[汪敦敬]香港市場的通縮危機

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香港的經濟表現拾級而下，令人擔憂，香港面對的困境來於三方面，一是環球經濟衰退，二是經濟模式結構性轉型，三是「香港」這優秀品牌，近年被小部份香港人自殘，出現大貶值！里昂證券近日表示人民幣將出現貶值，在美元升值下，香港將出現通縮，樓價因此有了長期的下跌壓力了，種種客觀條件脗合下，98年後的黑暗時期會否歷史重現？這個是很多香港人擔心出現的情況，很值得在這裡分享及探討一下。

里昂的預算，假設了人民幣貶值，美元就順理成章升值，問題是現在不同98年，美國將不是升值的得益者！

數十年來，美元每次大印銀紙後，都會借助經濟強勢，將多印的銀紙回收！令原本依賴熱錢經濟膨脹的國家出現了金融災難，往往更配合其「巧合的人為災劫」，於是令世人都紛紛搶購相對穩定的美元，俗稱「剪羊毛」，美國的國力多年就是借用這種類似股壇狙擊手的方式魚肉我們。

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但是，今次即09年後的量化貨幣，美國經濟本身已不復強勢，QE偏偏遇上了中國的宏觀調控製造的「堅壁清野」，加上，巧合地中國出現了股災及反貪腐，量化製造成的滔天熱錢根本借出去的並不多，烏克蘭及香港的亂局亦不可以製造到金融的動盪，於是，剪羊毛並不成功，印多了的美元不單只未能奇貨可居，而且變得供過於求，在這個時候各國繼續量化，美國的盟友們的貨幣政策似乎是與中國的步伐較一致，對美國並不有利；我認為美國不久就要承認或者宣佈美國不再加息，而且為了擺脫各國繼續量化貨幣，美元將會由高處顯著回落！

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另外，世人也低估了中國力量，無論中國面對多少衝擊也好，或者經濟有幾差也好，我們國家仍然GPD在6.5以上，更加重要的就是人民的實際所得，在一片唱淡中其實是愈來愈增加，在宏觀調控的國度中，「調整」許多時候和「鞏固」是同義詞，我認為深港通推出將象徵中國已穩定好内部經濟，並更進一步發揮主動權，香港雖有小部分離核力量，但也難免得到經濟好處！
如果真是如筆者所料，美元在下半年表現較弱，而人民幣卻表現較強的話，貨幣的格局就形成不到通縮，所以明年樓市，我雖認為有部份板塊（如商舖）持續受衝擊，但我對整體市場仍樂觀！

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評樓市，說到去貨幣戰爭，似說得遙遠，其實影響已在咫尺，尤其是09年之後的地產投資，迷信美國的人容易失利，因為深信加息，怎會入市？對中國經濟有信心的人，普遍都是投資上已有斬獲！內心深處的價值觀，其實正影響著人的得失。
我認為，變就是機會，未來金融局勢動盪引起不同投資板塊的變動，正正是長遠投資的入市良機！只是，「買有風險，不買也有風險！」風險時代，大家應以穩健的策略去部署。

把握2016的投資機會#1057

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Hi 諗sir, 已經上了收息101、買樓001及003，收緊高息、剛實行一拆二，做好作靚料的準備、計劃下一步部署。

現況:
本人月入: 39K x (13 + 2)
先生月入: (28K-33K) x 13
一拆二自住荃灣二房先生名， 欠2.95M
實行了債基方案: 50萬， 年回報約18%
流動資產: 121萬 (75 萬現金 + 40萬基金 + 股票蟹貨6萬)
無任何貸款: 已做好作靚料的準備
我倆借貸力現只用了30%，如買入5M樓房八成上會借貸力消耗達70-75% 。今年計劃買入三房自住再出租現居二房，成為兩房樓主。雖然短期內未有住三房需要，但未敢出租，因風險較出租二房大（如有錯請指正）。再者，本人不希望數年後有小朋友時先至為居住空間而煩惱，因照顧年幼已經夠哂忙。現在手上現金只放銀行ML戶口作圈禁，是為了避免任何不保本投資令資金有所虧蝕。現正卡在“買”與“暫時唔買”的選擇。

買的考慮：
－借貸力會否過份運用？
－5M要到大西北先有似樣三房，同區未見有似樣選擇，或要降低要求。
暫時唔買的考慮：
－等咩？等樓市再調整？要再提升工資？
－要釋放圈禁資金的機會成本，但保本與流動性有抵觸。
－唔係好想再等
望諗Sir指點下，謝謝！小女子上

ANSWER:
由於現時市況有利等待買樓的投資者、可惜讀者借貸力夠而cash唔夠，所以大方針是累多點現金係手再等下一round再上車，唔使三年、下班車應該一年至年半後。由昨至今的兩單新聞、利好香港樓市。一是東亞銀行提供H+1.6%浮息按揭、或首年1.8%的定息按揭。筆者仍與不少朋友於銀行有聯、知道二月返黎批pricing已見手鬆、今日只係東亞將成件事「正名」上台。當然一個月HIBOR+1.6%、同往時的H+1.8%只係低左些少、惟呢件事所示銀行取態是趁年頭跑好大部份「按揭數」、同意銀行間會爭相減息、因按揭市場層後競爭市場、主靠減價吸客。預期批出按揭量上升、利好年中樓市。

另一單新聞是聯儲局預期不加息、而放風今年頂多加兩次息。對比上年耶倫預期全年約加1.275%之預期(呢句只大約冇核實、寫錯請指正)少了一截，亦即2016年只過一季、老美就對加息一事縮了沙、令上年用「加息息魔降臨樓價跌」的報章編輯失了望，所以實體報少人買唔好只賴比手機版淘汰、真正的問題是自己唔爭氣、希望日後唔會攪到人地用「沈大師式的反預測法」去看報章觀點。大師人好又重情義、就當預測唔準、都可縱橫報界十幾年、報章立場是否中立而又有正氣、明眼人心中自有分寸。

2016年預期樓市先低後高、年中見底約120點、筆者早在1月的NOW已提及(見下方VIDEO)、且看預測是否成真。讀者若係兩個月後湧入樓市買三房、見手上資金只75萬(加埋基金有約120萬)、雖一已拆二後可八成上會、惟首期加雜加裝修120萬都嫌少。既修畢收息101後擁收息年18%的武器、不妨再收一下息、兩年已可將100萬變多近50萬、而5年除了用保險、債基而家都可DOUBLE。這歸因早前大市調整、股票跌了30%、而債基都跌了2-3%、造就今時買入價更抵、息口回報提高至15-20%區間、令DOUBLE易容易、或想在未來1-2年將存款增加25-35%之可能性大增、大家宜把握時機。

那麼為什麼等1年多可現買樓良機? 2016年11月美國總統大選完成、同年夏天巴西奧運結束、自2009年延續的股市好走勢唔大跌都要料一料。有人將油價刻意壓低令巴西、俄羅斯利益受損、巴西仲要國債被調低評級、令佢焗平賣油、世界大哥攪左咁多野出黎、無可能唔使找數。另要留意巴西同伊朗貿易生意日增、大哥若找個外交手腕唔好既富商做領頭人、中國中東南美之博奕肯定極之精彩、亂到無倫。加上德國自統一後20多年、再次雄霸歐洲大陸。一旦德國處理好英國脫離歐盟個包袱、期待往後幾年如何在歐洲大展拳腳。不少人認為歐洲增長慢、好休閒、筆者睇法是德國自二戰後被硬性分割成為東西德、避免重蹈一戰後令極端主義客易萌芽的覆轍，既然雄獅沉睡、其他歐陸國家自然懶一點。如今德國已統一25年，比德國由1918年一戰戰敗到1939年再發難之時間更長、底氣十足、時勢亦不容許佢晦光養晦。2017年必定是經濟戰先行、波動性覆及全世界、有資產者不用盡沽、只需減磅。想買樓者若手上無樓或一間樓、在不濫借情況下仍應該買、兩間樓一住一放租實是必需品。讀者由於今年買了就屬濫借、加上CASH少、宜在今年利用平穩市收息。

窮case研究: 怎成為富有的香港人?#1054

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Hi 諗sir:
小弟有睇開你本書
而家去到適婚年齡所以要為未來plan下, 窮中產case…
本人二十七 月入兩萬八, 一年bonus可以有二十到三十萬
女朋友二十六 月入三萬四左右
依家手頭上股票連現金大約有110萬, (股票30萬左右)
一向我同女朋友都無乜點儲錢，一年去三四次旅行. 可以講衣食無憂, 無家庭壓力.
問題
兩年內，其實有幾樣priority
1, 上車結婚, 其實以我地能力，應該買咩價位？我心目中就大約400-500萬。不過如果買600萬，會唔會好吃力？
2, 我地亦有想過買兩個單位，每個價位大約三百萬，又可唔可行？
3, 其實都想做返小小投資，大約5%收息就可以. 現時有咩比較穩既choices? (現時股票大約6%) insurance (儲蓄保險)供一萬一個月, 供五年個D其實好唔好？

Answer:
讀者同女友月入超六萬、加上bonus一年有200k-300k，客觀黎睇完全唔窮。惟看來文筆者有感、讀者真正窮的是在心裡。一年去3-4次旅行及衣食無憂、筆者真不想是27歲香港男/女生的理想生活模式、至少唔希望自己個仔第二日係咁。當然、讀者唔係異數、閣下在facebook見朋友post日本登機放閃的情況常發生、又或香港銷量最高書藉持續為日本、南韓旅行書可解此象。近日發生連續學生墮樓自殺案、不少人即上崗上線、話同旺角混亂事件尤關、又話要邊個人負責云云，懇請大家不要將香港的家事政治化。身為家長認真檢討每日花幾多時間係小朋友身上、及陪伴小朋友的時侯究竟有否用手機、抑或將工作「外判」比菲傭?

講到呢度想起3年前的個案，#458「窮中產如何上流?」，讀者表示「多謝你既回應, 你本<<樓換樓>>我同老公已經細心閱讀過, 實在獲益良多。其實睇完之後, 覺得自己好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。我同老公決定發奮, 第一步起碼買多一間樓…」，筆者銘記至今、成為每日寫文的動力。這個習慣就當有日中左一億獎金、筆者亦不會改變。當然，科技發達，前兩日試左將買樓003頭10min的上堂情況在facebook直播、反應不俗。由於是直播，所以不能應有人要求加字幕，如果唔係就唔叫直播啦。當然筆者自知咬字不清、令各位收看感到困難、會檢討自己點係直播做好d。他日或將寫個案的習慣轉做拍片。
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睇 VIDEO煩請按下BUTTON登入FACEBOOK
二十年華、感衣食無憂、錯在父母。社會誘惑太多、窮人而無原則者亦多，他日衰自己或衰係人地手上幾可肯定會、而當中挫折切勿等父母離世後才讓仔女獨自面對。當然，讀者起碼都有諗過自己付費結婚買樓、那就由計呢條數開始。兩人借貸力max為:
 (28000+34000)/10000*50%*2.59 = 8mil。留意bonus係有機會計埋入借貸力之內、不過到時要再睇文件齊唔齊。讀者買樓、難不在借、而難於買600萬樓要比180萬首期，因做埋九成按都只可借盡420萬。

對於讀者發問，兩年間儲唔到180萬、除非特首撤辣、否則暫不用有靠自力買600萬樓之想法。若要買樓+結婚、假設結婚洗費為50萬、今時至結婚之間要儲既金額為(180-110)+50 = 120萬。當然可以比條平d既路讀者考慮，就係買450萬既樓、即可利用420萬儲盡之利、九成上會、首期45萬、加埋雜費同裝修另加30萬、計埋結婚45+30+50 = 125萬攪掂。即平住450萬樓、如舊型大屋苑兩房、由於讀者工資好所以未來兩年儲15萬即成!

當然有人心想:「新樓都只係賣緊298萬、點解要450萬買舊兩房?」這在於幾百萬就買到既新樓地理位置不佳、加上入住後管理費高近$4.0/呎、買新樓者等於借入幾百萬再自願比管理處每月打劫! 如果想住新樓、大把新盤個租等你鋤。可以用錢買入流轉量高的大型舊屋苑收租再用其租金補貼租新盤、即又將$4.0管理費卸比業主!

打工仔基本上要有儲錢習慣，生意人可以無。打工仔每月幾萬咁搵返黎、生意人每出一轉貨返幾十個、理財模式大不同。當然做生意亦艱難、不在此述。同意打工同做老闆只屬你睇佢好佢睇你又好之象。一個月入5萬的人、當30年工作生涯能將月入一半儲起、一世人儲到9百萬、係九龍站買間兩房都唔夠、試問個人財務規則怎可欠缺呢? 至於double保險合一些想篤定有首期5年後要買樓既朋友、或老成想又保本又唔怕hold5年既投資人。讀者年輕宜用有波幅的債基加股票混合、後生不冒風險、將來損失更大。

加強版債基方案、穩收20%一年 #1038

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明白踏入2016至今投資市場風雲變幻，要在市場賺錢說易行難。筆者偏愛用對的工具收息、在本文舉例說明怎達成20%回報一年而又無年期加上低波幅之事。成事之因、在於投資物價跌之下、今時淨買入的年息都高達7%、加上明白有銀行放棄了某類別的借貸規則、令買美國國債再槓桿後之回報達到20%。

先講下我地買咩

其實唔一定話買邊隻、不過筆者選取了一隻歷史較長的美國國債基金、見下圖基金成份說明(經證監批核)、選取投資物持有大都是US Treasury Bond為主。即風險在於美國政府會否還債予債仔、筆者認為還錢一事美國政府絕冇問題。佢而家主打就是印美金買中國貨、美國得到皮鞋、實在又可以穿的。中國得到美金、每日在貶值的。所以習總不免有時要發下牢騷、令人民幣貶值相對令手上的美鈔內含值跌得無咁快。


當然若美國加息、美國國債首當其衝。惟市場人仕對2016年尾能否加息已投了票(利率期貨有示94%機會年尾同而家比息口維持不變)。當然我們望遠一點，看基金在上個加息週期(2005-2007)價格能否維持?



見上圖基金由93年至2014的表現。2005年至07年升4.9%、6.4%及4.6%。加息周期不令其價格下跌。此基金行債基方案後幫你收年20%息、換言之五年唔執可回本。此投資缺點是不可「一朝發達!」 每年價格變幅輕微，不能令人賺快錢。對於壞情況、2008年金融海嘯跌11.3%、筆者意為跌幅可以接受、始終此方案為不保本。

再黎係將基金行債基方案，下圖展示100萬投放，借盡可槓出270萬、即100萬投入而持有370萬組合。一年100萬收$205,435利息、即年息20.54%。由於槓盡、債基只要跌7.75%即要補margin，補margin所需金額在堂上計出。無能力就咁寫幾句令人明白、不如亙動見面時教授。若同學安排不借盡、一般跌30%先需要補margin、而根據基金2008年先跌11%情況、方案引致margin call機會不大。同時留意基金本身屬性若轉變會同時更改margin call觸發水平。在收息101堂上會詳告知邊一類型基金、槓桿了多少後那margin call觸發水平為何? 投資人必須了解當中風險及一旦margin call要準備幾錢先夠補。收息101會解構方案做法、三月堂鐵定在3月18日午夜終止early bird加價。



此新方案值得列出原因是所用投資物風險低、得出回報勁大。原因是計得出、解得明。之前做唔到因為跟10月新規矩才能促成此事、筆者攞料較快才將其加插在未來的收息103。若不行債基方案淨買年息為約7%(見下圖)。亦算不俗。但考慮到2008年波幅只11%、利用此基金行債基方案為上算。



另外如有人擔心實行方案後所需對的價格升跌風險、加息風險(如有)、兌匯風險、可以用ETF成功對沖。
此事知識需求如下:

1. 收息101明白債基方案操作方法。先知道點將回報提升至約10-12%
2. 收息103深化call-loan之細節及在2015年10月銀行公佈之借貸新細則。利用此知識將債基方案再盡一步操作、提升回報由10%/年升至20%/年

中國會硬著陸嗎？

施永青
中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=65831
索羅斯在出席世界經濟論壇時表示：中國經濟硬著陸已不是他的一種預測，而是他已經觀察得到的事實。他認為：中國經濟的硬著陸已無可避免，並將拖累全球進入通縮。

索羅斯雖然強調，他並非想「唱衰」中國，但予人的感覺只是「此地無銀三百両」吧了。「中國經濟硬著陸」這場大合唱，有索羅斯加入後，勢將更加唱得有聲有色。

事實上，早在索羅斯加入這場大合唱之前，西方輿論一直都在這個問題上做文章。房地產泡沫、地方債、產能過剩、庫存過多……問題一大堆，且都是不容易一下子解決得了的問題。一旦齊齊爆發，的確可以很嚴重。

然而，這些問題都不是今天才出現的了，最少已講了兩三年，至今還在中國政府的可控範圍之內。中國政府現在控制困難的，是內地的股市與離岸人民幣市場。中國政府在這些方面尚缺乏經驗，需要接受多一些教訓，才能吃一塹，長一智。

金融市場已經異化，它雖然與實體經濟之間仍有互動，但已不是實體經濟的直接反映，而是帶有強烈的投機因素，有相當大的虛擬成分。因此，調校金融市場會較調校實體經濟容易。金融海嘯之後，美國就是借調控金融市場來挽救實體經濟。中國政府現在亦想這樣做，但技術相對生疏，有時弄巧反拙，反為對手有機可乘。

索羅斯的說法在有些地方好像自相矛盾。他一方面說中國經濟的硬著陸已是無可避免，但另一方面卻說中國政府有處理能力，因為中國擁有三萬多億美元的儲備、亦有足夠的政策自由度作及時回應。如果中國政府有能力處理，那還算不算是硬著陸呢？

我認為，只有當政府沒有能力處理的時候，經濟才會硬著陸。當政府尚能駕控的時候，政府一定會嘗試令經濟軟著陸。硬著陸是失控的結果。

再者，算不算硬著陸，應有客觀標準。譬如：GDP是否出現萎縮，失業率是否已接近雙位數，通脹或通縮是否已進入惡性循環，人民的生活水平是否出現倒退等。

即使中國的經濟增長一如索羅斯所說，只有3至5%，而不是官方所說的6.8%，中國經濟仍是有增長，而且增長得比西方國家都好，這算是硬著陸嗎？

現時，中國的失業率不高，通常是僱主找不到僱員，人們甚少有失業的恐懼。在通脹不高，工資水平卻連年上升的情況下，人們的生活每年都有所改善。現時是企業的經營有不少都出現困難，但一代新人正在換舊人。這可視作是一種進步。

無疑，中國的房地產問題、產能過剩問題、地方債問題，成本上升問題，都不是一下子可以解決的問題；但只要失業率不升，工資有增長，通脹不嚴重，民生問題就不至於惡化，中國就會有時間讓經濟逐步轉型，用新的增長去抵銷過往的失誤，令以前累積下來的問題逐步得以解決。
(轉載自2016年1月25日am730C觀點)

跌市下優先股與債券作10%收息? #1029

http://homebloggerhk.com/43484/

諗sir您好！追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合，例如有得借就盡借，盡拖長年期去抗銀紙貶值，有幸參加了收息101，發覺班上坐滿了同路人。課後整理了notes，想請諗sir幫手分析下我應如何部署

本人37每月收入50k，男友穩定職業，不想將佢錢財訐算。而家持有下面3個物業, 全過SSD期
荃灣2房，自己名持有，2010買入400萬7成按,H+0.65%,30年，租出21000K，銀行欠250萬，市值約700萬，月供15k，公司租客。另美孚2房已補價居屋，從我投身社會一直供比母親的。現已供完租出去收10K ，市值約350萬，穩定租客。自住紅磡3房，2011買入樓花600萬現自住，3.15% , 40年，銀行欠380萬，月供15k。現市值約800萬。

還有現金HK$500k。基金月供5k，現值280k。一年內供滿

問題如下:
1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返，如果是，沽出哪個物業較好？或者租出紅磡3房，租返約1萬左右物業，由於一個人住所以無需3房，以租養租
2. 若加按或利用手上資金，已聽了收息堂的直債、年期3-5年雖然保本，但我想再買多一間樓，有感樓市將在2018年或之前完成調整。今年2016開始買直債未到2019都攞唔返。知道諗sir又唔建議買股收息，那除了債基…ETF外，仲有咩建議呢?
希望可以回覆，感謝您的寶貴時間, 謝謝!

ANSWER:
讀者一個人收入五萬，未有家庭買樓靠自己一個，未到四十已近完成一生三宅實在可喜! 近月樓市下滑，三宅業主應否減磅沽出樓房? 另雖讀者喜儲樓但有朝需將樓換成不同資產才是萬全之策。樓房不是全天侯適合投資的。尤其年老者應喜債惡樓。因買樓時可利用的高槓桿借貸，老年人用不著。先建議讀者將現金流產出提升至5萬為目標，即唔使做都有人出50000人工比佢。
ACTION 1: 提升借貸力
除了年歲、收入及現金水平都好影響筆者判定案件讀者應行怎樣的路。先講本案讀者借貸力實在用得太盡，雖手上三單位市值高達1400萬而平均欠款少於市價50%，惟個人收入只5萬，暫不計男友個份，那家庭借貸力算為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil
現時已近乎全用掉: (250+ 400)/647 = 100%

補回借貸力有一法，利用荃灣2房及紅磡3房的按揭結欠比率少於市價50%，可向銀行申請轉用途即令租約作下次借貸時的入息證明，提升個人借貸力。就以荃灣2房而言，15k租金當中70%即約10000元可計作新加的入息。加入後總借貸力為(50000+10000)/10000*2.59*50% = 7.77MIL。

ACTION 2: 逢3退1
借用湯博士的詞語，「逢3退1」適合本案讀者。留意有三間樓既人，才需考慮在中原城市指數由中期高位約146點跌至134點之際賣走其一物業。若你是無樓或一房業主，不要試圖捕捉高位再等低買回。你買股票可以咁樣，買股洗費少而你不用「住係股票入面」。買樓洗費高而樓更是必需品之一，請勿試圖估高位再放空去賺錢。

讀者要沽走的應為細單位居屋。未來資助房供應大增，加上買居屋最應利用其省回地價的優點。既然美孚樓已供完及將價都補埋，最應放走。賣走套回450萬，避免估計持有跑輸大市的樓房、同時提高讀者手上資金水平。

ACTION 3: 優先股
讀者問唔買直債、又擔心買股票收息波幅太高，那買優先債可是「債」同「股」之間的收息選擇? 不少人稱呼優先股為「債」同「股」的Hybrid(混合物)，實質上優先股可隨時買賣、持有人沒有公司投票權、同股票一樣有價格升跌，派息可以是固定的，好似下圖的美國天然氣公司之優先債派固定9%或LIBOR+771點子，如公司萬一倒閉持人有享有(直債>優先債>股票)的派息順位。
最近派息公告如下:

Targa Resources Partners LP announced today that the board of directors of its general partner has declared a monthly cash distribution of 18.75¢ per Series A Preferred Unit, or $2.25 per Series A Preferred Unit on an annualized basis, for November 2015. This cash distribution will be paid December 15, 2015 on all outstanding Series A Preferred Units to holders of record as of the close of business on November 30, 2015.


最近一次派息大增至$2.25，用18.10作價即年派息率為2.25/18.10 = 12.4%。宜緊追看油價如由低位回升，可財息兼收。當然筆者開得名免費比大家知既投資品，總是一些反面教材，例如上投資物面對波幅過高問題。較好而近功能的選擇會放在收息及ETF課。

在油價下穿$30之際亦有人對能源公司”Targa Resources Partners “不存期望，有見及此提出另一隻美國專買優先股的ETF，不需太用理會單一公司的升跌，最近一次派息年度率為9%，可隨時賣走。下圖ETF買左一堆優先股收息、減低單一公司倒閉的風險。詳細在3月ETF課再討論。



筆者旨在提供除ETF、直債及債基外其他收息選擇。香港太狹窄，小股民思維被控制到只知買股好，不知除了股票、窩輪外有其他更好的投資選擇。讀者將套出450萬分別投於債基方案收12-15%一年、另美國科技股ETF收息年9%、最後用上方優先股ETF收9%一年。平均已過10%一年，即每月$40000收入是達到了，而三者相關系數較低，大家應準備好了解上述投資物特性近接買貨機會!

為自己爭取比物質層更有尊嚴的生活#1015

http://homebloggerhk.com/42636/

 
諗Sir，你好。看過你的雜誌專欄、homeblogger和兩本大作，拓闊了我的投資理財視野，懇請你為我的財務狀況把把脈。近半百之齡的我，十年多前已著手為退休生活籌謀，奈何那份基金儲蓄表現強差人意，眼見可工作的日子愈來愈短，實在需要好好運用手上的資源，再作安排。
本人單身，月入65000元，扣除家用、開支、保險、稅項等，月儲25000元。流動資金280萬元，股票及基金約20萬元，多份具儲蓄成份保險預計退休時值180 萬元，人民幣32萬元，港元定期56.3萬元，基金儲蓄35萬元(25年期)，強積金40萬元。現與家人同住唐樓，物業為家父所有，無按揭。提問如下：
A. 動用150萬元置業，造七成按揭，目標為實用面積400呎內、約350萬元的兩房單位，樓齡約20年，暫出租作投資用。以現時收入及資產，相信可以過壓力測試，但年紀這麼大才買樓，擔心日後還款能力，因部分還款期會延至退休後。現考慮買樓，主要因為物業具抗通脹能力，既可出租製造被動收入，需要時又可自住。以本人情況，這個方案可行嗎？
B. 很希望為手上流動資金增值，但找不到穩健的工具。基金股票輸多贏少，曾參與外幣掛鈎賺息，但息率幾厘，downside無限，又要接貨，不划算。美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝，價格下滑，分分鐘息不抵債。萬用壽險息差收窄，每年回報僅8厘，存放至少7至10年才有果效。唯一可考慮是收息股，像REIT那類，沒年期限制，liquidity亦高。這樣想不知對不對，如有更好建議，請賜教。
知道諗Sir日理萬機，還要抽時間解答無數個案和提問，但心底裡仍希望盡快得到回覆，再行部署，為財務自由的目標努力。

ANSWER:
*「日理萬機」定「日理萬畂」筆者還請指教
2016其一願望，係希望少見屬本案類別的提問。50歲借貸力有所下降，即原本40歲人月入三萬可得到的388萬借貸力，到50歲要約五萬月入才做到。知道不少讀者來文用「相逢恨晚」為題，若你個人有感同埋唔想朋友都係咁諗，煩請介紹筆者個案信箱比朋友認識。認真的去討論理財上的事，才是真正為自己同家人負上責任。
先講讀者「成手都係」既保險。留意儲蓄保險是為他日定額的現金流而用今日的錢去支付。買樓是為他日可變的租金收入而用今天的定額供款去支付，兩者屬性剛好相反。時間一過，如通賬為正數，保險提供的定額現金流將被通賬大削購買力，而樓房租金收入則可與通賬同升跌，反而按揭負債因通賬而被削。買樓係借通賬既力、而保險公司則利用通賬從你身上借力，不可不察。

提供一個比物質層更有尊嚴的生活
當然讀者現手持資金約400萬，不少人認為已屬富有一群。可是香港人一休便是退隱30年，帶出一大一小問題。小問題則是由55至85歲生活就當每月洗兩萬，30年累起來都要720萬。以本案讀者資金推算仍感不足。至於大問題為社會將出現越多一孩或無孩子而自己行將退休的男女，他們不會弄孫為樂、當第一事業於55歲終結時，有冇辦法幫佢地早在50歲時為第二事業鋪路，令「第一休」後的人生更充實? 繼續貢獻社會? 現時香港正熱討點去供養老人，有感能令佢地自力更生屬更佳方案、提供一個比物質層更有尊嚴的生活。
什麼第一休、第二休對讀者而言或屬「離地」。現需貼地去了解執行步驟將問題處理。先講現時買樓收租只可做5成按揭，好處為租金收入可作再買樓時的借貸證明。當然偷報自住然後再租出為偷雞辨法，但如果讀者未了解清楚就去做，最尾搞到要坐監咁大鑊，咁就真係「罪過」….什麼供唔起無野做其實銀行仲驚過業主，至於今時借貸額比往時少為現實，此為個人必須對往事決策失誤需付上的代價。惟有希望在地區選擇及睇樓心得上了解多點，盡作補救。

錯過計劃的黃金40-50時期
「基金股票輸多贏少」是正常的，只要你想想到處都是此類免費資訊，就知道贏家永遠係少數。「美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝」是錯的，基本上筆者係免費CHANNEL已同大家解左。何況債券不只是「高收益」同「低收益」。如果真係咁簡單那投資人人都可賺大錢。萬用壽險其實同派息係無關連，但同意萬人壽險、儲蓄保險、投資相連保險究竟係咩讀者必需搞清楚。名義上解釋可在WIKI搜尋得知，但其用法及當中銷售陷阱則好需要去明白。正因為未搞清就去作投保，讀者錯過計劃的黃金40-50時期實令人感概。
在配資上，讀者有條件將部份錢壓在5年期的保險，付出5年期是為求保本的高回報。至於股票，波幅大不建議。另可將50萬資金作無年期的債基投放，一年10-15%利息，計劃在2-3年後由50萬連息增至80萬，在53-55之齡將債基轉做直債，即可又保本而又收10%息。留意債基係唔保本、直債係保本。其中一個理財方略，就係盡將債基轉做直債。則令退休的月入建在保本之平台上。債基之價格風險，可部份由ETF對沖。最尾又是最重要的，是上述行為是低風險、不是無風險。筆者無能力為讀者提出保本又一定成功的法門。相反如你是年青人，改變自己工作態度是唔需要成本又一定成功的! 如你仍未達成人生目標，很建議你在人人懶洋洋的12月28日努力奮進!

投資策略篇（一）民生舖

http://www.property.hk/forum_content.php?id=42030&p=1

Oscar Lam

2015年12月8日

投資策略篇（一）民生舖

在一次偶然的機會下，我開始喜歡上投資民生舖，我為自己訂下了一些投資準則：

（1）價值在1,000萬至2,000萬之間。

（2）交通便利，近地鐵站。

（3）所處位置的舖位要夠集中，人流較多，在消費習慣上，要有外區人過來消費。這一點十分重要，未來會有變化。

在香港，能符合以上條件的舖位不少，我較喜歡的地區有油麻地、旺角、紅磡、荃灣、元朗等。

在2009年的某一天，我收到一位相熟地代給我的一個盤，位置在油麻地砵蘭街。由於價格符合我的預算，我馬上動身下去看。該舖位於油麻地彌敦道相隔一條街的砵蘭街，距離油麻地站只有二分鐘的路程，我仔細觀察了這間舖，這間舖經營環保回收，門面寬27呎，面積1400平方呎，環境十分惡劣。

雖然與彌敦道只相隔一條街，但人流不多，最主要原因是這條街較短，隔二、三個舖位有二、三間棺材舖，再加上這間舖的環境衛生實在太差，導致這條街的人流很少。

最後，基於以下的幾個因素，我最終做出了買入的決定：

（1）該舖面積大，門面寬，門口可以停車，有後門，極適合做飲食業。

（2）該舖價格實在便宜，只有1,000萬多一些，風險有限。由於租客行業不受歡迎，租金只有二萬三。我相信，未來任何的改變，只會越變越好，因為當時的環境已經是最差了。

（3）彌敦道人流極旺，有許多年輕人流連，但租金很貴，假以時日，必定有租客移到這條街來。

三年後，該舖租約期滿搬走，這條街立即變得清潔很多了，開始有飲食和糖水舖進駐。我感覺該舖的價值已經反映出來了，乘當時商舖市場非常旺，我以買入價的三倍多價格將舖位賣出。

該舖位目前經營功夫點心，出品不錯，價格也算便宜。有機會大家不妨去試試。

下回預告：

投資策略篇（二）逢三退一

補$2200住名城三房的方案#995

http://homebloggerhk.com/41069/

Hi 諗sir,

小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!

小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資

現時只持有股票+現金約60萬
我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬
小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:

A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係
1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan)
2.再加按自住樓(估計能加按到160萬)
3.賣掉一個或全部車位
4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業

B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具)

如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結)

如只用方案B有沒有其他投資可做?

Many Thanks

answer:

本案讀者個案為典型，早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員，欲換三房改善環境。最差做法，為就咁賣走舊樓，將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼，更因一買一賣添加很多雜項支出，只能建議予兩類人仕:

1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做，惟月入連中位數都未及者，若賣樓能得你十年儲蓄所得，不妨做! 世上有兩類人好需要博一博，窮人為生存而博，富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠，此為事實。唔快做工夫，只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。

2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出，守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做，今天已極之後悔。

建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成，套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬，即套到220萬係手，點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗，弱點在CASH少，所以加強現金水平不可忽視。

舊樓租唔租走自己決定，若將自住樓偷偷租出，需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做，人地可是穿了盔甲上陣，而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食，蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000，計為樓價的約2.5%，係租務回報咁低之下，應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜，400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂，由於是2015年「最後一班車」，全院滿座，亦喜見有台灣朋友加入學生行列，同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本，當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。

那讀者將新套220萬收息，當回報為10-12%，月收$20000-22000息，已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房，又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬，即未搬入已要先付三房租金近60個，仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?

至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少，這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。

投資車位入門對策19/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64798

上期提及有關車位按揭上會對策，今期集中討論如何選擇車位。由於車位不受額外印花稅綑綁，入場門檻低，近年成為了不少人士的投資選擇。市場需求增加下，發展商、投資者相繼拆售車位，帶動車位市道熱鬧；近年車位價格持續處於升軌，轉售獲利個案亦增加。

投資車位所需首期金額較低，買賣費用及雜費亦較少，無需裝修，即使涉及執漏亦屬小工程，買入後基本上即可出租車位收取回報，出租車位較出租物業的憂慮亦較少，第一，租霸問題較易解決，第二，沒有租客保養不佳及折舊問題，租約完結後，業主或需翻新單位方可再放租，又或在租約期間業主須負責結構性維修問題如煤氣喉管損壞等，而車位業主則無需煩卻這方面問題。

如購買車位投資，選擇一個出租能力高的車位相當重要，一般來說，選擇車位時需留意其供求比例、位置、地區、使用權限及租金回報率等。停車場的車位供應若普遍出現求過於供的情況，車位的承租能力及租金抗跌能力便較強，買家大概可從以下幾點探知車位供求量，第一，屋苑單位對比車位數量的比例，若高於4比1，求過於供情況通常較明顯。今年有發展商拆售一個大埔新盤屋苑之車位，有買家在短短一個月內轉售獲利75萬，短短時間內車位升值68%，該屋苑單位對比車位比例約高達5比1 ；第二是附近屋苑的車位供應量，若然供應緊張，車主或會租用鄰近停車場的車位，變相亦爭加了車位需求；第三是區內之租務活躍程度，從車位放租及成功租出之紀錄直接瞭解其承接力，若然租金理想、車位常常短時間內便獲承租、甚至常有車主徵求車位，租務流轉活躍，反映停車場車位需求強勁。

地區及位置亦影響車位的投資價值，例如是擁有較多家庭住戶的中上價大型屋苑、交通配套未完善或距離市區較遠之地區、傳統豪宅區或商業區等，一般有較多駕車一族，對車位需求頗大。位置方面，一般是靠近停車場出口或近升降機大堂的車位最受歡迎，若屬於較易被碰撞的車路旁邊，又或較難泊車的位置，那麼車位的出租能力便被削弱。如果是屬於多層停車場，出入較方便的低層車位出租能力自然較高了。另外需留意車位本身的質素，室內、寬敞、管理完善、高度及面積足夠停泊七人車的車位，出租能力相對較佳。

不過，買家亦得留意車位有否設有使用權限，有些屋苑車位只限住戶使用，又或只限業主購買，亦有些車位必須連同物業單位一併購買，買這類車位以自用居多，若作投資，潛在客源及轉售車位的彈性便明顯減少了。

投資車位來說，租金回報是很重要的考慮因素，但事實上，近年車位價格飛升，不少車位的租金追不及售價升幅，導致租金回報率下跌。舉例，一個位於奧運站附近的屋苑車位，三年多前售價約100萬元，當時每月租金收入可達3,500元，租金回報率4.2%，相當不錯；目前這個車位已升值至180萬元，升幅達80%，但租金仍徘徊約4,000元，升幅僅約15%，若現時購入該車位，租金回報率便降至2.6%。其實，若資金不多，又希望投資車位尋求高回報，可多花時間尋寶，例如在新界區或會發現一些細價但高回報的車位，例如上水一個屋苑車位價格只需35萬元，月租1,500元，租金回報率高達5.1%。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

成為千萬富翁劈炮唔撈#988

http://homebloggerhk.com/40677/

 

讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入

本人是收息101學生，今年33歲，28歲開始投資物業現有物業如下：

物業一： 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成，供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。

因此新物業升值潛力較高，有計畫日後（3 – 5 年以後）賣出, 在同區買一層三房二手樓自住（雖然有宿舍，但可能校網不適合或不夠住）然後剩餘資金再作收息用途。

物業二：先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業，售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月，估計租金收入HK$23,000/月。

本人月入$86,000，先生$33,000 + 免費宿舍，現時暫與家人同住。

另有副業大約10k ~30k/月

因要花錢裝修物業二作出租用途，現時現金短缺，只HK$900,000。

最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000)，現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放……

本人自知早年曾作一些不智的投資決定，但唯有展望將來，希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入（不包括副業），然後離職，全職發展副業，而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。

ANSWER:

明白不少人看讀者來文有感不是味兒，有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租，仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口，咁既陣勢至少都有成千萬net asset，又何來煩惱呢?

未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的，實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。

讀者33，自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數，所以現金相對少，當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低，上環樓全間當先生借，借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%

三房樓花不太看好，3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少，過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大，揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓，搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。

買新樓租比人是雙輸行為

若真能放出半山樓、有些人會用FULL PAID三間市值300萬既洋樓、間埋做劏房一間開4房或「2細1大套」。每間收$18K-20K租實為預期。幾舊水管理費、差餉計埋都係每月又幾舊、三間合來被動收入已$60000，讀者想作的目標一已近乎完成。這亦正正道出了讀者買入新樓收租、自己要供之餘所付的代之價是何等之高。若筆者有需要搬去半山住、基本上用租務回報高既舊樓去補貼新樓需付的租金，基本上要住得好唔難。而將錢分係三間舊樓是可攻可守、可因應市況逐間放。相反一間過買新樓唔得。

最後是黃金，好簡單、只是腦轉向的問題。知道ETF堂提及的產物、一隻當黃金價跌而佢升、更可黃金跌1%而佢升3%，那便可用較少既錢去對沖金價再跌之風險。見上圖金價由5至7用1200跌至1100水平，ETF的價$11.93升至36.49，升305%。之前買少少咁乜仇都報哂啦。當然本文只閒聊，詳細操作注意點在不此述。今時所在的經濟周期是不利好商品的、黃金石油都宜再減倉。若12月歐洲再放水金價有起色、可再減磅。美金估計要強到2016年中、之前黃金都無運行。

一本書學做收息王#979

http://homebloggerhk.com/39918/

 

很珍惜能從市場賢達學習產出利息的方法。拜讀了<一本書學做收息王>(譯名)，主要是利用作者介紹的Quadrix 選股系統，按幾個數據去分析買咩股票收息好?

1. 動力(MOMENTUM)

2. 質素 (ROI, RETURN ON ASSET)

3. 價值 (P/E, P/B)

4. 債務水平

5. 盈利預測

6. 表現(相對股價表現)

香港人買股前有留意呢6件事的，相信已是街坊股神，好鬼難得。更何況「表現」一事，極難評述。或者真係好似書本末段講，使用其收費系統去篩選股票好過自己諗。打開年報去查看股票債務水平，實要花上不少時間。另Quadrix 選股系統只適用在美股，香港人買一般要比稅。

那將著眼點轉回香港，近日最廣為人知就係渣打銀行(2888)7供2之事。按派息記錄，買渣打收息的派息率為4.65%p.a.，過去一年派息為每股$5.55，不少人大手買入作收息。點知股價由3個月前$120下滑至呢幾日跌破$80。一季股價唔見1/3，而收息只4.65%，假如你因為想收息而決定買呢隻股，咁做係咪太傻呢?

當然，你心想買渣打、可能有機會賺價。惟筆者建議，若想透過買股賺價，理應選取盈利能力最高的、或個story夠”sexy”的，更要留意公司盈利能力高不時要邊過減派息及增投資去支撐。而買渣打或其他大籃籌想「又穩陣、又有息收的」，基本上是投資人自己一廂情願。

咁收息買咩好? 冇錯，係債券、或房地產。只不過香港樓市暫不看俏，將樓市所賺泊係債市、或將閒錢投於債基方案實為上算。買債券只會early call本利歸還、而唔會好似渣打供股咁問你「伸手攞錢」。買股票係打本比公司去一齊做生意、買債券係令自己成為債主、地位及權益好有分別。真既收息王，要明白不同投資工具所帶黎既效果，按自己所好而應用。

看上表見不少人之愛股渣打，由2010年至2015只一年跑贏恆指。用作計波幅的標準差為63.64%，同工商銀行(1398)的29.75%高一倍有餘。但點都好，就當買工商銀行收息，當收足6%息都唔夠買成年chok足20-30%的驚風散。不少人問及債基方案為何能提供10-15%一年的高息，在於方案有低融資成份，加上選擇投資品得宜可享同買樓一樣咁高既槓桿，即好似用幾成首期買左間收7%租既樓，咁去收息想唔肥就難。而投資物波幅比渣打一定低、比工商銀行都係低。更唔使供股。

買股票其實仲複雜過買樓、樓房是有形的、股票是無形的。樓房你每日住緊的、股票你可能未曾攞過一張上手，最弊係佢既買賣守則、自己唔知之餘更被操縱在大股東手上，租客唔聽話你起碼都知點one on one解決佢。

車位上會對策5/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64605

今年車位買賣交投活躍，首三季車位成交宗數較去年同期增加45%，以金額計增幅更達75%，跑贏物業市道。車位一向是不少人士的投資選擇，對比物業投資，車位的入場門檻較低，雜項支出較少，例如無需承擔裝修、維修及保養等支出，亦沒有折舊問題。車位無需翻新，可隨時出租，基本上亦不用擔心租霸問題。雖然近年車位價格被炒高，數百萬元一個車位已不是新聞，平均租金回報亦被拖低，但只要用心尋寶，亦可尋獲一些回報率高達5厘的車位。再者，車位不受限於額外印花稅，對於投資者來說，始終少了一重綑綁。

以往車位普遍只需數十萬元，但現時車位價格提高了，平均已過百萬元，根據今年成交，車位平均價格約120萬元，故亦多了買家申請車位按揭。在現行措施下，目前車位按揭成數最高達4成，按揭年期最長限於15年，至於貸款利息方面，銀行之間提供的車位按揭息率不盡相同，現時實際息率約介乎2.75厘至4厘不等，當中亦視乎貸款額及買家還款能力而定；例如一個120萬元的車位，買家申請4成按揭，貸款額只需48萬元，而另一位買家買入一個250萬元之車位，按揭金額則達100萬元，銀行提供予後者即貸款額達百萬元的息率可能較佳，借款人可多比較銀行之間的息率。

購買獨立車位還得留意，若然已擁有物業並尚有按揭，該物業便屬於第一套房按揭，之後再購買獨立車位並申請上會的話，即使只是車位，但已屬於第二套房按揭，銀行審批該車位按揭的時候，需將買家的供款佔入息比率及壓力測試上限下調10個百分點，即是每月總供款佔入息比率上限需由50%下調至40%，買家需有更充裕的供款能力方可成功上會。

若嫌車位按揭息率略貴，按揭成數略低，筆者在此提供一個慳息方法，若持有物業並有足夠水位加按套現，可考慮將單位轉按並套現一筆金額，以直接作為購買車位之用。此做法變相令買車位的成本低至住宅按息水平，若套現金額充裕，更可全數支付車位價格，解決車位只可承按4成及需付6成首期的問題。此外，車位既然不涉及任何按揭，那麼亦不用擔心車位變為第二套房按揭之問題。舉一例子，買家於5年多前以380萬元買入一個單位自用並承造7成按揭貸款，現時物業已升值80%至684萬元，若向銀行申請轉按套現，按揭貸款額可高達物業估值6成即410萬元，減去尚欠按揭餘額218萬元，即套現金額可高達192萬元，有足夠水位利用套現金額全數支付一個百多萬元之車位。但留意，轉按套現金額應按實質需要調整，若無需那麼大筆資金，便應降低轉按成數，以避免支付額外利息，而借款人亦應先計算清楚是否有足夠還款能力。

對於一般用家而言，若購買物業及車位作自用的話，可考慮購買物業的同時一併購入車位，即車位與物業連約連契，那麼有關車位便可一併享有與住宅物業相同之按揭條款，包括現時息率約2厘水平、按揭成數高達6成以及按揭年期長達30年。而且，以上連同住宅物業購買車位之做法亦有助減輕車位之厘印費用，原因是，本地用家首次購買住宅物業連車位，該物業及車位便同樣可按舊印花稅率計算稅項；但若然是購買獨立車位，那便需等同非住宅類別，即使買家未曾擁有物業或車位，仍需繳付雙倍印花稅。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

怎去分配手上資金產出被動收入?#971

[諗sir]

http://homebloggerhk.com/39510/

諗SIR,

本人48歲已婚，一位工程師。太太為家庭主婦，沒仔女。受惠於大型基建發展，工作前景還算過得去。人工為$68000/月，計埋BONUS $78900。

有一大埔物業，96年買180萬，現時值420萬，按揭尚欠70萬。

剛行了年授的一拆二按爆八成，利息為H+1.94%，做23年，月供$15500，套出280萬。

有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入，即$47950

借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL，已借比率為3.42/8.87 = 38.5%

怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險，5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用，80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000

仲爭好遠，究竟如何達到有$47950之目標?

ANSWER:

筆者曾與讀者會面，人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯，所以對於計劃十分認真，值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票，到48歲只輸淨100萬係手，計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手，算是不合格。

炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯，其實有心人正利用呢一點，做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明，先講2009年，只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓，因已睇死香港樓價在低息時代價必升，及後發現一語成讖，樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及，影響樓價的因素有兩個，一是長線的，紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。

當然升軌之中有中小期調整，香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數，如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難，令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章，據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月，到10月持續橫行，揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。

參考汪總之數據，因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成，可準確地掌握一區之成交及放盤情況，從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸，香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。

講返讀者，轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多，人已到48，其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因，是借貸力已用一半，加上實力不算強，無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能，這是其他收息品沒有的。

可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法:

做DOUBLE保險: 80萬

直債: 80萬

MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率)

債基: 40萬

筆者建議是:

做DOUBLE保險: 30萬

債基: 100萬

MORTGAGE LINK: 150萬

原因:

1. 直債雖保本但要放年萬、另要10萬美金才可入場、不合讀者

2. DOUBLE保險其賓都有至少5年年期、惟入場只需10萬。不妨將90萬BUDGET拆開三注、5年內每隔1.66年買一份30萬的。那即又可享高息、另每隔1.66年就有一份到期有錢返之效。將組合之回報提升之餘又不失資金流動性。

3. 債基是無年期又每月派息、反而最合讀者。若因48歲近高年、可買波幅較低而派息在8-10%/年的

4. 保險可視之為由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案，回報高近一年20%、至於債基回報由8-15%可調較。每年讀者已收18萬加12萬即一年近30萬了。

48歲父母還有未完成的責任#966

 

http://homebloggerhk.com/39193/

諗Sir, 您好。

拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。

我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。

家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。

物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完， 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。

現有問題如下:

1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!

或是

2. 現在按出自住樓房,約得到400萬，去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? 這幾種投資物,隱藏的風險主要在哪裡?

3. 有沒有其它更好的選擇?

希望諗Sir能給予我一些意見,萬分感激。

不善理財的女子上

ANSWER:

科技進步令照顧父母的醫療支出延至50歲。而同時因科技進步不少工種被機器取替，見渣打銀行都開始全球「解決」中層員工，你就知50歲為人之大限，高堂要養病仔女要升學而自己無左份工。今日如你是30歲見到呢篇文章應感幸運，筆者不敢說教你渡過此難關，但求給點啟發。若你是40歲，咁快D急急腳做啦!

讀者願望: 累有兩間樓送比兩位愛兒。

筆者認為無憂退休生活必須: 夫婦兩人月入12萬而月儲4萬，即退休後要填補此12-4 = 8萬的支出空洞。就當唔做野日常支出減少，擁退休前支出之70%(即$56000/月)去作每月洗費是必須的。

計及350萬村屋予租金月$10000，而$500萬放在股票,月供保險和基金是不可提供每月收入的。留意人到五十，或看倌日後退休之時，將理財目標由賺價轉做收息為必要。股票不是良好的收息物，收息堂已計出股票如是長揸，弊多於利。讀者現時距離可「唔使做」既目標，只完成了 1- (56000-10000)/56000 = 18%

要拉近目標當然係運用物業抵押享低息、而投放於債基賺取息差之道理。至於500萬資金、建議投入直債。若另一人只有200萬資金，那不應用直債，改用債基。直債到期保本而零波幅，零售銀行可予2-3%一年的融資成本、而私銀享年1.2%。見網上有師兄討論融資成本一事，不妨講埋比大家知。要實行全套去收息、需有更多的知識才能產出效果。債基相反不保本、但入場門檻低、合資金較少者。

500萬可先將1/5投入直債試收下息，收得好才將餘額放進。在此提及雅居樂有直債，年回在10.4%(2015/10/15報價)。當然明白大家對內房股有戒心、而筆者會在課上分享其他更人性化選擇。現旨在道出「筆錢放2-3年只收1-2%息」、係銀行花時間教育大家既假象，真正風光被掩蓋亦唔會話你知。其實有不少風險低的收息法門，回報約在5-10%之間。銀行賺錢就係用你既錢收10%息、而比番2%你，淨袋8%。

關於讀者提問如果加息，會否影響double保險回報。答案是有影響、更是影響得回報更好!

至於直債同樓一樣，價格跌左係會被人call loan，咁究竟跌幾多先call呢? 點計同個概率有幾大呢? 這個就是大家要精進既地方。先了解大方向為定期同高風險股票中間仲有好多投資物選擇，你應要知道。失去得到被每月被動收入幾萬的機會、成世在做定期同買股票中間打亂轉，太多人都回首不堪 。

500萬逐步投入直債，如不槓桿都可產6-8%年回報，即約一年30-40萬更到期保本(每月計為約$25000)。現居加按了得650萬之60%，即390萬。月供金額為390/259*10000 = $15000。用390萬之120萬開展買舊樓收租，入手380萬樓房月供要11000而收租20000，月正現金流又再多$8000。見只運用了120萬加500萬資金，產出了8000+25000 = 33000每月收入，已令讀者情況大大改善。加埋佢原有10000，已每月坐係度收$43000了，距離可「唔使做」既目標，已完成了 1-(56000-43000)/56000 = 77%

熟悉後再買第二間、而他日等時機可將舊樓沽出轉買新樓比兩兒子做禮物。當然打理物業要時間，如果你物業夠多可以學劏房大王咁交比人打理。但若你如退休或將近退休冇野撈，好應學下點做收租佬、為自己日後洗費打算下啦!

5年double 保險比直債更好嗎？#965

http://homebloggerhk.com/39172/

你好，諗sir, 本人已看畢你的著作，昨天並上完收息堂，本想課堂後留下請教意見，但人太多，我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答！萬分感激！

資產:

cash $210萬

基金$12萬

內地定期CNY34萬(mid-2016到期)

2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)

收入:

本人$53.7k x 13M

丈夫$38k x 13M

每月可儲$28k

借貸力: 12mil, 已用23%借貸力

計劃:

Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k

Step2: 本人用公司staff loan 買樓，target 樓價<$700萬，最多可借$630，自付$120萬首期雜費，每月供款$27k, 已用借貸力83.3%

Step3: $150萬直債，期望15%回報，每月利息$18.7k

Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金，15年後變$640萬

Step5: 出租現居搬入新居，收租每月$13k

問題:

Q1: 是否應現在高價買樓？怕如不現在買，日後加息令每月供款上升，可借金額將少於$630k；但現在買會在旺市用盡借貸力。

Q2: 想買港島樓，那區較好？北角，測魚涌，天后，海怡？

Q3: 我的投資分佈如何？好像5年double 保險比直債更好嗎？應否放多些資金到5年double 保險用作日後買樓首期？

answer:

典型的辛勤香港人。工資不俗而儲蓄水平都唔錯，由兩個仔出世捱到而家讀小學，想法一是換換居住環境獎勵自己一下無可厚非、想法二是搬到小孩就近小學居住。那應如何利用現局加按改變局面?

由於有買樓003，讀者已知一拆二可做埋按爆八成，而不受限於金管的六成。當然在轉讓業權時省下印花稅支出更順道避免支付雙倍印花稅，這就是另一技巧。點到好先同意step1，即趁樓市高位加按多套140萬在手，用黎收息或放係度等機會點都好。

一拆二後另一人名額「空出」，當然應善用買屋換樓住。原居加按至八成，租出去當然係偷偷地。市場上有人咁就，係因為了解到萬一被揭發後果如何、及怎去補救? 又或租客主動去告發業主不正當租出單位，究竟怎去招架呢? 另外手上究竟要保存咩籌碼，先不會在不合規出租單位下被人「將死」。當然，筆者又另一條界線，係如果個單位係間埋劏房又租出、究竟點去承造按揭及穩當坐定定收租。

對於step2筆者不太建議，因再買樓令借貸比率升至83%，在旺市再睇讀者實力，不宜博咁盡。因為點睇讀者都要靠下一波樓市升浪去改變命運。現每月儲28k係叫唔錯，但不能改變人生大格局。要再上一層樓、應保存借貸力再等下一波低價買樓。讀者可以等而無殼蝸牛唔應該，因讀者至少有一樓去對沖樓市再升風險。至於換樓一事，應做「一百萬project」去間劏房收租及將其租金去補貼另處租樓支出。計及百餘萬已夠7-8成上會買一間舊樓及改裝，讀者撥出120萬可令其租金收入增20000而供樓加雜費限在10000以下，即每月正現金流提升了一萬元，可將其補貼港島三房租樓支出。留意港島三房，如提及的海怡都有呎價落後之象，寧租莫買。

若有人「攞得更盡」，想5成上會買舊樓劏房，再將租約提交予銀行準備下次借錢之用，那該人需進一步認識二房東方法，將自己所述變得合理及在出事時免責。當然呢個世界無百份百安全，又要收劏房高租金又要用埋將租約借錢，那就要諗下計仔及認識多點。

至於「5年double保險方案」同「直債」比較，大家都係有年期，分別在保險方案10-20萬港紙可起步、而直債入場最少都10萬美金開始。當然直債如中途唔玩可蝕些少差價賣返比人、而保險開始後頭兩年都唔使諗停、去到3年會breakeven賺少少`，做4年當每年收6%、而放到5年先有double效果，這在本周六的收息堂上會計出。惟本周六的batch 25已滿，下一課可參加11月的batch 26。

至於80萬於15年後能否變640萬? 要在聯儲局在未來15年的平均息口會比而家高定低? 現時美聯儲息率在0.25%，若能提升至1%，雖借錢後的利息成本增加，但在過往數據顯示有保險抵押的借貸息率升得慢之下，15年將80變160然後160繳320再最後double至640萬是很有機會做到。至少可以咁講，比而家你將80萬用黎買股票、保險公司更能有把握將你筆錢用時間變大成咁。就當佢有所偏差，只能每5年將錢乘大1.5倍，80萬已能在15年變成270萬。比起買樓此回報都顯不失禮。筆者睇法，咁去打理錢比起投入股票市場好。而此類保險不會由坐在starbuck的保險sales介紹。

[你中左幾個?]10個令人墜入財務漩渦的行為#964

 

http://homebloggerhk.com/39092/

你好，本人因種種原因，弄致周身咭數，希望你能指點迷津!

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背景:
-與家人同住屯門碼頭700呎居二，我名，已供完，未補地價
-當時07年買入約7x萬(居二價)，現自由價約400萬
-單身，月入15000，咭數約27萬，扣除家用咭數，剩”0″
-已查信貸評級……花哂，超低，尾三，根本不能再借錢

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急問:
1)怎樣可以好好利用這居二來幫我清清咭數，做到你們所說的有樓有救？因我已問過財務公司，以我信貸評級，息口超高!
2)因家人都很喜歡這居屋，也不想老人家重新適應新環境，所以不想賣掉!突然忽想，如果我假設賣給我哥，要呀嫂做擔保人，通過壓力測試，最多可借6乘=240萬，供30年，2.15喱，月供約8800，但一半約120萬要償還補地價，再扣除1萬經相熟律師樓包辦買賣，買家印花稅9萬等等，約剩240-120-10=110萬，有了這畢錢雖然可讓我立刻還清咭數，但實則是用哥嫂名去代我借錢，其實真的不到最後也不想行這步!
3)信貸評級怎樣可以快速改善？

請問你認為這樣行對嗎？有否更好做法？如果真的行了這步，還咭數後剩下的錢可怎樣好好加以利用？想買樓收租又唔夠錢比一半首期!

冇路可走，謝謝!

ANSWER:

筆者有朋友要幫阿哥還債、家人患病、都無好似本案讀者咁「因種種原因，弄致周身咭數」。讀者而家仲可諗下既出路係未爆既信用卡可否整些「易得錢」去拖一拖。由於本身每月無銀淨、欠下卡數既利息又貴，再min pay 咁還落去都冇乜意思。信貸評級係無得改善、而所作所為更留底7年，同你係差館個file一樣、大家宜小心學習處理。

如同家人商討後發覺「親人融資」不行、見讀者份糧都仲佢唔係咩專業人仕，咁不如申請破案重新黎過。其實只要你唔係公務員唔係財金界、破產之後5年又係一條好漢。破左產，唔係成世人都無信用卡同買樓，不過5年內確實係要醒定做人。醫生律師呢d辛苦工亦可免除。何況自己闖出既禍應自己承受、唔好累街坊，讀者到呢刻仲有少許良知(或因害怕而有所感)唔想賣走家人居屋、值得稱許。

留意唔好搵咩財務中介同自己想辦法，一般都係吸血鬼。蠢人同懶人做出黎既只有人蠢做法。你可能認為筆者文章是極度歧視加上重階級觀念，但無奈香港就是這樣一個地方。筆者唔係耶穌，唔係人人都救到。亦無能力將月入一萬既人搬上半山住大屋。在首本書<樓換樓>已提出大家先要認識自己是庸才再努力，本blog只授效率高的方法作輔助、更會收費、不歡迎free lunch guy。點解介紹左比人既方法要免費比你入黎買貴哂個價呢?

信貸評級反映一人之借貸力，筆者在其他網文已指出一人可做按揭借到幾錢係可計出的! 例如計出你同未婚妻共可借5百萬後、那就不用浪費時間同經紀睇九龍三房。又或經紀說新盤發展商可做二按、但你的文件及借貸質素是否合符借出標準呢? 若不符息口由2%之下會調升至5%以上的，筆者在「應否買新樓收租#799」http://homebloggerhk.com/28835/  指出standby second mortgage loan要比手續費加貴息。

年青人除了要努力工作增大自己月入外、其實要避免一些會減低自己借貸力的行為。你見blog有一半人仕都係因為買樓已改變了人生。淨係靠自己每月三萬「老底」，搵30年過洗先儲到過一千萬，計出份糧幫到你改善今日伙食、但不能改變你幾年後的格局。鑑於提振借貸力有一套方法，及最好預6個月時間準備、建議要避免以下令人墜入財務漩渦的行為:

1. 聽人講儲錢好、而安排一份超過20年的儲蓄保險

2. 不問原由做左人地擔保人

3. 參加集資項目投資工商廈

4. 無端白事申請信用卡，唔用都會有影響既

5. 一儲到錢就攞哂去買野、例如車。令自己變成有儲蓄習慣但無資產在手既人

6. 一年超兩次的遲還卡數

7. 用私人貸款去買海外物業(因: 反向運用了房地產優勢)

8. 公司名義與陌生人一齊買樓，貪可以少本金買物業、最後發現係天仙局

9. 經常出入買賣基金

10. 沉迷窩輪牛熊證

相信1-2個在香港人而言少不免，有冇人「得分」5個或以上仍未心感後悔的!?

月入三萬的香港人#954

http://homebloggerhk.com/38515/

 

Hello 諗sir,

本人38歲，月入33,000，

儲蓄: (股票+現金) = 450,000

每月可儲: $20,000, 沒有負債

如果現在想買新樓自住, 想請教以下問題:

1. 如果買一棟450萬新樓, 買家提供二按, 是否可以負擔? (因為我是新手, 不知道他們的優惠是如何計), 又免30個月免息免供是否優惠?

2. 因為銀行批360萬, 可否借足90% + 發展商的二按?

3. 你認為我應否儲多一年錢, 本金多些時先去買新樓? 如果要增加現金流, 買股票是否可行?

多謝你的意見.

answer:

讀者未有提，假設為單身。38歲半百萬在手3萬銀月入、都算一個典型的香港男士。正所謂呢刻餓唔死、但遠望前景睇唔到什麼好風光個隻。當然筆者不能幫讀者代答、只是為大眾港男之心態演繹。既然施老闆話佢人生第一次買樓係36歲，咁讀者而家拖到38歲，想趁發展商「幫」你借埋二按上會，買返一樓在手是否可行?

要知發展商提供的二按，是要符合一定的條件才能獲低息借貸，唯買新樓一簽已是必買必賣，繳付訂金後才「包借」的條件比想像中苛刻，到時要賠訂之餘更要補差價，50萬積蓄隨時「沒頂」。咁樣講到買樓好似太兇險，惟業權交易一事大家仍應努力去學習箇中細節，因樓房是在港穩定而又最有把握令人致富的法門，缺點係慢，最起碼都投放10年才有所成。若不想等那要考考自己有冇眼光買股賺錢、不過筆者在銀行工作一段時間，見到買股贏錢既人太少。

尤其資本少的，無坐貨能力、入場都是被宰殺多。有讀者問收息課程是否適合初學者? 客觀地介紹課程扼要 :  其中一部份會交待筆者建議之投資概念、解說香港人的投資心態為何被銀行及經紀扭曲、及講解有那些法門才是真正助人累富的。但說明一朝致富無可能、知自己位置而作出改善、用樓的良好抵押品因素加上債券保存勝果之功能、再依時在股票市場進取，究竟時機及資金分配應在何份額、這一一都在面授時講解。

筆者今年初在博文已叫大家留意新樓條款，在「應否買新樓收租?#799」提及:  呢個新盤即供可獲提供二按。息口都合理的，H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。不少人簽約後先發覺文件未符財務機構標準，但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約，係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。 咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate)，即約年息5%是也。用咁高息口去償還二按，計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。

當然，每間新樓的條款都唔一樣。但而家用15萬就可以上車做招徠的、不其然令筆者想到專搵樓市新手蝦佢唔識唔問最尾被死焗供樓上會的故事。另外留意新樓呎價同二手樓在同區呎價貼近、但地點就肯定係二手樓多在已發展區域。經紀能「補飛」的、就係sell新樓周圍有基建、有發展潛力。係正確不過唔知買家幾時等到。30個月免息免供是否優惠? 最緊要其實睇30個月之後你間樓比而家平5%/10%定係另有睇法。現在長期樓花湧現、再一次重申: 樓市唔升唔代表佢跌，可以在+/- 10%之內橫行。就當上落夠20%，而家中原樓市指數跌20%都仲有120點、都係不少人未能負擔之價格。

至於讀者借唔借到錢? 這要看讀者本身職業、所提供文件才能決定。另外留意佢唔應該問借唔借到、係應該問「能否用低息借到錢買樓」。樓市新手遇上老練經紀加發展商、只好說少事多磨、筆者無謂阻人發達。

補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

http://homebloggerhk.com/38388/

諗sir 你好

我家庭總收入大約8萬，有一供滿的樓自住，現金大約80萬

40歲，做工程，另老婆係教書，收入比較穩定。

聯名自住樓估計有450萬，應否按左層樓去買另一間屋作收租之用?

本人比較細膽，怕現在高位買樓市下跌。

希望諗sir 解答，謝謝

庸才上

ANSWER:

兩個概念讀者要細察:

1. 加按後如樓價下跌及成為負資產，若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目

2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理，持有樓房便獲益較少

兩個投資心理讀者要留意:

1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值，一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世，在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。

2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況，會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)

執行方法:

與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力)，呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課，拎唔到「兔仔」。

唔係大隻講，計佢30歲時，

- 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係)

- 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。

- 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。

- 守到2011年頭，樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD

所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄，唔知讀者係咪負擔重要養3個細路，否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。

講返而家，先將聯名樓行筆者授方案一拆二，按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓，40歲既佢已錯失黃金十年，又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失，佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。

*註: 筆者無意抵毀彿門學說，如例子運用失宜請見諒

有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書，都多數是分析數據，或教授一些基本概念，實際上如何操作，往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後，獲益良多，引導我的思維走向正確的方向。」

文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

中六合彩(1143萬)之後既部署#953

http://homebloggerhk.com/38452/

 

諗sir, 您好： 我及丈夫都是52歲，沒有子女。

我及丈夫都是是自僱人仕，每月收入不穩定，大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。

我及丈夫每月開支：$25,000 (不包括還供樓貸款) 。

我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000

物業

1. 青衣居屋 : 父母聯名，市值$3M (2房)，沒有按揭但未補地價，補地價後約值$2M，父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名，市值$9.45M (3房)，未償還貸款$2.35M，每月按揭還款$10,700至 2035年，利率: H+0.7 ，出租每月租金$29,000。

3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名，市值$7M (1房)，未償還貸款$2.67M，每月按揭還款$12,200至 2035年，利率: H+0.7; 自住。

目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。

方案 :

A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站，而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值，故考慮繼續持有。

B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ，謝謝 !

ANSWER:

睇完讀者既個案，真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極，夾埋先搵4萬，但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工，即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得，讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!

當然凡事無完美，讀者無仔女，往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪，羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢，加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位，無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%，而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你，會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎?

*E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕，現多為香港50-70歲的一群

由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變，所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬，要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700

建議將聯名樓加按至六成，由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後，覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% - 2.67MIL = 153萬，留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還，最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還，月供420/259*10000 = $16200，供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既，咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。

153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出，債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流，計及已得的$18300，共15125+18300 = $33425/月，唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%，即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點)，那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。

最後一點想提出，讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。