【脫苦海講樓】發展商貸款劃的細節 （脫苦海）

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%E8%AC%9B%E6%A8%93%E3%80%91%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E5%8A%83%E7%9A%84%E7%B4%B0%E7%AF%80--%EF%BC%88%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%EF%BC%89-232634268.html

• 經濟日報 - 地產業界形容啟德「煥然壹居」是「有潛力樓盤」，無論地段、單位內籠及附近設施，均具競爭力。（資料圖片）

近期有多個一手新盤推售，除了價格不再進取外貼近二手價，更有多種不同的付款方法，以鼓勵買家入市，由於其條件比金管局和按揭證券公司更為寬鬆，故此往往是由發展商屬下的財務機構提供，買家就要多留意當中的細節。

現時透過銀行造按揭，700萬以下只能做到六成，高於700萬的話更要逐步縮減，至於二按，按揭證券公司最多只會借出480萬的二按申請，此等措施對於金管局降銀行體系風險的確是有效的，但副作用是令到很多買家未能向銀行獲得貸款，發展商透過財務機構協助買家上會便漸漸普及。

作為買家先要留意息率的水平，往往會比銀行提供的為高，並且可能會有調整的條款，比如首三年定息，之後的利息如何計算，就會影響到之後的供款數額，尤其是美國將進入加息周期，就要考慮定息期後浮息的計算方法。

另一要留意的是還款條款，一般按揭會將一二按定出一個特定的按揭年期，又或者固定供款而出現浮動的年期，不過部份發展商提供一筆貸款，以便買家支付大訂，到收樓時要歸還，嚴格來說是類似於「過橋貸款」多於二按。

不得不提的就是最近出現的「包批按揭」，就是由發展商和買家商定借貸條款，包括按揭成數、年期、息口等，並會定一個優惠期以略低的息口計息。此類標語不計算壓力測試、必定批出的貸款，並不表示一定適合買家的實際條件，買家宜考慮未來的息口以及長遠還款能力。

今日地產新聞摘要 20151130

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2015年11月30日

【太陽報】報道，施工期超長恐礙供應。運輸及房屋局早排公布未來三至四年潛在私人住宅供應再創新高，但係近年政府批出嘅地皮唔少原本都係綠化地，或牽涉大型斜坡維修，令發展年期超長。好似之前同樣有大型斜坡嘅青衣細山路地皮，建築承諾限期超過八年，地皮最終更流標收場，依家市場上特長發展期地皮涉及嘅單位供應量至少超過4,000伙。

【星島日報】指，填海發展郊野地市民支持反對參半。由政改民意關注組改組而成的智庫組織「未來@香港」，昨日公布一份有關香港房屋問題民調，發現市民對政府房屋政策評價不及格，以十分為滿分，市民對特區政府解決房屋問題的評分只有四點一九分，過半市民認為政府有責任改善現狀、協助市民「上樓」。

【信報】謂，煥然壹居單身入息上限勢降。市區重建局（市建局）非執行董事黃遠輝表示，啟德煥然壹居的單身人士入息上限，若按照居屋模式定為3萬元，他們只可負擔8個面積最細的單位，所以才決定劃一與家庭客看齊，因應市場有強烈聲音，肯定要將單身人士的入息及資產上限作出調整，但下調幅度則要詳細研究。

【明報】指，人幣貶值預期升溫，中資加快掃入港樓。本港全幢物業資產一直是外地基金及發展商長線持有及投資對象，不過近年中資接連在港投資買貨明顯上升，本月亦先後有灣仔美國萬通大廈及紅磡OneHarbourGate西座等亦獲中資吸納，有業界人士估計，相信人民幣貶值預期是一個令中資加快在港買入商用物業的原因之一。

【香港商報】謂，拓地多禁忌，安居遙無期。發展局局長陳茂波昨在網誌指出，面對土地房屋緊絀的現實，不去探討增加土地房屋供應的辦法，而只是將不同群體的利益對立起來，以非此即彼甚至你死我活的態度看待土地房屋問題，無助解決問題，只會制造更多矛盾。此可謂一語道破政府覓地屢屢碰壁的底因，凸顯本港房屋問題面臨的困境，即拓地禁忌太多，涉及「發展vs保育」和「個人利益vs社會利益」兩大觀念的沖突，衍生許多吵鬧、質疑與反對，以致公屋輪候排長隊，市民安居遙遙無期。

【東方日報】指，峻巒收千票原價加推106伙。發展商爭相把握年底前最後檔期開盤吸客，新地（00016）下月更好大機會雙盤齊發，其中元朗錦田北峻巒發展項目第1A期，截至昨晚料錄逾千張入票，較首張價單超購逾7倍，昨原價加推106伙，價單平均呎價11,996元，即供折實平均呎價10,676元，料最快日內公布銷售安排及周內開售。

【蘋果日報】說，新盤搶客，二手周末交投弱。新盤排隊開售，二手市場被打殘。兩間地產代理均表示，本港十大屋苑過去周六日僅錄五宗成交，雖然較上周升66.7%，惟成交量連續18個周末於個位數水平上落。

【文匯報】指，港樓轉角系列：街坊嫌樓市未跌夠。近月各大分析一面倒唱淡樓市，個別大行更預測往後兩年樓價將跌三成。但你有你分析，民間智慧卻未必認同，本報近日進行多次街訪，發現缺乏資金的小市民依然投訴「樓太貴」，準備入市者則對負資產風險表示「冇有怕」，不約而同認為樓市大跌三成簡直是異想天開。

【晴報】說，元朗世宙搶手，千人揀樓墟冚。元朗區一手市場掀起戰幔，長實新盤「世宙」昨率先開售，首輪售560伙單位，昨晨9時已有逾千人輪候入場，場面墟冚，首小時更售出121伙。

今日地產新聞摘要 20151127

2015年11月27日

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【太陽報】報道，北角兩幢舊樓打孖流拍。近排唔單止大埔有官地因為司法覆核要延遲截標，就連私人舊樓業權拍賣都賣唔出。劉Sir知道，尋日透過中原測量師行拍賣嘅北角遠東大廈85%業權同埋中原大廈72.5%業權，喺無競投者出席情況下而流拍，有業主覺得同市況轉弱有關。

【信報】謂，升值與收租關係。最近的區議會選舉便聯想到十八區，又再想到各區的樓價和租金，以及哪區近年升值高些，哪區收租較佳，又是否有屋苑兩樣都得？先答是否有屋苑之升值與收租回報皆勝人一籌︰相信就算有都不會多，因升值高，通常會令租金回報率降低，除非租金增加之速度跟得上升值的變動，甚至有餘。

【東方日報】指，綠置居860單位，擬明年中推出。房屋委員會資助房屋小組委員會昨召開特別會議討論一六/一七年度工作計劃，「綠表置居先導計劃」單位銷售成為來年其中一項新主要工作，主席黃遠輝指該計劃擬明年年中推出，提供八百六十個單位。

【蘋果日報】說，發展商吸客，紛推成數高按揭。因應近年市場對財務借貸需要，發展商索性自行擔當銀行借貸角色，向買家提供按揭安排。無論新盤定貨尾，一按借貸成數越來越高，由八成至九成不等，新盤市場高成數按揭已蔚然成風。

【文匯報】指，湯文亮：明年街舖租金跌最多10%。零售市道吹淡風，紀惠集團行政總裁湯文亮昨天出席代理行開幕儀式後表示，預計明年整體零售街舖租金會有不多於10%的跌幅，當中又以一線街舖跌幅最顯著，不過由於近年升幅強勁，即使向下調仍較3年前有所增長，至於二三線街舖租金則維持平穩。

【明報】指，世宙推八成按保，首年定息2.08厘。發展商為了搶客，紛紛推出高成數貸款計劃，以吸引買家入市。繼新地（0016）元朗峻巒1A期，推出最高八成一按付款辦法後，長實地產（1113）元朗世宙亦不遑多讓，伙拍經絡按揭，推出定息按揭保險計劃，首年息率更較市場上一般利率更為優惠。

【晴報】說，一個新盤，看樓市時局。港府為遏抑樓價，其中重點是增加供應，包括推出限呎地，2011年3月港府推出首個「限呎盤」前元朗邨用地，當時由長實擊退7組財團，以24.1億元奪得，每呎樓面地價約3,629元，事隔四年多，該樓花盤正推出市場發售。

【星島日報】指，Fulcrum推英泰兩盤曼市項目打頭陣。本港樓價高企，加上港元掛鈎美元持續強勢帶動，本地投資者積極尋找投資出路，買賣海外物業亦漸成趨勢。跨國發展商Fulcrum Global Properties亦把握契機，引入海外物業來港銷售以外，更推出「一站式」的售後服務，協助本港買家管理海外物業。

補$2200住名城三房的方案#995

http://homebloggerhk.com/41069/

Hi 諗sir,

小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!

小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資

現時只持有股票+現金約60萬
我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬
小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:

A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係
1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan)
2.再加按自住樓(估計能加按到160萬)
3.賣掉一個或全部車位
4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業

B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具)

如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結)

如只用方案B有沒有其他投資可做?

Many Thanks

answer:

本案讀者個案為典型，早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員，欲換三房改善環境。最差做法，為就咁賣走舊樓，將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼，更因一買一賣添加很多雜項支出，只能建議予兩類人仕:

1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做，惟月入連中位數都未及者，若賣樓能得你十年儲蓄所得，不妨做! 世上有兩類人好需要博一博，窮人為生存而博，富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠，此為事實。唔快做工夫，只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。

2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出，守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做，今天已極之後悔。

建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成，套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬，即套到220萬係手，點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗，弱點在CASH少，所以加強現金水平不可忽視。

舊樓租唔租走自己決定，若將自住樓偷偷租出，需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做，人地可是穿了盔甲上陣，而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食，蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000，計為樓價的約2.5%，係租務回報咁低之下，應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜，400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂，由於是2015年「最後一班車」，全院滿座，亦喜見有台灣朋友加入學生行列，同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本，當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。

那讀者將新套220萬收息，當回報為10-12%，月收$20000-22000息，已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房，又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬，即未搬入已要先付三房租金近60個，仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?

至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少，這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。

吳啟民：10萬億存款撐起香港樓市

文章日期：2015年11月27日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151127/pba01/001.txt

世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員，其香港及澳門行政總裁吳啟民對香港樓市前景，並不似近其大多數分析員悲觀。他認為，內地及本港經濟基調仍然良好，本港樓價料有調整但不會大跌。

吳啟民解釋，1997亞洲金融風暴後，中央加快推進改革，內地經濟持續高速增長，已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。

國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文，料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析，既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前，而本港作為內地對外開放的門戶，亦將從中受惠，可望支持本港樓市。

根據金融管理局數據，截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元，與1998年底的3萬億元比較，升幅近2.6倍。吳啟民認為，有關數據反映港人受惠內地經濟發展，財富顯著增加，是支持樓價大漲小回的關鍵因素，「香港人目前存款逾10萬億元，當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓，只是近日不明朗因素增加，令香港的有錢人睇定先。」

除了本港銀行體系水浸外，吳啟民指出，近年本港結婚人數逾5萬對，扣除重婚及部分人住公屋的因素外，他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個，惟期內私人住宅落成量只有萬多伙，不足以滿足有關需求，是期內樓價急升的重要原因。

與此同時，政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》，首個最低工資定於時薪28元，2013年5月1日起調升至時薪30元；今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為，最低工資不斷調高，增加中下階層的買樓能力，令上車盤升勢加快。

「最低工資實施4年半以來，洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說，其家庭收入由過去萬多元增至3萬元，我覺得這是公道的，應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭，是有能力買上車盤的，所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」

至於樓價近日從高位回落，吳啟民認為，主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收，吸納不少購買力，市場需要抖抖氣：「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後，每月成交量曾大跌，但新鴻基地產（0016）於當年11月劈價推售「天璽」熱賣以來，發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃，帶動過去兩年一手成交持續保持活躍，亦消耗大量購買力，近日市轉淡是正常的市場調整。」

吳啟民總結說，若內地及本港經濟向好趨勢不變，樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌，料調整幅度低於10%。他強調，私人住宅長期供不應求的情未有改變，籲政府須繼續積極增加土地供應，幫助市民置業：「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求，相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住，出現二代同堂或三代同堂的情。社會普羅大眾短期可以忍受逆境，但長期如此便會積聚民憤，造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根，家有恒產才可社會穩定，所以政府一定要增加土地供應，幫助市民置業。」

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20151126

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2015年11月26日

【太陽報】報道，康城9期招標，補價28億。港鐵（00066）將軍澳日出康城第九期住宅項目尋日正式招標，之不過最近市況麻麻哋，所以補地價都有走下坡嘅趨勢。劉Sir收到風，今次項目補地價金額約莫28.52億元，比起市場嘅預期為低，每方呎補價大約2,545元，相比第八期更加低出咗超過一成，而區內擁地嘅新地（00016）就率先表態會入標競投。

【星島日報】指，追求表面平等卻違常理。市區重建局決定放寬啟德煥然壹居的申請資格，連月薪不逾六萬元的單身人士，包括初出道的醫生和政務官，都可以享受八折買樓的補貼，社會嘩然，覺得讓這類有能力買到不俗私樓的人士，削減真正有需要卻無力買私樓者享受資助置業的機會，有歪常理。

【信報】謂，瑞銀料樓價兩年挫30%。瑞銀發表最新香港策略報告，明言對本港經濟前景不樂觀，看淡本港股市樓市，認為樓市將受經濟轉差、住宅供應增加、中國投資者減少及美國加息因素困擾，估計2017年底樓價較現水平最多下跌三成。

【東方日報】指，環團申禁制大埔地皮押後截標。環保觸覺早前就三幅位於大埔的綠化地改劃為住宅提出司法覆核，但政府仍將其中一幅位於山塘路的地皮展開招標，該招標原定明日（周五）截標及公布投標結果，但環保觸覺上周已入稟法庭申請臨時禁制令禁止批出標書，事件於昨午公開後出現變數，地政總署傍晚急發新聞稿宣布押後項目截標時間至明年二月五日，環保觸覺總幹事譚凱邦認為今次令當局暫緩招標算是成功一小步，會繼續等法庭處理禁制令申請。

【蘋果日報】說，地產代理，打港鐵員工。長實（1113）元朗新盤世宙，連日來成焦點盤，示範單位及售樓處設於紅磡火車站旁的置富都會商場內，地產代理近日聚集火車站一帶撈客，昨傍晚地產界瘋傳一段激戰片段，一名地產代理在紅磡火車站內，狂揪港鐵職員至流血，警員亦到場調查。

【文匯報】指，趙世曾：樓市不可能跌三成。卓能集團（0131）昨舉行股東會，集團主席趙世曾在會後表示，對於近期有市場人士預期樓價會下挫兩三成，他直言「不可能」，因為本地住屋需求仍然強勁。

【明報】指，葉創成：Cohen&Steers梁緯濂：資產折讓大，買地產股勝買樓。本港住宅樓價短期已見頂的跡象愈來愈明顯，投資者若對物業仍然情有獨鍾，應該如何投資部署呢？Cohen&Steers是美國上市公司、專門投資全球房地產股票，截至今年10月底資產管理規模（AUM）達528億美元。

【晴報】說，新地峻巒，首批128伙折實最平480萬。新界西新盤戰白熱化，繼早前長實世宙低市價推出後，新地旗下峻巒昨日亦正式開價。峻巒首批共推出128伙，折實最平低至480萬，呎價更低至約9,000元，代理表示開價具吸引力。

【香港商報】謂，中資天價掃港商廈。中資公司購買本地甲級商廈個案或再增添一筆！有外電報道，會德豐(020)已啟動出售紅磡OneHarbourGate東座程序，暫有數間中資金融公司有意向。一旦中資奪下有關項目，將令月內中資「天價」購全幢商廈個案增至3宗，金額則破220億元。

今日地產新聞摘要 20151125

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月25日

【太陽報】報道，水晶店旺區租舖平四成。銅鑼灣舖位租金回落，已經連續兩年屈居全球第二貴租街道，但就製造機會畀各類零售商重新落戶核心區。劉Sir知道最近有水晶品牌趁機擴充分店，原本由連鎖鐘錶珠寶店承租嘅銅鑼灣羅素街單邊地舖，獲施華洛世奇香港有限公司承租，據了解，亦係該品牌同區第三間地舖。

【星島日報】指，市建啟德盤八折售開放「單身族」入場。市建局計畫最快下月底以資助房屋方式，八折推售啟德「煥然壹居」項目的三百三十八個單位；局方昨傍晚突然宣布，項目接受單身人士申請，入息上限仍維持在六萬元，更不設任何配額限制，意味單身申請者「中籤」機會與家庭申請者均等，料會吸引一批單身貴族「入市」。

【蘋果日報】說，劏房盤迎豐首日沽50伙。以劏房作賣點，全部單位實用面積不足300方呎的恒地（012）土瓜灣馬頭角單幢樓迎豐，昨晚首輪銷售涉及68伙，首小時沽約15伙，截至10時累售50伙，一切以一手網公佈為準。

【文匯報】指，太古擬80億售商廈。日前市場再度傳出商廈「巨刁」，有報道指太古旗下九龍灣宏照道商廈項目，獲國際保險機構以約80億元全幢洽購，勢將問鼎東九龍最大額寫字樓成交。

【明報】指，世宙加推192伙，折實421萬入場。市場估計上周六至今累收逾5600張入票的長實地產（1113）元朗世宙，由於收票反應不俗，昨日再加推192伙應市、並維持提供最高12％折扣，令項目已開價單位增加至560伙，佔單位總數1129伙約一半。

【信報】謂，皇都戲院大廈再有17伙易手。北角皇都戲院大廈的收購步伐逐漸加快，土地註冊處資料顯示，再有17個單位獲財團收購，分別是11個地舖和6個位於2至3樓的低層住宅單位，涉及資金約1.52億元，而該地段正由新世界發展（00017）或有關人士併購。

【東方日報】指，大埔住宅地估價削11%。大埔荔枝山山塘路住宅地本周五截標，中原張競達稱，地皮為今季賣地計劃規模最大的地皮，總樓面約115萬方呎，但由於投資額較大，加上青衣細山路地皮流標影響市場氣氛，地皮亦涉及司法覆核，料發展商出價傾向保守，料樓面呎價由原先估計4,500元，調減11.1%至4,000元。折合估值約46.1億元，為市場下限。

【晴報】說，港灣豪庭2房，跌至450萬。二手市場頻頻錄得減價成交，繼早前大型屋苑紛紛錄得大減逾10％成交後，近期二綫屋苑的成交價已開始走低。其中香港置業吳聲凱表示，大角咀港灣豪庭一期4座中層H室，實用面積約321呎，建築面積約477呎，屬細2房間隔，獲新買家以約450萬元獲承接，實用呎價約14,019元，建築呎價約9,434元。