資產配產怎計出理財退休目標? #900

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諗 sir：
     你好，本人51歲，遇然看見這個blog ，發覺獲益良多，已報讀7月份的收息班。我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。
（本人確實沒有好好理財，股票户口開了6，7年，回報一成，如果不是近來標升，個户口差不多原地踏步

本人：51歲 月入5萬
先生，55歲 月入7萬
2名子女
一個在外國讀書，2年後畢業，另一個在香港讀大學
每月開支很大，約可儲蓄三萬五千

資產
1. 有一自住市區樓單位，市值約780萬，本欠按揭200萬，最近加按套現250萬，利息為h+1.7,
   28年年期，另原本200萬亦調整還款年期至28年，h+0.65
2. 股票市值約140萬
3. 基金80萬
4.人民幣定期：60萬
5.101儲蓄保險：約50萬
6. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
以目前情況，如何利用套現的250萬
1. 如何調動手頭的資金增加被動收入
2. 可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

   希望諗sir賜教，謝謝！

answer:

讀者發問在六月，相信此時股票的回報應錄負回報，即7年買股得個桔。51歲發現理財在原地踏步，原因是不懂各投資物的特性、及未有按自身情況作良好資產分配。筆者唔反對大家利用選股技巧令大家理財進程快一點、但反對以買股賺錢為理財主軸，尤其是近退休年齡的人仕。

那關鍵是「良好資產分配」，係咪? 大部份人投資都只曉問今日買咩好? 完全係因為香港講投資既人大部份都係sales-driven，即佢想你幫佢買野，咁梗係擺樣野出黎叫你買先啦，絕不會同你分析買股定買債或買樓好? 就當有做，最尾都係推客人向高傭金那一隻產品裡頭、而蝕錢埋單就要客人負責。

當然，若你是窮到無朋友，那集中一注投資是必須的，節錄William Bernstein 所述”One of finance’s ironies is than concentrating your portfolio is the best

way to become very rich; it is also the best way to become poor.”

但是讀者，樓房淨值780-200=580萬，加上股票及其餘投資，資金值為580+140+80+60*1.2+50 = 922萬。未到手既退休金唔計。投資目標建議先令被動收入等於現時每月支出。大部份人理財成世踏步，係因為從不知理財有何目標。讀者現支出為120K-35K = 85000，由於佢無提及每月開支包唔包供樓，那筆者假設上述開支已包供自住樓的部份。

若用較寬鬆計量，讀者要達成每月唔使做都夠生活費既目標，投資收息率需為85000*12/922萬= 11%。但留意如資產計及香港樓房，我們只可使用該房之可套現金額計入資金值，即讀者為780*60%+140+80+60*1.2+50 = 810萬、而需要的收息報酬率為85000*12/810 = 12.6%。大家都可同自己計一計，看看是否同退休目標相差太遠。

要達成12.6%目標，我們有不同收息物、而早前亦介紹過，下列幾類的收息物有不同之現金流產出效率。

債基(較高風險): 14%

債基(中低風險): 8%

直債(500萬以下資產人仕): 6%

直債(高資產人仕): 15%

套房收租: 11%

買樓收租: 3%

保險: 20%

ETF: 8-24%、可作其他複合策略

股票: 不算收息物、作賺價之用

黃金: 不算收息物、作避險之用

咁應該用咩投資物去完成12.6%之目標?

今時建議是債基(較高風險)及直債。由於讀者資產達500萬之上、可用私銀戶口提供低息(1.2%p.a)融資，保本地收息近15%，上次已將大新銀行的直債作計算。當然讀者先生仍有工作，債基可選取較高風險的，昨天文章已提及在整個六月，筆者所用的債基只跌0.81%，不少朋友仍質疑15%的收息方案同股票比會不會冒類同風險，相信到今日已有答案。

至於分配，應為

76萬 cash

110萬 套房投資

400萬 直債 

200 債基

產出之正現金流為110*11% + 400*15%+200*14% = 1,001,000，即月產出$83416現金流，符合讀者目標。至於讀者買唔買到樓、及其他收息物怎實行、分配依據，在見面時才能授予。