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文章日期：2014年7月25日
陸振球（明報地產版主管）
樓市分析最有趣的地方，同一時間，總有人看好或看淡，而最近不少代理行及投行開始「轉軚」，將年初時看淡的觀點，改為將預期跌幅收窄，甚至認為樓市將轉升。不過，去年底發表報告預期香港樓價將在明年底前跌逾三成的巴克萊董事總經理及亞洲（日本除外）房地產研究主管雷國怡維持看淡，指市場情緒常會出現短期波動，但以負擔能力計香港樓價確極度偏高，而收入升幅追不上，加上供應在增加而不少分析低估了港人的借貸風險，後市實難看好。
雷國怡指香港樓市最值得擔心的地方，是樓價按港人家庭收入中位數計算水平達13.5倍，高出自1990年以來平均8.7倍的一個標準差以上，與1997年香港樓市爆泡時情形相似（圖1），「更重要的是今年首季港人按年的收入增長僅有2.2%，根本不能承受不利因素的衝擊」。
他又指出，在2008年金融海嘯時香港樓價雖在一個多季度內急跌了約25%，當時他卻是看好後市。「2008年時樓價按港人家庭收入中位數計算的負擔水平只是8倍多，調整後更只有約6倍多，縱使出現全球金融動盪，樓價也可迅速從低位回升，而現時樓價則要下跌三成以上，有關負擔水平才能回到歷史平均值。」
雖然有分析指以家庭中位數計算全港的樓價負擔水平有可能出現偏差，因能承接高樓價的買家，其收入往往高於中位數。雷國怡承認：「私樓買家尤其高價樓的買家收入或會高於中位數，但那些高收入的買家，是在增加還是減少？以往我們會說內地有錢人可買起香港樓，在辣招稅下，內地買家已大減，且內地經濟放緩等因素，他們來港消費也減少，遑論繼續高價買香港樓？至於香港的高收入人士，金融業不景，零售業萎縮，外國名牌減少在香港開店，跨國銀行和律師行也減少在港擴充，那來更多的高收人士來托起香港樓價？」
除了樓價偏高，雷國怡指香港的一些樓市結構性因素已出現改變。「政府已訂出未來10年的住宅供應為47萬個單位，且不斷推出土地，而接受的賣地價格愈來愈低，如白石角地皮流標後，同區地皮僅以每呎3300元售出，對岸的馬鞍山地皮也以10年新低價賣出，發展商以前怕賣平了樓，寧願惜售，現在就算賣平了，卻可以低價補充土地儲備，可以見到他們開售新盤，就算獲超額認購，也不會慢慢的賣，最終會對整體樓價構成壓力。」
「我們在2006年已指香港住宅供應會出現短缺，但當時樓市初復蘇，人們在說就算每年只有5000個單位都嫌多，全不理會客觀的數據推算。人的心理很奇怪，在樓價大升以後，人們又只會看到利好的因素如低息等，覺得樓價相對收入比率可以無限上升，對他們而言，13.5倍不是問題，可能升至100倍也有『合理』解釋，至於新供應增加，未到真正落成時，也會得是很遙遠的事而不用理會。」
「就像美國退市後下一步便會加息，大好友卻認為，他們可以等待加息時才慢慢賣樓不遲。當然，估計美國的確實加息時間不容易，但如他們在明年中加息，那股市應會在6至9個月前有反應，即今年9至10月便可能出現動盪。」
有說香港六成業主已供滿樓，整體按揭未償還借貸比率也只是五成多，所以就算美國加息，對樓市的影響也會很輕微。對此，雷國怡並不認同。
「根據統計數據，香港的整體貸款總數與香港樓價關係具高度相關性（圖2），較諸按揭借貸總額與樓價關係更密切。事實上，香港樓價指數較九七年高了兩成多，而香港整體貸款總數，由6萬億增加至9萬億元，一旦美國加息，也必對香港整體經濟以至樓價構成衝擊。」他又指出，就算只看發展商的借貸，他們一些公司的淨借貸比率雖只有15%至17%，看似極穩健，但其實他們的借貸金額，卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元，幅度極為驚人。「另外，港人樓宇按揭比率雖低，但其實按揭的金額，卻也由九七年的4500億升至9000億元，不可輕視。」
雷國怡認為，除了樓宇按揭，香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害，如美國加息，其影響或會遍及整個香港經濟，從而衝擊樓市。
「以往，香港與美國經濟關係最密切，如美國加息，則代表美國經濟復蘇，會有利香港的出口和經濟，對息口的不利影響作自然對冲。然而，現時是中國經濟對香港的影響遠超美國，則美國加息，而中國經濟放緩，又或中國經濟復蘇不如美國，香港的經濟和樓市便會受到雙重打擊！」
雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3%的偏低水平，所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4%，但因金融行業萎縮，租客的負擔能力減弱，中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低，但新樓落成量正增加，而若市民的收入不能明顯增長，租金也難大升，則樓價也難言可不受影響。」
雷總結道，除非中國經濟快速好轉，港人收入受惠而快速增長，樓價在極度偏高下還可以「軟着陸」，這還未計入美國加息的不利影響。
撰文：陸振球（明報地產版主管）
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