捱得出頭天的香港人#898

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Dear Lum Sir

2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>

人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!

讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。

結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。

第四年結婚(2014)，看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。

同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後，開始投資(最近上左收息101)

Profile: 家庭每月總收入$150k

每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k

其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k

其餘既留備交税/雜項

買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:

$1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a)，$500K 股票基金，$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主，方便搭地鐵番工，同將來易放賣/租)

因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂，可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!

PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到，真係希望能更早認識到你!!!!!!

Mr D 上

ANSWER:

先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>，看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後，家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車，更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。

「出生寒門」一詞大家或似曾相識，想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。

由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理，加上現時月儲70k，2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。

那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升，變相10年過後每月100萬收息仍是$12500，但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略，讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力，加上自己年青、宜冒點風險。

留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖)，一個是看好中國股市3X的ETF，近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF，單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。