陳德霖：樓市不會只升不跌

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140715/pba01/01.txt
文章日期：2014年7月15日

陸振球（明報地產版主管）

「在1997年3月，我在中環某酒樓午膳，鄰桌有5位看來是地產相關行業人士在吃飯，開了幾瓶名貴紅酒，喝得滿面通紅，高談闊論，旁若無人。其中一人突然破口大罵：『某某發展商剛開賣的樓盤答應留5個單位給我，但最後只給我3個單位，令我不見了100萬元』。隨而愈罵愈大聲，情緒開始有點失控，他的同事馬上好言相勸，『不要動怒，你現時每天一早起來，身家就漲了50萬元，已經相當不錯了』。」

以上是金管局總裁陳德霖昨天在網誌撰文為金管局的應對樓市「逆周期」措施（收緊按揭）作辯解，文中引述他在1997年樓市泡沫爆破前的親身經歷。

陳德霖在文章指出，「樓市有上、落周期，香港人不會感到陌生。但每次樓市進入上升周期之時，大家都覺得樓市暢旺是有實質基本要素支撐的。即使樓價上升到驚人和不能負擔的水平，入市者都會對各項警號視而不見，堅持樓價只上不落。例如1997年前的大牛市，奮身入市的人認為樓市不會下調的原因有幾個：香港地少人多，土地和樓宇供應不足；1997回歸不會出現動盪，大量移民海外的人回流香港，港人對香港前途增加信心；中國大陸繼續改革開放，經濟快速增長，愈來愈多內地人願意和有能力在香港置業自用或投資。很諷刺的是，這幾個支持看好香港樓市的理由都沒有出錯，但是當年樓市卻陷入一個長達6年的大熊市」。

「同樣道理，即使強如美國，在2000年至2006年期間亦出現了一個樓市大泡沫，全國20大城市樓價6年內史無前例地漲了近一倍。當時大部分美國人認為這並不值得擔心，因為美國是『與眾不同』（we are different），樓市大幅上漲是因為人口增加、經濟繁榮和個人收入會不斷持續上升。結果是美國樓市泡沫2007年爆破，直接導致全球金融危機。數年過去了，美國仍然在承受樓市過熱、失控和爆破的苦果。」

那現在香港的樓市是否接近頂位，又或是泡沫快要爆破？陳德霖並沒有給予答案，不過他認為，「當市場變得亢奮，非理性和一窩蜂入市的羊群心理的力量會變得非常巨大，而建房需要起碼數年時間，短期內置業需求可以遠超供應，而令樓價大幅上漲，造成泡沫」。

他又認為，「正如歷史每一次金融危機一樣，令到資產泡沫極度膨脹的主要動力是槓桿，而槓桿來源是信貸。而在香港，信貸的主要來源是銀行」。所以，金管局「為要減低資產（在香港主要是樓市）泡沫爆破的破壞力，就要在槓桿方面着手，以『逆周期』（counter-cyclical）的方法去壓抑銀行信貸的供應」。

陳德霖再提醒，「大家要相信和接受樓市的演變是有周期性的。這原則可能很少人會不贊成。但在實際上，每次樓市變得熾熱時，入市者都基本上在認知和行為上將周期意識拋諸腦後，並編織各種似是而非的理由，令自己和其他人相信樓市只會升、不會跌」。

他的總結是，一旦樓市逆轉，「對香港的真正考驗，並不是樓市會調整多少，而是視乎在下行周期之時，我們能否承受樓市和經濟調整帶來的震盪，而且能否很快站起來，恢復元氣，再次大步向前，迎接新機遇」。

看罷陳總的文章，筆者也認為買樓自住也好，投資也好，一定不能只假設樓市只升不跌，還要預計樓市出現調整時，我們是否有能力承受有關衝擊。

撰文：陸振球（明報地產版主管）