尚」，項目僅設2伙此類型單位，當中1座21樓D室已列於首張價單，折實售637.1萬元，呎價12,492元。

今日地產新聞摘要 20141013

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2014年10月13日

【東方日報】指，雙辣兩周年，樓價勒住。買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD2）推出約兩年，整體樓價指數期內雖仍升11.6%，但升幅已收窄，屋苑樓價走勢各異，原由外籍客主導的東涌區，區內映灣園呎價由首次出招兩年累升逾54%，但加辣後樓價竟跌3.2%。

【星島日報】指，遷離公屋恐失居所富戶標準宜放寬。房委會資助房屋小組將於明天檢討收緊富戶政策。前房署副署長譚榮邦接受本報專訪直言，目前私人市場樓價極為脫節，收緊富戶政策更具困難，當局有需要先放寬富戶標準，避免有公屋戶因而「無屋住」，同時應考慮較為進取的做法，如透過「貼錢」提供誘因，以吸引富戶騰出單位。

【蘋果日報】說，大圍站項目今截標，反應料不俗。流標逾兩年後重推的港鐵（066）大圍站巨無霸項目，今日再度截標，由於是次推出「商場A、B餐」予發展商選擇，市場雖預料入標反應應較第一次的三份多一倍以上，但因同區將來不乏新供應，若發展商看好該區的話，也無必要「一鋪過」押注大圍站。

【新報】稱，加息力度減，剛需撐港樓。因本港住宅市場依然供不應求，再加上中國和美國經濟近日都呈現弱勢，美國加息的動力放緩。料美國及香港超低息期持續，本港樓市不乏捧場客，仍有強大的剛性需求。

【文匯報】指，房策有決心，更要有手段。雖然政府手持多幅土地，又積極提高發展密度增加土地供應，可惜遠水未能救近火，改劃地皮工作在地區遭遇阻力，多幅土地未能即時推出市場，政府亦改變供地思維，由以往以官地供應為主，在本季改由港鐵為主。

【太陽報】報道，庫房收稅進帳97億。政府出招減慢樓價升勢，但就為庫房帶來巨額收入，以稅務局資料計算，BSD由今年三月起開始徵收後，截至九月為止，已處理約89.4億元有關稅款，連同已處理逾7.3億元SSD稅款，BSD及SSD已為政府帶來近97億元的額外稅收。

【成報】稱，上季非住宅物業註冊錄4700宗。新盤相繼登場帶動住宅物業頻創新高，而非住宅物業市道亦不甘示弱。港置高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處資料顯示，第3季，非住宅物業註冊共錄4,688宗註冊個案，相比第2季的3,347宗大幅上升約4成，按季升幅遠勝大市，並創2013年首季後新高。

【信報】謂，未懼佔中，二手估值續攀升，業界憂政局不穩年底降半成。二手樓市受佔中運動影響，不時傳出減價成交，但銀行的按揭取態未受影響，部分屋苑估值更錄升幅。本報在過去半個月數度追蹤15個指標屋苑的網上估值，發現恒生銀行（00011）最進取，在佔中運動發生當天，有48%屋苑的估值按月上調幅度達4%或以上，而之後個別屋苑估值更進一步上調。

【明報】指，十大屋苑周末7成交，第一城3房戶860萬破頂。佔中未有突破新發展，加上地產市場仍聚焦一手盤，雖令二手市况持續疲弱，但沙田第一城新近卻錄得3房戶，以860萬元易手的破頂價成交。

今日地產新聞摘要 20141010

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2014年10月10日

【東方日報】指，錦田南料建萬五單位。為增加房屋供應，政府近年積極覓地，除新界東北發展計劃外，錦田南計劃亦已向城規會提交報告，並由港鐵主導規劃，預計可發展面積達一百公頃，提供約一萬五千個公私營單位。有測量師指，未來房屋供應主要來自新界，而有關計劃擁兩條鐵路，對發展潛力有正面幫助，惟當局仍要在社區配套上做足工夫，才可發展成新市鎮。

【信報】謂，經濟師：港樓市暫無望減辣。美國聯邦儲備局最新的議息會議紀錄曝光，顯示當局對加息的態度趨向審慎，反映香港資產價格高企的情況將會持續。有經濟師預期，樓價於第四季繼續上升，意味特區政府短期內「減辣」的機會微。

【明報】指，市建局續租創紀之城，加租五成。上年度市建局5年來首錄虧損，惟局方最新拍板以每月138.6萬元續租創紀之城6期3層樓面，作為前觀塘政府合署過渡期辦事處，加租幅度高達五成；據了解，過渡期辦事處將有待觀塘市中心重建5期永久設施落成才可遷出，意味市建局未來數年仍要繼續斥百萬租辦公室供政府部門使用。

【蘋果日報】說，區議會不反對皇后山建屋。城規會日前就新界東北新發展計劃舉行聆聽會之際，北區區議會昨亦開會討論有關粉嶺前皇后山軍營發展計劃。當區區議員指，原則上不會反對地皮發展住宅，但斥政府在交通配套上只是少修少補，沒有全盤周詳計劃。

【文匯報】指，英皇1.3億購跑馬地商住地盤。上車盤受捧，發展商爭建細單位。英皇國際執行董事張炳強昨接受本報記者訪問時證實，剛以1.3億元購入跑馬地奕蔭街17、19號商住地盤，每呎樓面地價僅7,878元，計劃提供50至60個細面積住宅單位，每伙實用面積約240至290方呎，預計總投資額3億元。

【星島日報】指，公屋計分研修訂中年單身優先上樓。面對輪候公屋人士突破二十五萬大關，房委會決定根據去年長策會公布的建議，全力協助基層中年人士加快上樓，最快明年修訂公屋輪候計分制，為年滿四十五歲單身人士加分，最少可提早五年上樓；而提供予單身人士的公屋配額，計畫由每年二千個增至二千五百個。

【太陽報】報道，豪宅交投睇怕有排縮。近呢幾個月發展商猛咁推售豪宅新盤，搶咗唔少市場購買力，加上二手業主見新盤啲價做得唔錯，所以無咩價講，令到交投靜番。地產代理老友話，九月份35個主要豪宅只係得85宗買賣，係近四個月最少，但係樓價就升咗0.9%。

【成報】稱，首9月逾百萬元純車位註冊創新高。今年車位市場受拆售帶動，走勢向好。據美聯資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首9個月逾百萬元的純車位註冊量錄約2,562宗，較去年同期1,847宗大幅急升38.7%。若以每年首9個月計算，今年更是自1996年有紀錄的同期新高。

【新報】稱，佔中後的樓市危與機。9月28日晚的金鐘，在催淚彈的爆破聲下，香港人被驚醒了，原來我們安居樂業的社會突然之間失去了法治！失去了法治的香港，還可憑甚麼屹立在國際成為金融大都會？香港步向死亡？不！為了香港不亂下去，中央會給飽飯我們吃，我們失去的，只是香港的驕傲而已！因此香港樓市不會大跌！甚至長遠來說仍然是會大升的。

今日地產新聞摘要 20141009

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2014年10月9日

【星島日報】指，新東北規劃發展地建會促增地積比。城規會昨開始就新界東北發展計畫聆聽公眾申述，受規劃影響的業主相繼「現身」，包括霍英東家族，不滿當局定出規劃布局時，未有顧及私人土地擁有人的發展權，將他們所持有的土地分割規劃，發展利益受損；地產建設商會更要求政府增加發展密度，額外增建近三萬住宅單位。

【明報】指，東亞銀行鄧世安﹕加息非狼來了，樓市要軟陸。雖然不少人仍認為美國加息屬「狼來了」的猜測，覺得就算明年真的開始加息，速度和加幅也會輕微。不過東亞銀行首席經濟師鄧世安指出，以美國失業率走勢推算，美國聯邦基金利率到2018年升至5厘以上並不出奇，如此明年中以後頻密加息會是常態，而屆時香港的按揭利率也會跟隨，令到相對港人收入偏高的樓價受到壓力，或會出現一成半至兩成的「軟陸」式跌幅。

【蘋果日報】說，馬鞍山地皮，料呎售4,300元。本季官地供應量僅得1,250伙，當中最大型項目、撐起550伙供應的馬鞍山耀沙路地皮率先於本月24日招標，12月5日截標。以新地（016）於3月在同區以4,241元的樓面呎價奪地作參考，市場估計耀沙路地樓面呎價最高可達4,300元，估值逾16億元。

【新報】稱，佔中影響樓價料漸浮現。「佔中」於全港多處仍然持續，暫時仍未正式「曲終人散」。然而，早前各處點燃的「民主之火」，嚇退了來港的旅行團，更令十‧一黃金周效應褪色，珠寶店拉閘停業。樓市方面亦受到「佔中」影響，睇樓量大受影響之外，準買家欲看準後市，自然不敢「輕舉妄動」，短時間入市的意欲大大減低，令不少業主不惜減價挽留買家。

【文匯報】指，三千樓花獲批，兩年最多，「遠水」撲救「近火」，兩盤樓花期逾20月。地政總署昨日公布9月批出4個樓花盤可以預售，涉及單位2,911伙，創2012年9月後兩年新高，當中更有兩個樓盤樓花期超過20個月，受惠於政府去年中推出的延長樓花期政策，反映政府於審批樓花賣樓的程序上明顯加快。

【太陽報】報道，今年旺拆售套近24億。劏細同拆售物業係今年工商舖市場交投嘅動力，劉Sir計一計數，今年到依家至少有8個拆細項目推出。當中包括舖位、車位同迷你服務式寫字樓，涉及成交總值至少有23.8億元。套現最多係佳寶集團賣出嘅屯門壹號總站劏舖項目，套現近7億元。

【成報】稱，土地調解先導計劃將停。由於2011年樓宇申請強制售賣的個案激增，政府推出調解先導計劃，受申請強制售賣影響的小業主和大業主尋求先導計劃提供的調解服務，根據先導計劃，通過入息及資產審查的合資格長者小業主亦可就其應付的部分調解員費用，申請財政資助。

【東方日報】指，工廈交投六季最多。今年工廈表現不俗，第三季工廈買賣登記錄794宗，總值70.85億元，按季上升18.7%與20.1%，宗數創六季新高，金額則屬五季最多。另外，屯門商廈中央廣場21樓推出拆售，首日沽出5個單位。

【信報】謂，英皇1.3億購跑馬地地盤。市場消息透露，英皇國際（00163）新近購入跑馬地奕蔭街17至19號地盤，涉資約1.3億元，擬發展為商住大廈，總投資額約3億元。

今日地產新聞摘要 20141009

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2014年10月8日

【星島日報】指，樓價連升五個月租售指數同破頂。二手盤源緊絀，且息口低企，令樓價升勢持續，政府最新公布八月份私人住宅租售價指數，均同步突破歷史高位；當中樓價按月升百分之一點九，連升五個月，且仍以中小型單位主導大市。

【東方日報】指，港島舖租兩月累插32%。受內地個人遊消費力減弱影響，港島區舖位租金首當其衝。據截至八月底數字顯示，該區舖位平均呎租約127元，按月跌17.8%，已連續兩個月下跌，累跌近32%。不過，新界區舖位平均呎租約125元，按月上升約3%，連續兩個月創新高

【文匯報】指，投行：「佔中」暫無損港樓市。「佔中」進入第10日，佔領區內的零售業受到很大影響，也令部分置業人士對樓市產生觀望情緒。投行大和昨發表研究報告指，面對當前的局勢，除非政府武力清場，否則仍預期地產業會展現其對事件的適應能力，樓市會繼續向好。

【明報】指，嵐山II蚊型戶暫無意散賣。被視為屬大埔鳳園嵐山II期「秘密武器」、47伙實用僅165至196方呎的開放式蚊型戶，發展商長實（0001）表明暫無意散賣，會沿用I期使用「1+親」形式發售，即買家須一併拼購買毗鄰的3房大戶才享開放式戶優先認購權。

【太陽報】報道，元朗地擬建八洋房。元朗八鄉錦田路佔地約8.7萬方呎住宅用地，向城規會提出規劃申請，其中可發展用地以0.2倍地積比率，擬建8幢洋房。另城規會早前修訂錦田北分區大綱圖，改劃5幅土地作住宅用途，諮詢期收15份申述，全數反對，規劃署不支持反對意見，應維持修訂建議。

【成報】稱，世邦魏理仕：Q3成交額按年升近倍。世邦魏理仕發表最新報告指出，2014年第三季投資氣氛進一步回暖。總成交金額為190億港元，相對去年同期（2013年第三季）上升95%，接近1倍。其中，寫字樓租賃市場放緩，而工廈租金則在繼續上升，另外8月份零售數字亦有所上揚。

【信報】謂，佔中影響，甲廈租務跌八成六。受佔中運動持續影響，商廈交投大幅萎縮，本月至今甲級商廈未錄成交，而租務亦勁跌85.7%，僅得2宗，影響所及，上環信德中心有業主將放售叫價調低逾一成，業界預期若事件短期內未能解決，甲級商廈價格在年底前料跌逾10%，租金則跌10%至15%。

【蘋果日報】說，嘉里玖瓏山，千伙隨時賣。嘉里（683）等發展的九肚山玖瓏山共973伙隨時候命。據了解，項目已取得預售樓花同意書，市場預期最快本月開售。此外，同區過去三年賣出八幅官地，涉及合共1,500個分層戶，以及約260座洋房。

【新報】稱，蔡志忠夥磁帶大王掃4地舖。舖位交投仍未受佔中消息影響，巿場仍錄零星成交，亦不乏投資者入巿，消息指，投資者蔡志忠夥拍「磁帶大王」陳秉志，大手掃入4個地舖，成交價近3億元，貼近意向價。

今日地產新聞摘要 20141007

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2014年10月7日

【星島日報】指，上月樓宇註冊7996宗升1%。樓宇買賣成交量回穩，土地註冊處昨公布，上月樓宇成交為七千九百九十六宗，按月輕微回升約百分之一點二，但住宅所佔買賣宗數則連續兩月下跌，報五千九百五十八宗，按月減少約百分之四。

【明報】指，鋒菲戀前愛巢招標，估值2.2億。豪宅市道暢旺，市場連錄大額成交，有業主亦趁市旺沽貨。南區大潭道60號背灣1號洋房現於市場標售，項目於2001年曾由樂壇天后王菲以公司名義持有，更被視為鋒菲戀愛巢；至2003年以3250萬元蝕讓予現時業主。市場估計項目市值約2.2億元，並將於本月31日（周五）截標。

【太陽報】報道，興勝兩項目今季賣。近年發售的市區精品豪宅或商廈都備受用家及投資者追捧。興勝創建（00896）同劉Sir講，佢哋部署喺十月底至十一月先後推出2個市區項目，其中近未來高鐵總站嘅西南九龍住宅項目TheAustinePlace，短期會攞到入伙紙，項目以現代新英倫風格打造。而中環荷李活道嘅服務式寫字樓CentreHollywood會跟住推，其中高層單位每方呎意向價約2萬元。

【東方日報】指，觀塘僭建失控，屋署無視危機。屋宇署長期放生違例僭建，令法例形同虛設。有市民近日擬於觀塘月華街置業，查冊時竟發現業主三度接獲清拆令仍視而不見，而月華街上更有不少大廈天台亦疑有僭建，認為情況幾近失控。立法會議員狠斥屋宇署執法不力，無視僭建物帶來的危機。

【信報】謂，逸瓏I期實呎1.99萬沽破頂。新盤本周延續過去周末的戰況，天后大型豪宅盤柏傲山明日第2度推售共83伙，並且於昨日截票，累收約540張，超購5.5倍，連同馬鞍山迎海．星灣御取得約1000票，兩盤凍資逾3億元。

【蘋果日報】說，國金2期減租最多9%。商廈租金持續下調，中環核心區商廈湧現減租個案，無論新租或續租個案的最新呎租均較兩至三年前下跌，最多高逾兩成。中環國際金融中心更有頂租單位，租客完成首兩年租約，其後兩年獲減租5%至9%。

【新報】稱，嵐山II期開放式細絕一手。長實(0001)昨日上載大埔嵐山第II期的售樓說明書，當中2座地下到19樓A室的開放式單位面積165平方呎，突破項目第I期177平方呎的面積下限以外，亦以1平方呎之微擊敗恒地(0012)九龍城曉薈的166平方呎單位，成為一手例生效後最細面積單位，蚊型單位愈賣愈有。

【文匯報】指，「佔中」動搖業主，瓏門3房平7.3%。政府與示威者對話未達成共識，「佔中」緊張氣氛持續，部分二手業主心理受壓，願提供合理議價空間，新界區的瓏門I期及大埔中心分別出現大手減價成交。市場叫價雖有高位回落跡象，荔枝角美孚新及青衣青怡花園卻仍創出新高個案。

【成報】稱，上月十大屋苑買賣錄334宗，按月升6.4%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年9月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得334宗，總值19.55億元，較8月的314宗及18.50億元，分別上升6.4%及5.7%。9月份的登記是反映8月期間的市況，顯示用家積極入市，帶動十大屋苑登記微升。

【置業信箱】地契年期續期問題

 

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 

問：如果地契只有5年，請問這樓房政府不會收回發展，銀行會否借貸給予買樓人士呢！

答：香港和國內一樣，土地制度是「土地租借權」(leasehold)，理論上業主所擁有的並不是永久的業權(freehold)，而是特定批租期內的使用權。比如有些土地是75年期，有些是99年期，甚至有些是999年期，比如中半山和山頂一些地契。

由於界限街以北新九龍和新界是租借地，港英政府時代不會批出長租期，年期一般為99年減三天，由1898年7月1日起計。年期一般為由1898年7月1日起計99 年減三天，即是1997年6月28日。

現在已經過了十多年，政府仍然沒有大面積的到期收回土地，因為按照《聯合聲明》附件三規定，一般用途土地期滿的契約，可續期至2047年，期間須每年繳交地租。

2006年薄扶林花園地契年期屆滿，獲安排續期50年直至2056年為止，創造了地契年期滿處理的先例。至於商業用途土地，2016年尖沙咀海運大廈，獲安排以交換土地方式，補地價繼續租用21 年，而無需由政府收回公開拍賣。

所以，在2047年之前，應該不會出現政府收回商住土地發展，銀行亦會按揭相關的土地。至於2047年之後的處理方法，暫時仍然未有定論，或者當政者想留待下一代去解決。

今日地產新聞摘要 20141006

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2014年10月6日

【明報】指，佔中對甲廈影響料短暫。過去兩年中區甲廈呎租及空置率走勢橫行，本年至今中環國金2期連錄減租成交，加上佔中事件下，有業界人士指出，買家及租客均持觀望態度，但認為短期內對中區商廈市場影響不大。

【蘋果日報】說，葵涌地估值逾2.6億。今季官地供應量為2012年第一季後的季量新低，僅提供六幅住宅地共1,250伙。其中被硬加的葵涌興芳路及屯門業旺路蚊型地，前者僅提供86伙，後者亦估計只可提供200伙左右，絕對是「杯水車薪」。

【新報】稱，美國經濟下調，小幅加息無礙港樓。最近美國聯邦儲備局議息，主席耶倫大派定心丸，表示不急於加息，但市場完全忽略聯儲局和經濟合作暨發展組織，在差不多同時調低美國及多個主要經濟體的經濟增長預測。

【星島日報】指，筆架山地王吸引估值逾九億。政府今季推地計畫中，以九龍傳統豪宅區地皮最矚目，該項位於筆架山龍翔道低密度住宅項目，地段位於臨高位置，並接近畢架山峰及畢架山一號等知名指標豪宅屋苑等，綜合市場預期，該地王級住宅項目，估計每呎樓面地價介於八千至一萬元之間，估計市值介於九至十一億元，料吸引不少中小發展商組財及大財團等參與角逐。

【太陽報】報道，尖沙咀舖劈租兩成。「佔中」困局仍未解決，加上內地個人遊旅客減少，零售市道續受衝擊，本港傳統購物旺區尖沙咀亦錄舖位減租成交。其中加連威老道末段單號A舖位，剛以月租12萬元出租予三文治專門店，累積減租約20%。另區內個別舖位業主雖減租逾一成吸客，但仍未擺脫空置吉舖命運。

【東方日報】指，上月公屋登記，總值破億二。上車需求帶動，公屋交投節節上揚。代理報告稱，全港九月份錄約60宗公屋二手買賣登記，總值達1.22億元，創有紀錄以來新高，而每宗公屋第二市場登記平均售價，更是歷來首度突破200萬元。

【文匯報】指，第四季近萬伙新盤應市。踏入第四季，發展商為求貨如輪轉，趕緊清貨交數。各區新盤戰線蔓延，本報統計至年底前，共有至少21個盤可以應市，琳琅滿目之餘，涉及單位總數達9,666伙，其中包括4個千伙大盤，為大市提供5,173伙，佔新盤總數53.5%；部分享有鐵路優勢，亦有價值不菲的豪宅新盤應市，甚具叫座力。

【信報】謂，買家料佔中拖低樓價。佔領中環行動持續超過一個星期，明顯打擊二手樓市的交投意欲，部分準買家認為佔中行動將令二手樓價下調，屆時便是入市良機，惟買賣雙方目前仍維持觀望態度。

【成報】稱，天晉IIIA售逾925伙套現80億。在剛過去的周末兩日，新盤銷售未受本港政局影響，銷情暢旺。當中恒地（012）等旗下迎海．星灣御及新世界（017）旗下柏傲山首輪銷售皆錄得接近售罄之不俗成績，而發展商亦紛紛趁勝追擊，柏傲山於開售當晚即加推83伙，而迎海．星灣御亦於昨日添食200伙應市。

到46歲再買樓會否太危險#716

http://homebloggerhk.com/?p=26523

親愛的諗Sir,

本人曾上收息堂是你的學生,已再報了買樓班。很後悔沒早些認識你,多知道投資事情。

現在想請教買樓事情如下:

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本人今年40 歲, 月薪HK$32,000 和配偶46歲,月薪HK$36,000, 有小孩4歲和6 歲°

可每月儲蓄現金HK$15,000

巳供畢手上的樓320萬°  (沙氏時間90萬買下,現值320萬)

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現在有股票人民幣140萬, 想2016買多一層大概350萬樓,二十年樓齡的樓, 希望退休用來收租. 因2016年,會加息,樓價會跌, 如果不跌, 都會買樓 , 2016年估計有股票人民幣160萬°

請問荃灣,沙田是否合適, 是否老化區, 那區較好°

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4年再儲蓄100萬後, 再買二百多買的屯門樓, , 到時本人46歲, 配偶52歲, 供款年期15年, 可以嗎? 會否太危險?

諗Sir會否有其他買樓意見。

ANSWER:

讀者四十幾歲開始為退休計劃，一個十分典型的香港人，夫婦兩人每月各領三萬幾蚊人工，早十年辛勤地供樓將欠款全清現有價值320萬的樓加上140萬人仔在手，往後的路怎麼走?

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當然唔係每隔幾年就咁買樓就算，筆者會因應不同讀者情況指出該作何事，令人工不夠者有計完成一生三宅，人工足夠者能更快儲足錢令每月被動收入大於自己人工，可用時間作自己喜歡的事。本案讀者是比較「易攪」的，都係個句:「早年買樓令自己受惠資產升值．」一樓一戶口夾埋約有480萬港幣。對一個三萬幾月入既人而言是做得很不錯。係2010年，香港政府對樓市實施新稅項再加借貸管制，加上到2014美國政府為之前量化寬鬆的政策作微調，讀者宜為此作對應。

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先了解自己，人工水平可以吧，兩份糧養至少四人個再儲$15000都算交到貨。家庭借貸力為(32000+36000)/10000*2.59*50% = 8.8mil。現在到40幾歲重要關頭竟不作運用，惟此借貸力再買多兩間樓係可以但都感有點困難。加上讀者點都係街有些信用卡或其他有損借貸力但自己未有感之貸款，所以方向一是先加大讀者借貸力。方向二係讀者人工受限，不宣行每隔一段時間就入市買樓呢類「樓市平均入市法」的。要做點低買高賣，庸才先可以翻身。

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加大讀者借貸力，方法是現樓只加按至5成，不好7成或超頻9成。雖然讀者已有百餘萬cash，但仍支持趁高套出320萬之50%即160萬作收息用。加按5成是要令樓房可合規租出、簽到租約令租值$10000可計入家庭收入、而借貸力即增為(78000)/10000*50%*2.59 = 10.1mil。對日後再買第二及三間樓好有用處。切記唔好低能求其落文具鋪買本租娥入下數就當間樓係租出要增收入，此半桶水既舉動連比人笑既層次都未去到。莫講成功借貸。

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加按後160+140萬人仔在手，人仔是不合作債基的，只可放投資物就咁收息9%，或入手人仔債收10-20%年息不等，惟買單一直債收息對讀者而言風險過大，最好方法係換回港精作本位可作事項更多。至於新套出的140萬，行債基收息12-15%每月有$14000-17500不等。儲番兩年已有三十萬，到時讀者再買樓因「冇自住樓」係手，借貸坐七望九。當然借貸力在43歲之下就下降，這是讀者應得的，有因必有果。另外佢供15年上會得唔得既問題係上完買樓001課程先有解答。而選區方略在買樓003。

MY OPINION:

諗Sir最近开出来的这些药方中，有个很明显的错误。依照諗Sir的逻辑，已经fullpay的物业，拿去按五成，租出以后有租金收入这样就可以增大按揭能力。岂知那五成借款已经要算到这整体的按揭能力里面。比如上文例子里面提到的，读者的借贷力可以由8.8mil增大至10.1mil。貌似是增加了1.3mil借贷力，其实是已经运用了那10.1mil里面的1.6mil，而整体借贷力反而下降。而在加息3厘的压力测试下，这1.6mil的影响将倍增。所以这个概念是错误的。而x2.59的计算方式也已经过时了，希望諗Sir不要一心只想着赚钱，更新一下资料。6.8万的家庭收入是万万没可能借到8.8mil的。当然，以例子中的fullpay楼加按5成，是取得下一步买楼首付而不太耗损借贷力的最佳办法。

目前扩大借贷能力的直接方法是，以五成借贷买连租约的二手房，而总金额要控制在3-4mil。这样做的好处是，新添加的贷款quota有租金来cover。比如买300万而租金1万的楼，借五成那1.5mil可以勉强用1万租金来撑过压力测试。实际是还差一点点，因为租金银行通常只是记7-8成，当然饥渴银行不在此列。如果核实租金只当8k，借尽（2.15%，30yr）而可以借到的钱只有0.8/0.9=0.89mil，剩下的部分还要那自己的收入去补足。大家一定要小心。x2.59已经是作古的历史了。而这种方法多hold一层楼的代价就是必须要有五成首付。也就是说现在的市场是不会有机会给没有实力的人的。

令一个误导是人仔不能在香港买基金，而只能定存或直接买债券。香港基金市场里有很多基金提供人民币计价和人民币对冲服务。而本人就刚刚和渣打确认过，人仔买的基金也同样可以做抵押以低息借钱。渣打推荐的就是施罗德亚洲高息股债基金，人民币计价的收息还高过港元计价。大家可以自己上网找找看。

今日地產新聞摘要 20141004

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年10月4日

【東方日報】指，皇后山發展，研交通配套。粉嶺皇后山軍營用地將成為未來公營房屋供應的重點地區，擬建一萬一千個公營房屋單位，預計人口達三萬多，最快二○一九至二○年入伙。北區區議會關注到發展計劃或對區內交通帶來影響，土木工程拓展署委聘顧問進行交通影響評估，建議在龍馬路及沙頭角公路一帶進行改善工程，應付額外交通流量。

【信報】謂，迎海．星灣御超購18.5倍。周六將有4新盤連內部認購共478伙發售，焦點落在首度開售的馬鞍山迎海．星灣及天后柏傲山，其中迎海．星灣御於周五截票，牽頭發展商恒地（00012）表示共取得3800票，超購18.5倍，並有信心一炮沽清；新地（00016）屯門瓏門I期周五第2度發售貨尾，涉14伙，市場指即晚沽10伙，銷情達71%。

【蘋果日報】說，元朗牛潭尾地申放寬地積比。政府繼續在新界搶地增供應。地政總署就元朗牛潭尾新潭路的一幅政府地，向城規會申請放寬地積比，總樓面增至4.6萬方呎，提供61伙低密度住宅。

【星島日報】指，群盤部署推傲名短期內開價。多個新盤部署今月推出，但自從佔中因素衝擊下，市場一直關注置業者心態的變化。業界人士預料，今將會有多個新盤開售，相信各個發展商將視乎最新樓盤銷情，再重新啟動部署推盤計畫。

【明報】指，英皇4.18億購葵涌工廈。英皇國際（0163）公布，以4.18億元購入葵涌國瑞路一幢工廈，平均呎價3356元，物業將作投資物業用途，長遠將尋求活化工廈。物業位於國瑞路45至51號TopperTower，物業樓高12層，總樓面約為12.45萬方呎，代價為4.18億元，平均呎價3356元。

【太陽報】報道，提速增供應樓價勢回調。本港市民幾乎出現每年一度「全民皆『Phone』」的現象，但該智能電話的炒風，不足兩個星期已幾近消失，就像龍捲風一樣來去匆匆，有如投資市場及樓市一樣瞬息萬變。

【成報】稱，現樓按揭驟增25.9%，創20月新高。根據土地註冊處最新數據顯示，2014年9月份銀行現樓按揭登記共7,990宗，較8月份大幅增加25.9%，為過去20個月新高水平。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，主要是受惠於第三季樓市反彈轉旺帶動。

【新報】稱，佔中影響樓市多面睇。佔中終於啟動，香港政局變化究竟會對樓市有多大影響，相信在未來一個月內會有更清晰輪廓。首先大家不要太高興，以為樓價必定會大跌，可以有機會執平貨了，因為就算樓價真的大跌，買家還需要盤算手上資金是否足夠，因為若發生最壞的情況下，銀行有機會暫停按揭申請。

【文匯報】指，二手成交挫，十大屋苑六個捧蛋。新盤交投淡靜，二手承接更見疲弱，據美聯物業統計，截至昨日下午5時，兩天公眾假期十大藍籌屋苑僅錄得約6宗買賣成交，十大屋苑的其中六個「捧蛋」。