今日地產新聞摘要 20151230

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2015年12月30日

【太陽報】報道，車位買賣112億破紀錄。今年出現嘅車位拆售潮，相信係有紀錄以來最癲，而絕大多數係住宅車位買賣。有老友代理同劉Sir講，今年首十一個月一手及二手住宅車位買賣合約登記已錄9,327宗，總值高達112.83億元，突破九七年高位，創歷史新高。

【星島日報】指，頻錄大額蝕讓個案學者憂加息添壓力。本年樓市峰迴路轉，豪宅市場亦呈兩極化，一方面新盤及二手豪宅紛錄大碼成交，另一方面有部分豪宅轉手「出血」，蝕讓個案有蔓延趨勢，當中不乏由內地業主持有、或多按盤等低購入價出貨。

【文匯報】指，東方紗廠夥鄰地申建住宅。土瓜灣一帶綜合發展區由於業權並不統一，過去多年以來進展緩慢，但最近終於稍見眉目。據了解，傅老榕家族持有的東方紗廠重建項目，與毗鄰的金賜工廠大廈位於同一個「綜合發展區2」地帶內，近日一併向城規會呈交申請，建議分2期發展，提供合共979個單位，平均單位面積693方呎。

【明報】指，華置﹕明年豪宅贏大市，推肇輝臺12號，璈珀海景戶擬下月加價5％。華置（0127）大股東「大劉」劉鑾雄向以財技高超見稱，華置近期賣樓亦錄理想成績，旗下干德道璈珀，推出逾兩周累沽11伙、套現逾14.5億元，買家更不乏本港傳統老牌家族，成近日銷情最暢旺豪宅。

【成報】說，十大交投最多屋苑，美聯：嘉湖山莊蟬聯第一。美聯物業最新公布，過去一年二手住宅註冊量低迷，宗數跌至20年紀錄新低。年內二手註冊量最多的10個屋苑亦略有變化，雖然居首兩位依然是嘉湖山莊及沙田第一城，但去年第三位的美孚新邨今年不敵愉景灣，失去三甲席位，屈居第四。

【信報】謂，嘉道理家族布力架街申建4大宅。中電（00002）的大股東嘉道理家族，可算是何文田加多利山一帶的大地主，近年陸續有重建動作。這繼中電推展亞皆老街前總部的保育兼重建計劃之後，嘉道理家族新近亦向城規會申請，略為放寬何文田布力架街10至14號的地積比率限制，計劃於有關地址重建4座大宅。

【東方日報】指，華懋清水灣洋房上樓書。二○一六年將至，發展商急不及待啟動新一年推盤攻勢，豪宅洋房市場率先起哄。華懋旗下清水灣碧沙路20及22號的樓書昨已上網，兩幢大屋面積各逾3,600方呎，示範屋今首度安排予傳媒參觀，料隨即接受預約睇樓。


【蘋果日報】說，新地2.7億掃灣仔舊樓單位。近期積極收購灣仔區舊樓的新地（016）再度出手，剛斥約2.7億元大手掃入寶靈頓道5至11號榮安大樓兩個地舖及21伙住宅。

今日地產新聞摘要 20151229

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2015年12月29日

【太陽報】報道，港鐵批8360伙，歷年最多。港鐵（00066）今年開快車推地協助政府「跑數」，尋日截標嘅將軍澳日出康城第九期一共收到6份標書文件，主要由大型發展商競逐。不過有傳聞話今次有個別發展商只係遞交感謝信，而並非入標。

【星島日報】指，航運家族7.2億掃西半山新盤。超級豪宅交投氣氛突升溫，西半山有超豪新盤錄大手客斥巨資掃貨，干德道項目璈珀連番銷情報捷，昨天透過標售方式沽出兩伙，兩戶交易金額約二億五千萬元，市場消息稱，該兩伙買家早在本月中已「出手」購入兩伙，至今已先後掃入項目一籃子共四伙，涉及動用七億二千萬元，成為近期最大手豪宅新盤交易紀錄。

【信報】謂，申新居屋熱破九七。私人住宅樓價2015年上半年持續爆升，令房委會推出新一批2160個居屋單位，成為不少市民「上車」希望，反應空前熱烈，1月下旬截止認購，最終收到13.5萬份申請，打破1997年11.4萬份紀錄，大幅超額約62倍；當中白表申請者平均每143人競爭一個單位。

【東方日報】指，細價樓今年跌凸。一場股災引發樓價下瀉，細價樓今年樓價升幅全被「蒸發」，十大屋苑半數按年出現冧價，為○八年後首見，今年平均實用呎價曾高見14,000元的沙田第一城，呎價現跌至11,679元，按年跌9.5%，較高位跌16.6%；另天水圍嘉湖山莊呎價按年跌5%。

【蘋果日報】說，中小銀行收緊樓花按揭。樓市步入轉角期按揭潛在風險增，有本地報章報道，一些中小型銀行拒為涉及樓花期長（達24個月）、由規模較小發展商開發的個別單幢式樓盤提供按揭。

【文匯報】指，息魔現身，港樓危危乎。美國聯儲局本月終於宣佈加息，業界普遍認為對樓市會有負面影響。不過，由於現時加息只0.25厘，而且本港未有銀行跟隨加息，故相信影響仍然屬輕微，主要在心理層面的影響居多，短期或會有業主急售單位套現。

【明報】指，囍匯2期逾百宗租賃，入伙盤罕見，相等於將軍澳全區一半。臨近新年，二手成交持續淡靜，不過剛入伙新盤的租賃成交卻逆市暢旺。陸續入伙的灣仔囍匯2期，本月約110宗租賃成交，相等於將軍澳全月200宗租賃成交（涉約30個屋苑）的一半，成為12月全港租賃成交之冠，租務交投暢旺亦為近年入伙新盤中罕見。

【晴報】說，一線舖劈價7成，變短租特賣場。零售市道欠佳，大量「吉舖」陸續浮現，業主為免長期丟空，願劈價七成變短租，吸引大批售賣利市封、化粧品的商家，藉短租作散貨場。有學者指商家再以「筍價」清貨，勢可趁年尾旺季「賺一筆」。


【成報】說，世宙累售672伙套現逾39億。長實地產（1113）旗下元朗世宙自剛過去周六，推出代繳80%從價印花稅或買家印花稅的付款辦法，過去2天連錄7宗成交，巿場反應十分熱烈。長實高級營業經理何家欣透露，當中逾一半人採用上述印花稅回贈方法，當中又以換樓客為主，而投資者亦看好長線回報。

為自己爭取比物質層更有尊嚴的生活#1015

http://homebloggerhk.com/42636/

 
諗Sir，你好。看過你的雜誌專欄、homeblogger和兩本大作，拓闊了我的投資理財視野，懇請你為我的財務狀況把把脈。近半百之齡的我，十年多前已著手為退休生活籌謀，奈何那份基金儲蓄表現強差人意，眼見可工作的日子愈來愈短，實在需要好好運用手上的資源，再作安排。
本人單身，月入65000元，扣除家用、開支、保險、稅項等，月儲25000元。流動資金280萬元，股票及基金約20萬元，多份具儲蓄成份保險預計退休時值180 萬元，人民幣32萬元，港元定期56.3萬元，基金儲蓄35萬元(25年期)，強積金40萬元。現與家人同住唐樓，物業為家父所有，無按揭。提問如下：
A. 動用150萬元置業，造七成按揭，目標為實用面積400呎內、約350萬元的兩房單位，樓齡約20年，暫出租作投資用。以現時收入及資產，相信可以過壓力測試，但年紀這麼大才買樓，擔心日後還款能力，因部分還款期會延至退休後。現考慮買樓，主要因為物業具抗通脹能力，既可出租製造被動收入，需要時又可自住。以本人情況，這個方案可行嗎？
B. 很希望為手上流動資金增值，但找不到穩健的工具。基金股票輸多贏少，曾參與外幣掛鈎賺息，但息率幾厘，downside無限，又要接貨，不划算。美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝，價格下滑，分分鐘息不抵債。萬用壽險息差收窄，每年回報僅8厘，存放至少7至10年才有果效。唯一可考慮是收息股，像REIT那類，沒年期限制，liquidity亦高。這樣想不知對不對，如有更好建議，請賜教。
知道諗Sir日理萬機，還要抽時間解答無數個案和提問，但心底裡仍希望盡快得到回覆，再行部署，為財務自由的目標努力。

ANSWER:
*「日理萬機」定「日理萬畂」筆者還請指教
2016其一願望，係希望少見屬本案類別的提問。50歲借貸力有所下降，即原本40歲人月入三萬可得到的388萬借貸力，到50歲要約五萬月入才做到。知道不少讀者來文用「相逢恨晚」為題，若你個人有感同埋唔想朋友都係咁諗，煩請介紹筆者個案信箱比朋友認識。認真的去討論理財上的事，才是真正為自己同家人負上責任。
先講讀者「成手都係」既保險。留意儲蓄保險是為他日定額的現金流而用今日的錢去支付。買樓是為他日可變的租金收入而用今天的定額供款去支付，兩者屬性剛好相反。時間一過，如通賬為正數，保險提供的定額現金流將被通賬大削購買力，而樓房租金收入則可與通賬同升跌，反而按揭負債因通賬而被削。買樓係借通賬既力、而保險公司則利用通賬從你身上借力，不可不察。

提供一個比物質層更有尊嚴的生活
當然讀者現手持資金約400萬，不少人認為已屬富有一群。可是香港人一休便是退隱30年，帶出一大一小問題。小問題則是由55至85歲生活就當每月洗兩萬，30年累起來都要720萬。以本案讀者資金推算仍感不足。至於大問題為社會將出現越多一孩或無孩子而自己行將退休的男女，他們不會弄孫為樂、當第一事業於55歲終結時，有冇辦法幫佢地早在50歲時為第二事業鋪路，令「第一休」後的人生更充實? 繼續貢獻社會? 現時香港正熱討點去供養老人，有感能令佢地自力更生屬更佳方案、提供一個比物質層更有尊嚴的生活。
什麼第一休、第二休對讀者而言或屬「離地」。現需貼地去了解執行步驟將問題處理。先講現時買樓收租只可做5成按揭，好處為租金收入可作再買樓時的借貸證明。當然偷報自住然後再租出為偷雞辨法，但如果讀者未了解清楚就去做，最尾搞到要坐監咁大鑊，咁就真係「罪過」….什麼供唔起無野做其實銀行仲驚過業主，至於今時借貸額比往時少為現實，此為個人必須對往事決策失誤需付上的代價。惟有希望在地區選擇及睇樓心得上了解多點，盡作補救。

錯過計劃的黃金40-50時期
「基金股票輸多贏少」是正常的，只要你想想到處都是此類免費資訊，就知道贏家永遠係少數。「美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝」是錯的，基本上筆者係免費CHANNEL已同大家解左。何況債券不只是「高收益」同「低收益」。如果真係咁簡單那投資人人都可賺大錢。萬用壽險其實同派息係無關連，但同意萬人壽險、儲蓄保險、投資相連保險究竟係咩讀者必需搞清楚。名義上解釋可在WIKI搜尋得知，但其用法及當中銷售陷阱則好需要去明白。正因為未搞清就去作投保，讀者錯過計劃的黃金40-50時期實令人感概。
在配資上，讀者有條件將部份錢壓在5年期的保險，付出5年期是為求保本的高回報。至於股票，波幅大不建議。另可將50萬資金作無年期的債基投放，一年10-15%利息，計劃在2-3年後由50萬連息增至80萬，在53-55之齡將債基轉做直債，即可又保本而又收10%息。留意債基係唔保本、直債係保本。其中一個理財方略，就係盡將債基轉做直債。則令退休的月入建在保本之平台上。債基之價格風險，可部份由ETF對沖。最尾又是最重要的，是上述行為是低風險、不是無風險。筆者無能力為讀者提出保本又一定成功的法門。相反如你是年青人，改變自己工作態度是唔需要成本又一定成功的! 如你仍未達成人生目標，很建議你在人人懶洋洋的12月28日努力奮進!

今日地產新聞摘要 20151224

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2015年12月24日

【太陽報】報道，工商舖乍現一按借六成。近排頻頻有發展商推出高成數按揭搶客，呢個熱潮更加由住宅新盤蔓延到工商舖市場。有地產代理老友同劉Sir講，恒地（00012）啱啱出招促銷旗下市區10多個工商舖物業，呢批物業市值共逾4.2億元，配合買家財務需要，會引入最高售價六成一按揭，估計係市場上首個引入高成數按揭促銷非住宅物業嘅發展商，而且仲會向買家送首三年管理費優惠。

【星島日報】指，新盤交投約1.6萬按年錄微跌。一手主導大市，今年上半年由細價盤「當道」，部分迷你單位更賣得成行成市，及至第三季中港遇上股災，加上年底前美國落實加息，令市場添陰霾，新盤推售量亦一度稍為放緩起來，綜合市場最新數字反映，年內一手成交量至今暫錄一萬五千九百多宗，料全年達一萬六千宗水平，但較上年錄輕微跌幅約二至三個百分點，總交易額亦減少逾半成。

【明報】指，美加息步伐倘溫和，美聯布少明：港樓春節後料小陽春。美聯樓價走勢圖11月平均呎價（實用面積）報10,487元，跟8月高位10,970元比較，反映期內本港二手住宅樓價下跌4.4%；美國上周加息後劈價成交湧現，樓價短期看來低處未算低。

【東方日報】指，信置16.9億奪元朗商貿地。新界區發展愈見成熟，區內商貿地亦獲追捧。上周五截標的元朗東頭商貿地，由信置（00083）以16.9億元奪得，每方呎樓面地價約3,396元，符合市場預期，該集團計劃將地皮打造為優質甲級商廈。

【蘋果日報】說，永泰10億奪屯門地，近估值下限。本港樓市越吹越淡，連帶發展商買地亦越趨審慎。上周截標的屯門掃管笏路住宅地由永泰（369）以市場估值下限10.5613億元奪得，樓面呎價僅4,008元，較半年前恒地（012）買入的鄰近住宅地低超過13%。

【香港商報】謂，香港樓王再創記錄，尺價破10萬。盡管本港近期樓市下滑，天價成交的樓王還是不時出現。西半山超級豪宅「天匯」一頂層戶，昨日以近6億元的天價沽出，除單一成交價已超過紅磡「VIVA」全盤75夥約5.15億元總值外，折實尺價還打破香港分層住宅尺價新高，並登上亞洲分層住宅最高售價及尺價寶座。

【文匯報】指，物流張減15%放售尖咀舖。近半年受零售市道影響，舖市投資氣氛一般，令個別投資者放售舖位時，叫價開始回軟，漸見有業主減價放售個案。

【成報】說，沽二手樓獲利比例創19個月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得1,032宗，當中錄得帳面獲利的有1,008宗，獲利宗數比例為97.7%，較10月的98.3%下跌0.6個百分點。


【信報】謂，上月指標豪宅買賣39宗縮25%。利嘉閣地產董事張偉文指出，11月美國議息前夕，二手市場觀望氣氛厚，買賣雙方均按兵不動，加上一手新盤搶佔焦點，指標豪宅交投嚴重萎縮。

今日地產新聞摘要 20151223

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2015年12月23日

【太陽報】報道，車位罕有炒燶，年蝕14%。車位一向係市場奇葩，近年做價升勢仲跑贏大市，但係最近樓市逆轉，車位市場都驚現燶味。舊年年中由資深投資者拆售嘅新蒲崗康景樓停車場車位，曾經喺短短半年錄到超過百宗短炒成交，不過，近期罕見現損手，有買家去年接摸貨買入一個6樓雙號車位，揸咗逾一年以70萬元賣出，帳面蝕11萬元或約14%。

【星島日報】指，「煥然壹居」下月售單身不可選兩房戶。市建局董事會昨落實資助房屋項目「煥然壹居」的銷售細節，將於明年一月四日公開三百三十八個單位定價，以及隨即在一月第一個星期接受申請，預料中籤申請者可在五至六月揀樓及入伙；項目每呎的管理費約三點五元，以一個五百多呎的兩房單位為例，管理費會在二千元以內。

【東方日報】指，住青年宿舍，不能再輪公屋。立法會民政事務委員會昨早討論「四叔」恒基地產創辦人李兆基捐出元朗馬田壆地皮予保良局興建青年宿舍的施工前工作。議員張超雄關心青年人入住青年宿舍後，可否同時輪候公屋。

【明報】指，經絡﹕選定息按揭勢增。自美國聯儲局上周宣布加息，物業買賣雙方均抱觀望心態，二手成交續錄跌幅。經絡按揭預料，本港明年下半年將會步入加息周期，息率有機會由目前約2.15厘，逐步加至3厘。

【蘋果日報】說，宏基斥近1.3億，購大角嘴3工廈。近年頻在市區買地的宏基資本（2288），剛斥資1.251億元購入大角嘴必發道3幢相連工廈，具重建潛力。

【文匯報】指，看淡後市：廖偉強低市價沽貝沙灣。二手交投吹淡風，有代理行主管「身體力行」反映對後市看淡。利嘉閣總裁廖偉強新近將名下薄扶林貝沙灣物業，以低同類單位8%造價沽出。

【晴報】說，加息嚇窒豪宅客，打消購4伙念頭。「息魔」重臨，不單二手樓受壓，新盤亦受衝擊。信置西貢豪宅項目逸瓏園，昨開售成為首個美國加息後新盤，但僅售不足3成。

【成報】說，利嘉閣料商廈買賣按年升17%。利嘉閣(工商舖)地產商業部高級營業董事何紹榮表示，商廈買賣登記一口氣連跌3個月後，於10月觸底，並在上月止跌回升，當中高價物業交投轉趨活躍。


【信報】謂，粉嶺工廈申請整幢改裝。政府活化工廈計劃快將截止，有工廈業主新近向城規會申請，把粉嶺安樂村安全街13號廣泰中心全幢工廈，改裝為辦公室、食肆、商店及服務行業等用途，總樓面約8.41萬方呎。

今日地產新聞摘要 20151223

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2015年12月22日

【太陽報】報道，P息毋須一致，隨時跟加。市場關注美國加息後，本港按揭最優惠利率（Primerate，簡稱P）何時跟加。現時港銀不再受利率協議所限，P息不屬統一定價，升跌可由個別銀行自由決定，換言之美息步入升勢後，港銀可按市況自行調升。

【東方日報】指，600代理舖，恐過年執笠。近月二手樓價急跌，不少上車屋苑樓價半年內跌價逾百萬元，但交投仍然冰封，一眾靠二手樓佣金維生的中小型行地產代理叫苦連天。有業界人士更預期，現時已有九成以上中小代理行「吊鹽水」，如未來三個月持續低迷，料農曆新年後有多達500至600間代理舖倒閉。

【蘋果日報】說，憂樓價跌，日後申請按揭或估價不足，樓花買家接連提前上會。美國宣佈加息，市場恐怕加息令樓市跌勢加劇，部份樓花新盤買家，尤其選用建築期付款期買家，擔憂樓花項目入伙後承造按揭或估價不足，決定提前上會，本月內多個新盤接連出現買家轉用即供付款方法個案。

【明報】指，11月私宅實呎租金32.9元，返年初水平。整體樓價走勢下調，連帶私宅租金亦向下。根據中原地產最新統計報告指，全港100個大型私宅屋苑的租金，11月平均實呎租金錄得32.9元，較10月錄得的33.4元下跌0.5元或1.5%，意味重返今年初平均約33元水平，並成6個月新低（4月及5月錄得32.7元）。

【晴報】說，樓市「租平過供」重現。隨着美國加息，業主憂後市轉差，部分寧願轉賣為租，令租盤增，並願意減租，重現「租平過供」的情況。

【香港商報】謂，租金回報利薄，港置料豪宅明年跌成五。本港樓市轉吹淡風之際，美國亦正式啟動近10年來的首次加息，無疑令本港樓市雪上加霜。有代理指出，在本港經濟漸見放緩下，估計明年整體樓價跌約5%至10%；逾千萬元豪宅更會跑輸大市，樓價將下跌約15%。

【成報】說，全球最貴租寫字樓中環排第二。根據世邦魏理仕環球研究部半年一度出版的《全球主要寫字樓租用成本調查報告》指出，全球寫字樓租金最貴市場首五位中，香港中環及西九龍共佔兩席，分別排名第二及第五位。

【星島日報】指，逸瓏園截收340票超額2.5倍今開售。新盤持續主導市場，各盤趕於年尾前登場搶吸市場購買力，其中信和今年最後一擊西貢逸瓏園，自推出以來參觀情況持續升溫，昨日為項目的截票日，市場指，該盤累收近三百四十票，超額兩點五倍，並於今天進行首輪開賣，涉九十六伙。

【信報】謂，雋悅收340申請佔58%單位。房協北角長者屋雋悅將在今天中午截止接受申請，截至昨天房協一共收到340份申請，仍未足額，另累積約1.07萬人次參觀示範單位。雋悅提供588個長者屋單位，只租不賣，直至昨天的申請量相當於單位數目約58%，申請書數目增加步伐有所加快。房協將在明年1月5日進行電腦抽籤決定揀樓次序。


【文匯報】指，思捷9.1億沽本港總部。近年業績走下坡的思捷環球（0330）出售香港總部。該公司昨晚宣佈，出售並租回現時為該集團佔用作為香港辦公室之物業。涉及九龍灣企業廣場3期41樓、43樓、45樓、47樓、49樓、16個車位及招牌範圍在內之該等物業，作價9.18億元。

今日地產新聞摘要 20151221

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2015年12月21日

【太陽報】報道，工廈爭改裝，申活化爆錶。活化工廈政策即將喺明年三月底到期，唔少工廈業主都趕搭尾班車，令新申請數目顯著上升。地政總署資料顯示，今年頭十一個月共錄得34宗有關工廈整幢改裝的申請，已經打破歷來按年紀錄。

【星島日報】指，房協「雋悅」，收242宗申請。被視為「白金長者屋」的房協北角丹拿山非資助長者屋項目「雋悅」六百個只租不賣單位，明天截止申請。

【文匯報】指，湯文亮：樓市不跌神話破滅。美國加息，香港銀行界因為目前本港資金充裕未有跟隨，令很多人暫時鬆一口氣。不過，如果因此認為樓市未受影響就錯了。紀惠集團行政總裁湯文亮就指，「唔加息我都唔知道香港業主對加息是如此敏銳，加息後，不少劈價盤出現，但這又難怪他們，因為，支撐樓市不跌神話逐個破滅。」

【明報】指，一手住宅登記，料8年次高。雖然二手及整體住宅註冊量創20年新低，不過，由於政府近年推出的土地都已逐漸製成「麵包」，今年市場就有多個新盤推出，加上各大發展商都趕在美國議息前推盤，故今年一手銷售量仍有機會維持約1.6萬伙的高水平。

【晴報】說，劏房租金3年升5成，勁過細單位。近來樓價回調，惟有研究發現，劏房有愈租愈貴的現象，較差餉物業估價署顯示的細單位租金更高。

【香港商報】謂，息魔來襲，港樓市沉寂。儘管本港銀行息口未有即時跟隨美國上調，惟本港二手交投亦未因此迎來曙光，加息後的首個周末，超過一半藍籌屋苑「捧蛋」。有代理更直言，市場氣氛一片死寂下，不少準買家甚至乘勢「鋤價」，還價幅度普遍高達一成以上，令交投停滯，料聖誕及新年期間仍難見起色。

【信報】謂，市建局助永安樓聯權出售。黃大仙環鳳街於今年4月發生的車房爆炸事件的永安樓，市區重建局將以中介角色，協助居民聯合業權出售物業，預計最快於明年第二季成事。

【東方日報】指，細樓「息」驚，買家鋤價15%。息魔終殺到，準買家鬥壓價。代理指，美國加息後買家問盤愈問愈平，「期望價」較現市價低約10至15%，對息口敏感的細價樓勢成跌價重災區，屯門、馬鞍山、粉嶺、沙田及天水圍最高危。

【蘋果日報】說，新盤兩日僅20宗成交。樓市淡靜，臨近年尾發展商賣樓收爐，本周末日一手錄僅約20宗成交，按周跌逾70%，主要因為缺乏大盤支持，當中主要靠恒地（012）加佣促銷的兩盤土瓜灣迎豐及大角嘴利奧坊．曉岸撐場，共錄7宗，前者佔5宗。


【成報】說，逸瓏園今日截票，周二發售。新盤市場，發展商仍按計劃積極推盤，信置（0083）營業部聯席董事田兆源表示，本港銀行未有跟隨美國加息，買家入市心態正面，旗下西貢逸瓏園將於今晚截止登記，並於周二公開發售。