[汪敦敬]審慎把握低息年代

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近期多間銀行也宣佈減息，一般買家都可以爭取到實質1.8%或以下的低息優待，甚至一些銀行會推出的財務組合借貸息只有1.2%，年頭的時候不是人人也高唱美國加息將大難臨頭嗎？現在發生的事實是，香港實質在減息中，而美國在15年12月宣佈了加息之後，到4月7日為止的樓宇按揭更減低至創14個月新低，如果大家認為「樓價在09年之後的大幅上升是因為量化貨幣和超低息年代，而2016年初人們對樓市不看好是認為美國會週期性息口上升」的話，大家其實很應該重新檢視實際環境了。
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在當下的貨幣戰爭，美國如果是想加息及將美元升值，卻要面對其他各大國，包括最親密盟友們的持續貨幣量化，尤其是日元在安倍晉三再次上任首相後已曾大跌24%後，但是近期仍可出現大升局面，結果當然令到美元下跌！美元沒有強勢如何加息？信美國加息，得到的是甚麼？
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我在年初發表的「2016年我對樓市的十大忠告」裡面，其中我認為「上半年價格見底，後市以匯率為依歸」，樓市去到年中左右將陸續有板塊開始找到谷底，而後市就要在乎人民幣對比美元的走勢了，「人民幣價格下跌時，樓價下跌的動力便較大；相反，人民幣價格上升時，樓價上升的動力也較高。」，有人認為我這個講法是曲線唱淡，因為在年頭人人都認為美元強勢不可阻擋，問題只是快與慢，但是我認為未必，我不覺美國可以一如以往輕易「剪羊毛」，我不認為美國可以透過加息或者一些「巧合的行動」，可以令美元回收到美國及得到升值強勢，大部分國家其實都不願意再任其魚肉，就算在國外上如何配合的盟友，其實在貨幣政策上都豪不留情大印銀紙的，這對美元是相當不利的，而且這種量化並沒有終止的勢頭，事實上亦欲罷不能，任何國家停止，國內財富很快就會被其他貨幣所蒸發了。
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風大雨大，如果你未能量力而為的話，我認為不要勉強置業，但是如果你已經準備好穩健的財務的話，我認為大家應掌握低息年代的美好時光，入市置業吧！
但入市置業前應做好準備，我認為準買家應在睇樓前就做好銀行預批，這可以在樓價調節的市道更保障自己，而除了靠銀行之外，自己也應就按揭做好功課，有很多人擔心銀行估價下降而借不到錢，但是銀行估價下跌，其實亦可能等於你想買的單位價格下跌，如下跌率是同步的話其實便影響不到借貸了，為了方便我們的準買家可以更了解按揭實況，我的公司月前已推出了「祥益按揭估價指數」，是根據本公司的最新成交，以及三間主要銀行的平均估價綜合計算相差的幅度，及對比出同步值的正負數來判斷現時銀行貸款的鬆緊程度，讓市民可參考普遍成交及普遍估值的差距（高過零的即是代表銀行估價普遍低於普遍成交價，相反亦然。），希望這些觀點對大家有用！