伯老退市會否歷史重演？

文章日期：2014年1月30日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140130/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

明日便是馬年，也是聯儲局主席伯南克在位的最後一天，到了2月1日，即年初二馬年開年的一天，新一任聯儲局主席耶倫便會履新，對全球的經濟及投資形勢，會有何影響？

近數十年，每逢聯儲局換主席不久，都會出現金融動盪，如伯南克上任後，便出現金融海嘯，而昨天伯老在主持最後一次貨幣政策會議後，宣布第二度削減買債規模，令美國啟動退市變得更確定，觸發美股和港股急挫，會否令正在調整的香港樓市進一步添壓，大家不宜掉以輕心。

有說當年出現金融海嘯，乃因伯南克前任格林斯潘維持低息過久，到離任前才開始加息，及至伯南克再延續加息步伐，終於出事，猶幸伯南克乃研究1929年美股大跌後出現大蕭條的專家，及後推出貨幣量化寬鬆（QE）等創新措施，美國才不致重現大蕭條。

然而，數輪QE亦將美息推至接近零的歷史新低，現在伯南克又如格林斯潘一樣，在退出舞台前啟動退市，會否又會「歷史重演」？

伯南克的功與過，將來歷史自有評論。而現任美國總統奧巴馬，卻急急為自己作出正面的評價。

奧巴馬周二晚發表任內第五份國情咨文，開首便列舉出任內一系列經濟成果，包括成功令失業率降至近5年新低，樓市反彈，製造業職位自1990年代以來首次出現增長，政府預算赤字亦大幅減少超過一半。

奧巴馬續稱，美國在近10年來首次超越中國，成為全球商業領袖眼中最佳的投資地點，因此他相信今年美國將取得重大進展，「經過5年艱苦堅持的努力，美國已較全球任何一個國家更好地為21世紀作部署」。奧巴馬又稱，希望與中國及歐洲合作，透過建立出口伙伴關係創造就業。美方需要建立推動貿易的機構，保障本土工人與環境，並為美國產品開拓新市場。

政治新聞網站Politico指出，美國被視為全球最佳投資地點之說，相信是基於國際顧問公司科爾尼（A.T. Kearney）去年一份外商直接投資信心調查報告。該報告指出，奧巴馬任內推動了美國能源革命，頁岩氣開發突破令美國能源價格大幅下調，製造業成本大減，推動行業高速增長。報告認為，美國經濟復蘇動力加上技術人才、供應鏈配套等堅實基礎，重新吸引投資者青睞。相比之下，中國在環球經濟危機中面對出口脆弱問題，政府正加緊催谷內銷市場，促使經濟由投資主導轉型至消費主導，2012年中國消費佔GDP的比率於首次超過投資，但其經濟高速增長仍對投資者有一定吸引力。

美國是否已超越中國，成為全球的最佳投資地區，筆者未敢斷言。不過美國股市表現過去數年確是遠勝中港的股市，而美國樓價過去一年升了十多個巴仙，也遠遠好過香港去年的樓市。

筆者認為，過去靠投資香港「磚頭」致富的人，也是時候放開眼界，才容易更上一層樓。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

陳永傑: 英國住宅 獲海外買家熱捧

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=53113

陳永傑

中原地產亞太區住宅部總裁

英國是歐洲的重要金融中心，儘管有些英國國民紛紛批評當地樓價高昂，但海外的買家卻爭相入市。預計未來三至五年，英國樓市可以繼續看好。

英國倫敦住宅樓價近年明顯走高，有些無力置業的人士，唯有租樓，甚至要居住於「閣仔」以至「棺材房」之類的房間，連站立也有一定難度，十分「委屈」。

雖然英國人認為該國的住宅樓價挺貴，在外國投資者而言，卻非如此，不覺得高不可攀。

據英國的調查報告顯示，去年9月份樓價升上五年新高，按月上升0..9%，按年則升5%。而平均樓價大約200萬港元，是2008年6月以來新高。去到12月份樓價稍稍回落，但仍按年約升7.5%。由此看來，英國樓市應是大漲小回格局。

如果一個300方呎的本港住宅樓價回落到100萬港元，而香港政治經濟亦無甚突變，相信會有不少市民會飛身撲入去買樓。在英國倫敦樓價無疑是比較該國其他城市昂貴，並非每個人都買得起，不過，有些著名城市的確只是大概100萬元，本土市民仍嫌貴，對於不少外來投資者而言，就是非常有吸引力的筍盤。

好像曼徹斯特也是英國著名的城市，樓價大約是倫敦四分之一，部份住宅物業的價格，入場費大約100萬港元。對於一些英國本土居民來說，100萬港元也可說是一個大金額，但對於香港、中國以至亞洲投資者而言，並不是甚麼天文數字。曼徹斯特的小型住宅樓價，許多外國人都負擔得起。

而且這些住宅單位，有精緻的裝修，更有一些簡單的傢俬，住客只要拖個旅行喼進去，經已可以居住。這類住宅，不但可以自住，也非常適合收租投資。

英國倫敦是歐洲的金融中心，適合金融業人士居住之外，其他英國城市，也有不少小學、中學以至大學教育學院，每年都有許多外國人到英國讀書，形成一批基本的住宅租客。由於英國鼓勵外國人到當地投資物業，而一些英國的發展商也非常靈活，會親身到來香港與買家簽約，省卻買方的舟車勞頓，服務週到。

再者，英國城市的道路和名稱，都與香港相似，非常有親切感，買家更容易適應。加上香港以前是英國的殖民地，香港以往所用的法律及稅務制度等等，沿出於英國，英國物業的買賣手續與香港極為相似，本港以至亞洲區買家，易於適應，不怕隔山買牛。

由於英國是歐洲區內經濟比較好的國家，在金融海嘯後復元是前列份子，而且制度完善，所以，吸引到中國以及亞洲的商業機構前往投資生意。無論是前途以至錢途的潛質甚佳，預計三至五年，投資於英國物業，依然值得看好。

今日地產新聞摘要 20140130

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2014年1月30日

【明報】指，「長勝將軍」黎永滔﹕港樓價太高，投資外國。擁有逾150億元物業、人稱「長勝將軍」的資深舖位投資者黎永滔，買舖一直講求時機（timing），他直言無論是香港商舖或住宅物業，現階段都不是入市的好時機，主要因為過去幾年物業價格升至不合理水平。

【星島日報】指，補地價仲裁「釋出」萬伙住宅。為鼓勵發展商申請補地價，加快土地供應，特首在《施政報告》提出的補地價仲裁先導計畫，將於年中公布細節。

【成報】稱，陳茂波：去年一手樓價跌逾1成。發展局局長陳茂波昨日表示，去年多間發展商提供售樓優惠，致使一手樓樓價下調逾10%。他預計，在政府銳意增加土地供應的政策之下，展望未來樓市會比較平穩。

【信報】謂，賣殼個案漸增，稅局加緊抽查。港府近年推出的雙辣招方案至今仍未通過，但已陸續有新進展，繼政府將於本月中就買家印花稅（BSD）的草案提交立法會三讀外，與雙倍印花稅（DSD）有關的草案也進入逐條審議階段。對於近年不時有透過股權轉讓（俗稱「賣殼」）轉讓物業的個案，政府強調將多作抽查。

【東方日報】指，港商用物業，陷負需求。皇家特許測量師學會（RICS）發表去年第四季全球商業地產市場調查報告，其中RICS租戶市場情緒指數進一步跌至-15的負淨值區，而香港商用物業需求處於負淨值區，主因政府樓市措施為投資者帶來憂慮。一份代理報告亦顯示，去年全年港島區指標商廈買賣登記金額較一二年跌56.9%，並創十年新低。

【太陽報】報道，工廈改酒店到「水尾」。近排內地個人遊嚟港消費嘅勢頭，已經無先前咁洶湧，全幢工廈改建酒店嘅熱潮都慢慢褪減。劉Sir知道，舊年城規會批出嘅全幢工廈改裝酒店申請，啱啱好五隻手指數得晒，比起前年分別勁減58.3%。有測量師老友認為，嚟緊同類申請同獲批個案仲會逐步遞減。

【蘋果日報】說，負資產個案，上季升逾3倍。本港去年第四季負資產個案再度大增，較第三季的6宗大幅增加逾3倍至26宗。金管局表示，有關個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款，其按揭成數一般較高。據悉部份銀行為員工提供高達十成按揭，即可免首期買樓。

【新報】稱，逾四成人睇淡房屋政策。特首梁振英月中發表任內第二份《施政報告》，視房屋、扶貧政策為「重中之重」，承諾於未來10年興建47萬個住宅單位，在扶貧方面實施「低收入在職家庭津貼」和將關愛基金扶貧項目恆常化。有調查發現，受訪者普遍對房屋政策缺乏信心，而對扶貧措施的反應則較佳。

【文匯報】指，蛇年二手註冊跌五成，18年新低。今日為蛇年的最後一天，回望過去一年，本港樓市的確有如大蛇一般移動緩慢，二手交投量冰封，一手則靠發展商以價換量。不過，樓價指數只是在120點的歷史高位窄幅波動，由蛇年初的約121點微跌至歲晚的約118點，跌幅僅為2%左右。

今日地產新聞摘要 20140129

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2014年1月29日

【東方日報】指，張炳良認建屋達標挑戰大。政府宣布未來十年的建屋量達四十七萬個住宅單位，涉及要更改綠化地帶及「政府、機構或社區」用地建屋，容易激起地區人士反對，有立法會議員質疑政府難以達到新的建屋目標。運輸及房屋局局長張炳良承認要達致建屋目標挑戰非常大，必須取得社會整體及地區人士支持，政府會盡力將增建房屋對社區帶來的影響減至最低。

【信報】謂，滙證料今年樓價跌15%。滙豐證券預料今年本港樓價跌15%，惟已較外資大行美銀美林及摩通等預期下跌20%至30%為佳。市場人士揣測美國削減買債規模步伐將加快，引發多個新興國家出現「走資潮」，香港市場亦難以倖免。本港樓價躍升多年積累不少泡沫，資金撤走隨時對樓市造成衝擊。

【太陽報】報道，津巴布韋入稟追討豪宅業權。非洲南部國家津巴布韋共和國的政府昨入稟香港高院，控告一間本港註冊的公司及大埔龍成堡一間獨立屋豪宅的註冊業主，要求法庭頒令宣布津國政府是該間佔地逾四千七百平方呎連私家泳池獨立屋的真正屋主，並要求對方將該獨立屋的業權歸還津國政府。外界一直盛傳，該獨立屋其實是津巴布韋總統穆加貝於多年前，為來港讀大學的女兒所購置之居所。

【蘋果日報】說，無後悔遲發展地產。與呂志和同期出道的「80後」本港富豪：長和系李嘉誠、新世界（017）鄭裕彤、恒基地產（012）李兆基，都是靠做地產致富。60年代呂志和站在地產發展與建築材料的分岔路，最後選上後者，錯失香港地產黃金年代。「我唔係regret（抱憾），我心高興，認為咁樣處理得啱嘅」。

【星島日報】指，郭氏兄弟大和解。新鴻基地產（016）的家族紛爭，昨日出現戲劇性轉變，家族達成大和解，大哥郭炳湘重新被納入可均分家族持股權益，但會辭任新地非執行董事一職。

【成報】稱，三官地招標，估值14.78億。政府繼續加強土地供應。地政總署昨日公布，2幅分別位於筲箕灣及沙田住宅地及1幅長沙灣商業地，將於2月21日起招標，並於4月4日截標。其中位於筲箕灣的住宅地皮位於填海區，享開揚海景，較受矚目。市場對其樓面呎價估值介乎7,000至8,000元。

【文匯報】指，恒地年推6盤，涉2400伙。去年賣樓逾160億元目標的恒基地產代理，今年乘勝追擊，恒基地產營業(一)部總經理林達民昨表示，恒基地產代理今年將推出8個項目（連同合資及代理項目），涉及2,766伙，總實用面積達165萬方呎，銷售目標為160億元。他指出，將會以貼近市場價格推盤，但亦要考慮該盤的質素與二手樓的差距有多少。

【新報】稱，居二成交升逾8%，創3年高。受白表居屋熱潮帶動，去年居屋第二巿場交投暢旺，錄得1,753宗成交，按年升8.6%，創3年新高，涉資49.55億元，按年上漲31%，創16年新高。

汪敦敬：剖析樓價起跌的因素 2014-01-28

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/22676

正當人們只迷醉在「樓價下跌四至五成」美夢的時候，政府已巧妙地重新格式化房地產市場，在影響樓價的幾個部分做了精妙的功夫，為了不想令一些讀者盲目去等待樓價的下跌，筆者將影響樓價的四個部分嘗試作解釋及分享，希望更多人了解市場的結構：

(1)市場活動：香港政府出的連番辣招正是抑壓市場有資產者的活動，透過低溫化令樓價升幅減少和減慢！

(2)發展商的營商模式：在曾蔭權當特首的年代，亦是發展商豐厚利潤的年代，財團的縱深影響力甚至擴展到大部分日常的生活所需，曾幾何時發展商被負面評價為地產霸權，當梁振英上台後，現在算是讓政府搶回了主導權，透過增加供應及施政上的「軟硬兼施」，發展商經營模式是有機會由「大嚿肉」的厚利年代進入薄利多銷年代，如果發展商能改變過去囤地、揸價、過度速銷、賺到盡的原則，而轉為貨如輪轉去爭取合理的營利的話，這個是市民之福，亦會是長遠令樓價減少暴升的最有效方法。

(3)地價：要樓價結構性下跌，不能不看地價，這角度看香港政府才是最大壟斷和既得利益者，但正因此想地價下跌？難矣！任何人當政亦不容易改變或放棄這政府自身的最大利益，何況在施政上，減地價並不等於可以降低到樓價，而且，每次政府減地價都會有政黨批評政府向發展商利益輸送，也即是說在政治上，沒有地價大減的條件，地價不減請問樓價可結構性下跌嗎？

(4)建築成本：在環球量化貨幣下，建築成本會急升是必然的現象，未來因為增加供應的關係，人力的成本只會更貴。

總結，第一點的影響其實已經反映在市場中，第二點發展商微調價格將會在未來三至五個月影響市場，但不久就會面對成本的臨界點而停止減價，第三點改變不大，第四點卻會令價格有上升壓力，這就是筆者認為樓價在今年先跌後升的原因了。

現在很多人都在疑惑中，心中都希望等待樓價平一點才入市買，「買或不買也樓有風險」，買或不買樓也令人不安。

香港還在一大轉變，就是日益走向大都會，香港未來市場大了，但勞動人口卻因為人口老化而日益減少，邏輯上工資是會日益增加的，如果未來二十年的加薪幅度是要遠高於過去二十年的話，樓價又會如何？

特首剛公佈的施政報告顯示了未來十年的供應充足，建築地盤自然地多了，本來勞動短缺的情況將更加嚴重，工資會如何？

如果工資高了，建築成本又如何？

建築成本增加了，樓價會升還是會跌？

供應多了，不是會抑壓樓價嗎？但起多了樓又會令工資和建築成本上升，這邏輯怎樣計算？

關鍵是「等」的時間！現在很多人等樓價平一些才入市，但等得愈久，貨幣貶值也愈高。當貶值率高於樓價微調幅度時，等的人就是輸了。有年輕人問我，可否設一條公式，以幫助判斷等樓價平的機會成本(Opportunity Cost)的話，我笑說：「世事那有公式？」，如果要定一個邏輯在現在參考，可以說是：X =樓價微調幅度–貨幣貶值，如果X是正數，才符合入市的原則！

從這些角度去看，大家會發現有一些疑問，就是環球各國政府的通脹率都是與現實的有差異，建築成本和我們日常物品的物價都是以幾年價格50%至倍增上升的！而因為各國都一起量化貨幣的關係，我們不可以由匯率看到實質的貶值率。

但是縱使以上數字是不明確也好，以上邏輯仍然是有效用的，就是「等」輸面大，如果即時量力而為入市大膽還價贏面高，你會發覺無論公式內的值是多少也好，準買家若即時還價10%，也可以令X是正數，原來爭取一時贏面最高，等待愈久輸面愈大；當然，另一個十分重要的就是量力而為，善投資者不會呆等機會，量力而為是主動的，大膽還價亦是主動的，你肯去試就有機會，命運掌握在自己手裏！

以上的邏輯公式只是遊戲文章，看官無須太認真，筆者認真想傳遞的訊息其實是希望大家深思等的風險，我是同意短期內樓價會下調的，但等的風險普遍受到忽略，因此希望作善意的提醒而已。

今日地產新聞摘要 20140128

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28286

2014年1月28日

【明報】指，今年私樓落成1.6萬伙，8年新高。由於去年多個大型私樓項目滯後完工，令期內私樓落成量遠低於預期，惟由於相關單位將延至今年落成；中原地產發表報告指出，今年私樓落成量估計將會高達15,894個，除創出8年新高紀錄外，更較2013年錄得的8251伙落成量增加超過九成。

【文匯報】指，看淡樓市，英皇上半年無新盤。面對政府連番推出「辣招」影響，英皇國際執行董事張炳強昨日表示，看淡樓價上半年表現，當中二手樓市因重稅令換樓鏈鎖成而停滯不前，一手交投亦續萎縮，除非發展商增加優惠，又指，英皇上半年不會推售新盤。

【東方日報】指，補地價仲裁應早落實。發展局局長陳茂波日前邀請一些商界人士和學者出席飯局，席間話題談到特首施政報告中提出將引入的「補地價仲裁先導計劃」，大家都認為這個新措施對釋放市場土地資源很有幫助，應早予落實。

【星島日報】指，群盤連環推「賀年」優惠。多個新盤同時提供新春優惠，冀於農曆新年假期間吸引買家入市，包括觀塘觀月．樺、大埔海鑽．天賦海灣、深水寓．捌等，發展商均推出「大利是」優惠招徠。

【太陽報】報道，用途爭議大掃管笏地收回不建屋。政府擬將屯門十五幅綠化及社區用地改為發展住宅遇阻滯！屯門區議會轄下屯門區發展及規劃工作小組昨討論有關計劃，但一幅位於掃管笏的土地，因用途爭議性大，當局昨決定收回；其餘三至四幅土地，因放寬地積比率及高度限制，須先進行地區諮詢才交回屯門區議會討論。

【信報】謂，去年非港人買樓每月不足百宗。港府去年2月推出雙倍印花稅（DSD）連同2012年推出的多項辣招，成功遏止樓市投機活動，買家也以本地客為主導。

【成報】稱，二手私宅轉售獲利比創18年新高。2013年全年已知業主買入價的二手私宅買賣登記錄得25,367宗，當中錄得帳麵獲利的有24,868宗，獲利宗數比例達98.0%。轉售獲利比例較12年的97.0%上升1個百分點，創1996年有紀錄以來的18年新高。

【蘋果日報】說，同是恒地樓，收樓質素天與地，迎海執漏少過尚悅。涉及單位總數928伙的馬鞍山迎海1期近日正式交樓，該盤和元朗尚悅同樣由恒地（012）及新世界（017）合作發展，但收樓質素卻差天共地。資深驗樓師詹濟南日前為迎海1期一個兩房半單位驗樓，發現瑕疵少，整體評分91分，獲評「A」級，業主安樂收貨。

【新報】稱，羅守輝逾4億售元朗工廈。老牌地產家族裕泰興成員、尖東廣場置業羅守輝，4年內至少4度出售元朗工廈物業，今趟交易涉橋頭圍橋旺街15號，以逾4億將上述地皮售予億京發展，賺幅約八成。

今日地產新聞摘要 20140127

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2014年1月27日

【明報】指，盧吉道27號神秘買家曝光。擁有近百年歷史的山頂大宅「盧吉道27號」，前年售出後，新買家打算改建為酒店，並獲城規會批准，但這計劃惹來社區關注組織的不滿，而「盧吉道27號」新業主是一間BVI（英屬處女群島）離岸公司，外界欲向新業主反映意見，也近乎聯絡無門。

【成報】稱，陳茂波網誌談大嶼山發展。發展局局長陳茂波昨日於網誌上，發表一篇以「大嶼山新機遇」為題的文章。內容指為了應付未來的人口增長，並推動經濟持續發展和改善生活質素，需要土地供應配合。

【信報】謂，為租管注入新思維。「長遠房屋策略諮詢」於去年12月初結束，筆者曾出席多場諮詢，期間雖有各種意見，但許多基層團體均提出須要設立租務管制，這成為當中最為清楚而強烈的聲音。

【星島日報】指，今年預測1.58萬伙勢達標。政府大力推出建屋土地，但運房局新公布之私宅落成量及施工量，一三年按年紛告下跌，由於不少項目推延至今年落成，市場料今年落成量勢上升，較差估署早前預期今年落成量一萬五千八百多伙將可達標。

【太陽報】報道，代理削分行吉舖湧到。銅鑼灣一線街舖吉舖愈來愈多，民生消費為主嘅二線街跑馬地，依家街舖交吉情況就更加嚴重。其中該區嘅「主街」成和道，近排吉舖明顯增加，連同接連的「橫街」，合共有約20個吉舖，業主都肯減租吸客。

【文匯報】指，二手豪宅註冊，跌幅遠超大市。據土地註冊處最新資料顯示，二手註冊暫錄2,200宗（截至本月23日止；數字主要反映12月底、1月初市況），較上月同期2,161宗微升2%。港置高級執行董事伍創業預期，全月數字將不足3,000宗，將成連續4個月二手註冊不足3,000宗。

【蘋果日報】說，星灣本月吸金50億稱王。年近歲晚，剛過去的周末及日一手市場由貨尾撐場，僅錄零星成交。統計過去一個月，儘管新盤大激鬥，仍賣出逾1,200伙，一眾發展商合共套現近百億元，其中恒地（012）馬鞍山迎海．星灣單月累售逾750伙，套現約50億元，暫為今年新盤吸金王。

【東方日報】指，新盤僅10餘宗，七個月最少。農曆新年前最後一個周六、日，市民忙於辦年貨，一手成交轉趨淡靜，市場估計兩日僅錄得約10餘宗成交，為約七個月以來最少，其中以信置（00083）等的灣仔囍滙表現最好，第一及第二期兩日合共售出5伙，而第一期明日發售的28伙將於今晚截止認購登記。

【新報】稱，大舖拆細招租，為增客源。「蚊型舖」經營困難，但過大的舖亦難以承租，由一個買家或租客「食晒」巨舖殊不容易，若果遲遲未有承接，一般而言業主會分間出租。前星展銀行舖樓面逾3,000方呎，業主當然想全層放租甚至放售，但承接力有限下，「拆細」是常見的做法，以加強承接力。