今日地產新聞摘要 20150528

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2015年5月28日
【明報】指，胡孟青﹕買貴就是買錯，現高追買樓，不如買股。樓價不斷破頂，不少年輕人都怨恨說樓價太高買樓難，但又覺得買樓只會買貴，不會買錯，所以就算要勉強借首期，也要急於入市。知名股評人胡孟青就認為，買貴就是買錯，她自己1997年時便是沒有好好研究下便急於入市買樓，結果樓價跌了六成，要十多年後才可平手離場；她認為，現在買股肯定好過買樓，不要錯過這次百年難遇的股市大升浪。

【太陽報】報道，舖市抗淡劈租鬥狠。零售市道不景，劉Sir發現，近三個月旺角西洋菜南街及銅鑼灣怡和街吉舖都仲係咁多，兩區連續三個月維持4間及6間。至於連環推出一周一行及內地即將下調日用消費品進口關稅，已有吉舖業主態度腳軟，進一步下調叫租，西洋菜南街一地舖叫租再下調10萬元，至約60萬元，累減達25%。

【東方日報】指，房協第三個長者屋選址紅磡。房屋協會第三個長者安居樂住屋項目地點曝光，選址為紅磡利工街，與房協家維邨相隔一條佛光街天橋。該長者屋樓高卅四層，提供逾三百個單位，主要是一房單位，其次是開放式單位及小量兩房單位。

【信報】謂，首五月一手註冊10年新高。一手市場表現暢旺，代理數據顯示，今年首5個月（截至本月26日）已有7026宗一手私樓註冊，按年增加26.8%，並是2005年後的近10年最多；二手則屢錄破頂和高價成交，令本月平均每宗二手買賣登記金額達627.8萬元，創1996年有紀錄以來最高。

【蘋果日報】說，峻瀅II平均27人爭1伙。長和（001）將軍澳新盤峻瀅II昨日截票，市場消息稱，累收逾1.08萬票，較今天首日發售401伙，超額認購近26倍，平均27人爭1伙。

【新報】稱，二手樓市再響「警號」？最近地產代理界最熱話題，並非謠傳某電訊公司銷售員「跪客求單」之事件，而是有關「爭崩頭」的新居屋消息。據悉，日前新居屋開始揀樓，當中以荃灣尚翠苑最受歡迎，而最令市場人士嘩然的。

【文匯報】指，中小單位5年供應料3.1萬。政府自2010年底起，於賣地計劃加入限呎或限量條款，目的增加中小型單位供應，滿足市場上車需要。中原測量師行統計，措施推行逾4年，共有49幅住宅地設有相關條款，提供約2.55萬個中小型單位，扣除已售單位後，預計2019年之前中小單位供應將多達2.13萬個，連同港鐵及市建局項目，未來5年中小單位供應預測約3.15萬個。

【成報】稱，尚築首批60伙239萬入場。年內有機會加息，令發展商加快推盤步伐。百利保（617）夥富豪（078）發展的元朗尚築，昨日推出首批60伙價單，包括57伙標準戶及3伙地下花園單位，折實最平239.33萬。發展商將於今日開放示範單位及收票。


【星島日報】指，傲璇3.68億沽呎價71636元。豪宅市場愈燒愈旺，大銀碼盤連錄成交，其中超級豪宅東半山傲璇昨天以三億多元售出一戶全層物業，何文田棗梨雅道三號亦沽出兩伙。

今日地產新聞摘要 20150526

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2015年5月26日

【明報】指，舖市回軟，煌府2.5億買石門舖，陳首銘﹕自置舖位，免捱貴租。今年首季零售及飲食市道風光不再，舖位售價及租金都有明顯回軟迹象。不過，有個別飲食業界，如煌府婚宴集團卻視現時為擴展業務良機，為減少分店每月高昂的租金開支，集團主席陳首銘近年再度出手入市，今年上月斥資2.5億元購入沙田石門安群街1號商場3樓全層，作為全新品牌「煌苑」的落戶點。

【太陽報】報道，屯門海景地過十標唔難。政府近年都維持住穩定嘅土地供應步伐，唔少係來自屯門區，嚟緊今個禮拜五截標嘅屯門第16區海榮路與恒富街交界住宅地，係今個財政年度賣地計劃嘅首幅截標地皮。

【成報】稱，強積金作首次置業可討論。積金局主席黃友嘉昨日在一個電台節目時表示，用強積金所得回報作首次置業，是值得討論的方向，因為強積金是用作退休保障，而置業是重要累積財富的手段，但強調並非積金局重點工作，亦未有時間表。

【蘋果日報】說，峻瀅II收票超額16倍。收票已超額的將軍澳新盤峻瀅II，發展商長和（001）公佈首批連加推的401伙，將於周四發售，項目收票四日累收逾7,000票，超額認購超過16倍。

【信報】謂，售樓處代理「撈客」爆衝突。將軍澳峻瀅II以市價推盤，吸引大批市民前往紅磡置富都會商場售樓處參觀示範單位，亦成地產代理「撈客」最佳地點，但往往易生肢體碰撞，昨天傍晚市場突流傳地產代理「撈客」發生衝突的短片。

【新報】稱，「送契」與「低價饋贈」各有弊端。現時不少父母百年歸老後，均想把自置物業送贈或「優惠價」贈予子女，但「送贈」可能讓新業主帶來損益，而「低價饋贈」稅務署有權向買家追收「從價印花稅」，兩者各有弊端。

【東方日報】指，公屋恆安邨，賠訂賣420萬。樓市進大時代，新界公屋賠訂炒上四球。當年劇集「大時代」實地取景、主角一家居住的馬鞍山公屋恆安邨，市場指有業主賠訂及開支共逾20萬元將單位賣多轉，重售價約420萬元料創新界東公屋新高，追平全港次高。

【文匯報】指，4月車位買賣宗數升9.7%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，4月份整體住宅車位買賣合約登記（包括一手及二手）錄得846宗，總值8.45億元。扣除3月份新地內部轉讓的1宗總值8.75億元大額車位個案，成交宗數及總額按月分別上升9.7%及7.5%，反映市場對二手車位需求增加，新盤屋苑亦有車位拆售，刺激整體住宅車位成交量回升。

【星島日報】指，36%人：二手加價仍有承接。新盤持續主導大市，部分一手樓盤甫一推出即獲不俗承接，故發展商紛削優惠，帶動二手業主叫價強硬，市場錄部分二手加價或反價放盤個案。

今日地產新聞摘要 20150522

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【東方日報】指，筍價出擊，峻瀅II每呎$9180。長實早前以克制價極速沽清將軍澳日出康城緻藍天後，昨接力以相若價錢推峻瀅II，首推182伙三房戶，價單平均呎價10,800元，折實平均呎價9,180元，折實售價580.8萬元起，較緻藍天三房入場費更低。

【信報】謂，公屋資源，公平分配。近日，有報道指一名正輪候公屋的非長者單身申請人正打算就公屋配額及計分制提出司法覆核，指房委會於今年初修訂的新制度，容許年屆45歲申請人一次過獲加額外60分等，以加快較年長單身申請人的上樓時間，但這會延長較年輕申請人的輪候時間，令他們更難獲派公屋。

【太陽報】報道，居屋首日揀樓，宏富苑食白果。爭崩頭的新居屋昨日首日揀樓，首批六十名中籤幸運兒一早到樂富居屋銷售中心挑選心水單位，但最終賣出的單位僅四十五個，當中以荃灣尚翠苑最受歡迎，賣出二十六間，元朗宏富苑則「食白果」。市民求樓心切，有公屋居民以五十六歲「高齡」上車，坦言「就算樓價貴都要買，因為睇好樓市，而為了供樓，不會退休住！」

【新報】稱，北帝街項目收32意向，數字平市建局歷史紀錄。市建局馬頭角北帝街/新山道項目昨日截收發展意向，發言人指一共接獲32份意向書。數字除較毗鄰於去年招標的新山道/炮仗街項目的23份意向多9份，更追平該局設立以來歷史高位。遞交意向書的發展商，除恒地、新地及會德豐等外，亦吸引多個中小型發展商。

【明報】指，傲形昨售30伙，佔首批一半。恒地（0012）以折實平均實呎逾2萬元推出、累收約300張入票的土瓜灣傲形，昨晚首輪開售62伙，估計全晚售約30伙，佔可售單位總數約一半。

【文匯報】指，債務如何影響置業？（一）股市暢旺，市民希望藉着股市升浪為財富增值，投資股票的意欲增加，近日甚至有報道指，個別學生利用政府的學生貸款投資股票，藉此賺取快錢。筆者認為，能夠在股票市場獲利固然理想，但學生們不要忘記，畢業後需要向政府償還在學期間的貸款，一旦投資失利以致無力償還甚至拖欠貸款，將會留下不良的信貸紀錄，不但會影響個人將來樓宇按揭申請，而貸款擔保人亦有機會受到拖累。

【星島日報】指，天鑄快上樓書月底前出擊。豪宅市場持續向好，發展商頻推盤吸客，其中何文田大型豪宅天鑄，將於短期內出擊吸客，發展商表示，料數天內完成樓書，並於上載樓書後隨即開放示範單位，項目於月底前推售。

【蘋果日報】說，尚築示範單位「一眼睇晒」。逾十年來第一次推新盤的百利保（617），系內元朗尚築昨上載樓書兼開放示範單位予傳媒參觀，以步距計，由大門行到露台僅約11步，大廳闊度更只有8至9步距離。

【成報】稱，私樓月租1.5萬以下首跌破4成。今年首4個月私樓呎租升幅未及樓價，惟仍緩緩向上。美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，年內月租1.5萬元或以下住宅租務個案比率跌穿4成水平。

止凡：施老板談年青人炒股

http://cpleung826.blogspot.hk/2015/05/blog-post_19.html

施永青先生由上星期尾一連幾天的am730專欄文章都提及一些對年青人炒股的感想，從上星期五的專欄中，施老板勸勉年青人時，代入了對股票買賣操作的理解，止凡有點不太認同。

以下節錄了當日的文章段落：
年輕人不宜沉迷股票投資（2015.5.15）
「我們這個社會，根本容不下亦不需要這麼多的巴菲特。所以想做巴菲特的人大都失敗，而且即使成功，亦不一定能為社會帶來太多的好處。
在股市中做買賣，只是一場零和遊戲，你賺到的是別人輸蝕的錢，不能為社會創造新的價值。社會上必須有從事實際營運的公司，才可以為社會提供更多的商品與更高質素的服務，我們的生活才可以改善。如果社會上人人都從事股票買賣，不務正業，那這個社會的命運一定是可悲的。
因此，年輕人在從事股票買賣時，必須先從宏觀的角度了解一下股市在整個社會上扮演的角色，才能正確地找到自己的位置，知所行止。否則，就很容易對風險估計不足，導致個人與社會的重大損失。」
全文見：http://www.am730.com.hk/column-264652
施生這些說話對年青人來說的確有很好的警惕作用，把股票買賣視作零和遊戲，再從社會角度看這行為，的確對社會及其個人沒多大益處。這對年青人來說是一篇好文章，但其觀點與角度可以有別於這個。
我想說的是我們可以對年青帶出股票投資的真正意義，而並非拿大眾眼中的股票買賣作為勸勉的前提。零和遊戲，這是多數散戶以為的股票遊戲，短線炒賣，對社會貢獻有限。
然而，若施生提到股神巴菲特這個理念，從文章的文字中，所形容的就好像未必合適了。股神所做的並非零和遊戲的操作，所賺的亦不是股市裡其他人所輸掉的錢，其實股神對股票投資的理念，反而應該好好被推廣，讓年青人越早學會越好才是。
股神把股票投資看待成生意股東，買入好的生意，一直持有著，分享生意所產生的盈利。股神自己形容過他所做的角色，就是一個資產配置員，為資金找尋好的投資回報，也為好的生意找尋好的資金，這就好像給予病人配上合適的血液一樣，多些股神的話，對社會不無貢獻的。
而且，正確理解股票投資，拿股神的投資理念，年青人會很積極追求財務知識，學習公司營運分析所需知識。若給我評論，學習物業投資的知識與學習了解公司的知識，哪一樣對個人工作事途更有幫助，我會認為是後者。試想想，到什麼公司工作也好，有朝一天做到高層的話，對公司營運多少都要有點認識，若很早期就從股票投資的興趣中學到這些知識，這不是很好嗎？
所以，我不是否定施生的苦心，只是以施生的級數，勸勉年青人面對股票投資的態度時，絕對可以灌輸股票投資正確觀念，而未必需要代入年青人理念股票買賣的錯誤認知而加以否定。

今日地產新聞摘要 20150521

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2015年5月21日

【東方日報】指，大鴻輝：舖租至少跌10%。自「一周一行」推出後，內地遊客減少，本港旅遊及零售業首當其衝。大鴻輝興業旗下旺角智選假日酒店及服務式住宅OneDundas昨正式開幕，公司主席梁紹鴻稱，由於內地客減少，原估計酒店內地客佔七成，目前僅三至四成；他並料今年本港旅遊區舖租至少跌10%，旗下尖沙咀廣東道舖位方面，去年仍有商戶提出以較原租金高150萬元洽租，但今年已未再出現同類情況。

【星島日報】指，傲形截收295票，超購近四倍 。市區盤接連出擊，成為眾買家的焦點所在，位於紅磡的單幢盤傲形，主打大熱細單位，吸引上車客及投資者注視，市場指，項目昨天截收約二百九十五票，超額認購近四倍，市場反應正面。

【明報】指，蘇民峰﹕租金回報低，自住樓也賣，料樓市見頂，欠值博。不少人投資股票或物業，又或買樓自住時，都喜歡請教風水專家。知名風水師蘇民峰卻認為，投資始終要懂分析、看回報，不能只靠風水意見作出市及入市決定，風水和流年分析等，只能起輔助作用；蘇本身也是極為成功的物業投資者，擁有數億元的「磚頭」，但最近也先後售出舖位和自住的單位，因他認為價格過高和回報偏低之餘，也覺得香港樓市接近見頂，欠缺值博率。

【太陽報】報道，首批60人，新居屋今揀樓。首批六十名幸運兒今日可到樂富居屋銷售中心選購全城矚目的新居屋單位。中心設有一個四百多平方呎的「清水房」供市民參觀，有中籤者昨日率先到場睇樓，了解單位坐向、間隔及鄰近環境，亦有準買家坦言供樓有困難，對於是否「扑錘」購買仍心大心細。

【成報】稱，一手樓市丁財兩旺，峻瀅II今日開價。新盤部署再進一步，長和（001）旗下將軍澳峻瀅II，將於今日公布首張價單，本周六正式開放示範單位予公眾參觀。長實地產投資董事郭子威表示，峻瀅II示範單位，將於周五率先開放予緻藍天登記人參觀。他還指出，本周末亦將有來自深圳的約200組客戶參觀示位。

【信報】謂，胡應湘夫婦沽皇九全港最貴，33樓全層呎造3.49萬，甲廈升溫。中環可供出售的甲級商廈不多，全層供應更寥寥無幾，市傳由合和實業（00054）主席胡應湘及夫人胡郭秀萍持有的中環皇后大道中九號（俗稱皇九）33樓，剛以4.8億元沽出，呎價3.49萬元，創全港甲廈呎價新高。

【蘋果日報】說，直逼太古城，康山呎售1.4萬，今年連環破頂，四度誕樓王。逾13萬人搶奪的2,160個新居屋單位，今日正式揀樓，另邊廂二手居屋繼續發狂，業主「唔破頂唔賣樓」。鰂魚涌康山花園成為居屋破頂王，年內最少四誕樓王，自由市場呎價創出14,269元歷史新高，將港島居屋最貴呎價推高又推高，直追同區太古城。

【新報】稱，恒地尖沙嘴申建商住物業，料獲城規會通過。恒地（0012）去年初向城規會申請，於尖沙嘴金巴利道68至72C號申建1幢商住物業，規劃署不反對有關建議，料將獲城規會通過。

【文匯報】指，金朝陽iPLACE沽九成套10億。金朝陽今年主力推出旗下iPLACE，集團執行董事陳慧苓表示，項目2月開售以來已累沽逾300伙，佔整個項目約九成，平均呎價6,700元，最高一伙更高逾9,000元，套現近10億元。

錢搵錢的本質是：既有資產的重新分配19/5/2015

施永青

中原集團創始人
兼董事

 

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61825

近年，內地的領導人有一種這樣的說法－要讓人民有資產方面的收入。這即是說：中國人除了靠勞動去產生財富之外，還可以透過資產升值得到額外的收益；亦即是說：以後在內地也可以「錢搵錢」。這變成在中國這個別有特色的社會主義國家，也開始容許人民玩資本主義遊戲。近期，中國的股市炒到飛起，與領導人的這種思維是分不開的。

在人類的生產力仍處於低水平的年代，大部分人的產出都只是僅夠維持生命所需，沒有太多的積累，沒有條件玩「錢搵錢」的遊戲。在沒有太多身外物供掠奪的情況下，強者只能逼人為奴，以擁有奴隸的多少作為財富的象徵。

工業革命後，人類的生產力大增，生產所得除了可以解決生活所需外，還可以有剩餘，積累起來的財富於是愈來愈多。這些財富有不同的儲存方式：包括物業、股票、債券、現金與商品期貨等。

這些不同形式的資產，在不同的環境下，價格會有不同的表現。譬如，戰爭可以破壞當地經濟，令某些公司的股價下跌；不過，對金價來說，這卻是一項利好消息。又譬如，通縮可以令人們以現金為王，並導致各類型的資產價格都一併下跌。另一方面，若然政府採寬鬆的貨幣政策，令貨幣的流通量增長得快過實體財富的增長速度，那各類資產價格就會上升。至於那種資產的價格升得多，就得看當時投資者的偏好。

經過多年來的積累，人類的既有資產已變得愈來愈多；尤其是一些老牌資本主義國家，既有資產的總值，已遠比每年新增的GDP大幾十倍。在這種情況下，既有財富的價格起落，其所造成的影響，往往比實體經濟的GDP起落大。

因此，我們在分析一項因素對經濟將產生甚麼影響時，不能光看這項因素對實體的GDP有甚麼影響，還得看他對既有資產的價格會有甚麼影響。譬如：當我們看到美國失業率下跌時，不能因為這項消息反映實體經濟正在改善，就推論股價應該上升。現實是，經濟好轉會促使聯儲局放膽加息；而加息又會影響資產擁有者的風險偏好，促使部分資金流出股市，令股價不升反跌。

又譬如：近期反映中國經濟的統計數字大都有下行傾向。這本來並非一項好消息，但經濟不好反令中國政府願意放寬貨幣政策，又減息又降準，導致股票市場資金充裕，股價節節上升。

正因為既有資產的價格常因不同的因素而有上有落。資產擁有者可以透過不斷調配自己資產組合的比例，而從中獲利。積極進取的人，甚至可以借助財務槓桿去放大自己的得益。這就是香港人所謂的「錢搵錢」。

不過，讀者可要留意，能透過這種方法而搵到錢的人，畢竟只屬少數，大部分參與這種遊戲的人，都以虧損告終。

(轉載自2015年5月19日am730C觀點)

QE對現金持有者的影響20/5/2015

施永青

中原集團創始人
兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=61825

前文已經指出，對一個已經擁有一定既有財產的人來說，如何調配自己資產組合的比例，可能比做好自己日常工作更能產生效益。

譬如，一個打工仔來說；如果他能在1999年至2007年期間，把自己手上的現金轉換成買樓的首期，那這些年來，他能在樓宇升值上的得益，可能比他在工作上的得益還要大。因此可見資產配置的重要性。

一般人的資產配置，主要由五大部分組成：一物業、二股票、三債券、四商品(主要是黃金)、五現金。今天先與讀者談談如何配置現金的問題。

現金是我們日常生活中不可或缺的，所以大多數人除了口袋裏有現金之外，銀行裏也會有存款，否則連信用卡可能也申請不到。但除非遇到通縮，一個人不宜持有太多的現金，因為現金會不斷受到通脹的侵蝕。現實是通脹的日子遠比通縮的日子多。把錢存在銀行，雖可以收利息，但這往往不足以抵消購買力的消逝。

金融海嘯後，美國帶動搞QE；現在日本與歐洲還在搞，中國也在減息降準；這個世界上突然新增了數以萬億計的貨幣。然而，這個世界上的資產並沒有同步增加，導致每一份貨幣可以購得的資產一定沒有以前多。換句話來說，就是同一份資產現時可以換到的鈔票會比以前多。簡而言之，全球的資產價格都在上升。

這個世界實在錢太多了，否則不會出現以下的情況。阿里影業電影都未拍過一部，只因有阿里巴巴投資，在沒有業績的情況下，股價一樣狂升，變成市值超過700億元的公司。女星趙薇只是順手做點出入，就袋了10億。這對普通人來說實在無法理解。

此外，我們還可以看看香港的樓市，政府出了這麼多的辣招，企圖阻撓資金流入樓市，但一樣沒法阻止樓市上升。不但山頂南區的別墅可以賣幾億一間，連補了地價的公屋，也要賣幾百萬一間。

普通人看到以上的情況會感到不可思議，為何有些人對錢的價值有這麼不同的衡量？他們真的覺得這錢已不是錢嗎？為何願意這樣亂花？是我們錯了，還是他們錯了？如果我們手中的錢，最終會變成他們心目中那麼不值錢，我們應怎樣自我保護？

我自己相信，錢真的很有機會變得比現在更不值錢。如果你手上的錢不用，以後的購買力就會萎縮？就再也買不到你今天可以買到的東西。因此，持有太多的現金，把它存在銀行收息並非良策。

因此，我們身邊只需保持一些日常生活所需的費用，有閒資應作其他投資，希望這些投資的升值，可以抵消資產價格上升的破壞力。至於具體應怎樣投，留待明天再說。

(轉載自2015年5月20日am730C觀點)