今日地產新聞摘要 20151210

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2015年12月10日

【太陽報】報道，沙中99車位近億拆售。今年車位市道暢旺，涉及至少10個停車場二手車位拆售項目，推出車位超過1,300個，大部分都能在短時間內沽清。臨近年尾，再有宏安（01222）接力推出沙田中心新一批共99個車位，料每個車位售價約莫100萬元，市值料近億元，業主提供首年5厘回報，將於本月正式發售。

【星島日報】指，「壹居」重建戶變相八折買樓。啟德「煥然壹居」轉作資助房屋單位之銷售安排仍有待確定，但市建局昨日已率先發信予八名受重建影響的業主，安排他們下周揀選仍保留作「樓換樓」之用的單位，同時公布涉及一百個「樓換樓」單位的價單，售價介乎四百四十三萬至九百六十七萬元，最高呎價逾一萬五千元，由於重建戶業主在當年已獲「鎖定」購買呎價在一萬至一萬二千元之間，換言之，今天可變相八折買樓。

【明報】指，「電訊王子」羅珠雄：短炒物業如買賣手機。雖然近月本港樓市轉吹淡風，惟人稱「電訊王子」的電訊一代集團創辦人兼著名物業投資者羅珠雄最近連同三名投資者，以3.1億元買入新蒲崗三祝街正華工業大廈全幢，連同其他2個物業，他過去一年已斥資近9.5億元在市場掃貨。

【信報】謂，九建200貨尾增優惠散貨。大市氣氛轉淡，新盤爭相「散貨」，發展商紛增優惠吸客。九建（00034）旗下4盤約200伙貨尾，趁聖誕節增優惠谷銷情。新地（00016）西營盤眀徳山亦推按揭優惠，同系元朗峻巒則以增設多條本地及跨境點對點接駁專線作招徠。

【東方日報】指，下半年住宅買賣縮36%。仲量聯行最新報告顯示，今年下半年住宅買賣按年減少36.5%，首十一個月平均每月成交量減至4,722伙，按年少11.2%，受交投放緩拖累，料明年交投仍然淡靜，估計中小住宅及豪宅價格均有約5%以內跌幅。

【蘋果日報】說，發展商高成數按揭惹關注，資料須每半年滙報，金管局借銀行查財仔融資。因應近期不少發展商，透過旗下財務公司為新盤買家提供高成數按揭，為查核資金來源，金管局近日已向銀行正式展開相關資料收集工作，據悉，今後銀行亦需要常規性每半年滙報一次。

【文匯報】指，豪宅重災，「血案」頻現。豪宅損手個案蔓延，重災區之一的上水歌賦嶺再添「血案」，物業淪為銀主盤後貶值近「4球」沽貨。同時，大角咀帝峯．皇殿一個多次抵按貸款的極高層，新近損手逾「8球」易手，可謂「蝕入肉」。

【晴報】說，新居屋落實綠白表各半。新一輪逾二千個新居屋將於明年二月接受申請，分別位於沙田及元朗，以市價七折發售，入場費不足150萬元。房委會昨宣布，調升家庭入息上限至4.9萬元，並將綠白表比例調整至各佔一半，並新增單身人士配額200個。

香港樓市現在及未來狀況以及下行風險

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年12月8日

昨日去了港台電視部錄影，節目名稱叫「左右紅藍綠」，已經於昨日下午一點在無線電視，以及下午三點在亞洲電視播出，以下就是我準備的稿件。

影響香港樓市四大因素，供應，利息，經濟環境以及辣招，前三樣都已經由極好開始轉壞，政府亦表明不會放寬辣招，我估計，未來樓市下行機會相當高，由於有物業的人負債比率不高，即使樓價下跌，幅度亦不會太深，整體不會超過兩成，但細價樓跌幅比較深，因為以往升幅過大，中型住宅則會微跌，豪宅就會保持平穩，超級豪宅可能還會有升幅。

在上星期五，美國就業數據表現出色，道指大升，這與過往不同，美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息，道指會大跌，今次大升，表示美國經濟環境上佳，美國人接受加息。美國加息，香港就要跟隨，但我們的經濟環境正在轉壞，加息對於那些供樓的人，將會是一個沉重負擔，更不幸的是，在過去七年低息期，香港的經濟環境不俗，低息可以令買物業的人願意接受較低回報，無形中將物業價值提高，當美國加息，香港人就要回歸現實，不能夠接受低回報物業，在租金下跌，回報提升的情況下，物業唯有減值，結果就是樓價下跌，現在，大家只是討論加息與否，沒有人肯定加息上限，假若加3%，一個借了500萬買物業的人，每月的供款就要多8,000元，在經濟下行，加息一定對樓價有負面影響。

過往，樓價升的另外一個理由是供應不足，但自從政府暫停勾地，並且以招標替代，已經有不少地皮落入不同地產商，那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發，希望資金與利潤盡快回籠，供應不足暫時成為過去，而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位，在供應充裕，而經濟環境不佳，需求減少的情況下，樓價將會下跌，這是事實。

大家見到市面上的空置舖位多了很多，就知道經濟環境的確轉壞，不過，仍然有人說一雞死，一雞鳴，那些舖位很快便再有人租用，而現實就是三雞死，才會有一雞鳴，空置的舖位將會愈來愈多，表示失業率將會上升，而那些借錢買物業的人，如果他們不幸失業，有機會要出售他們的物業，唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招，政府是不會取消，現在只希望放寬按揭，就算樓價下跌，都不至於硬著陸。

日本買樓可以變永久居民？

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楊官華

世紀21中華物業有限公司董事

香港專業地產顧問商會副會長

大中華(東京)房地產顧問

2015年11月28日

最近日本政府又出刺激經濟方案，最新有兩單料：第一是早幾天筆者在日本東京買左份報紙(日本經濟新聞）上星期文章已經同大家介紹左日本政府放生民宿bnb，變相鼓勵叫人買樓，旅遊業升幅帶動各行各業暢旺，平民齊齊可以享受到成果，點知唔夠一個星期在香港傳媒及內地的和訊網報導，日本政府再出新招，日本參議院通過（出入境管理及難民認定法）修正案，任何外國人到日本買樓樓價需600萬日圓以上(約40萬港幣)逗留時間便可以由90日延長到一年，到期可以離開日本後再入境又可以留多一年，及引入專才計劃「高級職業人才」，包括研究人員、技術人員、企業經營者同大學教授等，吸納外地專業人士到日本發展事業，提升競爭力。以上人士在日居住三年，就可以取得居留資格，比現在居住五年才能拿到居留權(永住)更快更簡易，更可以享受國家福利例如醫療，退休福利等……。

 
如果呢個消息是真確的話☝刺激經濟既效果，重大過bnb合法化，因為好多外國人喜歡到日本旅居，但visa祇可以最多停留90天，新政策放寛後，樓市不但止打入強心針，直情食左大力菜，充滿力量，活力充沛。首先如果用專才計劃拿到工作簽證，有半年收入證明，便可以嘗試申請樓按貸款，享受低息優惠，70%借貸額30%首期，約2.1%樓按利息及最長25年期還款，以上的利息及首期筆者的東京同事親自測試，早前作出的申請個案，銀行已經口頭批准，消息屬實可靠，而目前居住東京的外國人用工作簽證連續超過五年(每年最少有180天在日本居住)便可以拿日本長期居住證(永住權)，但不能享受任何日本政府的投票權，而擁有永住權的外國人目前申請樓按貸款更加可以用最低1%樓按利息及10%首期便可以做業主，對於正在東京工作的外國人，馬上引起購房熱潮，因為本身交租金都要十萬八萬日圓，大部分公司有房屋津貼，唔洗自己俾錢租屋，但少數怕長計，40萬東京做業主便可以有一年居留權，入場門檻底，真係好吸引，但以上消息兩年前出過，但筆者身在東京，即時向本地日本人同事查詢有關外國人買樓便可以有一年居住期，日本同事馬上查詢移民局有關部門確認過那條新聞，政府那邊說沒有這樣的新聞。 以上買樓可以居住日本一年的消息政府尚未確定通過。

現在衹有投資買房之後拿投資簽證，及外國人工作簽證後有半年以上入息證明可以申請樓按貸款的情況才是正確的資訊，請讀者們留意！查詢www.c21-tokyo.com

投資策略篇（一）民生舖

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Oscar Lam

2015年12月8日

投資策略篇（一）民生舖

在一次偶然的機會下，我開始喜歡上投資民生舖，我為自己訂下了一些投資準則：

（1）價值在1,000萬至2,000萬之間。

（2）交通便利，近地鐵站。

（3）所處位置的舖位要夠集中，人流較多，在消費習慣上，要有外區人過來消費。這一點十分重要，未來會有變化。

在香港，能符合以上條件的舖位不少，我較喜歡的地區有油麻地、旺角、紅磡、荃灣、元朗等。

在2009年的某一天，我收到一位相熟地代給我的一個盤，位置在油麻地砵蘭街。由於價格符合我的預算，我馬上動身下去看。該舖位於油麻地彌敦道相隔一條街的砵蘭街，距離油麻地站只有二分鐘的路程，我仔細觀察了這間舖，這間舖經營環保回收，門面寬27呎，面積1400平方呎，環境十分惡劣。

雖然與彌敦道只相隔一條街，但人流不多，最主要原因是這條街較短，隔二、三個舖位有二、三間棺材舖，再加上這間舖的環境衛生實在太差，導致這條街的人流很少。

最後，基於以下的幾個因素，我最終做出了買入的決定：

（1）該舖面積大，門面寬，門口可以停車，有後門，極適合做飲食業。

（2）該舖價格實在便宜，只有1,000萬多一些，風險有限。由於租客行業不受歡迎，租金只有二萬三。我相信，未來任何的改變，只會越變越好，因為當時的環境已經是最差了。

（3）彌敦道人流極旺，有許多年輕人流連，但租金很貴，假以時日，必定有租客移到這條街來。

三年後，該舖租約期滿搬走，這條街立即變得清潔很多了，開始有飲食和糖水舖進駐。我感覺該舖的價值已經反映出來了，乘當時商舖市場非常旺，我以買入價的三倍多價格將舖位賣出。

該舖位目前經營功夫點心，出品不錯，價格也算便宜。有機會大家不妨去試試。

下回預告：

投資策略篇（二）逢三退一

今日地產新聞摘要 20151208

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2015年12月8日

【太陽報】報道，核心舖求租，焗轉型賣衫。零售市道淡靜，核心區街道再添吉舖，銅鑼灣怡和街一個原由肉乾店承租的單號地舖至一樓未有續約，該交吉新近再以30萬元放租，較舊租金低逾一成。

【星島日報】指，陳德霖：經濟放緩樓市或有調整壓力。美國聯儲局下周議息，市場估計美國將啟動近十年來首次加息。金管局總裁陳德霖昨日出席論壇時表示，美國下周很有可能加息，本港應有心理準備資金流出，本港利率逐步上升，樓市或有調整壓力，但他認為對市民而言未必是壞事。

【信報】謂，活化工廈成功中心12億放售。活化工廈尾班車快到站，獲批項目勢成搶手貨，刺激業主放售。戴德梁行獲委託代理出售葵涌活化工廈成功中心，業主意向價12億元。戴德梁行香港投資及顧問服務部董事高偉雄表示，成功中心總建築面積24萬方呎，業主意向價12億元，呎價5000元。

【東方日報】指，上唔到樓，退休懲教員申覆核。繼消防員及救護員興訟後，再有五名未獲編配公屋的退休懲教署職員，於今年八月申請司法覆核，挑戰房委會的配屋制度、以及懲教署要他們搬出宿舍的決定。

【明報】指，市建局馬頭角項目招標，19.2億始分紅。市區地皮有價，上月大收30份意向書、市建局旗下馬頭角九龍城道、上鄉道項目昨日招標，據悉住宅部分賣樓收益達19.2億元起開始分紅，最高分紅比例為五成，不過樓面約2.23萬方呎的商業部分，則將由市建局擁有。

【香港商報】謂，富貴長者屋今接受申請。香港房屋協會首個非資助長者項目北角「雋悅」，今日(8日)至本月22日接受租住申請。房協行政總裁黃傑龍表示，項目租住費會按申請人年紀，單位面積等各方面計算，金額可能由183萬元至逾1000萬元不等。

【蘋果日報】說，拍賣場執筍貨須做足功課。拍賣行經常驚現平市價單位，由五折樓至九折樓都曾出現，然而往往存在缺陷，包括凶宅、半契樓、無契樓、未交吉單位等，建議準買家事前做定功課。

【文匯報】指，新盤售8伙，百利大1.95億購Cluny兩特色戶。美國加息在即，又經過周末一輪銷售，昨日一手盤只有8宗成交，當中信置於西半山干德道ClunyPark獲百利大以1.95億元連購3樓A及B連平台特色戶，計劃作收租用。

【晴報】說，荃灣中心380呎，呎價跌穿八千兩年新低。二手樓市跌不停，部分二三綫屋苑更出現大劈價成交，荃灣中心有380呎單位，在業主大幅減價兩成後，以303.8萬易手，實用呎價跌穿8,000元水平，創近兩年新低。

細價樓的終極爆煲

https://yahoo.real-estate.hk/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML3&id=41848

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年12月1日

今年二月初，我寫「細價樓爆煲論」的時候，最大考慮就是見到不少年青人急於上車，他們並沒有考慮本身能力，連首期都未能夠支付，只恐怕樓價繼續飆升，不顧一切向財務公司借二按上車，其實，那些人仍然有一線生機，只要他們在買樓之後，努力工作，節衣縮食，在一兩年內還清財務公司欠款，不過，話雖如此，能夠做得到的人萬中無一，其他的人只會愈借愈多，物業最後都會被財務公司沒收，他們除了損失投放在物業的資金外，更可能負上一筆債項，或者，這就是欲速則不達。

另外有一些人，當年以非常優惠價錢向政府買了租住的公屋或者居屋，近幾年物業升值，他們的家居有價有市，當中有不少人以自住單位向財務公司借錢消費，或者清還信用卡欠款，那些人認為他們的資產升值，以此作為抵押用作消費亦無不妥，其實，他們以資產而非收入作消費，終有一日，他們的物業就會被財務公司沒收，這是一條物質不變定律，我的「細價樓爆煲論」只不過是警告他們，並且揚言，在未來三年，將會出現一萬個銀主盤，細價樓爆煲。

財務公司反駁，表示多按物業，連一百個都沒有，怎麼會出現一萬個銀主盤，我只不過是枉作小人，雖然金管局收緊細價樓按揭，並要業主將一二按合併計算，但仍然阻不住細價樓升勢，當時不少人怨恨政府收緊細價樓按揭，令到他們失去置業機會，總之，我們都是衰人。在我的爆煲認輸宴之後，情況急轉直下，細價樓樓價除了下跌之外，成交量更慘不忍睹，那些向財務公司借錢的業主，已經沒有辦法以貸冚債，更不能夠清還以前的欠債，財務公司反轉豬肚，強迫那些業主賣樓還債，所以，最近出現不少低價成交，與此同時，地產商加多一腳，剛推出的新樓盤比二手細價樓還要平一至兩成，基於現在的樓市形勢，細價樓的終極爆煲，正式開始。

今日地產新聞摘要 20151202

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月2日

【太陽報】報道，甲廈內資客爆退租潮。近期本港金融市場波動，拖累中環甲級商廈罕現內地企業退租。有老友代理同劉Sir講，喺中環國際金融中心有一間內地資金企業突然退租，個單位尋求頂租，最終由另一內地企業以呎租約170元頂租。

【香港商報】謂，煥然壹居提單身門檻，入息上限降至3.35萬元。市建局較早前宣布將單身人士納入資助房屋「煥然壹居」的申請資格，並劃一單身申請者與家庭組別的入息及資產限額，做法惹起爭議。對此，該局昨日召開緊急董事會，會議通過分別下調單身人士入息及資產上限，至3.35萬元及150萬元；申請者的份額則未有設限。

【星島日報】指，永義申強拍舊樓全幢估值逾3.35億。市區地皮供應少有，年底前財團申請強拍活動持續，永義國際或相關人士持有，最近密密收購銅鑼灣勿地臣街十一及十三號舊樓，共收逾八成五業權，旋即申請強拍，項目估值逾三億三千五百萬元，而該集團擁有鄰地發展權，今次強拍成功有合併價值。

【信報】謂，地產代理人數歷史新高。地產市場成交氣氛淡靜，但無阻地產代理持牌人數的升勢，地產代理監管局最新公布的數據顯示，截至11月底止，本港持有地產代理牌照的人數共37404人，較10月底增加132人，幅度為0.35%，連升12個月，亦是連續2個月創歷史新高；其中持營業員牌照共有2.02萬人，按月增0.49%。

【文匯報】指，樓宇買賣登記，量升額跌。近期樓價反覆回軟，市民普遍持觀望態度，加上工商舖成交淡靜，以致本港整體登記宗數連續2個月少於5,000宗。

【明報】指，乘人幣「入籃」，短期推羅便臣道23號，恒地﹕北水勢重臨，豪宅將跑贏。國際貨幣基金組織（IMF）將人民幣納入特別提款權（SDR）一籃子貨幣名單，地產業界認為對本港豪宅市場屬正面信息。

【晴報】說，$1.7萬「屯門價」，租太古城兩房。市區指標屋苑之一的太古城，租金又創新低，有單位以月租1.7萬元承租，呎租僅28.86元，勁劈8千元，為今年同類型單位新低，有人以「屯門價」來形容，現時屯門市廣場呎租為25至26元。

【東方日報】指，東旭苑三個月跌價百萬。二手樓市冷清，上月居屋第二市場僅錄45宗成交，料全月將創十三年來紀錄新低。樓價亦回落，曾為全港居屋王的筲箕灣東旭苑，有大單位約三個月跌價100萬元。

【蘋果日報】說，峻巒世宙齊加推，周六對壘。一手市場周六風起雲湧，屆時將有4個新盤周步發售，其中新地（016）正面迎戰長實（1113），元朗峻巒對決世宙，單計兩個大型盤已推出507伙發售。