今日地產新聞摘要 20160227

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2016年2月27日

【太陽報】報道，政府唔減辣，二手市續膠着。樓市從去年第四季開始，受到環球股市波動及市場負面氣氛拖累，形勢出現變化，由高位掉頭向下，價量齊跌，累積至今樓價已經累跌了一成，更甚的是適逢農曆新年為傳統樓市淡季，令二手成交量更陷於冰封狀態。

【星島日報】指，長實今年13盤應市中港星涉逾三千伙。近年較為策略式奪地的長實，推售的樓盤逐漸分散至不同地區；該集團今年將於中、港、星三地出擊，部署推出十三個新盤，可供出售的合共逾五千二百伙，當中又以逾千萬元的豪宅戶為主打。

【信報】謂，新地緩推盤，擬降賣樓目標，中期核心多賺10%，增派息。本港樓市前景眾口一詞看跌，發展商樓盤銷情急速降溫。新鴻基地產（00016）公布截至去年底止中期業績，雖然基礎溢利增長近10%，兼5年來首度增加派息，惟期內合約銷售總額144億元，其中香港合約銷售僅錄得113億元，按年大減29.4%，只完成全年度香港銷售目標320億元的35.3%。

【東方日報】指，何文田地皮勁收13標。市區靚地有價，估值高近65億元的何文田常盛街住宅地昨截標，共接獲13份標書，是次至少有3個合組財團入標，組合中不乏內房企業，包括萬科置業（香港）及碧桂園（02007）等。

【文匯報】指，西環尾3地皮火速諮詢改劃。發展局前日公佈新財年賣地計劃，其中新納入賣地表的堅尼地城西寧街巴士總站地皮，改劃進度順利開展。城規會昨公佈修訂當區規劃大綱圖，並展開公眾諮詢兩個月，主要將中西區的一批土地改劃為住宅用途及休憩用地等，以發展3幅私人住宅地皮(包括西寧街地皮)，及兩期公營房屋項目，合共提供約3,340伙。

【明報】指，長實擬推8盤涉2359伙，主打豪宅。正當新地（0016）昨開售猴年首個全新樓盤，其老對手長實地產（1113）亦加緊推盤步伐。集團今年計劃推出8個新盤涉約2359伙，當中6個為全新項目，主打豪宅或洋房，料今年可套現約200億至300億元，與去年套現約300億元相若。

【成報】說，二手樓價跌勢暫緩。中原城市領先指數CCL最新報130.77點，按周升0.14%。中原城市大型屋苑領先指數CCLMass報130.93點，按周升0.11%。CCL(中小型單位)報129.42點，按周升0.14%。


【蘋果日報】說，元朗映御首日沽逾百伙。在財政預算案後首個開賣的全新盤新地（016）元朗映御，昨晚首度推售138伙，至晚上十一時，消息指近110伙，佔可售單位近八成，為去年底同區世宙和同系峻巒後，單日銷情有三位數字的全新樓盤，更有買家大手掃貨，估計賣樓至深夜。

今日地產新聞摘要 20160226

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2016年2月26日

【東方日報】指，樓市跌勢既成，推地厥功至偉。政府繼續狂推土地，釋放出供應「絕不手軟」的強烈訊息。新年度賣地無論量和質均是近年之最，政府的私樓供應單位可望超標完成。然而，經濟環境亦急劇惡化，一方面增供應，一方面不減辣，樓價「未跌夠」之下，發展商和樓市準買家普遍均抱觀望態度，但須慎防過猶不及，將經濟推向危險深淵。

【明報】指，新財年推8幅商業地，樓面超去年7倍，美利道停車場大樓，勢成新地王。政府近年除大力增加住宅地供應外，亦積極增加商業地供應。發展局局長陳茂波昨公布2016/17年度賣地計劃，新一年度將推出8幅商業/商貿地，涉及576.9萬方呎寫字樓樓面，較本年度已推的商業地樓面多出近7倍。

【香港商報】謂，香港寫字樓租務成本全球最貴。物業顧問仲量聯行首度發表全球優質寫字樓租金走勢研究，報告中指出，香港是全球寫字樓租務成本最貴的城市，倫敦則名列第二位。

【成報】說，財爺指寬免差餉惠及公屋戶。預算案取消公屋免租受到公屋戶批評，曾俊華昨早出席電台聯播節目時，有公屋住戶表示不滿預算案再沒有公屋免租，質疑沒有照顧基層利益，只顧及中產，其中聽眾張女士致電說：「曾司長我對你很失望，你給2,000萬推廣電影市場，我們公屋則三無。」曾俊華則回應今年差餉方面有特別安排，由兩季增加至四季，而這個安排對公屋住戶絕對有利。

【太陽報】報道，新盤谷旺，爭相報喜。新盤市場百花齊放，作為猴年首個開售上車新盤嘅元朗映御，發展商新地（00016）昨日截止接受認購，率先報嚟喜訊，累積收到1,439張入票，較今日開售138伙超額認購約9.4倍。

【星島日報】指，美聯黃建業：樓市供過於求宜撤辣。新一年度的賣地計畫昨公布，新供應浪接浪下，美聯集團主席黃建業表示，政府在制訂樓市政策應具前瞻性，同時亦要緊貼市場變化，免落後於形勢，他指目前本港樓市表現十分疲弱，同時，經濟亦呈下滑趨勢，政府減辣撤招的條件已成形，經濟及樓市數據指標顯示有需要減辣撤招，並指要避免重蹈九七至○三年，樓價急跌對經濟帶來的負面影響。

【信報】謂，新白居二向132餘額發信。新一輪白居二（擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃）2500個名額，成功申請者領取證明書的期限已於2月3日屆滿，只有2368名申請者領取證明書，餘下的132個名額，房委會將於今天根據優先次序，向其餘132名通過詳細資格審核的申請者一次性發出批准信。

【蘋果日報】說，迎海．御峰最快今開價。財政預算案無任何減辣措施，多家發展商均指屬意料中事，並且加快推售豪宅步伐，當中恒地（012）馬鞍山迎海．御峰有機會今日開價。


【文匯報】指，中資掃貨，光大百億吞灣仔商廈。新正頭仍未結束，寫字樓市道已錄得百億「巨刁」，中資財團光大控股（0165）昨天公佈，夥控股股東光大香港斥資100億元購入灣仔大新金融中心全幢，造價登上本港商廈市場歷來第二貴紀錄，是繼去年恒大以125億鯨吞本港商廈後，再有中資財團斥百億元在港「掃貨」。

點解中產可以接受今次財政預算案

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湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月27日


　　財政預算案出台之後，傳媒做了不少訪問，最多人選擇的答案是平實，沒有驚喜，但是又唔好以為大家不會接受今次預算案，如果我沒有記錯，今次是回歸之後，最多人接受的預算案，尤其是中產，雖然他們口中話平平無奇，但最後都會話今次預算案是可以接受，因為，一般中產最怕財爺派糖，今年派糖大家當然開心，但到赤字預算的時候，開刀的對象一定是中產，所以，中產情願財爺唔派糖，財爺明白，結果這是一份中產接受，而非可以接受的預算案。
 
　　在多年前，財爺在壓力之下亦試過派糖，那次真的是勞民傷財，派糖派到一塌糊塗，收糖的人都唔開心，又嫌派得少，派得慢，自此之後，再沒有派糖，今次財爺早放風，話政府計錯數，有大量盈餘，令人誤會財爺會派糖，已經有團體教導財爺點樣派糖，基本上是基層多，中產少，中產當然是不滿，交稅有份，派糖得半份，但從來沒有知名人士強調政府不用派糖，由此可見，大多數政客都只是關心基層，忽視中產，反而只有財爺了解中產，所以，中產階級投桃報李，大家都接受今次財政預算案，這個結果亦是話俾各位政客知道，千祈唔好忽視中產，明日報章，一定有不少聲音代表基層，炮轟今次財政預算案，是一份不照顧基層預算案，其實，香港政府一向都非常照顧基層，又何需在預算案中再次強調，俾小小甜頭中產，讓他們交稅都交得舒服一些。
 
　　今次預算案雖然對地產著墨不多，但的確不是好消息，印花稅由640億降至500億，即是物業市場成交量或者成交金額都大幅萎縮，亦表示政府不會減辣或者放寬逆週期措施，如果成交量不變，樓價將會下跌超過兩成，如果樓價不變，成交量比去年還要少兩成，而去年成交量已經是歷年新低，我認為財爺在這份預算案刻意隱瞞政府是否有機會減辣，或者放寬逆週期措施，所以才將印花稅收入大幅調低兩成，如果今年印花稅收入比去年增加，大家就會猜想到政府的打算，現在沒有手影捉，大家繼續爭取減辣的減辣，放寬的放寬。
 
湯文亮博士，於2015年準確預言樓市跌勢及寫下《細價樓爆煲論之始末因由》之後，對2016年樓市再作出預測，直言劣勢未完，料銀主盤隨時湧現，政府將絕不救市……
在人人自危的樓市困局中，湯博士推出最新著作《細價樓爆煲論之危中有機》，由天窗出版社主辦， 2016年3月6日(星期日)15:30 - 17:30，湯文亮「細價樓之2016年危機中逆轉勝」個人講座，為你一一拆招！
詳情及報名可登入： https://www.eventbrite.hk/e/2016-tickets-21339129912  

[汪敦敬]租價趨穩 樓市再跌空間減

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「小陽春」其實在農曆年前已經提早出現，在2016年1月16至31日與2015年12月同期比較，屯門區我們錄得的二手買賣成交增加了71%，農曆年後出現的小陽春只在租務上，我們錄得的屯門區租務成交在2月15至24日比農曆年之前(1月27至2月6日)是增加了36%，在主流的傳媒、民意或官方導向，也都是一面倒反映「民心向跌」！其實在這氣候之下，如果筆者唱好或者提供正面數據是不識時務或者是吃力不討好的，但我仍然選擇做一個老實的市場證人，享受心安理得的快樂！
 
農曆新年後，有兩大重要的轉變，一是剛性購買力在長期唱淡之後，紛紛進入了租務市場，我們看回屯門區的租盤截稿當日比1月1日的時候是大減了近兩成，這個轉變令到租價由下跌變了回穩，我相信若再減少，租價就會回升，租金若上升，樓價還能下跌嗎？如果會的話，不是有很多4%回報率的投資項目？相信很多人亦不會錯過！其實屯門的二手私樓的放盤量，現在比9月1日的時候，不但沒有因為劈價而令到二手放盤量累積，而且略減了7%！那即是顯示劈價只是一個有限度的階段，但我承認在這段時間，在總樓盤量沒有增加的同時，我們在450萬以下的放盤量卻在增加，那即是說，樓盤在沒有整體增加下，產生了下游的壓力，這個是市場的異象，即是說市場是沒有結構性改變下樓價出現下跌，我會形容是因為心理因素，即是我說的「樓市HALLOWEEN」，但這種下游動力已開始近乎靜止，相信距離谷底不遠了！
 
市場上出現更奇妙的現象就是似乎政府和發展商都「心靈相通」，體會到市場慢活對大家都有利，市場成交少，政府的供應就每年都會有剩餘，而發展商不劈價，只要拖長來賣，改變盈利流程一樣可以賣得完！只是地產代理就成為犧牲品了！
 
樓市，隱含「不賣的風險」！甚至個別市場有突然一升的條件！

今日地產新聞摘要 20160224

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2016年2月24日

【太陽報】報道，新盤趁旺場鬥快搶客。新盤市道漸見起色，猴年首個登場嘅上車新盤元朗映御，消息透露，截至尋晚已錄超過900張入票，較禮拜五開售138伙超額認購逾5.5倍，發展商新地（00016）仲話，有機會喺星期六再加推單位應市，仲話樓盤有加價空間。另恒地（00012）嘅馬鞍山迎海第5期迎海．御峰有機會接住登場，最快今個禮拜開價同下周開售。

【星島日報】指，拉布托高樓價礙「上車」。立法會財務委員會本星期五起一連兩天，繼續開會審議高鐵追加撥款申請。如果泛民主派議員繼續虛耗大量時間，拉布不休，就只留下剪布一途，不但為了挽救高鐵工程免墮財政懸崖爛尾，七千多人免丟飯碗，還因為拉布造成的「交通阻塞」，積壓了大批輪候中的民生項目無錢上馬，影響範圍遍及住屋供應、醫院、學校、環保等多方面設施。

【東方日報】指，居屋需求殷，不擔心賣剩。房屋委員會新一批居屋及房屋協會資助出售房屋首兩日共派出一萬九千五百份申請表。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝認為居屋的需求遠大於供應，不擔心會賣剩單位。

【蘋果日報】說，遭銷監局檢控，同珍否認違規賣樓。《一手住宅物業銷售條例》生效近3年，首次有涉違規發展商被檢控。醬油老字號同珍集團的子公司疑於未提供售樓書及價單下，推售深水埗單幢樓富雅閣，部份買賣合約亦未按規定列明實用面積，遭一手住宅物業銷售監管局提出19項票控，若全部定罪最高可罰款790萬元。

【香港商報】謂，鄭家純不看淡樓市，賣樓求量又求價。新世界發展(017)及旗下新世界中國(917)昨日公布，截至去年12月的半年，期內純利雙雙大幅倒退，分別按年少賺逾四成及逾六成。不過，身兼該兩公司主席的鄭家純強調，不看淡內地及香港樓市前景。

【文匯報】指，業界盼財爺寬樓按救市。財政預算案將於今日公佈，面對樓市轉弱，市場關注政府會否因而調整樓市政策，各個身處第一線的代理行昨日不約而同發聲，期盼政府放寬按揭成數，刺激市道。

【明報】指，明德山撻訂客稱經紀誤導。個別新盤除錄得撻訂個案外，亦有內地客取消交易，並到代理行抗議代理涉誤導。去年12月開售的新地（0016）西營盤明德山，有內地女買家經代理促銷，原擬以700餘萬元購入該盤一伙單位，但其後發現樓價實為900餘萬元，雖然知道需付22.5%辣稅涉約200萬元（即買樓總開支約1100萬元），但在簽署臨時買賣合約後取消交易。

【成報】說，上月登記320宗，中原：工商舖買賣創2年新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年1月份工商舖樓宇買賣合約登記錄得320宗總值48.76億元，較去年12月的440宗及56億元下跌27.3%及12.9%。

【信報】謂，福利減糖減甜，由公屋免租斬纜做起。財政司司長曾俊華今天公布他的第九份《財政預算案》，封面選用深紅色，令人揣測是否寓意來年的財政狀況可能見「紅」。當然，這不過是路人甲「諗多咗」，事實上，過去8年，財爺已用過其他顏色，所以今年才選擇比較沉實的深紅色。


【晴報】說，賽西湖3房劈價240萬易手。今日政府將公布新一份財政預算案，但不少業主均先行減價離場。其中大型單位減幅較大，其中北角豪宅賽西湖有一三房單位，業主兩個月內累計減250萬後易手，實用呎價更低於17,000元。

辣招與逆週期措施

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湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月23日

　　在上星期四，明報做了一個調查，訪問地產發展商與物業代理，最希望政府最先放寬哪一項影響樓市措施，辣招抑或逆週期措施，很奇怪，在被訪問的八個人當中，屬於地產商的四位希望政府放寬逆週期措施，而屬於物業代理的四位就話應該撤銷辣招，老實說，人不為己，天誅地滅，被訪問者都是為自己的聲音發言，這都是無可厚非，但點解分別是那麼明顯，究竟政府應該撤招抑或放逆，或者兩樣都做，又或者兩樣都唔做。

　　現在大家未知道政府點做，所以，不同的人，有不同的希望，這是合理的，但大家要政府做任何決定之前，首先要了解政府出招是為了可以讓年輕人上車，並不是樓宇成交量太大，眼紅物業代理搵好多錢而出招，所以，要調整任何措施，都是要不影響甚至幫助年輕人上車為首要目標，而辣招根本唔影響上車人士，本來，撤與不撤，問題都不會很大，但如果撤招，那些上車人士就會面對已經有物業或者從外地到來買樓的人的競爭，使他們更難置業，物業代理認為可以多做生意，其實並不一定，因為那些已有物業或者從外地到來的人，在現時的經濟環境下，他們就算會買樓，但出價都非常小心，說到底那些都不是剛需，不過，就會令上車人士更難買樓，成交量是否會因為撤招而增加，我深表懷疑，而且，這絕對不符合政府目的，所以，CY已經唔知講過幾多次話唔會撤招，大家死咗條心算啦。

　　地產商希望放寬逆週期措施，這反而符合大眾原則，當然，今年地產商狂推新盤，如果放寬按揭，而售價又克己的話，銷售量一定不俗，打算上車的人可以上車，銀行又可以多做生意，亦見不到物業代理有什麼損失，所以，我很奇怪他們點解唔支持放寬按揭，而收緊按揭早已確定為逆週期措施，是隨時可以回復正常，如果放逆無效，才考慮是否需要撤招，但如果成功，成交量回復正常，這樣就毋需撒招，而我估計，這個可能性就非常大。不過，如果有人問我如何要政府撤招及放寬逆週期措施，我會提議先要政府撤招，無效，再要求政府放寬逆週期措施，此乃圍棋跳躍步法，物業代理界內有高人。

今日地產新聞摘要 20160223

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2016年2月23日

【星島日報】指，「綠怡」校網優越首日千七人睇樓。房協資助房屋沙田綠怡雅苑昨開放兩個示範單位，有參觀市民指單位間隔實用適合自住，亦有人不擔心樓價再跌，認為供樓主要視乎承擔能力，又有家長受沙田區校網吸引「睇樓」，全日共一千七百八十三人次參觀。

【信報】謂，信德舂磡角大屋下月推。超級豪宅頻現成交，信德（00242）旗下南區舂磡角洋房項目亦趁機部署下月推售，信德集團物業銷售總監梁焯鏗表示，項目樓書已上載一段時間，最快今天供預約參觀示範單位，下月推售，暫未決定採取發價單或招標形式，視乎參觀情況再作決定，定價擬參考同區同類型洋房造價，整個樓盤市值料逾20億元。

【蘋果日報】說，74%受訪者料今年樓價跌。一般大眾對樓市越看越淡，據調查指，預期今年樓價會繼續向下調整的受訪者佔74%，較3個月前的同類調查上升6%，如今平均約4個受訪者裏頭就有3個都看淡樓市前景。

【明報】指，私宅租金連跌4月，累跌7.9％。本港經濟增長放緩，經濟前景不明朗下市民縮減租金支出，租金跟隨樓價走勢向下，代理行統計資料顯示，今年1月份全港100個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每方呎錄得31.3元，較2015年12月的31.9元下跌1.9%，私宅租金連跌4個月，累積跌幅共7.9%，更為2014年7月後近一年半按月新低。

【晴報】說，香港興業䨇寓，料下半年推出。香港興業昨日為屯門湖安街8號項目正式命名為䨇寓（2GETHER）。項目設有222伙，設有開放式至3房戶，實用面積由約270至760呎，開放式及2房戶型各佔四成，另有兩成約380呎1房。

【成報】說，娉廷呎價逾萬售2洋房。長實地產(1113)今年首個洋房項目娉廷，昨日招標售出15及43號屋，成交價分別為1,742萬元及1,733萬元。長實高級營業經理封海倫表示，集團對售價感到滿意，並看好洋房市場，將採取惜售策略，並不急於加推。

【太陽報】報道，商場留租客，變陣出擊。零售市況未見好轉，新鴻基發展（中國）董事馮秀炎同劉Sir講，雖然農曆新年期間，新地（00016）旗下觀塘apm商場人流或生意額都有逾一成升幅，但今年仍要「審慎細心、奮發力拚」，為咗增加租戶信心亦要變陣出擊，今年續租或新租舖位，租約期都由過往的兩年增加至三年。

【東方日報】指，租奴喜進身樓奴。自言沒家底的六福金融尊尚客戶副總監莫潤昌（George），大學畢業後每月嚴守使費3,000元紀律，加上拚搏工作，終在畢業後四年成功上車，但不久卻遇上樓市逆轉，艱辛儲到首期後遭遇「摸頂」。惟他直言：「供樓點辛苦都不及做無殼蝸牛辛苦」，揚言做樓奴也不要做租奴！

【文匯報】指，嘉亨灣蝕百萬使費沽。樓市走下坡，有業主不惜連稅沽貨止蝕。美聯李振榮表示，西灣河嘉亨灣5座中層D室作價1,100萬元成交，實用面積675方呎，呎價16,296元。原業主於2014年初以1,060萬元買入收租，迄今轉手持貨未滿3年，需付樓價10%的特別印花稅，連同其他使費，料合共損手約100萬元使費，明賺實蝕。


【香港商報】謂，炒房潮蔓延全球。哪里有高房價，哪里就有中國人的身影。在香港，在英國、在美國、在澳大利亞、在加拿大、在歐洲等地都是如此。特別是近一兩年來的加拿大溫哥華及多倫多，房價讓中國人炒得飛快飆升。2015年溫哥華的房價上漲了20%以上，近十年溫哥華的房價上漲達到4至5倍；2015年多倫多的房價上漲15%以上，近幾年不少房子價格也上漲了1倍以上。

今日地產新聞摘要 20160218

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2016年2月18日

【太陽報】報道，中環名店搬舖避「寒」。零售業走勢持續下滑，繼去年美國奢侈品牌Coach寧賠償巨額退租中環皇后大道中旗艦店後，有消息人士同劉Sir講，法國著名奢侈品牌Hermès（愛馬仕）有意放售或放租旗下目前正在營業的皇后大道中9號嘉軒廣場旗艦店舖位，而佢哋旗艦店將會搬遷至同區太子大廈舖位。

【信報】謂，地產代理人數加劇流失。本港樓價持續下挫，加上交投萎縮，地產代理人數及分行數目在去年12月見頂後一直縮減，其中代理人數流失情況有加劇跡象，1月按月只減少99人，但本月上半月已流失259人，行業總人數最新降至3.72萬人，較高位下跌0.95%；分行數目則由高位減少102間（1.57%），至6375間。

【成報】說，租平過供個案升，港置：料今年樓租可跌15%。香港置業昨日舉行新春團拜，港置高級執行董事伍創業表示，新春過後，新盤供應增加、股市下挫等負面因素，令本已步入寒冬的樓市「雪上加霜」，租金亦難幸免，隨之下跌。

【明報】指，安盛投資FredericTempel﹕人幣貶值，短暫影響歐零售物業。受惠於歐洲央行近年推行量化寬鬆政策（QE）大印銀紙，個別歐洲房地產股票基金過去4年表現突出，累積升幅達116%。

【晴報】說，樓價下滑，新一期居屋唔減價。新一期2,657伙居屋單位，將於本月29日起接受申請。樓價近期下滑，但房委會昨決定按去年9月定價維持不變，直至7月揀樓時，或會按市況調整折扣率。

【東方日報】指，工廈車位登記創兩年低。整體市況回軟，連帶工廈車位登記量亦創新低，地產代理數據，一月份工廈車位買賣登記僅錄20宗，創逾兩年按月新低，較去年十二月下跌25.9%，但成交總值則升93.1%至約6,230萬元。

【蘋果日報】說，「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招。金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期，將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示，樓市已確認轉勢，政府應適度減辣，包括放寬按揭，政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。

【文匯報】指，強拍申請5年161宗。發展局局長陳茂波昨日以書面回覆立法會議員提詢，提到過去5年，土地審裁處一共收到161宗根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》作出的強制售賣土地申請，當中51宗獲發出強制售賣令、1宗申請遭剔除、71宗基於各種原因被暫緩執行或由申請人撤銷申請，另有38宗正在處理中。

【星島日報】指，娉廷推稅務優惠二按吸客。多項新盤紛於新歲陸續出籠，其中，元朗娉廷繼早前推出六伙標售後，昨準備乘勝追擊，再度加推一伙應市，並採招標形式發售，同時，發展商更為準買家提供辣稅優惠等，以及高成數二按計畫，包括最高樓價三成之二按，二按成數為同系樓盤中最多。


【香港商報】謂，新世界賣項目只屬換碼，純官重申非看淡內地。內地經濟增長持續放緩，令市場關注港資发展商在內地的業務部署。較早前因出售內地資產而卷入撤資疑云的新世界(017)昨日再次強調，有關交易僅屬集團的「換碼」策略，而非看淡內地市場。

加強版債基方案、穩收20%一年 #1038

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明白踏入2016至今投資市場風雲變幻，要在市場賺錢說易行難。筆者偏愛用對的工具收息、在本文舉例說明怎達成20%回報一年而又無年期加上低波幅之事。成事之因、在於投資物價跌之下、今時淨買入的年息都高達7%、加上明白有銀行放棄了某類別的借貸規則、令買美國國債再槓桿後之回報達到20%。

先講下我地買咩

其實唔一定話買邊隻、不過筆者選取了一隻歷史較長的美國國債基金、見下圖基金成份說明(經證監批核)、選取投資物持有大都是US Treasury Bond為主。即風險在於美國政府會否還債予債仔、筆者認為還錢一事美國政府絕冇問題。佢而家主打就是印美金買中國貨、美國得到皮鞋、實在又可以穿的。中國得到美金、每日在貶值的。所以習總不免有時要發下牢騷、令人民幣貶值相對令手上的美鈔內含值跌得無咁快。


當然若美國加息、美國國債首當其衝。惟市場人仕對2016年尾能否加息已投了票(利率期貨有示94%機會年尾同而家比息口維持不變)。當然我們望遠一點，看基金在上個加息週期(2005-2007)價格能否維持?



見上圖基金由93年至2014的表現。2005年至07年升4.9%、6.4%及4.6%。加息周期不令其價格下跌。此基金行債基方案後幫你收年20%息、換言之五年唔執可回本。此投資缺點是不可「一朝發達!」 每年價格變幅輕微，不能令人賺快錢。對於壞情況、2008年金融海嘯跌11.3%、筆者意為跌幅可以接受、始終此方案為不保本。

再黎係將基金行債基方案，下圖展示100萬投放，借盡可槓出270萬、即100萬投入而持有370萬組合。一年100萬收$205,435利息、即年息20.54%。由於槓盡、債基只要跌7.75%即要補margin，補margin所需金額在堂上計出。無能力就咁寫幾句令人明白、不如亙動見面時教授。若同學安排不借盡、一般跌30%先需要補margin、而根據基金2008年先跌11%情況、方案引致margin call機會不大。同時留意基金本身屬性若轉變會同時更改margin call觸發水平。在收息101堂上會詳告知邊一類型基金、槓桿了多少後那margin call觸發水平為何? 投資人必須了解當中風險及一旦margin call要準備幾錢先夠補。收息101會解構方案做法、三月堂鐵定在3月18日午夜終止early bird加價。



此新方案值得列出原因是所用投資物風險低、得出回報勁大。原因是計得出、解得明。之前做唔到因為跟10月新規矩才能促成此事、筆者攞料較快才將其加插在未來的收息103。若不行債基方案淨買年息為約7%(見下圖)。亦算不俗。但考慮到2008年波幅只11%、利用此基金行債基方案為上算。



另外如有人擔心實行方案後所需對的價格升跌風險、加息風險(如有)、兌匯風險、可以用ETF成功對沖。
此事知識需求如下:

1. 收息101明白債基方案操作方法。先知道點將回報提升至約10-12%
2. 收息103深化call-loan之細節及在2015年10月銀行公佈之借貸新細則。利用此知識將債基方案再盡一步操作、提升回報由10%/年升至20%/年

今日地產新聞摘要 20160217

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2016年2月17日

【太陽報】報道，甲廈驚現多按盤賣億七。經濟前景未明，甲級商廈亦罕現多按盤，劉Sir知道，九龍灣宏光道億京中心有全層單位以1.7億元沽出，物業曾經4次借貸及按揭，其中於一四年一口氣承做3次貸款，涉及金額共約7,000萬元，貸款金額已高於當年單位購入價，屬「借爆」。

【星島日報】指，利嘉閣：料住宅價量齊跌計畫削分行。樓市氣氛未見好轉，利嘉閣預計，今年樓價將跌一成半至兩成，當中以中小型住宅跌幅較大，料跌勢於下半年才有望減慢。

【信報】謂，前大磡村用地擬建4050伙。鑽石山前大磡村綜合發展區用地，房委會新近向城規會提交發展方案，住宅發展主要位於貼近彩虹道的地盤中央部分，其中接近大有街的位置將興建5座出租公屋，提供3130個單位；其東鄰靠近四美街的位置，則興建2座資助出售房屋，提供920伙，總數約4050伙；住宅總樓面約203萬方呎。

【明報】指，美聯工商舖﹕猴年工商舖租料跌逾一成。零售市道不景，拖累舖市有所回調。美聯工商舖（0459）行政總裁黃漢成表示，猴年工商舖市場充滿挑戰，料整體舖租將跌10%至15%，當中以一線舖租跌幅較多，或跌15%至20%。

【東方日報】指，土瓜灣：大廈僭建鐵皮屋，危害途人。「天台有鐵皮屋，望落好似好單薄咁，萬一跌啲鐵皮同鐵枝落嚟，下面啲人同車就遭殃啦！」居於土瓜灣的何太指出，土瓜灣道有大廈天台建有「鐵皮屋」，擔心有關建築物料一旦鬆脫，將對途人構成危險。

【蘋果日報】說，聶歌信山新盤周六招標。新春長假期結束後，發展商陸續開始推貨，打頭陣的以貴價新盤為主，單計昨日有3個一手項目宣佈以招標形式推售單位，當中以山頂MountNicholson最受矚目。

【文匯報】指，逆市破頂：黃大仙下邨綠表322萬奪公屋王。近月樓市大勢向下，惟公屋市場仍出現逆市新高。據房屋委員會資料顯示，黃大仙黃大仙下邨一個高層戶，在綠表市場以高達322萬元成交，打破香港仔華貴邨保持達一年半的紀錄，在淡市之下登上「公屋王」。

【晴報】說，粉嶺公屋售$85萬，7個月冧價5成。經濟前景不明朗，樓價進一步下滑，新界北更出現恐慌「冧價」，其中粉嶺公屋祥華邨，樓價在7個月跌近5成，僅售85萬元，為2011年11月以來新低。


【成報】說，瑧璈推售在即，主打兩房戶。新世界(0017)及恒地(0012)合作的西區瑧璈日前啟動物業網站，正加緊銷售安排，有機會短期上載樓書，而展銷廳將設於中環皇后大道中30號娛樂行，設有1個一房及1個兩房交樓標準示位。

今日地產新聞摘要 20160217

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2016年2月16日

【太陽報】報道，新盤排定隊，月內開戰。新春佳節氣氛逐漸轉淡，各大發展商又再重新投入部署，齊齊落力啟動猴年推盤攻勢。長實地產（01113）馬頭角君柏嘅樓書昨日率先上載到樓盤網站，最快今個月開放示範單位同開售。

【信報】謂，廖偉麟15億掃貨，四成購商廈，舖位回報逾4厘始青睞。市場一致看好今年商廈市道，資深投資者廖偉麟私人持有的正八集團，今年計劃動用掃貨的15億元資金，便有6億（約40%）用於收購商廈；而備受看淡的商舖物業，廖偉麟認為其實是趁低吸納良機，若舖位能提供4厘或以上回報，集團亦有意購入。

【東方日報】指，市建局眼錢，懶理危房居民死活。市區重建局早前提高「需求主導」項目（先導計劃）的門檻，接獲最多的七十七宗申請，但全被拒諸門外。當局提高申請門檻由六成七增至八成業權同意，地盤面積又不可少於七百平方米，唯一合乎申請條件的深水埗舊樓，卻因重建預計「唔賺錢」而遭拒，一眾業主大感失望，仍要居於鋼筋外露、牆身現巨型裂痕、老鼠橫行的單位，有年邁業主因無電梯而足不出戶一個月。

【蘋果日報】說，標普料今年樓價跌15%。本地樓價下行已成不爭事實，美國評級機構標普再加一腳，昨日發報告唱淡樓市。標普指出，政府未來3至4年期，料有8.7萬個住宅新供應，自2004年以來最高。

【晴報】說，學者料難扭轉跌勢，陳德霖：樓市下行將減辣。本港樓巿呈跌勢，金管局總裁陳德霖昨首度表示，倘確信房地產巿場進入下行周期，會適度放寬過往收緊樓巿措施。有學者預期，若「減辣」，會先放寬按揭成數，尤以細單位為先，惟難扭轉樓巿下調。

【香港商報】謂，港地價跌70%，只有北京六環的一半。香港同一地段、同一用途的土地，僅相隔半年時間，地價卻暴跌了近7成。

【成報】說，上月工廈買賣按月跌逾兩成。據土地註冊處資料顯示，上月份市場錄得205宗工廈買賣註冊，按月下挫22%；月內註冊金額卻按月逆市增加24%至約17.65億元。

【文匯報】指，高逸華軒擬加價加推。福利置業最近委託中原地產協助拆售中西區堅尼地城高逸華軒約80個單位，首批先推29個，平均實呎價16,987元，貼近同區二手價。

【明報】指，美聯黃靜怡﹕樓市最快下月現小陽春。樓市交投淡靜，再加上農曆新年剛過，本月成交量繼續於低位徘徊。一般而言，傳統新春過後，樓市交投量會上升。美聯集團（1200）副主席黃靜怡亦直言，雖然租賃「小陽春」已經出現，惟樓市「小陽春」料於3月才會出現。


【星島日報】指，中原陳永傑：交投淡靜30年未見。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，一、二手市場交投淡靜，二月份至今已過半，但截至昨日為止集團營業額僅錄得約兩千萬元，直言為入行三十年來未見過，對比過去一月更相差一億元。

今日地產新聞摘要 20160215

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2016年2月15日

【太陽報】報道，官舍變陣，招標抗淡市。政府產業署舊年趁市旺繼續出售前公務員宿舍豪宅單位，一共賣咗60個單位，涉及金額大約13.59億元，分別較一四年大增約1.6倍及約2.4倍，收入大增嘅原因係舊年以標售形式一次過售出郝德傑道8至10號46伙。

【星島日報】指，世邦魏理仕：住宅樓價處調整期。今年初外圍投資市場十分波動，本港亦受內地經濟發展放緩影響，世邦魏理仕指出，即使內地經濟減慢，但仍處於增長期，並有能力控制發展速度，而本港今年樓市處調整期，但相信不會大跌，若住宅樓價下調一成至一成半，將有新資金流入市場購置物業，另外，相信未來加息步伐溫和下，本港業主不會出現拋售壓力，及至明年市況逐步穩定下來。

【東方日報】指，湯文亮論居屋撻訂抉擇。整體樓市回落，連帶居屋價格下滑。紀惠集團行政總裁湯文亮於網上撰文指出，談及去年買了居屋，究竟應否撻訂。他提醒大家要考慮清楚，但強調不是叫大家撻訂，而是不要因為有即時損失而選擇成交，買了一個物業同時亦負上一筆債務，是否值得就見仁見智。

【蘋果日報】說，新盤半月僅41宗買賣。踏入猴年，發展商仍然按兵不動，全新住宅項目遲遲未見影蹤，一手市場繼續由貨尾苦苦支撐，綜合一手住宅銷售網及市場消息，本月初至昨日，新盤半月僅錄約41宗買賣，即使交投量最多的長實（1113）元朗新盤世宙亦只有8宗成交。

【明報】指，元朗料成，猴年首戰場。春節假期結束，猴年新盤首輪對戰，預料以新界作為戰場。「月月有樓賣」的新地（0016） 日前已預告，旗下元朗德業街17個月樓花映御（523伙、已上載樓書），最快本周開放示範單位和公布開售詳情，而長實地產（1113）元朗屏山娉廷（由41幢洋房組成、已上載樓書），亦隨時對外開放現樓示範洋房，並有機會以招標及公布價單兩種方式同時發售。

【香港商報】謂，樓市轉淡大趨勢，車位買賣價量料跌。去年車位買賣熾熱，全年註冊量超過1萬宗。不過，隨著樓市氣氛轉淡，以及經濟環境漸漸轉差，連車位買賣也會受到影響。市場人士預期，今年車位買賣表現不及去年，估計註冊量按年下跌20%，買賣價亦會下跌10%。

【信報】謂，瓏門兩房減不停，月租1.1萬成交。農曆新年長假期過後，樓市仍未見起色，相對表現較活躍的租賃市場，則不乏低價個案。屯門瓏門II期有兩房單位以月租1.1萬元成交，創屋苑逾一年新低；柴灣杏花邨則有3房海景單位以約2.3萬元獲承租，較市價低近10%。


【文匯報】指，高逸華軒傳獲逾30預留。由福利集團持有的堅尼地城高逸華軒近日正式拆售當中逾100伙，並在剛過去周末開放位於現樓26樓的示範單位供參觀，發展商今日將召開記者會公佈最新銷售部署。不過，由於項目毋須按一手新例賣樓，消息指該批單位已可供預留，並已錄得逾30宗預留個案。

今日地產新聞摘要 20160211

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2016年2月11日

【太陽報】報道，市區無地，大鬧車位荒。政府近年積極搵地起樓，收番唔少市區短期租約露天停車場用地重新發展，令到車位大減，供求嚴重失衡。根據政府統計資料，上年批出嘅短期租約露天停車場，大部分都喺屯門、大埔等新界地區，市區同鄰近鐵路嘅地區批出租約佔地少之又少，只係佔整體大約三成多。

【星島日報】指，新春後群盤起動4200伙短期搶灘。羊去猴來，新盤市場靜極思動。綜合本報統計，農曆新年後最少有十一個新盤部署推出，共涉近四千二百伙，單計元朗區已佔近一半。

【東方日報】指，鄔滿海：難重推夾屋。香港房屋協會主席鄔滿海接受電子傳媒專訪時承認，現屆政府因缺乏土地，難以落實特首梁振英競選時承諾的所有房屋政綱，即使中產有置業需求，但有地都要先建居屋，故難重推夾屋計劃。

【文匯報】指，處理丁屋政府不怕打官司。樓價近月顯著滑落，但發展局局長陳茂波昨明言，現時並非撤樓市「辣招」之時，又指由下個財政年度直至本屆政府任期於一七年中完結為止，私人土地房屋供應基本解決。另外，陳指丁屋政策不是覓地滿足原居民丁權需要，政府不認同鄉議局對丁屋丁權的觀點，直言不害怕就丁屋問題打官司。

【明報】指，Q房網劉福生﹕淡市轉攻租盤及車位。去年進軍本地代理市場的Q房網，該公司香港仔區高級客戶經理劉福生（圓圖）認為，作為代理從業員，必須具備積穀防饑概念，在淡市中則可考慮主攻租盤和車位買賣，以保障收入。

【成報】說，英皇活化屯門兩工廈獲批。英皇國際（0163）執行董事張炳強昨日新春團拜時，恭祝讀者新春「更上一層樓」，又呼籲大眾：「有磚頭不要執，但金磚就一定要執！」張炳強透露，維港峰早前推出的8伙複式單位，現已有超過50組人參觀，有幾組實客已進行細節洽商，客人包括本地客、內地客及外國客，而香港客人又以港島南區及半山區居多。

【信報】謂，猴年樓宇買賣料量升價跌。羊年樓市先後受金管局「加辣」、股市大跌及美國加息等因素影響，導致整體樓宇買賣登記量值俱急挫。利嘉閣地產估計，羊年僅錄得6.58萬宗樓宇買賣登記，按年跌26.6%，創歷史次低紀錄；總值約5060億元，降14.8%。


【蘋果日報】說，太古城「則王」租金，三年新低，兩房租1.5萬，每呎不足26元。私宅樓價跌勢未止，租金亦無可避免同步向下調整。指標性藍籌屋苑鰂魚涌太古城昔日搶手貨兩房「則王」，月租經已低見1.5萬元，實用呎租不足26元，平過沙田第一城。

今日地產新聞摘要 20160205

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2016年2月5日

【太陽報】報道，新盤戰首回合，先鬥會所。新春開盤大軍壓境，軟銷攻勢一浪接一浪。新地（00016）元朗映御位於元朗YOHOMALL嘅路演，過去四日吸引咗超過4,000人次參觀，發展商尋日仲首度披露住客會所超過20項設施加強推廣，當中包括25米長戶外泳池同24小時健身房等等。

【星島日報】指，料大財團角力 大埔地皮今截標。政府推地浪接浪，涉及司法覆核的大埔荔枝山之山塘路地皮，地政總署將於今日安排截標，該項目可建約一千七百九十伙單位，有大型財團率先表示，會有興趣研究參與競逐，但會考慮相關法律風險，會於計算出價上作反映，市場消息指，該大型住宅地最新估值約四十三億至四十九億元，估計樓面呎價三千八百元至最高四千三百元。

【明報】指，呎價2044元，區內第四低，康城10期補價，兩月急挫兩成。樓價回落，就連地價亦應聲下挫，繼日前深水埗福榮街官地以每方呎樓面地價4249元批出，創近10年市區最平地價後，昨日公布招標的港鐵（0066）將軍澳日出康城第10期臨海地盤，消息指補地價約16.588億元，每方呎樓面補地價僅約2044元。

【香港商報】謂，港住宅樓價指數三連跌，轉勢確認。香港整體樓市轉勢，開始在政府數據浮現出來！據差餉物業估價署（差估署）最新報告顯示，截至去年12月，全港私人住宅價格及租金已連續3個月下跌，當中樓價指數報285.2點，較去年9月份高位回落6.83%，幅度稍比市場預期為大。

【信報】謂，優化招標條款冀雙贏。政府致力要令土地供應達標，鐵路項目成為其中一個主要供應渠道，港鐵（00066）推出土地時，亦會因應市況和地皮特性等訂定不同招標條款，提高靈活性，增加項目出售機會，做法類似私人機構。而是次將軍澳日出康城第10期的招標條款，亦顯示港鐵已根據市況作出優化，包括固定分紅比例等。

【東方日報】指，80後：無悔入市，學生哥嘆樓價高。今年住宅樓價勢插水，80後成功上車年輕人對後市仍樂觀，樓價雖不會上升，但亦不會大跌，部分估樓價上落幅度10%內；而90後未上車年輕人則認為現時樓價仍過高，數百方呎單位樓價要跌至約200萬元才合理。

【蘋果日報】說，渣打退租波斯富街舖。渣打集團（2888）去年首次出現季度虧損，為削減成本，罕有提早一年退租地舖，即時棄租銅鑼灣波斯富街地舖，料可慳逾800萬元租金開支。

【文匯報】指，CCL樓價指數，19周跌近一成。官方樓價數據繼續插水，由業界編制的樓價指數亦應聲下跌，中原城市領先指數CCL最新報132.90點，與2015年歷史高位的146.92點相比，近19周樓價累計下跌9.54%。


【成報】說，映御會所逾1.7萬呎含20設施。新地(0016)代理業務部總經理張卓秀敏表示，元朗映御將定於農曆新年過後，正月十五前上載樓書，宣傳工作正加緊進行，項目亦已展開路演，每日吸引逾1,000人次參觀，至今已超過4,000人次。

今日地產新聞摘要 20160204

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2016年2月4日

【信報】謂，代理人數減99人，逾1年首見。樓市不景氣，代理人數和分行數目終有所回落。地產代理監管局數據顯示，截至上月底，本港持牌代理人數共37469人，按月減少99人（0.26%），屬於2014年起連升13個月後首度回落。

【東方日報】指，居屋疑未補價，租客被食訂。租盤疑未補地價，害新手租客破財！有市民首次委託地產公司尋找居屋租盤，到慈雲山慈愛苑「睇樓」並向業主交付萬多元訂金後，獲安排簽署臨時借用書，豈料苦候逾月仍未能「上樓」，最終獲悉有關單位疑未完成補地價，要求領回已付的訂金又不得要領。

【蘋果日報】說，大埔地估值調低兩成。昨日市區地以新界區價錢批出，令業界更看淡明日截標的大埔地皮估值。受官司困擾的大埔荔枝山山塘路地皮，由早前預計每呎樓面地價4,000元調低800元或20%至3,200元，地價總值減至約37億元。

【明報】指，大嶼山發展諮詢委員會哈永安：東涌樓激增，宜建橋頭經濟區。雖然本港樓價從高位回落近一成，惟政府積極增加土地儲備的方向未變。大嶼山為香港最大島嶼，面積比香港島更大，若成功開發，土地供應不足問題料可迎刃而解。

【晴報】說，萬科置業13億奪深水埗住宅地。地政總署昨日公布，深水埗福榮街、營盤街與福華街交界地成功售出，由萬科置業（香港）以13.06億元投得，萬科（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，有關地皮擬作住宅發展，將打造成「大眾化產品」，集團投資額約30億元。

【文匯報】指，上月4樓花申預售。地政總署昨日公佈，1月新申請預售樓花同意書項目涉及4個，涉及約1,351伙，其中最大規模為嘉華啟德第1I區2號地盤，提供924伙，預計2018年10月落成。

【香港商報】謂，港春節新盤大戰一觸即發。本港樓市未見好轉跡象，卻現發展商趕散貨舉動，其中包括中小型住宅及豪宅在內的多個新盤，均紛紛部署農歷新年後登場，一手市場正在醞釀新一輪銷售大戰。

【成報】說，何文田地王命名皓畋先推300伙。嘉里（0683）2013年3月以近117億元投得的何文田常樂街地王，嘉里昨日舉行首個記者會，正式把何文田常盛街項目命名為皓畋（MantinHeights），嘉里市場策劃總監吳美珊解釋，「皓」字義光明、皎潔、大方，同時代表明亮，美白；「畋」表示饒有收穫的良田，寓意項目能夠耀目生輝，前景光明。

【太陽報】報道，海防道舖短租低見20萬。喜來登旺鋪代理董事黃偉文稱，由去年十一月至今年二月，四大核心區平均有逾10宗短租個案，合共有約50至60宗，銅鑼灣羅素街、波斯富街及尖沙咀海防道均罕現短租舖；估計農曆新年過後舖位空置率升至一成。


【星島日報】指，兆軒七按銀主盤300萬售低市價21%。二手交投放緩，銀主盤錄低市價成交，其中一項位於屯門兆軒苑「七按銀主盤」，連補地價以三百萬元易手，市場指該三房戶以低市價達二成一沽，更低銀行估價達一成七；另外，荃灣翠豐臺錄低市價一成沽，造價返回一四年中水平。

今日地產新聞摘要 20160203

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2016年2月3日

【太陽報】報道，康城十期，24財團話爭。港鐵（00066）將軍澳日出康城第十期位於臨海角落，可以話係全區位置最靚，尋日截收意向反應幾好，一共收到24份意向書，係日出康城最多意向書嘅純住宅發展期數，新地（00016）同埋會德豐地產呢啲區內有項目嘅發展商都有申請「入場券」，至於中資財團萬科置業（香港）同中國海外（00688）都有遞交，市場就估計項目嘅補價金額達約24.3億元。

【東方日報】指，2600伙豪宅新盤春節後交鋒。大批豪宅新盤部署春節後出籠，單計四大項目已共涉逾2,600伙。新世界（00017）旗下清水灣傲瀧昨率先上載樓書至樓盤網站，全面披露項目圖則及面積等資料加強推廣。

【文匯報】指，樓花按揭再跌14%。受節日氣氛影響，入市意慾低下，綜合市場資訊顯示，今年1月樓花按揭註冊量僅得334宗，較去年12月的389宗再跌14.1%，而相比去年11月的1,182宗更大跌71.7%。

【明報】指，鄧成波﹕2018年才可「上車」。人稱「波叔」的「舖王」鄧成波，其持有的觀塘興業街4號全幢工廈，早前已活化成零售及服務用途，並命名TheWave推出招租。他指近年來購入的工廈屬「儲磚頭」，面對樓市轉勢，他籲年輕人再等兩年、即2018年才「上車」，皆因早兩年已感到樓價升幅不合理，預計未來兩年住宅樓價將會進一步回落。

【晴報】說，港測量師學會料地價續回落。香港測量師學會昨日舉行傳媒午宴，學會發言人表示樓價持續調整，預期將會帶動地價一同回落。

【星島日報】指，何文田上水新盤上下半年分段出擊。樓市陰晴不定，發展商照按原定計畫推盤，恒基（二）部昨日公布今年推盤部署，上下半年各有重點樓盤出擊吸客，其中上半年以推售餘貨項目為主，而下半年則將發力推售全新盤，當中包括三個全新住宅項目，涉逾一千二百多伙。

【信報】謂，土地剩餘價值特性。住宅樓價指數去年底開始回落，這對住宅地價會產生什麼影響？從土地經濟學角度看，假設其他因素不變，樓價上升，地價隨之上升；樓價下跌，地價亦自當下跌。而地價升跌幅度高於樓價變化，這與發展土地價值之剩餘價值特性有關。

【成報】說，善用土地資源，長期荒置要處理。廢物回收可循環再用，餘廚亦可回收、環保兼可作肥料。土地，如荒置、空置、殘破、倒塌的村屋，囤地、政府被霸佔的土地等等。如超過五年或更長時間，無修葺、無重建計劃應收回。


【蘋果日報】說，銀主盤連環減價沽出。二手劈價迎新歲。屯門市廣場兩房跌穿「三球」，為逾一年來首見。

今日地產新聞摘要 20160202

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2016年2月2日

【太陽報】報道，貨尾量積壓，新界西重災。呢幾年政府頻頻批地，市場新盤多咗，近排銷售氣氛又急速降溫，新盤貨尾開始積壓，特別係供應多嘅地區，劉Sir睇見代理一份報告，上季屯門、元朗呢兩區新盤貨尾加埋按季急增1,590伙，去到1,944伙，佔咗全港貨尾量7,509伙嘅26%，而全港新盤貨尾數目亦按季多咗333伙，創近八個季度新高。

【星島日報】指，張炳良：未來五年公屋供應增。立法會房屋事務委員會昨討論最新《施政報告》提出的房屋措施，不少議員關注公屋建造成本增加，令公屋落成進度或受影響，運輸及房屋局局長張炳良表示，建造成本的確持續增長，他上任時每個公屋單位建造費平均六十萬元，現時升至八十萬元，這與不同基建上馬，導致人手緊張有關。

【信報】謂，住房需求管理是得還是失。近月，坊間編製的住房樓價指數錄得連月回軟的趨勢，似是樓價見頂回落，但政府官員未敢鬆懈，再三公開聲明不會考慮放寬需求管理政策，遑論撤銷措施；是年度的《施政報告》還提及各項行政措施已初見成效，務須貫徹到底，解決住房問題。

【文匯報】指，英皇揚言積極搶地。政府積極推地，令發展商增加吸納土地機會。英皇國際執行董事張炳強昨日表示，集團今年會積極投地吸納土地儲備，而將於今日截意向的港鐵將軍澳日出康城10期，集團會夥合作夥伴遞交意向書，並考慮以合資形式入標競投本周五截標的大埔荔枝山地皮。

【明報】指，1月樓宇登記3122宗，歷來最低，業界料2月或首度跌穿3000宗。美國聯儲局去年12月加息，加上聖誕節等季節因素，拖累今年1月物業註冊量（主要反映去年12月市况）見新低，期內整體買賣註冊量（包括住宅、車位及工商舖物業）共錄3122宗，涉及金額218.56億元，前者為1991年以來25年有紀錄新低，後者則為2009年2月後的近7年低位。

【東方日報】指，深9罕現「十按」銀主盤。受大市氣氛影響，二手豪宅市場接連出現銀主盤。香港仔深灣9號罕現同類放盤，屋苑8座一個先後承按及借貸十次的中層戶，由銀主叫價3,900萬元放售，實用呎價約2.9萬元。

【蘋果日報】說，三房連天台售330萬，每呎5,213元，嘉湖樓王半年跌價44%。天水圍嘉湖山莊再驚現離奇超低價，甚至低到連地產代理都覺得是假交易。樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶，633呎僅售330萬元，呎價5,213元，與屋苑連天台戶半年前最高呎價逾9,000元，冧價44%。


【成報】說，維港峰推複式戶市值逾10億。英皇國際(0163)執行董事張炳強透露，集團旗下西環維港峰昨日推出8伙複式單位，實用面積2,014至3,518方呎，擁有11或12呎特高樓底，享有極寬闊維港美景。

深圳樓價升過分了嗎？

施永青
中原集團創始人
兼董事
http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=65911

據國家統計局公布約70個主要城市的樓價數據，整體樓價在連續15個月按年下跌後，去年12月首次按年回升。其中，深圳遙遙領先，按年升了47.5%，遠超過上海的18.2%，北京的10.4%，與廣州的9.2%。

深圳樓價升得比其他城市多，有它的合理性；但升幅有這麼大的差距，就顯得有點不合理。不合理的部分，市場會找機會調整。

深圳的樓價之所以比其他城市升得多，原因有以下幾個方面：

(一)深圳是一個移民城市，成員來自全國各地，沒有地方保護主義。深圳的年輕人比較多，而且都是來拼搏的；所以，深圳的創業精神很高。有很多一流的大企業，都是在深圳起家的，如騰訊、華為、萬科、順豐等，都能對深圳的經濟作出很大的貢獻。

(二)深圳市政府，以內地的標準計，算是相對追得上時代，管治能力勝過很多內地城市，唯上海堪與它相比。

(三)深圳在經濟轉型方面做得相對成功，已不用再依靠低質素的勞工密集的工業，無論是服務業，還是各式各樣的高端科技行業，都已在深圳遍地開花，前景非常亮麗。

(四)深圳人口增長得很快，常住人口已過一千萬，連流動人口已過二千萬。「去深圳發展有前途」的說法，已在全國廣泛流傳，所以深圳人口增加的勢頭還未有完結。有人來就需要住屋，所以深圳有很強的剛性需求。

(五)有傳言深圳會升格為直轄市，升格後可直接獲得中央在政策上的照顧，經濟會發展得更快。人們期望，單是直轄市的地位，已可以產生品牌效應，令當地的樓價變得更值錢。如是導致更多的資金流入深圳的房地產市場，令升勢可以自我完成。加上國家在貨幣政策變得愈來愈寬鬆，更加助長了深圳樓價的升勢。

然而，單是這些原因就足以令深圳的樓價升近五成嗎？就足以比上海升多一倍半，比北京升多兩倍半，比廣州升多三倍半嗎？這樣的勢頭還可以持續多久？

深圳去年GDP的增長估計有8.8%左右，樓價的升幅最好與GDP增長同步，所以升10%左右應是十分合理的；即使加上一些未來的有利因素可以提前在樓價上反映，那最多也只是升25%左右吧。現在升了47.5%，多出的部分可能都是投機因素造成。

深圳的限購令依然有效，但社會上經常可以聽聞身份轉借的報價。有人更將深圳的房產打包成信託產品分拆出售，連原先沒有條件單獨購房的人的資金也吸引過來。由於去年在房地產市場賺到錢的人很多，投機者就像吸了鴉片煙一樣如痴如醉，漸漸失去了理性。

不過，客觀形勢正在轉變；人民幣匯價在離岸市場受壓，可能改變國家的貨幣政策。投機性的資金一旦退潮，深圳樓價的升勢就會見頂。屆時樓價的回落速度亦會很快。小業主要作好心理準備。

(轉載自2016am730C觀點年1月29日)

今日地產新聞摘要 20160201

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年2月1日

【太陽報】報道，山塘路地皮，流標風險高。舊年受司法覆核問題困擾被迫押後截標嘅大埔荔枝山山塘路住宅地，將會喺今個禮拜五截標，不過最近市況差咗咁多，加上又有地皮喺上個星期流標收場，所以劉Sir班測量師老友都唔多睇好今次競投反應，有老友就大幅削減地皮估值約15.6%至43.8億元，比原先估算少咗超過8億元，更認為地皮有一定流標風險。

【星島日報】指，舊樓收購大冧價財團趁勢「低撈」。樓市吹淡風，際此樓價下跌時，財團趁勢「低撈」，就旗下集逾八成業權的項目，鎖定申請以強拍統一業權。

【明報】指，去年下半年撻訂急增，全年撻訂203宗，佔一手成交不足2％。受外圍經濟因素及政府辣招等影響，本港未來樓市存在不穩定因素，不少準買家都對後市抱觀望態度，除令去年住宅成交量大減之餘，部分已入市的買家亦選擇撻訂。

【信報】謂，按證李令翔：今年樓市緩跌，樓價仍太貴，未擬放寬按保。雖然本港樓市已經轉勢，樓價有所調整，按揭證券公司總裁李令翔表示，目前樓價仍然太貴，與市民的購買力脫節，他估計樓市今年仍有相當下跌空間，樓價會緩慢調整，但不會「跳崖式」下挫。

【東方日報】指，新居屋買家恐淪負資產。新一期居屋本月底開始接受申請，單位以市價七折發售，沙田嘉順苑及天水圍屏欣苑同屬鐵路沿線之選，屏欣苑的「入場費」更僅一百五十萬元，平絕新居屋，料吸引不少市民爭上車。

【蘋果日報】說，赤柱村道50號逆市加價。二手跌價，發展商變陣推售豪宅。新地（016）旗下豪宅新盤赤柱村道50號2幢洋房加價5.6%及9.5%，印花稅現金優惠亦減半。

【文匯報】指，璈珀特色戶逾億沽出。新盤市場欠缺焦點，加上農曆新年前後是傳統淡季，全港周六日一手市場只有零星約18宗成交。除去周六的一手住宅成交，昨日只有7宗成交，當中以璈珀一宗逾億元成交最為矚目。


【香港商報】謂，港樓市交投續冰封二手低位徘徊。受樓市「冷鋒」吹襲，本港一手及二手交投繼續陷入「冰封」。綜合本地4間代理行數據，過去周末兩日各行二手交投均於低位徘徊，當中多個指標屋苑更錄得「捧蛋」。