辣招與逆週期措施

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月23日

　　在上星期四，明報做了一個調查，訪問地產發展商與物業代理，最希望政府最先放寬哪一項影響樓市措施，辣招抑或逆週期措施，很奇怪，在被訪問的八個人當中，屬於地產商的四位希望政府放寬逆週期措施，而屬於物業代理的四位就話應該撤銷辣招，老實說，人不為己，天誅地滅，被訪問者都是為自己的聲音發言，這都是無可厚非，但點解分別是那麼明顯，究竟政府應該撤招抑或放逆，或者兩樣都做，又或者兩樣都唔做。

　　現在大家未知道政府點做，所以，不同的人，有不同的希望，這是合理的，但大家要政府做任何決定之前，首先要了解政府出招是為了可以讓年輕人上車，並不是樓宇成交量太大，眼紅物業代理搵好多錢而出招，所以，要調整任何措施，都是要不影響甚至幫助年輕人上車為首要目標，而辣招根本唔影響上車人士，本來，撤與不撤，問題都不會很大，但如果撤招，那些上車人士就會面對已經有物業或者從外地到來買樓的人的競爭，使他們更難置業，物業代理認為可以多做生意，其實並不一定，因為那些已有物業或者從外地到來的人，在現時的經濟環境下，他們就算會買樓，但出價都非常小心，說到底那些都不是剛需，不過，就會令上車人士更難買樓，成交量是否會因為撤招而增加，我深表懷疑，而且，這絕對不符合政府目的，所以，CY已經唔知講過幾多次話唔會撤招，大家死咗條心算啦。

　　地產商希望放寬逆週期措施，這反而符合大眾原則，當然，今年地產商狂推新盤，如果放寬按揭，而售價又克己的話，銷售量一定不俗，打算上車的人可以上車，銀行又可以多做生意，亦見不到物業代理有什麼損失，所以，我很奇怪他們點解唔支持放寬按揭，而收緊按揭早已確定為逆週期措施，是隨時可以回復正常，如果放逆無效，才考慮是否需要撤招，但如果成功，成交量回復正常，這樣就毋需撒招，而我估計，這個可能性就非常大。不過，如果有人問我如何要政府撤招及放寬逆週期措施，我會提議先要政府撤招，無效，再要求政府放寬逆週期措施，此乃圍棋跳躍步法，物業代理界內有高人。

今日地產新聞摘要 20160223

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年2月23日

【星島日報】指，「綠怡」校網優越首日千七人睇樓。房協資助房屋沙田綠怡雅苑昨開放兩個示範單位，有參觀市民指單位間隔實用適合自住，亦有人不擔心樓價再跌，認為供樓主要視乎承擔能力，又有家長受沙田區校網吸引「睇樓」，全日共一千七百八十三人次參觀。

【信報】謂，信德舂磡角大屋下月推。超級豪宅頻現成交，信德（00242）旗下南區舂磡角洋房項目亦趁機部署下月推售，信德集團物業銷售總監梁焯鏗表示，項目樓書已上載一段時間，最快今天供預約參觀示範單位，下月推售，暫未決定採取發價單或招標形式，視乎參觀情況再作決定，定價擬參考同區同類型洋房造價，整個樓盤市值料逾20億元。

【蘋果日報】說，74%受訪者料今年樓價跌。一般大眾對樓市越看越淡，據調查指，預期今年樓價會繼續向下調整的受訪者佔74%，較3個月前的同類調查上升6%，如今平均約4個受訪者裏頭就有3個都看淡樓市前景。

【明報】指，私宅租金連跌4月，累跌7.9％。本港經濟增長放緩，經濟前景不明朗下市民縮減租金支出，租金跟隨樓價走勢向下，代理行統計資料顯示，今年1月份全港100個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每方呎錄得31.3元，較2015年12月的31.9元下跌1.9%，私宅租金連跌4個月，累積跌幅共7.9%，更為2014年7月後近一年半按月新低。

【晴報】說，香港興業䨇寓，料下半年推出。香港興業昨日為屯門湖安街8號項目正式命名為䨇寓（2GETHER）。項目設有222伙，設有開放式至3房戶，實用面積由約270至760呎，開放式及2房戶型各佔四成，另有兩成約380呎1房。

【成報】說，娉廷呎價逾萬售2洋房。長實地產(1113)今年首個洋房項目娉廷，昨日招標售出15及43號屋，成交價分別為1,742萬元及1,733萬元。長實高級營業經理封海倫表示，集團對售價感到滿意，並看好洋房市場，將採取惜售策略，並不急於加推。

【太陽報】報道，商場留租客，變陣出擊。零售市況未見好轉，新鴻基發展（中國）董事馮秀炎同劉Sir講，雖然農曆新年期間，新地（00016）旗下觀塘apm商場人流或生意額都有逾一成升幅，但今年仍要「審慎細心、奮發力拚」，為咗增加租戶信心亦要變陣出擊，今年續租或新租舖位，租約期都由過往的兩年增加至三年。

【東方日報】指，租奴喜進身樓奴。自言沒家底的六福金融尊尚客戶副總監莫潤昌（George），大學畢業後每月嚴守使費3,000元紀律，加上拚搏工作，終在畢業後四年成功上車，但不久卻遇上樓市逆轉，艱辛儲到首期後遭遇「摸頂」。惟他直言：「供樓點辛苦都不及做無殼蝸牛辛苦」，揚言做樓奴也不要做租奴！

【文匯報】指，嘉亨灣蝕百萬使費沽。樓市走下坡，有業主不惜連稅沽貨止蝕。美聯李振榮表示，西灣河嘉亨灣5座中層D室作價1,100萬元成交，實用面積675方呎，呎價16,296元。原業主於2014年初以1,060萬元買入收租，迄今轉手持貨未滿3年，需付樓價10%的特別印花稅，連同其他使費，料合共損手約100萬元使費，明賺實蝕。


【香港商報】謂，炒房潮蔓延全球。哪里有高房價，哪里就有中國人的身影。在香港，在英國、在美國、在澳大利亞、在加拿大、在歐洲等地都是如此。特別是近一兩年來的加拿大溫哥華及多倫多，房價讓中國人炒得飛快飆升。2015年溫哥華的房價上漲了20%以上，近十年溫哥華的房價上漲達到4至5倍；2015年多倫多的房價上漲15%以上，近幾年不少房子價格也上漲了1倍以上。

今日地產新聞摘要 20160218

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年2月18日

【太陽報】報道，中環名店搬舖避「寒」。零售業走勢持續下滑，繼去年美國奢侈品牌Coach寧賠償巨額退租中環皇后大道中旗艦店後，有消息人士同劉Sir講，法國著名奢侈品牌Hermès（愛馬仕）有意放售或放租旗下目前正在營業的皇后大道中9號嘉軒廣場旗艦店舖位，而佢哋旗艦店將會搬遷至同區太子大廈舖位。

【信報】謂，地產代理人數加劇流失。本港樓價持續下挫，加上交投萎縮，地產代理人數及分行數目在去年12月見頂後一直縮減，其中代理人數流失情況有加劇跡象，1月按月只減少99人，但本月上半月已流失259人，行業總人數最新降至3.72萬人，較高位下跌0.95%；分行數目則由高位減少102間（1.57%），至6375間。

【成報】說，租平過供個案升，港置：料今年樓租可跌15%。香港置業昨日舉行新春團拜，港置高級執行董事伍創業表示，新春過後，新盤供應增加、股市下挫等負面因素，令本已步入寒冬的樓市「雪上加霜」，租金亦難幸免，隨之下跌。

【明報】指，安盛投資FredericTempel﹕人幣貶值，短暫影響歐零售物業。受惠於歐洲央行近年推行量化寬鬆政策（QE）大印銀紙，個別歐洲房地產股票基金過去4年表現突出，累積升幅達116%。

【晴報】說，樓價下滑，新一期居屋唔減價。新一期2,657伙居屋單位，將於本月29日起接受申請。樓價近期下滑，但房委會昨決定按去年9月定價維持不變，直至7月揀樓時，或會按市況調整折扣率。

【東方日報】指，工廈車位登記創兩年低。整體市況回軟，連帶工廈車位登記量亦創新低，地產代理數據，一月份工廈車位買賣登記僅錄20宗，創逾兩年按月新低，較去年十二月下跌25.9%，但成交總值則升93.1%至約6,230萬元。

【蘋果日報】說，「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招。金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期，將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示，樓市已確認轉勢，政府應適度減辣，包括放寬按揭，政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。

【文匯報】指，強拍申請5年161宗。發展局局長陳茂波昨日以書面回覆立法會議員提詢，提到過去5年，土地審裁處一共收到161宗根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》作出的強制售賣土地申請，當中51宗獲發出強制售賣令、1宗申請遭剔除、71宗基於各種原因被暫緩執行或由申請人撤銷申請，另有38宗正在處理中。

【星島日報】指，娉廷推稅務優惠二按吸客。多項新盤紛於新歲陸續出籠，其中，元朗娉廷繼早前推出六伙標售後，昨準備乘勝追擊，再度加推一伙應市，並採招標形式發售，同時，發展商更為準買家提供辣稅優惠等，以及高成數二按計畫，包括最高樓價三成之二按，二按成數為同系樓盤中最多。


【香港商報】謂，新世界賣項目只屬換碼，純官重申非看淡內地。內地經濟增長持續放緩，令市場關注港資发展商在內地的業務部署。較早前因出售內地資產而卷入撤資疑云的新世界(017)昨日再次強調，有關交易僅屬集團的「換碼」策略，而非看淡內地市場。

加強版債基方案、穩收20%一年 #1038

http://homebloggerhk.com/44806/

 
明白踏入2016至今投資市場風雲變幻，要在市場賺錢說易行難。筆者偏愛用對的工具收息、在本文舉例說明怎達成20%回報一年而又無年期加上低波幅之事。成事之因、在於投資物價跌之下、今時淨買入的年息都高達7%、加上明白有銀行放棄了某類別的借貸規則、令買美國國債再槓桿後之回報達到20%。

先講下我地買咩

其實唔一定話買邊隻、不過筆者選取了一隻歷史較長的美國國債基金、見下圖基金成份說明(經證監批核)、選取投資物持有大都是US Treasury Bond為主。即風險在於美國政府會否還債予債仔、筆者認為還錢一事美國政府絕冇問題。佢而家主打就是印美金買中國貨、美國得到皮鞋、實在又可以穿的。中國得到美金、每日在貶值的。所以習總不免有時要發下牢騷、令人民幣貶值相對令手上的美鈔內含值跌得無咁快。


當然若美國加息、美國國債首當其衝。惟市場人仕對2016年尾能否加息已投了票(利率期貨有示94%機會年尾同而家比息口維持不變)。當然我們望遠一點，看基金在上個加息週期(2005-2007)價格能否維持?



見上圖基金由93年至2014的表現。2005年至07年升4.9%、6.4%及4.6%。加息周期不令其價格下跌。此基金行債基方案後幫你收年20%息、換言之五年唔執可回本。此投資缺點是不可「一朝發達!」 每年價格變幅輕微，不能令人賺快錢。對於壞情況、2008年金融海嘯跌11.3%、筆者意為跌幅可以接受、始終此方案為不保本。

再黎係將基金行債基方案，下圖展示100萬投放，借盡可槓出270萬、即100萬投入而持有370萬組合。一年100萬收$205,435利息、即年息20.54%。由於槓盡、債基只要跌7.75%即要補margin，補margin所需金額在堂上計出。無能力就咁寫幾句令人明白、不如亙動見面時教授。若同學安排不借盡、一般跌30%先需要補margin、而根據基金2008年先跌11%情況、方案引致margin call機會不大。同時留意基金本身屬性若轉變會同時更改margin call觸發水平。在收息101堂上會詳告知邊一類型基金、槓桿了多少後那margin call觸發水平為何? 投資人必須了解當中風險及一旦margin call要準備幾錢先夠補。收息101會解構方案做法、三月堂鐵定在3月18日午夜終止early bird加價。



此新方案值得列出原因是所用投資物風險低、得出回報勁大。原因是計得出、解得明。之前做唔到因為跟10月新規矩才能促成此事、筆者攞料較快才將其加插在未來的收息103。若不行債基方案淨買年息為約7%(見下圖)。亦算不俗。但考慮到2008年波幅只11%、利用此基金行債基方案為上算。



另外如有人擔心實行方案後所需對的價格升跌風險、加息風險(如有)、兌匯風險、可以用ETF成功對沖。
此事知識需求如下:

1. 收息101明白債基方案操作方法。先知道點將回報提升至約10-12%
2. 收息103深化call-loan之細節及在2015年10月銀行公佈之借貸新細則。利用此知識將債基方案再盡一步操作、提升回報由10%/年升至20%/年

今日地產新聞摘要 20160217

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年2月17日

【太陽報】報道，甲廈驚現多按盤賣億七。經濟前景未明，甲級商廈亦罕現多按盤，劉Sir知道，九龍灣宏光道億京中心有全層單位以1.7億元沽出，物業曾經4次借貸及按揭，其中於一四年一口氣承做3次貸款，涉及金額共約7,000萬元，貸款金額已高於當年單位購入價，屬「借爆」。

【星島日報】指，利嘉閣：料住宅價量齊跌計畫削分行。樓市氣氛未見好轉，利嘉閣預計，今年樓價將跌一成半至兩成，當中以中小型住宅跌幅較大，料跌勢於下半年才有望減慢。

【信報】謂，前大磡村用地擬建4050伙。鑽石山前大磡村綜合發展區用地，房委會新近向城規會提交發展方案，住宅發展主要位於貼近彩虹道的地盤中央部分，其中接近大有街的位置將興建5座出租公屋，提供3130個單位；其東鄰靠近四美街的位置，則興建2座資助出售房屋，提供920伙，總數約4050伙；住宅總樓面約203萬方呎。

【明報】指，美聯工商舖﹕猴年工商舖租料跌逾一成。零售市道不景，拖累舖市有所回調。美聯工商舖（0459）行政總裁黃漢成表示，猴年工商舖市場充滿挑戰，料整體舖租將跌10%至15%，當中以一線舖租跌幅較多，或跌15%至20%。

【東方日報】指，土瓜灣：大廈僭建鐵皮屋，危害途人。「天台有鐵皮屋，望落好似好單薄咁，萬一跌啲鐵皮同鐵枝落嚟，下面啲人同車就遭殃啦！」居於土瓜灣的何太指出，土瓜灣道有大廈天台建有「鐵皮屋」，擔心有關建築物料一旦鬆脫，將對途人構成危險。

【蘋果日報】說，聶歌信山新盤周六招標。新春長假期結束後，發展商陸續開始推貨，打頭陣的以貴價新盤為主，單計昨日有3個一手項目宣佈以招標形式推售單位，當中以山頂MountNicholson最受矚目。

【文匯報】指，逆市破頂：黃大仙下邨綠表322萬奪公屋王。近月樓市大勢向下，惟公屋市場仍出現逆市新高。據房屋委員會資料顯示，黃大仙黃大仙下邨一個高層戶，在綠表市場以高達322萬元成交，打破香港仔華貴邨保持達一年半的紀錄，在淡市之下登上「公屋王」。

【晴報】說，粉嶺公屋售$85萬，7個月冧價5成。經濟前景不明朗，樓價進一步下滑，新界北更出現恐慌「冧價」，其中粉嶺公屋祥華邨，樓價在7個月跌近5成，僅售85萬元，為2011年11月以來新低。


【成報】說，瑧璈推售在即，主打兩房戶。新世界(0017)及恒地(0012)合作的西區瑧璈日前啟動物業網站，正加緊銷售安排，有機會短期上載樓書，而展銷廳將設於中環皇后大道中30號娛樂行，設有1個一房及1個兩房交樓標準示位。

今日地產新聞摘要 20160217

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=43501
2016年2月16日

【太陽報】報道，新盤排定隊，月內開戰。新春佳節氣氛逐漸轉淡，各大發展商又再重新投入部署，齊齊落力啟動猴年推盤攻勢。長實地產（01113）馬頭角君柏嘅樓書昨日率先上載到樓盤網站，最快今個月開放示範單位同開售。

【信報】謂，廖偉麟15億掃貨，四成購商廈，舖位回報逾4厘始青睞。市場一致看好今年商廈市道，資深投資者廖偉麟私人持有的正八集團，今年計劃動用掃貨的15億元資金，便有6億（約40%）用於收購商廈；而備受看淡的商舖物業，廖偉麟認為其實是趁低吸納良機，若舖位能提供4厘或以上回報，集團亦有意購入。

【東方日報】指，市建局眼錢，懶理危房居民死活。市區重建局早前提高「需求主導」項目（先導計劃）的門檻，接獲最多的七十七宗申請，但全被拒諸門外。當局提高申請門檻由六成七增至八成業權同意，地盤面積又不可少於七百平方米，唯一合乎申請條件的深水埗舊樓，卻因重建預計「唔賺錢」而遭拒，一眾業主大感失望，仍要居於鋼筋外露、牆身現巨型裂痕、老鼠橫行的單位，有年邁業主因無電梯而足不出戶一個月。

【蘋果日報】說，標普料今年樓價跌15%。本地樓價下行已成不爭事實，美國評級機構標普再加一腳，昨日發報告唱淡樓市。標普指出，政府未來3至4年期，料有8.7萬個住宅新供應，自2004年以來最高。

【晴報】說，學者料難扭轉跌勢，陳德霖：樓市下行將減辣。本港樓巿呈跌勢，金管局總裁陳德霖昨首度表示，倘確信房地產巿場進入下行周期，會適度放寬過往收緊樓巿措施。有學者預期，若「減辣」，會先放寬按揭成數，尤以細單位為先，惟難扭轉樓巿下調。

【香港商報】謂，港地價跌70%，只有北京六環的一半。香港同一地段、同一用途的土地，僅相隔半年時間，地價卻暴跌了近7成。

【成報】說，上月工廈買賣按月跌逾兩成。據土地註冊處資料顯示，上月份市場錄得205宗工廈買賣註冊，按月下挫22%；月內註冊金額卻按月逆市增加24%至約17.65億元。

【文匯報】指，高逸華軒擬加價加推。福利置業最近委託中原地產協助拆售中西區堅尼地城高逸華軒約80個單位，首批先推29個，平均實呎價16,987元，貼近同區二手價。

【明報】指，美聯黃靜怡﹕樓市最快下月現小陽春。樓市交投淡靜，再加上農曆新年剛過，本月成交量繼續於低位徘徊。一般而言，傳統新春過後，樓市交投量會上升。美聯集團（1200）副主席黃靜怡亦直言，雖然租賃「小陽春」已經出現，惟樓市「小陽春」料於3月才會出現。


【星島日報】指，中原陳永傑：交投淡靜30年未見。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，一、二手市場交投淡靜，二月份至今已過半，但截至昨日為止集團營業額僅錄得約兩千萬元，直言為入行三十年來未見過，對比過去一月更相差一億元。

今日地產新聞摘要 20160215

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP
2016年2月15日

【太陽報】報道，官舍變陣，招標抗淡市。政府產業署舊年趁市旺繼續出售前公務員宿舍豪宅單位，一共賣咗60個單位，涉及金額大約13.59億元，分別較一四年大增約1.6倍及約2.4倍，收入大增嘅原因係舊年以標售形式一次過售出郝德傑道8至10號46伙。

【星島日報】指，世邦魏理仕：住宅樓價處調整期。今年初外圍投資市場十分波動，本港亦受內地經濟發展放緩影響，世邦魏理仕指出，即使內地經濟減慢，但仍處於增長期，並有能力控制發展速度，而本港今年樓市處調整期，但相信不會大跌，若住宅樓價下調一成至一成半，將有新資金流入市場購置物業，另外，相信未來加息步伐溫和下，本港業主不會出現拋售壓力，及至明年市況逐步穩定下來。

【東方日報】指，湯文亮論居屋撻訂抉擇。整體樓市回落，連帶居屋價格下滑。紀惠集團行政總裁湯文亮於網上撰文指出，談及去年買了居屋，究竟應否撻訂。他提醒大家要考慮清楚，但強調不是叫大家撻訂，而是不要因為有即時損失而選擇成交，買了一個物業同時亦負上一筆債務，是否值得就見仁見智。

【蘋果日報】說，新盤半月僅41宗買賣。踏入猴年，發展商仍然按兵不動，全新住宅項目遲遲未見影蹤，一手市場繼續由貨尾苦苦支撐，綜合一手住宅銷售網及市場消息，本月初至昨日，新盤半月僅錄約41宗買賣，即使交投量最多的長實（1113）元朗新盤世宙亦只有8宗成交。

【明報】指，元朗料成，猴年首戰場。春節假期結束，猴年新盤首輪對戰，預料以新界作為戰場。「月月有樓賣」的新地（0016） 日前已預告，旗下元朗德業街17個月樓花映御（523伙、已上載樓書），最快本周開放示範單位和公布開售詳情，而長實地產（1113）元朗屏山娉廷（由41幢洋房組成、已上載樓書），亦隨時對外開放現樓示範洋房，並有機會以招標及公布價單兩種方式同時發售。

【香港商報】謂，樓市轉淡大趨勢，車位買賣價量料跌。去年車位買賣熾熱，全年註冊量超過1萬宗。不過，隨著樓市氣氛轉淡，以及經濟環境漸漸轉差，連車位買賣也會受到影響。市場人士預期，今年車位買賣表現不及去年，估計註冊量按年下跌20%，買賣價亦會下跌10%。

【信報】謂，瓏門兩房減不停，月租1.1萬成交。農曆新年長假期過後，樓市仍未見起色，相對表現較活躍的租賃市場，則不乏低價個案。屯門瓏門II期有兩房單位以月租1.1萬元成交，創屋苑逾一年新低；柴灣杏花邨則有3房海景單位以約2.3萬元獲承租，較市價低近10%。


【文匯報】指，高逸華軒傳獲逾30預留。由福利集團持有的堅尼地城高逸華軒近日正式拆售當中逾100伙，並在剛過去周末開放位於現樓26樓的示範單位供參觀，發展商今日將召開記者會公佈最新銷售部署。不過，由於項目毋須按一手新例賣樓，消息指該批單位已可供預留，並已錄得逾30宗預留個案。