今日地產新聞摘要 20150731

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【明報】指，劏房既成必要之惡，應適度規範保民生。統計處首次發表劏房戶研究報告，從披露的一些數據和結合本港居住、工作等特定因素，劏房在可見的日子將持續有需求，而從政府無意願制訂基本解決劏房問題的目標看來，預期劏房成為本港居住鏈其中一個組成部分的局面，將會長期存在。

【太陽報】報道，摸王頻走貨，平賣收租盤。樓市狂升，幾經樓市風浪嘅投資者都難抵大市誘惑，近排急急沽貨套現，有「摸王」之稱嘅資深投資者黎汝遠，今年原來已經沽咗近半億住宅及車位，近排就以約1,365萬元賣出最後一個北角城市花園收租單位，唔計收咗嘅租金，件貨五年內帳面賺495萬元。

【香港商報】稱，港豪宅租金闖22個月新高。今年豪宅租賃黃金檔期提早來臨!家長為子女物色鄰近名校網的租盤，帶動豪宅租賃交投步入高峰期。綜合利嘉閣地產研究部資料所得，6月份全港35項指標豪宅累錄263宗租賃成交，較5月份的247宗續增近7%，租賃成交量創自2010年8月以後的58個月新高，即接近5年以來最多。

【文匯報】指，港有條件不跟美加息。自2008年金融海嘯後，美國實施量化寬鬆貨幣政策，紓緩資金緊張情況，同時令借貸資金成本降低，故期間本港按揭利率跟隨美國聯邦基金利率跌至歷史新低。去年底美國終於結束量化寬鬆措施，本港按揭利率正常化進程將無可避免，美國聯儲局剛公布的議息最新結果，息口繼續按兵不動，市場普遍預期美國9月份加息。

【星島日報】指，逾2500伙下月登場新盤群起搶攻。隨著政府推地數量增加，令發展商因應供應，加快新盤推售步伐，下月陸續有多個項目料推出市場，綜合市場消息，紅磡維港．星岸、馬鞍山迎海。駿岸、東涌東環II及等將陸續登場，市場估計將可為市場提供超過二千五百伙，搶盡市場購買力。

【東方日報】指，綠景7.1億購流浮山地。再有內地房企進駐本港房地產市場，綠景（中國）地產（00095）以7.1億元，向興勝創建（00896）購入元朗流浮山深灣路一幅面積達88萬方呎地皮，平均樓面呎價約2,760元，是次為該內房首次投資本港地皮。

【信報】謂，新界東北擬建新路，區議員及村民抗議。北區區議會昨天討論新界東北發展計劃，包括古洞北及粉嶺北新發展區前期工程，及石仔嶺安老院舍大樓地盤平整工程，計劃受到多名區議員批評外，多個組織及村民代表合共近百人到場抗議。

【蘋果日報】說，恒地10億買尖沙嘴舊樓。恒地（012）增加尖沙嘴土地儲備，昨日以底價10.75億元投得金巴利道68至72C號兩幢舊樓。恒地執行董事黃浩明表示，項目計劃作純商業用途，總樓面10.14萬方呎，投資額約17億元，預計最快2018年年底落成。

【成報】稱，喜漾首批推80伙，入場費513萬元。房協繼長沙灣「喜薈」後，昨日公布同區「喜漾」首張價單及銷售安排。首張價單合共推售80伙，單位實用面積由397方呎至664方呎，價單售價由570.1萬至989.4萬元，實用面積每方呎售價由1.2594萬元至1.6909萬元。

【晴報】稱，銅鑼灣多吉舖，業主減租四成。零售業進入寒冬，連帶不少旺舖租金出現「急跌潮」，銅鑼灣有月租80萬元的藥房，約滿後以50萬元租出，減租近4成。有地產業人士表示，受政治、遊客減少等因素影響，牽連零售業生意大跌，他預計，今年底舖位租金將再跌15％。

今日地產新聞摘要 20150730

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2015年7月30日

【東方日報】指，租津嚴重滯後，綜援戶焗「倒貼」。貧者愈貧，不少領取綜援的基層市民被迫捱貴租。一項調查發現，四成半受訪綜援戶的租金較社會福利署發放的綜援租金津貼高，出現「貼租」情況。調查團體批評社署按年調整的租津機制嚴重滯後，追不上租金實際升幅，建議當局檢討現行的綜援租金津貼制度，並重新實施租管。

【明報】指，宏基資本陳偉倫：投資物業，時間就是金錢。數年前，佐敦官涌予人印象仍是舊樓立林、與街市為鄰的老區。但宏基資本（2288）卻看好其鄰近興建中的高鐵和區域轉型潛力，不惜高價擊敗十多個對手投得該地段一幅商住地皮，興建為主力提供200方呎住宅單位樓盤，並即將開售。

【太陽報】報道，名店呻難頂，舖租恐尋底。內地股市波動，來港消費內地豪客大減，本港零售業無運行。繼Gucci表明若果租金成本未有回落，可能會關閉部分店舖後，劉Sir知道再有國際零售品牌話要業主減租，尋日LVMH財務總監Jean-JacquesGuiony話，一早已經知道香港舖租會跌，所以已經同業主檢討緊租金水平。

【成報】稱，逾2.4萬單位變8.5萬劏房戶。政府統計處昨日公布「主題性住戶統計調查」，全港樓齡25年及以上私人住用及綜合用途樓宇中，有超過2.4萬個單位已褬成多個劏房，約有85,500個褬房戶，平均每名住客只有60平方呎居住空間，但每月租金中位數逼近4,000元。

【文匯報】指，代理挖角潮掀淘汰戰。內地Q房網進駐香港，中小型代理行受到直接衝擊。置業18營業董事鄭勇坦言公司正在精簡架構，短期內會結束2間分行，分行精簡後只餘5間，不過節省租金後，會增聘人手。

【星島日報】指，財團瓦解「釘子戶」，36億收購皇都戲院。代表新世界為首等財團正式展開大規模的收購舊樓行動，今次主角是屹立逾半世紀的北角地標舊樓皇都戲院大廈，佔地逾三萬五千方呎，是港島區罕有「巨無霸」大地皮。

【晴報】稱，猜不透的煥然壹居。吹咗幾日風，市建局前日終宣布，以八折價錢出售啟德「煥然壹居」畀首次置業人士。好多人聽完單新聞後「啄」住一個Point，就係「單身人士無份」，呢個話「歧視、唔公平」，嗰個又嘈「未買樓點結婚？」

【信報】謂，豪宅追落後，名人紛入市，狄波拉陳淑芬同購瀚然高層。樓市向好，豪宅開始「追落後」，連名人明星亦蜂擁入市，成交不絕於耳，太古地產（01972）旗下西半山樓盤更成為入市焦點，繼珒然獲風水師蘇民峰斥資逾半億購入1伙後，同系毗鄰的瀚然亦獲影帝謝霆鋒母親狄波拉及本港著名藝人經理人陳淑芬雙雙斥資近半億各購1伙。

【蘋果日報】說，公屋第二市場，上月買賣破億元。私樓價貴，購買力流向未補地價公屋。中原黃良昇表示，上月全港共錄得50宗公屋第二市場買賣，總值高達1.03億元，按月上升35.1%及42.6%，成交量及金額均創下2000年8月有紀錄以來近15年新高。

【香港商報】稱，「港人港樓」大受歡迎，房協喜漾首推80夥。房協旗下長沙灣項目「喜薈」，自推出以來便搶盡市場目光，該盤除早前錄得驚人的逾18倍超購情況外，亦登上房協新盤「收票王」的寶座。有見「喜薈」銷情超乎預期，房協隨即乘勢推出同區另一項目「喜漾」，務求以浪接浪方式搶客。

今日地產新聞摘要 20150729

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2015年7月29日

【東方日報】指，代理考牌人數飆72%。上半年樓市熾熱，吸引更多人投身地產代理行業。地產代理監管局公布，上半年參加營業員資格的考生人數達3,107人，按年大升72%，而參加地產代理資格考生人數亦增加21%至2,218人。

【信報】謂，煥然壹居八折推售，392萬入場單身「無份」。本港樓價破頂不斷，為增加夾心階層上車機會，市區重建局首個資助房屋計劃啟德煥然壹居，落實撥出約七成共338伙，以市價八折公開發售，入場費約392萬元，預計最快今年底接受申請，但不包括單身人士。

【文匯報】指，趙國雄：加息無損港樓市。美國聯儲局一連兩日商討議息，市場預期於今年9月至10月開始加息，樓市或受打擊。長江實業地產(1113)執行董事趙國雄昨日於置富產業信託(0778)中期業績記者會卻稱，環球經濟仍然不明朗，今年加息機會不大，即使能夠加息亦只有25點子，而本港利率即使跟隨同步上調仍相對較低，預計樓價下跌可能性不高。

【明報】指，地監局上半年接獲投訴減27％。地產代理監管局（下稱地監局）公布，今年上半年接獲135宗投訴個案，較去年同期減少約27%；其中涉新盤銷售投訴錄得19宗，較去年同期減少17%。

【太陽報】報道，馬頭角重建，新地中標。近年興建中嘅沙中線沿線項目成為發展商必爭目標，尋日市建局公布咗馬頭角北帝街/新山道小型住宅項目由新地（00016）投得。該集團已經超過八年未有投到市建局項目，對上一次係○七年投得大角咀洋松街項目，即形品．星寓。

【星島日報】指，糞水淹豪宅業主告港鐵。住清水灣道八號的一家五口及女傭稱，今年元旦夜廁所突然湧出大量糞便及尿液，全屋被淹。夫婦隨即通知管理屋苑的港鐵公司，惟港鐵只派保安及清潔工上門，經多番投訴才派水喉匠檢查，又拒絕提供工具，令「屎水」直至翌日凌晨才停止湧入。

【成報】稱，最少六成單位丟空，4安置大廈放寬條件。市建局前身的土地發展公司，有四幢用作安置受重建影響租戶的樓宇，因出租率低，一直被批評浪費資源。市建局行政總監林濬昨日表示，董事會已決定放寬有關物業的出租對象，提供予受當局重建項目影響，但不符上樓資格的住戶選擇。

【晴報】稱，喜漾料周內開價。房協昨日公布另一新盤喜漾的最新銷售安排。項目將會於今日開放示範單位予傳媒參觀，預期或於本周上載樓書，並公布價單。

【蘋果日報】說，德祥地產7.9億購卓能廣場。卓能集團（131）總部灣仔卓能廣場放售逾一年後，終落實以公司轉讓形式售予德祥地產（199），作價7.9億元。卓能將以每月48萬元售後租回30至33樓及35樓共4層樓面。

【香港商報】稱，億京沽三觀塘商廈單位套現56億。新核心商業區東九龍備受關注，帶動區內多個新項目受惠，尺價亦見升勢。億京發展項目籌劃經理黎裕宗昨日預計，旗下「東九龍三寶」目前沽出部分單位合共套現56億元。

今日地產新聞摘要 20150728

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2015年7月28日

【東方日報】指，化鉛恐延長公屋輪候。房屋委員會公屋食水質量控制問題檢討委員會短期內將開會檢視現行監管建屋過程的機制，檢討委員會主席張達棠昨日承認工程招標有漏洞，例如沒有要求總承建商提供水喉分包商的資料，收樓時更沒有化驗食水的含鉛量等，日後檢討委員會會研究加入相關的條款，但他提醒若所有建築物料也要逐樣檢測，又轉用外國物料，勢將拖長公屋輪候時間半年，居屋售價也有機會因造價上升而增加，社會要考慮可否接受。

【信報】謂，巴克萊︰加息不利樓市。美國聯儲局將於周二、三舉行議息會議，市場關注議息會議後，聯儲局如何講述美國息口走勢。巴克萊董事總經理雷國怡指出，美國加息會令樓市用家入市意欲轉趨審慎，而本地住宅供應量亦逐步上升，加息不利樓市，可能成為樓市調整的觸發點，但實際情況仍要視乎買家需求。

【星島日報】指，嘉里部署推兩盤涉2500伙。嘉里部署推售兩個全新項目，包括率先登場的屯門掃管笏及何文田常樂街「百億地王」項目，合共約二千五百伙，料將搶吸市場豪宅客源。

【明報】指，興勝10億購長沙灣百佳商業中心。興勝創建（0896）及香港興業（0480）公布，透過買公司方式以9.98億元購入長沙灣百佳商業中心全幢，平均呎價6880元；上址位於長沙灣青山道476號，為1幢23層高的商業大廈，總樓面約145,300方呎，原業主則為有「燈芯絨大王」之稱的江達可，2012年7月以6.25億元向恒隆（0101）購入，現持貨3年沽出帳面獲利3.73億元或近六成。

【晴報】稱，市建局煥然壹居，呎價$8200，2人家庭入息上限5萬。早前市建局將「樓換樓」項目啟德煥然壹居改為「中產居屋」，消息指，實呎為八千二百至一萬元，入息不多於五萬元均可申請，定價為市值七五折，面積最細的開放式單位入場費約二百七十二萬元，料年底發售。

【太陽報】報道，南丫島巨盤縮Size再闖關。雅居樂（03383）及建旺合作發展的南丫島東澳首個大型綜合發展項目，由籌劃至今大大話已經有十幾年，幾年前曾經向城規會提交規劃申請，可惜最後因為規模太大未符合保育要求而被否決。

【蘋果日報】說，今年落成單位，可賣出九成。辣招無阻市民置業的慾望，今年落成的1.11萬伙新盤單位，至今已售出56%。

【文匯報】指，漢口道舖劈租兩成招租。商舖市場繼續受內地客消費力減弱困擾，零售消費區租金受壓，業主新近多選擇面對現實，願意將叫租調低於原租金水平。

【成報】稱，恒基「迎海·駿岸」周內決定推售安排。發展商加快推新盤腳步，恒基地產(012)馬鞍山迎海4期「迎海·駿岸」，最快本周內可決定推售安排。嘉里發展(0683)屯門掃管笏項目擬下半年內推售。

【香港商報】稱，蝸居生態鏈成就港初創企業。從行李箱出租到通過智能手機應用管理的外部儲物，香港近年出現了一批幫助居民更好生活在狹小空間的創業型企業，引發外界關注。英媒近日指出，香港正在擁抱倫敦、紐約等國際都市正在興起的「微型生活」趨勢。

[Peter Paker] 租金上升的主要因素

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簡介

最近，看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”)，文中認為租金上升的原因，可能與樓價上升有關，但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此，我想以空置的數據去解釋租金為何上升，以及用不同收入水平人士數據變化，去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。

租金與樓價的關係

開始前，我想講講一個關於租賃的原則：「租，係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如：

• 由於租係冇得炒，是租戶用家與放租業主相議好的結果，一個係有真實需求的用家，一個是租盤的供應者，因此租金走向反映真正的供求情況。

• 點解租係冇得炒，因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來，2個月後 $12再分租出去，賺中間 $2差價，一般住宅現實中這是完全無可能的，工廈迷你倉可能則例外。

• 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天（g. 賭場、2020奧運），但屋起出來嘅目的就係用來俾人住，當市場存在大量空置單位，租客有大量租盤選擇，且收租業主面對劇烈的租客競爭時，租金只會下跌，即使概念如何動聽，因為租…….係冇得炒。

• 反之，好似今日的香港，A – C類住宅空置率極低，上車屋苑鎖匙租盤極缺，且有龐大租客需求，租金自自然然會升，因為租…….係冇得炒。

個人認為，樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升，例如新基建、新交通規劃等等，只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升，即使這些新願景目前還未實現。但是，租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定，今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升，主要因為今時的居住及基建條件並未改善，租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。

假設居住環境及條件一樣，影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升，但當市場充滿大量待租的空置單位時，而業主又想出租單位的話，好可能須要為競爭租客而減租。因此，樓價與租金兩者並無必然的正比關係。

影響租金的最大因素

由2008至2014年末這6年期間，根據圖2–6，各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現：

A類單位（實用<430呎）租金指數升80.6%，但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間，A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。

B類單位（實用430–752.99呎）租金指數升77.7%，空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。

C類單位（實用753–1,075.99呎）租金指數升51.7%，空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%，隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙，導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看，C類空置率也處於下降軌之中。

D類單位（實用1,076–1,721.99呎）租金指數升27.7%，空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。

E 類住宅（實用≧1,722呎）租金指數升20.5%，空置率期間處於更高的水平，約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%，期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中，E類的空置率屬最高水平。

從上述看，我們可以發現一個很有規律的現象，就是單位面積愈小，空置率則愈低，而租金升幅則愈快。相反，單位面積愈大，空置率則愈高，而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細，空置率最低，租金升幅最大，但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%（圖1）。E類單位面積最大，空置率最高，租金升幅最小，E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%（圖1），但不應是物以罕為貴嗎？

從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看，足以証明三者之間存在高度的相關性，因此，我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。

家庭收入、空置率及租金的關係

一般而言，若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品，而你的產品是有需求的話，你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字，香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁，且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7，由2008年至2014年12月這6年的期間，整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶，整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類，家庭入息愈高，其家庭數目增幅則愈大，詳情如下：

• 家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶（約84%）；
• 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶（約89%）；
• 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶（約71%）；
• 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶（約52%）；
• 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶（約49%）

註：由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正，我做分析時，本年數據採集自下一年的統計報告。例如，2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告，確保盡量採用最後的修正數字。

高收入家庭數目及其收入增長強勁，理論上，對住好D、住大D有著強大需求，質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是，即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶，但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢（圖2–6），嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。

我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長，有能力支付更高的租金，但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置（供過於求）的情況，以致租金升幅較慢。相反，基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢，但他們的住屋卻非常短缺，較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤，這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。

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為何空置率與租金存在高度的相關性？

正如本文一開始所述「租係冇得炒」，租金不會如樓價般受到什麼3D辣招、未來願境等所影響，假設經濟大環境無重大變動下，租金只會根據目前的居住條件及市場租盤供求所釐定。而空置率是自住剛性需求與可供隨時入住單位的供應兩者合成後的結果，空置率高與低可反映整體樓市或者某區某屋苑是處於「供過於求」或者是「供不應求」。若然在今天供不應求的情況下，租金上升是合理不過的事情。

在3D辣招下，樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客，住宅按揭借貸已大幅收緊至5-6成及引入嚴厲的壓力測試，利息水平已低無可低（除非未來實施負利率），未來樓市上升的動力是來自租金的上升潛力，現時的空置情況、未來短中長期的落成量、自住需求等因素會影響未來租金上升的潛力。因此，租金與空置在分析未來樓市時是不能忽略的重要因素，尤其在一眾辣招下。

總結

今天政府實施一系列所謂需求措施，以致樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客，只剩下自住客買家，今天樓價仍然上升只因為自住剛需所推動，這些辣招、措施剛巧使到樓價與租金的上升也受到同一個因素（i.e. 剛需）所影響。但理論上，樓價與租金兩者未必存在必然的同步關係。根據2008年至今的家庭收入分佈、A– E類住宅空置率及租金指數的趨勢，空置率才是影嚮租金的最大因素。

今日地產新聞摘要 20150727

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2015年7月27日

【東方日報】指，港珠澳橋人工島，享地利發展橋頭經濟。港府近年銳意發展大嶼山，其中港珠澳大橋香港口岸人工島屬重點發展項目。當局今年初已就人工島上蓋發展，開展了規劃、工程及建築研究，初步分析顯示隨着港珠澳大橋通車及珠三角地區經濟蓬勃增長，有關發展可促進本港與珠三角地區之間的客、貨運交流，連同周邊土地作綜合發展，發揮「橋頭經濟」效益。

【星島日報】指，「煥然壹居」年底落成H3高層享無敵海景。將撥出部分單位作資助房屋出售的市建局啟德項目「煥然壹居」，料於年底落成，四座「三高一低」大廈共提供四百八十四個住宅單位，六百多方呎的三房單位佔八十五個，地盤西邊的H3座高層更可享無敵海景。

【明報】指，招標形式，可測試市場水溫。過去一年來一手洋房成交量大升，除顯示豪宅市道回暖外，亦因發展商成功以「招標」模式推售洋房，打破一手新例必須對外公布價單的「框框」。事實上，招標推售「屋仔」另一好處，是可以讓發展商成功「試價」及測試市場水溫（即買家願意出價的水平），毋須公布價單後再更改價錢單。

【太陽報】報道，提速批樓花，最短3個月。政府早年話會加快審批預售樓花文件，令更多單位供應市場，近年開始睇到成效。劉Sir發現年初至今批准預售嘅14個新盤之中，有9個或佔64%由申請到獲批預售少過一年時間，涉及3,301個單位。當中，恒地（00012）等馬鞍山迎海第4期迎海．駿岸申請咗三個月就獲批；而到目前為止，待批嘅22個項目，亦只佔約30%係申請咗超過一年。

【成報】稱，中原料本月登記宗數7600宗按月跌4.9%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至7月21日，今年7月份的樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄4,831宗，總值384.89億元。預測全月登記宗數錄7,600宗及560億元，較6月份的7,993宗及597.2億元下跌4.9%及6.2%。

【晴報】稱，喜薈共售347伙，餘貨擇日重推。房協私人項目長沙灣喜薈昨晚正式公布350伙的成交紀錄，數據顯示項目共沽出347個單位。

【蘋果日報】說，英皇鐘錶羅素街舖，業主減租12%。一線零售區租金趨勢向下，奢侈品零售商有意減少分店，英皇鐘錶珠寶（887）早前已打算放棄租用長達十二年的銅鑼灣羅素街與波斯富街單邊地舖。

【文匯報】指，工廈註冊額近27個月新高。綜合土地註冊處數據顯示，6月市場錄得384宗工廈註冊，按月增加17%；註冊金額則由5月約30.19億元急升28%至約38.54億元水平，創近27個月新高，量價齊升。

【信報】謂，政府推一住宅及7車位招標。地政總署近月先後兩度推出11項物業招標，其中上周五推出的8項屬較小型，包括一個跑馬地住宅和7個元朗洪水橋車位，8月20日截標，入標者必須就每個單位或車位提交獨立的標書。

【香港商報】稱，喜漾接力，最快下周開價。港股上周反彈，令不少買家恢復入市信心。發展商亦趁勢推售新盤，打鐵趁熱的房協可能最快下周公布「喜漾」價單。

今日地產新聞摘要 20150724

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2015年7月24日

【東方日報】指，劏房業主濫收電費，平均貴31％。有調查發現劏房戶需繳付較高的電費，關注團體昨到中電總部抗議，促中電加強對「賣電」業主的懲處，並解決同電不同價的問題。中電表示，去年曾提出在業主同意下，免費替劏房戶安裝獨立電錶，但最終只有兩個單位的業主同意。

【星島日報】指，屋宇署發預警取締住宅樓車房。慈雲山車房爆炸案令人關注住宅地下車房的安全問題，屋宇署及機電工程署等部門最新發出聯合通告，重申住用建築物不得用作汽車修理店或進行汽車油漆工作，正式吹響執法行動「號角」。

【明報】指，喜薈收票超額18倍，破房協紀錄。房協以折實平均實呎1.31萬餘元、明日「曬冷」式盡推全部350伙單位的長沙灣20個月樓花喜薈，昨晚7時截止認購登記，並於今日進行抽籤以決定買家揀樓次序。市場消息指，喜薈昨天單日再收逾1100張入票，令項目過去8日來累積收票總數，估計增至約6500張，即超額認購約18倍；以本票每張15萬元計，估計凍結市場資金逾9.7億元。

【太陽報】報道，豪宅排隊開齋鬥新高。近排股市咁波動，但係豪宅市場都依然有啲億億聲成交，做價仲相當理想，地產界老友同劉Sir講，接近3年未聞成交嘅中半山港景別墅，啱啱有個單位以約1.15億元賣出，實用呎價約5.83萬元，估計創咗中半山二手標準戶新高。至於超過一年無成交嘅南區皇府灣，據聞都有一幢洋房以約8,800萬元賣咗。

【成報】稱，上半年夾屋登記錄90宗。根據土地註冊處資料顯示，今年上半年全港累錄90宗「夾屋」買賣登記，較去年下半年的97宗減少約7.2%，惟期內成交總額錄4.96億元，較去年下半年4.65億元增加約6.5%，創近兩年半新高，量價走勢出現背馳，而上半年每宗成交平均售價突破550萬元，較去年下半年平均約480萬元高出約70萬元，升幅接近15%。

【信報】謂，洪水橋地「曬太陽」十年，轉手勁賺。買地起樓雖然幾乎肯是穩賺的生意，但若牽涉到改用途及補地價，隨時拖延十年八載也未能動工，令到資金積壓，一般投資者多不願冒此風險。元朗洪水橋丹桂村便有投資者因連番遇到阻滯，令到購入的地皮「曬太陽」近十年仍起樓不成，但最終轉手卻能勁賺逾3倍，利潤隨時好過起樓出售。

【蘋果日報】說，九龍塘屋地1.8億易手。九龍塘屋地劈價1億元成交。與前政務司司長唐英年大宅同一條街的約道單號屋地，市場消息指，該屋地剛以1.8億元易手，以重建後樓面呎價計算，成交呎價直逼5萬元，創下九龍屋地價新高。

【文匯報】指，股市波動，資金抱磚頭。2015年上半年受惠北水南調，股樓皆旺，港股進入大時代，樓市亦掀起「套股換樓」及「套樓換股」兩股熱潮，帶動按揭貸款額突破千億元。不過踏入下半年，股市風雲變色，港股受內地股市拖累及希臘債務危機雙重夾擊，恒指7月急挫，不過中央積極救市，其後恒指反彈，平復市場波動情緒，樓市則未受波及。

【晴報】稱，辦樓契律師「hea爆」，準業主心慌慌。買樓手續繁複，搵錯律師隨時一肚氣。有新手業主稱，經地產代理找律師辦樓契，對方態度怠慢及諸多出錯。有地產界指，為免瓜田李下，建議業主自行找相熟律師處理。另有大律師指，如辦理過程有人為失誤，客人可追討損失。

梁偉民:港息升3厘 樓價方跌

文章日期：2015年7月23日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150723/pba01/001.txt

大家都會認同息口會是影響樓市方向的一個重要因素，不過，息口變動的速度和幅度，對樓市所做成影響也會有很大分別。雖然現在市場共識是美國極有可能今年加息，但安柏環球投資顧問投資總監梁偉民就認為，即使下半年本港或跟隨美國加息半厘，惟由於息口仍處偏低水平，樓價仍然看升3%至5%；直至港息於2017年較目前水平上升3厘，港樓價始會有出現下調壓力。

另外，中港股市近期大幅波動，又會否對香港樓市構成衝擊？梁偉民分析，近年中資股佔香港股市值逾五成，令港股與A股關連度轉強，故本港股市對樓市的啟示作用已經不大。他進一步解釋，港股在早前急跌，主要是受內地A股跌勢拖累，特別是內地監管機構以各種方式禁止投資者沽空或賣貨，內地股市參與者有套現需要，便會轉為沽港股作「提款機」。惟他認為，港股市况已見回穩，看不到港股是次波動對本港經濟前景有何重大不利影響，加上未來供應相對穩定，故此，他認為作為長線投資工具的住宅物業，暫時亦沒有很大沽售壓力。

梁偉民說：「自從2009年以來，本港股市曾出現很低迷的時間，惟期內樓市仍然上升。原因是，過去6年半推動樓市上升的動力，並非因為投資者炒股獲利後再買樓，而是因為利息一直偏低，市場借按揭買樓的供款負擔能力提升，令置業需求增加。我覺得下半年本港低息環境仍會持續，故本港股市近日下跌對樓市的不利影響料有限。」

「第二個因素是投資需求，目前買樓收租有約3厘租金回報，但銀行定期存款利率普遍低於1厘。有些人覺得與其存錢在銀行回報跑輸通脹，不如買磚頭既賺價又收租。只要市場不出現息口急速回升的預期，這些投資需求將繼續存在。」

根據上述分析，除非港息日後跟隨美息顯著回升，本港樓價始會出現下調壓力。這樣的話，梁偉民對美息及港息走勢有何預測呢？他預計美國聯邦儲備局會於今年下半年加息0.25至0.5厘，此後基準利率將一直上調，明年底及後年底將較現水平分別高2厘及3厘，料港息期內亦會跟隨美息上揚。

假如港美息口走勢一如上述預測發展，梁偉民估計，2016年本港樓價將持平，而2017年將轉升為跌，他解釋說：「若本港加息3厘，借按揭買樓者每月供款將增加約三成，這可能超出很多家庭，尤其是過去一兩年始買樓者的供樓預算。屆時這些人可能供唔起樓，被迫將層樓賣番出來，令樓價出現調整……另外，如果將來把存款放在銀行亦有3厘回報，何必去冒風險買樓呢？屆時部分投資需求亦會離開市場，是樓價下跌的另一催化劑。」

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20150723

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年7月23日

【東方日報】指，亂追地租差估署似靠估。業主突被追收逾十年前的地租欠款，大感無奈！屯門泥圍村一幢三層高的丁屋分售不同人士，其中一名業主早前接獲差餉物業估價署「追數信」，追收九七年至○二年地租欠款兼附加費，事主指當年仍未購入有關物業，且不滿更被追收全幢丁屋的地租，質疑有關做法不合理。

【蘋果日報】說，辣招打壓，投資者攻車位。政府多次出招打擊樓市炒賣，一班資深投資者大呻無啖好食，摩貨圖利變難，惟有轉攻細價車位。當中蔡志忠認為車位供應短缺，投資價值能夠睇高一線，近日正物色100個車位以上的大型停車場作投資。

【香港商報】稱，星展：港樓價高不代表有泡沫。雖然本港樓市交投趨淡靜，但細價樓炒風不斷，新界西北區細價樓價格更越升越有，令人憂慮本港樓市存有泡沫。不過，星展認為，現時樓價高企並非代表有泡沫出現，樓價高是因供不應求，料美國加息會令樓價上升暫時停頓，惟預期全年樓價仍有10%的升幅，並指政府再推「辣招」的機會不大。

【文匯報】指，喜薈累收5482票超購14倍。房協於長沙灣喜薈首批連加推全數350伙，入票反應持續熱烈，截至昨晚累收逾5,482票，超額登記14.6倍。該盤於今日截票，明日抽籤安排揀樓次序，本周六推售。

【信報】謂，洪水橋新發展區，議員質疑欠周詳。就新界西北洪水橋新發展區建議發展大綱圖及第三階段社區參與，立法會發展事務委員會昨天進行討論，席間多名議員希望有關發展可帶旺天水圍等地區，但批評當局的設計不周詳，由交通配套以至就業機會都存在問題，形容發展大綱圖內的數字只是「空中樓閣」，希望政府可重新修改設計，以配合洪水橋以至整個新界西北居民的實際需要。

【成報】稱，上月商廈買賣金額突破40億。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，上月僅錄171宗商廈買賣註冊，按月減10%；因逾億元註冊成交按月激增數倍下，月內註冊金額突破40億元大關，按月急增84%外，數值兼刷新近一年新高紀錄，出現「量跌值升」情況。

【星島日報】指，資策現樓盤連環推。一手市場主導樓市，發展商密密推盤，部分項目更即將入伙，其中資本策略旗下銅鑼灣yooResidence將於短期內獲批入伙紙，項目尚餘十三伙待售，當中大部分為特色戶，將以現樓形式重推。

【明報】指，王琇瑛：大馬投資，宜購細單位。據王琇瑛透露，她當年在吉隆坡創業後，起初原擬在當地租樓，惟後來發現供樓比租樓廉宜，於是便轉租為買。由於買樓需要借按揭，但作為外國人的王琇瑛最多只可取得六成按揭，其後因參加當地政府的「第二家園計劃」，既可取得在當地長期居住的資格，並獲銀行批出七成按揭。

【太陽報】報道，迎海．駿岸批售，趕下月出擊。新一輪大型住宅新盤開售潮快將揭開序幕，恒地（00012）等旗下馬鞍山迎海第四期迎海．駿岸，昨剛取得預售樓花同意書，項目提供474伙，主打兩房細單位，最快下月火速登場。

【晴報】稱，天宇海海景戶，呎價1.4萬破頂。在需求不減情況下，優質單位的造價及實用呎價愈升愈高，屢屢破頂。其中馬鞍山天宇海有787呎的海景單位，以約1,100萬獲承接，實用呎價13,977元創屋苑新高。

租樓定買樓(2015篇)

http://homebloggerhk.com/?p=36117

諗sir,

已讀過買樓及收息課，但未決定點去運用手上有限的資金。煩請指點迷津。

本人35歲，為專業人士，月入十二萬，每年按公務員加薪，來年有機會升職加薪。先生人工只有兩萬，我們有一個兩歲的女兒。

本人理財能力不濟，雖高薪但只有若 3-4 M資產，如下。

-現金放mortgage link account (~2%) : 100萬

-其他現金/ibond ~ 10萬

-月供基金，2016 三月 mature，預計有 60-70 萬

-RMB fixed deposit (~4%): 今年十月到期: 若港幣60萬

-股票（盈富，領匯）: 50萬

-schroeder asian asset income fund (AUD): 40000 (AUD) (22萬HKD) (每月有息收若澳幣220-230)

-屯門兩房單位 (本人單名) 2014 以300 萬買入,現估值400萬. 按九成 (Hibor, ~2%). 出租$9000 (月供~10000 管理費750 差餉 200/month (approx) –> negative cashflow ~2000)

-全家每月支出: 15000 tax, 25000 expenses, 8000 insurance (危疾／醫療，到期可取回) 10000 for parents

儲蓄若 7-8萬

現住在長輩物業,免租. 但若一年後要遷出

現有兩方案

1. 遷出長輩物業後，租住 $20000.

用mortgage link 100萬做債基融資 ~ 希望有>10%息

2. 待所有基金，定期到期. 按六成買入市區兩房~7M

因先生過不了壓測，繼續用本人單名，要比DSD. 要到下年中才夠錢，假設樓價不變.此單位自住.

究竟那方案比較好？ 其實我是喜歡儲樓多點，但有感樓市上升空間有限及要付DSD. 猶豫應否先做債基，待減辣／樓市下調再買入第二層樓。

Thanks a lot!!!
answer:

先生唔夠借可以照買而用自己做擔保、更多按揭借貸人及擔保人之責任及論述不在此談，但肯定呢一個做法幫讀者慳左一倍既印花稅、計為$262,000。由於買樓涉及較大銀碼、懂得慳些少稅同洗費已為買家省下幾萬銀、當然選對區份同屋苑可帶來更大差異，就早前文章將元朗、粉嶺及荃灣幾個屋苑相比、粉嶺屋苑在過去兩年呎價跑贏元朗20%、即計及樓價400萬、兩年在價差上有80萬分別。

究竟一年後讀者買唔買樓好? 如果讀者決定買，即要700萬*40% = 280萬首期及佢自己認為的52萬雙倍印花稅。52萬已夠佢交2萬租交26個月、而280萬不作首期可投入債基收息280萬*15%/12 = $35000，用息交埋租仲有35000-20000=$15000淨，答案已昭然若揭。至於讀者不時叫人而家都買樓、點解反而在本案作相反提議? 因為讀者已有一房、雖買得遲(2014)，但有效部份對沖樓市再升風險。不少人想換至三房，都應作以上計算衡量後再定租或買?

上次用租樓定買樓為題於2014年5月，第#595個案。至今日已909案。9字有長久的意思。在此多謝各讀者長期支持，等本blog無論市升市跌、都可營運下去。

讀者說佢「喜歡儲樓多點」，其實佢早5-7年知道此點而家應少很多麻煩。對於人工較高而負擔重既案主，利用自己強儲貸力去買樓再交比租客供肯定有前途、缺點係慢。2014年先曉買樓令佢完全錯過2009-2014的樓市大浪、而家實力同早年用300萬做左間四小龍兩房既小業主之實力無異。看倌若是年輕及有緣收看本文章，趁機思考買樓的意義及重要性、肯定能避免重滔覆轍。

相反應先利用收息堂債基產出月入再等市跌? 應該。但讀者的schroder asian asset income fund應賣走。此物令人同時冒上股票、市場、貨幣、債價風險但回報只得年約7.2%、已早提過投資應將風險單向化、那投資風險便更可控又或對沖。另外人民幣債基亦合讀者，可先將人仔就咁放收7-9%年息、先行此一步試下每月收息的感覺是否合自己、觀察數月後再加碼投入債基收12-15%息未遲。不少人自己落去金融基構查問、既買錯投資物亦買錯銀碼。這因為不同投資物所收傭金不同、令推介不由效益出發只由傭金看。加上銷售人員多鼓吹客人一次過買哂，欠缺按客人情況去逐漸為客人買貨的安排。

讀者在工作上應表現不俗、但在理財方面上未有方向、只不斷試下試下兜圈走。加上回報亦未如意。現每在月家庭支出$60000、而所得正現金流為$-2000，真的要加油利用剛習知識提升正現金流數目。

今日地產新聞摘要 20150722

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年7月22日

【東方日報】指，銷監局堵招標售樓漏洞。招標售樓模式風行豪宅新盤市場，消息稱，一手住宅物業銷售監管局剛發信予發展商，整頓業界於招標售樓時常出現的不理想情況。

【信報】謂，中區甲廈4%空置海嘯後新低。高緯環球發表報告，指出本港中區甲廈的空置率跌至4%，創2008年第三季以來新低。由於中區大面積寫字樓仍然短缺，加上以中資金融機構為主的需求帶動下，寫字樓租賃將持續增長。

【星島日報】指，喜薈累收逾4300票參觀頻現人龍。市區新盤續受上車及投資客追捧，其中長沙灣喜薈成月內焦點，發展商日前突擊上載新價單，提價推盡全數單位，以快打慢吸客，該盤連日收票持續，據市場消息指，項目累收近四千三百票，市場反應理想，並將於明日截票。

【明報】指，嘉亨灣兩房戶首破千萬。樓價癲升，西灣河嘉亨灣兩房戶首現逾千萬元成交。嘉亨灣一個高層兩房單位獲外區分支家庭以1055萬元承接，實呎高見2.28萬元，成交價及呎價創同類單位新高，並較上月所創的舊紀錄高逾一成。

【太陽報】報道，全城趕上車，焗搶北區樓。港人有個上車夢，全城出動狂搶400萬元單位，有「70後」夫婦為圓上車夢，儲錢十年，再趁股市有斬獲，終以413萬元買入粉嶺牽晴間兩房戶；另有中年上車客為圓置業夢，由港島東追到新界北，終於「唔使四球」圓夢，以約384萬元購入粉嶺碧湖花園兩房戶。

【香港商報】稱，債仔墮貸款陷阱被掠85萬。4位早前受所謂「中介公司」騙財的苦主，昨午前往尖沙咀警署報警。協助苦主的工聯會立法會議員王國興指出，苦主都是誤信中介公司為銀行職員，以為可向銀行申請低息貸款，但之後卻被要求收取數以萬元計的「服務費」，亦令他們墮入借貸陷阱。

【成報】稱，荃灣工廈全幢意向價6.5億。活化工廈政策漸見成效，令工廈發展潛力無限，物業價值亦顯著上升，有業主看好區域前景，將旗下位於荃灣大涌道合福工業大廈全幢物業以公開招標形式推出市場，意向價約6.5億元，截標日期至9月30日，料項目勢吸引發展商及投資者注目。

【晴報】稱，東環II主打細房，下月登場。新地昨日舉行發布會，介紹「東環發展項目」第二期東環II的最新部署，新地副董事總經理雷霆指，項目最快下月登場開售，而開價將會參考第一期，由於景觀較優勝，因此有不少提價空間。

【蘋果日報】說，黃埔「套裝」車位癲售343萬。車位供應不足，租金越搶越貴，部份車主不甘年年泊位被加租，硬食天價車位。紅磡黃埔花園再錄「套裝」車位成交，一個連附屬空間的車位剛以高達343萬元易手，為屋苑歷來次貴車位買賣，足夠買343手iBond，估計平均每年回報逾3厘。

【文匯報】指，私宅租金新高，升幅仍輸樓價。傳統暑期租務旺季正式開鑼，市場新租及轉租活動愈趨頻繁，帶動租金闖上高峰。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據該行新簽租約統計，上月全港100個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每方呎錄得33元，按月升0.9%，升幅為七個月以來最大，並重返今年2月時的歷史高位。

[Peter Paker] 租金上升的主要因素

http://homebloggerhk.com/?p=36003

簡介

最近，看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”)，文中認為租金上升的原因，可能與樓價上升有關，但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此，我想以空置的數據去解釋租金為何上升，以及用不同收入水平人士數據變化，去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。

租金與樓價的關係

開始前，我想講講一個關於租賃的原則：「租，係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如：

• 由於租係冇得炒，是租戶用家與放租業主相議好的結果，一個係有真實需求的用家，一個是租盤的供應者，因此租金走向反映真正的供求情況。

• 點解租係冇得炒，因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來，2個月後 $12再分租出去，賺中間 $2差價，一般住宅現實中這是完全無可能的，工廈迷你倉可能則例外。

• 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天（g. 賭場、2020奧運），但屋起出來嘅目的就係用來俾人住，當市場存在大量空置單位，租客有大量租盤選擇，且收租業主面對劇烈的租客競爭時，租金只會下跌，即使概念如何動聽，因為租…….係冇得炒。

• 反之，好似今日的香港，A – C類住宅空置率極低，上車屋苑鎖匙租盤極缺，且有龐大租客需求，租金自自然然會升，因為租…….係冇得炒。

個人認為，樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升，例如新基建、新交通規劃等等，只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升，即使這些新願景目前還未實現。但是，租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定，今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升，主要因為今時的居住及基建條件並未改善，租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。

假設居住環境及條件一樣，影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升，但當市場充滿大量待租的空置單位時，而業主又想出租單位的話，好可能須要為競爭租客而減租。因此，樓價與租金兩者並無必然的正比關係。

影響租金的最大因素

由2008至2014年末這6年期間，根據圖2–6，各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現：

A類單位（實用<430呎）租金指數升80.6%，但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間，A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。

B類單位（實用430–752.99呎）租金指數升77.7%，空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。

C類單位（實用753–1,075.99呎）租金指數升51.7%，空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%，隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙，導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看，C類空置率也處於下降軌之中。

D類單位（實用1,076–1,721.99呎）租金指數升27.7%，空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。

E 類住宅（實用≧1,722呎）租金指數升20.5%，空置率期間處於更高的水平，約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%，期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中，E類的空置率屬最高水平。

從上述看，我們可以發現一個很有規律的現象，就是單位面積愈小，空置率則愈低，而租金升幅則愈快。相反，單位面積愈大，空置率則愈高，而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細，空置率最低，租金升幅最大，但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%（圖1）。E類單位面積最大，空置率最高，租金升幅最小，E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%（圖1），但不應是物以罕為貴嗎？

從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看，足以証明三者之間存在高度的相關性，因此，我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。

家庭收入、空置率及租金的關係

一般而言，若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品，而你的產品是有需求的話，你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字，香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁，且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7，由2008年至2014年12月這6年的期間，整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶，整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類，家庭入息愈高，其家庭數目增幅則愈大，詳情如下：

• 家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶（約84%）；
• 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶（約89%）；
• 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶（約71%）；
• 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶（約52%）；
• 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶（約49%）

註：由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正，我做分析時，本年數據採集自下一年的統計報告。例如，2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告，確保盡量採用最後的修正數字。

高收入家庭數目及其收入增長強勁，理論上，對住好D、住大D有著強大需求，質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是，即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶，但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢（圖2–6），嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。

我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長，有能力支付更高的租金，但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置（供過於求）的情況，以致租金升幅較慢。相反，基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢，但他們的住屋卻非常短缺，較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤，這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。

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為何空置率與租金存在高度的相關性？

正如本文一開始所述「租係冇得炒」，租金不會如樓價般受到什麼3D辣招、未來願境等所影響，假設經濟大環境無重大變動下，租金只會根據目前的居住條件及市場租盤供求所釐定。而空置率是自住剛性需求與可供隨時入住單位的供應兩者合成後的結果，空置率高與低可反映整體樓市或者某區某屋苑是處於「供過於求」或者是「供不應求」。若然在今天供不應求的情況下，租金上升是合理不過的事情。

在3D辣招下，樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客，住宅按揭借貸已大幅收緊至5-6成及引入嚴厲的壓力測試，利息水平已低無可低（除非未來實施負利率），未來樓市上升的動力是來自租金的上升潛力，現時的空置情況、未來短中長期的落成量、自住需求等因素會影響未來租金上升的潛力。因此，租金與空置在分析未來樓市時是不能忽略的重要因素，尤其在一眾辣招下。

總結

今天政府實施一系列所謂需求措施，以致樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客，只剩下自住客買家，今天樓價仍然上升只因為自住剛需所推動，這些辣招、措施剛巧使到樓價與租金的上升也受到同一個因素（i.e. 剛需）所影響。但理論上，樓價與租金兩者未必存在必然的同步關係。根據2008年至今的家庭收入分佈、A– E類住宅空置率及租金指數的趨勢，空置率才是影嚮租金的最大因素。

BY PETER PAKER

今日地產新聞摘要 20150720

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2015年7月20日

【明報】指，長沙灣商廈複式，意向呎價2萬，第一集團：11伙連空中花園，最大1.4萬呎。近年很多新落成甲級商廈，都愛以提供「用家友善」（UserFriendly）的設施或軟件配套作招徠。第一集團去年投得的長沙灣道650號商業項目，建築工程進行得如火如荼之際；第一集團董事霍偉良接受專訪時指，項目除打造為甲級商廈、提供12層標準樓層外，更會參考同系早前推出的九龍灣天星中心的複式設計，食髓知味再提供19伙極高層複式單位。

【太陽報】報道，今年申強拍，勢減逾50%。近幾年政府不斷主動推出土地，發展商將增加土儲嘅焦點轉咗去賣地，收購舊樓重建嘅意欲愈嚟愈低，今年上半年申請強拍個案只係得5宗，比舊年同期跌咗差唔多40%，申請項目嘅市場估值總共都係得24億左右，比舊年同期超過34億元，跌咗約莫三成；有測量師老友同劉Sir講，預計今年成年強拍申請會只係得10宗左右，將較去年大減逾50%。

【文匯報】指，喜薈參觀旺，累收2650票。房協長沙灣喜薈昨日再收約千票，累積4日共收近2,650票，按首批約200伙計算，已超額逾12倍。其他新盤方面，受喜薈即將開賣，加上最近股市波動，影響準買家入市意慾，一手交投表現冷清，過去兩日市場僅得約31宗成交，包括大潭紅山半島、大角咀浪澄灣、何文田天鑄等。

【星島日報】指，九肚山峰洋房，豪客將入標。由資本策略發展的沙田九肚山峰，兩座獨立屋將於明日起招標，發展商表示，已獲一批豪客預備入標，但兩座洋房不設有意向價。

【晴報】稱，未補價加按5居屋業主，各罰$5000。5名居屋業主在未補地價下，非法加按住所罪名成立，被法庭各判罰款5000元；至於借貸給被告的兩間財務公司，4張傳票各被判罰8,000元，合共罰款32,000元。根據現時的《房屋條例》，居屋業主如未事先獲得房屋署署長批准，如被發現將未補地價的單位進行按揭、或轉讓均屬違法，最高罰款50萬元及監禁1年。
今日地產新聞摘要

【東方日報】指，藍籌盤源增，樓市暗湧。近年藍籌樓鬧盤荒，去年上、下半年十大屋苑放盤量同挫近兩成，但今年不跌反升，較去年底微增逾20伙，至約2,653伙，紅磡黃埔花園放盤更升近40%。

【信報】謂，6月商廈總值升84%兩年高位。香港置業工商舖資料研究部數據顯示，6月錄得171宗商廈買賣登記，按月跌10%；總值升84%，至40.58億元，創兩年高位。其中五大核心商業區有64宗登記，升42%；總值增加逾1.25倍，約23.85億元，屬29個月新高。

【蘋果日報】說，葵興工廈劏細，109萬入場。新界工廈生金蛋！有投資者今年1月斥資730萬元買入葵興華發工業大廈一個逾4,000方呎單位，本月起劏開13個建築200幾呎單位出售，最平108.8萬元，目前暫沽5伙。

【香港商報】稱，港豪宅盤回勇，紅山半島沽10夥。隨著股市陰霾漸散，樓市交投亦隨之活躍起來。綜合一手銷售網及市場消息，截至昨晚8時，過去周末兩日共錄得36宗成交，按周上升約57%，當中豪宅表現優於中小型單位，並隨大手成交個案頻現，率先揭開下半年豪宅盤追落後的序幕。

【成報】稱，7月整體樓宇買賣料跌8%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至7月15日，2015年7月份的樓宇買賣合約登記暫錄3,260宗，總值247.73億元。他預測，全月登記宗數錄7,300宗及550億元，較6月份的7,993宗及597.2億元下跌8.7%及7.9%。

今日地產新聞摘要 20150721

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=39034

2015年7月21日

【明報】指，吳繼泰先撻訂，後買回龜背灣洋房。曾由樂壇天后王菲持有的大潭龜背灣1號屋，雖於年初曾遭建生國際（0224）董事總經理吳繼泰撻訂，惟本報發現吳氏其後再以「買殼」形式購入物業，變相慳稅近4000萬元。

【太陽報】報道，學生包租公回報可觀。大學宿位不足，劉Sir知道有3個本港大學生睇準時機，成立網站「漂樂居」，利用互聯網做平台，將早前大包租形式承租嘅一批單位，分拆床位分租畀未有宿位嘅非本地學生。

【成報】稱，中環商廈空置率跌至海嘯後新低。仲量聯行7月發表的《香港樓市監察》研究報告顯示，中環甲級寫字樓供應短缺及租金上升，令部分租客考慮遷往其他商業區。此外，金融機構對中價寫字樓的需求穩定，導致中環寫字樓空置率由5月底錄得的2.3%跌至6月底的1.7%，為2008年11月以來的新低。

【東方日報】指，逆佔邱德根地，兩廟宇勝訴。已故遠東集團創始人及亞洲電視前主席邱德根名下的公司，持有荃灣老圍村兩間寺廟紫竹林及珠岡禪院之宿舍地皮，該兩廟的宿舍管理人聲稱於卅年來一直佔用該地皮，他於一一年入稟高院申請逆權佔有該地皮，案件在一三年審理後，高院昨判決，裁定邱德根名下的公司已失去該地皮業權，宿舍管理人獲判勝訴兼得訟費。

【蘋果日報】說，銅鑼灣利園山道現吉舖。零售業寒冬，貴租地段舖位持續不振，位於銅鑼灣羅素街街口的利園山道27號地舖，租戶鐘錶品牌Swatch剛租約期滿遷出，但業主以200萬元放租，較舊租高四成，令銅鑼灣核心街道再增添吉舖。

【文匯報】指，暑假旺租，今季呎租料大升3.6%。暑假正值租賃旺季，校網屋苑備受熱捧。美聯物業指，今年上半年租金累升約3.5%，預料第三季藉租賃潮錄得3.6%的顯著增長，至第四季便持平，料全年累升6%至7%。

【星島日報】指，維港‧星岸快推售東環緊接上馬。新盤在股市受挫後，部分準買家及發展商紛持觀望態度，令一手市場氣氛轉淡，近日股市回穩，多個新盤陸續搶閘登場。紅磡豪盤維港．星岸將於今公布最新消息，料在短期內登場；東涌東環II，屬季內最大規模的新盤，將於今首度公布最新消息，相信銷售計畫迅即展開。

【晴報】稱，嘉湖山莊2房，首次升破400萬。新盤低價搶客，加上股市回吐，仍無礙二手成交續新高。其中天水圍嘉湖山莊有兩房戶，以406萬易手，是同類單位首次突破400萬。

【信報】謂，逆權佔地的變例。逆權佔地的訴訟，一方必是地主，自有土地註冊記錄，顯示誰為地主。但與訟的另一方，應為佔用土地的，卻並非一定有跡可尋。直覺而言，應為現況所見在實地上居住或活動之人，但事實上卻可能有許多變例。

【香港商報】稱，喜薈加推餘下150夥。由房協發展的長沙灣「喜薈」收票反應理想，該盤早前推出首兩張價單已錄得超購16倍，超出市場預期，有見及此，房協昨旋即加推餘下150夥單位，涉及戶型包括一房、兩房、三房及連平臺出售的單位，實用面積介乎381平方尺至674平方尺，售價由約628萬至1094萬不等，折實尺售價約1.4萬元至1.6萬元，當中新價單售價最低單位屬2座6樓E室，實用面積381平方尺。

今日地產新聞摘要 20150717

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2015年7月17日

【東方日報】指，兩漢互劈血案，揭一屋24「棺材房」。兩鄰居擸刀互劈一命危，揭一屋廿四間港式「太空艙」逼得太緊。北角前日一個實用面積不足六百呎的單位，被間了廿四個以木板搭成、近乎密封的床位，由於空間小，其中兩名男子疑因電視聲浪問題爭執，各取生果刀襲擊對方，兩人涉嫌傷人被捕，其中一人背部重傷，目前情況危殆。

【文匯報】指，中上價物業漸成主導。經絡去年預期，今年中上價物業以至豪宅的價格有追落後空間，原因是近年上車盤的價格急升，與中上價物業價格差距大幅收窄。適逢今年初金管局再出招進一步收緊按揭，實力不足者將難以進場；另一方面，樓價穩步上揚，加上早前在財富效應帶動下，市場焦點及購買力紛紛轉投至中上價物業，尤其價值介乎500萬元至1,000萬元的物業。

【星島日報】指，有年輕人堅持「寧租不買」。股市波動未有影響樓市交投，屋苑造價一直高企不下，有不少八、九十後的「上車一族」早早儲定首期，看準時機入市，雖然如此，亦有不少八十後選擇「寧租不買」。

【明報】指，天鑄累沽逾80伙，料套35億。新地（0016）今年重頭項目、何文田天鑄昨開展新一輪銷售，推出10伙實用1046至1247方呎標準單位發售，單日成功沽出6個，售價介乎2419萬至3322萬元；事實上，天鑄自上月中推出至今，扣除已撻訂的一伙，過去一個月已累售逾80伙單位，佔樓盤一期256個單位超過30％，估計新地套現約35億元，新地副董事總經理雷霆表示，天鑄有機會加推應市。

【信報】謂，實事求是，解決僭建。立法會帳目委員會最近就審計署提交第64號衡工量值式審計結果報告書提交報告，對屋宇署作為負責執行針對僭建物政策的部門，就違例建築物採取的行動，表示極度關注，認為不可接受。

【蘋果日報】說，區內單幢盤陸續推。長沙灣連同深水埗雖然舊區感覺強烈，但近年區內重建新盤賣樓成績理想，未來亦持續有中小型項目推出，除了房協同系喜漾會於年內推出外，百利保（617）及富豪（078）的順寧道項目亦料於明年初推出。

【香港商報】稱，鼓勵更多富戶退屋騰出單位。公屋需求和供應情況一直是政府及市民最關注的議題，也是最迫切需要解決的問題。從2011年申請公屋的數字編號為16萬個案，至今年2015年初，申請輪候公屋又合乎申請資格的人士就上升至26萬多，升幅達百分之三十多。以每年興建公屋15000至20000個單位計算，三年上屋計劃肯定不能兌現。

【太陽報】報道，東旭668萬，貴絕綠表價。新白居二未到，不過近排第二市場樓價已率先炒起。劉Sir數數手指，近呢四個月居屋綠表做價至少已經四度破頂，六月份筲箕灣東旭苑有個海景戶以668萬元賣出，成為最新居二樓王。而上半年居二市場錄到約931宗買賣，比舊年同期跌逾44%。

【成報】稱，白石角創新路地皮估值25.2億。地政總署昨日公布，將公開招標出售在2015至16年度賣地計劃內位於新界大埔白石角創新路的大埔市地段第226號的用地；招標將於明天開始，截標日期為8月28日。綜合測量師意見，該地估值介乎約23.2億至25.2億元。

【晴報】稱，喜薈首批百伙，折實504萬入場。房協旗下的長沙灣喜薈昨日公布首批100伙價單，包括實用面積由397呎至674呎的一房、兩房及三房一套單位，價單售價由560.9萬元至974.5萬元，房協為買家提供折扣優惠，首批單位折實平均價為12,412元。

今日地產新聞摘要 20150716

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2015年7月16日

【東方日報】指，每平方呎近九萬元，山頂道貴絕全球。香港山頂道貴絕全球，名副其實是黃金路！外國奢華網站選出全球十大最貴街道，香港山頂道以平均每平方呎約八萬八千七百多元，成為全球最貴街道。

【明報】指，安柏投資總監梁偉民：港隨美加息3厘，樓價始回落。雖然港股近日顯著波動，本港二手樓價仍然硬淨。安柏環球投資顧問投資總監梁偉民接受訪問時表示，本港息口過去6年半持續低企，令借按揭買樓者的負擔能力增加，是支持樓價上升重大因素。

【太陽報】報道，補地價收入按季減55%。地政總署資料顯示，新地天水圍輕鐵天榮站項目涉及補地價金額15.1899億元，較其首次招標時補地價金額約26.86億元低約43.45%；而新地元朗峻巒I期亦額外補地價2.1979億元。

【香港商報】稱，5面臨拆村非原居民冀免審查上樓。新界已成為香港城市和經濟可持續發展的新起點，政府為解決香港長遠的房屋和發展需要，積極推動新界東北（古洞北）、洪水橋等多個地區發展，6月17日政府就「洪水橋新發展區規劃及工程研究（簡稱發展規劃）」展開第3階段諮詢，由於發展規劃影響或改變廈村鄉、屏山鄉及屯門的近20條村民和居民生活環境，故當地人士對發展計劃各有不同回響。

【文匯報】指，青衣休憩地建公屋，周五審議。政府早前向葵青區議會提出，有意將青衣青衣路及青鴻路交界的一幅約4公頃「休憩用地」，改為興建5幢公營房屋，預計可提供約3,800個單位，雖然葵青區議會要求政府擱置計劃，但政府剛向城規會建議修訂《青衣分區計劃大綱核准圖》，似未有意剎停該住宅項目，安排本周五審議。

【星島日報】指，維港．星岸快推售，海外客頻查詢。長實發展的紅磡豪宅項目維港．星岸推售進入直路。項目最快於下周開放示範單位及料於月內開售，首批將不少於六十五伙。

【信報】謂，股市波動買家少，綠表銀主盤流拍。綠表公營房屋銀主盤湧現，忠誠拍賣行昨天拍賣2個綠表銀主盤及1個綠表業主盤，惟全數未能售出。業界認為，由於該類銀主物業只售予綠表人士，合資格的買家少，加上近日股市波動，投資者採觀望態度，所以未能拍出是預料中事。

【蘋果日報】說，銅鑼灣舖租跌一成。受零售業表現持續下滑影響，第二季商舖租賃需求放緩，根據世邦魏理仕發表的研究報告指出，第二季整體舖租下跌5%，其中銅鑼灣街舖租金跌幅最為嚴重，按季下跌10.7%。

【成報】稱，上月工廈註冊錄384宗增17%。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，6月份市場錄得384宗工廈買賣登記，涉及總值約38.54億元，分別按月回升17%及28%。至於上月只錄5宗逾億元登記成交，按月激增4倍；期內註冊金額同步按月攀升77%至約16.52億元。

【晴報】稱，首批料推100伙，喜薈力吸上車客。市區細單位有價有市，房協旗下長沙灣喜薈趁勢推售。項目預期首批推售單位有機會達100伙，而開價則會參考同系喜雅二手價及喜盈、喜韻價錢，項目今日開始開放示範單位予公眾參觀。

樓價不一定與股價同步15/7/2015

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=62740

早前，當本港股市隨內地A股大幅回落的時候，不斷有記者問我，香港的樓市是否亦會因而被拖累，並出現較大幅度的回落。當我告訴他們不會時，他們好像都有點失望。因為我的答案不符合他們原先想寫的故事情節。

有些記者問了一大堆問題，但由於不能從我口中拿到他們需要的情節，最後在報道時，選擇放棄我提供的資料。可見新聞報道很難真正客觀，編採人員在選材與報道的角度上，都難免有自己主觀的判斷。

正是因為這個原因，某些評論員或政客都會為了爭取曝光與增加知名度，而遷就傳媒的編採人員的取態；以至傳媒不但未能反映民情，反而變成在引導民情，甚至變成在製造虛假民情。

譬如，7月7日股市大跌，7月8日就有傳媒說，股災效應令樓市出現撻訂潮。其證據只不過是有一個早前訂購了居屋青俊苑的買家，最後沒有完成交易。其實，股災才剛發生，而這宗交易的取消買賣協議在7月6日已簽妥。很明顯，取消交易的決定早在股災前已作出，原因很難與股災扯上關係。傳媒只是霸王硬上弓吧了。遺憾的是，我屬下的中原地產也作了類似的報道。他們根本沒有問過撻訂的買家，亦不知道買家撻訂的真正原因，一切都是想當然吧了。

然而，我發覺有很多接觸過這段消息的人，都已得到一個印象——香港樓市已因股災效應出現撻訂潮，樓價可能會掉頭回落。

現實是香港的樓價之前並沒有因股價大升而同步大幅上升，所以今次亦不一定會隨股市而大幅回落。

通常，股市因為出入方便，很容易大上大落；但樓宇買賣，由放盤，睇樓，談判，簽約，安排按揭，至完成業權轉讓，需時三個月以上，所以反應遠較股市遲鈍，步伐很難完全一致。

有記者問我，會不會有大陸人為救急，在香港賣樓作股市的補倉需要。我說就算有這種需要也來不及。很可能樓尚未賣出，倉已被斬。另一方面，亦可能樓未賣出，股價已經回升。投資者很多都知道，賣樓救急是行不通的。

歷史上的確出現過不少樓價隨股市一起下跌的情況，但大多數是出現在經濟衰退與通貨收縮的情況。香港的經濟尚在增長，而日本與歐洲都在量寬。新生的貨幣都在尋找投資機會。因此，從股市撤出來的資金，不會放在銀行任由購買力不斷消散，而會傾向找新的投資機會。地產必然是投資者的選項之一。

因此，我不認為香港的樓市會隨股市而大幅回落，但市場的情緒則難免會受衝擊，部分買家可能會猶豫一下，令交投量略為減少。我不認為這段調整期會很長，不用一季，股市的負面影響就可以被消化。

今日地產新聞摘要 20150715

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2015年7月15日

【信報】謂，綠表居屋違規「加按」響警號。未補地價的公營房屋單位（第二市場、綠表單位）涉嫌違例「加按」借貸的情況日益嚴重，綠表業主「借爆」個案更陸續增加。本報統計，今年上半年僅約6宗綠表銀主盤循本港主要拍賣行出售，惟單是本月已有3宗，部分個案更涉嫌違規借貸。

【星島日報】指，上月BSD住宅交投急增39%。政府最近錄得住宅樓價及成交量均上升，帶動雙辣稅物業交易報升，印花稅署昨公布最新數字反映，涉及辣稅物業增加，其中連買家印花稅（BSD）住宅交易增至二百零四宗，按月急增三成九，同月，額印稅（SSD）住宅交易量亦微增約百分之六，有學者指出，新盤市場持續活躍，加上提供辣稅補貼等吸客，帶動連辣稅住宅交易增加。

【太陽報】報道，馬頭角項目勁收20標。市區重建局馬頭角北帝街/新山道項目尋日截標，由於項目「細細粒容易食」，加上沙中線鐵路效應，吸引各類型嘅發展商入標，總共收到20份標書，成為該局歷來最多標書嘅發展項目。

【成報】稱，5月落成私宅409伙，按月挫5成。根據屋宇署昨日最新發表的資料月報顯示，2015年5月份全港共有2個住宅項目、合共409伙落成，較4月之1,096伙急跌62.7%。今年首五個月累積私宅落成量合共2,358伙，只達政府預測全年住宅落成量13,290伙的17.7%。

【蘋果日報】說，大嶼山屋呎價3.7萬，信置BotanicaBay賣2.1億。樓市瘋癲，離島再現屋王。信置（083）大嶼山長沙隱世豪宅BotanicaBay，12號巨無霸獨立屋造價高逾2億元，呎價逾3.7萬元，較區內二手洋房貴逾兩倍，成本港史上最貴離島樓王。

【文匯報】指，九建鯉魚門商住樓獲批。屋宇署公布，5月批出21份建築圖則，其中以九建去年底以15.82億元投得的鯉魚門鯉魚門徑地皮規模較大，涉及商住總樓面約313,876方呎，住宅佔約216,085方呎，非住宅樓面佔約97,791方呎，擬建2幢25層高住宅，2幢均連4層平台，以及1層及2層地庫。

【明報】指，永泰屯門小秀建49幢屋仔。永泰（0369）旗下屯門小秀第55區項目，於5月獲屋宇署批出圖則，項目將興建49幢3層高洋房（部分設於車房之上），另設兩幢10層高（在兩層地庫之上）分層住宅，總樓面15.8萬方呎。

【晴報】稱，全球最富裕，港排第6中國90。美國財經月刊《全球金融雜誌》發表全球最富有經濟體系排名，香港打入十大，排行第六，落後新加坡，但大幅度領先排第90名的中國。雜誌基於2009年至2013年國際貨幣基金組織數據，按購買力平價基準，計算人均國內生產總值，並加入其他因素分析全球184個國家和地區的貧富程度。

【東方日報】指，沙田中心一籃子車位嗌億三。車位有市有價，由恒地（00012）或有關公司持有的沙田中心L1層一籃子車位，以1.35億元放售，平均每個車位約97萬元，較四月份同層二手車位成交價高出逾五成。

【香港商報】稱，學者：毋須減推酒店用地。近年本港大力拓展旅遊業，政府計劃興建新酒店，以應付未來訪港旅客的需要。縱使過夜旅客增長放緩，但現階段未見到政府有意調整酒店用地供應的計劃。

今日地產新聞摘要 20150714

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2015年7月14日

【東方日報】指，堅拒復建居屋，無殼蝸牛怨聲載道。樓價高處未算高，○九年樓市處於急升初期，無樓一族面對高樓價、高租金的苦況，既無資格申請公屋，上車置業更是渺茫，只好搬進愈劏愈細的套房居住。

【信報】謂，房策第三條路—適切租管。政改否決後，特區政府強調專注拓展經濟及改善民生的工作，而增建房屋仍是梁班子重中之重的任務。然而，梁振英承諾的房屋供應充滿變數。根據長遠房屋策略的進度報告，納入建屋計劃的150幅土地是綠化地帶，須經城規會改變土地用途，現時只有24幅地通過城規會程序。

【明報】指，港人港樓喜薈，最快周四開價。股市漸見回穩，房協長沙灣20個月樓花喜薈（圖）的銷售進程亦全速進行；市場消息稱，房協最快明天向傳媒開放喜薈示範單位、周四公布首批單位售價（料涉約70伙），以及對外開放示範單位，據悉房協要求準買家入票的本票銀碼為15萬元，估計下周六（7月25日）發售。

【太陽報】報道，海防道舖，劈租23%留客。本港高檔消費品銷貨額下跌，早前已有珠寶鐘錶零售商話唔會擴充，部分地區舖位亦會關閉。劉Sir知道，旺區有間個人護理店成功喺尖沙咀「珠寶店集中地」嘅海防道續租，呢間商戶喺一二年原本喺同一條街租開一間較大面積嘅舖，但被加租九成，於是「大舖搬細舖」，租咗依家續租嗰間，今次係以60萬元成功續租，比舊租更低約23%。另近排中環皇后大道中更加有珠寶店被國際時裝店踢走。

【蘋果日報】說，屯門地王呎價料1.2萬。近乎月月有地賣的屯門，又有地皮推出招標。地政總署昨公佈，將公開招標出售在青山公路──青山灣段用地，下月7日開始招標，9月11日截標。

【文匯報】指，溱柏特色戶加價12%。新盤特色單位受追捧，發展商狂加價，新世界於元朗溱柏昨日更新價單，將第6座27樓B室連天台特色戶加價12.2%。至於遠東發展於西環山道尚嶺同日將3%折扣優惠由本月31日延長至9月30日。

【星島日報】指，五成四人料股票挫影響樓市。本年踏進第三季，中港兩地股票出現大上大落，市場關注投資氣氛波動下，地產市況表現去向。《星島地產網》就「股市連番急挫，會不會影響樓市亦下跌﹖」為題進行民調，所得之投票結果，乃五成四人相信，近期股市出現急挫，樓市會受該因素影響。

【成報】稱，中原料Q3山頂南區二手呎價升5%。根據差餉物業估價署所提供之數據，過億洋房成交量在15年首季及次季明顯回升，反映市場對區內洋房需求熾熱。

【晴報】稱，鯉景灣3房1510萬易手，呎價18946元創新高。近期股市波動，無阻買家換樓入市意慾，多區錄得破頂成交。其中筲箕灣鯉景灣觀暉閣3房戶以1,510萬獲承接，折合實用呎價18,946元沽出，刷新屋苑呎價新高。

【香港商報】稱，全年租金收入連分成料達4億。新地（016）旗下觀塘apm商場慶生，最好的生日禮物，莫過於上半年商場租金升幅達16%至20%了。新鴻基發展（中國）董事馮秀炎昨日指出，觀塘apm商場樓面約63萬平方尺，目前尺租100元至400元，其中上半年新租及續租商戶，涉及約8萬平方尺樓面，續租租金升幅介乎16%至20%，新租租金升幅就有20%。

今日地產新聞摘要 20150713

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2015年7月13日

【香港商報】稱，住宅落成量料增，陳茂波：市民不應心急上車。本港樓價越升越有，不少市民心急入市，尤其細價樓方面，呎價及成交價屢創新高。發展局局長陳茂波昨日發表網誌，提醒市民深思細價樓呎價破頂現象，指大家參考的樓價指數，並不反映一手巿場情況，而過去年幾，發展商促銷單位的優惠，有時達到樓價雙位數，更出現一手樓呎價較二手樓便宜。

【明報】指，磚頭堅挺，無懼港股大跌，息口失業率仍低，樓價具上升空間。近期股市波動，市場人士憂慮負面消息會殃及樓市。事實上，縱然股市、樓市關係密切，但並不代表兩者走勢必然同步。以2008年金融海嘯為例，雖然當年恒指一度由歷史高位31,958點急跌至10,676點，拖累整體樓價下挫，惟樓價跌勢僅持續約3個月，隨即穩步上揚，兩年後樓市反彈，樓價升勢更大幅跑贏股市。

【太陽報】報道，市建北帝街，細搶手。市區重建局馬頭角北帝街/新山道項目將會喺聽日截標，而市建局就全數邀請晒32家有份遞交意向書嘅財團入標競投。劉Sir有測量師老友覺得，雖然近排股市波動可能會令財團出價審慎啲，但係呢個項目規模始終唔大，相信唔會影響到發展商入標嘅信心，而市場估值最高就約莫7.42億元。

【東方日報】指，土地供應施政重點。政改之役結束，各方勢力進入檢討總結階段，為再出發做準備。特首上京兩天，與京官會晤，亦有機會向中央領導反映香港政局的實況，同時交代下半年施政的取向，相信民生與經濟議題會是重點。

【信報】謂，房屋問題是否新移民問題。近年，每當涉及房屋或福利的資源運用時，不論傳媒或網絡討論，都有不少人把問題扯到新移民之上，例如有指由於劏房居民大多是新移民，因此不用援助；或是公屋大都是給新移民居住所以不用興建；又或政府給予新移民住屋特權造成不公等等，彷彿房屋問題就是「新移民問題」，這些說法是否合理？

【蘋果日報】說，傳銷集團2億沽灣仔商廈。傳銷集團亮碧思近年購入不少商廈及商舖自用，近期亦出貨，以逾2億元沽出灣仔安盛中心低層全層單位，持貨三年賺近2,500萬元。

【文匯報】指，股災陰魂，樓市嚇窒。上周三恒指曾急插逾2,100點，翌日卻突然彈上千點，股市仿如過山車，市民嚇破膽之餘，過去經歷數次股災的陰霾又再湧上心頭，擔心樓市亦同步大瀉。剛過去的周六及周日，一手樓僅錄23宗成交，二手交投亦清淡。

【星島日報】指，樓市受挫「取消交易」現爭議。股票市場過去一周大幅波動，更加波及樓市，有個別買家憂慮現時入市會「買貴樓」，故紛紛欲「打退堂鼓」，令市場要求「取消交易」及「撻訂」個案浮現，並出現新買家、代理及業主等之間的爭議。

【成報】稱，上月工商舖錄714宗，連升兩月。根據土地註冊處數據顯示，6月份工商舖市場錄得714宗買賣登記，按月再增3%，連升兩月；註冊金額按月急增36%至約109.37億元，創近一年新高。此外，上月共錄20宗逾億元註冊成交，連跌兩月後首度回升，按月飆升1.2倍；註冊金額亦按月急增92%至約47.30億元，跑贏大市。

【晴報】稱，反圍標聯盟，估圍標賄款達百億。廉署早前就沙田翠湖花園2.6億元天價維修工程，起訴一名工程公司前東主，令樓宇維修圍標問題再成焦點。

資產配產怎計出理財退休目標? #900

http://homebloggerhk.com/?p=35728

諗 sir：
     你好，本人51歲，遇然看見這個blog ，發覺獲益良多，已報讀7月份的收息班。我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。
（本人確實沒有好好理財，股票户口開了6，7年，回報一成，如果不是近來標升，個户口差不多原地踏步

本人：51歲 月入5萬
先生，55歲 月入7萬
2名子女
一個在外國讀書，2年後畢業，另一個在香港讀大學
每月開支很大，約可儲蓄三萬五千

資產
1. 有一自住市區樓單位，市值約780萬，本欠按揭200萬，最近加按套現250萬，利息為h+1.7,
   28年年期，另原本200萬亦調整還款年期至28年，h+0.65
2. 股票市值約140萬
3. 基金80萬
4.人民幣定期：60萬
5.101儲蓄保險：約50萬
6. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
以目前情況，如何利用套現的250萬
1. 如何調動手頭的資金增加被動收入
2. 可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

   希望諗sir賜教，謝謝！

answer:

讀者發問在六月，相信此時股票的回報應錄負回報，即7年買股得個桔。51歲發現理財在原地踏步，原因是不懂各投資物的特性、及未有按自身情況作良好資產分配。筆者唔反對大家利用選股技巧令大家理財進程快一點、但反對以買股賺錢為理財主軸，尤其是近退休年齡的人仕。

那關鍵是「良好資產分配」，係咪? 大部份人投資都只曉問今日買咩好? 完全係因為香港講投資既人大部份都係sales-driven，即佢想你幫佢買野，咁梗係擺樣野出黎叫你買先啦，絕不會同你分析買股定買債或買樓好? 就當有做，最尾都係推客人向高傭金那一隻產品裡頭、而蝕錢埋單就要客人負責。

當然，若你是窮到無朋友，那集中一注投資是必須的，節錄William Bernstein 所述”One of finance’s ironies is than concentrating your portfolio is the best

way to become very rich; it is also the best way to become poor.”

但是讀者，樓房淨值780-200=580萬，加上股票及其餘投資，資金值為580+140+80+60*1.2+50 = 922萬。未到手既退休金唔計。投資目標建議先令被動收入等於現時每月支出。大部份人理財成世踏步，係因為從不知理財有何目標。讀者現支出為120K-35K = 85000，由於佢無提及每月開支包唔包供樓，那筆者假設上述開支已包供自住樓的部份。

若用較寬鬆計量，讀者要達成每月唔使做都夠生活費既目標，投資收息率需為85000*12/922萬= 11%。但留意如資產計及香港樓房，我們只可使用該房之可套現金額計入資金值，即讀者為780*60%+140+80+60*1.2+50 = 810萬、而需要的收息報酬率為85000*12/810 = 12.6%。大家都可同自己計一計，看看是否同退休目標相差太遠。

要達成12.6%目標，我們有不同收息物、而早前亦介紹過，下列幾類的收息物有不同之現金流產出效率。

債基(較高風險): 14%

債基(中低風險): 8%

直債(500萬以下資產人仕): 6%

直債(高資產人仕): 15%

套房收租: 11%

買樓收租: 3%

保險: 20%

ETF: 8-24%、可作其他複合策略

股票: 不算收息物、作賺價之用

黃金: 不算收息物、作避險之用

咁應該用咩投資物去完成12.6%之目標?

今時建議是債基(較高風險)及直債。由於讀者資產達500萬之上、可用私銀戶口提供低息(1.2%p.a)融資，保本地收息近15%，上次已將大新銀行的直債作計算。當然讀者先生仍有工作，債基可選取較高風險的，昨天文章已提及在整個六月，筆者所用的債基只跌0.81%，不少朋友仍質疑15%的收息方案同股票比會不會冒類同風險，相信到今日已有答案。

至於分配，應為

76萬 cash

110萬 套房投資

400萬 直債 

200 債基

產出之正現金流為110*11% + 400*15%+200*14% = 1,001,000，即月產出$83416現金流，符合讀者目標。至於讀者買唔買到樓、及其他收息物怎實行、分配依據，在見面時才能授予。

資產配產怎計出理財退休目標? #900

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諗 sir：
     你好，本人51歲，遇然看見這個blog ，發覺獲益良多，已報讀7月份的收息班。我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。
（本人確實沒有好好理財，股票户口開了6，7年，回報一成，如果不是近來標升，個户口差不多原地踏步

本人：51歲 月入5萬
先生，55歲 月入7萬
2名子女
一個在外國讀書，2年後畢業，另一個在香港讀大學
每月開支很大，約可儲蓄三萬五千

資產
1. 有一自住市區樓單位，市值約780萬，本欠按揭200萬，最近加按套現250萬，利息為h+1.7,
   28年年期，另原本200萬亦調整還款年期至28年，h+0.65
2. 股票市值約140萬
3. 基金80萬
4.人民幣定期：60萬
5.101儲蓄保險：約50萬
6. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
以目前情況，如何利用套現的250萬
1. 如何調動手頭的資金增加被動收入
2. 可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

   希望諗sir賜教，謝謝！

answer:

讀者發問在六月，相信此時股票的回報應錄負回報，即7年買股得個桔。51歲發現理財在原地踏步，原因是不懂各投資物的特性、及未有按自身情況作良好資產分配。筆者唔反對大家利用選股技巧令大家理財進程快一點、但反對以買股賺錢為理財主軸，尤其是近退休年齡的人仕。

那關鍵是「良好資產分配」，係咪? 大部份人投資都只曉問今日買咩好? 完全係因為香港講投資既人大部份都係sales-driven，即佢想你幫佢買野，咁梗係擺樣野出黎叫你買先啦，絕不會同你分析買股定買債或買樓好? 就當有做，最尾都係推客人向高傭金那一隻產品裡頭、而蝕錢埋單就要客人負責。

當然，若你是窮到無朋友，那集中一注投資是必須的，節錄William Bernstein 所述”One of finance’s ironies is than concentrating your portfolio is the best

way to become very rich; it is also the best way to become poor.”

但是讀者，樓房淨值780-200=580萬，加上股票及其餘投資，資金值為580+140+80+60*1.2+50 = 922萬。未到手既退休金唔計。投資目標建議先令被動收入等於現時每月支出。大部份人理財成世踏步，係因為從不知理財有何目標。讀者現支出為120K-35K = 85000，由於佢無提及每月開支包唔包供樓，那筆者假設上述開支已包供自住樓的部份。

若用較寬鬆計量，讀者要達成每月唔使做都夠生活費既目標，投資收息率需為85000*12/922萬= 11%。但留意如資產計及香港樓房，我們只可使用該房之可套現金額計入資金值，即讀者為780*60%+140+80+60*1.2+50 = 810萬、而需要的收息報酬率為85000*12/810 = 12.6%。大家都可同自己計一計，看看是否同退休目標相差太遠。

要達成12.6%目標，我們有不同收息物、而早前亦介紹過，下列幾類的收息物有不同之現金流產出效率。

債基(較高風險): 14%

債基(中低風險): 8%

直債(500萬以下資產人仕): 6%

直債(高資產人仕): 15%

套房收租: 11%

買樓收租: 3%

保險: 20%

ETF: 8-24%、可作其他複合策略

股票: 不算收息物、作賺價之用

黃金: 不算收息物、作避險之用

咁應該用咩投資物去完成12.6%之目標?

今時建議是債基(較高風險)及直債。由於讀者資產達500萬之上、可用私銀戶口提供低息(1.2%p.a)融資，保本地收息近15%，上次已將大新銀行的直債作計算。當然讀者先生仍有工作，債基可選取較高風險的，昨天文章已提及在整個六月，筆者所用的債基只跌0.81%，不少朋友仍質疑15%的收息方案同股票比會不會冒類同風險，相信到今日已有答案。

至於分配，應為

76萬 cash

110萬 套房投資

400萬 直債 

200 債基

產出之正現金流為110*11% + 400*15%+200*14% = 1,001,000，即月產出$83416現金流，符合讀者目標。至於讀者買唔買到樓、及其他收息物怎實行、分配依據，在見面時才能授予。

今日地產新聞摘要 20150709

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年7月9日

【東方日報】指，工廈天台劏房，隨時熱死人。工廈天台僭建劏房如火爐！市面租金高昂，不少低收入人士只可棲身環境較惡劣的工廈天台僭建劏房。本報記者日前巡視多區工廈天台劏房，發現中午室內溫度高達近攝氏三十三度，即使至黃昏亦只下降一度，住戶汗流浹背。

【文匯報】指，差估署：私宅樓價再破頂。在6月上旬股災前的5月，本港樓市正直闖高峰。差餉物業估價署昨日公布最新私宅樓價指數，5月報298.4點，再創歷史新高外，指數更已連升14個月。惟值得留意是，5月指數的按月升幅只得0.37%，相比4月的按月升幅1.99%大為收窄，反映升勢疲弱。

【星島日報】指，港股重創威嚇大屋苑遍地減價。股市洗倉式下挫，股災重臨令整體投資氣氛遇上冷鋒，近月連番創新高價的樓市亦不能倖免，二手減價浪潮初現，遍地錄得減價個案，整體幅度介乎百之五至十，尤以今年半年升勢較急的新界區屋苑，更成為今次減價的源頭及重點地區，即使以用家主導的藍籌屋苑亦驟現急放套現個案。

【明報】指，測量界謝偉銓：港股急跌，預示樓價調整。港股昨日急跌逾1400點，相信不少本港業主及有意置業的人士目前最關心的問題是「股市大跌對樓市有何啟示呢？」有近40年測量界經驗，曾任職恒基地產（0012）及英皇國際（0163）高層的立法會建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓就認為，因應股市所反映的環球經濟最新形勢，他預測今年本港樓價將轉升為跌。

【太陽報】報道，屯門新地王萬科頭彩。本港樓市基調良好，政府及市區重建局項目又有兩項「高紀錄」刷新咗，上個禮拜五截標嘅屯門掃管笏路住宅地，就由首次奪得官地嘅萬科置業（香港），用咗超過38.2億元投得，打破上月中由同區管翠路地皮錄得嘅逾36.2億元舊紀錄，成為屯門區地價最高地皮。

【成報】稱，劉鳴煒指樓市或出現調整。曾建議年輕人應該減少去日本，把節省下來的儲蓄買樓首期的華置集團主席兼青年事務委員會主席劉鳴煒形容，現時樓價「昂貴到無可能(買樓)」，因為港元與美元掛勾，同時受內地資金影響，令樓市出現一個很長的特殊周期。

【信報】謂，四十年的債。香港的僭建物問題，恐怕是全球獨一無二，僭建物甚至令一位特首候選人付出沉重的政治代價，由領頭大熱門變為墮馬。不說不知，僭建物問題早於上世紀七十年代已存在，1975年政府制定政策企圖對付此問題，但過了40年，單從數字看，問題卻像雪球般愈滾愈大，政府予人束手無策的感覺。

【蘋果日報】說，紅山半島加價加推。港股暴瀉，惟發展商無懼市況波動，加推新貨應市。華懋集團旗下大潭紅山半島，昨加推28伙，定價1,892.4萬至3,937.3萬元，較低一層提價近4%。

【新報】稱，買樓收租吸引力不及「炒股」？最近網上流傳一張「港鐵沿線屋苑住戶月入中位數圖」，有位於大埔的補習社以此大賣廣告，並標榜「子女未來住太和還是銀湖‧天峰，視乎暑假您的安排」。外間批評這廣告過份誇張，譁眾取寵，「教壞細路」。

今日地產新聞摘要 20150708

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2015年7月8日

【東方日報】指，股樓恐慌映灣撻訂輸40萬。港股再跌，樓市難獨善其身，大跌市下首錄住宅撻訂。有買家上月以約805萬元購入東涌映灣園單位，但取消交易收場，料撻訂、佣金連開支等共損失約40萬元。另有部分單位減價至低市價沽出，其中沙田居屋愉田苑中低層戶，減價後以410萬元沽，低市價逾2.3%。

【星島日報】指，天水圍天榮站補價逾15億低首次43%。新地早前投得的天榮站上蓋項目，市場消息指出，項目補地價逾十五億一千萬元，以總樓面約九十八萬二千多方呎計算，呎價約一千五百元，較首次招標時的二千七百三十五元低約四成三。

【明報】指，西鐵元朗站項目收23份意向。政府銳意推地可建單位「達標」，甫踏入本年度次季，由港鐵(0066)以代理人身分負責的西鐵元朗站昨日截收意向，在司法覆核的陰霾下，項目仍大收23份意向書，其中房地產信託基金領匯（0823），是次亦瞄準項目逾10萬方呎商場樓面，首度就西鐵項目入意向，測量界估計每方呎樓面地價介乎2500至5000元，市值介乎37.1億至74.2億元。

【太陽報】報道，3千伙申樓花，四年最多。呢排股市大幅波動，但就無影響到發展商推盤步伐同信心，上個月就有3個大盤齊齊入紙申請預售樓花，涉及3,137伙，創咗五十個月或超過四年單月新高紀錄。當中包括會德豐地產嘅將軍澳項目，同嘉華國際（00173）等元朗朗屏站項目等。

【成報】稱，維港·星岸最快下周開價。長實地產（1113）旗下紅磡維港·星岸已上載樓書至網站。發展商昨日表示，項目首批料推不少於65伙，項目最快可於下周開價。

【信報】謂，戴德梁行料中小樓價升20%。戴德梁行香港區董事總經理陶汝鴻表示，上半年中小型住宅樓價升幅大於去年底預測的15%，該行上調該類物業的全年升幅預測至20%至25%，豪宅全年則升15%。

【蘋果日報】說，細單位樓價，下半年料放緩。利嘉閣行政總裁廖偉強表示，上半年中小型單位樓價經已有約6%升幅，不過供應增加之下，踏入下半年細戶升幅會有所放緩，估計只會再升3%之內，全年累計升幅約8%。相反，豪宅樓價會繼續追落後，預計豪宅樓價全年升幅達一成。

【新報】稱，一手交投全年看2萬宗，股市波動無礙推盤。上期談及內地現小股災，中央連環出招救巿，話音未落，希臘就國際債權人提出的新一輪救助協議草案進行的公投落定，希債危機解決之路卻仍然漫長，環球股市短期料繼續波動，港股連日下滑，樓股息息相關，大巿受挫，一定程度牽動巿場情緒，影響交投氣氛。

【文匯報】指，仲行戴行料樓價維持升勢。股市表現欠佳下，市民關心樓市下一步會否受到牽連。仲量聯行昨日表示，短期股市波動對中小型單位影響不大，長遠卻影響整體投資氣氛，打擊二千萬元以上的豪宅市場交投。

捱得出頭天的香港人#898

http://homebloggerhk.com/?p=35582

Dear Lum Sir

2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>>

人生出現大轉變, 茅塞頓開, 原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣!

讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發。

結婚前同朋友合租一單位住。平均每月一個人要$4000 (租了三年), 工作忙所以消費少, 每月多過一半人工儲起, 零投資, (人工每月 50k -70k)。

第四年結婚(2014)，看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住。2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車。28年樓齡/高層/實呎369/裝修新淨(慳左裝修錢 只須細執)。地點方便番工,管理費平,每月$750。諗住之後放賣/租出容易啲。買入$430萬/九成按揭/30年還款 H+1.75%。連按揭保險每月供$13xxx。

同老婆都係專業人士(29/30歲)除了本人有按揭貸款外無其他債項。認識了Lum Sir 後，開始投資(最近上左收息101)

Profile: 家庭每月總收入$150k

每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k

其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k

其餘既留備交税/雜項

買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M:

$1.2M 做左債券基金。(回報 8-9% p.a)，$500K 股票基金，$300K 現金 ( 放 mortgage link account )。希望兩年後可以換三房(租/買)生BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主，方便搭地鐵番工，同將來易放賣/租)

因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主。無財務後顧之憂，可以專心發展自己既專業同家庭。請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力? 希望向你請教寶貴建議!

PS: 多謝你係理財買樓方面既分享,令我地有新既思維同睇法。真係係學校都學唔到，真係希望能更早認識到你!!!!!!

Mr D 上

ANSWER:

先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>，看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後，家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車，更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。

「出生寒門」一詞大家或似曾相識，想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了! 實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢? 或庸才又應如何自處? 還看<樓換樓>。

由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓? 建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理，加上現時月儲70k，2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。

那讀者現時應作何案? 相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升，變相10年過後每月100萬收息仍是$12500，但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略，讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力，加上自己年青、宜冒點風險。

留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在頂圖)，一個是看好中國股市3X的ETF，近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF，單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

今日地產新聞摘要 20150707

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2015年7月7日

【東方日報】指，搶二手樓按細銀行抬頭。金管局喝停銀行按揭提供額外現金回贈的成效立竿見影，銀行界承認按揭業務成本因此下降，中小型銀行與大型銀行的競爭力拉近，料中小行在二手樓市的按揭市佔率將回升，惟新盤市場缺乏人手「落盤」搶攻，大行在樓花按揭仍會保持較大優勢。

【星島日報】指，變種圍標欺小業主工程斬件瞞維修費。不少私人屋苑天價維修工程涉圍標引起全城關注。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發現，近期圍標手法出現新趨勢，包括疑將工程「斬件」，以及透過動用屋苑儲備基金，營造每戶攤分金額較小的假象，但實際總造價懷疑較同類型工程貴數倍。

【明報】指，湯君明﹕樓價未來一年不爆煲。雖然股市大瀉，但科達地產主席湯君明，昨出席Q房網淺水灣分行開業儀式時，則揚言「樓價直至明年今日也不會爆煲」，當中細價樓更因有實際需求，即使現時有2000、3000伙新盤湧現，市場仍可完全吸納，並指細價樓今年仍有輕微升幅。

【太陽報】報道，南區明苑全幢意向價30億。豪宅有價有市，科達地產主席湯君明表示，旗下南區淺水灣道121號豪宅明苑，獲買家出價洽購全幢，惟出價未到價，直言「30億元會諗諗」，而物業計劃改作服務式住宅，料呎租可提升最多四成，對於樓市走勢，他料至明年今日也不會爆煲。

【成報】稱，土瓜灣工廈低層戶意向價二千萬。連接沙田至中環的沙中線正積極動工，沿線的傳統工業區如土瓜灣物業未來升值潛力備受看好，加上區內多個住宅項目入伙，勢令該區成為集工商住於一身的綜合發展區，區內工廈持續低水，成為投資者理想入市之選。

【信報】謂，寫字樓空置率7年新低。世邦魏理仕發表報告指出，本港寫字樓受惠於中資機構租用核心區商廈，空置率創近7年新低，第二季淨吸納量達130萬方呎。中環第二季寫字樓空置率只有1.7%，較首季的3.6%，下跌1.9個百分點；同期呎租為106.8元，按季上升6.2%。

【蘋果日報】說，新地：股市波動無礙賣樓。港股暴瀉，發展商以不變應萬變，如常推貨賣樓。新地（016）昨加推何文田新盤天鑄15伙單位周四賣樓，集團副董事總經理雷霆稱股市只是屬短期波動，對市民置業無影響，投資者可能會將資金由股市轉投物業市場。

【新報】稱，幕前幕後的樓市買家。綜觀近期樓市，除了向來以用家為主導的現象沒變外，投資者的參與亦不少，且有上升的趨勢。投資者是樓市的一群長期捧場客，他們擁有雄厚的資金，具有銳利的眼光，對激活樓市起了一定作用。

【文匯報】指，雷霆：股市波動反利樓市。股市大跌，市場擔心會否波及樓市，新地副董事總經理雷霆昨出席旗下新盤發布會，被問到股市波動會否影響其賣樓部署指，香港過去已經歷過多次這類「小股災」，相信買樓為長線投資，短期股市波動不會帶來影響，反指部分人或會因此抽調股市資金重投樓市，故旗下新盤銷情可望受惠，對未來銷情有信心。

亨德森Tim Gibson：中港地產股值博

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E9%A1%8C%E3%80%91%E4%BA%A8%E5%BE%B7%E6%A3%AEtim-gibson%EF%BC%9A%E4%B8%AD%E6%B8%AF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%82%A1%E5%80%BC%E5%8D%9A-063656674.html

iMoney – 2015年6月19日週五香港時間下午2:36

 

亞太區經濟思變，日圓及澳元插水觸發匯率戰，左右當地物業形勢，而中港樓市則由熾熱股市撐起，亨德森全球地產股票基金聯席董事Tim Gibson剖析區內前景，指漸趨寬鬆的貨幣及房屋政策，利好中港地產板塊股價，包括瑞安房地產（00272）及新鴻基地產（00016）等，惟投資日本及澳洲樓容易「賺價蝕匯」；另外英國樓市自今年5月大選後趨明朗，料樓價未來一年有更大升值空間。

年內多次增持公司股份的恒地 （00012）主席李兆基，近期重申「買股好過買樓」因地產股折讓大，其見解或許放諸海外皆準。由於美國上月新增28萬個職位，就業理想，加深聯儲局9月加息的揣測，以及新興市場走資壓力，按彭博社追蹤的12隻亞洲貨幣當中，除日圓、韓圜捱沽，馬幣和印尼盾跌至9年和17年新低，Tim Gibson相信亞太區貨幣疲軟，日本、澳洲物業回報已一般，但地產股整體仍有正面因素。

「環顧中、日等國政府，銳意逐步放寬政策，以調控經濟放緩局面，在這個放寬政策的大環境下，地產類股份將受惠，目前我們在亞太區持倉偏重香港上市的地產股，對此策略感到滿意。雖然4、5月一輪股市急升後，股值吸引力略為回落，但與收益率（Earnings Rate）處於歷史低位的各國政府債券相比，地產股仍然受充分支持。估計地產股相繼公布2015年全年業績前的一段期間，任何提升股本回報、增加派息或購回股份的正面訊號，都可推動地產股繼續上揚。」

日本樓升值跑輸匯價

受港人關注的日圓貶值持續，當地資產價格受壓，因美國強勁就業數據刺激，本周日圓兌美元一度跌見125.68，觸及近13年以來新低，每百日圓兌港元則跌穿「61算」關口，跌兌6.17港元，Tim Gibson指情況影響當地樓市信心，但同時大量遊客被吸引訪日，藉由酒店業暢旺可減輕對地產界影響。

「日圓貶值非常明顯，跌幅甚至有點戲劇化，皆因經濟復甦步伐未如預期，弱日圓刺激政策現初見成效，為推動本財政年度的通脹及國內生產總值（GDP）增長，日本政府縱不情願，也不得不沿用弱日圓方針，預算短至中期內，美元兌日圓會穩定維持在最少120水平以上。」

本港樓價高企，港人投資視綫轉到海外，東瀛樓如雨後春筍，每逢周末，例必有大大小小物業簡介會舉行，Tim Gibson提及此熱潮，指日本樓投資價值受匯率掣肘。「從成交數據來看，日本不動產交投今年未受太大鼓舞，主因樓價上升較緩慢（2014年東京區樓價升 幅為1.3%），難抵銷日圓匯價跌勢，直接購日本物業容易賺樓價、蝕匯率。」

「舉例說，投資者如果兩年前，以較現時貴兩成多的匯率買入日本樓，不知不覺已損失相當樓價，很大機會『坐艇』，更棘手是當地二手淡靜，想找新買家承接也有困難，計及繁瑣稅項和手續，譬如租金收入稅等，普遍出租回報率2厘至3厘亦非特別吸引。」

旅業旺酒店財團看俏

「近年日本最大筆住宅買賣，由新加坡政府投資公司（GIC）包辦，但即使日本一綫城市住宅，也少見外資或基金公司掃貨，令日本樓價難像開放型樓市，例如倫敦和香港一樣輕易炒起。當然，如果日圓積弱長此下去，可以想像中國資金愈加進入日本樓市。」

「弱日圓效應，最直接是今年訪日旅客上升，打破歷來新高紀錄，尤其中國旅客被兩地文化差異吸引，其次來自美洲增幅不少，帶動日本手袋、鐘錶等高檔奢侈品銷售，對國民日常消費也產生推動作用，倘若暑假期間到東京街頭閒逛，不難認出數量可觀的中國旅客。」

此 消彼長，「相信日本物業市場以酒店業受益最大，房間供求緊張，且利好因素如開放博彩業計劃、2020年主辦奧運等，加上酒店房租調整較住宅靈活，可早一步 迎接旅遊業升溫，當地酒店房租料有很大上升潛力，部分擁有酒店業務財團如三井不動產、住友集團等可看高一綫，吸引基金加大持有。」

日圓疲勢 何時了？「需視乎經濟基本面反應，會否出現資產泡沫，或進口成本造成國民生活負擔等，但在GDP增長2%的目標下，相信日本政府不會放棄量寬（QE）方針。」本周三（10日），日本央行行長黑田東彥表示，日圓實際有效匯率已「相當疲弱」，並重返2008年雷曼倒閉前的水平，該言論令日圓回升1.5%，至 每美元兌122.45日圓的兩周高位。

央行減息成內房啟示

中國央行為穩住樓市及經濟，上月初下調0.25厘存貸利率，近半年來第三度減息，令市場揣測中國QE時代來臨，亦令一眾內房企業經歷去年的冰封期後，可望迎接復甦。Tim Gibson表示，「美、日股市近月衝高位，但真正令人驁喜的是內地A股，在央行減息協助下，股市飆升至2008年金融危機迄今新高。另外，內地各省市陸續撤銷房策限制，譬如限購令、下調第二套房首付比例等，明顯令房地產業回暖，中國地產類股份前月錄得34.6%強勁升幅，遠遠跑贏亞洲區整體3%增長。」

「市場反思減息背後的訊號，其一是中國GDP增長放緩，預測創近11年新低，這情況是自然趨勢，隨中國經濟逐步轉型早晚也會出現，不算壞事。中國是否已進入一個全新的減息周期？目前仍難定論，因央行需平衡不同複雜因素，像砌併圖般絞盡腦汁，但內地企業負債過高，減息要達到具體目的，的確不可能一步到位。相信可預見將來或今年內，央行遲早會進行另一次幅度相同或更大的減息決定。」

「自滬港通實施、中港基金互認，還有計劃出台的深港通，推動中國資本市場向國際開放，料內地地產股急升局面也會繼續，除少數中小型發展商受負債問題困擾，融資成本較輕的萬科集團（02202）和保利置業（00119）值得看好。此外，瑞安房地產擁有較佳資產配置，今年80%推售項目位於深圳、上海等一綫城市，兼具商場和寫字樓項目，也值得看好。」

事實上，摩通本周即以每股平均價2.366元，增持瑞安房地產7,244萬股或0.9%，涉資共1.7億元，最新持股量增至7.17%，此外瑞銀於5月初報告，亦曾把瑞安房地產評級至「買入」，目標價2.92元。瑞安房地產周五收報2.36元，升4.425%。

「中國樓市始終較多由政府主導，不想房價無止盡地升，亦不想房企『硬着陸』，因此政策掌握十分準確，我認為中央調控樓市目的已達到。不過，可預測國內三、四綫城市房價進一步受壓，相反一綫城市庫存量較少，僅足夠應付未來一年購買力，樓價將獲支持，城市間樓價分化的現象料加劇；至於成都、杭州等「1.5綫」城 市，需繼續發揮相對優勢和個性，才可以與京滬並駕齊驅。」

萬萬合作料達雙贏

近年內地房產商講求轉型，冀做到輕資本化，加強品牌打造及盈利能力，避免被高貸款成本和不良資產攤薄利潤，近月促成的萬達商業（03699）及萬科兩大中國房地產龍頭合作，便教市場人士跌眼鏡，Tim Gibson則認為「雙萬」合作屬意料之內。「萬達和萬科都是中國房產巨企，既然互相不能擊倒對手，倒不如聯手合作。而且兩家公司各有強項，萬達一直專注商業和辦公室項目，萬科則擅長興建住宅，擁有首屈一指的充裕土地儲備，雖然萬科今年加入競爭商業地產市場，但他們也清楚短時間內，難以追上萬達的發展水 平。」

「相反，兩者聯手可最大程度開發三、四綫落後城市，在北京、上海也適宜進行大型綜合體項目，這類混合式建築逐漸盛行國內，譬如大廈基座是住宅，周邊可用作甲級商廈。財務上也有好處，可以降低兩者的投資風險，加快資金回籠，方便吸納條件良好的地王項目，故合作對雙方股價有利，相信未來也會產生火花。」

長實重組後看高一綫

有意見指房地產投資信託基金（REITs，Real Estate Investment Trust）將在中國落地生根，Tim Gibson認為是言之尚早，「並非沒有先例，像長實地產（01113）旗下也有多個房產投資基金，投資組合逾160萬平方米，但在中國就行不通，因為 REITs一般持商業物業為主而非住宅，問題是內地商廈的租金水平長期偏低，即使上海普遍亦低於3厘，難以吸引投資者青睞。」

本港方面，港股受惠於中國股市急升，加上一手樓銷售興旺，同時支撐起樓市表現，差餉物業估價署最新數據顯示，4月份私宅樓價指數再創新高，按月升1.9%，報297.1點，單是今年首四個月，樓價已累升逾6%。

「香港樓市基調好，樓價短至中期穩健發展，例如新地每次有樓盤開售，銷情都十分迅速，股價對比其銷量有一定折讓，且涵蓋上車客需求的中小型住宅，以至高級豪宅市場，商場樓面多同時涉足內地，故可以看好；此外經過合併重組後的長實有一定折讓，亦值得留意。」

Tim Gibson

現職︰亨德森全球地產股票基金聯席董事

事業︰2011年加入亨德森投資，負責亞太區地產基金

轉到安保資本（AMP Capital），出任歐洲基金經理

畢業後在摩根士丹利工作，先後到英國及荷蘭擔任地產投資分析員

學歷︰蘇格蘭聖安德魯斯大學經濟學碩士

今日地產新聞摘要 20150706

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2015年7月6日

【星島日報】指，房策智囊劉炳章倡開發大欖郊野建屋。當局計畫未來十年興建二十九萬個公營房屋，但最新數據顯示，已覓得的土地只能興建約二十五萬個單位。為填補當中的不足用地，被視為特首房策智囊的前長策會成員劉炳章接受本報專訪，率先提出以先導計畫方式，開發大欖郊野公園東北面的約百分之三土地，估計該處約有六十公頃適合建屋，可為九萬人提供居所，而開發成本僅需要八十億元。

【明報】指，20幅地料遭地區人士反對。政府早前研究全港具潛力作私人發展的地皮中，尚有約20幅仍未進行城規程序，料有機會在2016至2017年或以後才有望推出，該20幅地皮中，港島及市區地皮佔近半數，不過部分甫上區議會已有地區人士反對，料部分項目劃需更長時間才可改劃。

【太陽報】報道，兩項目招手，大拿拿80億。政府踏入新一季火速啟動賣地計劃，並會由「一鐵一局」項目打頭陣，頭兩個項目都由佢哋撐起，相信係近年罕見，合共提供接近2,000伙住宅，估值共約80億元。劉Sir知道，西鐵元朗站項目聽日截收發展意向書，涉及約莫1,876伙，係今季最矚目嘅住宅項目，市場估值最高超過74億元；至於市區重建局嘅筲箕灣西灣河街重建項目，就會緊接喺後日截收意向，估值最高約6.24億元。

【成報】稱，陳茂波：整體私人房屋供應成功達標。政府上周初公布第2季賣地計劃，當中政府主動推出賣地僅有3幅，提供約1,650伙，佔政府賣地、鐵路項目及市區重建局項目的總住屋供應約5,100伙之三分之一，因此被質疑政府未來能否維持私人房屋土地供應。

【信報】謂，香港還欠4幢國金二期。中環甲級寫字樓租金高踞全球，最近半年甲級寫字樓的銷售和租賃持續向好，近月亦錄得多宗大額成交，當中包括中環指標商廈皇后大道中9號一層以4.8億元易手，成交呎價高近3.5萬元，為歷年最高寫字樓呎價。

【蘋果日報】說，本月新盤1,400伙待推。本月有望開售的全新樓盤至少有7個，涉及約1,400伙，當中香港仔登峰．南岸及紅磡維港．星岸料短期內上載樓書，而涉及伙數最多的是馬鞍山迎海第4期，有474伙，發展商早前表示項目能夠月內推售。

【新報】稱，莫幫別人抬起樓價。樓價升浪未有停止，情況已開始盲目，有樓住的業主或租客繼續自住，無殼一族會繼續與家人同住，部份有充裕資金的買家，不惜高價入巿，即使呎價「萬二蚊」的新界盤、兩萬蚊嘅巿區盤都唔會放過。

【文匯報】指，七年低息負利率，量寬煲起樓價。本港樓價高企，除土地、建築成本及單位供不應求外，長期的低息環境，也是促成樓價向上的重要一環。2008年金融海嘯後，各國央行競相QE（量寬），熱錢湧入，本港低按息及負存息環境已持續7年，以P按計算過去10年的平均實際按息只約3.02厘，低息環境減輕了港人的供樓負擔，負存款利息則促使港人將存款轉為磚頭，尋求保值升值