今日地產新聞摘要 20150930

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2015年9月30日

【東方日報】指，單身劏房戶，申公屋要等17.5年。現時本港非長者單身人士輪候公屋數目逾十四萬人，但根據專為非長者單身人士而設的配額及計分制，每年只有約二千個公屋配額編配予該類人士，「上樓」夢遙遙無期。

【信報】謂，談談加息以外。自從QE以來，美國聯邦儲備局對於息率的取向，皆是全球市場關注焦點，近年更變成差不多是唯一最受注視的事項，所謂成也QE，敗也QE。漸漸地，全球投資者多少都要睇中央銀行家的面色，包括其一舉一動及言辭，尤其是FED的官員。

【蘋果日報】說，世茂平價奪九龍豪宅地，呎價僅1.1萬，較附近地王少近半。內房商又出手，70億元執平地。昨開標的深水埗大窩坪延坪道豪宅地，由中資世茂房地產（813）僅以70.2億元獨資奪得，樓面呎價僅約1.11萬元，較半年多前嘉里（683）奪得的龍翔道地皮平近半，為首幅獨資發展的住宅地皮；同區二手方面，暫未因地皮平賣而有太大反應。

【成報】稱，梁振英重申無意樓市「減辣」。特首梁振英昨早表示，經過政府過去三年不斷努力增加土地供應，現時新樓供應較之前已有大幅度增加，如有報道表示未來一個季度私人樓宇新盤供應量相當大，但他指出，特區政府認為現時住屋問題仍然嚴重，大部分家庭包括年輕人仍然未能負擔現在的樓價，故特區政府不會「減辣」，仍會繼續增加土地供應，在需求方面壓抑炒賣需求、投資需求和香港以外人士在香港買樓的需求。

【明報】指，一手豪宅內地買家比例7年新低。隨着內地股市大幅調整，內地資金流入本港豪宅市場銳減，一手豪宅內地買家佔宗數比例跌至七年按季新低。中原研究部資料顯示，今年第2季一手豪宅已知內地個人買家佔宗數比例16.1%，按季跌3.5個百分點；佔金額比例為20.2%，按季跌2.8個百分點。

【太陽報】報道，羅素街全層失守億元。核心區樓上舖成交價同樣受零售寒冬拖累，劉Sir知道，早前遭單一投資者撻訂、由里昂證券旗下基金或有關公司持有嘅銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心6樓及7樓兩層全層，其中曾經兩度遭撻訂嘅7樓全層，新近以9,700萬元賣出，相比今年五月成交價1.16億元，低咗約16.4%。

【文匯報】指，商舖註冊量近12年新低。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月市場錄得1,437宗商舖註冊，較去年同期下跌4%，數值創近12年按年同期新低紀錄。至於涉及總值約188.11億元，按年同期下跌6%，金額屬近8年按年同期最少。

【星島日報】指，康城八期今截標大財團表態角逐。政府推地步伐持續，港鐵亦配合推出旗下項目，其中，將軍澳日出康城八期將於今日截標。項目之前共接獲二十一份意向書，昨日多個大財團紛表態將參與角逐，其中，在同區擁有項目的新地及會德豐，表示計畫入標競逐。

【晴報】稱，二綫屋苑放盤減價求售。二手市場在成交動力不足下，不少放盤紛紛減價求客，又以二綫屋苑提高減價速度。其中上水龍豐花園有333呎單位，放盤僅1日，業主即減價28.2萬，並即時獲租客以386.8萬承接。

月入三萬的香港人#954

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Hello 諗sir,

本人38歲，月入33,000，

儲蓄: (股票+現金) = 450,000

每月可儲: $20,000, 沒有負債

如果現在想買新樓自住, 想請教以下問題:

1. 如果買一棟450萬新樓, 買家提供二按, 是否可以負擔? (因為我是新手, 不知道他們的優惠是如何計), 又免30個月免息免供是否優惠?

2. 因為銀行批360萬, 可否借足90% + 發展商的二按?

3. 你認為我應否儲多一年錢, 本金多些時先去買新樓? 如果要增加現金流, 買股票是否可行?

多謝你的意見.

answer:

讀者未有提，假設為單身。38歲半百萬在手3萬銀月入、都算一個典型的香港男士。正所謂呢刻餓唔死、但遠望前景睇唔到什麼好風光個隻。當然筆者不能幫讀者代答、只是為大眾港男之心態演繹。既然施老闆話佢人生第一次買樓係36歲，咁讀者而家拖到38歲，想趁發展商「幫」你借埋二按上會，買返一樓在手是否可行?

要知發展商提供的二按，是要符合一定的條件才能獲低息借貸，唯買新樓一簽已是必買必賣，繳付訂金後才「包借」的條件比想像中苛刻，到時要賠訂之餘更要補差價，50萬積蓄隨時「沒頂」。咁樣講到買樓好似太兇險，惟業權交易一事大家仍應努力去學習箇中細節，因樓房是在港穩定而又最有把握令人致富的法門，缺點係慢，最起碼都投放10年才有所成。若不想等那要考考自己有冇眼光買股賺錢、不過筆者在銀行工作一段時間，見到買股贏錢既人太少。

尤其資本少的，無坐貨能力、入場都是被宰殺多。有讀者問收息課程是否適合初學者? 客觀地介紹課程扼要 :  其中一部份會交待筆者建議之投資概念、解說香港人的投資心態為何被銀行及經紀扭曲、及講解有那些法門才是真正助人累富的。但說明一朝致富無可能、知自己位置而作出改善、用樓的良好抵押品因素加上債券保存勝果之功能、再依時在股票市場進取，究竟時機及資金分配應在何份額、這一一都在面授時講解。

筆者今年初在博文已叫大家留意新樓條款，在「應否買新樓收租?#799」提及:  呢個新盤即供可獲提供二按。息口都合理的，H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。不少人簽約後先發覺文件未符財務機構標準，但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約，係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。 咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate)，即約年息5%是也。用咁高息口去償還二按，計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。

當然，每間新樓的條款都唔一樣。但而家用15萬就可以上車做招徠的、不其然令筆者想到專搵樓市新手蝦佢唔識唔問最尾被死焗供樓上會的故事。另外留意新樓呎價同二手樓在同區呎價貼近、但地點就肯定係二手樓多在已發展區域。經紀能「補飛」的、就係sell新樓周圍有基建、有發展潛力。係正確不過唔知買家幾時等到。30個月免息免供是否優惠? 最緊要其實睇30個月之後你間樓比而家平5%/10%定係另有睇法。現在長期樓花湧現、再一次重申: 樓市唔升唔代表佢跌，可以在+/- 10%之內橫行。就當上落夠20%，而家中原樓市指數跌20%都仲有120點、都係不少人未能負擔之價格。

至於讀者借唔借到錢? 這要看讀者本身職業、所提供文件才能決定。另外留意佢唔應該問借唔借到、係應該問「能否用低息借到錢買樓」。樓市新手遇上老練經紀加發展商、只好說少事多磨、筆者無謂阻人發達。

今日地產新聞摘要 20150929

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2015年9月29日

【東方日報】指，新盤降溫，量價倒跌。受七月爆發股災衝擊，第三季樓市大吹淡風，即使上半年表現出眾的新盤市場，第三季市況亦突然逆轉，無論交投量及金額均較去年同期倒跌。

【信報】謂，曾俊華︰必要時調整樓市政策。樓市前景不明朗，個別二手業主近期願意低市價沽貨，而美國加息在即，財政司司長曾俊華表示，外圍經濟情況和本港住宅供應增加，都可能令樓價有所調整，政府在有需要時會作出政策調整，並且要在干預與不干預之間尋找平衡。

【蘋果日報】說，何文田赤柱靚地料下季賣。發展局料最快今日公佈新一季（10至12月）賣地計劃，綜合市場預測，預計可以有6至8幅住宅地皮可以推出，料官地住宅供應量最高可達4,500伙，但相信政府不會盡推，隨時要為賣地表中具改劃風險的地皮填數。

【太陽報】報道，康城8期，料不足十標。港鐵（00066）將軍澳日出康城第八期發展項目將會喺聽日截標，呢個項目位處臨海，補地價金額超過29.5億元，計番每方呎補價約莫2,830元，係日出康城純住宅發展項目中最高呎價嘅一期。

【香港商報】稱，香港樓市大跌，唯一前提條件。眾所周知，1998年亞洲金融風暴至2003年爆發期間，是香港樓市最黑暗的五年，2003年最低谷時樓價較高峰期曾跌去七成，近四十萬香港投資者成為了負資產，可以說，香港社會對樓市暴跌有著慘痛的教訓。

【文匯報】指，環海東岸新貨沽逾百伙，九建：「世界盤」國慶銷售加快。多個新盤趁中秋節檔期出盤，九龍建業（0034）昨日第三輪推售紅磡環海．東岸，一共涉及222伙，售樓處早上9時半已見人龍，反應熱烈，亦見多宗大手買賣個案。

【星島日報】指，明德山峻巒下季連環登場。新地貫徹「月月有樓賣」的銷售策略，短期內有多個新盤待推，其中西營盤明德山即將於下月登場，而元朗「頭炮」峻巒亦部署於第四季內推，兩盤合共可提供一千一百九十三伙，多元化戶型繼續搶吸市場客源。

【明報】指，張炳強﹕開放式戶市場反應一般，英皇3年推百億貨，部分轉1房則。過去10年斥資至少逾35億元、透過不同途徑吸納土儲的英皇國際（0163），將進入賣樓收成期。英皇執行董事張炳強接受本報專訪時透露，集團7個新盤將於未來3年陸續登場，總市值料逾100億元。

【晴報】稱，美孚新邨中層戶592萬易手。受到長假期外遊因素影響，加上細價新盤仍搶佔客源，二手市場在濃厚觀望氣氛下，缺乏交投動力；10大屋苑上周末錄8宗成交，按周跌近三成，其中美孚新邨錄得2宗成交，表現已算不俗。

深圳人口年青利樓市

文章日期：2015年9月24日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150924/pba01/001.txt

常說香港樓價高企，其實一河之隔的深圳，近年樓價也是屢創新高，原因為何?自2004年開始駐深圳發展鐵路及地產項目的港鐵（0066）珠三角區域房地總經理梁秉堅，過去11年一直見證着當地樓價隨着經濟起飛。雖然深圳股市近月從高位跌近五成，惟他相信，深圳經濟底子厚，居民收入增長可觀，當地股市波動無礙樓市中、長期升勢。

梁秉堅於2004年是第一批獲港鐵委派北上負責管理項目的港人，期間每個工作日由香港到深圳上班，放工後再回港，初期主要工作是與市政府磋商興建龍華線。結果該由港鐵擁有30年經營權、由福田口岸通往清湖的鐵路線於2011年通車後，港鐵於2012年再經過「招拍掛」取得其中該線龍勝站的上蓋項目「天頌」。

梁秉堅最近接受《明報》訪問時表示，「我在深圳工作11年，看到在深圳的朋友及同事財富增長很快。以我所認識的，打工的年年加人工，做生意的亦很成功，幾乎人人買車買樓。由於深圳居民整體財富隨著當地經濟發展與日俱增，對房地產的需求亦愈來愈強。」

他解釋，深圳是一個十分年輕的城市，人口平均年齡只有33歲；而且當地經濟由民企而非國企主導，創造力及適應力強，故經濟結構亦多元化。另外，不少深圳人敢於創業，不少創業者業務已踏入收成期，累積大量財富，故買樓能力強勁。以天頌買家為例，不少屬證券、金融及高科技公司從業員，亦有民企老闆。

另外，梁秉堅指深圳市政府財政健全，不需要靠賣地收入支持政府支出，而且舊區重建新增土地亦需時，限制土地供應；在住宅強勁需求推動下，導致市場供不應求，本身已支持樓價中、長線看好。去年9月開始，政府逐步放寬調控深圳樓市的措施，釋放置業需求，更令當地樓價過去一年出現井噴式爆升。

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編

補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

http://homebloggerhk.com/38388/

諗sir 你好

我家庭總收入大約8萬，有一供滿的樓自住，現金大約80萬

40歲，做工程，另老婆係教書，收入比較穩定。

聯名自住樓估計有450萬，應否按左層樓去買另一間屋作收租之用?

本人比較細膽，怕現在高位買樓市下跌。

希望諗sir 解答，謝謝

庸才上

ANSWER:

兩個概念讀者要細察:

1. 加按後如樓價下跌及成為負資產，若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目

2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理，持有樓房便獲益較少

兩個投資心理讀者要留意:

1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值，一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世，在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。

2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況，會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)

執行方法:

與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力)，呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課，拎唔到「兔仔」。

唔係大隻講，計佢30歲時，

- 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係)

- 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。

- 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。

- 守到2011年頭，樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD

所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄，唔知讀者係咪負擔重要養3個細路，否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。

講返而家，先將聯名樓行筆者授方案一拆二，按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓，40歲既佢已錯失黃金十年，又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失，佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。

*註: 筆者無意抵毀彿門學說，如例子運用失宜請見諒

有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書，都多數是分析數據，或教授一些基本概念，實際上如何操作，往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後，獲益良多，引導我的思維走向正確的方向。」

文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

中六合彩(1143萬)之後既部署#953

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諗sir, 您好： 我及丈夫都是52歲，沒有子女。

我及丈夫都是是自僱人仕，每月收入不穩定，大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。

我及丈夫每月開支：$25,000 (不包括還供樓貸款) 。

我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000

物業

1. 青衣居屋 : 父母聯名，市值$3M (2房)，沒有按揭但未補地價，補地價後約值$2M，父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名，市值$9.45M (3房)，未償還貸款$2.35M，每月按揭還款$10,700至 2035年，利率: H+0.7 ，出租每月租金$29,000。

3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名，市值$7M (1房)，未償還貸款$2.67M，每月按揭還款$12,200至 2035年，利率: H+0.7; 自住。

目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。

方案 :

A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站，而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值，故考慮繼續持有。

B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ，謝謝 !

ANSWER:

睇完讀者既個案，真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極，夾埋先搵4萬，但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工，即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得，讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!

當然凡事無完美，讀者無仔女，往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪，羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢，加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位，無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%，而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你，會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎?

*E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕，現多為香港50-70歲的一群

由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變，所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬，要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700

建議將聯名樓加按至六成，由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後，覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% - 2.67MIL = 153萬，留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還，最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還，月供420/259*10000 = $16200，供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既，咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。

153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出，債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流，計及已得的$18300，共15125+18300 = $33425/月，唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%，即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點)，那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。

最後一點想提出，讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。

脫苦海：新增供應過於依賴批地

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON

脫苦海

2015年9月15日

發展局長陳茂波在其官方網誌撰文，認為經過特區政府幾年增加土地供應工作後，私人住宅物業巿場起了一些根本性變化，並列出以下數據：

• 在6月底，預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位，較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%

• 一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地，亦可額外提供11, 300個單位
• 私樓落成量方面，差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個，較過去十年的平均數高約七成

• 過去三年（2012-14年）的平均動工量也較再對上五年（2007-11年）的平均動工量大幅增加約58%。

若果從以上引述的數據，似乎私人物業的供應量真的顯著增加，可是事實所謂「供應」，是要從不同的層次去理解。所謂「未來三至四年的潛在一手樓供應量」，是由數個數據計算出來的，包括：
(甲)    已落成樓宇但仍未售出的單位數目
(乙)    建築中的單位數
減去：已預售單位數目
(丙)    已批出土地並可隨時動工的項目

以上數據，可以在運輸及房屋局取得：http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing  /private/pshpm/

其實這個數據的構成，並不是實際上落成了多少個單位，亦不是未來必定會落成的單位，只可以當作是未來三至四年「可供出售」的單位，當中有不少是潛在的樓花供應，由於2013年6月起延長樓花預售期由20個月增至30個月，所以即使是已批出而動工的土地，也一字之轉變成「已批出可動工土地」。

莫講政府批出的土地，要一段時間才會動工，就算已動工也要數年時間才落成，雖然樓花可在落成期之前30個月出售，但一來可能長期不獲批准預售，像一號九龍半山那樣，亦可以是發展商得到預售紙卻不出售，所以(丙)是一個大變數。可是當大家看到數年來實際的數字變化，會發現最大的增加其實是來自這個數：

(甲)數即貨尾近年漸漸減少，5,000個當中不少是某發展商的某樓盤，大致上發展商已少有囤積貨尾。建築中單位明顯增加，但同時已預售的數量也增加，不過最大的變化是來自(丙)，即是已批出而未動工的土地，由當年一年都賣不到幾塊地，到現時一個月隨時都賣幾塊地，數十塊地連同多個鐵路上蓋批出，才會出現這種升幅。現時的推地速度，快將無以為繼，數個新發展區都遇上不同的阻力，恐怕供應增多只是眼前之事。