今日地產新聞摘要 20140530

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2014年5月30日

【成報】稱，港房屋指數歷年最低。社會服務聯會昨發表最新的「香港社會發展指數」，整體指數由2010年的191，升至2012年的196，升幅較以往放緩，其中家庭團結指數好轉，但維持負數，而房屋指數更嚴重倒退，由2008年的86大跌至2012年的-106，屬歷年新低，社聯促請政府照顧巿民的住屋需要，並強化家庭功能和支援協助弱勢家庭。

【新報】稱，政府不可縱容樓花歪風。自從去年4月《一手住宅物業銷售條例》推出後，的確消費者權利在得到充份保障下，市場運作曾經也健康了不少，但是新的規則下，總會有新的藏污空間，在適應了新法例後，近期樓花市場又再烏雲密布了！近期有經營樓花的中小型代理行員工受到伏擊，過往大多是因大家爭客發生身體碰撞，今次竟然在沒有爭客下，有計劃地集體圍毆，以製造白色恐怖！實在罪大惡極！

【蘋果日報】說，鷹君：擁百億資金，瞄準住宅地。相隔近四分之一世紀後重投住宅項目發展的鷹君（041），日前以每呎樓面價3,300元「執雞」投得大埔白石角科研路臨海地。集團發言人昨指，去年中分拆旗下朗廷酒店（1270）上市，為鷹君套現約100億元，有足夠「彈藥」重投本港投資住宅項目。

【太陽報】報道，新界屋紛入伙租冧20%。多個新界洋房屋苑相繼入伙，市場租務供應大增，競爭自然激烈，租金難免愈做愈低。代理老友同劉Sir講，啱啱公布重售嘅上水歌賦嶺，入伙後月租入場費不斷咁下滑，入場版細屋月租叫價由最初約3.8萬元跌至依家約3萬元，累跌逾20%，月租門檻貼近同區樓齡近二十年嘅歐意花園。

【信報】謂，屯門兩地招標估值跌10%，中間道商用地料吸引財團爭奪。新界多幅土地先後以遜於預期的價格批出，但未有影響政府推地的步伐。地政總署昨天宣布，下月推出3幅土地招標【表】，其中兩幅位於推地「重災區」的屯門，業界對地皮的估值看法也趨審慎，個別測量師對用地的估值較2月下調約一成。

【文匯報】指，新取用按揭額升18.2%。3月樓巿乍現小陽春，交投量反彈，帶動按揭取用金額續升。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，4月新取用按揭貸款錄得5,494宗，與3月的4,470宗比較大增22.9%，涉及金額增加18.2%至159.50億元，宗數及金額同創13個月新高。

【明報】指，悅堤今開價，料首推50伙。旺角麥花臣匯、荃灣環宇海灣即將短兵相接，香港興業（0480）愉景灣全新現樓項目悅堤，預計今日將公布首推50伙的售價，明日向公眾開放6個現樓示範單位。市場消息指出，發展商在開價後會隨即展開收票，有機會於6月8日（周日）正式發售。

【東方日報】指，環宇收萬三票逾10年高。新盤收票成績理想，長實（00001）今截止認購的荃灣環宇海灣，截至昨日料收票逾1.3萬張，超越同系上環帝后華庭○二年底所錄約1.27萬張紀錄，創逾十年新盤收票新高。

【星島日報】指，溱柏今推63伙爾巒限量售。多個新盤於今天推出新一批單位，其中元朗溱柏今推售新一批六十三伙。市場稱，項目昨晚截收逾一百三十票，超額約一倍。

今日地產新聞摘要 20140529

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2014年5月29日

【明報】指，施永青﹕地價跌，發展商沒囤樓意欲，內地經濟放緩，不利港樓市。近期有一種說法，指因為香港建築費高，對樓價有支撐作用。中原地產創辦人施永青出席該公司的投資研討會時卻表示，建築費上升，暫時只看到會壓抑地價，買家從來不會問發展商或業主的成本是多少才決定入市，反而地價向下，將令發展商欠缺囤積樓盤的意欲，不再堅持要高價賣樓，他維持香港樓價下跌的看法。

【蘋果日報】說，大埔地低價批出，呎價僅3,300元，二手即時減價。政府賤賣大埔白石角臨海地！發展局局長陳茂波於3月白石角科進路地皮流標後，曾豪言「土地是公眾資產，不可以賤賣」，但言猶在耳，昨日開標的科研路地皮，竟以低絕全個白石角的3,300元的樓面呎價，批予超過25年無發展過住宅項目的鷹君（041），地皮成交價僅為24.12億元，遠低於市場估值下限逾17%之餘，更創下七年以內區內新低。

【成報】稱，公屋加租，74萬住戶面對壓力。全港74萬個公屋住戶可能要面對加租壓力，據悉，房屋委員會正檢視未來兩年的公屋租金水平，加幅有可能接近一成，為免一旦加租後，增加居民的經濟負擔，內部正研究加租後是否免租一個月，當中涉及10億元租金收入。

【東方日報】指，環宇睇樓旺日吸百陸客。新盤市場風起雲湧，市場上有逾10個新盤同步出擊搶客。長實（00001）明日截止首輪銷售認購的荃灣環宇海灣，截至昨料已收票逾1.1萬張，項目過去3日每天均吸引約100組內地客來港睇樓。另新地（00016）荃灣西海浪徑洋房新盤海瀧珀，樓書昨已突擊上網，發展商透露，該盤示範洋房快將完工，料下月開售。

【新報】稱，後生要上車，首要訂財務目標。近年樓價不斷創新高，加上物價暴漲猛於虎，新一代想實現置業夢並不容易，早前有80後在討論區怨難置業，公開上車錦囊，秘訣就是不要給父母家用，仲誇口養兒防老的父母屬「只懂繁殖的動物」，結果被千個網民留言鬧爆。

【星島日報】指，會德豐25.2億奪啟德地。位於賣地表中最後一幅啟德地，昨由會德豐地產以二十五億二千萬元奪得，成功擊退十一財團中標，每呎地價六千一百多元，稍高於市場估值上限，僅次於上次同區保利置業最高購地呎價六千五百元紀錄。

【太陽報】報道，甲廈租客內企佔半。近年唔少內地企業嚟香港，成為本港甲級寫字樓嘅租務生力軍。原來過去六個月面積8,000方呎以上嘅甲級寫字樓租務成交中，佔咗超過50%租客係內地企業。以佔用樓面計，就由二○○八年只係佔約12%，升到今年四月底嘅19%。過去六年累計吸納面積已經超過100萬方呎，相信受惠滬港通政策，估計未來五年，內企將會再吸納約80萬方呎樓面。

【信報】謂，地價新低，新界東北豪宅受壓，歌賦嶺50伙貨尾，最多減40%。剛售出的大埔白石角地皮，樓面地價為近年區內新低，業界預期新界東北邊的豪宅價將受壓。位於上水的洋房項目歌賦嶺，發展商中海（688）昨天發出價單重推，涉及50伙，平均呎價1.8萬元，個別單位較2012推售時大幅劈價10%至24%【表】，連同特別折扣及回贈計算，最高減幅逾40%。

【文匯報】指，雅加達甲廈加租幅度冠亞洲。高緯環球近日發佈《亞洲寫字樓2014年第1季度研究報告》，按報告顯示，新興城市續主導租金增長，在亞洲33個城市中，印尼的雅加達寫字樓按年租金增長最高，馬尼拉、深圳與印度的浦那分別排名第2至第4位。

暑假將至 內地生搶租細單位

 

經濟日報 – 16時前

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9A%91%E5%81%87%E5%B0%87%E8%87%B3-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E7%94%9F%E6%90%B6%E7%A7%9F%E7%B4%B0%E5%96%AE%E4%BD%8D-225725193--sector.html

【經濟日報專訊】暑假將至，市場開始出現內地大學生搶租盤的個案，預期可帶動中小住宅的租金進一步向好。

美聯物業首席高級營業經理陳國良表示，沙田市中心一帶數個中小型屋苑，本月至今錄得約22宗租務成交，當中約4至5宗屬來港升讀大學的內地學生承租，例如沙田偉華中心2座高層G室，實用面積297平方呎（建築面積404平方呎），上周中以全包價1.3萬元租出，實用呎租約44元，較市價高約5%。租客為一對在中文大學升學的內地學生，業主原本叫租1.25萬元，後來學生要求添置小量傢俬，故租金加至1.3萬元。

陳國良指出，內地大學生租樓高峰仍未出現，至7月份會有更多內地大學生來港租樓，估計屆時進一步刺激區內租金上升10%。

紅磡灣411呎 全包價1.3萬

至於一向受內地生追捧的沙田第一城，代理指近日已不斷接獲租賃查詢，日前有3名內地生，以高市價租入3房戶。世紀21奇豐分行經理吳元利指，屋苑18座高層F室，實用面積484平方呎（建築面積601平方呎），以1.78萬元租出，單位包電器及家具等，故租金略高於市場價，實用呎租36.8元。

由於沙田第一城早前不少連租約或即將交吉戶獲用家承接，吳元利預期盤租盤源減少影響下，未來數月租金會有5%的增長空間。

其次，太陽物業營業經理宏惠強透露，近日紅磡區湧現不少物色租盤的內地大學生，現時仍以探盤為主，暫時僅錄得零星租務成交個案，例如紅磡灣中心鴻景閣高層1室，實用面積411平方呎（建築面積500平方呎），以全包價1.3萬元租予4名內地大學生，實用面積呎租約32元。

維景灣畔中層 1.55萬租出

宏惠強指，現時出動物色租盤的內地大學生多數以即將畢業，而又有意留港工作的學生為主，因此睇樓較新生為早，由於這批學生目前仍有宿舍居住，並不急於即時租樓，故即時入市的個案並不多。事實上，不少即將畢業的大學生月前開始出動租樓，例如將軍澳維景灣畔10座中層F室，實用面積498平方呎，早前以月租1.55萬元租予一名內地大學生，該名學生表明在中環工作，並可以出示工作證明。

惟有業主向代理反映，因居住人數多，如兩房戶住4至5名內地生，裝修及家具消耗快，表明寧以較平租金，租予本地家庭，預期內地生即將畢業以及來港升學，兩批客源支持，加上租盤選擇盤收窄，未來1至2個月租金會被搶最多1成。

今日地產新聞摘要 20140528

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2014年5月28日

【明報】指，APEX建議美聯黃子華任主席，減家族色彩。去年度錄得2億元虧損的美聯（1200）於下月26日舉行股東大會前夕，作為第二大股東的APEX基金再度發炮；該基金營運總監繆宏邦接受本報訪問時指，由於美聯一直迴避APEX提出的質詢，故股東大會當日除必定親身「拜會」外，更直指集團主席黃建業既然聲稱未想過由女兒、即現任集團副主席黃靜怡接棒，所以應該退下火線，由工作表現備受肯定的董事總經理黃子華「上位」擔任主席，更可藉此減退美聯管理層予人家族色彩濃厚的形象。

【星島日報】指，雙倍印花稅政府再讓步。財經事務及庫務局局長陳家強，昨日去信立法會審議「雙倍印花稅」（DSD）的法案委員會，表明以大局為重，政府不再堅持以先訂立後審議形式調整雙倍印花稅稅率，改為日後無論加稅或減稅，政府會以條例草案方式，提交立法會進行審議，指有關修訂是展示政府最大誠意，希望議員以市民福祉為依歸，盡快完成審議工作。

【東方日報】指，產業署今年料僅交還3地。近年政府積極覓地建樓，現成可供發展住宅的地皮不多，上年度產業署準備騰出另作處理、重新發展或作其他用途的土地多達七幅，包括佔地逾305萬方呎的粉嶺前皇后山軍營。

【新報】稱，租金回調，緩通脹上升壓力。在辣招效應下，入巿需求受壓，隨着政府建議放寬DSD，利好換樓氣氛，發展商加大力度推盤，全年一手供應勢增，而今年單位落成量亦勢踏高峰，預期多個一手物業將相繼落成入伙，相信放租量亦會隨之而上升，為二手租金增添壓力。

【太陽報】報道，車位鬥拆售撲區內新高。各區天價一手車位成交湧現，發展商紛紛趁勢加入高價拆售車位行列以圖分一杯羮。新地（00016）下個月初就再度拆售將軍澳天晉1期車位，今次最高售價要成198萬元，勢創區內歷史新高，而嘉里建設（00683）亦會喺同日發售黃大仙現崇山車位，每個售價180萬元，雖然比起屋苑之前二手車位做價215萬元低水，但係都創區內一手車位新高價位。

【信報】謂，業界料舖租跌兩成。受惠大量自由行客來港消費帶動，近年本港舖市租售價屢創新高，業界人士認為，如果政府落實減少自由行旅客來港人數，估計無論商業核心區或民生區舖位租金均全面受壓，跌幅將達10%至20%。

【蘋果日報】說，「白居二」死線前頻入市。白居二推出近一年，首批白居二名額下月底約滿，臨近最後一個月的使用期限，近期白居二準買家的睇樓量回升，惟部份準買家擔心樓價下跌，入市較為審慎。

【成報】稱，本季最細地周五截標，估值高至1.8億。一幅位於灣仔捷船街的「蚊型」住宅地將在本周五截標，由於同區供應較為有限，且早前同區地皮多以理想造價批出，故測量界對其估值普遍傾向樂觀。其中韋堅信測量師行估值董事林晉超昨日預計，這地地價料為1.2億元，即樓面地價為8,258元。

【文匯報】指，環宇591伙周六揀樓開售，累收9800票，新例後票王。政府放寬DSD換樓期限，加上有新盤以低於二手價帶動入票潮下，其他發展商亦趁勢推盤谷銷量追數，本周五及周六兩天便有5個樓盤推出784伙爭客。當中，引起一手住宅銷售監管局關注高票數有相當「水分」的荃灣西站環宇海灣，發展商長實及南豐昨決定於本周六上午以抽籤形式推出首2張價單全數591伙，並於本周五下午截票。

今日地產新聞摘要 20140527

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2014年5月27日

【蘋果日報】說，銷監局查環宇收票，代理叫停墊支，單日收飛縮水。長實（001）荃灣環宇海灣，疑有代理墊支代客入票，令該盤過去4日收票「爆燈」，據悉已收逾9,300票，洶湧票量惹來一手銷監局高度關注，並指該盤入票規則及安排有製造宣傳效果及可能衍生負面情況，要求地產代理監管局徹查。

【成報】稱，樓市結構生變，內地買家淡出。曾幾何時本港新盤市場由內地買家撐起半邊天，在二○一一年第三季的高峰時期，個人內地買家佔一手成交宗數超過四成。今天此情已經不再，根據一些發展商透露，現時內地買家只佔整體的幾個百分點。

【東方日報】指，續審議DSD議員提多項豁免修訂。立法會今日繼續審議「雙倍印花稅」（DSD）條例草案，立法會議員涂謹申正式提出四項修訂動議，豁免近親轉讓非住宅物業、擴闊草案對「近親」定義至已婚子女的配偶及其父母、「租者置其屋計劃」下公屋租戶購買出租公屋等情況，都可獲豁免徵收DSD，希望其他議員可考慮並予以通過。

【新報】稱，經紀價值在配對。香港樓宇交投淡靜多時，在買賣兩閒的環境下，各大地產代理為取得收支平衡，均着力降低營運成本，當中的措施不外乎減少分行數目、放棄租金高昂的舖位、讓長期無生產力的員工自然流失等。在節流的同時，代理行亦會盡力加強員工的競爭力，又或研發新招數以保生意。

【星島日報】指，環宇原價加碼241伙應市。各個新盤加快出擊，其中於上周開價的荃灣大盤環宇海灣，發展商雖未公布銷售安排，但因應市場反應熱烈，昨趁勢以原價加推二百四十一伙，定價每方呎一萬二千二百六十九元。

【太陽報】報道，皇九呎價3.5萬嗌到上天。近排寫字樓買賣雖然幾靜，不過中區甲級寫字樓做價始終有保證，所以業主放售價都幾進取。劉Sir收到風，合和（00054）主席胡應湘嘅太太（胡太）持有嘅中環皇后大道中九號33樓全層樓面，將會拆開3個單位放售，呎價由3.28萬元起步，均價就要3.5萬元，勢創本港商廈呎價新高；全層意向價就約4.8億元。

【明報】指，悅堤現樓出擊，最快本周開價。新盤戰升溫，發展商相繼推盤吸客。香港興業（0480）旗下愉景灣新一期悅堤即將開售，已屆現樓，最快本周開價，首批最少50伙，現樓示範單位最快可於本周末對外開放。

【信報】謂，代理深圳首設店攻新盤。多個新盤部署推售，雖然內地客入市數量受辣招影響而減少，但發展商和代理仍視內地客為重要客源。長實（001）、南豐及港鐵（066）聯手發展的荃灣環宇海灣，開售在即，有代理行在深圳為樓盤設專門店，吸納內地潛在客戶。長實地產投資董事郭子威表示，項目自上周起已在深圳進行十多場推介會，共有約5000組內地客感興趣。

【文匯報】指，買新盤問代理代表誰。一手住宅物業銷售監管局提醒各準買家，當地產代理向其推銷一手住宅物業時，應向對方了解他是代表有關賣方，代表準買家，或是同時代表有關賣方及準買家；及會否於其後同時代表雙方行事。

今日地產新聞摘要 20140526

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2014年5月26日

【明報】指，DSD鬆綁，嘉華提速賣樓花，將軍澳獨資項目申預售，冀年底推。港府放寬徵收雙倍印花稅（DSD）的條款，成發展商加速推售樓花誘因。嘉華國際（0173）香港地產營業及市場策劃總經理黎漢群接受專訪時表示，集團獨資發展的將軍澳66D1區、涉約378伙的住宅項目，即將入紙申請預售樓花，期望最快今年底推出；項目戶型設計將涵蓋1至4房間隔，希望可吸納上車至換樓客。

【成報】稱，陳茂波指公眾支持發展元朗南。政府計劃發展元朗南，建議該區容納約8萬人，發展局局長陳茂波（圓圖）表示，有關勘察研究第一階段社區參與收到約700份書面意見，公眾普遍支持這項研究。

【東方日報】指，負資產殺到，居屋王淪陷。白居二推出近一年，「辣慶」公、居屋第二市場，當中佔逾80%成交屬居屋單位。但隨着近期樓價滑落，多個天價居屋樓王恐成負資產。

【新報】稱，內地救樓市，港亦應減辣。內地樓市風雨飄搖，再加上經濟轉弱，人行為了穩定樓市，日前與內地十多家銀行開會，不容許停止個人購房貸款。內地看到樓市勢頭不對也展開救市行動，港府亦應該密切留意本港樓市發展，隨時準備為樓市急救。

【星島日報】指，新盤睇樓爆旺，「萬人空巷」。發展商加速推盤動力，紛紛開放示範單位吸納客源，連日來收票量更急速上升，取得相當不俗的反應，其中以荃灣新盤的參觀場面最為墟，睇樓人龍更現大打蛇餅情況。

【太陽報】報道，灣仔奀豬地估盡1.8億。今個星期五只係有灣仔捷船街迷你住宅地截標。今次幅地係本年度賣地表首幅推出地皮，雖然近排該區政府地同私人住宅項目都錄做到好價，可惜呢幅地無車路直達，地價難望有突破，市場估計每方呎樓面地價最高約1.25萬元，同舊年批出嘅適安街地皮呎價差唔多，估值最高大約1.82億元。

【蘋果日報】說，代理難撈，六人爭一單。樓市成交嚴重萎縮，代理無啖好食。雖然中原研究報告預期本月份整體成交量升穿6,000宗，惟仍屬偏低水平，以目前約35,000名地產代理計，目前仍出現「六人爭一單」的慘局。

【信報】謂，環宇三天收票近8000張，凍資12億。長實（001）牽頭發展的荃灣環宇海灣，收票僅3天，市場消息指出，總票數飆升至8000張，迫近新盤票王馬鞍山迎海．星灣的紀錄，市場更相信環宇有機會當選新票王。發展商表示，好大機會日內加推單位，本周末將進行揀樓。不過，票源急增之際，據悉，部分代理代客墊支入票，令「水份票」情況嚴重。

【文匯報】指，二手註冊或10個月新高。土地註冊處最新資料顯示，本月二手住宅註冊暫錄（截至22日）3,256宗，較上月同期的2,520宗上升29%，升幅跑贏整體物業註冊數字，預期全月註冊有望進一步升至逾4,000宗水平，連升3個月之外，更創去年7月後10個月新高。

陸羽仁: 聚財

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近呢幾年，股市上上落落，唔生唔死，搞到心情好鬱悶。最近與舊朋友聚會，當中不少都係事業有成的中產，薄有身家，席間講起投資，大家都感歎，唔知有乜好買。

在座有個律師，他以前係半個炒樓專家。有錢就買樓，待價而沽，買一開二，炒得都幾過癮，但近呢兩年投晒降。原因係政府打擊樓市，推出雙倍印花稅，貴價少少嘅樓都要俾8、9%稅，加埋1%經紀佣金，使費接近10%，即係買入即升10%都無肉，短期轉讓，仲要加稅。咁嘅情況，炒家、半炒家都無得玩，只有退場一途。

另一位朋友係老師，她保守好多，從來都唔鍾意炒買，前幾年股市旺場的時候，買吓股票，但都「蟹咗」，近年買股甚少出入，另外做吓人民幣存款，賺少少利息。

大家傾起，都人到中年啦，究竟有乜嘢，可以作為較長線嘅投資呢？有人問起，買基金好唔好？我認為基金其實都有好嘢，但唔係有研究，多數唔識揀，普通人買基金都是「瀨嘢」多，原因是專買一些流行基金。例如呢期興炒金磚四國，基金公司就整出一大堆金磚四國基金，賣晒廣告，散戶就買金磚四國基金；呢期話利息跌債券得，基金公司又搞債券基金，佢哋又一窩蜂去買債券基金。不過，唔知大家有否留意，一個熱潮唔會維持好耐，一兩年就過晒。在座有位朋友係人事經理，話自己唔炒嘢，但係買埋一大堆流行基金，我問佢知唔知那些基金是搞乜東東，佢連個基金名都講唔出，只知道有啲係新興國家基金，有啲係債券基金，講基金公司名就更加講唔出啦。

唔少人都係咁，唔想炒股，就買基金，我覺得都幾弊，因為這類基金熱門，都係在那種產品熱門時搞基金，入貨價自然高，係買呢啲基金等如經常摸頂買貨，基金公司賣完一浸熱門貨，就閃人去搞下一個熱門概念。之前搞落的基金不同熱門，未必找最好的芬佬去管，但你仍然每年要俾管理費2至3%。買貴嘢之餘，仲俾人抽水。所以話，唔識走去買基金做長遠投資，唔係一個好方法。

我覺得比較好嘅方法，就係揀個大方向，低價買入，不斷聚財。原本經濟ok樓價較低時，買樓投資，係最好嘅聚財方法，因為買樓有槓桿，放低三成買咗十足資產，只要入貨價唔計，供十零年成舊資產都係自己，仲可能會升值。不過依家樓價貴，已經行唔通。同學反覆問我，樣樣嘢都好似唔得，究竟邊樣至得呢？

我叫大家先諗一個問題，估估中國經濟在未來十年八載，究竟得唔得？如果覺得係得嘅，就趁低價買些與中國經濟相關的資產。如果唔睇好中國經濟，覺得歐美掂啲，就買歐美資產。關鍵係先抓住一個大方向，然後每當佢低價時就入貨，長期持有。大家要留意嘅係呢種方法講就易，做起來頗難，因為期間必然出現波動，一般人唔係咁易把持得住。

我不妨舉兩個我認為可以「聚財」的例子給大家參考。如果你認為中國經濟長遠係得嘅，可以考慮越秀房產信託基金（405），現價3.62元。佢喺廣州擁六個物業，但最主要資產係廣州IFC。越房市賬率只有0.619倍(即股價對資產淨值的比率)，你買佢，等如用緊62折買廣州IFC呢舊資產，平咗38%，有一個唔錯的安全閥。但記住！記住！記住！要有心理準備，雖然資產有折讓，股價仍然係有下跌的可能。大市唔好，佢股價仍然會跌。不過，如果長揸5、7、10年，蝕錢的機會唔會好大，大家唔好忘記，每年還有接5至7厘息收。

另一隻招商局中國基金 （133）, 現價10元，息率4.7厘。折扣就更誇張啦，市賬率0.395，四折都唔夠。佢嘅資產主要係金融股、招商銀行、興業銀行和中誠信託加埋佔佢54%資產，其餘有26%是文化傳媒，其他資產包括能源、製造、科技、醫藥及地產等（資料詳情見

http://goo.gl/2u9HJm）。惟一的缺點係資產比較側重金融業。市道熱的時候，基金炒得好貴，市道唔掂的時候，基金就出現好大的折扣。招商局中國基金市帳率仲低，得0.39倍，即係39折，平咗61%！有咁大個折讓頂住，都算有安全空間。不過，又係嗰句，記住！記住！記住！大市唔好股價仍有機會下跌。但佢跌得愈深，就更加抵買。

買這些股票，等同用平價買了廣州頂級寫字樓，或者多間大銀行及媒體的股權。由於折讓有相當，除了較安全外，亦變相有一定嘅槓桿比率，例如招商中國基金，等如放低近四成錢，就可以買十足資產。有錢又不妨可以買少少，可以做到聚財的效果。到樓價跌番到咁上下時，又可以沽咗佢地去買樓。

講到風險，好多人怕風險去存人仔，大家千奇唔好以為咁就完全無風險，因為中國經濟一旦崩潰，人仔一樣會大跌。大家睇好人仔匯價，即係對中國經濟前景有信心，買越秀房產信託基金同招商局中國基金，豈不是一個更好嘅投資？

溫馨提示：大家記住唔好睇完呢篇文章，就去狂掃貨。股票可升可跌，長線投資買股票，唔可以心急，睇定啲，慢慢見低位才買，贏面會大啲。另外買股票要留有餘地，不宜瞓身，呢啲都係郁得好慢的股份，不用心急進攻也。

陸羽仁

陸振球：超人賣樓續求量不求價

文章日期：2014年5月23日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140523/pba01/01.txt

長實（0001）荃灣環宇海灣昨日終宣布開價，首批350伙，主打三、四房大單位，平均實呎12,149元，發展商提供一籃子最高約15.75%優惠（包括即供減5%、3.75%從價印花稅折扣、4%置業升級優惠、6月30日前簽署臨約享3%折扣），令首批單位平均呎價降至10,236元，呎價與同區爵悅庭相若，但較購物配套較完備的萬景峯低約兩成。

環宇海灣折實後望公路景的3房戶最平入場費529.8萬元，呎價7634元，平絕一手市場三房單位。當然，未必所有買家都可盡享所有折扣優惠（尤其是3.75%的從價印花稅折扣），但樓盤訂價確反映長實未有因政府上周放寬雙倍印花稅（DSD）退稅期限，令一手樓對換樓客更吸引，而將訂價變得進取，反而繼續其求量不求價的賣樓策略。

新鴻基地產（0016）聯席主席郭炳江昨回應傳媒時也表示，環宇低價開盤確對新地構成壓力，而據傳媒報道，荃灣區錄得二手業主在環宇開價後減價個案。

事實上，由於去年發展商賣樓遇到不少阻滯，今年散貨的壓力變大，而在環宇開價後，市場估計有約多達7個新盤計劃短時間推出，明顯怕客源被行家搶去，則他們對後市的看法如何，大家可自可評估。

筆者有朋友近日與長實高層飯局，閒聊之間，有關高層坦言，他們評估今年行家買入的地皮，有很大機會以蝕錢收場，相信這亦解釋了為何李嘉誠已長時間沒有在內地及香港買地，卻往往率先以低價開盤，甚至減價促銷貨尾。

李嘉誠在眾多發展商中，除香港地產外，參與內地及海外的行業和地域多元化程度，遠遠拋離同行，其擁有的全球信息和目光，更非常人能及。筆者相信其所作的任何部署，包括早人一步的只賣樓，不買地，必有其深意所在。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

施永青： 內地房企 面臨考驗23/5/2014

 

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=55886

自從改革開放以來，中國的經濟增長，只有升得很快與升得沒有這麼快的區別，從未出現掉頭回落的情況，連帶房地產市場也有類似的表現。在這段時間內，內地的樓價亦是升完又升，有時升得過分了，亦只是稍微調整一下，然後在高位橫行一段時間，等經濟增長追上來，把過高的樓價逐步合理化，然後又展開新一輪的上升浪。

持續多年的大好形勢，令內地的房地產開發商對市場的周期性失去了警惕，以為困難只是暫時的，很快就會雨過天晴，所以他們大都沒有為冬天的到來做好準備。

由於對前景充滿樂觀，他們的借貸比例都很高。香港的地產商一般只借三成左右，但內地的房企，借七成已算是正常了，借超過百分之一百的也不少。

當資產價格上升的時候，他們的借貸比例會自動下降，他們不覺得風險很大；但當資產價格回落的時候，他們的借貸比例就會自動上升，足以導致銀行不願把債務續期，或者要求收更高的利息，因而令他們的資金鏈出現問題。

再者，由於這個行業長期好景，加入競爭的人很多。一些原先不是從事這個行業的企業，亦陸續加入這個行業。競爭激烈令這個行業的利潤率愈來愈低，百分之十多一點已有人肯做。所以，市場上經常會出現「麵粉貴過麵包」的地王。

這樣的經營情況，是經不起樓價回落的。因為如果只有百分之十的利潤的話，樓價一跌就會蝕入肉。至於較近期投得的地王，更可能血本無歸。

現時，二三線城市供過於求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢還會入市外，投資者一定避而遠之。但單憑剛需是沒法消化現時這麼龐大的供應量的。這種形勢，一些龍頭地產商自己也已覺察，之前萬科的副總裁毛大慶，就對此表示憂慮。

萬科是內房的龍頭大哥。之前為了保持領導者的地位，連二三線城市的業務也不放過。其他欲與萬科逐鹿的開發商，亦先後一一落水。因此，如果二三線城市的形勢逆轉，大部分大地產商都難倖免。屆時，一手市場的氣氛亦可能受拖累。

現時，頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近，已開始部署戰略退卻。他們知道，在二線城市應盡快減價清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場。否則，資金就可能被套死，以後得長期背著這個包袱。

因此，即使一線城市的市況仍企得住，地產公司的業績亦會受到二三線城市的拖累，令他們的資金鏈處於緊張狀態。我預期內地房企的盈利能力，會在2014年大幅倒退。一些實力不夠的公司，可能連生存也受到威脅。

(轉載自2014年5月23日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20140524

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年5月23日

【蘋果日報】說，發展商見減辣急散貨。月前盛傳立法會通過雙辣招後，雙倍印花稅（DSD）必受到議員及業界猛烈評擊，因為涉及用家換樓和工商界自用買樓成本，故此發展商已加快售樓步速，企圖食減辣效應。

【成報】稱，港競爭力下降，政府無意「減辣」。本港面臨競爭力下降危機，外界批評政府的樓市「雙辣招」不利營商，特首梁振英昨日表示，相關需求管理措施屬「非常時期的非常措施」，已有效平抑過熱的樓市，強調政府現時無意「減辣」。他又指出，香港與其他開放型經濟體一樣，面對現時利率超低、資金過剩，工商用房地產樓價和租金容易上升，影響中小企業競爭力，故須推出「印花稅」等臨時需求管理措施。

【文匯報】指，撤招無期，入市難度續增。過去數年本港樓價持續上升，政府因此決定在所謂的非常時期推出一系列非常措施，務求為樓市降溫。根據最新數字顯示，今年二手樓價已由去年高位回落，並持續調整，2014年首4個月樓價已累跌約0.7%；相比起去年2月份高位，累積跌幅更進一步擴大至3.8%。

【東方日報】指，郭炳江：不會參與減價戰。「許仕仁涉貪案」昨日續於高院聆訊，由於法庭先前頒布的禁令仍然有效，傳媒仍未能報道聆訊內容。被告之一郭炳江則繼續就地產業務開腔。與弟弟郭炳聯同為新鴻基地產主席兼董事總經理的郭炳江，昨在開庭前接受記者提問，對於長實昨天首次公布名下位於荃灣之住宅項目「環宇海灣」的價單，郭炳江坦言其出價的確對新地構成壓力，但他強調「我哋唔會參與減價戰」。至於政府推出兩幅分別位於白石角及啟德的住宅地皮，將於今日截標，郭炳江表明新地將會入標競投。

【新報】稱，春秧街全幢3.05億沽。福建華僑紮根北角多年，近年亦有不少內地資金到區內投資物業。不過，近日春秧街一幢服務式住宅，獲本地投資者羅佛照及相關人士，以逾3億元買入全幢物業，成功撼低小型中資背景本地基金公司，巿場預期買家不變物業用途，搶攻北角區酒店業務。

【明報】指，金朝陽料MIDTOWN每年收租1.2億。繼去年開售銅鑼灣銀座式商廈TheSharp後，金朝陽（0878）在同區發展的MIDTOWN（金朝陽中心2期），近日主力招租的食肆樓面，呎租70至90元；集團執行董事陳慧苓表示，MIDTOWN總樓面面積為21.8萬方呎，估計全數獲承租，每年租金總收益為1億至1.2億元，僅次於年租金收益達3.6億元的金朝陽中心1期。

【星島日報】指，碧瑤一籃子貨逾六億放售。持有一籃子薄扶林碧瑤灣之「的士招」遺產執行人，新近沽出該豪宅中層連平台特色戶，該單位面積二千三百八十七平方呎，以四千八百萬元易手，每呎售二萬○一百○八元，市場消息透露，「的士招」遺產執行人亦同時將十四項碧瑤灣放售，以叫價計總值近六億三千萬元水平。

【太陽報】報道，公屋撈底貨回報16厘。老一輩教落，幾時都係買「磚頭」最保值，只要識揀，幾年前就算買間公屋收租，依家閒閒哋都有十幾厘回報。黃大仙鳳德邨有個公屋單位，啱啱租咗1.2萬元，用五年前購入價計番，租金回報有成16厘，近排東九龍區租盤供不應求，呢啲公屋租金隨時可以再升一截。

【信報】謂，環宇低市價10%售，荃灣二手冰封。今年以來開售的最大規模新盤荃灣環宇海灣，昨天公布首張價單，為政府上周雙倍印花稅（DSD）政策微調後首個推售的大型項目，首批350伙，平均呎價1.2萬元，計算最高15.75%折扣後，呎價降至約1萬元水平。雖然平均呎價較市場預期為高，但仍與區內二手價有逾10%折讓。

香港房地産與日本房地産市場的利差交易

http://homebloggerhk.com/?p=23155

TEXT：KENNY CHEUNG

JP HOUSlNG 日本不動產有限公司 高級顧問 www.jp-housing.com

利差交易一般會在匯率市場上操作，主要利用兩個市場，於不同的利率水平進行套利的交易模式。巧妙運用這個概念套用在房地産市場也可以得到同樣的預期效果。

現時，一般投資香港房産市場所得的表面回報率介乎於3%至6%之間，扣除了各税項、管理費及雜費後，實質回報在一般情况下也很難超過4%，甚者也會低至1%，這個情况跟香港高地價政策及近年来樓宇供求失衡悉悉相關。然而，日本經歷了90年代樓市泡沫爆破，樓市從高峰期下滑了多達三分之二，到了千禧年至今一直平穩而稍爲向上的方向發展。在一般情况下，投資日本東京及大阪地區，房地産的表面回報率達5%到8%，一些二線地區更高達10%到15%。而實利平均也可以有6%至8%水平。

實質操作方面，在此舉兩個例子去説明。例一，假設你有一層已供滿或全數購入的香港住宅單位，而市場價格爲四百萬港元，以現時P-2.75%，約2.25%的基礎上承造按揭貸款30年，可貸金額假設為樓價7成約280萬港元，每月利息支出約為5000港元。利用按揭所得的280萬購入等值的日本住宅單位(一個或多個)，假設回報是8%，每月所得約18000港元。每月凈凈回報金額便是13000港元。例二，假設你有一層未供滿的香港住宅，你大可以加按吐現，將吐現所得的資金如以上例一的模式去操作，同様可以獲得8%-2.25%，即5.75%的利差回報。

這個模式的操作好處在於不用拿出一分一毛便可以賺到利差的凈回報，但其風險主要來自利率、匯價、租金收益的變化，其次也受有關國家的税制影響。

陸羽仁： 加息遙遠

美國聯儲局公布會議紀錄顯示加息比較遙遠。對上一次會議記錄顯示，聯儲官員認為經濟成長出現反彈，但還沒到太強的程度，也沒有暗示將在短期內升息，又認為「持續性的刺激政策不會造成通貨膨脹率大幅攀升的風險」。聯儲局的態度，符合投資者諗法，市場氣氛轉好，大市反彈，杜指創出5周以來最大漲幅，杜指收市大升159點至16533點；標普500指數漲15點，收報1888點；納指升35點，報4132點。

聯儲局昨日公佈上次聯邦公開市場委員會(FOMC)會議紀要。紀要顯示，幾位聯儲官員認為經濟增長存在下行風險，而多數官員則認為通貨膨脹狀況穩定，繼續採取刺激性措施來壓低失業率的同時，不會帶來通脹率大幅上升的風險。

另外，聯儲官員表示，有必要改善對未來利息之路的前瞻指導，「早期溝通」將有助於「提高貨幣政策的透明度」。會議期間，也討論過退市策略，包括一系列可使用的工具，為退市作準備，確保在債息、銀行利息及其他借貸利率上升的同時，可以控制通脹，當中包括透過隔夜逆回購協議，或調節銀行存放在聯儲局的定期存款利率，吸納市場上過多資金。

更重要的是會議記錄透露，討論加息方式只是進行「謹慎計畫」，並不暗示將在短期內升息。當局仍未有最終決定，短期內不會調整退市策略。

富國銀行私人理財夠公司代理首席投資官科隆克(Darrell Cronk)表示：「聯儲局會議紀要，沒有很令人意外的東西，這意味著聯儲聲明立場也更為鴿派。」科隆克認為美國經濟基本面因素很好，美股仍將繼續攀升。

美國零售情況也向好。包括珠寶零售巨頭蒂芙尼(Tiffany & Co) 、超市連鎖Target及美國第二大家裝用品零售商勞氏 (Lowe’s) 等零售巨頭，昨日公佈業績，令市場再度聚焦零售股。蒂芙尼第一財季盈利飆升50%，又上調全年每股盈利預期。股價勁升9.1%，係表現最好的標普500指數成份股。

Tiffany所有地區銷售額均有所增長，佢全球同店銷售升11%，美國升8%，亞洲升10%，日本升30%，歐洲跌3%。雖然日本競升可能係消費者趕在消費稅實施前購物所致，但除歐洲外，其餘各市場皆向好，美國的8%增長亦帶動市場認受美國零售市場正在復甦。

Target季度盈利下跌16%，但營業額好過市場預期，股價升1%；而Lowe’s季度盈利增長16%，但營業額卻低過預期，股價跌微跌0.2%。標普零售股指數昨日反彈1.2%，係推動大市的主要動力。

截至昨日，標普500指數成份股企業，已經有約96%的企業公佈了業績，根據湯森路透資料，季度盈利增幅為平均為5.5%，營業額增長2.8%。儘管較往年有更多企業的盈利超過了預期，但營業額超過預期的企業則減少了。而分析師對今年的平均預計增幅為9.1%，明年為11.4%。美銀美林的今明兩年的盈利增幅均為8%，對今年餘下時間和明年的企業業績前景看法已變得較為謹慎。

但總的來說，美企盈利仍呈一個溫和向好走勢，雖說這種走勢未足以推動大市大升，但在資金咁多時，同樣好難睇得太淡。

陸羽仁

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今日地產新聞摘要 20140522

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年5月22日

【明報】指，RICS吳俊毅：商廈領跌，住宅看淡。皇家特許測量師學會（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡稱RICS）資深經濟學家吳俊毅表示，該會制訂有關香港商廈市的RICS租戶情緒指數（RICSOccupierSentimentIndex，簡稱OSI），以及投資情緒指數（RICSInvestmentSentimentIndex，簡稱ISI），均跌至負值，反映香港商廈租戶和投資者對前景悲觀。有關領先指標，可預示香港商廈租金和價格在未來3至6個月會下跌，更值得注意的是，商廈市場往往較住宅樓市走前，意味香港未來住宅租金和樓價也不容樂觀。

【蘋果日報】說，港人置業信心跌至負數。英國友誠國際一項調查顯示，由於政府推出連串樓市調控措施，本港受訪者對地產市場信心指數錄得自2012年第四季推出調查以來，首次跌至負數3點，當初推出時指數曾高達35點，而去年第四季為13點。由於樓價不斷上漲，置業已超越子女教育基金，成為受訪者三大儲蓄目標之一，其餘為退休和未雨綢繆。

【文匯報】指，張炳良：二手毋須強用實呎。地監局去年初實施新的執業通告，所有二手物業銷售時，地產代理必須向客戶提供物業的實用面積及以實用面積計算的售價資料。立法會議員謝偉銓認為應評估二手住宅亦全面改為以實用面積作為主流，不過，運房局局長張炳良昨書面回覆時稱，二手住宅採用實用面積的比例將逐漸提高，認為現時毋須劃一規定全面採用實用面積。

【東方日報】指，雙辣招影響，再置業急降。受雙辣招及樓市前景未明影響，去年已有物業在手的業主再置業的數目急降，去年全年只有一萬九千九百七十九宗，較一二年全年的三萬零六百零四宗，銳減約三成半，今年首三個月更僅得三千五百多宗成交，顯示有樓人士再添食的意欲大減。

【新報】稱，實積違規檢控，年半僅1宗。地監局要求代理提供二手物業實用面積資料執業通告一年半，據運輸及房屋局向立法會提交資料顯示，該局至上月底僅錄一宗違規指控成立，亦只涉罰款1,000元及處以譴責。

【星島日報】指，代理商會籲辣稅資助牌費。樓市成交量偏低，代理業生存困難；地產代理監管局於前天與八大代理商會舉行例會，局方與代理業集中討論包括談及紀律處分新計畫、管冶及消費教育等議題外，代理亦向局方提出轉達政府建議，要求將影響行業之辣稅部分收入，撥出部分資助現高昂牌費。

【太陽報】報道，金朝陽舖租急放緩。近排內地旅客訪港勢頭已經無之前咁強勁，零售商舖生意少咗，租金增長都差啲啦。劉Sir知道，金朝陽（00878）今年約30%續租商舖，租金增長放緩至低雙位數，比起舊年個別約三成升幅無疑係收窄咗。不過，喺銅鑼灣金朝陽中心2期Midtown近排陸續入伙帶動下，佢哋有信心下半年租金會有較好增長。

【信報】謂，觀塘二三區重建，新地有意入標。市區重建局可能要為需求主導項目承擔數十億元的虧損，但市建局消息人士強調，不擔心市建局的現金流，相信現正招標的觀塘市中心重建項目等，有助令積壓的資金回籠。另外，新地（016）計劃就項目入標，擬把觀塘打造為魚涌太古城翻版。新地聯席主席郭炳江表示，已在約一個月前親自到觀塘區視察，希望把觀塘區打造為太古城翻版，並對區內發展大型商場感興趣。他指出，近日開始招標的觀塘市中心第二、三發展區，集團將會入標。

【成報】稱，白石角地估值再被調低13%。兩幅分別位於大埔白石角及啟德的住宅用地，將於本周五截標。其中白石角地皮因為區內供應較多，加之早前臨近官地流標，業界普遍對該地前景並不樂觀，昨日再有測量界人士對地皮估值降低約13%，至地價約40億元。

今日地產新聞摘要 20140521

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年5月21日

【明報】指，賣地「重頭戲」，政府推楊屋道恒光街地。政府持續增加供應，除觀塘市中心大型項目招標外，地政總署昨公布，今年賣地計劃中「重頭戲」的荃灣楊屋道商住地，及馬鞍山恒光街限量地，將於下月20日至8月8日招標，分別限建不少於790伙及180伙單位。市場估計，楊屋道地皮估價約37億至53億元，料每呎樓面地價介乎3477至5000元。

【蘋果日報】說，市建局出手谷供應，提供千七伙，觀塘180億重建招標。政府定下十年建屋47萬伙的目標，卻面對重重障礙，唯有靠市建局及港鐵（066）出手打救。市建局昨宣佈，邀請10家發展商入標競投合作發展觀塘市中心重建計劃第二、三發展區，提供約1,700伙，將於7月15日截標。

【文匯報】指，恒地：DSD解綁樓市刺激有限。政府調整雙倍印花稅（DSD）的換樓期限，恒基地產營業(一)部總經理林達民昨表示，是次調整有助刺激換樓客的需求，包括原本居住在較偏遠地區及難以出售的物業，或一度猶疑的換樓者，令他們可視乎情況購入樓花期較長物業。

【星島日報】指，地建會籲豁免工商物業DSD。於政府建議放寬林達民DSD樓換樓期限後，立法會仍審議有關條例修訂；地建會昨與多個商會包括香港英商會、香港加拿大商會、香港中小型企業聯合會，以及外資測量師行等，聯合刊登題為《無理稅項拖累本港經濟》聲明，主要建議修訂印花稅草案，使各項屬於正常商業活動的非住宅物業買賣，可獲豁免雙倍印花稅。

【東方日報】指，綠化地起樓專家憂賣地流標。政府擬把部分綠化地帶改劃作興建公私營住宅，但有學者指，綠化地帶作為郊野公園與城市緩衝區，屬不發展土地，讓鄰近樓宇景觀獲保障，有助地產商在投標時作出評估，也是買家購入單位時的考量，但現時政府積極改劃綠化帶列入賣地表，將致地產商投標時需調整風險溢價，增加賣地流標風險，而原綠化帶附近樓宇價格亦會相應下調，賣家拒絕蝕讓，變相減少單位供應。

【新報】稱，OPUS3戶設12.5%回贈。曾創全亞洲最貴呎價分層單位的東半山OPUSHONGKONG(傲璇)，太古地產(1972)昨日公布項目3伙的招標文件，包括去年尾流標的11樓「鳳凰樓」單位，太地將提供成交價的8.5%從價印花稅或12.5%的買家印花稅優惠回贈，惟本次招標發展商並未提供參考意向價。

【太陽報】報道，投資者五折轉玩半契盤。近排凶宅成交價比一般單位市值只相差兩至三成，實在升咗唔少，班城中知名凶宅投資者，就已經轉玩「更另類」嘅半契或者無契樓等。過往買開凶宅嘅伍冠流，尋日喺私人拍賣會，佢只係用咗約80萬元嘅價錢，買咗「半個」筲箕灣華寶大廈銀主盤，計番足足比市值低咗47%，折扣仲多過凶宅，伍冠流話未來都會專吼呢類單位投資咁話。

【成報】稱，華置料下半年推售南里1號。華人置業（127）主席兼行政總裁劉鳴煒表示，集團目前在港有3個發展中項目，包括肇輝臺12號、南區南里1號及西半山干德道55號，其中南區項目預計今年下半年推售。他續指，現時本港土地及樓價較貴，集團將繼續考慮參與豪宅地段項目，如早前入標的壽臣山地，終以市場預期下限的價格售出。

【信報】謂，元朗南擬建屋，新增人口7.8萬。政府正就元朗南發展進行第二階段社區參與計劃，擬將唐人新村和公庵路一帶的用地，發展2.61萬個新單位，令人口新增7.8萬人，至8.02萬人。鄉議局委員梁福元期望政府能平衡各方利益，尊重鄉民和持份者的意見。

今日地產新聞摘要 20140520

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年5月20日

【明報】指，重慶大廈舖加租11%，藥房月租百萬承接。藥房持續進駐核心零售區，惟部分舖位加租幅度已有放緩，市場消息透露，尖沙嘴彌敦道36至44號重慶大廈地下2號舖A部分，面積約1000方呎，剛以每月約100萬元租予藥房，呎租約1000元，較現租客電子影音店月租約90萬元，加租幅度僅約11%。

【蘋果日報】說，居民阻延坪道起樓。政府覓地起樓難關重重，上月底曾因大窩坪延坪道北面綠化地帶改劃住宅用地問題，而腰斬會議的深水埗區議會於昨日續會，再次遇到區內數十名居民到場抗議，認為政府未有提供足夠的配套評估資料，不可就改劃有關土地呈交城規會審議。

【東方日報】指，代理生意差恐裁員。政府輕微減辣觸發二手樓市爆發反價潮，加上多個新盤部署開售多時仍未登場，代理再陷經營困局。中原料下半月二手成交勢將「急插」30%，本月佣金料較預期大減約40%，下月將檢討人手及分行規模，不排除落實裁員及削減分行計劃。

【新報】稱，DSD修訂具實際好處。自從「3D辣招」稅項重挫樓市，買賣氣氛一直膠着，政府終於在上周宣布修訂雙倍印花稅(DSD)。現時換樓客在購買新物業後，須於6個月內沽出原有單位，否則不能就已繳交的稅項申請退稅，而條例經修訂過後，會將原來以簽署臨時買賣合約起計，延至完成售賣轉易契計算。

【星島日報】指，辣招擬放寬石禮謙或撤修訂。政府上周提出放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓期，財經事務及庫務局副秘書長陳美寶表示，有關措施會追溯至DSD刊憲當日，即去年二月二十三日，又重申並非考慮地產商利益而微調辣招。

【信報】謂，地建會登報反對徵工商DSD，政府認為有助冷卻租金升幅。政府上周宣布修訂雙倍印花稅（DSD），放寬住宅換樓客的退稅期限，但立法會小組委員會昨日繼續審議《二○一三年印花稅（修訂）條例草案》，政府就非住宅物業豁免雙倍印花稅的態度「企硬」無意退讓。

【太陽報】報道，領匯商場傳老手瓜分。領匯（00823）旗下5個商場上個星期一炮過截標，劉Sir打聽到，領匯將會喺今個星期四公布中標結果。當中唯一可以分拆出售嘅深水埗寶熙苑商場，同藍田興田商場，市傳呢兩個商場已初步選定買家。其中以資深投資者黎永滔（滔哥），以及鄧成波（波叔）呼聲最高。

【成報】稱，二手私宅轉帳獲利比創3個月新低。二手樓市經歷多番政策調控及新盤夾擊，交投量歷經多番起伏，惟二手樓價則持續於高位上下調整。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得2,493宗，當中錄得帳面獲利的有2,434宗，獲利宗數比例為97.6%，較3月的97.9%下跌0.3個百分點。

【文匯報】指，長實：環宇樓書修改中。對於上周一手住宅銷售監管局提醒環宇海灣賣方（長實及南豐）盡快修訂葵涌分區計劃大綱草圖，以顯示鄰近地方發展擬議公營靈灰安置所。長實地產投資董事劉啟文昨表示，目前已就此修訂改動樓書，冀可趕及開售前完成有關修改。他強調，單位價格並不會因擬建骨灰龕而影響定價。市傳此盤於本周四開價，下周六揀樓。

今日地產新聞摘要 20140519

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年5月19日

【信報】謂，財爺：留意先買後賣風險。上周政府公布建議放寬樓市「辣招」，延長換樓期限，以及首次以同一合約購入一個住宅物業及1個車位，可豁免繳交雙倍印花稅（DSD），評論認為，政府此舉會將換樓客推向一手市場。不過，財政司司長曾俊華在網誌中強調，政府並非「減辣」，又提醒市民留意先買後賣的風險，或影響買家負擔新物業的能力。

【蘋果日報】說，政府降底線，大埔地流標機會微。地價低處未算低，繼屯門井財街地皮以破區內12年低價批出後，於3月曾經有地皮流標的大埔白石角，毗鄰地於本周五截標。有分析指，井財街以低價批出，多少反映政府開始面對現實，主動降低地價，若今次同樣下調底價，周五截標的白石角科研路地皮流標風險稍降。

【文匯報】指，跌市中DSD最先撤？政府多重「辣招」下，近年樓價已受控。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥相信，政府目前最需要考慮的不再是加辣，而是何時撤辣。他指出，目前推出的三項辣稅中，於跌市中最容易調整，遭遇阻力最細的就是雙倍印花稅(DSD)，當然政府亦可以「雙管齊下」，微調其他辣稅的稅項，又或變動按揭成數等來刺激樓市。

【東方日報】指，團體倡丁屋放寬建十層。發展局局長陳茂波曾多次表明丁屋政策有需要檢討，但一直只聞樓梯響。有團體於新界區訪問了二百多名原居民及非原居民，九成原居民認為限制丁屋只可建三層屬浪費土地，八成半原居民更願意以補地價方式換取丁屋可興建更高樓層。

【新報】稱，物業較其他投資工具平穩。2014年經已過了四個半月，全年走了逾三分之一的路程。在各種投資工具之中，榮辱互見，輸的多，贏的少。遭到港府大力打壓的樓市，在波動洪流之中儘管牛皮偏軟，仍然大致平穩，不像其他工具大生大死。對於穩定壓倒一切及不想坐「過山車」的投資者而言，投資樓市就更適合。

【星島日報】指，上月SSD成交升平均每宗稅額25萬。政府推出辣招後，住宅交易量持續回落。至上月市況稍好轉，其中住宅成交註冊量達四千七百八十多宗，按月升逾五成。

【明報】指，周末一手，售21伙，跌兩成。雙倍印花稅（DSD）修例後首個周末，由於仍未有大型新盤推出，一手市場缺乏焦點，令交投依然淡靜，市場僅以單幢盤及貨尾支撐。

【太陽報】報道，土瓜灣啟明街成功收購重建。因露台結構存危險而被封樓的土瓜灣啟明街唐樓，去年底獲市區重建局出手「打救」提早開展需求主導項目，其有條件收購建議的限期今日屆滿。該列三個地段、共十個街號的舊樓，截至上周五已分別集齊逾八成至全部業主同意收購，超越最低重建門檻，意味可提早宣布成功啟動重建。有業主坦言感高興，但擔心每平方呎僅萬多元的收購價難以在區內再置業，正考慮遷往新界地區。

【成報】稱，代理料一手註冊率環比創新高。一手新例推出已逾一年，發展商於本年度積極推新盤，使得一手市場丁財兩旺。據土地註冊處最新資料顯示，本年至今（截至5月15日）一手註冊暫錄5,248宗，較去年下半年的5,562宗僅相差300多宗及約6%差距，而預期仍然有不少一手註冊個案將於本月下旬及6月份註冊登記，故有物業代理預期，本年上半年一手註冊宗數將超越去年下半年，有機會突破7,000宗。

王美鳳：港美加息時間未必一致

文章日期：2014年5月16日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140516/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

物業投資普遍關心的一個問題：如美國明年開始加息，香港的按揭息口會如何出現變化？中原按揭經紀董事總經理王美鳳就認為，今年美國主要集中完成退市，因為退市是邁向正常化的第一步，將QE買債規模縮減，把放水量逐步縮小；在退市路程中，相信美國仍需觀察退市會否打斷復蘇之路，若對經濟增長出現負面影響，仍不排除美國會暫緩退市步伐，而就算美國明年開始加息，香港的按息也未必即刻跟隨。

王美鳳認為，美國已表明，完成退市後，不一定立刻加息，最早將於完成退市後6個月後才啟動加息，主要是因為美國仍需一段時間觀察結束QE後經濟及就業狀况會否倒退。待市場適應及經濟狀况穩定下來，才展開加息周期。

「事實上，美國聯儲局主席耶倫較市場預期早便指出加息路線圖，一方面在測試水溫，另一方面亦給予充足時間讓市場適應未來重返加息周期的事實。不過，按美國目前經濟狀况，就業及消費力仍然疲弱，距離需要運用加息調節經濟過熱的狀况仍有相當一段路程，相信即使明年已達加息指標而需要啟動加息，亦只會以相當溫和步伐進行，起步只為調節目前異常超低之息率環境，相信明年美國息率仍會遠低於正常水平。」

她又指出，今年美國肯定不會加息，但早前有市場人士認為，若未來市場資金流向變化較大，香港或須早於美國加息，相信是指部分息率如銀行同業拆息或新造樓按息率影響較大。

香港最優惠利率（P）早於美國加息的可能性則不大，原因如下。

（一）香港實行聯繫匯率制度，港元掛鈎美元，港息與美息走勢基本上需同步，差幅不可太大，否則便會促使大量資金進出，影響匯率穩定。

（二）美國於2007年展開加息周期，以至其後金融海嘯需要再度減息救市，息率累積減幅達到5厘到5.25厘；而本港銀行於期內之減息幅度僅為3厘，美息減幅大於港息2.25厘，可見港美息差已明顯較前拉闊，美息已處一個較香港更低的水平，故將來香港是否需要完全跟隨美國同步加息，或需視乎香港經濟及資金充裕狀况，但可以預料香港早於美國加P的機會不大。

（三）雖然港息基本上需要跟隨美息，但從以往加息或減息周期可見，香港銀行實質沒有緊貼美國聯邦基金利率的升降同步調整P。例如美國對上一次加息周期於2004年6月底展開，但香港銀行並無即時跟隨，延至2005年3月才正式開始加息，反映港美息率調整步伐亦會受經濟狀况異同所影響，2004年美國開始面對通脹壓力，需以加息作調節，然而當時香港才剛步出通縮，加上資金充裕，未有立刻跟隨美國加息的需要。

王說，眾所皆知，未來港息必然回升，但現在的香港與中國的經濟形勢緊密聯繫，反之港美經濟步伐卻未必一致，故將來加息周期時間表存在一定變數。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140516

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=30400

2014年5月16日

【明報】指，施永青：辣招或再微調。政府放寬雙倍印花稅DSD的換樓期限，中原地產創辦人施永青（圖）認為，政府今次主動鬆綁，意味對現時樓市形勢有新評估，預料政府未來再修訂印花稅條例的機會增加。他指出，換樓期限鬆綁後，預期發展商推盤速度將會加快，加上近期政府增加土地供應，預料發展商亦不會囤積居奇貨。

【蘋果日報】說，銷監局促環宇修訂樓書。長實（001）荃灣環宇海灣初版樓書內，未有披露項目500米以內擬發展骨灰龕，被指涉嫌違反一手新例。銷監局指，城規會在該項目印製初版樓書後，才宣佈有關修訂，未有違例，但已要求發展商盡快修改樓書。

【東方日報】指，市建局唔主導，業主焗住危樓。市區重建局在土瓜灣收購舊樓重建，製造大量牙籤樓，同時亦對有冧樓危機的舊樓視若無睹！啟明街有舊樓得到足夠業主同意，參與市建局「需求主導」計劃而獲收購重建，但同街另五幢「甩皮甩骨」舊樓，由於未達足夠業主同意，無法參加該計劃。

【新報】稱，「摸王」黎永滔入標寶熙苑商場。領匯(0823)放售旗下5個商場昨日截標，多位資深投資者亦有入標，「摸王」黎永滔入標領匯旗下的深水埗寶熙苑商場，若成功奪得項目將會作長線收租。紀惠集團行政總裁湯文亮同樣有參與入標，並未有透露所屬項目，有信心可投得商場項目。

【星島日報】指，群盤提速起動排隊登場。政府建議放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，新建議對一手市場威力漸顯，群盤均加快部署出擊，其中旺角麥花臣匯昨開放現樓示範單位，首批最快下周開價，並會於月內推售。

【太陽報】報道，出售物業料續有來。領匯（00823）王國龍於○七年接手行政總裁一職後曾表示，雖然轄下遍遠地區的小商場盈利不高，但勝在收入穩定，可支持集團業務，不會考慮將它們出售。惟去年領匯管理方針有變，於一三年度業績會上，首次披露會採積極的物業組合管理策略，包括出售物業。

【信報】謂，一手現樓長成交期成趨勢，搶樓花客，優惠拉近即供付款。政府放寬換樓客雙倍印花稅（DSD）寬限期後，多家發展商加快推盤步伐，令一手市場稍見升溫。

【文匯報】指，零售轉弱，銅鑼灣舖租料挫10%。訪港自由行旅客減少，令本港零售業驟吹淡風。高力國際昨天表示，隨內地主張節儉風，令自由行旅客消費模式轉變，加上即日來回旅客人次繼續增長，為本地零售業帶來壓力，預計未來12個月本港整體一線街舖租金將下跌5%，當中銅鑼灣更將臨一成的跌幅。

【成報】稱，馬鞍山限量地今招標，估值7.6億。一幅位於沙田馬鞍山馬錦街的限量住宅地將於今日開始招標，並於6月20日截標。該地臨近鐵路沿線，惟測量界擔憂早前推出之新界區官地皆錄得較平庸市場反應，料發展商未必以進取入標價競投。

汪敦敬： 慎防樓價突然一升

每週樓市評論

汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14232

當老甘乃迪先生聽見刷鞋童也向他分析炒股心得的時候，他不禁心裡一寒，然後悉數放出手頭上的股票，因而避過了歷史性的股災！這件事成為了近代人的投資金科玉律：當大部份人盲目看好的時候，其實就距離泡沫爆破不遠了。
不要以為筆者是想唱樓市即將大跌，不是！雖然唱跌較討好大部份人，而事實上，樓市氣氛愈是唱跌，我經營的地產代理生意就會因為多了業主減價而會愈好，近日在人人也唱跌情形之下，我們的成交多了45%，不過，但所謂取財要有道，我認為應該要將我見到的疑問在此分享。

現在樓市的確並不尋常，二手市場在愈來愈少樓盤下樓價下跌！樓價下跌後成交增加，樓盤便更少了，想一想，下一步會如何？人們也在看淡之餘，竟沒有關心供求的實況。
我更認為大家應提防樓市「突然一升」！

現在市場，不單只進入民粹階段！甚至乎也開始有民革的味道！很多人已經不敢說樓價會升，因為恐怕會被人鬧！香港說要爭取民主的同時，其實已經日漸失去言論的自由了！傳媒要討好群眾！所以傾向追隨群眾意願「說真相」！議員更要討好選民，何嘗不是追隨群眾「說真相」！

不少人認為在一手供應愈來愈多下樓價一定會下跌！事實上，一手供應愈增加，就愈會將需求過多時的效應(包括炒賣)減卻，的確，提高供應是會令市場長期正常的！政府以重建樓花市場成為樓價穩定的核心是十分正確的，但其中的「手術」內容，不單增加供應，還有地價的重新定位，和發展商盈利上的新秩序(這變相地推翻了地產霸權)，做得非常好，這樣也等於為整體樓價建起了有力上限，但因為二手樓比一手樓平得多，一、二手樓將出現價格接軌然後再隨通脹上升的，接軌的模式不一定是一、二手同步下跌，也可以是二手樓升到與一手接軌的水平，事實上，現在的一手價格就算下跌了，一未發展至全面性，二也是在先減後跌的銷售方式下進行，不少樓盤也只是開價減而已，樓花減價並未全面吸引。三是樓花的供應量還未到真正衝擊樓價的水平。於是市場在樓花減價後增加了成交，引起二手樓盤進一步減少，於是二手市場最後將出現價格上漲，從此才真正形成了一、二接軌的新局面，二手樓價一高於合理水平就會被一手樓吸去購買力，而一手亦會因為長遠的樓花供應充足和地產霸權已被削弱，因而發售樓盤也會在價格上節制，以上就是我評估的下半年樓市了。

筆者在09年在4月開始「犯眾憎」唱好樓市，只為了一個目的，就是認為在環球量化貨幣下「不買樓的風險最高」，等待樓市平去買樓是有一定程度的危險的，無論如何，樓價一定會尊重貨幣價值、成本及實際供求作反應，這極複雜的多方交叉互動，是不應該用簡單的假設及感受期望去預算的，最佳例子是成交量減少，但業主的按揭日益還清，而貨幣貶值令到持資產者更不願放盤時，房產很大機會變為奢侈品！那麼，單純地去看人均收入便不能有效地代表市場購買力了！

所謂樓市辣招，是利用行政措施將超過一層樓以外的非基本自住的購買力急凍，整個市場變了由少部份人的少量成交去代表了，市場的成交由那時起，已經代表不到大部份人的購買力，正是因為行政措施增加了再投資的成本和風險，所以會令到二手放盤不斷減少，當二手放盤減少到一個程度，當「少量用家遇上更少量的樓盤」時，樓市就會出現突然的失控！正因樓市辣招令少部份人代表整個市場，當這少部份人產生了市場恐慌的時候，也極可能代表了整個地產市場引起動盪，所以政府透過增加供應、減少發展商暴利、降低地價、需求管理等四項的重建樓市秩序雖正確且成功，但並不見得會一帆風順，一面倒骨牌式的樓價下跌，恐怕是一廂情願的看法。
我也希望我以上看法是錯的，樓價拾級而下，我的生意一定可更佳！

過去幾年的樓市平靜本來就是「偷來的靜市，借來的美夢」，真正的價格大勢仍然向上！政府在重整秩序之餘，也能騰出了這個空間已是很不錯的了！

今日地產新聞摘要 20140515

 

2014年5月15日

【文匯報】指，地建會：微調DSD影響不大。地產建設商會昨日舉行例會，地產建設商會執委會主席梁志堅於開會後表示，政府建議微調雙倍印花稅(DSD)，對發展商影響不大，認為只會對小部分換樓客有利，又指措施對整體樓市影響亦不大。

【蘋果日報】說，換樓客追捧，大單位乍旺。政府放寬雙倍印花稅（DSD）買家換樓期限，消息公佈翌日市場湧現換樓客入市，大額成交驟增，惟代理恐只是曇花一現，認為需觀察一段時間，才能確認是否換樓潮至。另邊廂發展商一邊低價吸地，並藉減辣消息加速賣樓，令樓市進入「冰火」難局。

【成報】稱，東濤苑居民憂屏風效應阻賣地。政府最近推出筲箕灣沿海地皮公開招標，擬興建私人樓宇，吸引多家發展商投標，惟項目惹來鄰近的居屋東濤苑居民不滿，擔心會造成「屏風效應」，東濤苑一名居民昨入稟高等法院申請司法覆核，圖阻止政府賣地。

【東方日報】指，金管企硬樓按難鬆。儘管政府為換樓客鬆綁，樓市減辣呼聲高，或再要求金管局放寬按揭成數。但金管局逆周期措施主力維持銀行體系穩定性，銀行界指樓價跌幅輕微，樓市供求未平衡，加上按揭市場競爭激烈，料短期撤招無望，相信金管局只會待政府開始撤銷辣招後，才配合政策放寬按揭。

【新報】稱，新界北供應多，後市難料。高緯環球大中華地區評值及估價部主管張翹楚認為，屯門區地皮造價連環破低，主要因新界北涉包括新界東北、洪水橋等多項土地規劃研究，未來供應繁多，但難準確估計，令市場難以捉摸日後市況。

【太陽報】報道，工廈貨車位炒高逾倍。近呢幾年「當炒」嘅工廈單位，業主都「腳軟」減價出貨。不過，一向罕見業主主動放賣嘅工廈貨車位，每年買賣都唔多，只有三十至四十宗，大部分業主都可以賺錢離場。

【信報】謂，地價兩極化，壽臣山地兩年升27%。政府持續推地，地價兩極化情況愈趨顯著，上周五截標的南區壽臣山豪宅地，由中資財團與英皇集團聯手以每方呎樓面價逾3.08萬元奪得，區內地價兩年升27.7%，並屬本港官地樓面地價第五高。

【星島日報】指，尚嶺收票錄近足額登記。發展商推盤部署明顯加快，其中西營盤單幢樓花盤尚嶺，周六將開售首批單位，涉及二十伙，並續於市場收票。市場消息指，首批單位已錄收約十多票，認購接近足額，該批單位將於明晚九時截止登記。

取之有道于２０１１年的旧文 人民幣在貶值

2011年8月19日星期五

http://cpleung826.blogspot.hk/2011/08/blog-post_19.html

港元跟美元掛鉤, 美元不加息, 又狂印銀紙, 港元被迫跟隨貶值, 這是老生常談的事實, 所以很多香港人都認為人民幣在升值, 港樓價也在升值, 其實升不升值, 只是一個相對的概念。

有些 blog友已經提出了人民幣沒有升值之說, 這個止凡比較認同, 大家有否看見美國不停對中國施壓要迫使人民幣升值呢? 如果人民幣不是在貶值, 美國又為何這樣說呢? 一直以來, 香港人覺得人民幣升值的原因, 就是因為港元跟美元掛鉤, 所以港元貶值的速度比人民幣快而已, 其實一個國家是可以透過一些手段及控制儲備來控制其貨幣對其他國家的匯率, 中國就是在操控人民幣, 美元貶值多少, 人民幣就跟隨但貶值幅度小一點點而已, 其實有哪一個國家沒有操控自己的貨幣呢?
大家看一看下表, 比較了不同貨幣及物品價格對港元的變化:

港元對美元是掛鉤的, 所以是沒有變化, 其他都在升值, 當中貨幣包括澳, 紐及新加坡自金融海潚以來都升值了64%, 54%及23%, 而黃金及白銀就升值了140%及300%, 而大家都極之看好的人民幣就只升值了7%, 這代表了什麼呢? 就是人民幣對澳, 紐及新加坡幣及黃金白銀都在大幅貶值, 電視上的專家都在叫大家買進人民幣資產, 大家真的要深思一番。

為何比較數據是用澳, 紐及新加坡呢? 因為這些國家都暫時沒有太多債務危機之類的東西, 如果存在債務危機的話, 作出比較就好像變得更為複雜, 還有一點更值得留意的是樓價, 現在十個有八個香港人都話樓價高, 這是跟歷史指數作比較的結論, 中原指數直迫97年就是瘋狂, 在這裡我不深入討論97年到現在的經濟增長, 又不討論現時利率極低, 又不討論有多少內地熱錢流入樓市, 又不討論樓市的供求失衡問題, 又不討論97年到現在的業主對物業供進的累積款項, 又不討論現時跟97年的租金回報...只討論一點, 就是貨幣對港樓資產價格, 中原指數自金融海潚後一直升, 總升幅達74%, 三兩年間有如此升幅的確驚人, 用人民幣買都相對升值67%, 但如果用澳, 紐及新加坡買呢? 升幅立即收細, 再跟黃金白銀比較呢? 港樓更是在下跌中。美國印銀紙令港元大幅貶值, 而人民幣又跟隨貶值, 單是這個因素, 我已經可以說樓價本身的價值升幅其實不算高, 貴不貴, 真的是相對的。

美國國債被調低評級, 又宣佈兩年不加息, 我見不到二年內可以有強美元的可能, 在低息加上弱美元之下, 手握資產價格只會爆升, 穩定低息的借貸到未來需要還的時候會貶值, (試想想, 我可以借錢買入100?黃金, 未來可能賣出當中50?黃金就可以還清所有借貸) 由於經濟好, 樓市租務市場有支持, 低息下買樓放租的回報很好, 用按揭買樓放租實在是不錯, 但當然, 好像李嘉誠先生說, 投資真的要量力而為, 未想贏, 先要想輸, 最壞情況出現都可以守得住, 才去想穩陣進攻吧。

貼上資料:

黃金對美元

白銀對美元

澳元對港元

紐西蘭元對港元

新加坡元對港元

人民幣對港元

中原指數

中原內地被拖欠20億

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140514/pba01/01.txt
文章日期：2014年5月14日

陸振球（明報地產版主管）

不少人仍對內地經濟放緩和樓市逆轉掉以輕心，覺得只要內地政府一放水，所有問題便迎刃而解，未有意識到若情況惡化，對香港的經濟和樓市會構成何種衝擊。筆者昨日聽中原地產老闆施永青接受電台訪問，提及中原在內地的經營情況，確實嚇了一跳。

施老闆說，內地樓市出現資金鏈斷裂，一些地方供過於求，新盤乏人問津，而中原在內地被拖欠的佣金及服務應收帳，多達20億元，而涉及的一些發展商已陷倒閉邊緣，就算賣到一些樓盤，也未夠支付建築費，遑論可期待他們支付中原的佣金。

施永青指出，內地人到香港消費減弱，甚至他的一些澳門朋友說，內地人到當地賭錢所下的注碼也縮減，反映內地經濟真的出現緊縮，若仍期望內地水喉便可撐起香港樓市，實在太天真。

筆者聽完施永青的電台訪問，便向有在內地起樓的香港發展商高層查詢，問內地樓市是否真的如此嚴峻？獲對曰：豈止因內地樓盤滯銷而令發展商連建築費也可能付不起，不少已售出樓盤，買家找銀行做按揭也出現困難，最終成交不能完成，代理又哪能去收佣金？

昨天人行召開住房金融服務專題座談會，明確提出落實差別批出房貸，加快審批符合條件的個人住房貸款，似有救內地樓市意味，不過內地銀行今回是主動不想做樓按，反映內銀對內地樓市並不樂觀。

今日地產新聞摘要 20140514

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=30355

2014年5月14日

【星島日報】指，新盤二手問盤量急彈升。政府建議放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，當中現樓由簽訂臨約後改為完成交易後才開始計算，即普遍延長多約兩個月時間，購買樓花的換樓期更長，令買家更具彈性。財經事務及庫務局局長陳家強強調，修訂只屬技術性調整，不代表政府在樓市措施上有任何鬆懈。

【蘋果日報】說，發展商：點都好過冇。政府向「先買後賣」的換樓人士放寬換樓期限，包括若換樓客新置物業屬樓花，換樓限期更長，業界估計或有利發展商賣樓，乘勢推盤搶客，惟發展商普遍覺得措施對一手市場刺激作用不大。

【文匯報】指，地產界：微調DSD影響正面。對於政府放寬雙倍印花稅（DSD）的6個月換樓期限，又對住宅物業連車位的DSD進行豁免，地產界均表示，有利換樓客有充足時間放售手上物業，對樓市會有正面幫助。同時亦顯示出港府對後市的新評估，後市無再大幅上升的壓力，本港樓市受美國退市及內地經濟因素的影響比辣招更大。

【東方日報】指，住宅車位同契，可豁免DSD。政府昨日宣布會有限度放寬有關規定，容許本身無物業的買家，以同一份契購買一套住宅連一個車位時，兩者均可豁免DSD。但如果是一套住宅連多個車位，則全部車位都不獲豁免。若分開兩份契購買住宅及車位，即使是在同一屋苑及同時進行，該車位仍須繳交DSD。

【成報】稱，太古地產：港府終會撤辣招。太古地產（1972）昨日召開股東大會後，集團行政總裁郭鵬表示，「雙辣招」僅屬樓市過渡措施，隨着供應增加及未來落實加息，港府最終都會逐步撤銷辣招。

【信報】謂，高嶺土擬增建公屋，區會保留。政府陸續就各區中短期住宅新供應諮詢區議會意見，昨日也就觀塘區13幅用地的改劃建議聽取地區意見，其中就前茶果嶺高嶺土部分用地擬改為公營房屋發展，區議員有所保留，要求就區內用地提供更詳盡的資料。

【明報】指，壽臣山地王最快今開標。有望問鼎今年呎價地王的壽臣山道西與黃竹坑徑交界地皮，最快將於今日開標，地皮於上周五截標時反應熱烈，勁收16份標書，成近年南區最搶手地皮，業內人士認為，現時建築費高昂，不排除有發展商想趁地價回落「執死雞」。

【新報】稱，一手全年交投料破1.3萬宗。政府放寬雙倍印花稅(DSD)的換樓計算期，筆者相信微調有助紓緩DSD對樓巿的副作用，令換樓需求增加的同時，亦釋放二手物業的盤源，當中料由二手樓轉入一手樓的換樓用家會較為活躍，料發展商會加快推盤。

【太陽報】報道，世盃谷客商場對撼。今年世界盃嘅比賽時間大部分喺本港時間凌晨三、四點進行，新地（00016）嘅觀塘apm商場，今年就用咗800萬搞宣傳，相信世盃期間生意額可以去到2.8至3.2億。至於信置（00083）嘅屯門市廣場，亦投放600萬做世界盃宣傳，預計六、七月商場營業額可望有超過15億元。

各大城市的房價租金比及負擔比率的比較

 

筆者在去年曾經寫了兩篇文章關於樓市PE ，其中一種計算方法是經濟日報樓論專欄的唐榮經常引用的「痛苦指數」，也即是國際喜用的「負擔能力比率– Affordability ratio」作衡量樓價泡沫的程度，計算方法主要是樓價中位數除以私樓住戶入息中位數，得出數字可解讀為不吃不喝全份人工用來抵銷樓價需要用上若干年？這計算方法粗略估計一般私樓家庭承受樓價的程度，當然數字越細，樓價越不痛苦！這計算方法經常為人所咎病，然後亂搏提出另一種計算方法，也是國際喜用來估算當地樓市的投資價值，就是房價租金比，計算方法如下:

房價 ÷ 租金 x 12個月
(http://luan-invest.blogspot.hk/2012/05/pe.html)

租金是市值租金，基礎考慮是樓都有其租值的，即使是用來自住，用家還是正在對沖租金，因此，自住或投資，用房價除以一年租金，大概得出長期持有，需要若干年租金才可回收房價，這項PE指標比痛苦指數更能反影投資價值。

最近《經濟學人》最新報告中的「泡沫指數」，便用了樓價租金比，結果是業主要收租三、四十年才能收回全部樓價，超越歷年平均數達一倍，結論是香港樓市冠絕全球，遠超加拿大、澳紐甚至中國內地。

報告引起一番爭論，有認為數據沒有考慮80至90年代的政治不確定性所帶來的高回報，亦有認為未有考慮低息加大了按揭槓桿回報率（也是筆者筆下的老作），亦有認為不應用計算股票PE的方法來計樓市PE，因為未有考慮樓價上升和城市作為國際金融中心的發展潛力，等等。那就讓老作的始作俑者解釋一下，樓價租金比的背後真正意義！

「樓」在很多人的心目中，都是一種投資考慮，例如很多人置不置業，多少都考慮—現在樓價升了那麼多，樓價升幅還可以有幾多？美國收水、加息，樓價會升還是會跌？會跌幾多？亦有一些人自己去住劏房，自住物業拿來收租待價而沽、亦有一些人見樓價升了那麼多，賣了自住物業等跌買回，希望從而賺一筆，潛意識下普遍香港人都有這些投資行為。因此以樓價租金比計算樓市PE更能反映港樓的投資價值。畢竟，如果樓價不再上升，沒有人會想住在劏房四十年吧！又或者當你有一筆錢，你會用來買股票？買澳元？買人民幣？那就會比較不同類別商品投資的PE。

對外來投資者而言，他們投資在香港，抑或澳洲，還是美國物業，投資者便會比較不同國家的樓市PE了。

樓價租金比包含的意思是你要收租多久才能回收樓價，當中的租金，能否上升或上升幅度，很大程度是受制於當地人的薪酬水平，當租金升幅追不上樓價升幅，兩者的差距越大，即比率越大，顯示回收樓價需要時間越長，因此即使以底特律的case來與香港比較，單以收租回報比較，收租七至八年後，其餘的租金是淨賺，相較於在香港收租二十至四十年後才可賺租，投資於底特律還真的比香港好啊！

那麼樓價升幅其實是唯一的考慮，而樓價租金比的PE程式其實就是反映平貴的指標，PE越低，簡單而言是平，可以上升的空間大，價格已經上升了很多，PE高，是為貴，價格還可以上升幾多，則見仁見智，就如當年科網年代，百幾倍PE的科網股，還可越升越有，所以有人話PE無用，我都贊成，因為即使公認為貴，但還可以升幾多，升幾耐，則無法知道！

圖一: 2013年世界各大城市的房價租金比及負擔比率的比較:

資料來源: http://www.numbeo.com/property-investment

BY 亂博

網站:

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今日地產新聞摘要 20140513

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2014年5月13日

【星島日報】指，照顧換樓客，辣招只微調。政府有意就「雙倍印花稅」這一樓市「辣招」作出一點讓步，有利市民換樓，刺激地產股昨日成為升市其中一個火車頭。不過，現時樓價回順幅度有限，政府縱然不再「加辣」，憧憬大規模「減辣」仍言之過早。

【蘋果日報】說，實用面積計算存差異。一手住宅銷售條例實施逾1年，業界指，現時一手住宅銷售監管局（下稱銷監局）與差餉物業估價署對釐定實用面積的準則不同，「印象中有間洋房，兩者對該單位實用面積的釐定，相差達三成。」據悉，該項目位於山頂區。

【信報】謂，肯定樓市降溫措施，願勿牽連商用物業。政府推出任何政策和措施時，必須深思熟慮，考慮周詳，作全面的「規管影響評估」，以免產生非預期的後果，甚者更會造成深遠影響。

【成報】稱，一太籲政府監管金融估值活動。政府於近年積極推出的新的地產法例，有效拓展了測量界的業務發展空間。第一太平戴維斯（一太）大中華區估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，其中近年來異軍突起的的房地產信託基金（REITS），由於對注入相應基金的房地產項目之評估服務要求十分嚴格，有如對全港投資估值界打入一劑「強心針」。

【文匯報】指，IMF：未來兩三年逐步撤招。國際貨幣基金組織(IMF)上月初於本港兩度指出，香港的主要風險是可能出現物業價格失序調整，並觸發經濟活動、銀行貸款、家庭資產負債與樓市之間的惡性循環，在目前樓市上升周期實施逆周期對策有助維持穩定，但當局需因應宏觀風險減退程度，逐步撤銷印花稅等辣招，並在市況急速調整時加快撤招。

【東方日報】指，元朗南擬設5規劃區。政府擬大規模發展元朗，以增加房屋土地供應，建議於元朗南設五個規劃區，分別為「都會生活區」、「樂活生活區」、「花園城區」、「田園地帶」及「就業帶」，美化元朗明渠，增建二萬六千一百個房屋單位，當中公私營房屋比例為六比四，容納人口八萬零二百人，料可提供一萬零九百個就業機會，預計新增人口最早可於二○二五年遷入。

【太陽報】報道，10住宅項目建築圖則獲批。近年政府積極推出大批物業發展土地，不少項目相繼申請或獲批建築圖則，該署最新資料顯示，三月份共批出30份建築圖則，期內亦錄得24宗首次批則申請個案，同創一一年十二月後新高，而獲批項目多來自政府賣地。

【新報】稱，藍籌屋苑樓價兩極化。「3D辣招」推出逾一年，令成交量急劇下滑，影響本地自住用家換樓。不論業主、準買家、銀行等都沒有全面的數據作單位市值參考，令近日市場上出現藍籌屋苑二手樓價兩極化現象，接連錄得新高價及新低價成交，銀行估價亦不時出現頗大差距。

【明報】指，新地世盃料錄13億營業額。四年一度的世界盃即將來臨，各大商場積極部署吸客。新地（0016）九大商場（銅鑼灣wtcmore世貿中心、新蒲崗Mikiki、將軍澳東港城、將軍澳中心、上水廣場、屯門錦薈坊、屯門卓爾廣場、荃錦中心及荃灣新領域廣場）今年共斥資1448萬元作為宣傳推廣，佔全年宣傳費約20％。集團預期，世界盃期間，旗下九大商場的人次可達3610萬，並帶來13億元的營業額。

銀行眼中的優質按揭客戶12/5/2014

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=55614

銀行在審批按揭貸款的過程中，大致上會分兩大範疇進行信貸風險評估，其一是衡量關於用作抵押的按揭物業，例如是物業的市場價值、樓齡、質素、業權狀況等；另一方面是評估按揭申請人本身的財務狀況，本文先集中談及後者。對於借款人的狀況，銀行首重評估其還款能力，其次是可進行交叉銷售的機會及與銀行之關係等。

一般來說，銀行需計算借款人的供款佔入息比率(Debt-to-income ratio, 簡稱DTI比率)，即是借款人每月總債務供款額佔入息的比率，基於按揭措施之推出，目前DTI比率之要求已較從前提高，以往只需每月供款額不多於入息之一半，現計及壓力測試後，若以25年期計，每月總供款額佔入息已不可多於43.6%，若屬於第二套房按揭，此比率再需下調10個百分點。評估DTI比率的同時，銀行亦會衡量借款人的工作性質及入息的穩定性，例如借款人屬於專業人士或公務員，又或於現職公司已工作數年，每月入息穩定，銀行將視借款人為信貸風險較低之客戶；若然借款人之入息並非固定，例如是以賺取佣金為主的營銷代表、的士司機等，銀行一般要求最少達半年的收入紀錄，以其平均收入衡量還款能力，不過部份銀行對於非固定入息人士的按揭申請會較為保守。

另外，銀行亦會考慮與借款人之關係，例如借款人多年來是該銀行的大額存款客戶，並一直使用銀行的產品及服務，又或決定於該銀行開設出糧戶口，這些都正在或準備與銀行建立長遠的客戶關係，銀行便願意提供較佳樓按優惠。現時按揭息率處低水平，利潤微薄，銀行十分重視按揭客戶帶來的潛在交叉銷售機會，故此高入息中產人士自然獲銀行識別為「好客」。

其次，借款人的年齡亦是銀行審批按揭的考慮要素，亦直接影響銀行可批出之按揭年期，因為銀行須考慮借款人尚有多少年便達退休年齡，屆時未必有充足的還款能力。現時銀行一般設定借款人年齡與供款年期總和的上限為60至70年，部份高達75年，但按揭供款年期上限為30年。

除上述外，銀行還會考慮借款人的信貸評級及紀錄，目前銀行參考的信貸報告均由一家名為「環聯TransUnion」的信貸資料機構提供，故此銀行多簡稱查閱客戶信貸紀錄為「查TU」,報告內容包括部份個人資料、信貸賬戶資料、信貸額及還款紀錄(包括私人貸款、稅務貸款、分期付款、信用卡結欠、汽車貸款及租購貸款等)，自2011年4月起亦已逐步包括按揭宗數及是否已結束之基本狀況等。另外，TU報告亦包括逾期還款之負面紀錄，以及一些公眾紀錄如債務追討、破產及清盤訴訟申請。報告內概括設有一個信貸評分，分A至J共十個級別，以估計借款人在未來12個月履行還款責任的機會率。

如果貸款人擁有良好的信貸評分及紀錄，一般可獲銀行批出市場上較優惠的按揭息率及條款。要建立優良的信貸等級，養成準時還款的習慣是相當重要，一旦拖欠款項超過60天，有關負面紀錄便需保留5年，大大影響信貸評級。另外亦需注意不要過度借貸、又或申請過多信用卡及積累過多卡數，並應定期自行查閱信貸紀錄，當發現信貸報告內的資料有不正確時，便應主動向「環聯」要求修正。總括而言，若然借款人之工作及入息穩定、財務狀況良好，DTI比率處偏低健康水平、以及信貸紀錄優良，銀行向借款人批出市場上最優惠之按揭息率及條款機會便較高。

中原按揭經紀  董事總經理  王美鳳

今日地產新聞摘要 20140512

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2014年5月12日

【明報】指，尚嶺認購不足5票，一手周末銷27伙。在沒有大型全新一手盤撐場下，過去兩日主要新盤合共只錄得約27宗成交，雖然比上一個周末（5月3及4日）錄得的23宗高約17％，但依然屬低位徘徊。

【東方日報】指，辣招料鬆綁，延樓換樓限期。根據立法會正在審議的《二○一三年印花稅（修訂）條例草案》，以「先買後賣」方式換樓的市民，必須在新物業成交起計六個月內成功出售原有物業，才可申請退還雙倍印花稅（DSD）。

【新報】稱，港難加息，美經濟無起色。美國聯儲局新任主席耶倫上月中首次出席國會聽證會發表談話，明確地指出美國加息視乎勞工市場，現在遠未完成復甦，意味美國加息比市場所估計更遙遠。

【星島日報】指，麗新密密投標冀增土儲。麗新近年積極投地發展，近年參與投標競逐多項地皮，於一二年底至今共成功吸納三項發展，主要包括海洋公園酒店、將軍澳南合作住宅及馬頭角住宅等，佔總投資額達八十億元之巨。

【信報】謂，「港人港地」不是香港獨有。上周談到「港人港地」政策是在目前以控制樓宇供應的手段外，開拓「需求管理」；可是原來的「港人港地」政策最後只演變為「港人港豪宅」，政策的原意是降低樓價，最後卻由首次在港出擊的紅色發展商中國海外以高價投得。

【太陽報】報道，歌賦街加租倍倍聲。近年政府大搞「保育中環」，造就荷李活道以南嘅蘇豪SoHo成為知名美食區，近年更進一步伸展到荷李活道以北嘅NoHo區，區內唔少街道已陸續轉型。其中以前行十步就有一間印刷舖嘅歌賦街，已變天成為咖啡店同時裝店等潮流商戶落腳點，數目高佔成條街嘅七成半。

【蘋果日報】說，領匯賣殘舊商場洗底，市傳周四開標，「無人鬧再賣更多」。上市接近9年的領匯（823）密謀轉型，透過逐步出售旗下老化的公屋商場，為日後收購私人物業鋪路，終極目標是為「溝淡」領匯多年不能洗甩的「政府味」。有接近領匯的地產界人士透露，今次先放售至少五個商場，佔資產總值不足1%，純粹測試社會反應，「無人鬧先再賣更多」。

【成報】稱，上月二手公屋註冊創三月新低。二手公屋交投連跌兩個月，反映整體大市調整放緩，市民缺乏置業信心，普遍觀望政府改變現有的房屋政策，亦影響公屋市況回軟。根據中原地產研究部上月二手公屋買賣合約登記紀錄顯示，登記數字為自4月的登記數字以來，創3個月以來新低。

【文匯報】指，上月一手登記急增64%。發展商在3月加快推盤步伐，由魚涌MountParkerResidences展開序幕，深水埠丰匯及大坑COHO相繼登場，加上訂價相對貼市，令4月一手住宅買賣登記突破1,100宗水平，按月急增逾六成。

仲達: 反價重臨

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2014年5月12日

上周末，筆者的眼球被經濟日報的頭條新聞吸引，相信有不少看淡樓市者，會不願看見如此的市場動態，僅列出一些注目的標題如下：

頭條
二手升溫 將軍澳9天百宗成交
搶盤反價旺市訊號現 周末睇樓量3連升

內文
維景灣畔呎價，按月升7.6%
日出康城首都：怕失平盤，買家深夜趕簽約
麗港城：平盤一天即售出
新港城：優質戶反價沽貨
沙田第一城：呎價創屋苑新高

乍看上述標題，發覺麗港城的成交雖快，卻是平盤，不是利好消息吧？未必，該成交屬第14座的低層F室兩房單位(建築面積639方呎、實用面積517方呎)，屬面對屋苑一期商場之面壁樓兼對正商場排風口，排出來的油煙由快餐店至酒樓都有，據該區地產代理稱，第13至15座低層單位都屬受影響類別，部份住戶被迫長期不開窗否則成屋都有油煙味，亦曾有住戶難頂油煙味賣樓，因此這類單位普遍比同類單位平5-10%。

筆者翻查麗港城的成交紀錄，兩房單位普遍成交價介乎440萬元至500萬元，粗略推算平均價約470萬元，上述成交單位業主以450萬元放盤，僅一天後減價兩萬便以448萬元成交，比平均價僅低約4.7%，與一般低層兩房單位成交價相若------換言之，缺盤的程度，已經嚴重到買家莫視單位的衛生情況，無法以此再壓價，或者，若非缺盤，這類單位可能要降價至400萬元左右才有承接力，現在以448萬成交，根本是極速以高價成交！

再看其他消息，將軍澳中心第3座高層C室三房海景單位(建築面積899方呎、實用面積684方呎)，乃連租約無樓睇盤。業主近日表示750萬元到價即沽，豈料獲多組準買家搶購，即反價至768萬元成交------注意，連租約盤，只能承造五成按揭，需要拿五成首期購買，竟也獲多組準買家搶購，可見現時一眾準買家實力雄厚。

反價成交、屋苑呎價新高成交陸續浮現，甚至帶動了部份屋苑的銀行估價重新上升。這個趨勢，有可能逆轉嗎？難矣，畢竟自去年推出雙倍印花稅(DSD)起，利淡樓市的消息不斷傳出，又指供應大增、又說快將加息(惟近日聯儲局主席耶倫已作澄清，減少買債與加息是兩回事，為保經濟增長，加息可以是很久之後的事)，也未見樓價出現顯著調整；相反，近日缺盤新聞屢現，即見全港性反價潮，市場逐步由劈價、到市價、變成反價、甚至創出新高呎價成交，這個大勢，似是難以抗衡。

仍在猶豫入市與否、仍然迷信政府加稅可以解決住宅供應不足從而使樓價下降的準買家們，是否夠鐘行動？

一言蔽之：反價重臨宜留神，旺市訊號莫輕視。

今日地產新聞摘要 20140509

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2014年5月9日

【明報】指，代理失實推銷環宇海灣，銷監局調查。雖然長實（0001）荃灣大型新盤環宇海灣依然按兵不動，仍未見上載樓書和公布售價，但昨日市場再次流傳代理自行印製的促銷資料，並以紅色字體列明「預售呎價8000元起」；對此，一手住宅銷售監管局（銷監局）回應指，地產代理於環宇海灣發展商正式提供價單前，列出「預售呎價」，可能已觸犯一手條例有關作出失實陳述、或傳播虛假及具誤導性資料的條文，局方會立案進行調查。

【蘋果日報】說，三區居民策動，5.21抗議政府盲搶地 ，逾萬伙住宅恐難產。政府盲搶地，結果區區辣火頭，由深水埗燒到大埔、葵青，受影響居民不滿綠化地改建住宅，儘管發展局先後到過深水埗及葵青區議會「拆彈」，無法阻止三區居民結盟，意味發展局謀把13幅改劃住宅綠化地，涉及1.35萬伙，隨時甩轆。

【文匯報】指，耶倫言論為次季樓市注入強心針。美國聯儲局主席耶倫五月初出席國會聽證會時指出，首季美國經濟因暴風雪影響，導致增長下滑，預期次季會有顯著增長，相信今年餘下時間美國經濟將持續改善。

【信報】謂，供應量不足，樓價跌幅有限，政府難撤辣招。過去一年，本地樓市「量跌價穩」，反映政府推出「辣招」僅能暫時遏抑需求，中長線供應仍然不足，有待追上。

【東方日報】指，天璽賣殼交易糾紛買家敗訴遭沒收百萬訂。物業買賣「查契」時，絕對講究文件是否正本，但若以買賣殼公司方式來轉讓物業，標準或有不同。一宗以買賣殼公司來轉讓天璽單位的交易，買家有如「查契」般索取殼公司上手股份轉讓之文件正本，賣方堅稱無責交出，後來交易拉倒。高院昨判買方違約，賣方有權沒收臨時訂金100萬元；法官並判交易中代表買方的律師行未有妥善給予買方意見，屬於疏忽，該行須向買方賠償，賠額待定。

【新報】稱，蓄勢向上，樓價似跌。土地註冊處發表4月份統計數字，註冊的買賣合約共6,012份(較3月份上升43.7%，與去年4月比較亦上升37%)，其中單是住宅買賣合約佔4,781份，較上月上升了52.2%。

【星島日報】指，將軍澳44個月樓花盤申請預售。一手新盤料增，今明兩年成主要住宅供應庫之將軍澳，過往幾年由多個大財團瓜分區內大型地皮發展後，最近紛紛準備賣樓，其中，由信和與嘉華合作的區內項目，更罕有提出申請預售四十四個月後才落成的住宅樓花，反映發展商加快推盤步伐。

【太陽報】報道，摸王掃車位唔信到頂。樓市辣招嚇窒唔少資深投資者，搞到個個都唔多敢買住宅嚟投資。有「摸王」之稱嘅黎汝遠，過往以快買快賣為原則，自從有額外印花稅之後，短炒已冇咩肉食，今年更鮮聞買入住宅。

【成報】稱，上月35指標豪宅錄74宗。上月一手市場少有豪宅新盤登場，購買力轉向二手市場揀貨，帶挈豪宅物業二手買賣連升2個月，並創出近8個月新高，利嘉閣董事張偉文表示，4月份本港35項指標豪宅物業共錄74宗二手買賣，較3月份的69宗增加7%，數值更創近8個月最多。

今日地產新聞摘要 20140508

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2014年5月8日

【明報】指，郭國全：內地水緊會波及港樓，中港愈益密切，加大波動。前香港政府經濟顧問、現為香港大學經濟金融學院名譽高級研究員的郭國全，早前為《明報》財經沙龍演講時表示，他不認同很多人說香港人只懂炒股、炒樓；從香港多年來出入口（包括商品及服務）對GDP比率不斷提升看到，香港經濟增長是實在的，而非靠炒賣。

【文匯報】指，跌幅加快：豪宅租市首季下滑4.1%。港島豪宅租賃市場在今年第一季度下滑4.1%，預計2014年整體將下降10%至15%。這種持續低迷下滑自2011年開始，每年約下降5%，但最近趨勢有加速跡象，預計第二季度將會進一步下調。市況低迷主要因為香港生活成本高和就業前景黯淡，令許多外籍人士推遲來港。

【東方日報】指，年輕單身族申公屋升13%。大學生申請公屋人數上升，令公屋輪候冊申請人數再創新高。房屋署最新申請數字顯示，十八至廿九歲年輕單身一族申請公屋個案，升至六萬七千八百宗，一年內上升一成三。針對年輕單身人士申請個案急增，房屋署擬向非長者單身人士作溫馨提示，定期發信提醒他們檢視入息是否仍合資格，希望勸退部分入息逾限額者。

【新報】稱，地監局︰物業宣傳勿醜化他人。早前有物業廣告以修改圖片以達宣傳效果，消息傳出後，地產代理監管局(監管局)於昨日公布新聞稿指出，當中的宣傳手法有可能令地產代理業界名聲受損，並認為代理應致力提高其專業形象及服務水平，避免違反監管局所發出的《操守守則》。

【信報】謂，買家印花稅收5.1萬份豁免。港府近年推出的多項辣招，政府表示，其中買家印花稅（BSD）二月生效以來，已經收到約5.1萬份法定聲明，以申請豁免繳交BSD。對於樓價雖然略為下跌，但仍未能助市民「上車」，有政府官員重申，辣招主要作控制需求，非鼓勵入市的措施。

【星島日報】指，環宇推二按最高樓價30%。大型新盤開售部署漸見眉目，焦點盤荃灣環宇海灣正全速啟動，整個項目共提供一千七百多伙，發展商表示，項目三、四房戶分別佔總數五成及兩成，首批開售亦主打這類大單位；此外，將會為買家提供最高達三成的二按，全期息率有機會低於最優惠利率（百分之五點五）。

【太陽報】報道，旺區舖租恐插1成。香港最近零售氣氛大不如前，吉舖愈嚟愈多，唔少舖位本年度應課差餉租值仲罕有咁大縮水，一、二線街有舖位業主都腳軟，要減租吸客，以免舖位長期丟空，減幅5至8%。

【成報】稱，「自由行」推高租金，化妝品店增15倍。「自由行」令內地旅客大量湧港，衍生旅遊承受力問題，立法會秘書處昨日公布最新《研究簡報》，指出「自由行」實施10年至今，零售舖位租金平均上升近七成，並改變了銅鑼灣、尖沙咀和旺角等地的零售格局；當中化妝品及個人護理用品店數目激增15倍。

今日地產新聞摘要 20140507

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2014年5月7日

【蘋果日報】說，代理疑違規洩露環宇開價。長實（001）旗下荃灣新盤環宇海灣，有地產代理涉嫌偷步向客戶提供該盤物業戶型面積以至參考定價等資料。記者昨日到項目附近一帶的代理行直擊，發現當中有大行代理已貼出項目的戶型及單位面積的廣告，經紀更聲稱售價可參考同區二手屋苑呎價，估計大約開價9,000元至一萬多元，400多萬元一定可買到兩房戶，無視法例。

【信報】謂，5月可發售新盤逾2400伙，購買力減弱，代理料「唧牙膏」式推出。2014年已進入第二季，但踏入4月尾至5月初間，新盤推售的數目寥寥可數，但隨着多個項目月內登場，連同近日發價單的尖沙咀凱譽，5月可推售單位涉逾2400伙，其中仍以規模最大的荃灣環宇海灣最矚目；雖然有大盤「助陣」，但業界人士預計，一手盤主導市場已長達9個月，購買力亦已大幅消耗，未來新盤難免以「唧牙膏」方式推售。

【東方日報】指，二手缺盤，估價驟升。市場再現缺盤情況，個別買家不惜高價搶盤，令處於下調軌的銀行估值，最近突然驟升。整體估價自去年八月以來首度趨升，紅磡黃埔花園單位初步估價最新約500萬元，按月增約3.1%最理想，將軍澳新都城單位亦升約2.1%，多個藍籌盤升幅介乎0.3至2%。市場瘋搶情況持續，有用家無懼連約盤按揭成數較低，仍以710萬元創同類新高價購入沙田第一城連租約三房戶。

【明報】指，呂麗君壹環特色戶9.8萬放租，年初逾5120萬買入，料實際回報2.2厘。「大劉」劉鑾雄的紅顏知己、現任華置（0127）執行董事呂麗君及其家人，對集團系內的灣仔單幢樓住宅壹環似乎情有獨鍾，近一年來先後斥資近7,000萬元購入兩伙作投資用途。市場消息指出，以呂氏父兄名義、今年初以逾5,120萬元購入的頂層45樓特色戶，正在市場放租，月租叫價達9.8萬元。以單位的實用面積1,363方呎計，每方呎叫租直撲72元，若落實成交，將創壹環月租新高紀錄。不過，單位租金門檻雖然頗高，但扣除每月逾5,000元管理費等開支後，估計業主可享租金回報只約2.2厘。

【成報】稱，內地客比例或降至半成以下。國內經濟增長放緩，加上港府前年推行印花稅把關，內地新盤買家數量有明顯降幅。過去2季，發展商為旗下中小型住宅新盤補貼買家印花稅，仍未能進一步吸引內地買家入市。據中原統計數字指出，整體內地買家比例輕微回落，降至近半成水平，預料跌幅仍然持續。

【新報】稱，居屋買賣創9個月高。利淡消息被巿場消化，居屋市場獲「白居二」購買力支持，登記量及成交額俱升。據土地註冊處資料顯示，4月份全港共錄497宗居屋二手買賣登記，按月上升一成六，創近9個月新高。利嘉閣研究部周滿傑解釋，踏入第二季，樓市氣氛好轉，二手住宅交投顯著回升，加上剩餘不多的次輪「白居二」購買力繼續投入居屋市場，帶挈上月居屋二手買賣登記量值攀升至近500宗及15億元水平，兩者同時創下近9個月新高。

【星島日報】指，新盤銷情穩，單日沽18伙。昨日雖為佛誕假期，但市場缺乏大型焦點新盤，加上整天下着毛毛細雨，令一手市場成交量平平穩穩；綜合市場消息，單日錄約十八宗成交，並以灣仔囍滙表現較突出，更有家庭客斥逾兩千一百萬元連購兩伙；而開價不足一周的尖沙嘴凱譽，昨現參觀人龍，並錄得成交。

【太陽報】報道，工商舖上月交投增62%。利嘉閣表示，受商場拆售活動推動，四月份全港累錄588宗工商舖物業買賣登記，按月激增62%，創近八個月新高，但由於成交偏重500萬元以下物業，以至成交總值按月跌26%至57.43億元。中原表示，今年首季香港整體中小型私人住宅市場，已知內地個人買家佔宗數比例6.3%，佔金額比例7.5%，按季分別下降0.7及1.1個百分點；另四月份本港三區二手私人住宅買賣宗數全線上升，新界區二手買賣宗數急增逾六成。

【文匯報】指，內地客傳沽瓏璽蝕百萬，3年升值18萬，未夠手續費。美聯物業住宅部行政總裁布少明表明，若有大型一手新盤5月推售，並以貼市價或低於市價推出時，二手樓價會受壓。面對不明前景及交投膠著，市場傳出一宗大角咀瓏璽「六按盤」交易，該名內地賣家扣除雜費蝕近百萬元離場。

今日地產新聞摘要 20140505

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2014年5月5日

【明報】指，住宅補地價申請按年減半。市場預期樓價下調，除令發展商投地態度變得審慎外，就連申請補地價的宗數亦大幅減少。據地政總署資料顯示，在2013至2014財政年度，單計住宅項目的補地價新申請只有12宗（包括申請換地、契約修訂及私人協約批地），較2012至2013年財政年度的25宗，大幅減少52%，當中2013年財政年度第二季及第四季，更錄得「零申請」紀錄，反映發展商對補地價項目的態度同樣保守。

【蘋果日報】說，屯門地呎價料僅$1,800。屯門近年不乏土地供應，區內地價下跌的趨勢越來越明顯，本周五截標的井財街限量地，附近欠商場配套，市場預料每呎樓面地價只有1,800元，有機會再破新低，測量師預計中小型發展商會感興趣，流標機會不大。

【信報】謂，缺新盤，稅款高，內地客觀望。雖然適逢「五一」小黄金周，但過去數天內地客在港未見積極入市。業界人士認為，長假期未有大型新盤推出，加上辣招多重稅項影響，估計未來內地客入市表現，仍要視乎發展商推出的置業優惠。資料顯示，去年樓市受《一手住宅物業銷售條例》生效影響，「五一」假期只有兩個新盤可以發售，5月1日當天，兩新盤全日各銷1伙，二手屋苑內地客更幾近絕迹，十大屋苑只錄得3宗成交。

【東方日報】指，壽臣山豪宅地，樓面呎價估3.5萬。本周五將有兩幅不同類型住宅地截標，其中最矚目為壽臣山道西豪宅地，市場形容該地為「十年難得一見的靚地」，每方呎樓面地價料約3.5萬元，有望打入政府賣地歷來呎價最高三甲，相信附近有洋房項目的新地（00016）很有機會競投，另會德豐地產亦表明會留意該項目。至於屯門井財街限量地，市場估值約2.7億至3.8億元。

【新報】稱，黃金周褪色，一線舖租料跌半成。往常內地五一黃金周，本港零售旺區熙來攘往多為自由行旅客，而一線街舖受惠於此，租金自2003年起亦節節上揚。然而，受旅客街頭便溺事件、內地嚴厲打貪及勞動節假由7天縮短至3天的多方面因素影響下，美聯旺舖董事盧展豪預料，年內一線街舖將租金下跌5%至8%，短線投資者宜抱審慎態度入市。

【星島日報】指，百大屋苑成交回升37%。新盤推售活動略放緩，於業主提供議價空間下，屋苑交投稍回升；本報綜合過去兩天之百大屋苑成交，合計錄約五十五宗交投，按周升約三成七，涉及二十七項屋苑錄交易，綜合市場人士稱，買賣亦場仍以中小型物業為主導。

【太陽報】報道，一手缺盤僅賣逾20伙。一手樓市缺乏全新盤開售刺激，過去兩日全港新盤僅錄逾20宗成交，當中以高價豪宅交投主導，信置（00083）等灣仔囍滙昨連錄3宗樓價逾千萬元成交，新地（00016）等紅磡昇御門及恒地（00012）等馬鞍山迎海．星灣，昨日均錄得樓價逾1,900萬元成交，而大坑上林前日以逾6,200萬元售出高層複式戶。

【成報】稱，RICS：本港商用物業市場跌勢持續。皇家特許測量師學會（RICS）發表2014年第一季全球商業地產市場調查報告，顯示全球商用物業市場正逐漸回暖，然而香港和其他個別地區仍然面對挑戰。根據調查數據，租戶及投資市場在未來12個月前景明亮，預期2014年的租金及物業價格將錄得健康增長。

【文匯報】指，萬伙落成壓塌市，業主接受現實，新樓7折搶租客。港府過去幾年大增土地供應逐步見成效，新盤動工及落成量近歷史新高，近期各區陸續有大型新盤入伙，令新住宅租盤湧現。本報統計顯示，近期已入伙新盤達9,871伙，連同將近入伙的5,205伙，目前可供出租的新樓多達15,076伙。業界人士反映，外圍市況不穩，對各區新樓租賃有不同程度的影響，部分新盤多達200多個租盤，單位或因供應增多而令租金受壓，其中屯門瓏門由去年入伙實用呎租達30元，及至近日低見21元，減幅達三成，變相7折招租。

王于漸：港無樓族易跨代貧窮

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140502/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

香港是否存在跨代貧窮？若有，其成因為何？筆者早前訪問香港大學經濟學講座教授王于漸，他給了出人意表的答案：原來香港沒有自置物業的家庭，其離婚率遠高於有樓家庭，貧困的單親家庭在照顧和培養子女相對困難，不利下一代「上流」，容易造成跨代貧窮！

王于漸引述美國五位著名經濟學者向數十萬個家庭進行調查的結果，指出美國過去30年，上一代與下一代的「向上流」未見惡化（將兩代人由窮變富，和由富變窮的百分比作比較），但以堅尼系數反映的貧窮差距確有所擴闊，而這只反映由於經濟轉型，人成功向上流後，會獲得更好的待遇，這反而有利刺激人們更加上進和努力。

「不過，有關研究也指出阻礙窮人向上流的一個重要原因，就是單親（尤其女性）家庭的子女，確是較易出現跨代貧窮，這種情况也在香港出現。」王指出，研究顯示富人的離婚率一般較低，原因是離婚的機會成本高，至少要和原來配偶「分身家」。「窮人離婚率既高，尤其女性在離婚後，若要繼續照顧子女，更難工作搵錢養家，不利培養子女。研究證明，人們愈年輕接受好的教育，更有利日後的學習和成長，以及脫貧，則窮人離婚率高，也令到跨代貧窮更易形成。」

他又表示，香港有兩個獨特因素，令上述情况更嚴重。其一是隨中港日益融合，跨境婚姻更盛行，令低收入男性，毋懼離婚後沒有人願意再嫁他們，所以更容易決定離婚；另一是更多女性接受獨立工作，且香港福利保障增加，也令她們少了決定離婚的後顧之憂。

「統計數據顯示，香港自上世紀九十年代中期以後，不論男或女，離婚率都出現急升，值得注意的是，擁有自置物業的較富裕人士，離婚率明顯低於只租樓住的人士（圖）！」王于漸指出，現時香港的離婚率已排名全球前十名之內，相信和上述原因有密切關係，但那又應如何改善跨代貧窮？

「很多人以為只要增加福利，便可以解決貧窮問題，其實不然。1990年代中期，香港人因讀書、生病、殘疾等理由而不工作的年輕人比例，只有不足1%，而到了2011年，有關比例卻急升至3%至4%，甚至更高，反映增加福利，確實反令更多人不願工作，更難脫貧！」

他認為，投放更多資源提升教育水平，讓單親家庭的子女更容易接受優質教育，令他們有更強的謀生和致富能力，才是解決跨代貧窮的最好方法。「很可惜，1990年代以來，香港政府開支急增，但很高比例花在福利之上，教育佔GDP的比例，卻停滯不前，實在有違解決跨代貧窮的目標。」

根據王于漸的研究，香港「無殼」家庭的離婚率較高，且易造成跨代貧窮，那是否只要樓價大跌，令更多人可以上車，問題便能迎刃而解？

王不同意﹕「樓價大跌時，往往經濟也變差，人更易失業，樓價低了，窮人也未必有能力和夠膽買樓，反而成為有錢人入市掃貨的機會。」他認為，以現時私人住宅的樓價水平，就算跌三、四成，低下階層也未必有能力去買，所以他一直建議政府容許公屋售予租戶，並將日後轉售的補地價先凍結封頂，且提供超長期年按揭，這讓低收入家庭也可以買樓。

「假如低收入家庭擁有公屋，以機會成本的角度看，他們打算離婚的意欲也會減低，變相紓緩跨代貧窮的問題。另外，政府出售公屋，可收回現金興建更多公屋，減低營運成本，屬一舉數得。」

王又指出，香港各行業面對環球競爭，令到港人的工資的收入增長受到限制，近年內地資金湧入，以至樓價高企，令本地市民的置業能力被削弱。不過，他認為樓價雖已因辣招等因素而封頂，投資買樓發達的時代已過，買樓自住也不用太心急。

 

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年5月2日

【明報】指，五一勞動節新盤沽15伙。自辣招實施後，五一「黃金周」已難以吸引大批內地客來港買樓，亦未見發展商積極於期內推盤，令黃金周風光不再。綜合一手銷售網及市場消息，新盤於勞動節單日錄約15宗成交，雖較去年一手新例實施後的五一、新盤僅錄2宗成交回升，但仍未回復辣招前暢旺水平。
【信報】謂，華潤反對油塘東源街建住宅。長實（001）或有關人士近月向城規會申請，將油塘工業區內的東源街5號及8號發展住宅，惟收到區內其他用家的反對，其中華潤水泥（1313）透過旗下公司提出反對，擔心會加重東源街的交通負荷。
【成報】稱，首4月二手登記低過沙士。根據土地註冊處最新數據，今年首4個月（截至4月29日為止，下同）全港僅錄11,503宗二手住宅買賣登記，成交總值576.94億元，預計兩項數字最終可達11,730宗及586.81億元，登記量值更分別創下近11年及近8年的同期新低，可見二手近況疲弱。
【文匯報】指，內地樓大平賣，較港樓更吸引。對於內地客來香港買樓熱潮減退，中原集團主席黎明楷表示，自2012年底政府推出雙辣招後，尤其是針對境外人士、高達15%的買家印花稅（BSD）稅款，已令內地客大幅減少來香港買樓，加上近期內地經濟又放緩、收緊銀根，部分早前買入香港樓的內地客都要拋售香港樓調錢返內地，因而出現低價、蝕讓的情況，況且內地客為子女來港亦可以租樓、不一定要買樓，都是令內地客減少在香港買樓的原因。
【東方日報】指，間房湧現搶租內地生。樓市辣招打擊收租客入市意欲，市場租盤減少，加上暑假來臨前，租盤勢再被內地學生瘋搶，有投資者看準需求將單位「間房」出租，租值因而大增。
【新報】稱，一手樓規管未竟全功。銷監局趁《一手住宅物業銷售條例》實施一周歲之際召開記者會。一手銷監局專員馮建業於會上形容一手新例為買家的「守護天使」，使一手住宅物業銷售變得更具透明度、更公平、更有秩序。
【星島日報】指，會德豐下半年推三盤。發展商密鑼緊鼓，已部署下半年推售新盤工作，會德豐地產計畫於下半年推出三個項目，當中最矚目為柯士甸站GRANDAUSTIN，預計最快於下月獲批預售，並有望於七月起推出市場；至於西環高街舊契住宅項目，以及九龍灣商廈OneBayEast東座，料亦將陸續登場。
【太陽報】報道，內企煩人仔停買甲廈。近期人民幣匯價係咁跌，加埋內地經濟前景唔明朗，打亂唔少內地企業喺香港買寫字樓嘅計劃，有啲早排已決定轉買為租。其中，有租用灣仔會展廣場辦公大樓嘅內地貿易公司，半年前已諗緊斥約8,000萬元買該廈單位自用，早排已擱置計劃，以每月約16.5萬元預租該商廈一個高層戶。
【蘋果日報】說，鎖匙盤漸減，成搶手貨。受政府辣招影響，二手放盤乾塘，各區主要屋苑已出現冇盤賣（貼市價）奇景，可睇樓的「鎖匙盤」更成搶手貨，手快有手慢冇。