今日地產新聞摘要 20160506

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2016年5月6日

【東方日報】指，高盛估港樓價三年冧20%。港樓轉勢，再有券商看淡前景，高盛削香港住宅樓價預測，由原來預期一六至一八年累跌10%，改為今年已跌10%，直至一八年累跌20%。高盛指，加息步伐緩慢、沽售壓力有限，料住宅樓價只會逐步下調，並持續數年。香港住宅高樓價、低成交情況持續，因發展商及個人槓桿低、政府短期不會放寬冷卻樓市措施等。

【星島日報】指，新地3.5億奪葵涌商貿地每呎6039元。葵涌漸轉型成新商業區，商業地「麵粉價」水漲船高，區內一幅「蚊型」商貿地招標結果昨揭盅，由新地以3.501億元、力壓其餘13家財團奪地而歸，樓面呎價約6039元，不但較市場估值上限高34%，更創下新界商貿地呎價新高紀錄，且媲美九龍商業地價。市場人士料，發展商出價進取，因上址可與區內多個項目共同發展，有利日後打造商業王國。

【蘋果日報】說，「摩王」黎汝遠，3個月急售4住宅。樓市前景被看淡，資深投資者急掟貨減磅。近年已絕迹住宅樓市的黎汝遠由「摩王」變「沽神」，近期頻頻掟樓，過去三個月內已連環賣出最少4伙北角住宅盤，套現近1,600萬元，全低於市價約4%至8%。另高盛將本港房地產行業評級由「吸引」降至「中性」，認為港住宅樓價逐步調整，並將持續數年，料港樓將受潛在加息1.5至2厘影響，2016至2018年樓價料跌兩成。

【明報】指，SAVANNAH入場費將軍澳3年最平，1房折實356萬，同區20個月最大新盤。作為新盤供應重鎮將軍澳南，再有全新盤登場，繼新地（0016）海天晉3月開價後，會德豐（0020）同區至善街20個月樓花SAVANNAH以折實平均實呎1.18萬元首推161伙，較海天晉首批約1.28萬元低近8%，除與同區二手屋苑呎價相若外，1房戶最低消費折實355.7萬元起，為將軍澳南3年來、即一手新例生效後所推新盤最平入場費。單位總數804伙的SAVANNAH，是繼新地2014年8月推出天晉IIIA期後，過去逾20個月來最大型樓盤，業界料發展商貼市價開售是要加速去貨。

【文匯報】指，海柏匯增90%一按。恒地負責銷售的長沙灣海柏匯前晚加推22伙，實用面積206方呎開放式單位，價單售價314萬至364.7萬元，折實入場費約279.46萬元起，創該盤新低價，發展商亦新增最高樓價90%一按，此22伙於周日(5月8日)發售。

【信報】謂，霍英東子沽皇九勁賺2.1億。商廈市場接連錄得大額成交，由已故全國政協副主席霍英東的兒子霍文遜【圖】持有的中環皇后大道中九號（俗稱皇九）低層，剛以3.7億元沽出，持貨7年，賬面勁賺逾2億元。市場消息透露，皇后大道中九號4樓全層，建築面積1.37萬方呎，剛以3.7億元成交，呎價2.7萬元，原業主由霍英東兒子、外科專科醫生霍文遜等持有。

【成報】報導，商舖上月交投近36億創新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，4月份商舖買賣合約登記錄75宗及35.97億元，金額較3月份的11.99億元大幅上升2倍，宗數則按月升8.7%。金額為去年3月136.06億元後13個按月新高，宗數則連升3個月共36.4%，並創自2015年12月104宗後4個按月新高。


【晴報】報導，保一手供銷平衡，每季需銷售4500伙。發展局局長陳茂波日前在網誌表示，沒有條件在土地供應的工作上「放軟手腳」，這次潛在一手樓供應量按季大增約5,000伙，總計達92,000伙。

今日地產新聞摘要 20160505

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2016年5月5日

【星島日報】指，樓價下滑趕上車按保申請增近倍。樓市持續下滑，市民心急上車，本港高成數按揭申請個案趨增。按證公司總裁李令翔透露，公司在4月首兩周平均每日接獲80至90宗按揭保險申請，全月日均申請仍達70至80宗，較年初有近倍增長。分析認為，雖然按保申請有增加趨勢，但供款能力仍在，故因斷供而造成銀主盤的風險仍低。

【蘋果日報】說，物業市場全方位蝕讓，天璽輸689萬，兆麟苑車位，樓上舖Oliv見血。樓市下跌超過半年，由最初中細價樓逐步蔓延至大碼豪宅，甚至舖位、車位等投資類別物業，市場驚現全方位蝕讓。尖沙嘴「樓王」天璽落難，再錄蝕689萬元成交。屯門兆麟苑車位蝕讓再添一宗，投資者半年損手15萬元。

【明報】指，堅城企業楊范儀：港樓剛開始尋底轉戰美國。堅城企業行政總裁楊范儀認為，本港樓市正處於下行周期，而港股則有波幅無升幅，建議可將資金轉投由2012年開始見底回升、升勢方興未艾的美國樓市。當中，佛羅里達州是美國GDP第四大的州份，當地又受惠美國與古巴恢復外交及經貿關係，前景尤其可以看好。

【文匯報】指，代理人數逆市上升。雖然今年樓宇買賣持續回落，但同時是近年最多新盤供應的一年，這矛盾的組合，令主力從事一手銷售的幾間地產代理行逆市賺錢，甚至擴軍。據地產代理監管局最新數據，代理人數於連跌三個月後，4月隨樓市轉旺而回升至37,292人，按月升0.41%。

【信報】謂，赤柱璧如村洋房8000萬易手。市場消息指出，赤柱璧如村C段單號屋剛以公司轉讓形式易手，作價約8000萬元，新買家可免付1880萬元買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），該洋房實用面積3004方呎，呎價約2.66萬元。原業主2004年以3050萬元購入，持貨12年賬面大幅獲利4950萬元，升值1.6倍。

【成報】報導，上月住宅買賣合約按月升九成。土地註冊處最新公布，4月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共5,613份，較3月上升78%，與去年4月比較，則跌9.8%。4月樓宇買賣合約總值423億元，較3月份上升95.3%，與去年4月比較則下跌5.2%。以12個月移動平均數計算，4月份的樓宇買賣合約數字為5,152份，較3月跌1%，與去年4月比較，則跌31.5%。


【東方日報】指，瑧璈次輪銷27伙，提價加推。港島區新盤熱銷，並錄創新高價成交。新世界發展（00017）及恒地（00012）合作的上環瑧璈昨早進行次輪銷售，開售30伙，並速沽27伙，佔推售單位約九成，當中25樓一房戶呎價逾2.22萬元，而23樓三房戶售1,523萬元，分創項目呎價及成交價新高，發展商昨晚隨即加推35伙，已加價2至4%。

今日地產新聞摘要 20160503

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2016年5月3日

【明報】指，400萬以下盤源，較年初急挫，樓市喘定，上車盤買少見少。隨着樓市自去年第四季步入調整期，400萬元或以下的上車盤一度大增。不過，近期樓價跌勢稍有喘定，不少中小型單位樓價已普遍下調一至兩成，重返一年半前水平，平價放盤買少見少。本報揀選6個新界及九龍區的上車屋苑，該六大屋苑的400萬元以下放盤數量已較年初跌33%至75%。東九龍上車熱門屋苑淘大花園，目前僅餘約5個放盤叫價低於400萬元，較今年初大減七成半，跌幅為眾多屋苑最多。有代理指，「最黑暗的時期已過去」，樓價於年尾或會回升。

【蘋果日報】說，Savannah一層劏17伙。會德豐（020）將軍澳新盤Savannah早前獲批預售樓花同意紙，樓書已上載一手網頁，屋苑由四座組成，提供799伙，間隔由開放式至四房，面積310至1,372平方呎，另有五幢洋房。其中3座細分第3A、3B及3C座，以3樓至23樓為例，一層有17伙單位，建有八部電梯，堪稱近年將軍澳「劏房之城」代表作。

【星島日報】指，新盤變招報捷長假成交破200伙。一連3日的長假期，眾新盤紛紛變陣出擊，旋即谷起整體成交量，綜合市場消息，期間共售逾200伙，其中將軍澳海天晉1座頂層特色戶，就以4360萬易手，創項目成交價新高；多個變招推售新盤，包括西貢逸瓏園、奧運站浪澄灣等，亦成為假日期間熱銷焦點。

【東方日報】指，銀行樓按戰焗降溫。銀行按揭價格戰愈演愈烈，銀行界消息指，四月有銀行進一步將按息減至拆息（H）加1.5厘，為一個月內第二次調低按息，引來金管局出手降溫，致電各銀行查詢按揭業務及要求克制，相關中小型銀行隨即煞停H加1.5厘計劃。惟各行陸續出新招，恒生（00011）等多間銀行為轉介新按揭申請的客戶額外提供高達0.1%的現金回贈。

【文匯報】指，新盤免供，樓災凶兆。樓價連跌6個月，凶兆再現。上季負資產急增14倍至逾1,400宗，涉資近50億元。觀乎近期新盤的減價幅度愈來愈大，甚至推出首兩年「免息免供」的付款方式助人置業。鑑古知今，對市場高度敏感的發展商，賣樓出到免供這招，可視為大冧市的警號。學者預測整體新盤今年會有15%至20%下跌空間，跌幅大過二手；長樓花期新盤更是高危炸彈，接手隨時變蟹。

【信報】謂，陳茂波︰土地供應絕不放軟手腳。政府致力增加房屋供應，未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量，最新已達9.2萬伙的歷史新高。發展局局長陳茂波認為，政府推地受司法覆核影響，才令首季潛在供應量大增，並強調去年第四季市民置業負擔比率仍在約62%的高水平，政府沒有條件在土地供應的工作上放軟手腳，亦必須有定力，不能因為短期樓市波動而自亂陣腳。

【成報】報導，海天晉昨暫沽22伙。新地(0016)旗下將軍澳海天晉繼續推盤，昨日推售26伙，價單平均呎價1.5萬元，實用面積370至1,009方呎，定價495.3萬至1,666.6萬元。巿場反應熱烈，昨日售樓現場出現人龍，據截至昨晚的市場消息指，暫售約22伙，售出單位佔推出近85%。


【晴報】報導，長假期錄得7宗成交，美孚新邨實呎不足萬元。據美聯物業分行統計，剛過去的五一長周末3日假期，10大藍籌屋苑合共錄得約20宗買賣成交，而單以周六及周日（4月30日至5月1日）計算共錄得約19宗買賣成交，較上周的9宗回升約111％，為去年6月初以來的47個周末近一年新高。

[汪敦敬]香港市場的通縮危機

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香港的經濟表現拾級而下，令人擔憂，香港面對的困境來於三方面，一是環球經濟衰退，二是經濟模式結構性轉型，三是「香港」這優秀品牌，近年被小部份香港人自殘，出現大貶值！里昂證券近日表示人民幣將出現貶值，在美元升值下，香港將出現通縮，樓價因此有了長期的下跌壓力了，種種客觀條件脗合下，98年後的黑暗時期會否歷史重現？這個是很多香港人擔心出現的情況，很值得在這裡分享及探討一下。

里昂的預算，假設了人民幣貶值，美元就順理成章升值，問題是現在不同98年，美國將不是升值的得益者！

數十年來，美元每次大印銀紙後，都會借助經濟強勢，將多印的銀紙回收！令原本依賴熱錢經濟膨脹的國家出現了金融災難，往往更配合其「巧合的人為災劫」，於是令世人都紛紛搶購相對穩定的美元，俗稱「剪羊毛」，美國的國力多年就是借用這種類似股壇狙擊手的方式魚肉我們。

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但是，今次即09年後的量化貨幣，美國經濟本身已不復強勢，QE偏偏遇上了中國的宏觀調控製造的「堅壁清野」，加上，巧合地中國出現了股災及反貪腐，量化製造成的滔天熱錢根本借出去的並不多，烏克蘭及香港的亂局亦不可以製造到金融的動盪，於是，剪羊毛並不成功，印多了的美元不單只未能奇貨可居，而且變得供過於求，在這個時候各國繼續量化，美國的盟友們的貨幣政策似乎是與中國的步伐較一致，對美國並不有利；我認為美國不久就要承認或者宣佈美國不再加息，而且為了擺脫各國繼續量化貨幣，美元將會由高處顯著回落！

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另外，世人也低估了中國力量，無論中國面對多少衝擊也好，或者經濟有幾差也好，我們國家仍然GPD在6.5以上，更加重要的就是人民的實際所得，在一片唱淡中其實是愈來愈增加，在宏觀調控的國度中，「調整」許多時候和「鞏固」是同義詞，我認為深港通推出將象徵中國已穩定好内部經濟，並更進一步發揮主動權，香港雖有小部分離核力量，但也難免得到經濟好處！
如果真是如筆者所料，美元在下半年表現較弱，而人民幣卻表現較強的話，貨幣的格局就形成不到通縮，所以明年樓市，我雖認為有部份板塊（如商舖）持續受衝擊，但我對整體市場仍樂觀！

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評樓市，說到去貨幣戰爭，似說得遙遠，其實影響已在咫尺，尤其是09年之後的地產投資，迷信美國的人容易失利，因為深信加息，怎會入市？對中國經濟有信心的人，普遍都是投資上已有斬獲！內心深處的價值觀，其實正影響著人的得失。
我認為，變就是機會，未來金融局勢動盪引起不同投資板塊的變動，正正是長遠投資的入市良機！只是，「買有風險，不買也有風險！」風險時代，大家應以穩健的策略去部署。

今日地產新聞摘要 20160414

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2016年4月14日

【信報】謂，丁屋十年申建2.15萬宗。發展局局長陳茂波表示，根據地政總署紀錄，過去10年（2006至2015年）該署接獲的小型屋宇（俗稱丁屋）申請數目為2.15萬宗，其中接獲申請數目最多為元朗地政處，共8900宗；至於同期發出完工證數目為9644宗，元朗地政處亦佔約3900宗最多。

【東方日報】指，明「21按」盤淪銀主放售。全城湧現銀主盤，多年未聞有同類個案的大潭陽明山莊，新近有一個先後承按及借貸共約21次的單位，由銀主以2,200萬元放售，實用呎價約2.2萬元，貼近市價。

【蘋果日報】說，白石角地皮估值下調。政府雖然多次言語上強調不會因為樓市氣氛回軟而減慢增供應，但「口裏說不，身體卻很誠實」，本月及下月暫各只有一幅大埔白石角住宅官地及一幅葵涌商貿地推出。

【文匯報】指，金管局無意放鬆按揭。樓市下調幅度加深，有議員問到有關金管局的逆周期措施時，署理財經事務及庫務局局長劉怡翔昨日以書面答覆指重申，金管局仍未能確定樓市下行周期已經形成，會繼續密切留意市場的情況，並會隨着樓市周期的演變，採取合適的措施，確保銀行體系的穩定。意味金管局暫時仍未打算調整按揭成數。

【明報】指，房產種子創辦人盧銘恩：亞洲物業投資需求強，利房產眾籌。互聯網的普及正在逐步改變香港人的生活。除了網上購物愈來愈普及外，金融科技（FinTech）亦推陳出新。房地產向來有磚頭之稱，實物資產如何可以結合互聯網成為地產科技（ProTech）為市場參與者增值呢？年僅35歲已是測量師行老闆的盧銘恩，年初創立房產種子有限公司，借助互聯網發展房地產眾籌，目標是向普羅大眾籌集資金投資於亞洲房地產項目，網站料於今年中正式啟動。

【星島日報】指，殷然兩句鐘速沽清大手客群起掃貨。豪宅市場重新起動，一掃過去多月陰霾。西半山豪宅殷然昨首日開賣四十伙，首兩句鐘即全數沽清，為年初至今表現最突出的豪盤；項目成投資客群起掃貨的目標，一口氣購買兩伙的大手豪客，更佔買家九成的超高比例，市場估計，項目約七成買家為收租投資者；發展商因應銷情良好，將打鐵趁熱，正考慮加推應市。


【晴報】說，半契樓係乜？揭地產版時睇見一宗關於住宅銀主盤成交浮現嘅新聞，其中有樣嘢叫「半契樓」，引起我嘅好奇。半契樓係乜？聽個名都大概估到，就係只擁有半層樓嘅業權。好地地一層樓，業權做咩分開兩半？

[汪敦敬]審慎把握低息年代

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近期多間銀行也宣佈減息，一般買家都可以爭取到實質1.8%或以下的低息優待，甚至一些銀行會推出的財務組合借貸息只有1.2%，年頭的時候不是人人也高唱美國加息將大難臨頭嗎？現在發生的事實是，香港實質在減息中，而美國在15年12月宣佈了加息之後，到4月7日為止的樓宇按揭更減低至創14個月新低，如果大家認為「樓價在09年之後的大幅上升是因為量化貨幣和超低息年代，而2016年初人們對樓市不看好是認為美國會週期性息口上升」的話，大家其實很應該重新檢視實際環境了。
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在當下的貨幣戰爭，美國如果是想加息及將美元升值，卻要面對其他各大國，包括最親密盟友們的持續貨幣量化，尤其是日元在安倍晉三再次上任首相後已曾大跌24%後，但是近期仍可出現大升局面，結果當然令到美元下跌！美元沒有強勢如何加息？信美國加息，得到的是甚麼？
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我在年初發表的「2016年我對樓市的十大忠告」裡面，其中我認為「上半年價格見底，後市以匯率為依歸」，樓市去到年中左右將陸續有板塊開始找到谷底，而後市就要在乎人民幣對比美元的走勢了，「人民幣價格下跌時，樓價下跌的動力便較大；相反，人民幣價格上升時，樓價上升的動力也較高。」，有人認為我這個講法是曲線唱淡，因為在年頭人人都認為美元強勢不可阻擋，問題只是快與慢，但是我認為未必，我不覺美國可以一如以往輕易「剪羊毛」，我不認為美國可以透過加息或者一些「巧合的行動」，可以令美元回收到美國及得到升值強勢，大部分國家其實都不願意再任其魚肉，就算在國外上如何配合的盟友，其實在貨幣政策上都豪不留情大印銀紙的，這對美元是相當不利的，而且這種量化並沒有終止的勢頭，事實上亦欲罷不能，任何國家停止，國內財富很快就會被其他貨幣所蒸發了。
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風大雨大，如果你未能量力而為的話，我認為不要勉強置業，但是如果你已經準備好穩健的財務的話，我認為大家應掌握低息年代的美好時光，入市置業吧！
但入市置業前應做好準備，我認為準買家應在睇樓前就做好銀行預批，這可以在樓價調節的市道更保障自己，而除了靠銀行之外，自己也應就按揭做好功課，有很多人擔心銀行估價下降而借不到錢，但是銀行估價下跌，其實亦可能等於你想買的單位價格下跌，如下跌率是同步的話其實便影響不到借貸了，為了方便我們的準買家可以更了解按揭實況，我的公司月前已推出了「祥益按揭估價指數」，是根據本公司的最新成交，以及三間主要銀行的平均估價綜合計算相差的幅度，及對比出同步值的正負數來判斷現時銀行貸款的鬆緊程度，讓市民可參考普遍成交及普遍估值的差距（高過零的即是代表銀行估價普遍低於普遍成交價，相反亦然。），希望這些觀點對大家有用！

今日地產新聞摘要 20160331

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2016年3月31日

【明報】指，政府推地見效，新樓盤陸續到位，陳茂波：供不應求局面將扭轉。雖然樓價自去年9月至今已下跌了約13％，坊間仍多認為香港私人住宅供應依然不足夠，樓價難再大跌。不過，發展局局長陳茂波最近出席香港扶輪社首個扶輪論壇作演講嘉賓時卻指出，經過現屆政府大力推地，住宅新供應將陸續到位，可扭轉市民認為樓市難以改變的供不應求預期，不會再「恐慌」入市。

【太陽報】報道，15盤八千伙次季跑數。樓市彈極唔起，第一季新盤交投淡靜，部分新盤更索性暫緩推售步伐，發展商為求追數，第二季料將啟動更密集推盤攻勢。初步統計超過15個新盤會喺下季蜂擁登場，涉逾8,000伙，比起首季暫錄約1,500伙一手成交多出逾4.3倍。

【信報】謂，大坑西新邨關注組反對方案。就早前香港平民屋宇有限公司向城規會提交石峽尾大坑西邨的重建計劃，大坑西新邨居民權益關注組表示反對方案，指出屋邨原屬公共資源，方案違反地契上寫明「只供低收入家庭租住」的條文，質疑業主可否把重建後近4000個單位出售。

【蘋果日報】說，地監局禁代理協議佣金，業界憂現減佣搶客潮。地監局明日將發出新執業通告，提供指引供業界遵守《競爭條例》，包括代理間不得訂立佣金或回贈協議，以及具市場優勢的代理公司不得妨礙競爭。

【東方日報】指，工廈增值吸細公司。投資物業市場一直以優質「地點」為首要考慮因素，購入物業「等升值」的投資策略已有所轉變。一向涉獵各類地產物業的舖王鄧成波（波叔），其孻仔、STAN GROUP創辦人及主席鄧耀昇強調，要令物業升值，除了「落重本裝修」，更要配合改善物業的營運狀況，以「服務」增值並凸顯物業特色。

【香港商報】謂，瑞銀：港樓價兩年再挫25%，減辣無助穩定樓價。受外圍及本港經濟不明朗因素困擾，本港樓市前景走勢堪憂。瑞銀昨日发表報告稱，隨著本港經濟進一步轉弱、通脹放緩、及住宅供應增加等因素夾擊，預期今、明兩年樓價將再挫20%至25%。

【成報】說，ONE HOMANTIN累售33伙，套現逾4億。會德豐地產旗下ONE HOMANTIN項目自首批單位開售以來成績理想，會德豐地產市務助理總經理陳惠慈表示，項目暫售出共33伙，總套現逾4億元。

【星島日報】指，恒基減價收香檳大廈每呎跌20%。樓市雖淡市，但財團紛趁勢為舊樓「埋尾」，積極出手收購。恒基收購長達五年的尖沙咀香檳大廈，近期頻錄易手，最新收購每呎造價一萬九千元，較五個月前兩成。

【文匯報】指，元朗娉廷加價推售。美國放緩加息步伐，各大發展商加快推盤步伐。長實一直以招標形式推售的元朗娉廷昨日公佈以價單形式推出10間屋，折實平均呎價11,104元，比早前售出的4間屋平均呎價10,400元高6.7%，折實1,617萬元入場，周日以先到先得方式推售。


【晴報】說，嘉里皓畋最快今日開價。九龍豪宅新盤戰再有新戰力加入，嘉里公布旗下何文田皓畋最快今天開價，最快下周賣樓。