湯文亮： 未來樓市走勢預測

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014年7月11日

我本來想寫下半年樓市預測，不過，我又覺得沒有意思，今年樓市基本上大局已定，樓價經過上半年鞏固後，購買力積聚，下半年樓市便開始發力，但現在投資在物業市場的人大多數是用家，他們很難會接受樓價急升，所以，在當樓價升了5-8%之後，樓市便會暫時裹足不前，等購買力再次積聚，當儲備足夠樓市便會再次向上。

下半年樓市走勢，又可能構成樓市未來走勢的一個藍圖，樓市將會成梯形，一級一級向上，但每上升一級，是需要時間來積聚購買力，當購買力到某一階段，在適當的時候便會釋放出來，如此不斷運作，樓市亦不斷向上，我深信，這就是未來樓市走勢。

但未來樓市走勢這個藍圖要有一個假設，就是現時所有影響樓市的因素不變，這包括辣招不撤，利息不升，甚至供應亦保持現狀，當然，適量調整是可以。所以，未來樓市走勢亦會因一些變數而出現差異，舉例說，現在稍為修改DSD，已經令樓價上升，若果政府撤銷BSD，DSD，樓價一定會急升。利息已經沒有向下的可能，現在只有等待美國加息，而耶倫又不是一個夠膽改變現狀的人，由格林斯潘開始，伯南克與耶倫都是採取低息政策，而且的確有效，如果耶倫任期在十年內，我相信她看不到美國加息，或者最多加0.25%，至於供應，現在政府在開拓土地舉步維艱，就算開招成功，都要付出一大筆賠償費。最後，當然是轉嫁到土地費用上，即是要維持高地價政策不變，而建築費又年年上漲，外勞輪入無望，在各項因素利弊的互相抵消之下，樓市以梯形上升，是最後的結果。

其實，令樓市出現波幅的就是炒賣活動，因為只有炒賣，就好似急步上樓梯，將樓價在短時間推上一個高位，但在SSD之後，那些基本不多的炒賣活動已經差不多全部絶跡，代之而起的是另類炒樓人士，他們將自住物業出售，炒樓市下跌。但BSD 及DSD 就是懲罰那些炒樓市下跌的人，他們最終會發覺，如果要再回購物業，是要付出高昂辣招稅，樓市如果沒有炒向上或者炒向下的人士影響，走勢一定會如我預測，只有增加供應才可以舒緩上升壓力，所以，在辣招消滅那些炒樓人士後，要預測樓市走勢可以說是如食蛋糕一件，硬要將樓市走勢講到好似非常複雜，攞苦嚟辛而已。