仲達: 反價重臨

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2014年5月12日

上周末，筆者的眼球被經濟日報的頭條新聞吸引，相信有不少看淡樓市者，會不願看見如此的市場動態，僅列出一些注目的標題如下：

頭條
二手升溫 將軍澳9天百宗成交
搶盤反價旺市訊號現 周末睇樓量3連升

內文
維景灣畔呎價，按月升7.6%
日出康城首都：怕失平盤，買家深夜趕簽約
麗港城：平盤一天即售出
新港城：優質戶反價沽貨
沙田第一城：呎價創屋苑新高

乍看上述標題，發覺麗港城的成交雖快，卻是平盤，不是利好消息吧？未必，該成交屬第14座的低層F室兩房單位(建築面積639方呎、實用面積517方呎)，屬面對屋苑一期商場之面壁樓兼對正商場排風口，排出來的油煙由快餐店至酒樓都有，據該區地產代理稱，第13至15座低層單位都屬受影響類別，部份住戶被迫長期不開窗否則成屋都有油煙味，亦曾有住戶難頂油煙味賣樓，因此這類單位普遍比同類單位平5-10%。

筆者翻查麗港城的成交紀錄，兩房單位普遍成交價介乎440萬元至500萬元，粗略推算平均價約470萬元，上述成交單位業主以450萬元放盤，僅一天後減價兩萬便以448萬元成交，比平均價僅低約4.7%，與一般低層兩房單位成交價相若------換言之，缺盤的程度，已經嚴重到買家莫視單位的衛生情況，無法以此再壓價，或者，若非缺盤，這類單位可能要降價至400萬元左右才有承接力，現在以448萬成交，根本是極速以高價成交！

再看其他消息，將軍澳中心第3座高層C室三房海景單位(建築面積899方呎、實用面積684方呎)，乃連租約無樓睇盤。業主近日表示750萬元到價即沽，豈料獲多組準買家搶購，即反價至768萬元成交------注意，連租約盤，只能承造五成按揭，需要拿五成首期購買，竟也獲多組準買家搶購，可見現時一眾準買家實力雄厚。

反價成交、屋苑呎價新高成交陸續浮現，甚至帶動了部份屋苑的銀行估價重新上升。這個趨勢，有可能逆轉嗎？難矣，畢竟自去年推出雙倍印花稅(DSD)起，利淡樓市的消息不斷傳出，又指供應大增、又說快將加息(惟近日聯儲局主席耶倫已作澄清，減少買債與加息是兩回事，為保經濟增長，加息可以是很久之後的事)，也未見樓價出現顯著調整；相反，近日缺盤新聞屢現，即見全港性反價潮，市場逐步由劈價、到市價、變成反價、甚至創出新高呎價成交，這個大勢，似是難以抗衡。

仍在猶豫入市與否、仍然迷信政府加稅可以解決住宅供應不足從而使樓價下降的準買家們，是否夠鐘行動？

一言蔽之：反價重臨宜留神，旺市訊號莫輕視。