今日地產新聞摘要 20160128

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2016年1月28日

【太陽報】報道，代理網上廣告，違規倍增。依家資訊咁發達，網上廣告多元化，好容易出現違規，特別係呢幾年地產代理監管局對網上廣告都管得幾緊，劉Sir知道，原來舊年該局錄到網上廣告違規情況，一共有27宗，比起一四年嘅14宗大幅飆升超過九成。

【蘋果日報】說，一手落成量去年料跌28%。運房局將於明日公佈截至去年底的私人住宅一手市場供應統計資料。有業內人士估計，去年全年落成僅約1.13萬伙，按年下跌28%，單位數量減少逾4,400個。

【文匯報】指，湯文亮：樓市「大造」，買樓時機。樓價近月急速下跌，準買家心大心細，不知應否入市，還是再等「谷底」。去年初發表「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮昨日於網上撰文再「指點迷津」，認為今年市場將釋放4.7萬個一、二手單位供應，市場將湧現劈價放盤。

【明報】指，中大學者姚松炎：集體地契代丁權，可減爭拗。早前初多名新界原居民屋因非法轉讓丁權予發展商串謀詐騙罪成，令「套丁」及新界原居民權益成為近日城中熱話。

【星島日報】指，煥然壹居申請踴躍超額認購36.5倍。市建局首個資助出售房屋計畫「煥然壹居」反應踴躍，在統計所有郵寄申請後，累計收到超過一萬二千六百八十份申請表，超額認購約三十六點五倍，單身人士申請者約佔六成五。

【信報】謂，萊坊料沙田元朗樓價挫10%。萊坊估價及諮詢部主管高級董事林浩文預計，今年樓價將跌約5%至10%，中細價樓的跌幅會較明顯，主要為沙田及元朗等早前樓價升得過急及供應量較多的地區，預料今年樓價下挫10%；港島區跌幅則較小，預計跌約5%。

【東方日報】指，黎汝遠北角樓減85萬走貨。投資者把握最後出貨機會，摸王黎汝遠兩個月劈價85萬元，低於300萬元沽出北角華誠洋樓兩房戶，低市價8%；鴨脷洲海怡半島收租單位，累減140萬元沽貨，屋苑兩房單位跌穿六球。

【成報】說，未來3年佔8%供應，仲量聯行：內地發展商投地積極。仲量聯行昨天發表最新研究報告指出，中國內地對香港四個主要物業市場的影響力持續上升。內地企業對香港寫字樓需求不斷增加；內地旅客持續減少削弱本港零售銷售增長；跨境貿易仍是本港貨倉業的關鍵要素；內地資金在香港住宅市場所擔任的角色已逐漸由買家轉為發展商。


【晴報】說，屯門彩華花園2房，279萬沽。中原地產陳國威表示，細價樓樓價急促回落，吸引買家回流市場尋覓入市機會。屯門區睇樓量明顯比上月回升，農曆新年將至，不少買家更加速入市決定，區內成交氣氛不俗。

今日地產新聞摘要 20160126

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2016年1月26日

【太陽報】報道，樓價返兩年前成新常態。二手買家專吼減價盤，現時業主要出貨，底線已經愈退愈低，唔少要去到二○一四年價位。好似上車盤荃灣中心有個高層戶，兩個月累減75萬元，以325萬元賣出，比去年中高位跌價逾24%，去番前年水平；而馬鞍山雅濤居亦有兩房戶狠劈120萬元，以460萬元先售出，個價就去番一四年中水平。

【星島日報】指，官地接連流標，加劇樓市降溫。政府推出官地招標，兩個多月內就有兩幅以流標收場，發展商對後市的看法，為本已降溫的樓市，加添幾分寒意。

【東方日報】指，陳茂波：騙丁權建屋圖利違法。新界鄉議局轄下專責研究「套丁」問題的小組，昨於報章刊登給發展局局長陳茂波的公開信，要求對方澄清「套丁」並無違法。陳茂波回應指丁權與丁屋買賣不可混為一談，強調以訛騙手法取得丁權再建屋轉售圖利屬違法。

【蘋果日報】說，施永青悲觀，料跌價15%。市況持續弱勢，業界對後市見解不一。中原集團主席兼總裁施永青指，預計樓價未來跌幅會擴大，近期CCL反彈只是個別情況。

【文匯報】指，利嘉閣料工商舖買賣量額齊跌。美國加息兼逢股匯波動，本港投資物業市場前景波譎雲詭。利嘉閣（工商舖）昨日預計，整體工商舖物業今年成交量按年微跌約5%至7,000宗水平。同時，隨着業主態度放軟，總成交金額或按年跌15.5%。

【晴報】說，香港樓貴絕全球，11年新高，不吃不喝19年，才買到樓。調查機構發表報告，指港樓中位數在去年第3季，相等於港人年收入中位數的19倍，屬嚴重負擔不起，貴絕全球，市民即使「唔飲唔食」零消費，也要19年才買到樓。

【信報】謂，美聯料農曆新年後現小陽春。儘管踏入2016年，股市暴瀉，樓價跌勢未止，但業界預期有買家會趁低吸納，農曆新年後樓市料出現小陽春。美聯物業指出，今次小陽春會先在二手市場出現，預測3月二手成交量會升至2300宗，錄得近50%按月升幅，一手樓市亦會跟隨，估計3月一手成交量可達700宗，按月急增1.3倍。

【香港商報】謂，解住屋難題須各方協力。城市大學一項「開心指數」調查發現，香港人對生活質素的滿意度，低過日本及韓國人。就客觀條件而言，無論經濟繁榮度、生活水平，還是社會治安、法治自由等，香港並不輸他處，且有令人羨慕背靠祖國的得天獨厚之處，港人何以會淪為不快樂一族呢﹖

【成報】說，花旗：62%受訪者料樓價跌。花旗銀行昨天公布最新市民置業意向調查結果，顯示在去年第四季有14%受訪者表示有興趣置業，比例與第三季相若。


【明報】指，鯉景灣冰封3月後開齋，2房見650萬。業主議價空間擴闊，部分屋苑終錄今年首宗成交。西灣河鯉景灣連續3個月冰封後終於開齋，有向內園、附雅致裝修的2房單位，以650萬元易手，做價重返屋苑同類單位1年半前水平。

中國會硬著陸嗎？

施永青
中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=65831
索羅斯在出席世界經濟論壇時表示：中國經濟硬著陸已不是他的一種預測，而是他已經觀察得到的事實。他認為：中國經濟的硬著陸已無可避免，並將拖累全球進入通縮。

索羅斯雖然強調，他並非想「唱衰」中國，但予人的感覺只是「此地無銀三百両」吧了。「中國經濟硬著陸」這場大合唱，有索羅斯加入後，勢將更加唱得有聲有色。

事實上，早在索羅斯加入這場大合唱之前，西方輿論一直都在這個問題上做文章。房地產泡沫、地方債、產能過剩、庫存過多……問題一大堆，且都是不容易一下子解決得了的問題。一旦齊齊爆發，的確可以很嚴重。

然而，這些問題都不是今天才出現的了，最少已講了兩三年，至今還在中國政府的可控範圍之內。中國政府現在控制困難的，是內地的股市與離岸人民幣市場。中國政府在這些方面尚缺乏經驗，需要接受多一些教訓，才能吃一塹，長一智。

金融市場已經異化，它雖然與實體經濟之間仍有互動，但已不是實體經濟的直接反映，而是帶有強烈的投機因素，有相當大的虛擬成分。因此，調校金融市場會較調校實體經濟容易。金融海嘯之後，美國就是借調控金融市場來挽救實體經濟。中國政府現在亦想這樣做，但技術相對生疏，有時弄巧反拙，反為對手有機可乘。

索羅斯的說法在有些地方好像自相矛盾。他一方面說中國經濟的硬著陸已是無可避免，但另一方面卻說中國政府有處理能力，因為中國擁有三萬多億美元的儲備、亦有足夠的政策自由度作及時回應。如果中國政府有能力處理，那還算不算是硬著陸呢？

我認為，只有當政府沒有能力處理的時候，經濟才會硬著陸。當政府尚能駕控的時候，政府一定會嘗試令經濟軟著陸。硬著陸是失控的結果。

再者，算不算硬著陸，應有客觀標準。譬如：GDP是否出現萎縮，失業率是否已接近雙位數，通脹或通縮是否已進入惡性循環，人民的生活水平是否出現倒退等。

即使中國的經濟增長一如索羅斯所說，只有3至5%，而不是官方所說的6.8%，中國經濟仍是有增長，而且增長得比西方國家都好，這算是硬著陸嗎？

現時，中國的失業率不高，通常是僱主找不到僱員，人們甚少有失業的恐懼。在通脹不高，工資水平卻連年上升的情況下，人們的生活每年都有所改善。現時是企業的經營有不少都出現困難，但一代新人正在換舊人。這可視作是一種進步。

無疑，中國的房地產問題、產能過剩問題、地方債問題，成本上升問題，都不是一下子可以解決的問題；但只要失業率不升，工資有增長，通脹不嚴重，民生問題就不至於惡化，中國就會有時間讓經濟逐步轉型，用新的增長去抵銷過往的失誤，令以前累積下來的問題逐步得以解決。
(轉載自2016年1月25日am730C觀點)

加息究竟對樓市有利抑或不利

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湯文亮博士
紀惠集團行政總裁

2016年1月25日
　　樓價指數一洗頹風，四大分類指數齊升，但我睇唔明分析報告，究竟加息是對樓市有利抑或不利，如果以過往評論，加息是絕對不利樓市，雖然可以講加息是因為經濟好，所以樓市上升，唔好講耶倫今次加息是被迫，就算是因為經濟好才加息，都是美國經濟好，而非香港好，香港人現在經濟環境是怎樣，好抑或不好，相信不用我明言。
 
　　分析報告話加息後短暫利好樓市，樓價下跌，吸引用家趁低入市，刺激樓價單週反彈，老實說，我睇唔明，什麼叫短暫利好樓市，樓價下跌，加息明明是不利樓市，樓價才會下跌，而樓價下跌，吸引用家入市，這點我明白，因為用家入市，樓價從低位反彈，這個有可能，但掉頭倒升，這個可能性就不大，如果真的是倒升，樓價指數就不會在短期內下跌10%，或者是我的中文水平不佳，不能了解文字中的奧妙，或者需要再下苦功。
 
　　今次報告所表達的已經是2016年的成交，而大家都知道，在踏入2016年之後，劈價盤不絕，不少人估計，一月份已經可以將去年大約3%升幅抵消，今次反彈，真的不知道如何解釋，唯一可以就是話傳媒將那些劈價盤渲染，根本沒有或者是很少，數量甚至可以不計算在指數內，樓價其實是上升，但如果這樣說，指數就不會在短期內下跌10%，我唔明，但一定會有人很明白，希望他們可以賜教。
 
　　或者會有人話我咁執著，其實，我是有苦衷，因為其他分析員，指數公司有龐大資源，充足數據做分析，我沒有，我只能夠靠當事人一些言論做分析，例如耶倫在加息之後講，加息步伐是緩慢，所以我認定下一次議息是不會加息，否則就不能夠說步伐緩慢，接著美國大選，九成九都不會加息，最快但並不是最有可能在年底前的議息才加息，最有可能是今年唔加息，所以，我認為今年最多只會加一次息，與其他分析員估計今年加三至四次息大不一樣，而他們是有大量數據支持，而我沒有，所以，我非常注意細節的事，很多時，答案就是藏在其中。
 
　　今次我雖然不明白指數公司解釋四大樓價指數上升主因，但我同意他們所說，樓價會在短期內下跌10%，我說是細價樓。

今日地產新聞摘要 20160125

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2016年1月25日

【太陽報】報道，福榮街地估值13億起跳。深水埗福榮街住宅地將會喺今個禮拜五截標。劉Sir屈指一算，原來同區已有超過二十年未有政府住宅地供應，不過呢個項目最「棘手」係規定咗發展商要負責重置垃圾收集站，同埋提供公眾停車場。

【星島日報】指，衙前圍村最後兩戶，願收補償金遷出。逾六百年歷史的衙前圍村，搬遷期限今天屆滿。消息指，原本仍然堅持死守的理髮店及士多店老闆，昨傍晚已與市建局達成共識，願意接受局方開出的條件，地政總署毋須按計畫今晨展開清場行動，但食環署最遲明早會派員清理附近商販留下的物品。

【蘋果日報】說，現時樓市槓桿，息率均較低。亞洲金融風暴距今已18年，但當年國際大鱷旗下對沖基金，如索羅斯的量子基金、老虎基金等，拋空港元令拆息挾高，同時沽期指「雙邊操控」夾擊港滙，引發股樓崩塌負資產的惡夢，經歷過的人都猶有餘悸。

【文匯報】指，甲廈租賃面積月跌40%。仲量聯行最新發表的1月《香港物業市場綜述》顯示，去年12月受長假期及租盤選擇有限所影響，甲級寫字樓租出的樓面面積按月減少約40%。

【明報】指，預售樓花，新申請挑戰新高，今年料破，2004年1.75萬伙紀錄。地政總署資料顯示，2015年全年累積新申請預售樓花總數達16392伙，相對2014年錄得的11536伙新申請飈升42％，顯示發展商推盤取態積極。

【信報】謂，珠寶時裝商短租舖削成本。本港零售市道進入寒冬，零售商銷售持續下跌，為了節省成本，已有不少關閉貴租的店舖或索性搬舖。不過，有見旺區街舖業主願意減租留客，近期零售商轉而以短期租約開店，或與店舖業主洽談續租時縮減租約年期，以減輕租金成本。

【東方日報】指，華懋尖沙咀商廈嗌4億。世邦魏理仕許文堯稱，由華懋持有的尖沙咀赫德道16號全幢商廈標售，物業樓高23層，總樓面約24,389方呎，意向價4億元，於三月十一日截標。

【晴報】說，豪宅新盤銷情回勇，單日沽7成。寒潮襲港，二手樓市亦冰封，但恒地昨開售西半山帝匯豪庭首批18伙，買家卻無懼寒冬，共售近70％達12伙。


【成報】說，美聯：10大屋苑周末交投，周跌近七成。據美聯分行統計，於剛過去的周末（23日至24日）10大藍籌屋苑僅錄約4宗買賣，自重回個位數水平，創出4周低位。

今日地產新聞摘要 20160121

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2016年1月21日

【太陽報】報道，旺區藥房失寵，撤租鬥快。本港經濟環境轉弱，加上內地個人遊旅客消費力大減，早年搶租核心區主要街道舖位嘅藥房，難逃與珠寶金行同一命運。綜合市場資料，過去約五個月，屬零售核心區嘅銅鑼灣、尖沙咀及旺角，出現至少14宗藥房遷出個案，其中8宗係提早離場。

【星島日報】指，未更新貸評捱高息業主告銀行索賠。上水奕翠園業主九九年將單位抵押，向集友銀行借貸三百五十萬元，一度因無力還款而被法庭下令交吉單位，雙方和解後，業主償還五十萬元，一○年十二月欠債一筆勾銷。

【東方日報】指，呂志和：樓價跌逾10%可考慮置業。本港樓市風高浪急，嘉華國際（00173）主席呂志和承認，最近兩三個月住宅樓價顯得疲軟，他呼籲大家「睇定啲」，假如樓價下跌10%或更多，有能力和有居住需要的人應該要買樓，但不鼓勵炒賣。他認為建築成本高企，發展商無理由會將樓宇蝕售。

【明報】指，孖士打律師行姚志永：無懼股市波動，中資續掃港甲廈。港股近月持續受壓，惟甲級商廈不論租賃及買賣價格均繼續在歷史高位徘徊，投資者應如何解讀上述不一致的市場信號呢？孖士打律師行香港辦事處房地產業務部合伙人姚志永，近年向多間中資機構提供來港投資物業的法律服務，當中包括參與中國人壽（海外）去年11月以58.5億元收購紅磡One Harbour Gate的交易。

【香港商報】謂，施永青：港幣弱勢樓價再跌3%。港元匯價持續弱勢，昨日更跌至2007年以來新低，逼近聯系匯率制度的弱方兌換保證。有市場人士擔心，港匯持續下跌，兼逢內地經濟下行隱憂，必將進一步沖擊本港樓市，樓價下調速度加快。

【蘋果日報】說，恒地散貨，帝滙豪庭賣平四成，西半山新盤首批呎售2.3萬。「四叔」李兆基新春前散貨。恒地（012）西半山被重重舊樓包到冚的羅便臣道23號「插針豪宅」帝滙豪庭，低層無景戶以「面壁價」發售。

【文匯報】指，傅老榕家族南生圍料再觸礁。傅老榕家族與恒地合作發展的元朗南生圍項目，因涉及濕地保育問題，如何發展一直受到社會各界關注。發展商早前向城規會申請，雖然濕地保育區面積增加28.1公頃至155.8公頃，發展區面積由40公頃減至11.6公頃，但同時間將單位數量由1,600大增58.2%至2,531伙。

【成報】說，元朗娉廷春節前現樓標售。長實地產(1113)旗下元朗屏山洋房新盤娉廷昨日上載樓書，實體售樓說明書亦已印備，準備於農曆新年前以現樓出擊。


【信報】謂，長沙灣永昌工廈9層樓意向2億。仲量聯行資本市場部副董事莫旺寧表示，獲業主委託推出長沙灣瓊林街121號永昌工業大廈1樓至9樓連天台及地下兩個車位招標，項目每層建築面積介乎4400至6000方呎，總樓面約4.4萬方呎，2月3日截標，意向價逾2億元。

2016樓市走勢預測#1032

 http://homebloggerhk.com/43663/

香港樓市在2015年9月見頂，至今下跌達4個月。本文引用部份筆者於1月20日在NOW財經台<名家給力場 >受訪之內容，為大家解構2016樓市走勢。
*下video: 本文部份內容的video版本。全內容及圖見下方文章
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現時每月二手樓市成交宗數在4000-6000宗，比2014年平均成交在6000-10000的宗數水平少。更遠比2010年之前每月約20000宗的少。意指高位接貨既業主相對數目少，另外就當2013年先買樓既人，跌到今日都仲有10%水位，加上若當時九成上會，即係今日價(134點)再跌20%先至負資產。係咁既情況下業主要拋售樓宇之誘因不大。
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下圖土地註冊處所示數字亦符合此說，可見自15年9月跌市以來，樓市成交金額進一步萎縮，見上年2014年12月成交金額有43億，而2015年同月只29億。自中原城市指數由2015年9月開始由146點下跌，2015年10,11,12月的成交都比2015年9月之前少。出現跌市成交跌的現象，此況下要出現雪崩式下跌不太可能。筆者預計2016年上半年會陰乾式下跌。
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另一件事，今時買樓借錢的人所做槓桿不高。 根據金管局既按揭統計結果，2015年11月新取用按揭貸15.6億。而假設10月買樓既人會係11月成交取用貸款，土地註冊處數據顯示2015年10月樓市成交金額為22.5億，即成交左22.5億，借走為15.6億，即全港按揭平均借貸成數為15.6/22.5 = 69%，平均買家為7成上會，那樓價唔跌三成變唔到負資產。此情況同97年比，當年同一比率高達100%以上，筆者看法今時樓市水平仍屬健康。只出現有秩序式既下跌。2015年9月至2016年1月4個月中原城市指數共跌7.5%
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回望1997年，當時樓市下跌回望係由貨幣市場混亂所引起，由泰國引伸至香港。當時97年10月見頂後一個月樓市即跌10%，一年後1998年10月中原城市指數由100點跌至45點，跌幅50%以上。今日與往時相比下跌步伐相對慢，引起樓市大跌的條件今日不復見，政府確用極多政策管制樓市買賣、不濫借、無摸貨。至於預期跌幅，可見跌至120點。見下圖中原城市指數在2013年6月至2014年7月型成一個橫行區，指數在120-122點窄幅上落。此將成為今時下跌樓市之一大支持位。因:
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1. 投資人永遠規避損失，寧願賺少一點無妨。正因如此，2013-14年買樓的業主當今時賣樓都傾向放盤係返佢地入貨價，即120點個位
2. 2013-14年買樓的業主至今已過3年SSD、或已過兩年賣樓只需付較少的SSD。佢地放盤的誘因較大，而賣價因原因1多以120點做底線
3.上次97年的高位，即中原城市指數=100點，在本浪上升時成為了阻力位。見中原城市指數於2011年4月橫行至11月才能突破向上。證明樓市都是人的買賣行為，阻力/支持位有預告性。
4. 賣樓者或因股市輸錢而帶動，上次金融海嘯股市由23000水平跌至10676點低位，而中原城市指數只由72點跌至58點，跌幅20%。未見因股市可大大推低樓市。

預期2016年下半年樓市會走好，年尾美國大選，在美國過去11個大選年當中，美股有8次上升。始終股市走好有利當家者(民主黨)選情。而係耶倫的預期只放在一年加1.375%之下，任何的不加息會議記錄都有助利好股市向上，香港是外向經濟，美國投資氣氛好可消除今時影響香港樓市的外圍因素。
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建議棄細樓換大樓
另一點要留意，細價樓升幅已在上年開始走強弱。如樓市投資者建議棄細樓換大樓。理據在明天文章再談。